Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om deposition. Prövning av om fastighetsmäklaren har betalat ut deponerad handpenning i enlighet med parternas överenskommelser. Omständigheterna har varit oklara. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av två arealer riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälan Anmälaren gör sammanfattningsvis gällande att mäklaren marknadsfört fastigheterna till ett högre pris för att kunna locka en köpare med rabatt, att mäklaren har ignorerat anmälarens önskemål om att ta in en klausul avseende fastigheternas storlek i köpekontrakten, att mäklaren inte har kontrollerat att det funnits tillstånd avseende trekammarbrunn, att mäklaren har uppgett till anmälaren att hon kunde bebygga en av tomterna på egen risk trots att bygglovet inte hade vunnit laga kraft samt att mäklaren har utbetalat den deponerade handpenningen till säljaren trots att affären inte var genomförd och avslutad. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Anmälaren har även uppgett att säljarna och hon ligger i tvist i tingsrätt. Anmälaren hade begärt att köpet skulle återgå, eftersom en paragraf i kontraktet gav köparen rätt att låta köpet gå åter om ett särskilt villkor inte uppfylldes. Säljarna genstämde och påstod att köparen hade hävt köpet och ville ha skadeståndsskyldighet fastställd. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande anfört huvudsakligen följande. Vid uppdragsavtalets tecknande, och hela tiden fram till förrättningarna för fastigheterna, har arean inte varit känd utan endast uppskattad. Säljarna hade uppskattat areorna till cirka 2 000 kvadratmeter per tomt vid uppdragsavtalets undertecknande. En köpare kan inte ensidigt bestämma villkoren. Det hade skett ett flertal förhandlingar innan köpekontrakten undertecknades. I kontrakten angavs fastigheternas storlek till cirka 3 500 kvadratmeter per styck. Tillstånd för en trekammarbrunn avseende en av fastigheterna fanns vid kontraktstillfället. Enligt en tjänsteman på kommunen var tillståndet giltigt cirka två och en halv månad efter kontraktskrivningen och då gällande en mindre area. Tillstånd för den andra tomten fanns sedan 2007. Beslut fanns om bygglov enligt köparnas egna bygglovsritningar. Det hade överklagats av en granne. Det stämmer att han har sagt till anmälaren att hon kunde starta byggnationen, men då på hennes egen risk om bygglovet skulle undanröjas. Efter samråd med juristerna på sin branschorganisation och säljarnas jurist under resans gång har han behållit handpenningen på sitt klientmedelskonto ända fram till det att båda parterna hävde avtalen. Reglering av handpenningen skedde den 9 november 2011 till säljarna. Bakgrunden var den skada som uppkommit för arvode och bygglov som skulle bekostas av köparen enligt köpekontraktet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Handlingar Av de av mäklaren ingivna köpekontrakten undertecknade den 27 september 2010 framgår följande. 9 Kontraktsbrott: Om köparen eller säljaren inte fullgör sina åtaganden enligt detta köpekontrakt har motparten rätt till skadestånd. Vid kontraktsbrott av väsentlig betydelse för part, har denne dessutom rätt att häva köpet. Vid köparens kontraktsbrott ska säljarens skada, inklusive förmedlingsprovision, regleras ur betald handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen, är köparen skyldig att omgående betala mellanskillnaden till säljaren. Understiger skadan handpenningen, ska mellanskillnaden snarast återbetalas till köparen. Parterna är medvetna om att full förmedlingsprovision ska betalas vid parts hävning av köpet på grund av kontraktsbrott. Vid köparens kontraktsbrott ingår förmedlingsprovision-en i det skadestånd köparen blir skyldig att betala till säljaren. 12 Övriga villkor: ----- Säljaren ansöker om bygglov för lotten A kostnaden bekostas av köparen när det beviljas. Köparen ansöker om bygglovsändring för lotten B kostnaden bekostas av köparen. Villkor för köpet, både av lotten A och B, är att bygglov beviljas för lotten A och bygglovs-ändring beviljas för lotten B senast till 2010-12-15 kl. 12:00. Förutsättning för köpet av både tomt A och B är att bygglovet beviljas med 3-kammarbrunn och infiltration. Beviljas ej bygglov eller bygglovsändring återbetalas hela handpenningen och ingen av parterna har rätt till skadestånd av den andra parten. I de av mäklaren ingivna depositionsavtalen, som också är undertecknade den 27 september 2010, anges bland annat följande. Avtal/Uppdrag/Redovisning Parterna har särskilt överenskommit att handpenningen 35 000 kr, enligt köpekontraktets betalningsvillkor, ska deponeras på fastighetsmäklarens konto för klientmedel i [bankens namn, kontonr ] Redovisning ska ske: omgående till säljaren, då särskilda återgångsvillkor inte avtalats i köpekontraktet oavsett villkoret om köpebrev.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Vid redovisning till säljaren har fastighetsmäklaren rätt att samtidigt avräkna och erhålla avtalad och förfallen provision. Tvist Uppstår tvist som avser fastighetsmäklarens redovisning enligt detta depositionsavtal - får redovisning ske först sedan det föreligger förlikning mellan parterna eller lagakraftvunnen dom. Ett ingivet e-postmeddelande, som anmälaren skickat till NN den 10 februari 2011, har följande lydelse. Hej N, Enligt överenskommelse i mail har vi förlängt tidsfristen till och med den 24 februari för bygglovet. Eftersom [efternamn] överklagat igen finn ju tyvärr inget giltigt bygglov för någon av tomterna i dagsläget, besluten har inte vunnit laga kraft. Troligen blir frågan inte löst innan den 24/2, men vi föreslår att vi träffas som bestämt ändå och diskuterar hur, och om, vi ska gå vidare i affären. Återkom gärna med synpunkter. Med vänlig hälsning //[anmälarens förnamn och ytterligare ett förnamn] NN har den 9 november 2011 skickat två betalningsmeddelanden till uppdragsgivarna som har följande inledning. Då er hävning av kontraktet inkommit med hänvisning till köpekontraktets 9, redovisar vi köparens deponerade handpenning i enlighet med vårt förvaltningsuppdrag i parternas Depositionsavtal samt betalningsvillkor i Uppdragsavtal. Av betalningsmeddelandena framgår att NN har dragit av förmedlingsprovisionen från den deponerade handpenningen med tillägg av ränta. Det framgår att han samma dag betalat resterande belopp till uppdragsgivarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmed-
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) lingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Anmälarna påstår bland annat att parterna i affären ligger i tvist med varandra. NN har i sitt yttrande anfört att han behållit handpenningen på sitt klientmedelskonto ända fram till det att avtalen hävdes av båda parterna. NN betalade ut handpenningen till säljarna den 9 november 2011. Han har som skäl för detta angett att den skada som uppkommit för säljarna för arvode och bygglov skulle bekostas av köparen enligt köpekontraktet. Det är inte utrett i ärendet om det vid utbetalningstillfället pågick en tvist i domstol mellan parterna. Om det var så är det inte heller utrett om NN kände till det och om tvisten avsåg fastighetsmäklarens redovisning enligt depositionsavtalet. Regeringsrätten har uttalat att omständigheter som är graverande för en mäklare kan läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa omständigheter kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83). I detta ärende är de omständigheter som har legat till grund för mäklarens utbetalning av handpenningen oklara. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NN har betalat ut handpenningen i strid med vad parterna har kommit överens om. Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.