SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE SAMRÅDSHANDLING 2014-05-08 DNR: 13BMN81 HANDLÄGGARE: HENRY GREW Planbeskrivning Norrlandet 3:1 m fl, Engesvik Detaljplan för bostäder m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Samrådstid: 25 juni 28 augusti 2014 0
Planens syfte och huvuddrag Gävle kommun genomför stora satsningar på Norrlandet med bland annat kommunalt VA. I samband med satsningarna ska detaljplanerna från 1960-talet göras om eftersom de gällande planerna är föråldrade och att de inte ger tillräckligt stöd vid bygglovprövning. Detaljplanen för Engesvik omfattar 40 befintliga bostäder och ca 11 nya bostäder i enlighet med översiktsplan Norrlandet. Den befintliga detaljplanen för Ryssängen upphävs. Förenligt med miljöbalken Detaljplanen är inom riksintresse för kulturmiljö K 802. I den fördjupade översiktsplanen för Norrlandet, antagen 2012, har riksintressets kärnområden avgränsas. Det är områden som på ett påtagligt sätt förmedlar de värden som riksintresset består av. Planområdet är inte ett kärnområde. Plandata Lägesbestämning Området ligger drygt en mil nordväst om centrala Gävle. Detaljplanen omfattar generellt hela planen från 1963, samt delar av den gamla 1960-års planen. Den del av detaljplanen som omfattar Ryssängen upphävs. Avgränsning av detaljplanen sker utmed fastighetsgränser och gamla detaljplanegränser. Figur 1: Försättskarta 1
Areal Planområdet omfattar drygt 3 hektar, varav knappt 0,03 hektar är vatten. Figur 2: Kommunägd mark = grön (5:15=tomträtt), privatägd mark= beige, arrende= raster Markägoförhållanden Bönan 1:1, Norrlandet 3:1 och Norrlandet 5:15 ägs av Gävle kommun. Norrlandet 5:15 är en tomträtt som nyttjas av privatperson. Bönan 2:7, 2:8, 8:4, 8:6, 8:7, 8:12, 12:2, 12:4, 12:5, 12:6, 12:8, 12:9, 12:10, 12:11, 12:14, 12:17, 12:23, 12:24, Norrlandet 5:2, 5:4, 5:5, 5:6, 5:7, 5:8, 5:9, 5:11, 5:12, 5:16, 5:17, 5:19, 5:20, 5:23, 5:24, 5:25, 5:26, 5:27, 5:28, 5:29, 5:30, och 5:31 tillhör privatpersoner. Det finns ett bostadsarrende, Engesvik 15, som arrenderas till privatperson. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer När Samhällsbyggnad Gävle begärde planuppdrag gällde Fördjupad Översiktsplan för Norrlandet, Bönan, Utvalnäs m m, antagen av Kommunfullmäktige 1993-05-24 eftersom Översiktsplan för Norrlandet (antagen av KF 2012-03-26) var överklagad, som anger delvis användning område främst för permanentboende och delvis ingen föreslagen användning. Överklagandet avslogs. 2
Översiktsplan Norrlandet som antogs av Kommunfullmäktige 2012-03-26 föreslår att ca 12 villor kan byggas med god terränganpassning (B.12 Kärrstigen). En ny väg behövs från Kärrstigen. Resten av skogsområdet är markerat som värdefull natur. Ryssängen är markerat som värdefullt kulturlandskap. Detaljplaner För större delen av planområdet gäller en detaljplan från 1963 (akt nr. 2180-8969 som fastställdes 1963-04-03) som anger bostäder i Figur 3: Utsnitt ur FÖP Norrlandet en våning och att en sjättedel av tomten får bebyggas, samt parkmark. För Ryssängen, samt södra och norra delarna av planområdet, gäller detaljplan för Norrlandet från 1960 (Akt nr 2180-8515 som fastställdes 1960-05-28) som anger friliggande villor i 1 och 2 våningar för de sex bostadsfastigheter som planen omfattar. Högst en sjättedel av fastigheten får bebyggas enligt detaljplanen. För Ryssängen anges användning fritidsområde. Figur 4: Gällande detaljplaner 3
Vision 2025 Naturnära boende planeras och värdefulla kulturmiljöer får ökat skydd. Miljökonsekvensbeskrivning Genomförande av planen innebär inte en så stor förändring att en MKB behöver upprättas. Konsekvenser redovisas i planbeskrivningen. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Gestaltningsprogram Norrlandet Byggnads- och miljönämnden antog 2014-03-26 ett program som ger vägledning för utformning, placering och gestaltning av ny och befintlig bebyggelse söder om Bönavägen/Utvalnäsvägen. Programmet ska användas för att: för att formulera och förklara bestämmelser i kommande detaljplaner som upprättas enligt 4 kap. 15-16 plan- och bygglagen (2010:900), PBL. vid bygglovsprövning för att precisera, tolka och förklara kraven på utformning och placering i 2 kap. 6, 8 kap. 1 och 8 kap. 13-17 PBL. Genomförandeprinciper och strategier Samhällsbyggnad Gävle arbetar med riktlinjer för hur olika genomförandefrågor generellt ska lösas i planarbetet på Norrlandet. Riktlinjerna förväntas antas under sommaren 2014 och anger hur följande frågor ska hanteras: fastighetsstorlek, utökning av befintliga bostadsfastigheter, byggrätt, svartbyggen, vägstandard, huvudmannaskap för vägar, huvudmannaskap för naturområden, strandpromenaden, VA-ledningar i enskild väg och på kvartersmark, och nya fastigheter. Denna detaljplan följer riktlinjernas intentioner. Förutsättningar och förändringar Natur Ryssängen brukas främst som åkermark, men i den södra delen är det fårbete. I och med att detaljplanen upphävs får murarna runt ängen ett biotopskydd. Skogspartiet på den sydostligt sluttande moränkullen består till största delen av unga barrträd, mestadels gran. Många äldre tallar är dock kvarlämnade vid senaste avverkningen. Det finns en hel del inslag av rönn i området och i södra delen av planområdet finns flera små våtmarker med ett stort lövinslag. Ett flertal stigar genom skogspartiet vittnar om att det är väl använt som strövområde av de närboende. Spår efter både älg och råddjur ses ofta i området. Den föreslagna nya bebyggelsen avviker Figur 5: Skogsstig vid planerade bostäder 4
något från förslaget i översiktsplanen för att spara så mycket sammanhållen skog som möjligt. Del av skogsstigen som går genom området kommer att behöva dras om i och med de nya bostäderna. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för naturmark. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och kommer huvudsakligen att nyttjas av de boende i området. Kulturmiljö De västra delarna av planområdet har ingått i det som ursprungligen har utgjort gården Ängesberg. Ett stenröse inom detaljplaneområde tros markera en av lägenhetens gränser mot öster, RAÄ 359. Ängesberg, eller Engesberg som det numera stavas, har en lång brukningshistoria. Redan på medeltiden var området använt för fäboddrift och kallades då Norra fäbodarna. Engesbergs gård i sin nuvarande form började anläggas på 1700-talet. Den intilliggande Ryssängen har också ingått i gården. Ängen, eller egentligen odlingsmarken, är kringgärdad av en kallmurad stengärdgård, troligen som skydd för de kringbetande djuren. Gärdsgården finns med på kartor från 1700-talet. Namnet Ryssängen fick den i samband med Rysshärjningarna sommaren 1719 då man landsteg vid bla Engesberg. Bebyggelsen inom detaljplaneområdet ingår i kategorin sommar- och fritidshus enligt gestaltningsprogrammet. Den karakteriseras av blandad karaktär och enklare fritidshus inspirerade av sommarvillorna. Bostadsfastigheterna består främst av mindre naturtomter och den småskaliga bebyggelsen är utformad i traditionella material, volym och kulör. Befintlig bebyggelse Bebyggelsen består av en blandning fritids- och permanentbostäder av olika tidsålder men främst uppförda under 1960-talet. De är uppförda av trä i en våning, ofta med flera komplementbyggnader på tomten. Bostadsfastigheterna är generellt kring 2000 kvadratmeter stora. I några fall har kommunens mark tagits i anspråk genom att komplementbyggnader uppförts utanför fastighetsgränsen. Ny bebyggelse Ny- och ombyggnader inom planområdet ska prövas enligt 9 kap 30. Gestaltningsprogram Norrlandet, kapitel 6 Sommar och fritidshus ska enligt beslut av Byggnads- och miljönämnden precisera, tolka och förklara kraven på utformning och placering i 2 kap. 6, 8 kap. 1 och 8 kap. 13-17 PBL. I detaljplanen införs en upplysning att gestaltningsprogrammet ska tillämpas vid ny- och ombyggnader. Planområdet ingår i ett större område som omfattas av plan- och bygglagen 8:13. Generellt för alla befintliga bostadsfastigheter gäller att byggnader får uppföras i en våning på större tomter. Högst 15% av fastighetsarean får bebyggas. Bostadshusen ska inte dominera på tomten, men ska ändå vara större än komplementbyggnaderna. Matta färger med få inslag av vitt är lämpliga. Symmetriska flacka tak bör användas. 5
Totalt ca 11 nya bostadsfastigheter föreslås i två lägen (Djuphamnsvägen och Kärrstigen). Minsta tillåtna fastighetsstorlek regleras till 1000 m 2 och fastigheterna får bebyggas med max 250 m 2. Enligt ett lagförslag om förenklat byggande ska det från och med den 2 juli 2014 bli tillåtet att bygga ett max 25 m 2 stort bostadshus utan att behöva ansöka om bygglov, dock krävs en anmälan och att huset är ett komplement till ett redan existerande en- eller tvåbostadshus som har bygglov. Det kommer även att bli tillåtet att utan bygglov bygga ut sitt hus med 15 m 2. Möjligheten att uppföra en sk friggebod på max 15 m 2 kvarstår, vilket innebär att fastighetsägare kommer att kunna uppföra nya byggnader på 40 m 2 inom fastigheten, samt möjliggöra utbyggnad av befintligt hus med 15 m 2, utöver den byggrätt som medges i detaljplan. Djuphamnsvägen Nära korsningen mellan Grävlingsstigen och Djuphamnsvägen möjliggörs tre bostadsfastigheter som kommer att ha utfart direkt på Djuphamnsvägen på ett snårigt skogsparti. Trafikmängderna är små och sikten i kurvan är god. Fastigheterna får utsikt över viken. Kärrstigen Ca åtta nya bostadsfastigheter möjliggörs på en platå som sluttar söderut. En skogsridå på ca 15 meter sparas mellan de nya och befintliga fastigheterna. En ny lokalgata möjliggörs från Kärrstigen, vars standard behöver förbättras. En grupp med bostäder sparar mer sammanhållen skogsmark än ifall de lades ut på rad efter befintlig bebyggelse, som ursprungligen var tanken i FÖP Norrlandet. Friytor Område betecknat NATUR skapar passager för det rörliga friluftslivet och utgör hänsynsavstånd mellan bebyggelse. Den del av detaljplanen från 1960 som omfattar området för Ryssängen upphävs. Strandskydd Planområdet berörs till viss del av strandskyddsbestämmelserna i 7 kap miljöbalken som anger ett generellt strandskyddsområde om 100 meter vid hav, insjöar och vattendrag. I dagsläget gäller inte strandskydd eftersom gällande detaljplaner är beslutade innan strandskyddslagstiftningen kom. I och med upprättande av ny detaljplan återinträder strandskyddet, men avses upphävas inom planområdet. De särskilda skäl för upphävande är dels att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, dels att området genom en väg, bebyggelse och annan exploatering är väl avskilt från området närmast vattenlinjen. Skäl till strandskyddsdispens för fastigheterna Bönan 2:7 och 2:8 är att det redan är ianspråktagen mark. Byggnader får inte uppföras på marken närmast vattnet, som omfattas av kvartersmark i befintlig plan, eller på mark som är under 2,0 meter (RH2000) över medelvattennivån. 6
Vattenområden Planområdet omfattar knappt 300 m 2 vattenområde som är inom privata bostadsfastigheter där bryggor får anläggas. Gator och trafik Vägarna inne i bostadsområdet består i stor del av smala grusvägar som ligger på naturmark i befintlig plan. Djuphamnsvägen och Engesviksvägen leder trafik igenom området och är i behov av vissa reparationer och breddning. Samtliga vägar planläggs som allmän platsmark lokaltrafik med enskilt huvudmannaskap med ett vägområde på ca 8 meter. Nya lokalgator En ny 160 meter lång väg planeras in till det nya bostadsområdet från Kärrstigen med en vändplan. Figur 6: Planerad strandpromenad och nya lokalgator I dagsläget slutar Grävlingsstigen vid arrendet Engesvik 15. Detaljplanen möjliggör en ca 190 meter lång förlängning av Grävlingsstigen till Engesviksvägen på det område där det i dagsläget går en stig. Möjliggörandet av väg är nödvändigt för att kunna avlasta Djuphamnsvägen. De kommunala VAledningarna (huvudledning) kommer att gå i lokalgatan. Kärrstigen slutar vid fastigheten Bönan 12:17. En ny ca 70 meter lång lokalgata möjliggörs mellan Kärrstigen med Rönnbackastigen för att kunna avlasta Djuphamnsvägen. De kommunala VA-ledningarna (områdesledning) kommer att gå i lokalgatan. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för gata. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området, samt att detaljplanelagda områden i närheten fungerar på liknande sätt. Strandpromenaden kommer att passera naturområdet mellan bostadsfastigheterna Norrlandet 5:16 och Bönan 2:8 och gå österut utmed Grävlingsstigen. Kommunen är huvudman för den del av strandpromenaden som markerats Gågata. Störningar Området ligger inom högriskområde för översvämning. Tillbyggnad och nybyggnad ska klara +2,0 meter RH2000 över medelvatten under isolering i golv. Endast bostadsfastigheterna Bönan 2:7 och 2:8 omfattar områden som är under +2,0 meters gränsen. För dessa ytor anges prickmark, vilket innebär att de inte kan bebyggas. 7
Samtliga befintliga bostadsfastigheter, förutom två, och alla nya bostäder utsätts för mindre än 50 db(a). Teknisk försörjning Samtliga fastigheter inom planområdet har enskilt vatten och avlopp. Gävle kommun kommer att bygga ut det kommunala vattenoch avloppsnätet på hela Norrlandet, och VA beräknas byggas ut på Engesvik under augusti 2015-juli 2016. Tre av de nya fastigheterna ligger intill den planerade huvudledningen, men en ny ledning måste dras till de nya bostäderna i skogsområdet (Kärrstigen). Figur 7: Planerad utbyggnad av VA (huvudledning, områdesledning och ny ledning till bostadsområdet vid Kärrstigen) Fastigheterna inom planområdet är anslutna till Gävle Energis elnät. Bostäderna har enskild uppvärmning. l-områden GE avser att gräva ner luftburna ledningar i samband med utbyggnad av VA. Det är oklart hur teleledningarna kommer att hanteras. Områden där luftburna ledningar passerar betecknas med ett l-område, vilket innebär att byggnader som finns inom området inte får påverka ledningarna. u-områden Det passerar jordkablar på ett fåtal områden som markeras med u-områden och prickad mark i plankartan. Dessa får inte överbyggas. Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning för nya fastigheter ska sökas och bekostas av kommunen. Totalt 11 nya bostadsfastigheter kommer att styckas av från de kommunalägda fastigheterna. 8
Upphävande av detaljplan Den del av 1960-års detaljplan för Norrlandet som omfattar Ryssängen upphävs, ca 9 ha. När planen upphävts kommer stenmurarna i området att omfattas av det generella biotopskyddet (miljöbalken 7 kap 11 och Förordning (1998:1252) om områdesskydd enligt miljöbalken m.m.). Ryssängen är klassad som värdefull kulturmiljö Översiktsplan Norrlandet och jordbruk får bedrivas på området även i framtiden. Konsekvenser av planens genomförande Landskapsbild Befintlig bebyggelse får bestämmelser som skyddar kulturmiljövärden. Skogsmark tas i anspråk för bostadsfastigheter, men det nya området Kärrstigen syns inte från Djuphamnsvägen och är inte ett påtagligt inslag i landskapsbilden från vägen. Det blir tre nya bostadsfastigheter vid Djuphamnsvägen där det tidigare varit skog. Barn Det är långt till förskola och skola, men det finns busshållplats i anslutning till planområdet. Trafiksäkerhet Saknas gatubelysning och trottoarer, men området är inte hårt trafikerat. Djuphamnsvägen kan behöva rustas eftersom den är i dåligt skick. Genom att bilda allmän platsmark- lokalgata med enskilt huvudmannaskap läggs förvaltningsansvaret på samfällighetsföreningar. Tillgänglighet Området är nära till busshållplats. Det pågår för tillfället en översyn av busshållplatserna på Norrlandet och ett flertal kommer att tas bort. Vilka det blir är inte avgjort. Jämlikhet Planområdet är långt från de flesta samhällsfunktionerna, vilket försvårar en flexibel fördelning av vardagsärenden, såsom handel och skjutsande av barn. De nya fastigheterna planeras i ett attraktivt område, vilket innebär att de troligtvis kommer att köpas av människor med god ekonomi. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Bönan 1:1 Kommunalägd fastighet på 7 904 437 m 2, varav ca 60 200 m 2 är inom planområdet. Totalt ca 14 690 m 2 tas i anspråk för kvartersmark - bostäder. Av dessa är ca 10 450 m 2 avsedda för nya bostadsfastigheter, och resterande area utgöra utökning av befintliga bostadsfastigheter. Bönan 2:7 En fastighet på 1996 m 2, varav ca 70 m 2 består av vattenområde. Byggrätt på ca 300 m 2. Marken närmast vattnet får ej bebyggas eftersom det är översvämningsrisk. 9
Bönan 2:8 - En fastighet på 2631 m 2, varav ca 200 m 2 består av vattenområde. Den minsta tillåtna fastighetsstorleken är 1200 m 2, vilket innebär att fastigheten kan delas i två delar. Byggrätt är totalt ca 400 m 2 ifall fastigheten inte delas, eller 15% av respektive fastighet vid delning. Marken närmast vattnet får ej bebyggas eftersom det är översvämningsrisk. Det finns en komplementbyggnad som delvis står på den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 som måste flyttas. Bönan 8:4 En fastighet på 1820 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark som är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Ägaren får möjlighet att köpa ca 550 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1200 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Bönan 8:6 - En fastighet på 1408 m 2. Byggrätt på ca 210 m 2. Bönan 8:7 En fastighet på 1967 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark. Ägaren får möjlighet att köpa in ca 370 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen där byggnaden står. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Ifall marken inte köps in måste byggnaden flyttas. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Bönan 8:12 - En fastighet på 1477 m 2. Byggrätt på ca 220 m 2. Bönan 12:2 - En fastighet på 1917 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark som är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Ägaren får möjlighet att köpa ca 200 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Kärrstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Bönan 12:4 En fastighet på 2211 m 2. Har byggt fyra komplementbyggnader helt eller delvis på kommunens mark. Får möjlighet att köpa in ca 340 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Kärrstigen där byggnaderna står. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Minsta ifall den köps in eller inte. Norra delen av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnaderna som står inom området inte får påverka ledningarna. Bönan 12:5 - En fastighet på 1545 m 2. Byggrätt på ca 230 m 2. Bönan 12:6 - En fastighet på 1285 m 2. Ägaren kan köpa in ca 110 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Kärrstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1200 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. 10
En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Bönan 12:8 En fastighet på 1953 m 2. Byggrätt på ca 290 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark, som är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Det finns även en del som bygger ut på det område där de planerade bostäderna ska stå. Även denna måste flyttas. Bönan 12:9 - En fastighet på 2228 m 2. Kan köpa in ca 330 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Kärrstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Bönan 12:10 - En fastighet på 1248 m 2. Byggrätt på ca 190 m 2. Bönan 12:11 - En fastighet på 1605 m 2. Kan köpa in ca 840 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Grävlingsstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas av både ett u-område, där de framtida VA ledningarna ska Figur 8: Nya fastigheter (gul) och mark som regleras till befintliga bostadsfastigheter (brun) från fastigheterna Norrlandet 3:1 och Bönan 1:1 11
gå, samt ett l-område för luftburna ledningar. U-området får inte överbyggas och byggnader får inte uppföras på l-området som kan påverka ledningarna. Bönan 12:14 - En fastighet på 1800 m 2. Byggrätt på ca 270 m 2. Bönan 12:17 En fastighet på 2155 m 2. Byggrätt på ca 320 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad helt på kommunens mark söder om fastigheten. Marken är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Huvudbyggnadens altan är delvis uppförd på grannfastigheten Bönan 12:23. Bönan 12:23 - En fastighet på 2302 m 2. Ägaren kan köpa in ca 540 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. Bönan 12:24 - En fastighet på 1512 m 2. Ägaren kan köpa in ca 760 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Grävlingsstigen. Minsta köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas av både ett u-område, där de framtida VA ledningarna ska gå, samt ett l-område för luftburna ledningar. U- området får inte överbyggas och byggnader får inte uppföras på l-området som kan påverka ledningarna. Norrlandet 3:1 Kommunägd fastighet på 3 300 456 m 2, varav ca 160 800 m 2 är inom planområdet. Detaljplan för Ryssängen på ca 89 740 m 2 upphävs. Totalt ca 12 210 m 2 tas i anspråk för kvartersmark - bostäder. Av dessa är ca 2670 m 2 avsedda för nya bostadsfastigheter, och resterande area utgöra utökning av befintliga bostadsfastigheter. På Rönnbackastigen öster om fastigheten Norrlandet 5:4 står en byggnad som används som brunnshus i dagsläget av Norrlandet ga:17. Det kan finnas behov att nyttja byggnaden för bevattning under sommartid även när kommunalt VA byggs ut. Markbitarna där det står en transformatorstation och pumphus (väster om Norrlandet 5:5) som använts för att tillgodose campingens vattenbehov kan styckas av till separata fastigheter. Norrlandet 5:2 En fastighet på 2017 m 2. Ägaren kan köpa in ca 450 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Engesviksvägen. Minsta fastighetsstorlek är 2000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark. Marken är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:4 - En fastighet på 2130 m 2. Ägaren kan köpa in ca 260 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. 12
Norrlandet 5:5 - En fastighet på 2882 m 2. Ägaren kan köpa in ca 1730 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Engesviksvägen och Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 2000 m 2, vilket innebär att fastigheten kan styckas av i två delar ifall marken köps in. Det finns i dagsläget en brunnsbyggnad på den kommunägda fastigheten. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:6 - En fastighet på 1948 m 2. Ägaren kan köpa in ca 520 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. Norrlandet 5:7 - En fastighet på 1920 m 2. Ägaren kan köpa in ca 290 m 2 av Norrlandet 3:1 samt 130 m 2 av Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. På marken som kan köpas in står det ett kabelskåp. Ett markavtal bör lämpligen upprättas mellan Gävle Energi och fastighetsägaren Norrlandet 5:8 - En fastighet på 1955 m 2. Ägaren kan köpa in ca 550 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. Norrlandet 5:9 - En fastighet på 2568 m 2. Byggrätt på ca 390 m 2. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:11 - En fastighet på 2395 m 2. Byggrätt på ca 360 m 2. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:12 - En fastighet på 2002 m 2. Ägaren kan köpa in ca 460 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:15 En fastighet upplåten med tomträtt på 2248 m 2 med en byggrätt på ca 340 m 2. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:16 - En fastighet på 2058 m 2 med en byggrätt på ca 310 m 2. Norrlandet 5:17 En fastighet på 2738 m 2. Ägaren kan köpa in ca 640 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Engesviksvägen. Minsta fastighetsstorlek är 2000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas 13
oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Det finns befintlig ledningsrätt på fastigheten. Marken som kan köpas in omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:19 En fastighet på 1938 m 2. Ägaren kan köpa in ca 480 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. En del av marken som kan köpas in omfattas av ett u-område, vilket innebär att den inte får överbyggas. Norrlandet 5:20 - En fastighet på 2028 m 2. Ägaren kan köpa in ca 130 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Bagarstigen. Minsta köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:23 - En fastighet på 2589 m 2 med en byggrätt på ca 390 m 2. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:24 - En fastighet på 2047 m 2. Ägaren kan köpa in ca 140 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Bagarstigen. Minsta köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:25 - En fastighet på 1898 m 2 med en byggrätt på ca 290 m 2. Norrlandet 5:26 - En fastighet på 2002 m 2. Ägaren kan köpa in ca 290 m 2 av Norrlandet 3:1 samt 230 m 2 av Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. Norrlandet 5:27 En fastighet på 2011 m 2. Ägaren kan köpa in ca 490 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta köps in eller inte. Det finns en komplementbyggnad delvis på kommunens mark mot Rönnbackastigen, men fastighetsägaren kan köpa in marken. Ifall fastighetsägaren inte köper in marken måste byggnaden flyttas. Marken som kan köpas in omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:28 - En fastighet på 1980 m 2. Ägaren kan köpa in ca 500 m 2 av den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta 14
köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:29 - En fastighet på 2442 m 2. Ägaren kan köpa in ca 130 m 2 av den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 2000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:30 - En fastighet på 1259 m 2. Ägaren kan köpa in ca 230 m 2 av den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen och Bagarstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. En del av fastigheten omfattas av ett l- område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Norrlandet 5:31 En fastighet på 1142 m 2 där det inte är något bostadshus uppfört i dagsläget. Ägaren kan köpa in ca 180 m 2 av den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. En del av fastigheten omfattas av ett l-område, vilket innebär att byggnader inte får uppföras som påverkar ledningarna. Bostadsarrende Engesvik 15 Planläggs för som en bostadsfastighet på ca 1930 m 2 med en byggrätt på ca 290 m 2. Marken kan styckas av från Norrlandet 3:1. Nya bostadsfastigheter: Kärrstigen Ca 8 nya bostadsfastigheter som omfattar totalt ca 8250 m 2 styckas av från fastigheterna Norrlandet 3:1 och Bönan 1:1. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 m 2. Den högsta tillåtna byggnadsarean är 250 m 2 per fastighet. Ny lokalgata på ca 160 meter med vändplan måste dras från Kärrstigen. En del av den befintliga skogsstigen kommer att behöva dras om i och med den nya bebyggelsen. Nya bostadsfastigheter: Djuphamnsvägen 3 nya bostadsfastigheter som omfattar totalt ca 3900 m 2 styckas av från fastigheten Bönan 1:1. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 m 2. Den högsta tillåtna byggnadsarean är 250 m 2 per fastighet. Ny fastighet: teknisk anläggning Ca 40 m 2 mark vid Rönnbackastigen kan avstyckas från Norrlandet 3:1 för en nätstation och planläggs för kvartersmark teknisk anläggning. Ny fastighet: teknisk anläggning Ca 50 m 2 mark kan avstyckas från Bönan 1:1 för en nätstation och planläggs för kvartersmark teknisk anläggning. Ny fastighet: teknisk anläggning Ca 100 m 2 mark kan avstyckas från Norrlandet 3:1 för en pumpstation som ägs av Gästrike Vatten och planläggs för kvartersmark teknisk anläggning. 15
Gemensamhetsanläggningar och servitut Norrlandet GA:5 Gemensamhetsanläggning för regnvattenbrunn och vattenpump till förmån för Norrlandet 5:11 och 5:15. Ligger på kvartersmark. GA kommer att vara onödig när kommunalt VA byggs ut. Norrlandet GA:13 Gemensamhetsanläggning för fördelningsbrunn och infiltrationsbädd till förmån för Bönan 12:4, 12:5, 12:6, 12:9 och 12:10. Ligger fortsättningsvis Figur 9: Gemensamhetsanläggningar inom planområdet på allmän platsmark- natur, men kommer att vara onödig när kommunalt VA byggs ut. Norrlandet GA:17 Gemensamhetsanläggning för vattenförsörjning, brunn, pumpanläggning, mindre byggnad och ledningsnät till förmån för Bönan 8:7, 12:23, Norrlandet 5:4, 5:5, 5:6, 5:7, 5:8, 5:9, 5:12, 5:19, 5:20, 5:24, 5:26, 5:27, 5:28, 5:29 och 5:30. Gemensamhetsanläggningen bör upphävas i samband med utbyggnad av kommunalt VA då den blir onödig. Norrlandet GA:20 - Gemensamhetsanläggning för fördelningsbrunn och infiltrationsbädd till förmån för Bönan 12:17 och 12:23. Ligger på allmän platsmark- lokalgata och bör upphävas. GA kommer att vara onödig när kommunalt VA byggs ut. Nya gemensamhetsanläggningar: Det finns totalt knappt 2 km lokalgata inom planområdet (vägområdet är 8 meter brett) för vilket huvudmannaskapet är enskilt. Lämpligen förvaltas dessa genom vägsamfällighetsföreningar. Det finns totalt drygt 8,5 ha naturmark inom planområdet för vilket huvudmannaskapet är enskilt. Lämpligen förvaltas detta genom samfällighetsförening. Vid bildande av förening bör det lämpligen framgå att skogskaraktären ska bevaras. Ekonomiska frågor Mark & Exploatering bekostar detaljplanen. Gävle kommun får in pengar genom försäljning av mark. Gävle kommun bekostar anläggandet av nya lokalgator. Eventuella lantmäteriförrättningar vid utökning av fastighet vid köp av kommunal mark bekostas av respektive fastighetsägare. 16
Lanmäteriförrättningskostnad för avstyckande av tekniska anläggningar bekostas av Gävle Energi eller Gästrike Vatten. Organisatoriska frågor Tidplan Preliminär tidsplan: Samråd juni 2014 Granskning november 2014 Antagande januari 2015 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det att planen vunnit laga kraft Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för lokalgatorna eller naturområdet. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området samt att detaljplanelagda områden i närheten fungerar på liknande sätt. Kommunen är huvudman för strandpromenaden ( gågata i plan). Denna fördelning av huvudmannaskap följer riktlinjerna Principer och strategier för planearbetet på Norrlandet. Medverkande tjänstemän Maria Lind Lena Boox Maria Höjer Anders Blomgren Marie Wallström kommunekolog kommunantikvarie miljöutredare Mark & Exploatering Trafikplanerare Samhällsbyggnad Gävle Thobias Nilsson Tillförordnad planchef Henry Grew Planarkitekt 17