Planbeskrivning. Norrlandet 3:1 m fl, Engesvik Detaljplan för bostäder m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGANDEHANDLING , REVIDERAD DNR: 15SBN11 HANDLÄGGARE: HENRY GREW Planbeskrivning Norrlandet 3:1 m fl, Engesvik Detaljplan för bostäder m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län 0

2 Planens syfte och huvuddrag Gävle kommun genomför stora satsningar på Norrlandet med bland annat genomförande av kommunalt VA. I samband med satsningarna ska detaljplanerna från 1960-talet göras om eftersom de gällande planerna är föråldrade och inte ger tillräckligt stöd vid bygglovprövning. Detaljplanen för Engesvik omfattar 41 befintliga bostäder och ca 11 nya bostäder i enlighet med översiktsplan Norrlandet. Den befintliga detaljplanen för Ryssängen upphävs. Förenligt med miljöbalken Detaljplanen ingår i riksintresseområde för kulturmiljö K 802. I den fördjupade översiktsplanen för Norrlandet, antagen 2012, har riksintressets kärnområden avgränsas. Det är områden som på ett påtagligt sätt förmedlar de värden som riksintresset består av. Planområdet är inte ett kärnområde. Plandata Lägesbestämning Området ligger drygt en mil nordöst om centrala Gävle. Detaljplanen omfattar hela planen från 1963 (akt ), samt delar av den gamla 1960-års planen (akt ). Den del av detaljplanen som omfattar Ryssängen upphävs. Avgränsning av detaljplanen sker utmed fastighetsgränser och gamla detaljplanegränser. Figur 1: Försättskarta Areal Planområdet omfattar drygt 3 hektar, varav knappt 0,2 hektar är vatten. 1

3 Figur 2: Kommunägd mark = grön (5:15=tomträtt), privatägd mark= beige, arrende= raster Figur 2: Bostadsfastigheter inom planområdet Markägoförhållanden Bönan 1:1, Norrlandet 3:1 och Norrlandet 5:15 ägs av Gävle kommun. Norrlandet 5:15 är en tomträtt som nyttjas av privatperson. Bönan 2:7, 2:8, 8:4, 8:6, 8:7, 8:12, 8:14, 12:2, 12:4, 12:5, 12:6, 12:8, 12:9, 12:10, 12:11, 12:14, 12:17, 12:23, 12:24, Norrlandet 5:2, 5:4, 5:5, 5:6, 5:7, 5:8, 5:9, 5:11, 5:12, 5:16, 5:17, 5:19, 5:20, 5:23, 5:24, 5:25, 5:26, 5:27, 5:28, 5:29, 5:30, 5:31 och 5:32 tillhör privatpersoner. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer När Samhällsbyggnad Gävle begärde planuppdrag gällde Fördjupad Översiktsplan för Norrlandet, Bönan, Utvalnäs m m, antagen av Kommunfullmäktige Den antagna Översiktsplanen för Norrlandet, antagen av KF , var överklagad. Överklagandet avslogs. Översiktsplan Norrlandet som antogs av Kommunfullmäktige föreslår att ca 12 villor kan byggas med god Figur 3: Utsnitt ur Översiktsplan Norrlandet 2

4 terränganpassning (B.12 Kärrstigen). En ny väg behövs från Kärrstigen. Resten av skogsområdet är markerat som värdefull natur. Ryssängen är markerat som värdefullt kulturlandskap. Detaljplanen föreslår att den nya vägen till det nya bostadsområdet dras från Bagarstigen istället eftersom vägstandarden är bättre och det blir en kortare väg för de boende till Bönavägen. Detaljplaner För större delen av planområdet gäller en detaljplan från 1963 (akt nr som fastställdes ) som anger bostäder i en våning och att en sjättedel av tomten får bebyggas, samt parkmark. För Ryssängen, samt södra och norra delarna av planområdet, gäller detaljplan för Norrlandet från 1960 (Akt nr som fastställdes ) som anger friliggande villor i 1 och 2 våningar för de sex bostadsfastigheter som planen omfattar. Högst en sjättedel av fastigheten får bebyggas enligt detaljplanen. För Ryssängen anges användning fritidsområde. Detaljplan för fastigheten Bönan 8:14 (akt nr 2180K_23178) som vann laga kraft har ännu genomförandetid kvar. Figur 4: Gällande detaljplaner Figur 4: Befintliga detaljplaner Vision 2025 Naturnära boende planeras och värdefulla kulturmiljöer får ökat skydd. 3

5 Miljökonsekvensbeskrivning Genomförande av planen innebär inte en så stor påverkan att enmiljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Konsekvenser redovisas i planbeskrivningen. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Gestaltningsprogram Norrlandet Byggnads- och miljönämnden antog ett program som ger vägledning för utformning, placering och gestaltning av ny och befintlig bebyggelse söder om Bönavägen/Utvalnäsvägen. Programmet ska användas för att: formulera och förklara bestämmelser i kommande detaljplaner som upprättas enligt 4 kap plan- och bygglagen (2010:900), PBL. vid bygglovsprövning precisera, tolka och förklara kraven på utformning och placering i 2 kap. 6, 8 kap. 1 och 8 kap PBL. Genomförandeprinciper och strategier Samhällsbyggnad Gävle har tagit fram riktlinjer för hur olika genomförandefrågor generellt ska lösas i planarbetet på Norrlandet. Riktlinjerna har antagits av Kommunstyrelsen och anger hur följande frågor ska hanteras: fastighetsstorlek, utökning av befintliga bostadsfastigheter, byggrätt, svartbyggen, vägstandard, huvudmannaskap för vägar, huvudmannaskap för naturområden, strandpromenaden, VA-ledningar i enskild väg och på kvartersmark, och nya fastigheter. Detaljplanen följer riktlinjernas intentioner. Förutsättningar och förändringar Natur Ryssängen brukas främst som åkermark, men i den södra delen är det fårbete. I och med att detaljplanen upphävs får murarna runt ängen ett biotopskydd. Skogspartiet på den sydostligt sluttande moränkullen består till största delen av unga barrträd, mestadels gran. Många äldre tallar är dock kvarlämnade vid senaste avverkningen. Det finns en hel del inslag av rönn i området och i södra delen av planområdet finns flera små våtmarker med ett stort lövinslag. Ett flertal stigar genom skogspartiet vittnar om att det är väl använt som strövområde av de närboende. Spår efter både älg och råddjur ses ofta i området. Den föreslagna nya bebyggelsen avviker något från förslaget i översiktsplanen för att spara så mycket sammanhållen skog som möjligt. Del av skogsstigen som går genom området kommer att behöva dras om i och med de nya bostäderna. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för naturmark. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och kommer huvudsakligen att nyttjas av de boende i området. Kulturmiljö De västra delarna av planområdet har ingått i det som ursprungligen har utgjort gården Ängesberg. Ett stenröse inom detaljplaneområde tros markera en av lägenhetens gränser mot öster, RAÄ 359. En buffert på ca 10 meter reserveras på vardera sidan om kulturlämningen mot den föreslagna bebyggelsen. 4

6 Ängesberg, eller Engesberg som det numera stavas, har en lång brukningshistoria. Redan på medeltiden var området använt för fäboddrift och kallades då Norra fäbodarna. Engesbergs gård i sin nuvarande form började anläggas på 1700-talet. Den intilliggande Ryssängen har också ingått i gården. Ängen, eller egentligen odlingsmarken, är kringgärdad av en kallmurad stengärdgård, troligen som skydd för de kringbetande djuren. Gärdsgården finns med på Figur 5: kulturlämning kartor från 1700-talet. Namnet Ryssängen fick den i samband med Rysshärjningarna sommaren 1719 då man landsteg vid bla Engesberg. Bebyggelsen inom detaljplaneområdet ingår i kategorin sommar- och fritidshus enligt gestaltningsprogrammet. Den karakteriseras av blandad karaktär och enklare fritidshus inspirerade av sommarvillorna. Bostadsfastigheterna består främst av mindre naturtomter och den småskaliga bebyggelsen är utformad i traditionella material, volym och kulör. Befintlig bebyggelse Bebyggelsen består av en blandning fritids- och permanentbostäder av olika tidsålder men främst uppförda under 1960-talet. De är uppförda av trä i en våning, ofta med flera komplementbyggnader på tomten. I några fall har kommunens mark tagits i anspråk genom att komplementbyggnader uppförts utanför fastighetsgränsen. Underhåll och ändring samt ny- och tillbyggnad Befintliga fastigheter får byggas ut och underhållas enligt kapitel 6- Sommaroch fritidshus i Gestaltningsprogrammet. Detaljplanen har delvis preciserat lagens krav på varsamhet PBL 8:17 för befintliga byggnader samt lagens krav på anpassning PBL 2:6, 8:1 genom följande bestämmelse för befintliga byggnader och tillkommande byggnader: Byggnad ska ha träfasader i mörk eller röd, grön eller gul (ej ljus). Tonbyggnader och utsmyckande snickarglädje får ej uppföras. Ny- och tillbyggnader ska ansluta till befintliga byggnader i kulör. Generellt för alla befintliga bostadsfastigheter gäller att byggnader får uppföras i en våning, vilket även innefattar 1½ våning. Högst 15% av fastighetsarean får bebyggas. Bostadshusen ska inte dominera på tomten, men ska ändå vara större än komplementbyggnaderna. Matta färger med få inslag av vitt är lämpliga. Symmetriska flacka tak bör användas. Ny bebyggelse Nya fastigheter som bebyggs inom planområdet ska prövas enligt 9 kap 30. Gestaltningsprogram Norrlandet, kapitel 6 Sommar och fritidshus ska enligt beslut av Byggnads- och miljönämnden precisera, tolka och förklara kraven på utformning och placering i 2 kap. 6, 8 kap. 1 och 8 kap PBL. 5

7 Detaljplanen har delvis preciserat lagens krav på anpassning enl PBL 2:6 samt 8:1 genom följande bestämmelse för tillkommande byggnader: Byggnad ska ha sadeltak och träfasad i röd eller mörk kulör utan målade detaljer i annan framträdande kulör. Tornbyggnader får ej uppföras och utsmyckande snickarglädje detaljer får ej utföras. Planområdet ingår i ett större område som omfattas av plan- och bygglagen 8:13. Totalt föreslås ca 11 nya bostadsfastigheter i två lägen (Djuphamnsvägen och Bagarstigen). Minsta tillåtna fastighetsstorlek regleras till 1000 m 2 och fastigheterna får bebyggas med max 250 m 2. Bygglovsbefriade åtgärder Sedan den 2 juli 2014 har bygglovsbefriade åtgärder, så som t.ex. Attefallshus, varit möjliga att tillämpa för en- och tvåfamiljshus. Bygglov krävs inte men anmälan med startbesked måste beslutas av Samhällsbyggnad Gävle innan åtgärderna får påbörjas. Ett undantag för denna befrielse är särskilt värdefulla byggnader och kulturmiljöer. Hela Norrlandet utgör idag ett riksintresse för kulturmiljö, men kulturmiljövärdena varierar inom området, och huruvida en fastighet omfattas av bygglovsbefrielse avgörs från fall till fall. Därför bör Samhällsbyggnad Gävle kontaktas för samråd vid önskemål om att utföra dessa åtgärder. Djuphamnsvägen Nära korsningen mellan Grävlingsstigen och Djuphamnsvägen möjliggörs tre bostadsfastigheter som kommer att ha utfart direkt på Djuphamnsvägen på ett snårigt skogsparti. Trafikmängderna är små och sikten i kurvan är god. Fastigheterna får utsikt över viken. Figur 6: Illustrerat förslag av villorna vid Djuphamnsvägen Bagarstigen Ca åtta nya bostadsfastigheter möjliggörs på en platå som sluttar söderut. En skogsridå på ca 15 meter sparas mellan de nya och befintliga fastigheterna. En ny lokalgata möjliggörs från Bagarstigen. En grupp med bostäder sparar mer sammanhållen skogsmark än ifall de lades ut på rad efter befintlig bebyggelse, som ursprungligen var tanken i Översiktsplan Norrlandet. 6

8 Figur 7: Illustrerat förslag av bostadsområdet vid Bagarstigen Friytor Område betecknat NATUR skapar passager för det rörliga friluftslivet och utgör hänsynsavstånd mellan bebyggelse. Den del av detaljplanen från 1960 som omfattar området för Ryssängen upphävs. Strandskydd Planområdet berörs till viss del av strandskyddsbestämmelserna i 7 kap miljöbalken som anger ett generellt strandskyddsområde om 100 meter vid hav, insjöar och vattendrag. I dagsläget gäller inte strandskydd eftersom gällande detaljplaner är beslutade innan strandskyddslagstiftningen kom. I och med upprättande av ny detaljplan återinträder strandskyddet, men avses upphävas inom planområdet. De särskilda skäl för upphävande är dels att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, dels att området genom en väg, bebyggelse och annan exploatering är väl avskilt från området närmast vattenlinjen. Skäl till strandskyddsdispens för fastigheterna Bönan 2:7 och 2:8 är att det redan är ianspråktagen mark. Byggnader får inte uppföras på marken närmast vattnet, som omfattas av kvartersmark i befintlig plan, eller på mark som är under 2,0 meter (RH2000) över medelvattennivån. Vattenområden Planområdet omfattar knappt 1880 m 2 vattenområde, varav ca 620 m 2 planläggs som WB 1, dvs de kan genom fastighetsbildning överföras till Bönan 2:7 eller 2:8. Resterande ca 1260 m 2 planläggs som öppet vattenområde. 7

9 Gator och trafik Vägarna inne i bostadsområdet består i stor del av smala grusvägar som ligger på naturmark i befintlig plan. Djuphamnsvägen och Engesviksvägen leder trafik igenom området och är i behov av vissa reparationer och breddning. Samtliga vägar planläggs som allmän platsmark lokaltrafik med enskilt huvudmannaskap med ett vägområde på ca 8 meter. Figur 8: Befintliga och föreslagna vägar Nya lokalgator En ny ca 140 meter lång väg planeras in till det nya bostadsområdet från Bagarstigen med en vändplan. I dagsläget slutar Grävlingsstigen vid arrendet Engesvik 15. Detaljplanen möjliggör en ca 190 meter lång förlängning av Grävlingsstigen till Engesviksvägen på det område där de nya vatten- och avloppsledningarna är nergrävda (huvudledning). Sträckan har använts som väg under VA-arbetet på Djuphamnsvägen. Det finns inga planer på att genomföra anläggandet av en väg i dagsläget, men skulle behovet uppstå kan kommunen komma att anlägga en lokalgata, tex. ifall Djuphamnsvägen kräver avlastning eller en alternativ vägdragning behövs. 8

10 Kollektivtrafik Det finns busshållplatser på Bönavägen i korsningen med Engesviksvägen och Djuphamnsvägen. Avståndet för de nya fastigheterna till busshållplats är därmed ca 300 till 400 meter. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för gata. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området, samt att detaljplanelagda områden i närheten fungerar på liknande sätt. Eftersom Engesviksvägen, Djuphamnsvägen och Grävlingsstigen (ifall den nya lokalgatan genomförs) kommer att användas av betydligt fler personer än de som bor utmed gatan, t.ex. turister, båtklubbsmedlemmar och övriga boende, kommer kommunen att ha ett högt andelstal i vägföreningarna för dessa vägar. Strandpromenaden kommer att passera naturområdet mellan bostadsfastigheterna Norrlandet 5:16 och Bönan 2:8 och gå österut utmed Grävlingsstigen. Kommunen är huvudman för den del av strandpromenaden som markerats Gågata. Störningar Området ligger inom högriskområde för översvämning. Tillbyggnad och nybyggnad ska klara +2,0 meter RH2000 över medelvatten under isolering i golv. Endast bostadsfastigheterna Bönan 2:7 och 2:8 omfattar områden som är under +2,0 meters gränsen. För dessa ytor anges prickmark, vilket innebär att de inte kan bebyggas. Samtliga befintliga bostadsfastigheter, förutom två, och alla nya bostäder utsätts för mindre än 50 db(a). Säkerhet Brandvattenförsörjning sker på samma sätt som för övrig byggnation på Norrlandet, dvs Räddningstjänsten måste ha släckvatten med sig. Tillfartsvägarna är ca 3 meter breda grusvägar och räddningsfordon bedöms kunna ta sig till bostäderna inom planområdet. Påfyllnad av brandvatten kan ske vid stranden. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Samtliga fastigheter inom planområdet har enskilt vatten och avlopp. Gävle kommun kommer att bygga ut det kommunala vatten- och avloppsnätet på hela Norrlandet, och VA beräknas byggas ut på Engesvik under augusti 2015-juli Tre av de nya fastigheterna ligger intill den planerade huvudledningen, men en ny ledning måste dras till de nya bostäderna i skogsområdet (Bagarstigen). Det är kommunalt huvudmannaskap för VA ledningarna i lokalgata, även om gatan har enskilt huvudmannaskap. 9

11 Ett pumphus som ägs av Gävle kommun för att försörja Campingen med vatten i närheten av Norrlandet 5:5 markeras med E- teknisk anläggning och får avstyckas. u-områden VA-ledningar finns på kommunens mark som planläggs som kvartersmarkbostäder vid Grävlingsstigen. Denna mark får regleras till Norrlandet 12:11 och 12:24. VA-ledningarna säkerställs genom u-områden, dvs mark som inte får överbyggas. Ett 6 meter brett u-område införs på det nya bostadsområdet för elledningar. Figur 9: Planerade VA ledningar (blå), med anslutning till området (lila). Elledning dras från Kärrstigen (gul) El och tele Fastigheterna inom planområdet är anslutna till Gävle Energis elnät. Bostäderna har enskild uppvärmning. GE avser att gräva ner luftburna ledningar i samband med utbyggnad av VA. Det finns ledningsrätt för luftburna elledningar på fastigheten Norrlandet 5:17 som kommer att grävas ned. Inget u-område införs eftersom ledningar kommer att förläggas utanför kvartersmark. Teleledningar passerar över ett flertal privata bostadsfastigheter för vilka det saknas ledningsrätt. Vissa ledningar kan behöva flyttas (eller grävas ner) för att fastigheten ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Det är oklart hur kostnaderna för en sådan åtgärd ska fördelas mellan parterna. Ifall ledningarna grävs ned ska de förläggas i gator eller naturmark. 10

12 Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning för avstyckning av nya fastigheter ska sökas och bekostas av kommunen. Totalt 11 nya bostadsfastigheter kommer att styckas av från de kommunalägda fastigheterna. Servitut och gemensamhetsanläggningar för vatten och avlopp bör lämpligtvis upphävas i samband med utbyggandet av kommunalt VA. Upphävande av detaljplan Den del av 1960-års detaljplan för Norrlandet som omfattar Ryssängen upphävs, ca 9 ha. När planen upphävts kommer stenmurarna i området att omfattas av det generella biotopskyddet (miljöbalken 7 kap 11 och Förordning (1998:1252) om områdesskydd enligt miljöbalken m.m.). Detaljplanen för ängen upphävs eftersom kommunen inte har något konkret förslag på framtida användning eller hur den ska skötas, men användningen fritidsområde i befintlig detaljplan är inte förenlig med flera användningssätt. Ryssängen är klassad som värdefull kulturmiljö Översiktsplan Norrlandet och kommunens avsikt är att den fortsättningsvis kommer att förbli ett öppet landskap. Jordbruk får bedrivas på området även i framtiden. Konsekvenser av planens genomförande Landskapsbild Befintlig bebyggelse får bestämmelser som skyddar kulturmiljövärden. Skogsmark tas i anspråk för bostadsfastigheter vilket påverkar landskapsbilden. Det nya bostadsområdet vid Bagarstigen syns däremot inte från Djuphamnsvägen och är inte ett påtagligt inslag i landskapsbilden från vägen. Det blir tre nya bostadsfastigheter vid Djuphamnsvägen där det tidigare varit skog. Barn Bönans förskola är ca 1 km från planområdet. Trafiksäkerhet Gatubelysning saknas på de flesta vägar, men området är inte hårt trafikerat. Genom att bilda allmän platsmark-lokalgata med enskilt huvudmannaskap läggs förvaltningsansvaret på samfällighetsföreningar. Trafikdämpande åtgärder kan behöva anordnas på Djuphamnsvägen och förlängningen av Grävlingsstigen. Tillgänglighet Området är ca meter från busshållplats. Grusvägar och kuperad terräng gör att området inte är särskilt tillgängligt för personer med rörelsehinder. Jämlikhet Planområdet är långt från de flesta samhällsfunktionerna, vilket innebär att utförandet av vardagsärenden, såsom handel och skjutsande av barn, är mindre flexibelt inom familjen. De nya fastigheterna planeras i ett attraktivt område, 11

13 vilket innebär att de nya fastigheterna troligtvis kommer att ha ett högt marknadsvärde. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Bönan 1:1 Kommunalägd fastighet på m 2. Totalt ca m 2 tas i anspråk för kvartersmark - bostäder. Av dessa är ca m 2 avsedda för nya bostadsfastigheter, och resterande area utgöra utökning av befintliga bostadsfastigheter. För ca 360 m 2 vattenområde anges WB 1 som får säljas till privata bostadsfastigheter. Figur 10: Kommunal mark som planläggs för kvartersmark Bönan 2:7 En fastighet på 1996 m 2, varav ca 70 m 2 består av vattenområde. Byggrätt på ca 300 m 2. Marken närmast vattnet får ej bebyggas eftersom det är översvämningsrisk. Möjlighet ges för fastighetsägaren att köpa in ca 130 m 2 vatten och ca 10 m 2 mark. Bönan 2:8 - En fastighet på 2631 m 2, varav ca 200 m 2 består av vattenområde. Den minsta tillåtna fastighetsstorleken är 1200 m 2, vilket innebär att fastigheten kan delas i två delar. Byggrätt är totalt ca 400 m 2 ifall fastigheten inte delas, eller 15% av respektive fastighet vid delning. Marken närmast vattnet får ej bebyggas eftersom det är översvämningsrisk. Möjlighet ges för fastighetsägaren att köpa ca 230 m 2 vatten och ca 15 m 2 mark. 12

14 Bönan 8:4 En fastighet på 1820 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark som är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Ägaren får möjlighet att köpa ca 380 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1200 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Bönan 8:6 - En fastighet på 1408 m 2. Byggrätt på ca 210 m 2. Bönan 8:7 En fastighet på 1967 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark. Ägaren får möjlighet att köpa in ca 240 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen där byggnaden står. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Ifall marken inte köps in måste byggnaden flyttas. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Bönan 8:12 - En fastighet på 1477 m 2. Byggrätt på ca 220 m 2. Bönan 8:14 En fastighet på 1572 m 2 med en byggrätt på ca 240 m 2. Bönan 12:2 - En fastighet på 1917 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark som är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2. Byggrätten är ca 300 m 2. Bönan 12:4 En fastighet på 2211 m 2. Har byggt fyra komplementbyggnader helt eller delvis på kommunens mark. Får möjlighet att köpa in ca 220 m 2 av den kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Kärrstigen där byggnaderna står. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Servitut för avlopp upphör lämpligtvis genom lantmäteriförrättning i samband med utdragning av kommunalt VA. Bönan 12:5 - En fastighet på 1545 m 2. Byggrätt på ca 230 m 2. Servitut för avlopp sägs lämpligtvis upp i samband med utdragning av kommunalt VA. Bönan 12:6 - En fastighet på 1285 m 2. Minsta fastighetsstorlek är 1200 m 2. Byggrätt är 15% av fastigheten. Servitut för avlopp sägs lämpligtvis upp i samband med utdragning av kommunalt VA. Bönan 12:8 En fastighet på 1953 m 2. Byggrätt på ca 290 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark, som är planlagd för allmänplatsmark natur i befintlig plan, vilket den fortsättningsvis är i denna plan. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Även en del av en byggnad som sticker ut på det område där de planerade bostäderna ska stå måste flyttas. 13

15 Bönan 12:9 - En fastighet på 2228 m 2. Kan köpa in ca 120 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Kärrstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Servitut för avlopp sägs lämpligtvis upp i samband med anslutning till kommunalt VA. Bönan 12:10 - En fastighet på 1248 m 2. Byggrätt på ca 190 m 2. Servitut för avlopp sägs lämpligtvis upp i samband med anslutning till kommunalt VA. Bönan 12:11 - En fastighet på 1605 m 2. Kan köpa in ca 610 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 och ca 150 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 3:1 mot Grävlingsstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas delvis av både ett u-område, där de framtida VA ledningarna ska gå som inte får överbyggas. Bönan 12:14 - En fastighet på 1800 m 2. Byggrätt på ca 270 m 2. Bönan 12:17 En fastighet på 2155 m 2. Byggrätten är ca 320 m 2. Det finns en befintlig komplementbyggnad helt på kommunens mark söder om fastigheten. Marken är planlagd för allmänplatsmark natur. Byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Servitut för avlopp sägs lämpligtvis upp i samband med utdragning av kommunalt VA. Bönan 12:23 - En fastighet på 2302 m 2. Ägaren kan köpa in ca 570 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Bönan 12:24 - En fastighet på 1512 m 2. Ägaren kan köpa in ca 740 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Grävlingsstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätt är 15% av fastigheten oavsett om marken köps in eller inte. Marken som kan köpas in omfattas delvis av både ett u- område, där de framtida VA ledningarna ska gå som inte får överbyggas. Servitut för avlopp upphör lämpligtvis genom lantmäteriförrättning i samband med anslutning till kommunalt VA. Norrlandet 3:1 Kommunägd fastighet på m 2. Detaljplan för Ryssängen på ca 8,9 ha upphävs. Totalt ca m 2 tas i anspråk för kvartersmark - bostäder. Av dessa är ca m 2 avsedda för nya bostadsfastigheter, och resterande area utgöra utökning av befintliga bostadsfastigheter. På Rönnbackastigen öster om fastigheten Norrlandet 5:4 står en byggnad som används som brunnshus i dagsläget av Norrlandet ga:17. Det kan finnas behov att nyttja byggnaden för bevattning under sommartid även när kommunalt VA byggs ut. Markområdena där det står en transformatorstation och pumphus (väster om Norrlandet 5:5) som använts för att tillgodose campingens vattenbehov kan styckas av till separata fastigheter. 14

16 Norrlandet 5:2 En fastighet på 2017 m 2. Ägaren kan köpa in ca 450 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Engesviksvägen. Minsta fastighetsstorlek är 2000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Det finns en befintlig komplementbyggnad delvis på kommunens mark. Marken är planlagd för allmänplatsmark och byggnaden måste flyttas från kommunens mark. Norrlandet 5:4 - En fastighet på 2130 m 2. Ägaren kan köpa in ca 130 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:5 - En fastighet på 2882 m 2. Ägaren kan köpa in ca 1670 m 2 av kommunägda fastigheten Bönan 1:1 mot Engesviksvägen och Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 2000 m 2, vilket innebär att fastigheten kan styckas av i två delar ifall marken köps in. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:6 - En fastighet på 1948 m 2. Ägaren kan köpa in ca 470 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:7 - En fastighet på 1920 m 2. Ägaren kan köpa in ca 220 m 2 av Norrlandet 3:1 samt 90 m 2 av Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. På marken som kan köpas in står det ett kabelskåp. Ett markavtal bör lämpligen upprättas mellan Gävle Energi och fastighetsägaren Norrlandet 5:8 - En fastighet på 1955 m 2. Ägaren kan köpa in ca 380 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:9 - En fastighet på 2568 m 2. Byggrätten är ca 390 m 2. Norrlandet 5:11 - En fastighet på 2395 m 2. Byggrätten är ca 360 m 2. Norrlandet 5:12 - En fastighet på 2002 m 2. Ägaren kan köpa in ca 390 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen och Bagarstigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:15 En fastighet upplåten med tomträtt på 2248 m 2 med en byggrätt på ca 340 m 2. 15

17 Norrlandet 5:16 - En fastighet på 2058 m 2 med en byggrätt på ca 310 m 2. Norrlandet 5:17 En fastighet på 2738 m 2. Fastigheten får inte styckas av. Byggrätten är ca 410 m 2. Det finns befintlig ledningsrätt för luftburna elledningar på fastigheten, men någon begränsning läggs inte med i planen eftersom Gävle Energi avser att gräva ned ledningarna i vägarna. Norrlandet 5:19 En fastighet på 1938 m 2. Ägaren kan köpa in ca 390 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:20 - En fastighet på 2028 m 2. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att fastigheten inte får avstyckas. Byggrätten är ca 300 m 2. En vändplan anläggs norr om fastigheten. Norrlandet 5:23 - En fastighet på 2589 m 2 med en byggrätt på ca 390 m 2. Norrlandet 5:24 - En fastighet på 2047 m 2. Byggrätten är ca 310 m 2. Norrlandet 5:25 - En fastighet på 1898 m 2 med en byggrätt på ca 290 m 2. Norrlandet 5:26 - En fastighet på 2002 m 2. Ägaren kan köpa in ca 270 m 2 av Norrlandet 3:1 samt 220 m 2 av Bönan 1:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:27 En fastighet på 2011 m 2. Ägaren kan köpa in ca 350 m 2 av kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Det finns en komplementbyggnad delvis på kommunens mark mot Rönnbackastigen. Fastighetsägaren kan köpa in marken från kommunen. Ifall fastighetsägaren inte köper in marken måste byggnaden flyttas. Norrlandet 5:28 - En fastighet på 1980 m 2. Ägaren kan köpa in ca 420 m 2 av den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:29 - En fastighet på 2442 m 2. Byggrätten är ca 370 m 2. Norrlandet 5:30 - En fastighet på 1259 m 2. Ägaren kan köpa in ca 30 m 2 av den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. 16

18 Norrlandet 5:31 En fastighet på 1142 m 2 där det inte är något bostadshus uppfört i dagsläget. Ägaren kan köpa in ca 130 m 2 av den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1 mot Rönnbackastigen. Minsta fastighetsstorlek är 1000 m 2, vilket innebär att marken inte kan avstyckas oavsett ifall den köps in eller inte. Byggrätten är 15% av fastighetens storlek oavsett om marken köps in eller inte. Norrlandet 5:32 - En fastighet på 1934 m 2 med en byggrätt på ca 290 m 2. Nya bostadsfastigheter: Bagarstigen Ca 8 nya bostadsfastigheter som omfattar totalt ca m 2 styckas av från fastigheterna Norrlandet 3:1 och Bönan 1:1. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 m 2. Den högsta tillåtna byggnadsarean är 250 m 2 per fastighet. Ny lokalgata på ca 150 meter med vändplan måste dras från Bagarstigen. En del av den befintliga skogsstigen kommer att behöva dras om i och med den nya bebyggelsen. Hänsyn tas till fornminne (stenröse) genom att lämna en 10 meters buffert till nya bostäder. Nya bostadsfastigheter: Djuphamnsvägen 3 nya bostadsfastigheter som omfattar totalt ca 3900 m 2 styckas av från fastigheten Bönan 1:1. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 m 2. Den högsta tillåtna byggnadsarean är 250 m 2 per fastighet. Ny fastighet: teknisk anläggning Ca 70 m 2 mark vid Rönnbackastigen kan avstyckas från Norrlandet 3:1 för en nätstation och planläggs för kvartersmark teknisk anläggning. Ny fastighet: teknisk anläggning Ca 100 m 2 mark kan avstyckas från Bönan 1:1 för en nätstation och planläggs för kvartersmark teknisk anläggning. Ny fastighet: teknisk anläggning Ca 90 m 2 mark kan avstyckas från Norrlandet 3:1 för en pumpstation som ägs av Gävle Kommun och planläggs för kvartersmark teknisk anläggning. Gemensamhetsanläggningar och servitut Norrlandet GA:5 Gemensamhetsanläggning för regnvattenbrunn och vattenpump till förmån för Norrlandet 5:11 och 5:15. Ligger på kvartersmark. GA kommer att vara onödig när kommunalt VA byggs ut. Bönan GA:13 Gemensamhetsanläggning för fördelningsbrunn och infiltrationsbädd till förmån för Bönan 12:4, 12:5, 12:6, 12:9 och 12:10. Ligger fortsättningsvis på allmän platsmark- natur, men kommer att vara onödig när kommunalt VA byggs ut. Norrlandet GA:17 Gemensamhetsanläggning för vattenförsörjning, brunn, pumpanläggning, mindre byggnad och ledningsnät till förmån för Bönan 8:7, 12:23, Norrlandet 5:4, 5:5, 5:6, 5:7, 5:8, 5:9, 5:12, 5:19, 5:20, 5:24, 5:26, 5:27, 5:28, 5:29 och 5:30. Gemensamhetsanläggningen bör upphävas i samband med utbyggnad av kommunalt VA då den blir onödig. Bönan GA:20 - Gemensamhetsanläggning för fördelningsbrunn och infiltrationsbädd till förmån för Bönan 12:17 och 12:23. Ligger på allmän platsmark- lokalgata och bör upphävas. GA kommer att vara onödig när 17

19 kommunalt VA byggs ut. Ligger på allmän platsmark- natur och bör lämpligtvis upphävas i samband med utbyggnad av kommunalt VA. Bönan GA:24 Gemensamhetsanläggning för spillvattensledning till förmån för Bönan 12:3, 12:16 och 12:18. Ligger på allmän platsmark- lokalgata och bör lämpligtvis upphävas i samband med utbyggnad av kommunalt VA. Nya gemensamhetsanläggningar: Det finns totalt knappt 2 km lokalgata inom planområdet (vägområdet är 8 meter brett) för vilket huvudmannaskapet är enskilt. Lämpligen förvaltas dessa genom vägsamfällighetsföreningar. Kommunen kommer att ha ett stort andelstal i vägföreningarna för Djuphamnsvägen, Engesviksvägen och Grävlingsstigen då dessa kommer att nyttjas av fler än de boende under vissa delar av året. Det finns totalt drygt 8,5 ha naturmark inom planområdet för vilket huvudmannaskapet är enskilt. Lämpligen förvaltas detta genom samfällighetsförening. Vid bildande av förening bör det lämpligen framgå att skogskaraktären ska bevaras. Servitut 1 (2180K ) för avlopp till förmån för Bönan 12:6. Belastar Bönan 1:1. Servitutet sägs lämpligtvis upp när kommunalt vatten och avlopp dras ut. Servitut 2 (2180K ) för avlopp till förmån för Bönan 12:4. Belastar Bönan 1:1. Servitutet sägs lämpligtvis upp när kommunalt vatten och avlopp dras ut. Servitut 3 (2180K ) för avlopp till förmån för Bönan 12:5. Belastar Bönan 1:1. Servitutet sägs lämpligtvis upp när kommunalt vatten och avlopp dras ut. Servitut 4 (2180K ) för avlopp till förmån för Bönan 12:9. Belastar Bönan 1:1. Servitutet sägs lämpligtvis upp när kommunalt vatten och avlopp dras ut. Servitut 5 (2180K ) för avlopp till förmån för Bönan 12:10. Belastar Bönan 1:1. Servitutet sägs lämpligtvis upp när kommunalt vatten och avlopp dras ut. Servitut 6 (2180K ) för avlopp till förmån för Bönan 12:17. Belastar Bönan 1:1. Servitutet sägs lämpligtvis upp när kommunalt vatten och avlopp dras ut. Servitut 7 (2180K ) för väg till förmån för Norrlandet 5:25. Belastar Norrlandet 3:1. Ifall väganslutning anordnas mot ny lokalgata kan servitutet lämpligtvis sägas upp. Servitut 8 (2180K ) för avlopp till förmån för Bönan 12:24. Belastar Bönan 1:1. Servitutet sägs lämpligtvis upp när kommunalt vatten och avlopp dras ut. Servitut 9 ( ) för väg till förmån för Bönan 3:3. Belastar Bönan 1:1 18

20 Ledningsrätt 2 (2180K-24333) till förmån för Gävle Energi för att bibehålla, underhålla och förnya elektriska starkströmsledningar. Belastar Norrlandet 5:17. Gävle Energi avser att gräva ner ledningarna i vägen och ledningsrätten sägs upp. Figur 11: Samfälligheter, ledningsrätter och servitut. Ekonomiska frågor Samhällsbyggnad Gävle Mark & Exploatering bekostar detaljplanen. Gävle kommun får intäkter genom försäljning av mark. Gävle kommun bekostar anläggandet av nya lokalgator och 50% av kostnaderna för upprustande av befintliga lokalgator till god standard. Eventuella lantmäteriförrättningar vid utökning av fastighet vid köp av kommunal mark bekostas av respektive fastighetsägare. Lanmäteriförrättningskostnad för avstyckande av tekniska anläggningar bekostas av anläggningsägaren. Lanmäteriförrättningskostnad i samband med upphävande av servitut och gemensamhetsanläggningar bekostas av Gävle kommun 19

21 Organisatoriska frågor Tidplan Preliminär tidsplan: Samråd juni 2014 Granskning mars 2015 Antagande maj 2015 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det att planen vunnit laga kraft Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för lokalgatorna eller naturområdet. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området samt att detaljplanelagda områden i närheten fungerar på liknande sätt. Kommunen kommer att ha ett stort andelsantal i de vägar där det det förekommer mycket säsongsberoende trafik. Kommunen är huvudman för strandpromenaden ( gågata i plan). Denna fördelning av huvudmannaskap följer riktlinjerna Principer och strategier för planarbetet på Norrlandet. Även om huvudmannaskapet är enskilt för vägarna är kommunen huvudman för VA-ledningarna som går i vägarna. Medverkande tjänstemän Maria Lind Lena Boox Maria Höjer Anders Blomgren Marie Wallström Madeleine Håkansson kommunekolog kommunantikvarie miljöutredare Mark & Exploatering Trafikplanerare Trafikplanerare Revidering Efter genomförd granskning har planhandlingarna reviderats med att u-område införts på två av de nya bostadsfastigheterna och kartbilden, figur 9, som redovisar ledningsdragningar har ändrats. Handlingarna har även kompletterats under rubriken Ekonomiska konsekvenser med information om att kommunen står för 50% av kostnaderna för upprustning av vägar. Ändringarna bedöms vara av redaktionell karaktär. Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Henry Grew Planarkitekt 20