Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har tillhandahållit spekulanterna en objektsbeskrivning med tillräckligt tydliga uppgifter om byggnadens storlek. En uppgift från besiktningsrapporten till energideklarationen om Atemp har angetts som boarean och en divergerande uppgift från fastighetsregistret om boarean har utelämnats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet En av två köpare av en tomträtt har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Fastighetsmäklaren NN har yttrat sig över anmälan. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet med tillhörande bilagor, objektsbeskrivningen, dokumentet Visningsbilaga och energideklarationen. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälarens kritik har huvudsakligen handlat om att NN ska ha lämnat otydlig information om byggnadens storlek. Anmälaren har också gjort gällande att NN ska ha underlåtit att lämna ut sitt telefonnummer. Anmälaren har uppgett sammanfattningsvis följande. Ur objektsbeskrivningen gick det inte att uttyda om biarean om cirka 12 kvm ingår i den totala boarean om cirka 121 kvm eller om den tillkom. När han frågade NN om detta på visningen fick han svaret att biarean inte ingick i det som var beskrivet som boarea. Några veckor senare såg han ett objekt på samma gata ligga ute till försäljning. Planlösningen var densamma, men antalet kvadratmeter understeg antalet som hade angivits för hans objekt. Han kontaktade NN angående detta och fick förklaringen att förrådet i hans fastighet var hopbyggt med den övriga fastigheten, vilket medförde att hans hus var större. NN erkände att han hade skrivit fel i texten och bad om ursäkt. Han påvisade att uppgifterna i köpekontraktet var korrekta och i slutänden det som gällde. Efter samtalet läste han igenom köpekontraktet för att se om det även här fanns några oklarheter kring den faktiska storleken. I kontraktet stod det 4 rum, varav 3 sovrum, på totalt 121 kvm. NN har alltså valt att inte räkna det inbyggda förrådet som ett rum. Han angav det visserligen inte heller som biarea. NN informerade inte om att misstaget hade korrigerats i kontraktet. När han framförde detta till NN erbjöd mäklaren sig att sköta kontakten med branschorganisationens jurister. När han bad om att få NN telefonnummer, ville han inte lämna ut det till honom. Veckan efter ringde han upp NNs chef och informerade om läget. Han tyckte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) att hon hade rätt att vara uppdaterad om vad som hade hänt och även få det förklarat från hans sida. Hon ville inte uttala sig i ärendet, med sa att hon inte tyckte att NN skulle sköta kontakten med organisationen. Däremot erbjöd hon sig att göra det själv. Hon sa också att NN borde ha gett honom sitt telefonnummer. Fastighetsmäklarens yttranden NN har anfört i huvudsak följande. Byggnadens storlek Inför förmedlingen hade han och säljarna en genomgång av byggnaden på tomträtten och han gjorde noteringar om detta. Han tog också fram relevant information ur fastighetsregistret. Ytan i bostaden har i samband med energideklarationen uppmätts till en boarea om 121 kvm. I objektsbeskrivningen har det hänvisats till att boarean fastställts genom en mätning, vilket är den uppmätning som skett i samband med energideklarationen. Från fastighetsregistret fick han också en uppgift om att det fanns en boarea om cirka 12 kvm till fastigheten. Denna felaktiga uppgift kom per automatik att införas som biarea i den ursprungliga objektsbeskrivningen. Han uppmärksammade inte detta i samband med korrekturläsningen. I samband med visningen uppmärksammade han dock detta. Han informerade muntligt köparna samt övriga spekulanter om att den totala uppmätta boarean uppgick till 121 kvm. Han berättade att det inte fanns någon biarea, eftersom den genom en ombyggnation hade förädlats till en boarea. Vid visningen antecknade han också ändringen på de objektsbeskrivningar som inte redan hade delats ut. Samtliga spekulanter
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) fick dessutom del av en kopia från fastighetsregistret. Mätningen låg som en bilaga till de objektsbeskrivningar som han delade ut vid visningen. Han korrigerade också uppgiften om boarean och denna uppgift gick han muntligt igenom när parterna träffades för att underteckna köpekontraktet. Det förhållandet, att han korrigerade uppgiften om boarean och gick inom detta innan köpet, framgår av den objektsbeskrivning som parterna har tagit del av och undertecknat. Cirka-uppgiften kommer upp som en standard i mäklarsystemet. Eftersom de aktuella ytorna inte kan garanteras, och enbart bygger på en mätning i samband med energideklarationen, ansåg han inte att det fanns skäl att ta bort beteckningen ca. Varken säljaren eller han hade möjlighet att garantera byggnadens storlek. Han rekommenderade de intresserade spekulanterna och de slutliga köparna att själva mäta upp bostaden om man ansåg att denna uppgift var av vikt. Vägran att lämna ut telefonnummer Han har inte vid något tillfälle vägrat att ge ut något telefonnummer. Påståendet är direkt felaktigt. Hans telefonnummer har varit tydligt angett på i stort sett alla handlingar som han har upprättat. Det är dock korrekt att han vid en förfrågan från anmälaren angående kontaktuppgifterna till en av branschorganisationens jurister har redovisat att han inte haft tillgång till något direktnummer. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av de ingivna handlingarna uppmärksammat bland annat följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen vid Boarea anges ca 121 kvm och vid Biarea anges ca 12 kvm. Informationen om biarean har strukits över för hand. Under rubriken Bostadsfakta vid STORLEK. anges följande. 4 rum och kök varav 3 sovrum. Boarea ca 121 kvm. Biarea ca 12 kvm. Areauppgifter enligt mätning. Denna area kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning. Visningsbilagan I den ingivna visningsbilagan ingår ett fastighetsutdrag. I utdraget anges vid rubriken Värderingsenhet: Småhusbyggnad på sidan 3 Boarea: 95 kvm och Biarea: 12 kvm. Energideklarationen I besiktningsrapporten till energideklarationen anges under rubriken Fastighet bland annat följande. Atemp: 121 m2 Atemp uppmätt genom fysisk mätning med lasermätare eller motsvarande. Under rubriken Vad är en energideklaration? anges i besiktningsrapporten bland annat följande. Med energideklarationerna införs även ett nytt areabegrepp: Atemp. Med Atemp avses golvarean i temperaturreglerade utrymmen som är avsedda att värmas till mer än 10 C. Arean mäts mellan ytterväggarnas insida. ( )
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Objektsbeskrivningen Det som föreskrivs om fastigheter i fastighetsmäklarlagen gäller också vid mäklarens förmedling av en tomträtt (se 1 och 2 fastighetsmäklarlagen). I 18 samma lag anges att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beskrivningen ska enligt samma bestämmelse innehålla en uppgift om byggnadens storlek. En byggnads storlek utgör alltså en av de obligatoriska uppgifter som ska finnas i den sammanhållna skriftliga objektsbeskrivning som ska lämnas till en tilltänkt köpare som är konsument. Byggnadens storlek kan vara av stor betydelse för en konsument och otydliga uppgifter om storleken riskerar att leda till en tvist mellan parterna. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när omständigheterna har varit sådana att det har funnits flera uppgifter om boarean och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Inspektionen har ansett att mäklaren i sådana fall ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen. Objektsbeskrivningen innehåller en uppgift om byggnadens storlek kallad boarea. Enligt NN har uppgiften hämtats från byggnadens energideklaration, men detta har inte angetts i objektsbeskrivningen. I besiktningsrapporten till den sammanfattade energideklarationen anges
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) byggnadens Atemp vara 121 m2. Bo- och biarean beräknas inte på samma sätt som Atemp, se den svenska standarden Area och volym för husbyggnader Terminologi och mätregler (SS 21054:2009). Det är i ärendet klarlagt att NN också har haft en annan uppgift om byggnadens storlek, nämligen den boarea på 95 kvm som anges i utdraget ur fastighetsregistret. Denna motstridiga uppgift har inte redovisats i objektsbeskrivningen. Däremot har utdragets information om en biarea på 12 kvm förts in i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har tillhandahållit spekulanter en objektsbeskrivning där uppgifterna om byggnadens storlek inte stämmer överens med det underlag som han har haft tillgång till. Dessutom har en motstridig uppgift om byggnadens storlek enligt fastighetsregistret utelämnats utan någon förklarande kompletterande information. Inspektionen anser att förseelsen utgör grund för att meddela NN en varning. Bedömningen förändras inte av att NN har använt cirka-uppgifter i objektsbeskrivningen, de kompletterande upplysningarna till spekulanter vid visningen samt att han har tillhandahållit spekulanterna och köparna de olika uppgifterna om byggnadens storlek i särskilda dokument vid visningen och vid undertecknandet av köpekontraktet. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.