Exempeltentamen Sid 1 Byggprocessen VBE Tentamenstid: 5 timmar Tentamen omfattar 60 poäng. Namn: Personnummer: Resultat Uppnådda poäng på tentamen: Betyg: Tillåtna hjälpmedel: Penna, räknedosa (formelsamling bifogas tentan) Teorifrågor är av beskrivande karaktär och ger maximalt 5 poäng. En fylligt och samtidigt korrekt besvarad fråga ger maximal poäng medan frågor som endast delvis är korrekt besvarade ger lägre poäng alternativt inga poäng alls. Räkneuppgifter som också ger maximalt 5 poäng ska vara fullständigt lösta med alla beräkningssteg och svar tydligt redovisade. Maximalt kan 5 poäng u OBS! Skriv dina svar på de lösa papper du fått utdelade. Skriv ditt namn på varje papper du lämnar in samt numret på den fråga som besvaras på bladet. Lycka till!
Sid 2 Fråga 1 Byggprocessen brukar delas in i olika etapper/faser. Namnge och beskriv i korthet dessa faser, vad de syftar till, samt de aktörer som är delaktiga i respektive fas. Fråga 2 Ge exempel på vilka faser ett projekt kan delas upp i. Fråga 3 Vad är en WBS och hur används den i projekt? Fråga 4 En beställare behöver anlita en entreprenör för att få en byggnad uppförd. På vilka sätt hanteras avvikelser, ändringar och tilläggsarbeten för ett byggprojekt. Beskriv kortfattat innebörden av följande branschgemensamma regelverk. o AB04 o AF AMA 07 o ABT06
Sid 3 Fråga 5 Ersättningen för ett entreprenadåtagande kan utgå på två principiellt olika sätt: fast pris och löpande räkning. Beskriv dessa ersättningsformer och redogör för några förekommande varianter. Beskriv för- och nackdelar ur byggherrens perspektiv. Fråga 6 I ett byggprojektet kan det uppkomma en mängd olika oförutsedda händelser (risker) Redogör begreppet riskhändelse. Förklara innebörden av miniriskmetoden Fråga 7 Inför genomförandet av ett byggprojekt måste ofta en tidplan upprättas. Beskriv vilka uppgifter (information/fakta) om projektet som kan läsas i en tidplan. Ge exempel på hur projektplanen kan användas i praktiska tillämpningar i projektarbetet. Fråga 8 Byggdelskalkyl I valet mellan att uppföra en stomme i lättbetong eller med träreglar är kostnaden en faktor att ta hänsyn till. Upprätta byggdelskalkyler för de båda alternativen för att jämföra m2- kostnaden. För beräkningen av antal löpmeter reglar (45x145) anges vägghöjden till 2,4 m. Regelväggen består av en horisontell regel i överkant och en horisontell regel i underkant vägg. De vertikala reglarna har ett centrumavstånd på 600 mm. Utgå från att mängden löpmeter regel i relation till 1 m2 vägg kan beräknas enligt: (Vägghöjd + 2 * centrumavstånd mellan reglar ) / Vägghöjd * centrumavstånd mellan reglar Lägg till 20% för kortlingar och extra reglar vid fönster och dörrar
Sid 4 Material Träregelstomme Materialpris per enhet Tidsåtgång (h) per enhet Spill Enhet Fasadtegel 172,45 1,12 1,05 m2 Märla + Kramla, 4st/ m2 3,60 0,02 1,05 st Utegips 9 mm 16,10 0,14 1,10 m2 Träregel 45x145, c 600 18,30 0,09 1,10 m Mineralullsskiva 145 45,55 0,09 1,05 m2 Plastfolie 0,2 mm 5,50 0,04 1,40 m2 Gipsskiva 13 mm 18,95 0,20 1,20 m2 Material Lättbetongstomme Materialpris per enhet Tidsåtgång (h) per enhet Spill Enhet Fasadtegel 172,45 1,12 1,05 m2 Märla + Kramla, 4st/ m2 3,60 0,02 1,05 st Lättbetong 200 mm 92,50 0,42 1,05 m2 Puts 16,50 0,16 1,05 m2 Nedan anges aktuella arbetskostnader, arbetsplatsomkostnader och entreprenörsarvoden: Timlön (kr/h) 140 Sociala avgifter 82% Påslag på timlön Arbetsledning, bodar 60 Påslag per och förråd (kr/h) arbetad timme Maskiner och övrigt 15% Påslag på direkt material och arbetskostnad Entreprenörsarvode 8% Påslag på arbetsplatsens självkostnad Fråga 9 Projektplanering (5,0p) a) Skapa en strukturplan, med blocknätstekniken (alternativt pilnätstekniken), för aktiviteterna i nedanstående tabell. Genomför en tidsanalys av nätverksplanen, dvs beräkna tidigaste och senaste start- och sluttid för respektive aktivitet. Projektet startar dag 1. Ange vilka aktiviteter som är kritiska. (3,0p)
Sid 5 Aktivitet Varaktighet Föregås av (dagar) A 1 - B 5 A C 4 A D 4 A E 3 B, C F 5 B, C G 7 C, D H 2 E, F, G b) Vad händer med projektets sluttid om aktivitet B förlängs till 7 dagar? Vilka aktiviteter är kritiska efter förseningen av aktivitet B? (2,0p) Fråga 10 (5,0p) Produktionskalkyl (5,0p) Du har fått i uppdrag att beräkna produktionskostnaden för en tillbyggnad på 100 kvadratmeter BTA av ett enfamiljshus. Följande förutsättningar föreligger:
Utbyggnaden sker på redan ägd tomtmark (inga extra kostnader uppkommer för markförvärv eller anslutningar uppkommer). Byggkostnad: 1 500 000 kr Byggherrekostnad Projektering 90 000 kr Bygglov 20 000 kr Kapitalkostnad Lån behöver tas på 1 200 000 kr utbetalas som byggnadskreditiv under byggtiden (6 månader) jämnt fördelat med utbetalningar à 200 000 kr per månad. Kreditivräntan är 5% Stämpelskatt för pantbrev 2% på lånat belopp, nya pantbrev behöver tas för hela lånebeloppet. Sid 6
Sid 7 Svar på räkneuppgifter: Fråga 8 Träregelstomme: 1177 kr/m2 Lättbetongstomme: 1064 kr/m2 Fråga 9 a) Total projekttid: 14 dagar b) Projekttiden förlängs med 1 dag Fråga 10 Produktionskostnaden blir 1 651 500 kr
Sid 8 Bilaga 1 Formelsamling Investeringsbedömning Räntesamband Kalkylräntan används för att värdera en investerings effekter över en längre tidsperiod. Den är en prognos. Det gör att kalkylräntan är olika för olika investerare och investeringssituationer. Val av hög kalkylränta gör att man prioriterar låga investeringskostnader. Om man däremot sätter en alltför låg kalkylränta kommer betalningar i framtiden att ge en för stor påverkan på investeringskalkylens resultat. Av detta följer att vid investeringsbedömningar bör beräkningar vara grundade på den mest sannolika kalkylräntan och vid behov kompletteras med känslighetsanalyser. Kalkylränta byggs upp av fyra termer; ett realt vinstkrav, inflation, administrationspålägg och risk enligt följande: (1+r) * (1 +i)* (1 +adm)*(1 +risk) = (1 +n) r = realt vinstkrav (%) i = inflation (%) adm = administrationspålägg (%) risk = riskpålägg (%) n = nominell kalkylränta Real och nominell ränta En kalkyl kan antingen vara real eller nominell. Real innebär att beräkningen görs utan att ta hänsyn till inflationen. Nominell innebär att en kompensation för inflationen är inbyggd i räntekravet. Förhållandet mellan inflation, real och nominell ränta kan tecknas som: (1+r) *(1+i) = (1+n) r = real ränta n = nominell ränta i = inflation Det är viktigt att kunna räkna om en betalning till ett annat års penningvärde. Betalningar kan göras jämförbara genom att räkna ifrån inflationen. På detta sätt kommer betalningarna att uttryckas i samma års penningvärde. Vilket basår som skall användas måste bestämmas utifrån syftet med kalkylerna. Vanligen så används kalkyltidpunkten som basår. När betalningar för olika år skall kunna jämföras måste dessa räknas om till en och samma tidpunkt. Denna omräkning görs med hjälp av kalkylräntan. När betalningar flyttas fram i tiden görs en kapitalisering och när en betalning flyttas bakåt i tiden görs en diskontering.
Sid 9 Vid en kapitalisering beräknas ett slutvärde då en betalning beräknas om till slutet av en kalkylperiod med en ränta på ränta beräkning enligt formeln: S n = S 0 * (1+ p) n S 0 = Betalning år 0 S n = Slutvärde år n p = kalkylräntan n = antalet år Vid en diskontering beräknas ett nuvärde där alla betalningar hänförs till början av en kalkylperiod (år 0) enligt formeln: S 0 = S n *(1+p) -n alt S 0 = S 0 = Nuvärde år 0 S n = Betalning år n p = kalkylräntan n = antalet år S n (1+p) n Om betalningskonsekvenser för flera olika perioder skall summeras samman blir summan av nuvärdena lika med: Nuvärde = S 1 (1+p) + S 2 1 (1+p) + S 3 2 (1+p) +...+ 3 S n (1+p) n Om betalningskonsekvenserna med rimlig grad av förenkling för varje period kan antas vara nominellt lika stora (S) kan en summering av nuvärdena formuleras enligt följande: 1- (1+p)-n Nuvärde = S* p Alternativt kan en annuitetsberäkning användas vilket innebär att betalning givet i år 0, till exempel en grundinvestering G fördelas ut på ett antal lika stora utbetalningar för varje år under kalkylperioden enligt formeln: p Annuitet = G * 1- (1 +p) -n
Sid 10 Investeringsbedömningsmetoder Det grundläggande syftet för en investeringskalkyl är att bedöma och jämföra lönsamheten hos olika investeringsalternativ. De vanligaste och mest grundläggande metoderna är : Nuvärdesmetoden (kapitalvärdesmetoden) Internräntemetoden Annuitetsmetoden Pay Back metoden Nuvärdesmetoden bedöms enligt följande grundläggande samband: Nuvärdet (kapitalvärdet) = -G + n t =1 I - U R + (1+p) t (1+p) n G = Grundinvestering I = Inbetalningar U = Utbetalningar R = Restvärde p = Kalkylränta n = Ekonomisk livslängd (kalkylperiod) Bedömningen av internräntan görs genom att nuvärdet (kapitalvärdet) enligt nuvärdesmetoden sätt lika med noll varmed internräntan kan lösas ut och jämföras med avkastningskravet. Nuvärdet (kapitalvärdet) = -G + n t =1 I - U R + (1 +p) t (1 +p) = 0 n Vid annuitetsmetoden görs en periodvis jämförelse där betalningskonsekvensen av grundinvesteringen sprids ut över den ekonomiska livslängden med en annuitetsberäkning. p Annuitet = G * 1- (1 +p) -n Med återbetalningstid (pay back tid) menas då den tid det tar innan hela grundinvesteringen är återbetald. Bedömningsgrunden är då den förutbestämda tid som bestämts för när grundinvesteringsutgiften skall vara återbetald med inbetalningsöverskotten enligt: Återbetalningstid = Grundinvestering årligt inbetalningsöverskott
Sid 11 Fastighetsekonomi Prognoser Vanligen så beräknas hyresförändringen genom att göra ett procentuellt påslag på hyran. H n = H 0 = (1+p) n alternativt H n = H n -1 = (1+p) H n = Hyran år n H 0 = Hyran år 0 (nutid) p = årlig bedömd prisförändring Prognoser för drift kan göras på samma sätt som för hyran. D n = D 0 = (1+p) n alternativt D n = D n -1 = (1+p) D n = Driftutbetalning år n D 0 = Driftutbetalning år 0 (nutid) p = årlig bedömd prisförändring Underhållsplanering inleds med att fastighetens status utreds och besiktas. Därefter bedöms den kvarvarande livslängden för de olika byggnadskomponenterna med hjälp av teknisk kunskap och erfarenhet. Utbetalningarna bedöms vanligtvis i kalkyltidpunktens penningvärde (real kalkyl) så en omräkning bör göras i de fall planen görs i nominella värden i den fastighetsekonomiska analysen. Betalningskonsekvenser i underhållsplanen kommer att variera kraftigt från år till år. Vissa år krävs det stora insatser för underhåll medan det andra inte krävs något alls beroende de olika komponenternas olika livslängder. Ett genomsnittligt årligt värde på underhållsutbetalningar bör därför tas fram för att kunna göra trendanalyser på fastighetens ekonomi. Om detta görs, eller om ett genomsnittligt värde hämtas på ett annat till exempel statistik, kan underhållsutbetalningar beräknas på motsvarande sätt som hyra och drift. UH n = UH 0 = (1+p) n alternativt UH n = UH n -1 = (1+p) UH n = Underhållsutbetalning år n UH 0 = Underhållsutbetalning år 0 (nutid) p = årlig bedömd prisförändring
Sid 12 Nyckeltal för lönsamhetsbedömningar Här nedan beskrivs nyckeltalen för lönsamhetsbedömning som ingår i en cashflow analys. Direktavkastningen på totalt kapital (p DTK ) beräknas genom att dela driftnettot med totalt bundet kapital i fastigheten. p DTK = Driftnettot (DN) Totalt bundet kapital (TK) Direktavkastningen visar framförallt hur effektiv förvaltaren är, men tar inte hänsyn till fastighetsobjektets finansiering. Är ett lämpligt nyckeltal att använda vid större förvaltningar där det är svårt att fördela finansieringen för varje specifikt objekt då lån ofta tas centralt i företaget. Nyckeltalet skall då jämföras med avkastningskravet på totalt kapital. Kännedom företagets fördelning av eget satsat kapital och lånat (främmande) kapital samt avkastningskrav på eget kapital och låneräntan kan användas för att bedöma avkastningen på totalt kapital enligt balansekvationen: TK = FK +EK och lägger till respektive räntesatser fås p KTK * TK = r * FK +p KEK *EK p KTK = avkastningskrav på totalt kapital TK = Totalt bundet kapital p KEK = avkastningskrav på eget kapital EK = eget kapital r = genomsnittlig låneränta FK = främmande kapital Direktavkastningen på eget kapital (p DEK ) är ett resultatmått som är knutet till det aktuella företaget som äger fastigheten och dess avkastningskrav på eget satsat kapital. Detta mått bör således överstiga avkastningskravet på eget kapital för att fastigheten skall bedömas som lönsam. p DEK = Betalningsnettot (BN) Eget bundet kapital (EK) Totalavkastningen på totalt kapital (p TTK ) skiljer sig från direktavkastningen på totalt kapital genom att förändringen av det totala värdet tas med ( TK). Förutom den direkta tas här även med den indirekta avkastningen som byggs upp i fastigheten. p DTK och p TTK bör alltid bedömas tillsammans och över en längre tidsperiod. På detta sätt kan fördelningen mellan direkt och indirekt avkastning för fastigheten redas ut. p TTKn = DN n + TK TK n -1
Sid 13 n = kalkylåret Den totala avkastning på eget kapital (p TEK ) beräknas genom att lägga till det totala värdets förändring ( TK) till direktavkastningen på eget kapital och att lägga till amorteringarna. I formeln beaktas inte amorteringarna eftersom dessa endast är en omfördelning mellan fritt eget kapital till eget kapital bundet i fastigheten. p TEK n = BN n + TK +amorteringar n EK n -1 n = kalkylåret p TEK bör alltid bedömas tillsammans med p DEK på motsvarande sätt som för p DTK och p TTK. Dock har p TEK även ett annat användningdområde. Eftersom p TEK innehåller en bedömning av restvärdet ( TK) så är det även ett mått på hur bra fastighetsobjektet är som investering. Om p TEK överstiger avkastningskravet på eget kapital kan det bedömas som en god investering eftersom direkt och indirekt avkastning tillsammans uppfyller kravet. Detta innebär dock ofta att p DEK inte uppfyller avkastningskravet på eget kapital och då måste en analys göras om det totala beståndet (inklusive kalkylfastigheten) håller en lönsamhet som överstiger avkastningskravet. Om inte måste p DEK bli den faktorn för bedömningen även för den specifika kalkylfastigheten. Livscykelanalys Livscykelvinst: LCP = n t= 0 I t U t R A + n (1+ r) t (1+ r) n A = Anskaffningsutgift I t = Inkomster år t U t = Utgifter år t I t -U t = Driftnetto år t R n = Restvärdet efter n år r = kalkylränta n = ekonomisk livslängd Livscykelkostnad:
Sid 14 LCC = A + n t= 0 U t (1+ r) t A = Anskaffningsutgift I t = Inkomster år t U t = Utgifter år t I t -U t = Driftnetto år t R n = Restvärdet efter n år r = kalkylränta n = ekonomisk livslängd