De svenska bankernas krishantering i Baltikum

Institutionen för Fastigheter och Byggande och Centrum för Bank och Finans Examensarbete (15 hp) inom Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Nr xx De svenska bankernas krishantering i Baltikum - Strategier och hantering av övertagna fastigheter Författare: Mikael Halvarsson Niklas Olsson Stockholm 2010 Handledare: Niklas Arvidsson

Sammanfattning Titel: Författare Institution Examensarbete nummer Handledare Nyckelord De Svenska bankernas krishantering i Baltikum - Strategier och hantering av övertagna fastigheter Mikael Halvarsson och Niklas Olsson Institutionen för Fastigheter och Byggande, Centrum för Bank och Finans xx Niklas Arvidsson Baltikum, Banker, Fastigheter, Finanskris, Krishantering Sedan Sovjetunionens upplösning har de Baltiska länderna upplevt en period av stark finansiell tillväxt. Under början av 2000-talet började dock tydliga tecken synas på att marknaderna var överhettade, symptom på detta var bland annat en påtaglig kredittillväxt och skenande fastighetspriser. Under denna period hade många utländska banker, varav flera svenska etablerat sig i regionen. När den globala finanskrisen anlände till Baltikum spräcktes den växande bubblan. Budgetunderskott, ökad arbetslöshet och recession blev några av följderna. I spåren av krisen fick både privatpersoner och företag problem med att betala sina lånekostnader. För att begränsa sina kreditförluster har de svenska bankerna varit tvungna att agera. Både SEB och Swedbank har utvecklat organisationer för att hantera ovan beskrivna situation. Swedbank har valt att bilda ett separat fastighetsbolag, en strategi som går att känna igen från den svenska krisen på 1990-talet. SEB har istället valt att hantera problematiken internt inom banken. Utöver organisationsstrukturen är de svenska bankernas förehavanden i dagsläget relativt lika. Full fokus ligger i dagsläget på den så kallade övertagandeprocessen. SEB och Swedbank köper in de fastigheter som borgat för numera fallerade krediter på exekutiva auktioner. Övertagandeprocessen kommer att följas av en period med förvaltning och värdeskapande. När marknaden sedan är mogen skall fastigheterna avyttras, hur denna avyttring kommer att te sig exakt är det än så länge svårt att sia om. Om några år hoppas bankerna dock kunna sälja de nu förvärvade fastigheterna med vinst och på så sätt begränsa sina kreditförluster. En faktor som försvårar situationen för de svenska bankerna är de bitvis underutvecklade legala systemen. Konkurslagstiftningarna i de baltiska länderna har aldrig prövats i de proportioner som nu är aktuella. Det kan ta lång tid från konkurs till exekutiv auktion, systemen är överbelastade. Den tredimensionella fastighetsbildningen är en annan komplicerande faktor. Ett lägenhetskomplex kan innehålla hundratals olika fastigheter vilket kan försvåra både vid auktioner och vid förvaltning. Målet med denna uppsats är att beskriva de svenska bankernas strategier och taktiker under denna krishantering. Fokus ligger primärt på hanteringen av fastigheter men även den övergripande målsättning som krishanteringen besörjer omskrivs. Med hjälp av en SWOT-analys kommer skillnader mellan bankernas olika strategier samt deras övergripande målsättning att analyseras. I

Abstract Title: Authors Department Thesis number Supervisor Keywords Swedish bank s crisis management in the Baltic States - Strategies and management of acquired properties Mikael Halvarsson och Niklas Olsson Department of Real Estate and Construction Management, Centre for Banking and Finance xx Niklas Arvidsson Baltic States, Banks, Properties, Financial crisis, Crisis management Since the fall of the Soviet Union, all of the Baltic countries have experienced a period of strong financial growth. In the beginning of the 21st century clear indications began to appear that the Baltic markets were overheated. Symptoms of this included a massive increase in credit growth and soaring property prices. During this period many foreign banks, including several Swedish ones established themselves in the region. When the global financial crisis arrived to the Baltic States the growing bubble burst. Budget deficit, rising unemployment and economic recession were some of the consequences. In the wake of the crisis both private citizens and local businesses showed problems paying their loans. To limit their losses, the Swedish banks have been forced to act. Both SEB and Swedbank have developed organizations to handle the situation. Swedbank has chosen to set up a separate property company, a strategy that can be recognized from the Swedish crisis in the 1990s. SEB has chosen to deal with the problem internally. Apart from the organizational differences the Swedish banks works in a similar way. The focus is now on the so-called takeover process. SEB and Swedbank buy properties that have vouched for now defaulted loans at public auctions. The takeover process will be followed by a period of asset management and value creation. In a later phase when the Baltic markets are in a better place the properties shall be disposed of. Exactly how this sale will appear is too soon to predict. In a few years the Swedish banks hope to sell the acquired properties with profits and thus limit their credit losses. Something that makes it difficult for the Swedish banks is the partly underdeveloped legal systems. Bankruptcy laws have never been tested in these proportions before. It sometimes takes a very long time from the bankruptcy to the auction, the systems are overloaded. The threedimensional property laws are another complicating factor. An apartment complex may contain hundreds of properties. This makes auctions and facility management very complex. The aim of this paper is to describe the Swedish banks strategies and tactics during this crisis. The focus is primarily on the management of the properties but also the overall objective of the crisis management. With the help of a SWOT analysis, the differences between the banks strategies and their overall goal will be analyzed. II

Förord Detta examensarbete skrevs vid Institutionen för Fastigheter och Byggande och Centrum för Bank och Finans vid Kungliga tekniska högskolan (KTH) i Stockholm under perioden mars till maj 2010. Handledare för examensarbetet har varit ekon.dr Niklas Arvidsson och examinator har varit Professor Kent Eriksson. Först och främst vill vi tacka vår handledare Niklas Arvidsson. Vidare vill vi även tacka samtliga representanter från SEB, Swedbank och Ektornet som tagit sig tid och ställt upp på våra intervjuer. Tack, utan er medverkan hade färdigställandet av examensarbetet omöjliggjorts. Stockholm, Maj 2010 Mikael Halvarsson och Niklas Olsson III

Sammanfattning... I Abstract...II Förord...III Innehållsförteckning... IV Innehållsförteckning 1. Introduktion...1 1.1 Bakgrund...1 1.2 Problemformulering och frågeställning...2 1.3 Syfte och mål...2 2. Analysmodell...3 2.1 Val av analysmodell...3 2.2 Vad är en SWOT-analys?...3 2.3 Tillämpning...4 3. Metod...4 3.1 Avgränsningar och klargöranden...4 3.2 Forskningsansats...4 3.3 Datainsamlingsmetod...5 3.4 Metodproblem...5 4. Bakgrund...6 4.1 Den svenska finanskrisen på 1990-talet i korthet...6 4.1.1 Bakomliggande faktorer till krisen...6 4.1.2 krisförlopp och åtgärder...6 4.1.3 Krishanteringen...7 4.2 Utvecklingen i Baltikum...7 4.2.1 Från Sovjetunionens upplösning till den finansiella överhettningen...8 4.2.2 Baltikum drabbas av den globala finanskrisen...8 5. Situationen i Baltikum idag...9 5.1 Det samhällsekonomiska läget...9 5.2 Bankernas situation...9 5.3 SEB:s krishantering i Baltikum...10 5.3.1 Strategi och hantering av fastigheter...11 5.3.2 Övertagandeprocessen...11 5.3.3 Förvaltning och värdeskapande...12 5.3.4 Möjliga Exitstrategier...12 5.3.5 Övergripande målsättning...13 5.4 Swedbanks krishantering i Baltikum...13 5.4.1 Bildandet av Ektornet...14 5.4.2 Strategi och hantering av fastigheter...14 5.4.3 Övertagandeprocessen...15 5.4.4 Förvaltning och värdeskapande...15 5.4.5 Möjliga Exitstrategier...16 5.4.6 Övergripande målsättning...16 IV

6. Framtidsprognos Baltikum...16 6.1 Samhällsekonomisk framtid...16 6.2 Bankernas utmaningar...17 7. Analys...17 7.1 Introduktion till analys...17 7.2 Swedbanks strategier beträffande krishantering...17 7.3 SEB:s strategier beträffande krishantering...19 7.4 Bankernas övergripande målsättning med krishanteringen...20 7.4.1 SWOT-Analys av bankernas övergripande målsättning...20 7.5 Diskussion...21 7.6 Konklusion...22 8. Källförteckning...23 Appendix A...25 V

1. Introduktion 1.1 Bakgrund Våren 2008 beskådades de första symptomen som pekade på att den globala finanskrisen anlänt till de baltiska länderna (Estland, Lettland och Litauen). Krisen fördjupades första kvartalet år 2009 och ett ekonomiskt läge med stora budgetunderskott, tilltagande arbetslöshet samt omfattande kreditförluster uppdagades. De baltiska länderna tillsammans med Ukraina drabbades värst av den globala finanskrisen i hela Europa. 1 De baltiska länderna hade från sönderfallet av Sovjetunionen och ända fram till finanskrisens intåg åtnjutit en period av stark finansiell tillväxt. 2 Dock började tecken på att de baltiska ekonomierna var överhettade att dyka upp under det tidiga 2000-talet. Överhettningssymptomen var bland annat skenande fastighetspriser, en snabbt växande utlandsskuld och en hög kredittillväxt. 3 Överhettningen av de baltiska ekonomierna utlöste i kombination med den globala finanskrisen en djup ekonomisk kris som i dagsläget fortfarande är brinnande aktuell och därmed långt ifrån över. Tre av de svenska storbankerna (Nordea, SEB och Swedbank) hade genom bland annat uppköp av lokala banker etablerat sig på de baltiska marknaderna. De svenska bankerna erhöll på så vis ansenliga marknadsandelar i Baltikum och förlade en betydande del av sin låneportfölj i regionen. 4 Mest ivriga att expandera i Östeuropa var SEB och Swedbank som i mångt och mycket krigade om marknadsandelarna. Detta skapade en situation som karaktäriserades av aggressiva och vidlyftiga utlåningskampanjer. Tiden från etableringen fram till krisens utbrott genererade vinster för bankerna i och med väl tilltagna räntemarginaler. I vissa sammanhang benämns bankernas aggressiva utlåning som ett lånerally. 5 De svenska bankernas totala engagemang i Baltikum var i februari 2010 ca 400 miljarder kronor. 6 Säkerheterna vid utlåningen bestod till största del av fastigheter. När antalet inställda betalningar snabbt ökade i och med krisens fördjupande förvärrades situationen ytterligare. Situationen tvingade bankerna att överta säkerheterna och därmed fick bankerna en mängd fastigheter i knäet. Detta i ett skede där utvecklingen av fastighetspriserna var starkt negativ. I och med denna utveckling hade bankerna inget annat val än att skriva ned värdena på sina låneportföljer i den baltiska regionen. 7 Ovanstående beskrivna problematik har tvingat bankerna att agera och krishantering har fått högsta prioritet i regionen. I dagsläget handlar krishanteringen i mångt och mycket om hur bankerna skall hantera de övertagna fastigheterna på bästa sätt. 1 Erik Berglöf, 2010 2 Stefan Ingves, 2010 3 Erik Berglöf, 2010 4 Stefan Ingves, 2010 5 Meelis Mandel, 2010 6 Stefan Ingves, 2010 7 http://www.va.se 1

1.2 Problemformulering och frågeställning Den problematik som beskrivits under rubrik 1.1 är omfattande och resurskrävande. Frågorna är många och svaren är sällan okomplicerade. Hur hanterar de svenska bankerna krisen i Baltikum, vilka strategier nyttjas och vilken är den övergripande målsättningen med hanteringen av fastigheterna? Ovanstående frågeställningar gör att läsaren med lätthet kan härleda huvudfrågeställningen för denna uppsats: Vad är de eventuella styrkorna och svagheterna i bankernas respektive strategier för kris- och fastighetshantering i Baltikum? 1.3 Syfte och mål Syftet med denna uppsats är att utreda hur de svenska bankerna som haft störst engagemang i Baltikum (SEB och Swedbank) hanterar sina nödlidande krediter som uppstått i kölvattnet av den överhettning som präglat regionens finansmarknader sedan det tidiga 2000-talet. Vidare handlar det om vilken taktik bankerna använder sig av gällande hanteringen av fastigheterna som de tvingats överta vid inställda betalningar samt hur bankerna har organiserat sig kring ovanstående problematik. Huvudsyftena med denna studie är: att redogöra för bankernas strategier angående fastighetshantering i krisens Baltikum samt beskriva hur denna hantering går till i praktiken att belysa och analysera eventuella skillnader mellan bankernas strategier och huruvida dessa strategier besörjer en övergripande målsättning Målsättningen med denna uppsats är att analysera bankernas strategier och övergripande målsättningar angående fastighetshanteringen i Baltikum utifrån vår tillämpade analysmodell. 2

2. Analysmodell 2.1 Val av analysmodell Huvudfrågeställningen som skall besvaras i denna uppsats fordrar en analysmodell som är mångsidig. Då uppsatsen behandlar problematik av komplex natur är en analysmodell där mer än ett perspektiv kan nagelfaras nödvändig. Då uppsatsen antar ett helhetsgrepp kring bankernas fastighetshantering i Baltikum skulle en ensidig analysmodell vara otillräcklig. Ovanstående betraktat ter sig en så kallad SWOT-analys som ett naturligt val då den kan hantera frågeställningar och strategier av mångsidig karaktär. 2.2 Vad är en SWOT-analys? SWOT är en akronym där de fyra bokstäverna står för: Strength (Styrka) Weakness (Svaghet) Opportunity (möjlighet) Threat (Hot) SWOT-analysen utvecklades av forskare på Stanford Research Institute under 1960-talet och har därefter använts i mycket hög utsträckning i varierande sammanhang. Modellen är uppdelad efter interna och externa faktorer samt positiva och negativa egenskaper (se Figur 1). Analysmodellen bygger till stor del på att identifiera specifika egenskaper under de olika kategorierna och sedan dra slutsatser utifrån detta. 8 Figur 1. SWOT-analysen förkroppsligad som en matris. 9 8 Lawrence G Fine, 2009 9 Baseras på: http://tutor2u.net/ 3

2.3 Tillämpning Med hjälp av SWOT-analysen kan bankernas strategier och övergripande målsättningar som avhandlas i denna uppsats analyseras. Vad är egentligen styrkorna och svagheterna med dessa valda strategier? Vilka hot och möjligheter kan urskiljas? Samma frågor kan givetvis också ställas kring bankernas övergripande målsättningar. Bankernas strategier angående fastighetshanteringen i Baltikum skall analyseras med hjälp av ovan beskriva analysmodell. Genom modellens samtliga fyra kvadranter kommer styrkor, svagheter, möjligheter och hot att identifieras. 3. Metod 3.1 Avgränsningar och klargöranden Denna uppsats kommer enbart att beröra SEB:s och Swedbanks förehavanden på de baltiska finansmarknaderna. När det gäller övertagandet av säkerheter vid förfallna lån kommer fokus att ligga på fastigheter. Den i titeln benämnda krishanteringen innefattar till stor del hantering av de fastigheter som borgat för numera fallerade krediter. Vid övergripande resonemang kommer bankernas aktiviteter att benämnas som krishantering. Aktiviteter direkt kopplade till fastigheter kommer dock att benämnas fastighetshantering. I vissa sammanhang benämns Baltikum som en homogen region vilket endast delvis är korrekt. Många likheter föreligger givetvis, men stora skillnader förekommer också varav flera är av betydande karaktär för denna uppsats. Skillnader förekommer bland annat beträffande ländernas legala infrastruktur, finansiella utveckling och politiska stabilitet. Generellt kommer även uppsatsförfattarna att benämna regionen som Baltikum. Vid behov kommer dock regionens länder att belysas separat för att påvisa skillnader, ofta återgivet i exempelform. 3.2 Forskningsansats Arbetsprocessen för denna uppsats kommer att bedrivas enligt en kvalitativ forskningsmetod. En kvalitativ forskningsmetod är motiverad då vi kommer att intervjua ett fåtal personer med god kunskap inom det aktuella ämnesområdet. Då en kvalitativ forskningsmetod ger utrymme för variation i arbetsprocessen fungerar en sådan forskningsmetod väl för denna uppsats. 10 Vi vill skapa en djupare förståelse för läsaren angående huvudsyftena (se rubrik 1.3) som uppsatsen avser att bringa klarhet kring. 10 Jarl Backman, 2008 4

3.3 Datainsamlingsmetod Lämplig litteratur kommer att studeras utifrån uppsatsens problemformulering och frågeställning. I och med att uppsatsen i mångt och mycket fokuserar på nutid samt framtid är mängden skrivna böcker begränsad. Detta leder till en situation där artiklar, rapporter samt övrig nyhetsrapportering får ett påtagligt utrymme. När författarna sökt relevant text till uppsatsen har det främst skett på Internet. Information har sökts via KTHB:s katalog, Google scholar samt direkt på diverse ekonomitidningars hemsidor. Vidare har vi även sökt på relevanta myndigheters hemsidor, exempelvis Finansinspektionen och Riksbanken. Exempel på ord och fraser som förekommit vid sökandet av information är: Finanskris Baltikum, Ektornet, SEB Baltikum och Swedbank Baltikum. Då mängden tryckt litteratur kring uppsatsens ämne är begränsad har data och information inhämtats fördelaktigt genom muntliga intervjuer. Vi har kontaktat och fått till stånd fem stycken intervjuer med personer som förmodas besitta relevanta kunskaper inom uppsatsens ämnesområde. Intervjuer har genomförts med två personer på SEB, en person på Swedbank och två personer på Swedbanks dotterbolag Ektornet. För information om intervjuobjektens positioner inom organisationerna, se källförteckningen. Då vi träffade företrädarna för SEB samtidigt fick den intervjun något av en diskussionskaraktär, därför kommer den i fotnoterna och i källförteckning benämnas som en intervju. Intervjuobjekten har kontaktats genom uppsatsförfattarnas personliga kontaktnät samt rekommendationer från de berörda bankerna. Varje intervju varade i cirka en timma och genomfördes enligt semistrukturerad modell. Samtalen spelades in med hjälp med av en diktafon, det gjordes för att underlätta sammanställningen av intervjuerna samt för att på ett korrekt sätt kunna citera och återge intressanta resonemang som intervjuobjekten delgivit oss. Exempel på intervjufrågor bifogas som Appendix A. 3.4 Metodproblem Gällande tryckt litteratur finns begränsningar som tidigare nämnts under rubrik 3.3. Dessa begränsningar har vi försökt att balansera med hjälp av intervjuerna. Samtliga intervjuer har genomförts med personer som är anställda på de berörda bankerna. Detta kan möjligen utgöra ett problem då ett visst mått av partiskhet lätt kan infinna sig. Vi har strävat efter att skapa en mer nyanserad bild av situationen bland annat med hjälp av publikationer från myndigheter vars roll är att övervaka bankernas förehavanden (främst Riksbanken samt Finansinspektionen). Vidare har vi haft detta i beaktning under både intervjutillfällena och skrivprocessen. 5

4. Bakgrund 4.1 Den svenska finanskrisen på 1990-talet i korthet Den finanskris som drabbade Sverige på 1990-talets första hälft benämns i många sammanhang som en bankkris. Krisen började i bankerna och andra finansiella institut men utvecklades under hösten år 1992 till en mer omfattande systemkris. 11 Krisen var inte på något vis en svensk företeelse, våra nordiska grannländer hamnade också i ekonomiska besvär under samma tidsperiod även om Danmark klarade sig betydligt bättre än de övriga länderna. 12 4.1.1 Bakomliggande faktorer till krisen Den förmodligen enskilt största bakomliggande faktorn till krisen var den omfattande kredittillväxten som hade sitt ursprung i de regulatoriska lättnader kring kreditgivning i banksystemet som gjordes år 1985. Förändringen gjorde att utlåningen släpptes fri och efterfrågan på framför allt fastighetskrediter sköt i höjden. 13 När prisutvecklingen beträffande fastigheter sedermera blev negativ drabbades bankerna av betydande kreditförluster. 14 Avregleringen år 1985 skapade också turbulens angående den svenska penningpolitiken. Penningpolitiken var alltför expansiv vilket var en motsägelse gentemot målet med en fast växelkurs. 15 Situationen nådde sin klimax år 1992 med kraftigt höjda räntor som följd. 16 4.1.2 krisförlopp och åtgärder Hösten 1990 beskådades de första tendenserna på att den svenska ekonomin var på väg in i en period av svårigheter. Det följande krisförloppet blev sedan intensivt och nya bekymmer uppdagades med jämna mellanrum. År 1991 drabbades bankerna av kreditförluster som gick att härleda till utlåning med fastigheter som säkerhet. Ovanstående ledde till att staten ingrep och utfäste lånegarantier till bankerna. Berörda myndigheter tyckte inte att ovan beskrivna händelse indikerade på en systemkris. Våren 1992 hopade sig problemen ånyo för bankerna. Det rapporterades om ansenliga kreditförluster och återigen utfördes räddningsaktioner från statligt håll. 17 Hösten 1992 gick krisen in i ett djupare och betydligt mer allvarligt skede. Fastighetspriserna fortsatte att sjunka vilket skapade nya betungande kreditförluster för redan hårt pressade banker. Det stod nu klart för beslutsfattare och samtliga berörda myndighetsorgan att Sverige befann sig mitt i en brinnande systemkris. Situationen blev än mer prekär när utländska långivare tog bort eller begränsade sina krediter till Sverige vilket skapade likviditetsbrist hos de svenska bankerna. 11 Stefan Ingves, Göran Lind 1998 12 Peter Howells, Keith Bain 2008 13 Lars Wohlin, 1998 14 Stefan Ingves, Göran Lind 1998 15 Lars Wohlin 1998 16 Stefan Ingves, Göran Lind 1998 17 Ibidem 6

Den nionde september 1992 gick Gota AB i konkurs, detta föranledde att finansdepartementet gav en garanti om att inga liknande konkurser skulle tillåtas inträffa. 18 Efter den omskakande hösten 1992 förbättrades läget successivt tack vare ett uppsving för realekonomin 19 4.1.3 Krishanteringen För att hantera de nödlidande krediterna bildade somliga banker särskilda pantvårdsbolag, primärt skulle dessa hantera fastigheter. Exempelvis bildade Sparbanken bolaget Tornet 20 medan Nordbanken bildade Securum. Staten spelade en avgörande roll i krishanteringen. Exempel på stabiliserande åtgärder var bland annat inrättandet av bankstödsnämnden och omfattande likviditetsstöd till bankerna. I efterhand kan det konstateras att den svenska krishanteringsmodellen var förhållandevis effektiv. Den svenska modellen har blivit omnämnd och framlyfts i vissa sammanhang som ett tillvägagångssätt vid hanteringen av bankkriser. Förutom bildandet av pantvårdsbolag innefattar denna modell även en transparent redovisning av krediter, stor öppenhet kring problemen samt en politisk enighet gällande krishanteringen. 21 De lärdomar som bankerna och myndigheterna erhöll genom denna kris kan mycket väl ha förbättrat Sveriges hantering av den globala finanskrisen som senare skulle uppstå. 22 4.2 Utvecklingen i Baltikum Tillsammans med vissa andra europeiska banker hade både SEB och Swedbank under 2000-talet etablerat sig och satsat på de baltiska marknaderna. Detta skedde framför allt efter att de baltiska länderna beviljats EU-medlemskap år 2004. Följden av denna utveckling blev en hård kamp om marknadsandelar. Volymtänkande verkade vara modellen då bankerna sänkte sina marginaler och aggressivt sålde lån till de baltiska kunderna. Plötsligt var det betydligt enklare att låna pengar, folk gavs nu för första gången möjligheten att leva som västeuropéer och suget efter en högre levnadsstandard var stort. Denna strävan att leva som västeuropéer avsåg inte enbart människors boende. Fina bilar och andra kapitalvaror införskaffades av dem som hade råd. Många belånade sina lägenheter i just detta syfte. Den ekonomiska optimismen genererade i att lägenheter ibland köptes på ren spekulation. Än mer spekulativ var handeln med rättigheter till lägenheter under byggnation. 23 Lånen som bankerna erbjöd var utformade efter västeuropeisk modell med hög belåningsgrad samt långa amorteringstider. Länderna var inte tillräckligt välutvecklade för att klara av denna lånekonstruktion. Om bankerna hade anammat en mer försiktig hållning beträffande utlåningen hade krisen antagligen inte blivit lika djup, åtminstone inte på den privata marknaden. 24 18 Stefan Ingves, Göran Lind 1998 19 Stefan Ingves, Göran Lind, 1996 20 www.swedbank.se 21 Stefan Ingves, Göran Lind 1998 22 Intervju SEB 23 www.va.se 24 Intervju Swedbank 7

Viktigt att nämna i sammanhanget är de svenska bankernas dominerande ställning på de baltiska marknaderna. Tillsammans är SEB och Swedbank marknadsledande i samtliga av de berörda länderna. 25 4.2.1 Från Sovjetunionens upplösning till den finansiella överhettningen Sedan Sovjetunionens upplösande har de baltiska länderna upplevt en stark ekonomisk tillväxt. Denna utveckling i Baltikum har benämnts som något av ett mirakel. Den positiva trenden grundlades bland annat genom ländernas tidiga marknadsreformer. Andra faktorer som spelade in var ett effektivt skattesystem, bra företagsklimat och en fast växelkurs som gynnade handeln med andra länder. Parallellt med ovanstående förändringar upplevde de baltiska länderna en utveckling av tilltagande finansiell integration med utländska banker. I och med detta exponerades länderna mot utländsk valuta. Denna finansiella integration gav de baltiska länderna ett betydande kredittillflöde. I början av 2000-talet började de baltiska ekonomierna visa tecken på överhettning. 26 Tydliga tecken på detta var bland annat den ansenliga kredittillväxten och de skenande fastighetspriserna. Exempelvis fördubblades fastighetspriserna i Lettland under 2006. Överhettning var mest påtaglig under åren 2005 och 2006 med bland annat en märkbar välståndsutveckling som följd. 27 Intressant att nämna i sammanhanget är att Riksbanken redan år 2005 varnade i sin stabilitetsrapport om den makroekonomiska utvecklingen i Baltikum. 28 4.2.2 Baltikum drabbas av den globala finanskrisen Den globala finanskrisen slog till mot Baltikum våren 2008 för att förvärras ytterligare under 2009. Krisen i kombination med den rådande överhettningen skapade sammantaget en allvarlig ekonomisk situation med bland annat recession, arbetslöshet och kreditförluster som följd. 29 Den globala finanskrisen förvärrade den ekonomiska situationen i Baltikum ytterligare. En central händelse kring fördjupandet av krisen var när den Lettiska staten tvingades ta över och därmed rädda landets näst största bank Parex. 30 Expertis inom området menar dock att Baltikum förmodligen hade hamnat i en ekonomisk kris även utan den globala finanskrisen, framför allt på grund av de stora obalanserna i ekonomin. 31 Andra bedömare menar att den globala finanskrisen inte enkom var negativ. Även om den fördjupade den ekonomiska krisen så förhindrade den bubblan från att växa sig än större. 32 25 Stefan Ingves, 2010 26 Erik Berglöf, 2010 27 Martin Andersson, 2010 28 Stefan Ingves, 2010 29 Erik Berglöf, 2010 30 http://www.sydsvenskan.se 31 Stefan Ingves, 2010 32 Intervju Swedbank 8

5. Situationen i Baltikum idag 5.1 Det samhällsekonomiska läget Det generella ekonomiska läget i Baltikum är att krisen nu håller på att plana ut. Expertis bedömer att vi redan beskådat de värsta siffrorna beträffande arbetslöshet och fall i BNP. Vidare handlar det om en gradvis positiv utveckling, framför allt i Estland. De baltiska länderna har i dagsläget olika ekonomiska förutsättningar då de drabbats olika hårt av krisen och därmed skiljer sig återhämtningstakten. 33 Vidare kan även nämnas att den ekonomiska framtidsprognosen generellt ser betydligt mycket ljusare ut i Baltikum än i Ukraina. 34 Estland är det land i regionen som fram till idag har klarat krisen bäst och har därmed ljusast framtidsutsikter. Under år 2009 var landet en av få stater i Europa som låg under treprocentsgränsen beträffande budgetunderskott. 35 Sista kvartalet år 2009 visade Estland upp ett positivt resultat i BNP. Den eventuella men troliga anslutningen till Euron under år 2011 stärker även den Estlands framtidsutsikter. Ovanstående sammantaget kan tolkas som att Estland har lämnat krisen bakom sig. 36 Beträffande situationen i Lettland så ser den inte lika positiv ut som i Estland. Lettland är det land i Baltikum som drabbats absolut hårdast av den finansiella krisen. Lettland befinner sig fortfarande i en ekonomisk recession, men exporten och industrin börjar visa tecken på återhämtning. Ett möjligt tillvägagångssätt för Lettland att nå en stabilisering är att försöka investera sig ur krisen. 37 Situationen i Litauen påminner till viss del om läget i Lettland, dock har Litauen numera tagit sig ur den ekonomiska recessionen. Den ekonomiska stabiliseringen sker framför allt på grund av exportindustrins starka återhämtning, framför allt inom skogsbruk och papper. 38 Litauen har inte enbart ekonomiska svårigheter som avgör landets utveckling, landet ligger även långt efter i utformningen av den legala infrastrukturen. 39 5.2 Bankernas situation Efterfrågan på krediter minskade drastiskt i och med den ekonomiska krisen. Marknaden för utlåning har mer eller mindre försvunnit. 40 Utlåningen till kommersiella fastigheter har avstannat helt, medan det fortfarande förekommer utlåning till privatbostadsaffärer. Nivån på denna utlåning är i dagsläget betydligt lägre än perioden innan krisen som karaktäriserades av en finansiell överhettning. Orsaken till den låga efterfrågan på krediter är ett resultat av det svaga konjunkturläget, bankerna vill fortfarande bedriva utlåning men låntagarna saknas. 41 33 Intervju SEB 34 Intervju Swedbank 35 http://di.se 36 SEB, Eastern European Outlook, 2010 37 Intervju 1 Ektornet 38 Mikael Johansson, 2010 39 Intervju Swedbank 40 Intervju 1 Ektornet 41 Intervju SEB 9

Bankernas primära fokus ligger i dagsläget på krishantering. Krishanteringen i detta initiala skede handlar mycket om de fastigheter som borgat för de förfallna lånen. För att möjliggöra ett övertagande av fastigheterna måste kunden försättas i konkurs. Fastigheterna säljs sedan på exekutiva auktioner där bankerna har som målsättning att köpa upp de flesta av objekten. 42 43 I dagsläget kretsar krishanteringen till stor del kring denna övertagandeprocess då det är många auktioner som bankerna skall närvara på. I Baltikum tillämpas en tredimensionell fastighetsbildning vilket problematiserar situationen ytterligare. En kommersiell fastighet kan till exempel vara indelad i flera olika fastigheter, indelningen kan ske även i våningsplan. Därmed kan banken ha flera olika engagemang i en och samma fastighet. 44 Denna finkornighet 45 kan vara ett problem bland annat vid auktionstillfällena 46 och den eventuellt följande fastighetsförvaltningen 47. Bankerna har beviljat lån med skiftande fastigheter som pant. Objekten som nu är aktuella för övertagande är således olika till både karaktär och värden. Den tredimensionella fastighetsbildningen i kombination med att det rör sig om förhållandevis små ekonomier leder till att fastighetsvärdena är tämligen låga. Nämnvärt är att det saknas en utvecklad hyresmarknad för privatbostäder i de baltiska länderna, det finns ingen direkt motsvarighet till de svenska hyresrätterna. 48 5.3 SEB:s krishantering i Baltikum SEB integrerade de baltiska delarna av sin östeuropeiska division till huvudbolaget år 2006. Dessförinnan hade all verksamhet i Östeuropa varit samlad i en speciell enhet. Syftet med förändringen var att skapa en närhet till den baltiska marknaden som befann sig i en period av stark tillväxt. Under denna förändringsprocess började SEB skönja varningstecken på att de baltiska finansmarknaderna var överhettade. En initial åtgärd som banken vidtog var att strypa utlåningen. När krisen slog till mot Baltikum insåg banken att åtgärder skulle krävas för att begränsa de förmodade kreditförlusterna. Som en följd av detta skapades en Baltisk division under försommaren 2009. Denna division är helt inkorporerad i banken och har till uppgift att köpa in och förvalta de fastigheter som borgat för lånen. Den påtagliga skillnaden mot tidigare blir att beslut som fattades lokalt numera kommer att fattas på huvudkontoret i Stockholm. 49 SEB:s baltiska division är tydligt integrerad med bankens övriga organisation, se Figur 2. Figur 2. SEB:s baltiska division i förhållande till den övriga organisationen. 50 42 Intervju 2 Ektornet 43 Intervju SEB 44 Intervju 1 Ektornet 45 Ibidem 46 Intervju 2 Ektornet 47 Intervju SEB 48 Intervju 2 Ektornet 49 Intervju SEB 50 www.seb.se 10

5.3.1 Strategi och hantering av fastigheter SEB har byggt upp sin baltiska division i det tysta. Banken har medvetet valt att inte skapa något dotterbolag för hantering av de övertagna fastigheterna utan sköter denna problematik inom banken. Vidare har SEB varit restriktiv med nyttjandet av externa konsulter. SEB menar att det inte finns något självändamål med att skylta med sin krishantering offentligt. Vidare menar banken att det inte finns några uppenbara fördelar med att direkt förknippas med finanskrisen och dess konsekvenser. Banken har därför valt att hantera den nu uppkomna situationen med diskretion. 51 5.3.2 Övertagandeprocessen SEB:s fokus ligger i dagsläget på övertagandeprocessen, se rubrik 5.2. Detta är ett intensivt skede som antagligen kommer fortlöpa under ett antal år. Den legala infrastrukturen beträffande hela denna process är underutvecklad vilket försvårar en effektiv transport av fastigheterna. När kunder uppvisar problem med att betala sina lån inleds en dialog mellan parterna. Denna omstruktureringsprocess innefattar ibland långa förhandlingar. Bankens uttalande målsättning är att finna en löning som är attraktiv för bägge parter. Från SEB:s sida kan det handla om att erbjuda diverse lättnader i lånevillkoren. Ett exempel på en sådan lättnad kan vara amorteringsfrihet under en period. Vissa engagemang går dock inte att rädda varefter banken tvingas inleda en konkursprocess gentemot låntagaren. Denna konkurs mynnar sedermera ut i en exekutiv auktion där fastigheterna säljs till högstbjudande. Ovanstående arbetssätt är främst sammankopplat med företagskunder. Privatkunderna kommer att hanteras under en separat enhet och med än mer försiktighet. SEB har en målsättning att så få privatkunder som möjligt skall tvingas lämna sina hem. Ett förberedande moment innan de exekutiva auktionerna är att värdera fastigheten som är aktuell för avyttring. SEB sköter dessa värderingar internt, men stämmer av med extern expertis. Den främsta anledningen till detta är att SEB anser att kompetensen i Baltikum än så länge är bristfällig beträffande värderingar. När det är dags för auktion lämnar SEB bud baserat på sin egen värdering, även om inga andra spekulanter finns på plats. Konkret innebär denna taktik att SEB ofta köper fastigheter till ett högre pris än vad situationen kräver. Den bakomliggande anledningen till detta förfarande är att hålla uppe marknaden på en viss nivå. Om fastigheterna skulle säljas till sitt verkliga marknadsvärde skulle en ond spiral av ytterligare nedgångar kunna bli följden. En sådan situation är givetvis inte att föredra för SEB:s vidkommande, då ytterligare kreditförluster skulle kunna genereras. SEB förvärvar fastigheterna då de har en tro på att marknaden så småningom kommer att återhämta sig. SEB avser att avyttra fastigheterna i ett senare skede då marknaden förhoppningsvis är mer gynnsam för att på så vis begränsa sina kreditförluster. 52 51 Intervju SEB 52 Ibidem 11

5.3.3 Förvaltning och värdeskapande De fastigheter som SEB ropar in på de exekutiva auktionerna kräver förvaltning och underhåll. Fastigheterna bör hållas i ett gott skick, en god grundförvaltning ligger givetvis i bankens intresse. Fastighetens skick är givetvis essentiellt för att erhålla ett högt pris vid en framtida avyttring. I krisens spår avstannade många byggprojekt, likviditeten försvann från marknaden och projekten blev stående. När banken förvärvar sådana projekt måste de avgöra om det är värt att slutföra byggnationen trots de kostnader som ett eventuellt färdigställande medför. SEB poängterar noggrant att förvaltningen är begränsad till denna fastighetsportfölj som nu inhandlas för att återvinna kreditförluster. Banken har helt sonika inga som helst planer på att iklä sig rollen som ett fastighetsbolag. Hur lång förvaltningsperioden kommer att bli är svårtbedömt i dagsläget. Banken har inte satt någon bortre gräns för hur länge de kommer äga fastigheterna. Tidsperspektivet är mycket svårt att sia om men en jämförelse med den svenska krisen på 1990-talet kan ge en ungerfärlig fingervisning om hur lång tid det skulle kunna ta. Mycket pekar dock på att det kommer att ta längre tid för de baltiska länderna att återhämta sig. 53 5.3.4 Möjliga Exitstrategier SEB:s målsättning är på sikt att avyttra hela det fastighetsbestånd de nu köper på sig och förhoppningsvis därmed kunna återvinna en stor del av de kreditförluster som uppkommit i och med den finansiella krisen i Baltikum. Hur avyttringen av fastigheterna kommer att genomföras är i dagsläget oklart. En strategi som kan bli aktuell för delar av den sammantagna fastighetsportföljen är en börsintroduktion som ett fastighetsbolag. En annan möjlig strategi är att sälja delar av beståndet till investerare som vill etablera sig på de baltiska fastighetsmarknaderna. Vissa fastigheter kan bli problematiska att avyttra till investerare, dessa kan möjligen säljas direkt till slutkunder. Ovanstående är givetvis beroende på hur de baltiska marknaderna utvecklar sig och hur snabbt de återhämtar sig. SEB har som vi nämnt under rubrik 5.3.1 valt en diskret strategi kring sin krishanteringsorganisation i Baltikum. Denna strategi kan behöva omprövas vid en förestående försäljning av fastighetsportföljen. När marknaden väl tillåter försäljningar kommer förmodligen en viss marknadsföring att behövas, detta är SEB medvetna om. 54 53 Intervju SEB 54 Ibidem 12

5.3.5 Övergripande målsättning SEB:s övergripande målsättningen med fastighetshanteringen i Baltikum är att minimera kreditförlusterna och därmed de ekonomiska skadeverkningarna. Fastighetshanteringen är i dagsläget den största komponenten i krishanteringsprocessen. Banken vill vara kvar i de baltiska länderna för en överskådlig framtid varpå krishanteringen måste skötas så friktionsfritt som möjligt. Negativ publicitet kan skapa ringar på vattnet och därmed skada varumärket avsevärt under en lång tid framöver. Som tidigare nämnts under rubrik 5.3.2 anammar SEB en stor försiktighet beträffande sina privatkunder med betalningsproblem. Denna försiktighet är sammankopplad med bankens vårdande av det egna varumärket. Banken betonar att det finns ett långsiktigt tänkande angående denna region: de långsiktiga inslagen genomsyrar våra kortsiktiga beslut. 55 Denna krishanteringsprocess innehållandes bland annat fastighetsägande kan betraktas som en extraordinär insats direkt sammankopplad med krisen. SEB vill verka i regionen i en evinnerlig framtid som bank men har inga planer på att etablera sig som ett fastighetsbolag. 56 5.4 Swedbanks krishantering i Baltikum Swedbank har valt att bilda ett separat dotterbolag för att hantera de fastigheter som borgat för fallerade kreditengagemang. Dotterbolaget kommer att agera som ett traditionellt fastighetsbolag i många avseenden, även om den nu pågående krisen gör situationen speciell. 57 Modellen med ett separat fastighetsbolag påminner om hur den svenska finanskrisen under det tidiga 1990-talet hanterades (se rubrik 4.1.3). Swedbank har döpt det nybildade fastighetsbolaget till Ektornet. Även namnet för tankarna till krisen i Sverige på 1990-talet då Sparbankens fastighetsbolag hette Tornet. Ektornets position inom Swedbanks organisation förtydligas med hjälp av Figur 3. Figur 3. Ektornets position i förhållande till Swedbanks övriga organisation 58 55 Intervju SEB, Anders Arozin 56 Intervju SEB 57 Intervju 1 Ektornet 13

5.4.1 Bildandet av Ektornet Bildandet av Ektornet startade som ett projekt av Swedbank under tredje kvartalet 2009. Årsskiftet 2009/2010 blev Ektornet ett dotterbolag till banken med filialer i Estland, Lettland, Litauen, Ukraina och USA. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Av de baltiska filialerna är den Lettiska störst med drygt 20 stycken anställda och den Estniska är minst, cirka hälften så stor. 59 Åldersstrukturen beträffande ledande positioner inom finanssektorn i Baltikum är genomgående låg, den främsta anledningen till detta är att den yngre generationen är mer välutbildad och behärskar det Engelska språket. Swedbank har haft detta i beaktning när de rekryterat personal till Ektornet. Målet har varit att ledande personer på huvudkontoret skall ha en mångårig erfarenhet. För att realisera detta mål har Ektornet rekryterat personal externt som besitter en ansenlig fastighetskompetens. Under hela etableringsprocessen av Ektornet har Swedbank intagit en publik hållning. I affärspressen har Ektornet och dess bildande varit föremål för ett flertal artiklar. Denna öppenhet gentemot media kan möjligen bottna i den kritik som riktades mot Swedbank under den initiala fasen av den baltiska krisen. Många bedömare menade då att Swedbank mörkade hur stora kreditförluster som kunde bli aktuella. För att återvinna förtroendet från befintliga och potentiella kunder är det viktigt att ha en transparens kring krishanteringen i Baltikum. 60 5.4.2 Strategi och hantering av fastigheter En av Ektornets målsättningar är att hantera och återvinna en så stor del som möjligt av de uppdagade och förestående kreditförlusterna. Någon absolut tidshorisont för denna insats är inte fastställd. 61 För att uppnå denna målsättning jobbar Ektornet med tre starkt sammankopplade processer: Takeover, Value-creating och Disposal (se Figur 4). Dessa tre processer kommer i vissa skeden att gå i varandra. Figur 4. Ektornets angreppssätt beträffande värdeskapande av övertagna fastigheter i form av tre processer. 62 Hantering av nödlidande krediter behöver nödvändigtvis inte hanteras av Ektornet. När en kund hos Swedbank får uppenbara betalningssvårigheter som bedöms vara mer än tillfälliga skickas engagemanget till bankens FR&R-avdelning. FR&R betyder i dessa sammanhang financial restructuring and recovery, på svenska ungefär Finansiell rekonstruktion och återhämtning. År 2009 startade Swedbank en sådan avdelning vigd åt de baltiska krediterna, BFR&R. Denna avdelning ser över engagemanget, finns det åtgärder som kan rädda krediten vidtas de. En avgörande faktor för hur krediten skall haneteras är tiden som behövs för att få krediten frisk. Bedöms krediten inte kunna rekonstrueras försätter banken kunden i konkurs och Ektornet ropar in fastigheten på auktion. 63 58 www.swedbank.se 59 Intervju 1 Ektornet 60 Intervju Swedbank 61www.swedbank.com 62 Ibidem 63 Intervju 1 Ektornet 14