ÅRSBERÄTTELSE. Byggnadsfirma Olov Lindgren AB har sedan 1938 byggt, förvaltat och renoverat egna fastigheter i Stockholm.

ÅRSBERÄTTELSE Byggnadsfirma Olov Lindgren AB har sedan 1938 byggt, förvaltat och renoverat egna fastigheter i Stockholm. 1

Ett familjeägt företag som varit med och byggt upp Stockholm. Byggnadsfirma Olov Lindgren AB är ett familjeföretag som grundades 1938. Samma år satte vi spaden i marken för att bygga vårt första hus i Hammarby. Vår byggmästartradition och långa erfarenhet av att förvalta, renovera och bygga har gett oss helhetsperspektiv och en unik kompetens. Vår förvaltningsfilosofi är baserad på omsorg och trygghet genom personlig närvaro och snabb service. affärsidé Koncernen Olov Lindgren ska äga, förvalta, förvärva och bygga hyresfastigheter, företrädesvis i Stockholm. Vi ska erbjuda marknaden bostäder, butiker och kontor av hög kvalitet. Med hyresgästernas behov som utgångspunkt ska vi förvalta och utveckla vårt fastighetsbestånd med motiverad och välutbildad egen personal. tradition Vi är sedan 1930-talet en aktör på Stockholms bygg- och fastighetsmarknad och har härigenom skaffat en gedigen branschkunskap som kopplas till långsiktiga ekonomiska och kvalitativa mål. Låg belåning, återinvestering av vinstmedel samt självfinansierad verksamhet har resulterat i en mycket stabil ekonomi. framtiden Vi kommer att fortsätta förvärva fastigheter. Bevara, förbättra och behålla dem, samt arbeta för ett tryggt, sunt och komfortabelt boende eller yrkesutövande för våra hyresgäster. Vår filosofi har förädlats genom åren men grundtanken, att arbeta långsiktigt och hålla hög servicenivå, är och förblir densamma. En daglig och snabb länk för effektiv kommunikation och service är våra fastighetsskötare, som bor i grannskapet. Att arbeta med fastigheter är också att vara delaktig i att bygga och förvalta i vår framtida stad, en fortgående process som engagerar oss. 2

1938 bygger vi vårt första hus i Hammarbyhöjden. Huset på bilden föreställer fastigheten Geografen 3, Finn Malmgrens Väg 30, som byggdes året efter. 1964 står vårt huvudkontor på Drottninggatan 97, Stjärnfallet 16, inflyttningsklart. 1954 inleddes satsningen på innerstaden genom förvärv av fastigheten Veken 12, Klippgatan 11 på Södermalm, där en bostadsfastighet uppförs i egen regi. 1980-1986 förvärvas 25 fastigheter med renoveringsbehov, samtliga i innerstaden t ex Signalen 4 på Folkungagatan 132 1991-1992 uppförs vår senaste nyproduktion, fastigheten Klarbäret 3, Brunbärsvägen 1-3 på Ruddammen, med 109 lägenheter. 2005 börjar vi förvärva kommersiella fastigheter i innerstaden, t ex Hasseln 7 på Vasagatan 15. 2008 förvärvade Olov Lindgren tre fastigheter i Stockholms innerstad. Vallonen 1 på Kungsgatan 56, Fenix 2 på Drottinggatan 71 C-D och Polacken 25 på Kungsgatan 26. 2009 omfattar vårt fastighetsbestånd 100 fastigheter med cirka 330.000 kvadratmeter uthyrbar bostads- och lokalyta. 3

Innehållsförteckning Affärsidé 2 Olov Lindgrens historia 3 Vd:s kommentar 5 Nyförvärvade fastigheter 6 Avslutade ombyggnadsprojekt 8 Pågående ombyggnadsprojekt 10 Kommande ombyggnadsprojekt 14 Våra fastighetsskötare 16 Kundenkät 18 Miljö 19 Fastighetsmarknaden 20 Organisation 21 Resultaträkning 22 Balansräkning 23 Nyckeltal 24 Karta fastighetsbestånd 26 Fastighetsbestånd - förteckning 29 4

ening och fastighetsägarna fram till ett hyressystem i Stockholm som i högre grad anpassas till marknaden. Då kanske den snabba ombildningen till bostadsrätter bromsas upp. Stockholm behöver hyresrätter för att möjliggöra en flexibilitet för boende som finns i övriga europeiska storstäder. Vd Jan Ellström, styrelseordförande Rune Nämberg Vd:s kommentar 2009 blev ett år i återhämtningens tecken. Aktiviteten i näringslivet och då även i fastighetsmarknaden var låg. För vår del så är det lite speciellt. Våra fastigheter finns även i en extrem lågkonjunktur och våra hyresgäster förväntar sig service även då. Det är då som det visar sig att fastigheter i första hand är förvaltning och inte bara köp och sälj. Exempelvis finns utländska eller svenska fastighetsägande fonder som helt plötsligt måste börja underhålla sina fastigheter istället för att bara sälja dem vidare med vinst. I sina kalkyler så saknas normalt underhåll och nu blir det en förlustaffär och om den är för stor så förlorar investerarna hela sitt kapital och långivande bank gör en förlust. Jag fick nyligen en fråga av en reporter om vi tyckte att det var skönt att fastighetsbranschen nu börjar få lite fart igen. Jag kom nog med ett överraskande svar nämligen att den bästa perioden var för ett år sedan när vi var en av få aktörer som kunde få lån av bankerna och därmed var konkurrensen om bra fastigheter mindre än normalt. Vi lyckades då med några förvärv av bra fastigheter i absolut centrala Stockholm. Idag har konkurrensen hårdnat märkbart samtidigt som säljarna inte är lika villiga att diskutera priset. För vår del har det svängt de senaste åren från att vi lämnade bud i konkurrens på de prospekt som kom ut till att vi har en lista på fastigheter som vi vill förvärva och kontaktar ägaren för en prisdiskussion. Tyvärr har Stockholm en ägarstruktur för centrala kommersiella fastigheter där ägarna normalt är mycket finansiellt starka aktörer som inte behöver sälja. Under lågkonjunkturen har jag flera gånger fått frågan om hur vi märkt av den. Mitt svar har varit att vi inte alls märkt av den och det svaret var korrekt ända fram till 1 oktober 2009. Genom att hyresavtalen oftast löper över tre år med en uppsägningstid på normalt nio månader så hade vi nästan inga vakanser. Per 1 oktober så kom vakansgraden för kontor att hoppa upp till över tio procent. Detta innebär dessutom en viss press på befintliga hyror även om trots allt Stockholm, med sin stora tjänstesektor, har klarat sig förvånansvärt bra. På bostadsmarknaden är vakanserna som vanligt nära noll, efterfrågan är om möjligt ännu större än tidigare. Mitt i värsta lågkonjunkturen kan vi dessutom höja hyrorna. Förhoppningsvis kommer hyresmarknadens parter dvs politiker i båda läger, hyresgästför- Eftersom vi har svårt att konkurrera med bostadsrättsföreningar vid nya förvärv av bostadsfastigheter så har vi börjat titta på nybyggnad av hyresrätter. Även vid nybyggnad har bostadsrättsföreningar en fördel men vi följer marknaden och om det blir möjligheter så vill vi gärna bygga nytt vilket vi inte har gjort sedan början av 1990-talet. Totalt är vi i Olov Lindgren ca 100 anställda vilket borgar för att fastighetsförvaltning och ombyggnad sköts på ett omsorgsfullt sätt vilket mätningar av kundnöjdhet pekar på. Eftersom vi tror på egen förvaltning så försöker vi också utveckla den, därför har vi under 2009 tagit bort en nivå av arbetsledare vilket innebär att fastighetsskötarna får möjlighet att ta ett större ansvar. Om detta lyckas blir jobbet intressantare och besluten kommer närmare hyresgästen. Under många år så tryckte Olov Lindgren ingen årsredovisning utan ett antal A4 sidor skickades in till Bolagsverket. Sedan 2005 har vi producerat en tryckt årsredovisning med bilder och förklarande text. Vi tar nu ett steg till och minskar ner den formella sifferdelen med dess noter. För den som vill läsa den officiella årsredovisningen är det lätt att via Internet se den på t ex Bolagsverkets hemsida, alternativt går den att få från vår ekonomiavdelning. Jag hoppas denna ändring ska göra årsberättelsen till en intressantare läsning och att den dessutom används som ett uppslagsverk om Olov Lindgrens fastighetsinnehav. Stockholm i mars 2010 Jan Ellström 5

Under 2009 förvärvade Olov Lindgren fem fastigheter i Stockholms innerstad polacken 25, norrmalm Kungsgatan 26 Tillträde till denna kontorsfastighet mitt på Kungsgatan skedde 15 januari 2009. Fastigheten uppfördes 1921 enligt arkitekt Erik Josephsons ritningar till Försäkringsbolaget Victoria. Ovanför entrén finns en staty av segergudinnan Victoria, utförd i slipad granit efter en förlaga av Carl Eldh. Fastigheten innehåller ca 2 500 kvm lokaler, mestadels kontor men också två butiker. Total uthyrningsbar yta är 2 452 kvm. rörstrand 33, norrmalm Drottninggatan 75 Fastigheten uppfördes 1968 av Hufvudstaden AB med Sten Ramel som arkitekt. Denna bostadsfastighet tillträddes 15 april. Fastigheten innehåller 29 bostäder. I botten våningen finns två butiker och på första våningen kontor. Total uthyrningsbar yta är 5 299 kvm varav bostäder 2 559 kvm. styrpinnen 21, norrmalm Norrmalmstorg 11 Byggnaden är ritad av O Eriksson och ursprungligen uppförd 1876-1878. Under åren har fastigheten byggts om flertalet gånger både invändigt och utvändigt. Bland annat byggdes en takvåning 1916-1917 och en låg tillbyggnad mot Berzelii park 1932. I början av 1950-talet och på 1990-talet genomfördes grundförstärkningar i fastigheten. Total uthyrningsbar yta är 2 615 kvm. 6

van der huff 8, södermalm Allhelgonagatan 2-4 Engelska skolan flyttade in med sitt gymnasium i byggnaden augusti 2008. Byggnadsfirma Olov Lindgren AB förvärvade fastigheten 2010-02-15 från Oscar Properties som ägde den tillsammans med RL-Nordic och Skandrenting. Skolan uppfördes 1931 som Katarina Realskola ritad av David Dahl och Paul Hedqvist. Även Teaterhögskolan har varit hyresgäst under en period. kopparn 11, södermalm Erstagatan 32-34 Kopparn 11 är en tomträtt som köptes i december med tillträde 1 februari 2010. Huvuddelen är uthyrd till Stockholm Stad via blockuthyrningsavtal att användas till äldreboende. Total uthyrningsbar yta är 3 286 kvm. Total uthyrningsbar yta är 5 980 kvm. 7

Under 2009 avslutade vi två större ombyggnadsprojekt. Drabanten 2 på Kungsholmen och Kölden 1 i Björkhagen drabanten 2, kungsholmen Kungsbroplan 1 Byggnadsfirma Olov Lindgren AB förvärvade denna fastighet år 2005. Huset är byggt 1886 och Amanda Christensens namn på fasaden vittnar om den verksamhet som i fyra generationer under större delen av 1900-talet hade sin kravattfabrik i huset. Fastigheten har under året totalrenoverats gällande alla sina byggnadsdelar och installationer. Genom fastighetens vackra läge har lokalerna getts möjlighet till flexibla kontorsanpassningar. Bostäderna högst upp i huset har fått ljusa fina planlösningar. Tillgängligheten har utökats där bl a en ny hiss försörjer gårdshuset och dess bostadslägenheter. Garageplanet är numera överbyggt med en trevlig innergård för våra hyresgäster. Inflyttning skedde vid årsskiftet 2009/2010. faktaruta drabanten 2 Adress: Kungsbroplan 1/Kungsgatan 69 Byggår:1886 Antal lägenheter: 11 Antal lokaler: 24 Yta totalt: 3 487 kvm Garageplatser: 8 8

kölden 1, björkhagen Karlskronavägen 22, 24 På Karlskronavägen i Björkhagen ligger denna fastighet i backen upp mot kv Snöfallet som vi avslutade en ombyggnation av under 2008. Kölden 1 består av 16 lägenheter och två lokaler för uthyrning. Huset har genomgått en uppdatering i alla sina delar. Den gemensamma tvättstugan har fått nytt läge, likaså sophanteringen med källsortering. Maskiner och utrustning för fastighetsskötseln i området har ett generöst utrymme att tillgå i kvarteret Kölden. Huset var en av de första byggnationer som Byggmästare Olov Lindgren genomförde, fastigheten färdigställdes 1947. Funktionalismen som slog igenom på 1930-talet var fortfarande rådande. Husen uppfördes med enkla fasader i puts eller tegel och byggnadens funktion skulle styra formen. I kvarteret Kölden ser man också hur terrängen omkring har sparats och huset anpassats därefter. Återinflyttning skedde i april, 2009. faktaruta kölden 1 Adress: Karlskronavägen 22-24 Byggår: 1947 Antal lägenheter: 16 Antal lokaler: 2 Yta lägenheter: 1 141 kvm Yta totalt: 1 379 kvm 9

I år har vi tre större pågående projekt, Examen 3 i Johanneshov, Järnet 5 och Slipen 39 på Södermalm Examen 3, hammarbyhöjden Ulricehamnsvägen 14-20 På en karta från 1924 finns inte några namn alls förutom Lilla Sickla i området som i dag utgör stadsdelen Björkhagen. Den planerade bebyggelsen kallades för bostadsområde å Södra Hammarby. Där fanns emellertid en vacker björkhage och projektörerna lanserade därför namnet Björkhagen som fastställdes 1948, samtidigt som bebyggelsen påbörjades i större skala. Tio år senare drogs tunnelbanan till Björkhagen. Gården Lilla Sickla i närheten har anor från 1500-talet och huset som står där i dag är en gustaviansk mangård från slutet av 1700-talet. På 1500-talet bestämde Gustav Vasa att trakten öster om staden skulle försörja Stockholm. Han lät dämma upp vattendrag som fick ge vattenkraft till bl.a. ett krutbruk och en mjölkvarn i området. Fastigheten byggdes av byggherren och byggmästaren Olov Lindgren 1946, efter ritningar av arkitekt Allan Werner. Funktionalismen som slog igenom på 1930-talet var fortfarande rådande. Husen uppfördes med enkla fasader i puts eller tegel och byggnadens funktion skulle styra formerna. Man sparade terrängen omkring och anpassade byggnaden till väderstreck för att utnyttja ljuset maximalt. Projektet Under året har vi påbörjat en omfattande renovering av denna fastighet bestående av 2 huskroppar på Ulricehamnsvägen 14-20. Alla installationer byts och ytskikten görs om från grunden. Allmänna ytor omdisponeras och huset får en tilläggsisolering i samband med fasadrenoveringen. Ombyggnaden blir klar under hösten 2010. faktaruta examen 3 Adress: Ulricehamnsvägen 14-20 Byggår: 1946 Antal lägenheter: 24 Antal lokaler: 3 Totalyta: 1 603 kvm 10

faktaruta järnet 5 Adress: Erstagatan 29 Byggår:1958 Antal lägenheter: 29 Totalyta: 1 793 kvm järnet 5, södermalm Erstagatan 31, 29 Då inlandsisen började dra sig tillbaka för 10 000 år sedan, trädde söders höjder fram som ett skärgårdslandskap. Med tiden växte öarna ihop men Fatburen, insjön vid nuvarande Medborgarplatsen och som var en rest av en gammal havsvik, fanns kvar ända in på 1800-talet. 1860 drogs järnvägen in i staden till Södra Station sedan sjön fyllts igen. År 1863 byggdes Katarinahissen och spårvagnen började gå fyra år senare mellan Slussen och Hornstull. Ville man vidare upp till Vita bergen fick man ta hästspårvagnen. Bostadsstandarden i Stockholm hörde till den lägsta i Europa vid 1800-talets slut och sämst var det i områdena kring Vita bergen. De som bodde i skjulen som klättrade på berget tillhörde de allra fattigaste. Intresset för arbetarnas situation ökade och bättre bostäder byggdes av kommunen eller av ideella bostadskooperativ. Fastighetens byggdes 1953 av byggmästare Sven Ödman efter ritningar av Gustav Lettström. Fasaden är tidstypisk och har mycket av 30-talets funkis, med sneda burspråk och stora fönsterytor. Projektet Under våren 2009 påbörjades renoveringen av Erstagatan 29 som ligger alldeles intill den vackra Vita Bergsparken på Södermalm. Huset som är byggt 1958 är nu i behov av en uppdatering både vad gäller alla installationer och ytskikt. Vi tillgänglighetsanpassar huset med bl a större badrum samt jobbar med den allmänna tillgängligheten i form av större hiss i nytt läge från källarplanet. Detta ger en entré i nivå med gatuplanet, tillgänglighet till husets tvättstuga, en lättåtkomlig sophantering i gatuplanet mm. På vinden bygger vi en ny vindslägenhet och utökar den befintliga etàgelägenheten. Båda lägenheterna får generösa vindskupor och terrasser in mot gården. Lokalen i husets bottenvåning har vi satsat extra på i planlösning och utformning. 11

12

Slipen 39, Södermalm Vid Bergsunds Strand ligger denna fastighet, innehållande många små lägenheter, i ett underbart läge alldeles invid kanalen strax före bron över till Reimersholme. Huset är byggt 1940 i tidsenlig funkisstil. Projektet Olov Lindgren förvärvade fastigheten 2007 och redan tidigt såg vi behovet av att i första hand genomföra ett stambyte. Projektet tog snabbt form och vi påbörjade byggnadsarbetena under sommaren 2009. Ytskiktsrenovering i hela huset ingår också liksom förlängning av hissen ned till källarplanet. Energisparande åtgärder i form av tilläggsisolering av husets fasad och fönsterbyte har vi också tagit med i projektet. faktaruta slipen 39 Adress: Högalidsgatan 41/ Bergsunds strand 1 Byggår: 1940 Antal lägenheter: 29 Totalyta: 1 026 kvm Parkeringsplatser: 16 13

Vi renoverar, anpassar och förbättrar här kan du läsa mer om några kommande projekt. vallonen 1, norrmalm Kungsgatan 56 faktaruta vallonen 1 Adress: Kungsgatan 56 Byggår: 1880 Antal lokaler: 24 Yta: 4 340 kvm Kv. Vallonen ligger i en skärningspunkt mellan två stadsplanemönster. Dels från sena 1800-talets tidsideal med esplanader och boulevarder på Kungsgatan enligt kontinentala förebilder, dels från 1600-talets gatureglering då malmarna bebyggdes i rätvinkliga kvarter längs spikraka gator, som ex vis Målargatan och Apelbergsgatan runt kv. Vallonen. Huset byggdes 1880 och anpassades efter de nya stadsplanerna där hushöjden reglerades i förhållande till gatubredden. Som byggherre för kvarteret står greve A.A.G. von Rosen. Arkitekter var Axel och Hjalmar Kumlien, samma som ritade kv Drabanten vid Kungsbroplan, som ägs av Olov Lindgren. Bröderna hade ett av landets största arkitektkontor och ritade bl a Grand Hotel och Sofiahemmet i Stockholm. Fem våningar hög var fastigheten Vallonen 1, ett bostadshus från början med ståndsmässiga våningar som sedermera från 1920-talet kontoriserades allt eftersom. Huset byggdes på ca 1910 och vinden inreddes. Centralvärme, badrum och hiss installerades 1930. Projektet Under 2010 projekterar vi och påbörjar ombyggnationen av kv Vallonen 1. Målsättningen är att modernisera och anpassa huset efter dagens krav på väl fungerande kontorslokaler. Alla tekniska system moderniseras, huset får ytterligare en hiss och möjligheter till utveckling av fastighetens ytor arbetas fram. Samtidigt tas husets alla kvaliteter tillvara i rumsbildning och flexibilitet. 14

baggen 12, vasastan Tulegatan 30 Kv Baggen 12 uppfördes omkring 1905 efter ritningar utförda av arkitekt H Sandberg. Byggmästare liksom byggherre var J G Lindell. År 2007 förvärvade Olov Lindgren fastigheten. Fastigheten omges av hus från samma tid. Rådande detaljplan från 1940 kommer inte till uttryck här, utan gårdsmiljön minner om det tidiga 1900-talet. Gårdarna är relativt trånga och bebyggda både med gårdshus och flygelbyggnader. Avgränsade med murar har gårdsmiljöerna förändrats under senare tid. Gårdsfasaderna i grannfastigheterna har balkonger och nya kupor på vindar samt takterrasser. Projektet Under 2010-2011 kommer fastigheten att genomgå en omfattande renovering. Alla installationer byts, huset tillgänglighetsanpassas vilket bl a medför att hiss installeras i detta 5-våningshus. En tidigare inredd vindsvåning byggs om och kompletteras med ytterligare en lägenhet. Samtliga allmänna ytor ses över och moderniseras. faktaruta baggen 12 Adress: Tulegatan 30 Byggår: 1906 Antal lägenheter: 18 Antal lokaler: 2 Yta lägenheter: 1 141 kvm Yta totalt: 1 400 kvm 15

Hyresgästerna känner stor trygghet i att vi bor i fastigheterna. Vi är aldrig långt borta och kan därför snabbt åtgärda eventuella fel. De tycker även att det är skönt att de känner igen personerna de släpper in i sin lägenhet. Då vi rör oss i fastigheterna dagligen har vi koll på allt som händer även när vi inte jobbar, så vi är ständigt uppdaterade. Hyresgästerna, våra kunder, har dock lärt sig respektera att vi inte jobbar jämt. Förr kunde det ofta ringa på dörren på kvällar och helger, nu sker det mest vid akuta problem. Vi har precis genomfört en omorganisation som har lett till att vi nu kan fatta fler beslut direkt på plats. Kortare ledtider ger snabbare åtgärd och nöjdare kunder. Mer avancerade styrsystem ger oss en bättre kontroll över klimatet i fastigheten. Denna vinter har varit extrem och då gäller det att ligga steget före. Vi kontrollerar allt minst en gång varje dag. Miljön är viktig för oss alla. Idag har vi källsortering i samtliga fastigheter. Våra hyresgäster behöver inte leta efter redan överfyllda återvinningsstationer, det är bara att ta hissen ner i källaren. De används flitigt och är mycket uppskattade. Kent Sundvall, fastighetsskötare - Team Roslagstull. 16

17

Extern Benchmark jämförelsesiffror med ~ 400.000 lägenheter i Sverige. Typ av frågeställningar som förekommer för att få fram de olika mätresultaten SERVICEINDEX Ta kunden på allvar - bemötande, komma fram på telefon mm. Trygghet - skydd, belysning mm. Rent & snyggt - städning, möjlighet till källsortering. Hjälp när det behövs, få reda på vem som åtgärdar, få reda på när det är avhjälpt. 70 % 72 % 68 % 74 % SERVICEINDEX: 84 % 76 % 79 % 81 % 83 % 85 % 87 % PRODUKTINDEX Lägenheten - temperatur, värme, ljud. Allmänna utrymmen - underhåll, utrustning. Utemiljön - lekplatser, utrustning, trädgård. PROFIL Känna igen personalen Rekommendera bolaget till andra Viktigt att bo hos Olov Lindgren ATTRAKTIVITET Trivsel i huset/kvarteret/bostadsområdet Rekommendera någon att flytta till huset/kvarteret/bostadsområdet Ta kunden på allvar: 85,8 % 66 % Av alla egna fastigheter 2009 89 % PRISVÄRDHET Valuta för hyran Hur prisvärt är boendet Nedre fjärdedel Hälften Övre fjärdedel Ta kunden på allvar: 85,8 % Trygghet: 85,8 % Rent och snyggt: 79,8 % Hjälp när det behövs: 88,2 % 78 % 77 % 75 % 81 % 82 % 84 % 86 % 88 % 73 % 70 % 67 % 76 % 78 % 81 % 84 % 87 % 63 % 66 % 69 % 72 % 75 % 78 % 81 % 78 % 80 % 82 % 84 % 86 % 88 % 73 % 90 % 64 % 90 % 60 % 84 % 76 % 90 % 71 % 92 % 61 % 93 % 57 % 87 % 74 % 92 % Lägenheten: 79,5 % Allmänna utrymmen: 89,5 % Utemiljön: 71,8 % PRODUKTINDEX: 79,8 % 68 % 70 % 72 % 75 % 77 % 67 % 70 % 73 % 77 % 80 % 57 % 61 % 64 % 68 % 72 % 69 % 71 % 73 % 74 % 76 % 66 % 79 % 64 % 83 % 53 % 49 % 76 % 80 % 67 % 65 % 78 % 80 % 64 % 81 % 61 % 86 % 45 % 84 % 63 % 82 % 62 % 83 % 58 % 89 % 41 % 88 % 61 % 84 % Profil: 88,9 % Attraktivitet: 90,8 % Prisvärdhet: 78,5 % Trend: 86 % 76 % 78 % 81 % 74 % 83 % 72 % 85 % 73 % 76 % 79 % 82 % 70 % 85 % 64 % 67 % 69 % 72 % 61 % 75 % 72 % 75 % 78 % 81 % 84 % 70 % 87 % 68 % 87 % 58 % 78 % 69 % 87 % 69 % 66 % 89 % 91 % 65 % 62 % 90 % 93 % 55 % 52 % 81 % 84 % 66 % 90 % 64 % 93 % 59 % 96 % 49% 87 % 63 % 93 % 18

Olov Lindgren har under många år sparat på resurser, från början mest av ekonomiska skäl, på senare år också av miljöhänsyn. För att kunna genomföra ytterligare besparingar på ett systematiskt sätt måste olika alternativ kunna jämföras. När vi försökte räkna ihop totala förbrukningen för bolaget så kunde vi konstatera att vi hade korrekta mätvärden för de flesta fastigheterna men att det ändå fanns flera brister. Under 2009 har vi med hjälp av extern konsult korrigerat värdena tre år tillbaka utom för elförbrukningen vilket visade sig svårare än förväntat. Genom att i fortsättningen genomföra åtgärder där de ger bäst effekt hoppas vi kunna sänka förbrukningar på ett klokt sätt. Samtidigt får vi aldrig glömma bort att fastigheterna är till för hyresgästerna, det finns många hyresgäster som tvingas frysa bara för att fastighetsägaren vill hålla nere kostnaderna spara på ekonomin och samtidigt visa på låg förbrukning. Under 2010 bedrivs också ett arbete med att ta fram ett miljöledningssystem. värme kyla (Fastigheter med fjärrkyla) 146,3 147,7 147,4 32,3 29,0 36,0 2007 2008 2009 2007 2008 2009 Värme, kwh/m 2 Kyla, kwh/m 2 vatten el 1,78 1,78 1,82 29,2 2007 2008 2009 2009 Vatten, m 3 /m 2 El kwh/m 2 19

Olov Lindgren har under drygt 70 år ständigt verkat inom Stockholm stad. Därför har vi också en speciell känsla för marknaden och försöker att köpa fastigheter som passar oss hellre än att köpa det som är billigt. Vi ska ju inte sälja om några år utan leva på avkastningen under en lång tid. Under 2009 var fastighetsaffärerna i Stockholm på en låg nivå trots att avkastningen ökade och räntekostnaden sjönk. De flesta centrala fastigheterna ägs av finansiellt starka aktörer vilka inte känt sig tvingade att sälja. Bland de fåtal försäljningar som genomförts har vi kunnat delta i två affärer. I nedanstående diagram syns utvecklingen i Stockholm CBD under de senaste åren. transaktionsvolym stockholm cbd 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Svenska investerare Norska investerare Tyska investerare Övriga internationella investerare yield gap stockholm cbd 7 6 5 4 3 2 1 0-1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Yield gap Prime yield kontor Stockholm CBD 5-årig swapränta (SEK) - Källa: Leimdörfer 20

För att tydligare föra ut ansvaret i organisationen, förkorta beslutsvägarna och därigenom göra arbetsuppgifterna intressantare och mer utmanande justerades organisationen under hösten 2009. Två fastighetsavdelningar inrättades och fastighetsskötarna är numera direkt placerade under förvaltarna. Nu pågår dessutom en utveckling av fastighetsskötarna till fastighetsvärdar som innebär att de som vill och kan ska kunna ta ett större helhetsansvar för sina fastigheter och hyresgäster. På bilden från vänster: Jan Ellström Vd, Hans Gineman Fastighetschef Söder, Susanne Eliasson Byggchef, Andreas Mårtenson Ekonomichef, Anders Dahlquist Fastighetschef Norr. Styrelse Vd Fastighetsavd. Norr Fastighetsavd. Söder Byggavdelning Affärsutveckling Ekonomi Administration 21

Tkr 2009 2008 resultaträkning 1 Hyresintäkter 471 465 423 901 2 Driftskostnader -128 075-113 086 3 Underhållskostnader -168 046-148 494 Fastighetsskatt -21 955-20 514 Tomträttsavgäld -3 405-3 255 Driftsnetto 149 984 138 552 1. hyresintäkter Bostadshyror 250 Mkr Lokalhyror 209 Mkr Garage och p-platser 12 Mkr Bostadshyrorna förhandlas normalt varje år med Hyresgästföreningen. Lokalhyresavtal är normalt på tre år och justeras med konsumentprisindex varje årsskifte. 2. driftskostnader Driftskostnaderna består till ca 42 % av energikostnader där uppvärmning är störst med 37 Mkr. I de flesta fastigheterna finns fjärrvärme indraget. Elenergi köps för 17 Mkr. 4 Avskrivningar fastigheter -22 261-18 881 Centrala administrationskostnader -11 844-12 273 Övriga rörelseposter -578 869 Rörelseresultat 115 301 108 267 5 Finansiellt netto -47 361-85 806 Resultat efter finansnetto 67 940 22 461 6 Resultat vid fastighetsavyttring 130 617 0 Skatt -11 629-6 383 Årets resultat 186 933 16 078 3. underhållskostnader Jämfört med framförallt börsnoterade fastighetsbolag väljer Olov Lindgren att bokföra huvuddelen av underhållskostnaderna på resultaträkningen. Endast rena nyinstallationer förs som investering på balansräkningen. 4. avskrivningar fastigheter Avskrivningar på fastigheter görs med 1 % årligen. 5. finansiellt netto Under 2009 har Olov Lindgren valt att ha rörliga räntor vilket i snitt gett en ränta på 2,0 %. 6. resultat vid avyttring Olov Lindgrens strategi är att långsiktigt behålla fastigheterna i egen ägo Endast två fastigheter har sålts och detta skedde under företagets första år för 60 år sedan. Under 2009 gjordes ett undantag då fastigheten Dykärret Större 7 på Högbergsgatan såldes till Banverket. Den nya Citybanan ska byggas rakt genom källaren på fastigheten och det är naturligt att Banverket sköter evakuering mm direkt med hyresgästerna. hyresintäkter driftskostnader Tkr Kr/kvm Tkr 500 000 1 500 150 000 500 400 000 400 300 000 1 000 100 000 300 200 000 500 50 000 200 100 000 100 0 0 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009 Hyresintäkter, Tkr Hyresintäkter, Kr/kvm Driftskostnader, Tkr Driftskostnader, Kr/kvm 22

balansräkning - Tkr 2009 2008 Tillgångar 7 Förvaltningsfastigheter 2 958 295 2 506 999 8 Pågående nyanlägging 95 976 35 168 Övriga anläggningstillgångar 10 078 10 034 Summa anläggningstillgångar 3 064 349 2 552 201 7. förvaltningsfastigheter Angivet värde är fastigheternas bokförda värde. Ingen extern marknadsvärdering av fastighetsinnehavet görs. 8. pågående nyanläggning Huvuddelen av underhållet i fastigheterna bokförs på resultatökningen. På balansräkningen bokförs nyinstallationer t ex hissar eller kyla som tidigare inte funnits i fastigheten. Omsättningstillgångar 87 021 75 469 Summa tillgångar 3 151 370 2 627 670 9. eget kapital Eget kapital utgörs utöver aktiekapital på 5 Mkr av bundna reserver på 199 Mkr och balanserade vinstmedel på 426 Mkr. Eget kapital och skulder 9 Eget kapital 630 243 467 976 10. skulder Långfristiga räntebärande skulder utgörs i huvudsak av lån i svenska banker. Avsättningar 17 193 12 045 10 Långfristiga räntebärande skulder 2 372 213 2 021 917 Kortfristiga räntebärande skulder 5 155 7 502 Kortfristiga ej räntebärande skulder 126 566 118 230 Summa kortfristiga skulder 131 721 125 732 Summa skulder 2 503 934 2 147 649 Summa eget kapital och skulder 3 151 370 2 627 670 underhållskostnader Tkr 200 000 150 000 100 000 50 000 Kr/kvm 600 500 400 300 200 100 räntebärande skulder Tkr 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 0 2005 2006 2007 2008 2009 Underhållskostnader, Tkr Underhållskostnader, Kr/kvm Räntebärande skulder, Tkr 23

nyckeltal 2009 2008 2007 2006 2005 Nettoomsättning 471 465 423 901 394 045 358 233 323 141 Resultat efter finansiella poster 67 940 22 461 46 711 52 359 44 577 Resultat i % av nettoomsättningen 14,4% 5,3% 11,9% 14,6% 13,8% Balansomslutning 3 151 370 2 627 670 2 097 930 2 000 998 1 379 932 Synlig soliditet (%) 20,0% 17,8% 23,1% 23,1% 33,9% Avkastning på totalt kapital (%) 4,0% 4,6% 5,1% 4,8% 4,9% Driftsnetto kr/kvm 446 421 528 471 391 Vakansgrad, yta% 3,3 2,4 2,1 2,5 2,8 Vakansgrad, hyra% 4,3 2,6 2,5 2,9 3,3 Räntetäckningsgrad 2,4 1,3 1,8 2,9 3,8 total yta resultat Kvm 340 000 330 000 320 000 310 000 300 000 290 000 280 000 270 000 2005 2006 2007 2008 2009 Tkr 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 Kvm Rörelseresultat Resultat efter finansnetto 24

25

Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30, 31 77 81 83 75 64 73 74 68 63 86 65 80 67 76 62 70 69 66 71 72 19 20 18 21 5 16 7 15 14 6 23 11 17 13 10 9 8 12 3 57 25 58 26 31 42 41 40 39 43 46 54 53 60 59 47 24 28 Ur Stadsbilden - Stockholm Lantmäteriverket,Gävle 2010. Medgivande MEDGIV-2010-25119. 26

Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30, 31 85 82 79 78 84 22 2 1 4 44 37 56 48 27 34 35 36 49 50 38 29 45 51 30 32 33 55 52 61 27

Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30, 31 87 88 100 92 89 90 91 99 93 94 98 97 96 95 101 28

fastighetsbestånd Gäller per 2009-12-31. Alla fastigheter är belägna i Stockholms stad. Den angivna siffran framför adressen återfinns på kartorna. Ytor anges i kvadratmeter. Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår/ Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-plats Total yta GAMLA STAN 1 Drakens Gränd 2-4 Castor 9 1600, 1852 8 548 5 839 3 0 1 387 2 Drakens Gränd 6-8/Österlånggatan 25-27/Stora Hoparegränd 3-7 Castor 10 1600, 1800 13 1 038 8 715 0 0 1 753 3 Stora Nygatan 21 A-C Ulysses 1 1600, 1974 13 597 10 1 075 0 0 1 672 4 Västerlånggatan 66/Kornhamnstorg 49 Typhon 16 1600, 1906 6 655 19 1 854 0 0 2 509 KUNGSHOLMEN 5 Fleminggatan 64-68 Dykaren 32 1973 114 6 060 5 779 161 0 6 839 6 Fleminggatan 75/Kronobergsgatan 27 Grinden 13 1899, 2002 15 1 583 15 1 218 0 0 2 801 7 Fridhemsgatan 40-42 Arbetaren 7 1981 33 2 759 5 1 942 59 0 4 701 8 Frödingsvägen 8 Balen 6 1931, 2006 22 1 481 2 4 0 0 1 485 9 Hantverkargatan 52/Polhemsgatan 24 Morellträdet 8 1886, 1976 26 1 821 12 750 0 0 2 571 10 Hantverkargatan 59/Polhemsgatan 22 Körsbärsträdet 10 1900, 1992 18 1 968 5 344 0 0 2 312 11 Kungsbroplan 1 Drabanten 2 1886, 2009 11 660 24 2 827 2 6 3 487 12 Pilgatan 11 Päronträdet 9 1931, 1993 25 1 667 1 133 0 0 1 800 13 Pipersgatan 11/Coldinutrappan 1 Äpplet 10 1926, 1995 30 2 049 3 127 0 0 2 176 14 S:t Göransgatan 63 Väktaren 32 1910, 2003 0 0 20 3 658 0 0 3 658 15 S:t Göransgatan 80 Knoppen 2 1974 24 1 479 3 616 0 0 2 095 16 S:t Göransgatan 84 Knoppen 4 1963 18 1 626 9 2 369 32 0 3 995 17 Snoilskyvägen 36 Vikingen 2 1937, 2007 32 1 781 0 0 0 0 1 781 NORRMALM 18 Drottninggatan 71 C-D Fenix 2 1917, 1994 1 180 29 6 728 0 0 6 908 19 Drottninggatan 75/Wallingatan 10 Rörstrand 33 1969 28 2 559 8 2 740 29 0 5 299 20 Kungsgatan 26 Polacken 25 1929,1981 0 0 11 2 467 0 0 2 467 21 Kungsgatan 56 Vallonen 1 1883, 1983 1 147 25 4 179 0 0 4 326 22 Norrmalmstorg 11 Styrpinnen 21 1878,1978 0 0 9 2 616 0 0 2 616 23 Vasagatan 15 Hasseln 5 1906, 1996 0 0 30 3 906 0 0 3 906 SÖDERMALM 24 Bergsundsgatan 24 Bergsund 39 1930, 2000 36 1 188 1 77 0 0 1 265 25 Bergsunds strand 1/Högalidsgatan 41 Slipen 39 1940 29 958 2 68 0 16 1 026 26 Bergsunds strand 21 Bergsund 45 1931 39 1 438 0 0 0 0 1 438 27 Björns Trädgårdsgränd 1/Östgötagatan 16 Björns Trädgård 3 1928, 1996 0 0 20 6 127 9 0 6 127 28 Blekingegatan 22/Assessorsgatan 10-12 Ritaren 6 1904, 1985 44 2 346 3 759 0 0 3 105 29 Borgmästargatan 12 Pahl 3 1961 29 2 335 3 1 001 29 0 3 336 30 Borgmästargatan 16/Skånegatan 97 Keders 16 1914, 1982 26 1 859 5 622 0 0 2 481 31 Brännkyrkagatan 97-101 Tapeten 7 1896, 1974 45 3 006 5 627 0 0 3 633 32 Erstagatan 25-27 Järnet 1 1981 36 3 266 6 374 20 0 3 640 33 Erstagatan 29-31 Järnet 5 1958 59 4 137 7 1 021 25 0 5 158 34 Folkungagatan 132 Signalen 3 1929, 1988 37 2 206 4 271 0 0 2 477 35 Folkungagatan 132 B Signalen 4 1929, 1990 20 1 363 1 61 0 0 1 424 36 Folkungagatan 144 Fyrtornet 4 1914, 1982 21 1 416 2 175 0 0 1 591 37 Götgatan 32/Repslagargatan 15 A-D Västergötland 6 1756, 2004 6 781 17 2 940 0 0 3 721 38 Götgatan 58-62/Folkungagatan 48 Nattugglan 19 1931, 1999 52 4 175 37 3 107 0 0 7 282 39 Hornsgatan 106 Tapeten 3 1906, 1976 27 1 608 8 270 0 0 1 878 40 Hornsgatan 108-112 Tapeten 5 1896, 2000 34 3 420 7 551 0 0 3 971 41 Hornsgatan 114-116/Brännkyrkargatan 103-105 Tapeten 6 1896, 1975 53 3 731 14 1 131 0 0 4 862 42 Hornsgatan 73 Mullvaden Andra 33 1887, 1979 18 997 3 158 0 0 1 155 43 Hornsgatan 79 Mullvaden Andra 35 1889, 2002 11 1 665 6 914 0 0 2 579 44 Klevgränd 8, Urvädersgränd 9 Urvädersklippan Mindre 3 1970 16 1 296 2 174 10 0 1 470 29