Det är dags att tänka på Gullbergsvass

Fallstudie 2006 Göteborgs miljövetenskapliga centrum Det är dags att tänka på Gullbergsvass Hur kommer Göteborg att se ut år 2030? Göteborgs Miljövetenskapliga Centrum har under 2006 undersökt Gullbergsvass utvecklingsmöjligheter i en tvärvetenskaplig fallstudie. Studerande och lärare från olika ämnesområden från både Göteborgs universitet och Chalmers tekniska högskola har deltagit i projektet. Med en yta större än stadskärnan innanför vallgraven har Gullbergsvass en enorm potential att rymma både verksamheter och bostäder. Den centrala frågan är på vilket sätt en utveckling kan ske som prioriterar ekologiska, sociala och ekonomiska värden, för att på så vis främja en långsiktigt hållbar utbyggnad av Göteborg. Fallstudien har samlat representanter från universitet, kommun och näringsliv till diskussion och dialog kring hållbar stadsutveckling. I denna rapport ges olika förslag på hur en utveckling av Gullbergsvass kan se ut. Här redovisas också vad allmänheten i Göteborg och de olika aktörerna knutna till Gullbergsvass anser om utformningen av en ny central stadsdel.

Fallstudie 2006 Göteborgs miljövetenskapliga centrum Det är dags att tänka på Gullbergsvass

Det är dags att tänka på Gullbergsvass Fallstudie 2006. Göteborgs miljövetenskapliga centrum Göteborgs universitet / Chalmers tekniska högskola Text: Fallstudiedeltagarna Foto och figur: Fallstudiedeltagarna Redaktörer: Belinda Christensen, Karin Larsson Layout: Linus Karlsson, Kristofer Palmestål Illustrationer: Martin Kranich, Krystian Kwiecinski Publicerat 2006 2

Det är dags att tänka på Gullbergvass Fallstudie 2006. Göteborgs miljövetenskapliga centrum Göteborgs universitet / Chalmers tekniska högskola Författare Elin Börjesson Belinda Christensen Kristofer Dittmer Linus Karlsson Per Knutsson Michael Koucky Karin Larsson Kristofer Palmestål Andreas Remstam Torunn Renhammar Trung Thoong Elisabeth Undén Max Vretborn 3

Staden 2030 Hur kommer Göteborg att se ut år 2030? Fallstudie 2006 har satt fokus på ett område som kan sägas vara innerstadens bakgård Gullbergsvass. Med en yta större än stadskärnan innanför vallgraven har Gullbergsvass en enorm potential att rymma både verksamheter och bostäder. Den centrala frågan är på vilket sätt en utveckling kan ske som prioriterar ekologiska, sociala och ekonomiska värden, för att på så vis främja en långsiktigt hållbar utbyggnad av Göteborg. Fallstudien, som är ett samarbete mellan Göteborgs universitet och Chalmers tekniska högskola, har samlat representanter från universitet, kommun och näringsliv till diskussion och dialog kring hållbar stadsutveckling. I denna rapport ges olika förslag på hur en utveckling av Gullbergsvass kan se ut. Här redovisas också vad allmänheten i Göteborg och de olika aktörerna knutna till Gullbergsvass anser om utformningen av en ny central stadsdel. Trevlig läsning! Deltagarna i fallstudien 2006

Abstract The case study of 2006 is an interdisciplinary cooperation between students and researchers at Göteborg University and Chalmers University of technology. The study was taken at the area of Gullbergsvass, located in the central of Göteborg between the river Göta älv in the north and the railway in the south. The area is quite anonymous despite the fact that it is very central, and is equally large as the very inner-city core of Göteborg. The main purpose with the case study is to present different possible scenarios of future development of Gullbergsvass, and evaluate these from a sustainability perspective. Four scenarios have been created by the student team different from each other in both function, size of population and developing process. The first scenario, The Classical Göteborg (Det Klassiska Göteborg) uses the suggested plan from the cities planning as a reference, and represents a rather traditional way of city development. The other three scenarios focus on sustainable development. The scenario called the Ecoclassical Göteborg (Det Ekoklassiska Göteborg) is an ecologically developed form of the Classical Göteborg. The urban structure is identically, but ecological aspects are prioritised. The focus in the scenario called Eco Hightech lies on an intensive but sustainable, dynamic business sphere with many companies, flats and open areas. The last scenario is referred to as Meeting point Gullbergsvass (Mötesplats Gullbergsvass) and focus not only on ecological sustainability, but also on social sustainability. Meeting point Gullbergsvass has lots of activities that encourage meetings between different cultures and religions. The scenarios were evaluated against sustainability criteria developed by the student team. Participants in the evaluation were different institutions in society as well as the students themselves. Further, the public opinion about a new central part of Göteborg was gathered in a survey. One conclusion is that sustainable city districts can be created in very different ways: as strongly planned regional economic centres with high utilization of the ground as energy efficient living areas with pedestrianised streets but also as organically evolving districts with focus on social development. Another conclusion from the case study is that traditional thinking in city planning leads to solutions that are unsustainable in several ways, but can quite easily be transformed to far more sustainable solutions without any larger changes in structure. To create a sustainable city, a real effort must be made in order to decrease the dependency on cars. Developing public transports is one solution. In Gullbergsvass there is a great opportunity lying ahead if the planned construction of the regional public transport system (called Västlänken) is decided upon. The energy efficiency in buildings must be highly prioritized and the conversion to use sustainable energy must be intensified. This is already possible with today s technology. In order to decrease segregation in Göteborg, real efforts must be made. One suggestion is to vary the housing- and ownership forms, in order to create cheap inner city apartments that attract and are affordable even for minority groups. The case study shows that sustainable city development is wanted by both the public as well as the decision makers. The aspiration is that this case study will inspire new approaches in city planning as well as initiate a more intense debate about what is wanted and what is possible in a future Göteborg.

Sammanfattning Fallstudien är ett tvärvetenskapligt samarbete mellan studenter och forskare från Göteborgs universitet och Chalmers tekniska högskola. Det område som studerats är Gullbergsvass, som sträcker sig från Centralstationen till Tingstadstunnels mynning och som trots sitt centrala läge är en anonym del av Göteborg. Huvudsyftet med fallstudien 2006 har varit att presentera olika scenarier för Gullbergsvassområdets framtida utveckling och att sedan jämföra och utvärdera dessa utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Fyra scenarier har tagits fram vilka skiljer sig påtagligt i funktion, utvecklingsprocess, stadsstruktur och befolkningsmängd. Tanken med detta är att undersöka huruvida en hållbar stadsdel kan utformas på vitt skilda sätt. Det första scenariot, Klassiska Göteborg, har utgångspunkt i Stadsbyggnadskontorets preliminära skisser för Gullbergsvass och representerar traditionell stadsbyggnad i Göteborg. Fallstudiens deltagare har valt att ta med detta scenario, som inte utformats efter hållbarhetskriterier, för att skapa en referenspunkt för de övriga. Ekoklassiska Göteborg är en utveckling av scenariot Klassiska Göteborg med dess stadsstruktur som grund. Skillnaden ligger i att ekologiska aspekter har prioriterats i utvecklingen av Ekoklassiska Göteborg. I Eco Hightech ligger fokus på en intensiv men hållbar exploatering med tät bebyggelse. Den ekonomiska sfären i detta scenario är intensiv med många arbetsplatser, bostäder och offentliga utrymmen. I Mötesplats Gullbergsvass ligger fokus på integration och minskad segregering, en öppen och välkomnande mötesplats för olika grupper i samhället. Tyngdpunkten vilar på social hållbarhet, med många olika aktiviteter som tillsammans ger en levande stadsdel och uppmuntrar till möten mellan människor och kulturer. Scenarierna har utvärderats för att se hur väl de uppfyller kriterierna för fallstudiens definition av en hållbar stadsdel. I utvärderingen medverkade fallstudiedeltagarna och aktörer från kommun och näringsliv med anknytning till Gullbergsvass. En enkätundersökning bland 205 boende och arbetande i Göteborg genomfördes för att få allmänhetens synpunkter på en ny central stadsdel i Göteborg. En slutsats är att en hållbar stadsdel kan utformas på många olika sätt. Ett regionalt ekonomiskt centrum med högexploaterad mark, en energieffektiv kvartersbebyggelse med gårdsgator eller en organiskt framväxande stadsdel med betoning på sociala värden kan alla vara hållbara. Fallstudien har också visat att en traditionellt planerad stadsdel inte uppfyller fallstudiens hållbarhetskriterier, men kan göras mer hållbar utan större förändringar i bebyggelsestrukturen. För att åstadkomma en hållbar stad måste beroendet av motorfordon minskas kraftigt och ersättas med ett väl utbyggt kollektivtrafiksystem. I Gullbergsvass finns ett utmärkt tillfälle att göra detta med den påtänkta regionala kollektivtrafiksatsning Västlänken. Energieffektiviteten hos byggnaderna måste få hög prioritet och omställningen till förnybara energikällor intensifieras, något som är möjligt redan med dagens byggnadsteknik. För att bryta segregationen i Göteborg måste större ansträngningar ske, till exempel genom fler allmännyttiga hyresrätter med lägre hyror eller verksamheter som lockar marginaliserade grupper in till stadens centrum. Fallstudien visar att hållbar stadsutveckling är något som önskas av både allmänhet och beslutsfattare. Förhoppningen är att fallstudierapporten bidrar med nya infallsvinklar och inspirerar till en intensivare diskussion kring vad som är önskvärt och möjligt i ett framtida Göteborg. Läsanvisning Rapporten är uppdelad i två delar. Del 1 innehåller beskrivningar av de fyra scenarier som fallstudien har tagit fram. Den innehåller även en förkortad beskrivning av Gullbergsvassområdet samt en kort beskrivning av utvärderingmetoder, resultat och slutsatser. En mer detaljerad beskrivning av Gullbergsvass, fallstudiens arbetssätt, hur utvärderingen genomfördes och vilka resultat som erhölls finns i del 2. Del 1 finns även i tryckt form och läsaren av denna hänvisas till det fullständiga dokumentet innehållande både del 1 och del 2 för ytterliggare information. Det fullständiga dokumentet är tillgängligt för allmänheten som ett PDF-dokument upplagt på GMV:s hemsida (www.chalmers.se/gmv) 6

Innehållsförteckning Del 1 Gullbergsvassområdet 10 Framtidsscenarier för Gullbergsvass 11 Gemensamma förutsättningar 11 Scenariobeskrivningar 13 Klassiska Göteborg 13 Ekoklassiska Göteborg 16 Eco Hightech 19 Mötesplats Gullbergsvass 24 Utvärdering av scenarierna 29 Slutsatser från fallstudien 29 Del 2 Syfte och frågeställning 32 Avgränsningar i tid och rum 32 Gullbergsvass igår och idag 32 Kvarvarande byggnader med kulturhistoriskt värde 33 Verksamheter 34 Markägare 34 Översiktsplan och detaljplan 34 Markförhållanden 35 Vägar och trafik 35 Miljöstörningar i Gullbergsvass 36 Kväveoxider 36 Partiklar 36 Buller 36 Lukt 36 Praktikdag 38 Styrkor 38 Svagheter 38 Möjligheter 38 Hot 38 Steg 2: Modellera Fallet 39 Framtagande av påverkansfaktorer 39 Vad påverkar vad? 39 MIC-MAC - analys 40 Definitioner av faktorerna i matrisen 40 Steg 3: Scenariekonstruktion 1 Tidsaxel 42 Steg 4: Utvärdering av scenarier 2 Hållbarhetskriterier och indikatorer 43 Diskussion av kriterier och indikatorer 43 Enkätundersökning 43 Utformning av enkäten 43 Fördelning av svarande 43 Resultat av enkäten 45 Stadsdelsfaktor 45 Medelvärde 45 Diskussion av enkäten 46 Utvärderingsbana 47 Viktning av utvärderingsfaktorer 48 Experternas bedömning 48 Fallstudiedeltagarnas bedömning 50 Jämförelse mellan experternas och fallstudiedeltagarnas bedömning 50 Diskussion av utvärderingsbanan 51 Utvärdering via hållbarhetsfaktorer 51 Samlad scenariobedömning 52 Känslighetsanalys 52 Slutsatser 5 Presentation5 Om fallstudien 5 4 5 5 Deltagarnas upplevelse av fallstudien 5 Deltagare i årets fallstudie5 Tack! 5 6 7 Västlänkens påverkan 36 Referenser5 8 Berörda aktörer 37 Beskrivning av fallstudieprocessen 38 Steg 1: Lära känna fallet 38 Rundtur 38 SWOT 38 Bilagor 60 Bilaga 1 - Utökad SWOT- analys 60 Bilaga 2 - Enkät - fördelning av svarande 61 Bilaga 3 - Enkätundersökning 62 Bilaga 4 - Medelvärde och konfidensintervall för faktorer och indikatorer i enkäten 65 Bilaga 5 - Utvärderingsbana, frågeformulär 68 Innehållsförteckning

8

Del 1 Framtidsscenarier för Gullbergsvass Del 1 9

Foto: Flygare palmnäs Bild 1. Flygbild över Gullbergsvass. I nedre delen av bilden flyter Göta Älven förbi Gullbergsvass. Götaälvsbron skymtas i bildens nedre högra hörn. Lastbilscentralen syns tydligg i bildens mitt och vänster om den ser man även Gasklockan. Gullbergsvassområdet För att förstå hur Gullbergsvassområdet har blivit det område det är idag så bör man ta en titt på dess historia. Fram till mitten av 1800-talet var hela området ett sankt vassområde, endast besökt av fåglar och fågeljägare 1. Men i och med att industristaden Göteborg utvecklades så behövde staden förbättra hamnen 2. Norra Gullbergsvass fylldes då ut med muddermassor från hamnen och senare dränerades hela området. När järnvägarna var på frammarsch i Sverige och nya tågförbindelser skulle skapas var det platta, stora området ett utmärkt läge för lokalisering av stationer och spår. Omkring år 1855 anlades den statliga järnvägslinjen mot Stockholm i Gullbergsvass och senare uppkom ytterligare fem järnvägslinjer. 3 Huvuddelen av marken i Gullbergsvass ägs av Jernhusen AB och Göteborgs kommun. Göteborgs kommun har under en tid köpt upp allt mer mark i Gullbergsvass, bland annat från Jernhusen. Avsikten med detta är att lättare få till stånd en förändring av markanvändningen. De områden i Gullbergsvass där exploateringsnivån är låg eller där en nära förestående förändring är trolig, ägs främst av Göteborgs kommun, Jernhusen, Banverket och Diligentia Väst AB. Marken där den befintliga kontorsbebyggelsen står idag, är uppdelad på ett dussintal olika ägare. 4 Gullbergsvassområdet är idag, liksom många andra delar av centrala Göteborg, utsatt för buller. Trafiken på E6, Mårten Krakowleden, tågtrafiken och godsomlastningen på lastbilterminalen är de största bullerkällorna. Området är även ut- Gullbergsvass är trots sitt centrala läge en ganska anonym del av Göteborg. På flygfoton över Gullbergsvass syns tydligt hur inramat området är av svårpasserade barriärer. Området präglas av transporter, framförallt söder om Mårten Krakowleden. Där finns tåg och busstrafiken till Centralstationen respektive Nils Ericson terminalen samt den stora lastbilsterminalen mitt på området. Stora ytor är täckta av räls, garage och parkeringsplatser för bussar och lastbilar, omlastningslokaler med mera. Mest plats tar lastbilsterminalen som idag används av bland annat DHL och Green Cargo. I norra Gullbergsvass, mellan älven och Mårten Krakowleden, finns ett område med nya kontorsbyggnader, äldre lokaler med diverse verksamhet och olika typer av industrilokaler. Här finns Pagoden, den gamla Gasklockan samt Swedish Match snusfabrik. Utmed kajen ligger en del mindre fartyg ankrade, bland annat har Fartygsföreningen Gullbergskajen renoveringsverksamhet av fartyg här. FOTO: Andreas remstam Bild 2. Utsikt över Bangården från Skansken Lejonet 10 Del 1

Bild 3. Lastbilsterminalen tar upp en stor yta mitt i Gullbergsvassområdet. Foto: Andreas Remstam satt för luftföroreningar, främst från fordonstrafik i området. Miljökvalitetsnormerna som är satta för de luftföroreningar vilken anses utgöra störst hälsoskada, kväveoxider (NOx) och partiklar, överskrids i delar av Gullbergsvass. 5 Enligt genomförda geotekniska utredningar och markmiljötekniska undersökningar bedömer miljöförvaltningen området som måttligt och fläckvis kraftigt påverkat av markföroreningar, främst i form av PAH (Polyaromatiska kolväten). Tungmetaller finns även i stor utsträckning, däribland höga halter zink. Enligt Göteborgs miljöförvaltning behövs ytterligare mätundersökningar och saneringsåtgärder i samband med utbyggnaden inom området. 6 Framtidsscenarier för Gullbergsvass Deltagarna i fallstudien 2006 har tagit fram fyra scenarier för en framtida utveckling av Gullbergsvass. Tre av scenarierna har sin utgångspunkt i fallstudiens definition av hållbar utveckling, vilket innefattar både ekonomiska, ekologiska och sociala aspekter. Målet har varit att konstruera trovärdiga scenarier som visar på olika möjligheter till hållbar stadsutveckling. Fallstudiens deltagare menar att det är viktigt att framhäva att en hållbar stadsdel kan utformas på lika många sätt som en traditionell stadsdel. Därför skiljer sig scenarierna påtagligt från varandra, vad gäller antal invånare, funktion för staden och utvecklingsprocess. Det första scenariot, Klassiska Göteborg, har sin utgångspunkt i Stadsbyggnadskontorets preliminära skisser för Gullbergsvass och kan sägas representera traditionell stadsplanering i Göteborg. Fallstudiens deltagare har valt att ta med detta scenario, som ej utformas efter hållbarhetskriterier, för att på så sätt skapa en referenspunkt för de övriga scenarierna. De tre andra scenarierna, vilka är mer inriktade mer på hållbar utveckling, är Ekoklassiska Göteborg, Eco Hightech och Mötesplats Gullbergsvass. Gemensamma förutsättningar Den givna utgångspunkten för alla fyra scenarier är hur Gullbergsvassområdet ser ut idag, år 2006. En gemensam förutsättning är att Västlänken byggs och därmed frilägger stora ytor som idag är bangård. Västlänken är också viktig för kontakten mellan Gullbergsvass och andra delar av Göteborgsregionen, vilket särskilt har tagits fasta på i scenariot Eco Hightech. I samtliga scenarier räknar vi med att lastbilsterminalens verksamhet flyttar år 2015, vilket frigör ytor för annan verksamhet. När det gäller Götaälvbron byts den ut i linje med trafikkontorets planer, men vad bron ersätts med varierar mellan scenarierna. Skansen Lejonet är en del av stadens historia och ett viktigt landmärke i området och har därför en självklar plats i alla scenarier. Fallstudiens deltagare har lagt stor vikt vid att skapa en trygg stadsdel där människor kan vistas och röra sig under hela dygnet. Därför är blandstaden en gemensam nämnare som återkommer i olika former. Blandstad är ett begrepp som innebär att verksamheter och bostäder tillsammans bildar en integrerad stadsdel där människor både bor och arbetar. En förutsättning i alla scenarier är också att åtgärder vidtas för att minska sårbarheten för översvämningar då vi antar att översvämningsrisken i framtiden blir större i och med växthuseffektens påverkan. I alla scenarier, förutom i scenariot Klassiska Göteborg, eftersträvas en så effektiv energi- och resursanvändning som möjligt för att uppfylla fallstudiens definition av ekologisk hållbarhet. Strukturerna i de olika scenarierna ger något olika förutsättningar för detta men i mångt och mycket kan liknande lösningar appliceras på alla tre. Vi har därför valt att redovisa de gemensamma principer och antaganden vi gör för dessa tre nedan, samt exempel på konkreta lösningar. Energi- och resurseffektivitet Grundprincipen för att åstadkomma ett effektivt energisystem i Gullbergsvass är att minimera användningen och behovet av energi och därmed minska tillförseln av energi i systemet. I valet av energikällor satsas primärt på omvandling av lokala förnybara energiresurser till användbar värme och el. Genom att ta tillvara på dessa resurser minskas belastningen på infrastruktur och externa energikällor. Uppvärmning och reglering I ett framtida Gullbergsvass råder principen att konstruera byggnader som minimerar energiförluster och utnyttjar till exempel temperaturskillnader och solljus för att nå ett önskvärt inomhusklimat. Detta minskar behovet av aktiva, energikrävande system för uppvärmning och nedkylning. I den mån de aktiva systemen behövs, används lokala energiresurser i första hand. Solfångare och värmepumpar är två alternativ där lokala energiresurser används för värmeproduktion. Vad det gäller värmepumpar kan Göta älv vara en lämplig källa för ett värme- och kylpumpssystem. Genom att använda solceller på fasader och tak och andra lediga ytor produceras el lokalt i området. När de lokala resurserna inte räcker till för temperaturutjämning används det befintliga stadsnätet för fjärrvärme och fjärrkyla. Byggnation För att säkerställa att åtgärder för ökad energi- och resurseffektivitet genomförs vid byggnation ställer kommunen, i sin roll som markägare och för bygglov, krav på att byggherrarna åtar sig att uppfylla vissa struktur- och effektivitetskrav genom kvalitetssäkringsprogram. För att skapa incitament att investera i energieffektiva konstruktioner och system ges företräde till exploatörer som även förbinder sig att förvalta fastigheten efter byggperioden. Därmed främjas investeringar i energibesparande åtgärder och ett kvalitativt byggande. Del 1 11

Bild 4. Panorama över Gullbergsvass. FOTO: Andreas Remstam Material till byggnader utgörs så långt det är möjligt av återanvänt eller återvunnet material. Byggherrarna ser även till att använda närproducerat material för att minska miljöbelastningarna från de tunga och långväga transporter som materialtransporter ofta innebär. Transporterna för byggnation på området minimeras genom en lokal, gemensam lastterminal för byggmaterial. Resurshantering I Gullbergsvass återvinns restprodukter från hushåll och annan verksamhet så långt det är möjligt. För detta krävs ett effektivt och lättanvänt återvinningssystem. I området finns urinseparationssystem installerat i alla nya byggnader. Sopsugsystem finns vid insamlingsplatser för avfall i eller i anslutning till fastigheterna. Användarna sorterar avfallet i olika fraktioner. Avfallskvarnar finns för matavfall. Avloppet från kvarnarna leds separat till en nedgrävd lokal tank. Där skiljs matavfallet från avloppsvattnet genom sedimentation. Matavfallet hämtas sedan från tanken och transporteras vidare till exempelvis rötningskammare. 7 Dagvatten Dagvattnets näringsämnen och andra föroreningar är till betydande del partikelbundna, och kommer därför i hög grad att sedimentera på platser där vattnet rinner långsamt. Genom dammar, fördröjningsmagasin, gröna tak och konstgjorda våtmarksystem så förbättras dagvattenkvalitén samtidigt som reningsverk avlastas. Dessutom bidrar vattnet positivt till stadsbilden. (Persson, 2005) Feedback och incitament för miljövänlig användning För att uppmuntra och stimulera miljövänliga beteenden finns information om korrekt användning av de olika systemen. Vidare finns ett system för feedback till användaren där denna får reda på hur hans eller hennes beteende påverkar effektiviteten i systemet, exempelvis hur mycket energi som denne i relation till andra förbrukar. Konsumenten betalar själv för sin energianvändning, då detta vanligtvis bidrar till en större förståelse om sin egen förbrukning. Målet med feedbacken är att det ska vara enkelt för användaren att påverka sin egen energi- och resursanvändning. Foto: Per G Berg Bild 5. Exempel på en estetisk tilltalande lösning av dagvattenhantering i ett bostadsområde. 12 Del 1

Scenariobeskrivningar Nedan presenteras de fyra scenarier som tagits fram av fallstudien 2006. Därefter presenteras den utvärdering av scenarierna som genomförts med hjälp av inbjudna experter, allmänhet samt fallstudiedeltagarna själva för att få en bild av hur hållbara scenarierna är. Slutligen presenteras de slutsatser som framkommit under fallstudiens gång. För ytterligare information om hur scenariernas utvärdering är gjord, vad som framkom i utvärderingen samt resultaten av den enkät som allmänheten fyllt i, se del två. Illustration: Krystian Kwiecinski Bild 6. Illustration av Klassiska Göteborg stadstruktur Klassiska Göteborg Klassiska Göteborg bygger på Stadsbyggnadskontorets preliminära förslag och är en utvidgning av den befintliga innerstaden med dess karaktär som blandstad. Detta scenario är att betrakta som en referenspunkt i jämförelse med de efterkommande scenariokonstruktionerna, eftersom hållbar utveckling inte är en uttalad prioritering. Scenariot fokuserar på att Gullbergsvass skall vara en del av den tillväxt som förväntas uppnås genom infrastruktursatsningen Västlänken. Omvandlingen av Gullbergsvass till en ny stadsdel med många boende och arbetande får konsekvenser för staden, både ekonomiska och sociala, då ytan i sig är något större än staden är innanför Vallgraven. I Klassiska Göteborg är den grundläggande strukturen kvartersbebyggelse i form av sexvåningshus med privata innergårdar för de boende. De två första våningarna har affärsverksamheter, på våningarna över bostäder. Liksom i centrala Göteborg år 2006, samsas i Gullbergsvass affärer, kontor, kedjor, restauranger och fik med ett myllrande folkliv. Området har ingen tung industri och få verkstäder. Den nya bebyggelsen i Gullbergsvass har 20 000 arbetsplatser och lägenheter för 10 000 personer. Denna befolkningstäthet är möjlig med en boyta på 40 kvadratmeter per boende. Den bebyggda ytan per anställd är 25 kvadratmeter. I likhet med Göteborg år 2006 ägs fastigheterna i området dels av privata, dels av allmännyttiga bostadsföretag. Den stora majoriteten av fastigheterna utgörs av bostadsrätter, särskilt i de eftertraktade områdena längs älvstranden då det ger högst intäkter. Energi- och resurseffektivitet I Klassiska Göteborg görs inga ansträngningar utöver standardlösningar för att förbättra energi- och resurseffektiviteten. Vilken standard som är aktuell vid byggstarten är dock svår att säga. Lagstiftning och energipriser kan ha drivit upp standarden till betydligt högre nivåer än tidigare, men samtidigt så har den parallella teknikutvecklingen fortsatt framåt, vilket gör att standarden fortfarande kan vara långt från optimum. De vanligaste teknikerna för konstruktion och drift av byggnader används och traditionella system för dagvattenhantering och återvinning används. Offentliga platser Hur kommer det då att se ut i själva stadsdelen om Klassiska Göteborg blir verklighet? För att ge en god bild över området presenteras här de huvudsakliga tankarna om områdets offentliga platser. Längs Gullbergskajen i norra Gullbergsvass ligger bostäder nära vattnet. Fartygsföreningen Gullbergsvass, som tidigare låg nära Gasklockan, har fått flytta sin verksamhet för att ge plats åt bostäderna. Längs kajen ligger Foto / Montage: FLygare Palmnäs Stadsbyggnadskontoret Bild 7. Stadsbyggnadskontorets skiss över en tänkbar bebyggelse av Gullbergsvass Del 1 13

201 Älvstranden Utveckling ab startar utvecklingen av Gullbergskajen 201 DHL och Green Cargo flyttar och terminalen rivs 2006 Älvstranden Utveckling ab köper mark i Gullbergsvass 2012-201 Västlänken byggs 201-2030 Utvecklingsperiod för Gullbergsvass 2006 200 2008 2009 2010 2011 2012 2013 201 201 2016 201 2018 2019 2020 2021 2022 2023 202 202 2026 202 2028 2029 2030 200 2030 2009 Marken kring gasklockan sanerad, används som parkeringsplats 2016 Spårvagnslinjen genom Gullbergsvass, färdig 200 Rivning av gasklockan 2013-2019 ny Göta Älvbro byggs Figur 1. Tidslinje över utvecklingsprocessen av scenariot Klassiska Göteborg Utvecklingsprocessen Älvstranden Utveckling AB leder utvecklingen av det Klassiska Göteborg. Det kommunalt ägda bolaget utvecklade under en tioårsperiod Norra Älvstranden till en blandstad, (www.alvstranden.com, 2006-05-23) och arbetar nu med utvecklingen av Södra Älvstranden som beräknas vara klart inom en tioårsperiod. År 2014 går starten för utvecklingen längs med Gullbergskajen, där fastigheter för verksamheter och bostäder byggs. Utvecklingen av Gullbergskajen sker i en liknade process som används vid utvecklingen av Södra älvstranden. Delar av allmänheten får i olika gruppkonstellationer ge förslag på hur området vid Gullbergskajen ska utvecklas. De olika förslagen bedöms sedan på kommunnivå utan att allmänheten deltar i själva beslutet.(www.alvstaden. se, 2006-05-23) Gasklockan rivs och marken runtom saneras. Saneringen är färdig 2009. I väntan på beslut kring hur området ska användas kommer ytan att fungera som parkeringsplats. En byggnad som till formen liknar den gamla Gasklockan upprättas i samband med att området kring Gullbergskaj utvecklas. 2015 startar utvecklingen i det område som tidigare varit speditionsverksamhet för DHL och Green Cargo. Västlänken invigds 2017 (www. stadsbyggnad.goteborg.se, 2006-05-23), i och med att spår och bangård byggts under marken, har bostäder och verksamheter upprättats på de frigjorda ytorna. I Klassiska Göteborg antas utvecklingen av Gullbergsvass ske i samma takt som på Norra och Södra Älvstranden, men eftersom Gullbergsvassområdet är större blir utvecklingsperioden längre. Energibehov Det totala årliga behovet av tillförd energi i fastigheterna är högst 105 kwh/m2 varav el 35 kwh/m2. Detta avser summan av fastighets- och lägenhetsanknuten energiförbrukning och inkluderar även energi från solceller/solfångare. Det är samma krav som ställdes i Kvalitetsprogrammet för bomässan Bo01 Malmö. (Persson, 2005) Bild 8. Gullbergskajen en cykelväg som har förbindelser både till Marieholm och till norra älvstranden. Gasklockan vid Gullbergskajen är ombyggd till ett konstmuseum där utställningar anordnas, men även evenemang och konferenser. Längst upp finns en utkiksplats där man kan njuta av utsikten över Göteborgs stad. Liknande verksamhet finns exempelvis i den gamla gasklockan i Oberhausen i Tyskland. 8 Från Centralstationen sträcker sig en paradgata parallellt med kajen mot nordöst. Här finns plats för både bilar och spårvagn, men även cyklister och fotgängare. Stråket liknar i mycket Kungsportsavenyn med många restauranger, nattklubbar, caféer och affärer och fungerar som en knutpunkt i Göteborg. Vid Skansen Lejonet sträcker sig ett lummigt grönstråk mot Centralstationen och utgör en naturlig siktlinje. Parken är fylld med vackra växter och på några ställen finns även konstverk. Trafiklösningar FOTo: Andreas Remstam Klassiska Göteborg är en stadsdel där strukturen och funktionen på trafiklösningarna ser ut som i övriga Göteborg. De flesta gatorna är vanliga stadsgator för biltrafik som delvis ger möjlighet till parkering. Strukturen med stadsgator sprider ut trafiken över hela området vilket minskar trafikintensiteten på enskilda gator. Det finns gårdsgator där trafiken är mycket begränsad. Två leder dominerar biltrafiken i området, Mårten Krakowleden och Bangårdsvägen. Mårten Krakowleden, som är relativt tungt trafikerad, har flera pas- 14 Del 1

Illustration: Martin KRANICH Bild 9. En illustration över Gullbergvass i klassisk Göteborgsstil Foto: Andreas Remstam Bild 10. Avenyn i Göteborg har gett inspiration till en tänkt paradgata i Gullbergsvass sager och övergångställen för att binda ihop området och öka tillgängligheten mellan områdets olika delar. Bangårdsviadukten och Bangårdsvägen är det mest trafikerade stråket i området och har flera övergångar som minskar barriäreffekten som den trafiktäta leden ger. Från Skånegatan och Odinsplatsen går en viadukt över bangården som är avsedd gör fordon, gång- och cykeltrafik. Viadukten går över spåren och leder till Bangårdsvägen som fortsätter norrut mot älven. Det finns två högbroar över älven från Gullbergvass som är till för fordons-, gång- och cykeltrafik. En högbro för gång, cykel och spårvagnstrafik ligger vid Gasklockan. En annan bro för fordonstrafik ligger vid Pagoden lite österut där den gamla Götaälvbron var och binder an till Bangårdsvägen. Inom området finns stadens knutpunkt för den kollektiva trafiken där Centralstationen, Västlänkstationen och Nils Ericsonterminalen binds ihop i ett nytt resecentrum. Gullbergsvassområdet korsas av två spåvagnslinjer som ansluter med resecentrum. Spårvagnslinjerna knyter an till Hisingen, östra Göteborg, Skånegatan och centrala Göteborg. En cykelbana går längs med älven som en naturlig fortsättning från östra Göteborg. På Paradgatan finns även en cykelväg men i övrigt hänvisas cyklisterna till vanliga gator. Paradgatan påminner om Kungsportsavenyn som den ser ut idag med gott om plats för gående. Luftföroreningar och buller Byggnaderna längs Mårten Krakowleden samt vid E6 och E20 är mest utsatta vad gäller buller i området. Närmast lederna finns därför inga bostäder utan endast verksamheter. Bangården är avskärmad från närliggande byggnader med hjälp av ett längsgående grönområde. Då det förekommer bil- och spårvagnstrafik inom området ligger bullernivåerna på liknande nivåer som i övriga centrala Göteborg. Blogg, Klassiska Göteborg 12 september 2030 I dag var den stora dagen, finalen mellan GAIS och Juventus. Jag har längtat i evigheter! En stund innan matchstart gick jag ut för att känna på den grymma stämningen i stan. När jag kom ut från huset lekte grannens barn på gården, några gungade och några åkte med den nya linbanan. I full supportermundering började jag gå mot Bangårdsviadukten. De flesta verkade vara på väg till samma ställe som jag, i alla fall de med grön-svarta tröjor. Från balkongerna stod folk och kollade på den stora folkfesten nedanför. I många av lägenheterna festades nog en del. Fina femvåningshus här, teglet gör att man inte tänker på att det är nybyggt. På gatorna var det fullt med bilar, alla ville parkera nära även om de flesta vet att det är lönlöst en dag som denna. Jag var glad att jag inte behövde ta min bil. Halvvägs igenom Gullbergsvass stod folk och väntade på spårvagnen, turerna med både bussar och spårvagnar går tätt till Brunnsparken och Hisingen, men idag var det så många som skulle med. Jag fortsatte mot Skansen Lejonparken västerut. Det är skönt med en park här mellan spåren och gatorna. Man märker knappt av tågen. Vid viadukten till Odinsgatan var det helt knökfullt och det gick knappt att komma fram. Bilarna stod också nästan still. När jag kom över viadukten flöt det lite bättre och jag kunde gå till Ullevi nästan i vanlig takt. Ljudet från alla exalterade människor blev bara högre och högre. Helt underbart var det! Inne på Ullevi fann jag till slut min plats, Pernilla väntade redan där. Nu var det bara en kvart kvar till matchstart. I takt med allt hårdare miljökrav på fordon och verksamhetsutövare är det troligt att partikelutsläppen generellt är lägre i området jämfört med Göteborg år 2006. Värdena i Gullbergsvass är dock inte lägre än för liknande stadsdelar. Viss odör från snusfabriken förekommer, dock skall den inte överskrida den acceptabla fastställda nivån. Del 1 15

Energibehov Det totala årliga behovet av tillförd energi i fastigheterna ska vara högst 50 kwh/m2 varav el högst 15 kwh/m2. Detta avser summan fastighets- och lägenhetsanknuten energiförbrukning och inkluderar energi från solceller/solfångare. Det är samma krav som Hammarby Sjöstad har satt i sitt miljömål för 2015. (www.hammarbysjostad.stockholm.se, 2006-06-14) Ekoklassiska Göteborg I Ekoklassiska Göteborg är stadsdelen utformad i linje med stadsbyggnadskontorets preliminära förslag, med den skillnaden att ekologiska aspekter har fått stå i fokus för utvecklingen. Tanken bakom scenariot är att visa på hur man inom ramarna för en klassisk stadsstruktur kan göra en ekologisk anpassning. Gullbergsvass är en del av ett utvidgat centrum, där göteborgaren känner sig lika hemma som på Kungsportsavenyn eller i Linnéstaden. Mer grönytor och färre bilar ger ökad miljökvalitet och förstärker den gröna profilen i stadsdelen. Gullbergsvass fungerar som en inspirationskälla till miljöförbättrande åtgärder i resten av staden och är en förebild när det gäller hållbar stadsutveckling och tillväxt. Närheten till kollektivtrafik binder ihop Gullbergsvass med omgivande stadsdelar samt övriga Göteborgsregionen, samtidigt som den ekologiska profilen gör Ekoklassiska Göteborg till en populär stadsdel för invånare och besökare. I detta scenario är den grundläggande strukturen blandstad med kvartersbebyggelse och privata innergårdar för de boende. Byggnaderna är genomgående sexvåningshus. Liksom i centrala Göteborg år 2006 samsas i Gullbergsvass bostäder, affärskedjor, kontor, restauranger och fik med ett myllrande folkliv. Området har ingen tung industri och få verkstäder. Den nya bebyggelsen i Gullbergsvass innebär 20 000 arbetsplatser och lägenheter för 10 000 personer. Denna befolkningstäthet är möjlig med en relativt generös boyta på 40 kvadratmeter per boende. Den bebyggda ytan per anställd är 25 kvadratmeter. Upplåtelseformen av bostäder är blandad med både hyresrätter och bostadsrätter. För att möjliggöra boende för olika samhällsgrupper ägs hyresrätterna av allmännyttiga bostadsföretag som håller hyrorna på en så låg nivå som möjligt. Energi- och resurseffektivitet Illustration: Krystian Kwiecinski Bild 11. En illustration av Ekoklassiska Göteborgs stadsstruktur Trots att stadsstrukturen påminner om övriga Göteborg är resurseffektiviteten betydligt bättre i Gullbergsvass. Strukturerna innebär inga större hinder för användning av ny byggteknik, val av uppvärmningssystem, användning av solenergi, vattenbesparing med mera. Vad det gäller dagvattenhanteringen kan detta förhindras genom den befintliga infrastrukturen med stads- och gårdsgator. Offentliga platser För att få en bättre bild om det Ekoklassiska Göteborg presenteras det nedan hur området ser ut, vilka trafiklösningar som finns och de svårigheter som uppkommer i scenariot. Längs kajen finns fastigheter med bostäder nära vattnet. Fartygsföreningen Gullbergskajen har fått flytta sin verksamhet för att ge plats åt husen. Utmed Göta älv finns en cykelväg som har knutits ihop med Marieholm samt norra älvstranden. Gasklockan vid Gullbergskajen är riven och en ny byggnad har uppförts med samma form och storlek Foto: Kristofer Palmestål Bild 12. Exempel från Majorna I Göteborg på gatustruktur där cyklister och gående separeras från biltrafiken genom gång och cykelgator. där ett konstmuseum finns och utställningar, evenemang och konferenser anordnas. Längst upp finns en utkiksplats där man kan njuta av utsikten över Göteborgs. Från Centralstationen sträcker sig en paradgata parallellt med kajen norrut. Här finns plats för både bilar och spårvagn, men även cyklister och fotgängare. Stråket liknar i mycket Avenyn med många restauranger, nattklubbar, caféer, affärer och liknande, som en knutpunkt för människor i Göteborg. Från Skansen Lejonet sträcker sig ett grönstråk mot Centralstationen som utgör en naturlig siktlinje, parken är den fylld med vackra växter och konstverk. Trafiklösningar Det Ekoklassiska Göteborg har en infrastruktur som främst prioriterar cyklister och gående. Detta sker delvis på bekostnad av biltrafiken men stadsdelen är ändå anpassad för bilar. Två leder dominerar biltrafiken i området, Mårten 16 Del 1

201 Älvstranden Utveckling ab startar utvecklingen av Gullbergskajen 201 DHL och Green Cargo flyttar och terminalen rivs 2006 Älvstranden Utveckling ab köper mark i Gullbergsvass 2012-201 Västlänken byggs 201-2030 Utvecklingsperiod för Gullbergsvass 2006 200 2008 2009 2010 2011 2012 2013 201 201 2016 201 2018 2019 2020 2021 2022 2023 202 202 2026 202 2028 2029 2030 200 2030 200 Rivning av gasklockan 2009 Marken kring gasklockan sanerad 201 Beslut om att billtrafik ska minimeras i Gullbergsvass 2013-2019 ny Göta Älvbro byggs 2016 Spårvagnslinjen genom Gullbergsvass, färdig Figur 2. Tidslinje över utvecklingen av scenariot Ekoklassiska Göteborg Krakowleden och Bangårdsvägen. Större delen av Mårten Krakowleden är nedsänkt cirka 6 meter, vilket minskar den upplevda barriären mellan älvstranden och områdets inre delar. Över leden finns flera övergångar vilken bidrar till att öka tillgängligheten i området för främst cykel- och gångtrafik. Från Skånegatan och Odinsplatsen över bangården går en viadukt som är avsedd för kollektivtrafik, gång- och cykeltrafik. Bangårdsviadukten närmare resecentrum är anpassad för gång-, cykel- och kollektivtrafik samt begränsad biltrafik. Bangårdsviadukten leder vidare norrut i markplan mot lågbron som är avsedd för mycket begränsad biltrafik och en utökad kollektivtrafik. Den andra lågbron som förbinder Gillbergsvass med Hisingen ligger vid gasklockan och är avsedd för gång och cykeltrafik. Inom området finns Göteborgs knutpunkt för den kollektiva trafiken där Centralstationen, Västlänkstationen och Nils Ericsonterminalen binds ihop i ett nytt resecentrum. Gullbergsvassområdet korsas av två spåvagnslinjer som binds ihop med resecentrum. Spårvagnslinjerna knyter an till Hisingen, östra Göteborg, Skånegatan och centrala Göteborg. För att öka resandet med kollektivtrafik är hållplatserna på spårvagnslinjerna täta och placerade så att en hållplats finns inom minst 300 meters avstånd var man än befinner sig inom området. De flesta cykelvägar är avskilda, vilket ökar både framkomligheten och säkerheten för cyklisterna. Ett stort antal parkeringsplatser för cyklister vid hållplatser och vid resecentret ökar möjligheterna för cyklister i området. Det finns även tillgång till cyklar genom cykellån på platser där mycket folk rör sig, t.ex. vid resecentrum. Flera utav de mindre gatorna i området är gårdsgator med låg hastighet för att öka tryggheten och säkerheten för de boende i området. Infrastruktur för fordonstrafik som parkeringsplatser och parkeringsgarage kommer i stor utsträckning att placeras under jord. Antalet parkeringsplatser per hushåll kommer också att minskas då behovet av egen bil minskas genom tillgång till bilpool inom området. Bilpooler placeras i anslutning till bostäder i de utrymmen som annars hade varit avsatt för parkeringsplatser. Utvecklingsprocessen Älvstranden Utveckling AB leder utvecklingen av det Ekoklassiska Göteborg. Det kommunalt ägda bolaget utvecklade under en tioårsperiod Norra Älvstranden till en blandstad, (www.alvstranden.com, 2006-05- 23) och har även arbetat med utvecklingen av Södra Älvstranden. Utvecklingen av Södra Älvstranden startades 2004 och beräknas vara klar inom en tioårsperiod. År 2014 går starten för utvecklingen längs med Gullbergskajen där fastigheter för verksamheter och bostäder byggs. Utvecklingen av Gullbergskajen kommer att ske i en liknade process som används vid utvecklingen av Södra Älvstranden. Delar av allmänheten får i olika gruppkonstellationer ge förslag på hur området vid Gullbergskajen ska utvecklas. De olika förslagen bedöms sedan på kommunnivå utan att allmänheten deltar i själva beslutet. (www.alvstaden.se, 2006-05-23) Gasklockan rivs 2007 och marken omkring saneras 2009. En byggnad som till formen liknar den gamla Gasklockan byggs i samband med att området kring Gullbergskajen utvecklas. 2015 sker utvecklingen i det område som tidigare varit speditionsverksamhet för DHL och Green Cargo. I Ekoklassiska Göteborg beslutas det 2015, på allmänhetens begäran, att Gullbergsvass ska vara en stadsdel där gång och cykel prioriteras framför bil. I samband med att spårvagnslinjer genom Gullbergsvass står klart 2016 görs alla bilvägar, utom Mårten Krakowleden, om till gårdsgator. Västlänken invigs 2017 (www.stadsbyggnad.goteborg.se, 2006-06-13) och på de ytor som frigjorts av att spår och bangård har byggts under marken upprättas bostäder och verksamheter. I Ekoklassiska Göteborg antar vi att utvecklingen av Gullbergsvass sker i samma takt som på Norra Älvstranden och Södra Älvstranden, men eftersom Gullbergsvass är större blir utvecklingsperioden längre. Del 1 17

Blogg, Ekoklassiska Göteborg 24 juli, 2030 När jag åt i frukost i morse satt jag på balkongen i min nya, fina lägenhet. Så schysst att kunna bo bredvid det nya konstmuseet! Det stod visst en gasklocka där någon gång för länge sen. Jag tittade ut över älven som blänkte vackert i solskenet. Eftersom vädret var underbart och det var lördag, så tänkte jag att en tur till Särö hade varit mysigt. På förmiddagen ringde jag min kompis Eva och hon ville gärna hänga på. I vanliga fall skulle jag ha lånat en bil från bilpoolen, men vädret var alldeles för fint för det, så vi bestämde oss för att cykla istället. Vi skulle mötas vid lågbron vid konstmuseet. När vi cyklade längs kajen tittade vi på båtarna som sakta gled uppför älven. Cykelbron var full av både cyklister och gående - det verkade som att flera kommit på att dagen var perfekt för en cykelutflykt. Jag och Eva cyklade söderut över Mårten Krakowleden. Det finns så många övergångar här nuförtiden att Krakowleden knappast märks. Vi cyklade längs gårdsgatorna och husen såg så himla mysiga ut med sina solfångare på taket och man tänker faktiskt inte längre på att husfasaderna är täckta med solceller av tunnfilm..! Det var lätt att se att vi var på rätt väg med Centralens nya höghus rakt fram - folk kallar den för Mascaran, för att matcha Läppstiftet, även om den inte är lika hög. Jag och Eva fortsatte tvärs igenom stan - det är så lätt nu när de har byggt om cykelbanan så att man inte behöver korsa alla trafikljus! Efter en timme var vi framme vid havet. Imorgon tar jag nog Västlänken till Kalle och Harald i Floda. Hoppas att Eva vill hänga på..! Foto: Per G berg Bild 13. Exempel på grönstruktur på ett flebostadshus. Luftföroreningar och buller Bullernivån vid Mårten Krakowleden blir lägre när leden sänks ned, men i den nordöstra delen av området genererar E6 och E20 höga bullernivåer. Närmast lederna finns därför inga bostäder utan endast verksamhetslokaler. Bangården är avskärmad från närliggande byggnader med hjälp av ett längsgående grönområde. Eftersom det endast förekommer begränsad biltrafik i området är bullernivån förhållandevis låg, men de nya spårvagnslinjerna kommer dock att medföra visst buller. I takt med allt hårdare miljökrav på fordon och verksamhetsutövare är det troligt att partikelutsläppen generellt är lägre i hela staden jämfört med Göteborg år 2006. Då det i detta scenario inte förekommer någon betydande biltrafik i Gullbergsvass är luftkvalitén bättre än snittet i Göteborg. Viss odör från snusfabriken kan förekomma, dock får den inte överskrida acceptabel fastställd nivå. Illustration: Martin Kranich Bild 14. En illustration över Ekoklassiska Gullbergvass 18 Del 1

I Eco Hightech bryter bebyggelsestrukturen radikalt med den rådande normen i Göteborg. Området närmast Västlänksstationen består av 46 höghus med 15 till 40 våningar, genomsnittet ligger på 26 våningar, där höjden ökar med närheten till stationen. Längre bort från stationen finns två områden med sjuvåningshus i kvartersstruktur. I Gullbergsvass nordöstra ände finns dessutom ett mindre område med verkstadslokaler och plats för större nöjesevenemang. Illustration: Krystian Kwiecinski Bild 15. En illustration av Eco Hightech stadsstruktur sedd från gatuplan Eco Hightech I Eco Hightech ligger fokus på en intensiv, men hållbar exploatering och tät bebyggelse med ett myllrande folkliv. Den drivande idén bakom scenariot är att utnyttja Gullbergsvass centrala läge i Göteborg och de mycket goda kommunikationsmöjligheterna till stadsdelen. Den ekonomiska sfären i stadsdelen är intensiv med många arbetsplatser, men också många bostäder och offentliga utrymmen. De ekologiska karaktärsdragen vilar på högteknologiska lösningar som verkar utan att synas, med till exempel energieffektiva byggnader och frånvaro av fordonstrafik. För Göteborgs del är Gullbergsvass den stadsdel som sticker ut hakan med en intensiv storstadspuls och höga byggnader. I regionen är Gullbergsvass den stora företagsmagneten, dit den huvudsakliga inpendlingen sker. Många företag har etablerat sina huvudkontor i området för att utnyttja klustereffekterna. Bebyggelsen möjliggör cirka 80 000 arbetsplatser och 20 000 boende. Höghusområdet har plats för drygt 71 000 arbetsplatser och 5 000 boende, vilket innebär att knappt 9 % av golvytan är bostäder. Av fastigheterna i området är 20-30 % flexibla så att de lätt kan omvandlas från kontor till bostad och tvärtom för att följa efterfrågan på lokaler. Kvartersområdena har plats för 9 000 arbetsplatser på bottenplan samt andra våningen och 16 000 boende på våningarna ovanför. Befolkningstätheten i Gullbergsvass kräver en mer begränsad boyta, 30 kvadratmeter per person. Den minskade boytan och de höga byggnaderna möjliggör en lägre hyresnivå för de hyresrätter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag, vilka utgör ungefär hälften av det totala bostadsbeståndet i stadsdelen. Övriga bostäder utgörs främst av bostadsrätter. Kommunen försöker bekämpa segregationen i Göteborg genom att reservera 50 % av de allmännyttiga hyresrätterna i Gullbergsvass för grupper som är underrepresenterade i innerstaden. Gullbergsvass är med de runt 80 000 arbetsplatserna ett ekonomiskt centrum i regionen. Affärsverksamheter från områden i regionen med dåliga kollektivtrafikförbindelser har valt att flytta till Gullbergsvass för att dra nytta av de goda kommunikationsmöjligheter och klustereffekter som är karaktäristiska för stadsdelen. De inflyttade företagen ger positiva miljöeffekter eftersom bilpendlingen minskar betydligt i regionen. Bild 16. Illustration av en tänkbar byggnadsstruktur i Eco Hightech Bild / Montage: Flygare palmnäs / Kristofer Dittmer Del 1 19