UTKAST TILL DELGENERALPLAN FÖR MARIEHAMNS CENTRUM

UTKAST TILL DELGENERALPLAN FÖR MARIEHAMNS CENTRUM PLANUNDERLAG 11.11.2016 Mariehamns Stad / Stadsarkitektkansliet Anna Hjerling- Johanna Wickström

INNEHÅLLSFÖRTECKNING FÖRORD 3 1. INLEDNING 5 1.1 PLANEOMRÅDET 5 1.2 SYFTET MED DELGENERALPLANEN 5 1.3 BESLUTSHISTORIA 5 1.4 WORKSHOP FÖR SKOLORNA 5 1.5 MEDBORGARMÖTEN 6 1.6 FASTIGHETSÄGARMÖTEN 6 1.7 WEBBENKÄTEN 6 1.8 PLANPROCESS OCH RÄTTSVERKAN 7 2. HUR FÖRTÄTA STADEN 8 2.1 FYLLA I 9 2.2 BYGGA PÅ 10 2.3 BYGGA INNE I KVARTEREN 11 2.4 BYGGA PÅ HÖJDEN 11 3. PRINCIPERNA FÖR EN DELGENERALPLAN FÖR MARIEHAMNS CENTRUM 15 3.1 FÖRTÄTNING GENOM ATT BRYTA NER SKALAN 15 3.2 TILLVARATA IDENTITETEN 16 3.3 KVARTERSTYP OCH VÅNINGSTAL 17 3.4 ANPASSA TILL BEFINTLIGT 25 3.5 MERVÄRDE GENOM SAMARBETE 25 4. UTKAST TILL DELGENERALPLAN FÖR MARIEHAMNS CENTRUM 2040 26 4.1 BEFINTLIG BEBYGGELSE 31 4.2 ÖKAT BOENDE 33 4.3 ÖKAD VERKSAMHET 37 4.4 REKREATION OCH FRITID 49 4.5 ÖKADE GÅNGSTRÅK 49 4.6 PARKERING 49 5. FÖRTÄTNING KVARTERSVIS 59 5.1 KV OCH V 59 5.2 KV, OCH XVI 62 5.3 KV IX, X OCH X 62 5.4 KV V OCH KV X 62 5.5 KV XI 63 5.6 BIBLIOTEKSPLATSEN 64 5.7 TORGET 66 5.8 BUSSPLAN 68 5.9 ÖSTERHAMN 69 6. PLANUTKASTET I HÅLLBARHETSPERSPEKT 72 6.1 MILÖMÄSSIG HÅLLBARHET 72 6.2 SOCIAL HÅLLBARHET 72 6.3 EKONOMISK HÅLLBARHET 73 6.4 KULTURELL HÅLLBARHET 74 7. PLANENS GENOMFÖRANDE 75

FÖRORD De externa handelsområden som till antalet har dubblerats under 2000-talet medför stora och ännu okända konsekvenser för städernas framtida struktur och stadsmiljö. Stadskärnan kan inte konkurrera med stora köplådor omringade av enorma parkeringsfält. Situationen tvingar städerna att tänka om. Det finns två vägar för stadskärnor att gå; antingen planerar man om det publika rummet med betoning på trivsel och begränsad bilframkomlighet och bygger nya intressanta kulturbyggnader i centrum för att öka attraktionskraften eller så accepterar man utflyttning och förändring av innehållet i de bevarade fastigheterna i centrum och låter dem förvandlas till en kuliss. I Mariehamn har det första alternativet valts som utgångspunkt för en delgeneralplan för centrum. Lyckligtvis har stadens ursprungsplan från 1859 utgjort en flexibel och generöst tilltagen ram för stadens centrum att växa än till denna dag och även i framtiden. Det finns fortfarande gott om utrymmen vid gator och inne i de stora kvarteren att förtäta och på det sättet bryta skalan till mindre och mera intim som drar till sig människor. Förtätningen kommer att ske under en längre tidsaxel och kommer att ändra gatubilden till mer stadsmässig och koncentrerad. Samtidigt strävar planen efter en mera ombonad och sammanhållen stadsbild än vad den är i dag. Vi ska slå vakt om de kvaliteter vi redan har och utveckla dem vidare med nytänk och känsla för det lokala och äkta. Enligt förslaget till planutkastet kan centrum förtätas för att ge plats ända upp till 1200 boende jämfört med dagens 420. Förutsättningen är att staden och fastighetsägarna gemensamt löser parkeringen som ska flyttas bort från gårdarna och ge utrymme för de boendes trivsel. Planutkastet bygger på riktlinjerna som fullmäktige har lagt och kommer senare att utarbetas till ett slutligt planförslag. Närmare bestämmelser om utformning kommer att anges i förslagsskedet för att försäkra en hög kvalitet av det som ska byggas. Planutkastet har tagits fram av Stadsarkitektkansliet tillsammans med arkitekterna Anna Hjerling och Johanna Wickström. För trafik- och parkeringsfrågorna har Trivector anlitats som konsult. Planutkastet och underlagsmaterialet finns att läsa på stadens hemsida http://www.mariehamn.ax/stadsplanering-trafik/planlaggning/

1 : 2 500 Plano r et r el eneral lanen r entru 4

1. INLEDNING 1. 1 PLANOMRÅDET Planområdet är området Ålandsvägen Styrmansgatan inklusive bussplan - strandområdet utanför Österleden Stora gatan. Området omfattar tretton av de sjutton kvarteren i stadsdelen Storängen i centrala Mariehamn. 1.2 SYFTET MED DELGENERALPLANEN Delgeneralplanens syfte är att uppnå en hållbar centrumutveckling som möjliggör förtätning och tillväxt. Den gällande generalplanen för Mariehamn är riktgivande utan rättsverkan och lämnar därmed för centrumområdet en bred tolkningsbredd hur centrum ska byggas. En fastställd delgeneralplan med rättsverkan som tydligt anger spelreglerna för centrum skulle förkorta detaljplaneprocessen och försvåra fastighetsspekulationen. 1.3 BESLUTSHISTORIA Stadsfullmäktige beslöt den 27.01.2015 att Mariehamns stad skall upprätta och under inkommande mandatperiod anta en delgeneralplan för stadens centrum. Stadsstyrelsen skulle inom 2015 återkomma till stadsfullmäktige med ett förslag till generella målsättningar med översiktligt innehåll och detaljeringsgrad i en delgeneralplan. Stadsstyrelsen tillsatte den 12.03.2015 en kommitté vars slutrapport omfattades av stadsfullmäktige den 01.03.2016. Sammanfattningen och de delar av rapportens kapitel 1 som är skrivna med fet stil utgör utgångspunkt för upprättandet av delgeneralplan för centrum. Rapporten i sin helhet finns som underlag till planutkastet. 1.4 WORKSHOP FÖR SKOLORNA Som en första barnkonsekvensanalys inför framtagningen av underlag till delgeneralplanen har staden genomfört workshop i samarbete med Rädda Barnen tillsammans med elevråden i stadens skolor under hösten 2015 samt tillsammans med en konstkurs vid Ålands Lyceum under våren 2016. Syftet är att lyfta fram barns och ungas tankar och berättelser om innerstaden, det som är det aktuella planområdet. Barnens och ungdmarnas perspektiv har tagits fram både genom genom en stadsvandring och genom workshop. Barnen och ungdomarna har indelats i grupper och de har både verbalt och med skisser redovisat sina åsikter. Målsättningen har varit att med fokus på innerstadsområdet höra vad eleverna tycker om staden idag och vilka önskemål de har. bild 1 bild 2 Bild 1 Biblioteksplatsen och bild 2 Torget Konstkurs vid Ålands Lyceum 5

Eleverna i elevråden tycker i det stora hela om Mariehamn och ser staden som en plats där de kan handla och umgås med vänner men de önskar mera liv och rörelse, att det ska vara snyggt och trivsamt och att man ska kunna handla bekvämt. Centralt placerade kostnadsfria mötesplatser och aktiviteter för barn och ungdomar både utom- och inomhus efterlystes. Eleverna vid Ålands Lyceums konstkurs delar uppfattningen med elevråden. De tycker i det stora hela om Mariehamn. Däremot upplevdes flera platser som öde, slitna och outnyttjade. De ser staden som en plats där de kan umgås och vistas, gärna gå på restauranger och caféer. Det man önskar är mera av liv och rörelse, att det ska vara snyggt, grönskande och trivsamt. I de framtagna förslagen är bilar helt eller delvis bortprioriterade till förmån för gång- och cykeltrafik samt umgänge, Torggatan är planerad som gågata från Torget till Biblioteksplatsen, Norragatan till Ålandsvägen är bilfri, Nygatan är enkelriktad, träd är planerade för att avskärma trafik och för att skapa intimitet och avgränsade platser. Det är viktigt att belysning används för att skapa stämning, trygghet och för effektgivande upplevelse. Småskaliga byggnader planeras in som komplement till de nuvarande byggnaderna. Eleverna föredrar butiker eller verksamheter i markplan. Barnkonsekvensanalysen och konstkursens projekt finns på hemsidan http://www.mariehamn.ax/stadsplanering-trafik/ som bilaga 1.5 MEDBORGARMÖTEN Under kommitténs arbete hölls ett allmänt informationsmöte den 25 november 2015 där kommittén presenterade sina förslag och deltagarna ställde frågor utgående från förslagen och allmänna frågeställningar. 18 stadsbor var närvarande. 1.6 FASTIGHETSÄGARMÖTEN Under kommitténs arbete den 25 september 2015 hölls ett möte för fastighetsägarna, olika föreningar och andra aktörer inom planområdet. 32 representanter var närvarande. Under försommaren 2016 höll stadsarkitektkansliet med stadsdirektören som ordförande ett möte för samtliga fastighetsägare (31 personer var närvarande) och fem möten för de olika kvarteren i planområdet (totalt 33 personer var närvarande). Därtill har stadsarkitekten haft diskussionsmöten med olika fastighetsägare. Mötesanteckningarna finns på hemsidan http://www.mariehamn.ax/stadsplanering-trafik/ som bilaga. 1.7 WEBBENKÄTEN Stadsarkitektkansliet arrangerade en medborgardialog under tiden den13.4 11.5.2016 för att få in allmänhetens uppfattning om planområdet, vilket användes som en del av underlagsmaterialet. Utgående från en snedprojicerad flygbild över planområdet och med påståendena en bra plats och en plats som kan förbättras fick allmänheten berätta vad som fungerar bra och var man vill se förändring. Dialogen var huvudsakligen digital men på stadsbiblioteket fanns även möjlighet att lämna skriftliga svar. Antalet enkätbesvarare var 458 stycken. 72 markeringar har gjorts för en angiven bra plats (grön) varav 43 har kommenterats och 244 markeringar har gjorts för en plats som kan förbättras (röd) varav 201 har kommenterats. De gröna och röda markeringarna på flygbilden, se bild 3 och 4. Problematik som lyfts är; Barn och personer med funktionsnedsättning är underprioriterade, allmänna områden som torg och parker fungerar inte utan är outnyttjade samt upplevs blåsiga och odefinierade. Många platser i innerstaden upplevs i dag som ofärdiga och som bakgator. Missnöje med Österleden och 6

Österhamn kommer fram i många svar. Mera aktiviteter, mer grönska och uppfräschning efterlyses samt att strandpromenaden borde utvecklas. Resultat av medborgardialogen Hur vi du att centrum ska utvecklas i framtiden finns att läsa som bilaga på stadens hemsida http://www.mariehamn.ax/stadsplanering-trafik/planlaggning/ bild 3 och 4 1.8 PLANPROCESS OCH RÄTTSVERKAN Planprocessen för en delgeneralplan för Mariehamns centrum påbörjades med stadsfullmäktiges beslut från den 1.3.2016. Ett planutkast har tagits fram utgående från framtagna generella målsättningarn, kompletterande underlagsmaterial och utredningar. Efter att stadsutvecklingsnämnden och stadsstyrelsen behandlat utkastet arrangerar stadsstyrelsen ett samråd i enlighet med plan- och bygglag för landskapet Åland och utkastet skickas på remiss. I det fortsatta planarbetet bemöts remissvar och synpunkter. Planutkastet fördjupas och vidareutvecklas till ett planförslag som behandlas av stadsutvecklingsnämnden och stadsstyrelsen. Styrelsen ställer ut planförslaget i 30 dagar då även en utställning om planförslaget arrangeras. Anmärkningar som inkommit under utställningstiden bemöts. Om större ändringar görs i planförslaget ställs det ut i 30 dagar. Därefter behandlas det av stadsfullmäktige. Efter att fullmäktiges antagit planen är besvärstiden 30 dagar. Om inte besvär inkommer till Ålands Förvaltningsdomstol vinner delgeneralplanen laga kraft och fullmäktiges beslut sätts på kommunens anslagstavla för offentliga kungörelser och planen är därmed gällande. Generalplan gäller inte på ett område med antagen stadsplan/detaljplan men ska följas vid ändring av stadsplan. Generalplanen är bindande när stadsplaner utarbetas och ändras. Generalplanen ändras inte utan ses över med 10-20 års mellanrum. Om ändringar blir nödvändiga måste planen ändras i sin helhet. 7

2. HUR FÖRTÄTA STADEN Syftet med delgeneralplanen är att förtäta Mariehamns centrum. Framför allt behövs fler bostäder i centrala Mariehamn. Man vill få en mer blandad boendetillväxt och hoppas även kunna attrahera barnfamiljer som nu i det närmaste saknas i centrum. Många undersökningar visar att blandstaden är den mest hållbara modellen för stadsutveckling. Den ger potentiellt mer ekonomisk tillväxt, är tätare och mer levande än funktionsseparerade områden. Så hur vill vi förtäta? Mariehamn planerades ursprungligen som en stenstad av länsarkitekten G.T. Chiewitz (se bild 5). Eftersom det var för dyrt att bygga stenhus för de som valde att bosätta sig i Mariehamn ritades kvarteren om till trädgårdsstad av hans efterträdare C.J. Von Heideken (bild 6). Trädgårdsstaden ritades betydligt glesare och med stora avstånd mellan husen för att undvika att eventuella bränder skulle sprida sig. Således fick det bara plats med knappt hälften så många hus per kvarter jämfört med stenstaden. Mariehamn är idag en väldigt gles stad jämförd med städer i Sverige med liknande densitet. Städer med lika stor befolkning som Mariehamn ryms i genomsnitt på halva Mariehamns yta, Ystad och Strängnäs kan nämnas som exempel. Detta beror främst på den stora kvartersstrukturen med glest bebyggda tomter. Mariehamns geografiska disposition gör det nödvändigt att förtäta. Även om befolkningen ökar sakta så är det en stadig ökning och år 2035 beräknas befolkningen uppgå till 13 000 personer från dagens 11 000 (ÅSUB). För att få ett levande centrum är det viktigt att en del av de som flyttar in bor och är verksamma i centrum. En tät stad innebär även närhet till all service och handel vilket minskar bilberoendet. En tät stad är även energieffektivare, vilket är en stark anledning till att förtäta och fylla i luckorna i kvarteren. bild 5 (Folke Wikström ur Boken om Mariehamn) bild 6 (Folke Wikström ur Boken om Mariehamn) 8

2.1 FYLLA I Dagens Mariehamn har fortfarande kvar strukturen från trädgårdsstaden. De stora tomterna och en ovana att bygga ända ut i tomtgräns för att bygga ihop husen (se bild 7). Dock finns det mycket att vinna på att utnyttja mellanrummen mellan husen som idag används till in- och utfarter för bilar (se bild 8). Dessa in- och utfarter korsar trottoarerna, där fotgängare kan överraskas av ett korsande fordon. De lämnar även stora gap i gatubilden som bidrar till en upplevelse av en otrygg gatumiljö. Dock utgör dessa mellanrum även en bra förtätningsmöjlighet som skulle, om de skulle fyllas ut, inverka positivt på upplevelsen av gaturummet (se bilder 9-12). Planeringen ska beakta tillgängligheten för räddningsfordon och annan service till tomten. bild 7 (förtätning genom att fylla i mellanrummen mellan husen) bild 8 Kv har 12 in- och utfarter. bild 9-12 9

bild 13 Infill arkitektur Frankrike bild 14 Förtätning genom att bygga på existerande byggnader 2.2. BYGGA PÅ Flera byggnader i Mariehamns centrum är bara en eller två våningar höga. De flesta är byggda på 70-talet och utgör en större potential för förtätning. Att bygga på dessa byggnader skulle också vara positivt för stadsbilden och bidra till en mer homogen stad (se bild 14). Även högre byggnader med platta tak kan bebyggas med en vindsvåning för att kunna smälta in bättre i stadsbilden. Tyvärr brukar sådana projekt vara svåra att genomföra på grund av att det är svårt att bygga en ny konstruktion på en existerande som inte är dimensionerad för den utökade tyngden. Ofta är det bättre att riva den existerande byggnaden och bygga nytt. Bygger man på redan relativt höga byggnader bör man vara medveten om den ändrade skalan som en påbyggnad innebär. Bilderna nedan visar två påbyggnadsprojekt. bild 15 & 16 Bygga på befintlig byggnad 10

2.3 BYGGA INNE I KVARTEREN Mariehamn har förhållandevis stora kvarter på grund av brandgatorna i den ursprungliga stadsplanen. Detta skapar en möjlighet i flera av kvarteren att förtäta inne i kvarteren och att utnyttja brandgatan som park runt vilken man skulle kunna placera byggnader (se bild 17). Genom att planera gemensamma underjordiska parkeringsgarage skulle yta frigöras inne i kvarteren för nya bostadshus och vistelsegårdar. bild 17 (förtätning genom att bygga på innergårdarna) Denna förtätningsstruktur har flera positiva effekter för stadsmiljön. Det uppstår nya gångstråk inom kvarteren som kan planeras bilfria, vilka ägnar sig speciellt bra för barnfamiljer (se bilder 18 &19). bild 18 & 19 (bilfri gårdsgata och innergård) 2.4 BYGGA PÅ HÖJDEN Mariehamn har en jämn skala och silhuett, som genererar långa vyer från alla håll. Rättesnören för planeringen har varit att byggnader inte skall vara högre än Esplanadens lindar. Faktum är att höga hus kräver mer utrymme runt sig och utgör därför inget effektivt sätt att förtäta. Kvarter med höga punkthus tillför minimalt med verksamhetsyta på gatuplan, vilket utarmar gatan. Plan och Byggförordningen för Åland kräver att bostadshusen och vistelseområdena placeras där ljus-, 11

solvärme- och mikroklimatförhållandena är goda. I ett klimat som Mariehamns är sol- och vindförhållanden viktiga som utgångspunkt för planeringen. Höga fristående byggnader inne i kvarteren förorsakar virvelvindar som gör vistelsegårdarna och balkongerna oanvändbara. Ett antal soltimmar per dygn under sommarhalvåret ska garanteras för de boende även i centrum. Soliga lägen är en förutsättning för uteserveringar och aktiviteter i stadens uterum. bild 20 Vindförhållanden intill höga hus Ökenstäder är byggda med samma höjd på byggnaderna för att undvika de starka ökenvindarna. Det medför även att alla har en fantastisk utsikt från takterrasserna. bild 21 Om man bygger högre än övrig bebyggelse blir byggnaden automatiskt ett nytt landmärke. De landmärken och symboler som idag kännetecknar Mariehamn är St Görans kyrka, stadshuset, Esplanaderna och Pommern. Det är viktigt att fråga sig om man vill ha ett enskilt bostadshus som ett nytt landmärke i centrum och hur det skulle påverka de befintliga landmärkena? Genom att tillåta en högre maxgräns för vad man får bygga, bör alla ha åtminstone en teoretisk möjlighet att bygga lika högt, vilket förtar elementet av landmärke eller särskiljning (se bild 23). 12

bild 22 bild 23 Turning torso Malmö Eftersom argumenten för att bygga på höjden mest har handlat om ekonomi och lönsamhet finns det en överhängande risk att byggnaden inte kommer att få ett framstående utseende med höga arkitektoniska värden som ett landmärke förutsätter, eftersom dessa oftast utesluts i en strävan efter en högre vinstmarginal. Att enbart fokusera på våningstal ger en felaktig bild på kostnadsfördelningen. Det är den säljbara ytan per trappa och hiss som är avgörande, vilket i sin tur sväller byggnadskropparna och tar mycket utrymme i kvarteren (bild 22). 13

bild 24 Le Corbusier s saneringsplan för Paris centrum från 1925 Utvecklingsmöjligheten och den fortsatta förtätningen i en stad med höga punkthus behöver också belysas. Det är i allmänhet svårt att senare förtäta en sådan stadsstruktur. Det är svårt att bygga ytterligare våningar på höghusen på grund av begränsningar vad gäller trapphus, hissar samt konstruktioner. På marknivå tillåter de heller ingen ökad bebyggelse på grund av skuggförhållandena. I ett punkthus öppnar sig bostäderna åt alla fyra sidor och omöjliggör en förtätning genom utbyggnad eller att bygga på nära avstånd till huset. Höga enskilda punkthus signalerar förort och hör hemma där det finns mer utrymme att sprida byggnaderna på än i stadskärnan. Avslutningsvis konstateras att det idag inte finns något direkt behov av att bygga höga punkthus i centrum eftersom det fortfarande finns relativt gott om markyta i kvarteren. Det finns tillräckligt med potential för förtätning längs gator och inne i kvarteren. 14

3. PRINCIPERNA FÖR EN DELGENERALPLAN FÖR MARIEHAMNS CENTRUM 3.1 FÖRTÄTNING GENOM ATT BRYTA NER SKALAN Mariehamn har en stor kvartersstruktur. Staden planerades generöst och med gott om utrymme mellan husen. Så har man fortsatt bygga, med stort avstånd till grannfastigheter. Gatorna är breda och torg samt platser öppna. Den medeltida staden är i motsats till det relativt unga Mariehamn en tät stad, där närhet till allt var så viktigt att man byggde så tätt man kunde. Gatorna i exempelvis Gamla stan i Stockholm och Visby på Gotland är relativt smala och bebyggelsen formar slutna gaturum som öppnar upp sig i definierade torg. Denna stadsstruktur formar inte bara trygga miljöer utan även upplevelserika miljöer. Stadsrummet går från smalt och intimt till öppet och definierat. Mariehamn saknar en sådan struktur. Allt är stort och öppet och man saknar miljöer där skalan krymper och tätheten blir påtaglig. Lilla torget är det enda stället i staden där denna dynamik förekommer. För att uppleva öppenhet och rymd måste man bygga in dess kontrast i staden, med andra ord intimitet, täthet och närhet. Det är viktigt att förstå skalan och förstå att staden uppstår i mellanrummen av den bebyggda miljön. Det är därför lika viktigt att planera mellanrummen lika omsorgsfullt som själva bebyggelsen. Det är genomgående av största vikt att fasaderna bryts i mindre delar som uppfattas som enskilda byggnader med entréerna på kort avstånd från varandra vid gatan. Detta för att ge en varierad stadsbild och generera mera liv på gatan. Människor som rör sig på gatan också övervakar den och bidrar till en tryggare stadsmiljö. bild 25 Lilla torget Mariehamn 15

3.2 TILLVARATA IDENTITETEN Vad är Mariehamns identitet? Mariehamn har flera identiteter och det är viktigt att alla dessa får finnas och utvecklas. Mariehamn är en sjöfartsstad. Staden har präglats och präglas fortfarande av dess geografiska läge mellan två hamnar. Historiskt har sjöfarten alltid varit viktig för staden och därigenom gett staden mycket identitet. Samtidigt är Mariehamn även en trädgårdsstad. Genom de stora kvarteren och den småskaliga bebyggelsen har trädgårdarna fått en betydande roll i strukturen. När staden grundades var det också viktigt att kunna odla själv i sin trädgård och på så vis vara relativt självförsörjande. Ytterligare en identitet är stadens småskalighet. Även om kvarteren är stora är tomterna små, vilket inte har möjliggjort stora och höga byggnader. Esplanaden, som är ett av de viktigaste landmärkena i Mariehamn har fått dominera staden och ingenting har byggts över lindarnas trädtoppar. På så vis framträder den mäktiga och ståtliga Esplanaden fortfarande tydligt i stadsbilden. Pommerns master syns från nästan alla byggnader som är mer än 3 våningar höga i staden, eftersom man inte har byggt för luftrummet och blockerat vyn. En stads mötes- och samlingsplatser bildar också till dess identitet. I Mariehamn möts man främst på gågatan, på Torget och på Lilla torget. Där det finns mötesplatser, finns det även bra affärsmöjligheter. Genom att skapa mötesplatser, där människor trivs och vill uppehålla sig skapar man automatiskt även utrymme för att handel och service etablerar sig. Detta kräver att ett större fokus riktas på stadens uterum; centrumgatorna, Torget, Biblioteksplatsen och Österhamns område. Denna slutsats kom tydligt fram även från medborgarenkäten som genomfördes våren 2016. bild 26 Stadens två viktigaste landmärken; Pommern och Esplanaden 16

3.3 KVARTERSTYP OCH VÅNINGSTAL Göteborgs stad konstaterar följande i sin stadslivsanalys : De mest befolkningstäta grannskapen är inte nödvändigtvis de med högsta hus. Kartläggningen av täthet visar att det i första hand inte är höga hus som skapar hög täthet. Många av de mer befolkningstäta stadsdelarna i Göteborg består av bara 3-4 våningar. Bilden (28) visar hur samma byggnadsvolym fördelas i olika byggnadsstrukturer. Det som är viktigt I ett stadssammanhang är att titta på hur strukturen påverkar gaturummet och möjlighet till service och handel. Genom att fördela volymen över hela kvarteret erbjuds gott om utrymme I gatuplan till affärer och annan verksamhet som skänker liv åt gatan och staden. De slutna kvarteren erbjuder många fördelar. Denna typ av bebyggelse med byggnader i 3-4 våningar tillåter mycket ljus att nå marken och de nedersta våningarna. Strukturen skyddar från hård vind och utesluter ljud och buller. Innergårdar i slutna kvarter har dessutom visat sig ha renare luft än ute på gatan. De ljusa innergårdarna kan bidra till en trevlig och intressant stadsmiljö med varierande karaktär. bild 27 ( våningshusens skugga på vintern. 3 våningar 6 våningar 24 våningar Bild 28 Illustration gjord av Göteborgs stad i den så kallade stadslivsanalysen som visar olika kvartersstrukturer med samma totala våningsyta. Utrymmen i markplan (röd färg) avviker mycket från varandra i de olika kvarterstyperna, vilket påverkar aktiviteten i gaturummet. 17

TORG PASSAGE A A TAKTERRASS TORGGATAN TORGGATAN Nya innergårdsmiljöer skulle kunna skapas och bli till nya mötesplatser för invånare och besökare. Mariehamns trevligaste innergård är det så kallade lilla torget. Den småskaliga miljön gynnar restauranger och kaféer runt platsen samtidigt som den ger besökarna en unik upplevelse. Bygg en trivsam miljö runt Telegrafhuset, som ett litet innantorg med träd och kanske gamla rosensorter typiska för Åland. Fyll huset med turistinfo, en shop och café med välfungerande Wifi. (Medborgarenkät 2016) PASSAGE EKONOMIEG. B I B L I O T E K S P L A T S E N P L A N BUTIKER TORG BUTIKER GARAGE S E K T I O N A - A Fullmäktige fastslog att vid förtätning hålls våningstalet vid tre till fyra mot gata och på några anpassade platser inne i kvarteren kan enstaka byggnader vara högre. Planutkastet följer fullmäktiges riktlinjer. I huvudsak är våningstalet tre eller fyra, men på enstaka platser som är motiverade ur stadsbildssynpunkt föreslås högre våningstal upp till sex våningar som utgör en blickpunkt eller ett fondmotiv för en centrumgata. Motiveringen är att i Mariehamns centrum finns det gott om yta att förtäta på. I städer som redan har en tät kvartersstruktur är det mer aktuellt att titta på att bygga på höjden. Det är viktigt att i stadsplaneskedet anpassa byggnaderna i sin omgivning genom att dra in den översta våningen eller trappa ner våningstalet närmast den äldre lägre bebyggelsen. 18

bild 29 Magazintomten idag bild 30 Magazintomten 2040 19

1 : 2 500 I I I I I e ensa a latser inne i kvarteren t situation la 20

1 : 2 500 I I I I I e ensa a latser inne i kvarteren Planutkast a a 21

1 : 2 500 I I I I I t situation 1 1 1 1 a 1 a 1 a a 22

1 : 2 500 I I I I I Planutkast rt tnin s rinci 1 1 1 1 a 1 a 1 a a 23

24

TORGGATAN 3.4 ANPASSA TILL BEFINTLIGT Eftersom vi i centrum har flera K-märkta byggnader som oftast är lägre och har en mindre skala är det viktigt att kunna anpassa den nya bebyggelsen för att inte förstöra de befintliga miljöerna. En anpassning till befintlig miljö ger ofta intressanta platsspecifika lösningar och kan bidra till att staden känns egenartad och dynamisk. Så här skulle en anpassning till befintlig bebyggelse kunna se ut intill Bagarstugan. Våningsantalet har trappats ner intill den befintliga byggnaden. C C EKONOMIEGATAN STRANDGATAN E K O N O M I E G A T A N P L A N S E K T I O N C - C E K O N O M I E G A T A N 3.5 MERVÄRDEN GENOM SAMARBETE I ett stadscentrum är det viktigt att mark- och fastighetsägare tar rollen som samhällsbyggare och tillsammans strävar efter att skapa mervärden. Vad mer kan byggnaden tillföra platsen? För att göra det attraktivt att bo i centrum behöver de som bygger kunna erbjuda någonting som ger ett mervärde. Ett mervärde i staden är närhet till handel och service, att allt är på gångavstånd och man inte behöver använda bilen i vardagen. Detta möjliggör alternativa lösningar för parkeringen, vilket i sin tur frigör ytor för aktiviteter och vistelse. 25

4. UTKAST TILL EN DELGENERALPLAN FÖR MARIEHAMNS CENTRUM 2040 Fullmäktige lade fram målsättningarna för en hållbar delgeneralplan för centrum. Utkastet till delgeneralplanen för centrum bygger på kommitténs riktlinjer som fullmäktige har godkänt och som är citerade i fet stil. Delgeneralplanen ska skapa en utveckling i Mariehamn som markerar att staden är Ålands administrativa, kommersiella och servicecentrum och den främsta samlings- och mötesplatsen för stadsbor, ålänningar och besökare. Planen ska möjliggöra ett betydligt utökat boende, flera arbetsplatser och servicepunkter samt skapa en grön, trivsam och tillgänglig miljö med tydlig stadscentrumprägel. All bebyggelse ska vara tillgänglig, energieffektiv och klimatanpassad. De flesta tomterna på planområdet har en möjlighet till förtätning jämfört med dagens situation. Undantaget är tomter som nyligen har fått en stadsplan med betydande tilläggsbyggnadsrätt eller tomter med höga kulturhistoriska värden. Trots att den gällande generalplanen möjliggjort en dubblering av våningsytan på flera tomter i absoluta centrum har mycket lite bebyggts. Planområdet har i dagsläget outnyttjad byggrätt totalt 26 000 m². Fullmäktiges målsättning är att öka dagens 140 000 m² våningsyta i gällande stadsplaner till 170 000 m². Enligt det aktuella planutkastet kan den totala byggrätten på planområdet öka från dagens 132 500 m² med ca. 38 000 m² till ca 170 500 m². Värdet av den ökade byggrätten uppskattas handla om över 15 miljoner euro. Det finns dock begränsande faktorer, i synnerhet tillgång till parkering. Förutsättningen för en förtätning i enlighet med planutkastet är att markparkeringen flyttas bort från gårdarna. Varför det finns så mycket oanvänt byggrätt i centrum har säkert flera orsaker men de flesta fastighetsägare har påpekat parkering som en svårlöst fråga på de enskilda tomterna. Att enbart ändra på parkeringsnormen är ingen lösning, för normen ska motsvara det verkliga behovet. Det finns olika idéer om hur man kunde lösa problemet gemensamt som redogörs i en separat konsultuppdrag Trafiksystemlösning för Mariehamns centrum av Trivector. Det kommer att vara avgörande för centrumutvecklingen att lösa parkeringsfrågan på ett långsiktigt fungerande och kostnadseffektivt sätt. Arkitektoniska kvalitéer som detaljrikedom, materialval, väl valda proportioner och helhetskomposition ska försäkras genom planbestämmelser i stadsplaner. Riktlinjerna för dessa ska anges i delgeneralplanen och de kommer att tas med i förslaget till delgeneralplanen. 26

bild 31 idag bild 32 Enligt planutkastet 2040 27

1 : 2 500 I I I I I loaterin stal t situation al: 0 0 al: 1 0 1 al: 0 l a al al a al 28

1 : 2 500 I I I I I loaterin stal Planutkast al: 0 0 l a al al a a al 29 al: 1 0 1 al: 0

1 : 2 500 I I I I I ulturhistoriskt v r e ulla na er l k a a la 01 1 1 k a k l k k l k a k k k ka a k k k ka a a ll a ka a ka ka a l 30

4.1 BEFINTLIG BEBYGGELSE Planutkastet har som utgångspunkt att bevara och förstärka det som redan tillför kvalitativa värden i stadsmiljön och göra ändringar där det inte fungerar så bra. Platser som Lilla Torget, Sittkoffs, Erikssonska, City- och Boreniuska huset, Posthuset och Apoteksgården ger liv och identitet åt centrum och karaktären på dessa miljöer bör förstärkas och den ska spilla över till de angränsande tomterna. Samma resultat gav den enkät som riktades till stadsborna våren 2016. Det är viktigt att byggnaderna är av olika ålder, karaktär och skick. Med andra ord är det en fördel om staden växer fram dynamiskt och successivt under en lång tid. Många av de byggnader som uppförts i centrum på 60-och 70-talet har ett formspråk som inte har förmått vinna stadsbornas acceptans och bidra till att göra centrum mer attraktivt. Eftersom många av dessa byggnader närmar sig slutet på sin livslängd är det rätt läge nu att utveckla och bygga nytt med ett mera stadsmässigt grepp. Många av dessa byggnader befinner sig på västra sidan av Torggatan i kvarter och V, där det dessutom erbjuds intressanta möjligheter till gemensam parkering. En nyckel till utveckling i dessa kvarter är stadens mark i kvarterens mitt, som utgör en gemensam outnyttjad resurs. På de mest centrala kvarteren är luckorna i stadsbilden många och ger möjligheter till punktvisa tillbyggnadsåtgärder. Kommersiellt bedöms Biblioteksplatsen och Bussplanen ha en större potential än vad de har i dag på grund av närhet till kollektivtrafiken och gemensamma underjordiska parkeringsanläggningar, vilket även talar för mera bostäder och arbetsutrymmen också i dessa kvarter. Bildparet nedan visar exploateringstalet, det vill säga byggrätt per tomtareal i kvadratmeter såsom det är utbyggt i dag och såsom det föreslås bli enligt planutkastet. Den kulturellt hållbara stadsplaneringen utgår i från att den lokala identiteten och det kulturhistoriska arvet tillvaratas och värnas om. Inom planområdet finns fyra särskilt värdefulla kulturmiljöer: Esplanaden med sin ståtliga dubbelallé, den äldre bebyggelsen vid den östra delen av Torggatan och längs Kaptensgatan och byggnaderna runt Lilla Torget. Esplanaden utgör ett identitetsbärande element i stadskärnan medan den äldre bebyggelsen ger den en kulturell och historisk dimension och är betydelsefull för upplevelsen av gatubilden. Inom planområdet är tretton byggnader skyddade och därtill finns fjorton byggnader som Ålands landskapsregerings museibyrå bedömt skyddsvärda. Utlåtandet i sin helhet finns som underlag till planutkastet. En utgångspunkt bör vara att styra nybyggandet som formar miljön kring dem så att stadsbilden kompletteras på ett balanserat och harmoniskt sätt och med en rättvis behandling av markägarna som målsättning. Vid K-märkning bör den befintliga outbyggda byggrätten minskas på en del av de fastigheter som föreslås skyddas. 31

32

4.2 ÖKAT BOENDE Enligt den gällande prognosen från ÅSUB skulle befolkningsökningen för planområdet vara totalt 125 nya invånare till år 2040. Fullmäktiges målsättning för delgeneralplanen för centrum är att fördubbla antalet befintliga invånare på planområdet. Detta innebär att antalet invånare 1.1.2015 utökas från 424 invånare till 850invånare år 2040. Målsättningen överskrider den prognoserade ökningen med 340 % och skulle ta 85 år om inte befolkningsökningen i stadsdelarna utanför centrum minskar i motsvarande grad, dvs. att staden under de följande decennierna medvetet strävar till att styra befolkningsökningen till stadskärnan. ÅSUBs prognos visar även att andelen äldre ökar och andelen yrkesverksamma minskar. För att ha en levande stadskärna som attraherar alla befolkningsgrupper gäller det att aktivt arbeta för att erbjuda boendeformer som lämpar sig även för yngre och barnfamiljer. I centrumområden där det finns knappt om tomtmark skulle en ny boendetyp i form av stadsradhus, en så kallad townhouse vara ett familjevänligt alternativ, i synnerhet kopplad till bilfria stadsmiljöer inne i kvarteren. Townhouse-modellen kunde användas även för flera av luckorna i stadsbilden för att avgränsa och berika det offentliga rummet. På planområdet finns enstaka enfamiljsvillor som är kulturhistoriskt eller stadsbildsmässigt viktiga att bevara, men som kan inhysa även andra verksamheter än boende. De flesta befintliga och nya bostadshus inom planområdet är flerbostadshus och ska tillgänglighetsanpassas och utrustas med hissar. För att stöda denna utveckling skulle flera av de befintliga bostadshusen på området få möjlighet att bygga en tak- eller vindsvåning ovanpå. BEFINTLIG UTBYGGD BOSTADSVÅNINGSYTA ENLIGT PLANUTKASTET TOTALT 30 350 m²/50 m² = 600 boende 62 600 m²/50 m² = 1200 boende bild 33 Stadsradhus i Berlin 2015 33

1 : 2 500 I I I I I oen e i centru t situation lla l a 34

1 : 2 500 I I I I I oen e i centru Planutkast lla l a 35

36

4.3 ÖKAD VERKSAMHET Aktuell forskning visar att en attraktiv stad ska vara tät, ha många blandade funktioner som butiker, kontor, restauranger och andra naturliga mötesplatser. Detta genererar ett flöde av människor under en stor del av dygnet och skapar liv i centrum. I stadsdelen Storängen som omfattar planområdet fanns det år 2012 sammanlagt 2070 arbetsplatser. 73 % av stadens alla kontorsarbetsplatser, sammanlagt 1505 personer fanns på planområdet eller dess omedelbara närhet. Arbetsplatserna i hotell-och restaurangföretagen var 275 och inom handeln 231. Verksamheterna bidrar till det stora utbud av restauranger i stadskärnan. Hotellverksamheten har återtagit centrumlägen, vilket gynnar restauranger och affärer. Det finns flera turiststäder som utvecklat konceptet med små mysiga övernattnings- eller familjehotell i centrumkärnan där det finns tillräckligt med restauranger och caféer i närheten. Lilla Torget och kvarteren intill är det befintliga nöjescentret i Mariehamn. Där är även stadens kulturbyggnader belägna. Nygatan fungerar som ett nav för olika former av kvällsverksamheter. Torget och Miramarparken är de naturliga mötesplatserna för större evenemang. Kvarteren öster om Torggatan lämpar sig för olika verksamheter, medan boende kan störas av kvällsverksamheterna och evenemangen. Mariehamns karaktär med en mångfald av små butiker skall förstärkas. Framtidens handel kommer i en stor utsträckning ske på nätet, men det finns efterfrågan av specialbutiker, ekologiska matvaru- och återvinningsbutiker. Dagligvaruhandeln kommer fortfarande att behöva centrala lägen eftersom allt fler invånare inom centrumområdet är personer utan bil. Service såsom hårfrisörer, tandläkare, gym osv. kan inte överföras till nätet och behöver finnas kvar och ha utrymmen för att expandera i staden. Den totala butiksytan i centrum behöver delvis omfördelas men knappast utökas i någon större omfattning. Däremot kan gatuplanen användas mera för annan service för stadsborna och besökarna. Träffpunkter för ungdomar behöver ordnas i centrum. Olika typer av mötesplatser både inne och ute för spontana träffar behöver skapas med sittplatser i soliga lägen. Kontor ska inte vara belägna på gatuplan utan en våning ovanför. Kontorsverksamhet behöver bra tillgång till större gemensamma parkeringsplatser som kan vara upp till 500 meter från arbetsplatsen. BEFINTLIG UTBYGGD AFFÄRSVÅNINGSYTA 16 600 m² ENLIGT PLANUTKASTET TOTALT 30 700 m² BEFINTLIG UTBYGGD KONTORSVÅNINGYTA 60 800 m² ENLIGT PLANUTKASTET TOTALT 69 200 m² 37

1 : 2 500 I I I I I erksa het atu lan utiker och service t situation k S 38

1 : 2 500 I I I I I erksa het atu lan utik och service Planutkast k S 39

1 : 2 500 I I I I I erksa het atu lan ontor och rvaltnin t situation al a la al a a 40

1 : 2 500 I I I I I erksa het atu lan ontor och rvaltnin Planutkast al a la al a a 41

1 : 2 500 I I I I I erksa het atu lan erverin och otell t situation S ll 42

1 : 2 500 I I I I I erksa het atu lan erverin och otell Planutkast S ll 43

1 : 2 500 I I I I I erksa heter atu lan t situation k a S ll al 44

1 : 2 500 I I I I I erksa heter atu lan Planutkast k a S ll al 45

1 : 2 500 I I I I I ktiva asa er t situation a k a a k a a a 46

1 : 2 500 I I I I I ktiva asa er Planutkast a k a a k a a a 47

48

4.4 REKREATION OCH FRITID Även en tät bebyggd stad ska innehålla kvalitativa grönytor för vistelse och rekreation. Det gäller både parker och tomt- eller kvartersvisa grönytor. Vistelseytorna ska vara klimatanpassade, ge skydd för vindar och erbjuda solljus under alla årstider. En stad med hög trivselfaktor bör ha mycket grönska vilket åstadkoms genom att omstrukturera, ta i bruk de nuvarande outnyttjade fickparkerna och takterrasserna i stadskärnan och använda grönområden på annat sätt men inte minska dess omfattning. Avlägsnandet av markparkeringar på tomterna genom att omplacera dem i gemensamma p-anläggningar frigör utrymme på gårdarna för vistelse och höjer boendekvaliteten i centrum. De öppna platserna mellan Wirénska parken och Stadshuset samt Miramarparken och Biblioteksplatsen behöver struktureras om. Mariehamns ursprungsplans helhetsstruktur med de monumentala parkalléerna och landmärken ska inte luckras upp. Österhamn bör utvecklas till ett aktivitetscentrum och ett gemensamt vardagsrum. 4.5 ÖKADE GÅNGSTRÅK Mariehamns centrum utgör en del av den ursprungliga rutnätsstaden, vilket i sig är en bra förutsättning för en attraktiv stad. På grund av den täta tomtstrukturen är den lagom småskalig och finmaskig för att skapa intressanta och besöksintensiva stråk. Kvarteren ska vara korta och erbjuda många vägar att gå exempelvis genom gränder eller öppna innergårdar. Gågatan behöver förlängas både norr- och söderut och kopplas med andra gångstråk för att skapa en finmaskig bilfriare och tillgänglig innerstadsmiljö. Möjlighet till väderskyddade passager över gatan bör ges. Gatuparkeringen kan gradvis flyttas under markplan och ge plats för uteserveringar och vistelseytor på bredare trottoarer. Ekonomiegatan kan bli en del av gågatunätet i absoluta centrum. 4.6 PARKERING En förutsättning för ökad utbyggnad i centrumområdet är att parkeringsfrågan ges en rimlig lösning. Huvuddelen av centrumparkeringen läggs i sammanhängande parkeringsgarage som på sikt avgiftsfinansieras och administreras i ett gemensamt bolag. För att skapa en parkeringsnorm som är anpassad till ett verkligt parkeringsbehov ska staden uppgöra samutnyttjandeavtal mellan staden och exploatörerna, beakta att centrumboende är mindre bilberoende och att servicekonsumenter normalt besöker flera servicepunkter vid centrumbesök. Parkeringsnormen kan minskas med upp till 30 % för boende och verksamheter under förutsättning att parkeringsplatserna samutnyttjas. Parkeringsalternativen redogörs närmare i Trivectors rapport som finns på hemsidan http://www.mariehamn.ax/stadsplanering-trafik/planlaggning/ 49

1 : 2 500 I I I I I r no r en t situation k al a a all a k a all a k a a k 50

1 : 2 500 I I I I I r no r en Planutkast k al a a all a k a all a k a a k 51

1 : 2 500 I I I I I n str k och v ersk an e assa er t situation k k ak k a la 52

1 : 2 500 I I I I I n str k och v ersk an e assa er Planutkast k k ak k a la 53

1 : 2 500 I I I I I Parkerin ovan ark t situation a k a a k 54

1 : 2 500 a k a a la I I I a k a a la I I Parkerin ovan ark Planutkast a k a a la a k a a k 55

1 : 2 500 I I I I I Parkerin un er ark t situation k a k 56

1 : 2 500 I I I I I Parkerin un er ark Planutkast a k a k 57

1/2 I 15 1 16 10 6 11 5 4 10 6 9 I 2 I 11 I V 19 18 21 11 20 1003 3003 2003 2 I I 3 I 14 16 15 I 6 I 2 I V V 1/2 1/2 1/2 VI 16 15 17 18 1/2 1/2 20 21 3 9 6 7 1 I I 4 I 22 / / 10 / V I 19 12 I I V 11 3 1/ I 13 15 16 I 1/2 I I 14 / I I I 6 12 13 11 10 9 4 1/2 I 1/2 1/2 3 2 I VI I I 14 16 V 15 7 1/2 1/2 1/2 17 I 8 1/2 1/2 1/2 Planillustration e v nin stal l a a l a 58

5. FÖRTÄTNINGEN KVARTERSVIS (x kommentar i medborgardialog april-maj 2016 angivna i kursiv) 5.1 KV OCH V Centrum behöver breddas ut från Torggatan i absoluta centrum till Ålandsvägen i väster och Österhamn i öster. Ett större fokus riktas på kvarter och V som är mellan Torggatan och Ålandsvägen och som erbjuder gott om tillbyggnadsmöjligheter förutsatt att parkeringen löses gemensamt antingen i anslutning till tomterna delvis under fickparkerna eller i parkeringsanläggningar i stadens eller privat regi. Kommittén förordade för dessa kvarter förtätningsalternativ 3, som bestod av i huvudsak townhouse-bebyggelse inne i kvarteret och en höjning eller nybyggnation av flervåningshusen vid gata. Gatuhusen följer en skala på tre till fyra våningar förutom de K-märkta eller värdefulla befintliga byggnaderna vid gata samt på två enskilda platser. Det gäller främst där en accent är motiverad i stadsbilden t. ex. som fond till en gata eller vid passagen från Torget till fickparken i kvarteret. De sistnämnda byggnaderna kommer att vara tongivande för kvarteren och behöver vara slanka och vertikala i sin utformning. Det är önskvärt att kunna förtäta inne i kvarteren med en relativt flexibel och tät struktur. Townhouse är en mycket flexibel modell, som kan anpassas både till stora och små tomter. Den kan också anpassas efter önskad boendevariant. Man kan tänka sig egnahemshus, egnahemshus med verksamhet i bottenvåningen eller flerbostadshus. Townhouse-hustypen kan formas till alla dessa enligt önskemål och efterfrågan. Om parkeringen löses gemensamt för hela kvarteret eller utanför är det även ett relativt enkelt och förmånligt sätt att bygga i mindre etapper. Townhouse-tomterna kan även bebyggas med garage på markplan per bostad i fall man inte bygger de underjordiska garagen under fickparken. Bebyggelsen inne i kvarteren som inramar den gemensamma fickparken skulle bestå av trevånings egnahem i stadsradhus (townhouse) som kan övergå till högre lägenhetshus vid hörnen på kvarteren. Behovet av solljus och kvalitativa vistelseytor inne i kvarteret talar mot att bygga höga fristående punkthus inne i kvarteren. En sammanhängande radhusbebyggelse skulle skapa en lugn och boendevänlig miljö inne i kvarteren som är tydligt avskild från de trafikerade gatorna. 59 bild 34 Stadsradhus (townhouse) i Fiskehamnen, Helsingfors 2016

Ålandsvägen Norragatan Norra Esplanadgatan 1/2 1/2 1/2 15 7 8 17 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 14 VI 13 12 11 10 9 4 I 16 I V 1/2 Torggatan Plan och sektions illustration kvarter Skala 1:1000 Norra Esplanadgatan Ny innergård Fickpark Ny innergård Norra gatan 60

bild 35 Kvarter fickparken inramad av stadsradhus, JW bild 36 Kvarter fickparken inramad av punkthus, samma våningsyta som i stadsradhus, JW 61

5.2 KV, OCH XVI Lilla Torget en trevlig plats som skapar folkliv och rörelse. Platser som Lilla Torget, Sittkoffs, Erikssonska, City- och Boreniuska huset, Posthuset och Apoteksgården ger liv och identitet åt centrum och karaktären på dessa miljöer bör förstärkas och den ska spilla över till de angränsande tomterna. Kvarteren och XVI vid Sittkoffs är från början mindre och erbjuder möjlighet till flera stråk att gå genom via inglasade gränder eller öppna innergårdar, vilket ytterligare bryter skalan till mindre. Det stöder besöksintensiva verksamheter och platsen känns inte ödslig även då besökarna är få. Tillgång till den allmänna parkeringen under kvarteren är optimal. Den gällande planeringsprincipen för kvarteren föreslås utvidgas till tomterna norr och söder om Sittkoffs i enlighet med utvecklingsplanen från 2009 (bild 38). Även om våningstalet i kvarteren är anpassat till de befintliga K-husen på området är e-talet på Sittkoffs bland de högsta i centrum. I kvarter finns flera kulturhistoriskt värdefulla byggnader samlade. Förtätningen förutsätter en tillgång till gemensamma parkeringsplatser utanför tomterna. bild 37 Sittkoffs kvarter, utbyggd idag bild 38 Sittkoffs kvarter, enligt utvecklingsplanen 2009 5.3 KV IX, X OCH X Dessa kvarter kunde ansluta sig till ett framtida allmänt parkeringsgarage under Biblioteksplatsen. Det skulle möjliggöra en förtätning både med att bygga på befintliga byggnader och att täppa till luckorna i stadsbilden. De större tomterna i kvarter IX och X har kapacitet för sammanhängande större affärsytor i markplanen och därmed även källarparkering under tomterna medan kvarter X kunde köpa platserna i Nyfahlers garage. Våningstalet vid gata är tre till fyra våningar förutom de K-märkta eller ur stadsbilden värdefulla gatubyggnaderna. Hörnet vid Biblioteksplatsen i kvarter IX kunde höja sig med en eller två våningar över omgivningen i samspel med bibliotekets klocktorn. Den indragna femte våningen vid gatuhörnet Nygatan-Strandgatan i kvarter X följer den gällande stadsplanen som inte är förverkligad. 5.4 KV V OCH KV X Dessa kvarter ligger längst ifrån de möjliga gemensamma parkeringsanläggningarna. De flesta tomterna har en möjlighet att förtätas förutsatt att parkeringen och friytorna löses tomtvis. Flera byggnader längs Kaptensgatan finns medtagna i Museibyråns sammanställning av kulturhistoriskt eller stadsbildsmässigt värdefulla objekt som bildar en sällsynt helhet på planområdet. Komplettering av bebyggelsen behöver vara varsam så att inte de befintliga kvaliteterna längs gatan försvagas utan berikar miljön med en egen prägel i stadsbilden. Detta kan vara lockande för både permanent boende och turistisk verksamhet på området. 62

5.5 KV XI Kvarter XI är olikt de flesta andra kvarteren i Mariehamns centrum. Kvarteret innehåller endast två stora byggnader som vänder sig ut mot vattnet och har baksidorna mot centrum. Detta påverkar Strandgatans karaktär, som idag mest används som en parkeringsgata. Arkipelags byggnad i norra delen av kvarteret har dessutom en nedsänkt servicegata som ytterligare skärmar av mot Strandgatan. Mellan de två byggnaderna finns Självstyrelseparken, en postmodern, stenlagd park som bildar förgård till Landskapsregeringens två entréer som nås via denna. Parken används dåligt idag trots ett fint läge och utsikt över Slemmern i öster. För att få mer liv till Strandgatan bör man kunna aktivera Arkipelags fasad. Här föreslås tillbyggnad i en plan med takterrasser, som överbygger servicegatan och räcker ända till Strandgatan. Genom att dela volymen i tre bryter man ner skalan mot de mer småskaliga kvarteren i väst. Utbyggnaden skulle ha entréer vända mot Strandgatan, som ger mer liv och rörelse åt gatan (bild 39). B B S T R A N D G A T A N P L A N S T R A N D G A T A N S T R A N D S E K T I O N B - B F Ö R E E F T E R bild 39 63

5.6 BIBLIOTEKSPLATSEN Mellan Alandica och Biblioteket; kallt och blåsigt, kan man plantera för mera lä? På Biblioteksplatsen föreslås alternativet med att bebygga den södra delen av platsen, där det är en parkering idag. Detta för att ge utrymme åt bibliotekets entré. Den norra delen av Biblioteksplatsen är idag en trevlig plats med kiosk och sittmöjligheter. Genom att bebygga söder om platsen ramar man in denna ytterligare och skapar ett mer intimt rum framför biblioteket. De låga paviljongerna har valts för att bevara vyn mot Biblioteket och dess karaktäristiska klocktorn ner mot vattnet. De sluter gaturummet intill Miramarparken och de två små paviljongerna intill biblioteket ramar dels in parken från väster och skyddar från vind och trafik samtidigt som de utgör en portal in till parken. I samband med nybyggnationen bör bilplatserna under biblioteksplatsen uppföras. De byggs ihop med det befintliga Miramar-garaget med ingångstrappa från Biblioteksplatsen. B B B I B L I O T E K S P L A T S E N P L A N S E K T I O N B - B 64

bild 40 Biblioteksplatsen idag bild 41 Biblioteksplatsen 2040 65

TORGGATAN 5.7 TORGET Tråkig, dåligt planerat mötesrum, ostrukturerat. Ingen tydlig inramning, splittrad. Området känns dött, svårt att få en torgkänsla. Torget fungerar bra som marknadsplats speciellt vid de stora marknaderna som jul- och påskmarknad. På torget föreslås att gå vidare med att bebygga en del av torget. Dock valde man här att endast bebygga mot öster och på så sätt rama in det som idag är park. Den parkliknande östra delen, som även innehar lekplats och en fontän skulle bli mer intim och mer skyddad genom en inramning av lätt och paviljonglik bebyggelse. Parken skulle då få en känsla av lummig innergård där barn kan leka skyddat och vuxna mötas I en lugn och vindskyddad miljö. Paviljongerna skulle vara ganska flexibla i vad de innehar för funktioner, men skulle kunna innehålla pop upp gallerier och ett café som skulle generera aktivitet till platsen och även erbjuda utrymmen för ungdomar att vistas i. Genom att öppna upp en mindre scen på baksidan av den befintliga scenbyggnaden som föreslagits i Gatuprogrammet från 2013 skulle det som nu känns som en bakgård bli en framsida och en mycket attraktiv plats för uteservering och musikuppträdanden. Den västra delen av torget skulle lämnas oförändrad bortsett från det tak som även det föreslogs i Gatuprogrammet från 2013. Taket ramar in torget i väst och skapar en mer definierad plats framför scenen. Med detta tillägg kan den delen av torget fortfarande fungera som marknadstorg och behålla sin torglika struktur. De föreslagna åtgärden är lätta att genomföra och utgör inget permanent hinder för annan verksamhet senare om det skulle bli aktuellt. Åtgärderna kräver inte heller ytterligare parkeringsplatser förutom de befintliga besöksplatserna vid Sittkoffs. D D LEKPLATS STRANDGATAN T O R G E T P L A N S E K T I O N D - D 66