Hyresgästen är hedersgästen Mandamus årsredovisning 2000
Innehåll VD-kommentar 2 Mandamus historik 5 Aktieinformation 6 Affärsidé, mål och strategier 8 Framtidsanalys 10 Laddat boende 12 En dag hos Mandamus 18 Miljö och energi 20 Koncernöversikt 22 Proforma 2000 25 Känslighetsanalys 26 Finansiering 27 Svensk fastighetsmarknad 28 Mandamus huvudmarknader 30 Konkurrenssituation 31 Fastighetsbestånd 32 Marknadsvärdering 34 Hyressättning 35 Organisation 36 Företagsledning 38 Styrelse och revisorer 40 Finansiell översikt 42 Förvaltningsberättelse 42 Resultaträkning 44 Kassaflödesanalys 45 Balansräkning 46 Redovisningsprinciper och noter 48 Förslag till vinstdisposition 54 Revisionsberättelse 55 Fastighetsförteckning 56 Fyraårsöversikt 64 Definitioner 64 Bolagsstämma Bolagsstämma i Mandamus Fastigheter AB (publ) hålls torsdagen den 26 april 2001 klockan 15.00 i Auditoriet Scandic Hotel, Slussen, Guldgränd 8 i Stockholm. Anmälan till bolagsstämman kan ske till huvudkontoret per post, fax eller via Mandamus hemsida www.mandamus.se. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas före bolagsstämman. Rätt att deltaga i stämman har den aktieägare som: dels är registrerad i den utskrift av aktieboken som görs per den 12 april år 2001. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 12 april tillfälligt ha registrerat aktierna i eget namn för att äga rätt att deltaga i stämman. Sådan registrering ska begäras ett par dagar i förväg hos den bank eller fondhandlare som förvaltar aktierna, dels anmäler sig till Mandamus Fastigheter AB (publ) senast 19 april år 2001. Utdelning Styrelsen föreslår att för varje aktie i Mandamus Fastigheter AB (publ) utdelas kontant 4,00 kronor. Styrelsen föreslår som avstämningsdag för den kontanta utdelningen den 2 maj år 2001. Utdelningen beräknas utbetalas genom VPCs försorg den 9 maj 2001. Ekonomisk information Ordinarie bolagsstämma 26 april 2001 Delårsrapport jan mars 200126 april 2001 Delårsrapport jan juni 20017 aug 2001 Delårsrapport jan sept 200123 okt 2001 Bokslutskommuniké 2001 8 februari 2002 Årsredovisning 2001mars 2002 Ordinarie bolagsstämma 25 april 2002 Nomineringskommitté Styrelsens ledamöter ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem ledamöter och högst nio ledamöter. Ledamöterna väljs årligen på ordinarie bolagsstämma för tiden intill nästa ordinarie bolagsstämma. Bolagsstämman har valt en nomineringskommitté med tre ledamöter. I nomineringskommittén ingår Lars Holmgren (LRF), Håkan Söderbäck (Nordico Fonder) och Kurt Lodenius (enskild aktieägare) med Lars Holmgren som sammankallande. Omslagsbild: Fanny Svensson, flitig användare av Klostergårdens fritidsanläggningar.
AKTIEINFORMATION 1 Året i sammandrag Mandamus redovisar sitt hittills bästa förvaltningsresultat, vilket innebär en förbättring med 21 procent till 139 Mkr (115) för år 2000. Resultatet före skatt uppgick till 222 Mkr (288), varav resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 76 Mkr (166). Vid årsskiftet fanns 65 procent av fastighetsbeståndet inom tillväxtområden och 83 procent utgjordes av bostäder. Under året har 85 fastigheter (141) avyttrats för 426 Mkr (974) och 6 fastigheter (53) förvärvats för 336 Mkr (1 291). Genomförd fastighetsvärdering vid årsskiftet visar ett marknadsvärde för fastighetsbeståndet om 6100 Mkr (5 900). Den bedömda värdeförändringen under 2000 (rensat för förvärv, investeringar och avyttringar) uppgick till 4,2 procent, motsvarande 8,82 kr per aktie efter latent skatt. Resultatet per aktie efter faktisk skatt uppgick till 8,02 kr (9,80). Styrelsen föreslår att den ordinarie utdelningen höjs med 0,75 kr per aktie eller 23 procent till 4 kr, vilket motsvarar drygt 75 procent av resultatet exklusive avyttringsvinster efter skatt. Förvaltningsresultatet för 2001 bedöms uppgå till ungefär samma nivå som 2000. Nyckeltal för Mandamus (Belopp i Mkr där inte annat anges) 2000 1999 1998 1997 utfall utfall utfall Proforma* Hyresintäkter 828 794 547 508 Driftnetto 425 398 249 221 Förvaltningsresultat 139 115 58 37 Resultat före skatt 222 288 103 103 Fastigheternas bokförda värde 5 432 5 433 4 926 2 957 Räntebärande skulder 3 925 3 547 3 490 1854 Eget kapital 1275 1414 1262 1057 Direktavkastning fastigheter, % 7,8 7,9 7,6 7,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,0 95,5 93,7 91,3 Soliditet, % 23,0 25,4 25,0 34,3 Börskurs vid årets utgång, kronor 65,50 53,0 45,50 e.t. Eget kapital per aktie, kronor 64,0168,83 61,44 60,08 Vinst per aktie efter skatt, kronor 8,02 9,80 4,23 4,21 Utdelning per aktie, kronor* 4,00 13,25 2,25 e.t. * Styrelsens förslag om 4 kronor per aktieutdelning för 2000 avser verksamhetsåret 2000. För 1999 lämnades en ordinarie utdelning om 3,25 kronor per aktie samt en extra utdelning om 10 kronor per aktie.
Anders Johansson, Verkställande direktör för Mandamus på analytikerträff i Stockholm. Några frågor till Anders Johansson, VD Varför är det bra att bo i ett tillväxtområde? Det ger större flexibilitet när det gäller arbetsmöjligheter och personlig utveckling. Dynamiken i ett tillväxtområde medför också ständigt nya förutsättningar och möjligheter. Varför är det bra för ett bostadsfastighetsbolag att satsa på tillväxtområden? Stabilare marknad. Lägre risker. Bättre värdetillväxt. Vad är det som gör Mandamus-aktien till en bra investering? Hög direktavkastning, låg risk och en värdetillväxt som lägst motsvarar inflationstakten, det vill säga en högavkastande realränteobligation.
VD-KOMMENTAR 3 Fastigheter i tillväxtområden, VD har ordet Fortsatt koncentration av fastighetsbeståndet Vid Mandamus börsnotering under 1998 karakteriserades Mandamus fastighetsbestånd av att det innehöll många fastigheter och var spritt över stort antal kommuner. En stor del av fastigheterna var kontorsoch industrifastigheter och många var dessutom irrationella förvaltningsobjekt. Affärsidén för det nya börsbolaget formulerades med inriktning på att koncentrera beståndet geografiskt och att samtidigt göra det mer homogent ur förvaltningssynpunkt. Som ett relativt litet bolag och med verksamhet inom ett antal olika geografiska marknader, bedömde vi det som svårt att upprätthålla en tillräckligt bra förvaltningskompetens för alla fastighetstyper. Styrelsen tog därför det strategiska beslutet att vi skulle koncentrera oss på bostadsfastigheter med målsättningen att inom detta område bli det ledande företaget i Sverige. Koncentrationsbeslutet har inneburit att av de 547 fastigheter som Mandamus ägde vid börsnoteringen 1998 så hade vi vid årsskiftet 2000/2001 sålt 370 stycken, det vill säga nästan 70 procent. Samtidigt med dessa försäljningar har vi förvärvat 134 fastigheter. I enlighet med affärsidén karaktäriseras de sålda fastigheterna av att de varit små, legat utanför Mandamus kärnområden, till stor del utgjorts av kontors- och industrifastigheter samt varit irrationella förvaltningsobjekt. De köpta fastigheterna är i gengäld relativt stora, belägna i tillväxtområden och består nästan enbart av bostadsfastigheter samt utgör väl sammanhållna förvaltningsobjekt. Förändringsprocessen har inneburit att andelen fastigheter inom Mandamus tillväxtområden, det vill säga Storstockholm, Storgöteborg, Malmö/Lund och Halmstad, har ökat från 36 procent vid börsnoteringen 1998 till 65 procent vid det senaste årsskiftet. Samtidigt har genomsnittsstorleken per fastighet ökat från 1 700 kvm till 3 800 kvm och andelen bostadsfastigheter ökat från 60 procent till 83 procent av bokfört värde. Preciserad affärsidé Omstruktureringen är ännu inte fullt genomförd utan ytterligare koncentration ska ske till tillväxtområdena. För att understryka detta har Mandamus affärsidé preciserats under hösten. Den nya formuleringen lyder: Mandamus ska äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter med hög direktavkastning främst inom tillväxtområden i södra och mellersta Sverige. Formuleringen markerar Mandamus fortsatta inriktning på att vara ett specialiserat bostadsfastighetsbolag med fastigheter inom de fyra tillväxtområden som tidigare nämnts. Direktavkast-ningen ska vara fortsatt hög, varför framtida förvärv även i fortsättningen i första hand kommer att ske i förorter, inte i centrumlägen. Mandamus riskprofil Befolkningstillväxten inom Mandamus områden har varit mycket hög under de senaste åren. Enbart under 2000 ökade Stockholms län med 21000 invånare och Storgöteborg med över 7 000 invånare. I Stockholms län skulle befolkningstillväxten sannolikt ha varit ännu högre om inte bristen på bostäder varit en begränsande faktor. En effekt av tillväxten är att det praktiskt taget inte finns några vakanta lägenheter i Mandamus fastighetsbestånd inom dessa områden. Vid årsskiftet 2000/2001 hade vi totalt 8 500 lägenheter i Mandamus fyra tillväxtområden. Av dessa var nio stycken (motsvarande 0,1 procent) ej uthyrda. Skälet till att de stod tomma var inte brist på intresserade hyresgäster, utan att lägenheterna renoverades i skiftet mellan två hyresgäster. Genom den ökade koncentrationen till bostäder och tillväxtområden har Mandamus risknivå sjunkit kraftigt. Enligt min uppfattning är det idag mycket låg risk i det fastighetsbestånd som vi har. Även om den svenska konjunkturen skulle försvagas under några år, bedömer jag det som osannolikt att detta kommer att leda till några nämnvärda lägenhetsvakanser inom våra områden. Ett stabilt, växande kassaflöde och en värdetillväxt i fastigheterna i lägst samma takt som inflationen är därför min prognos för Mandamus under ett antal år framöver. Utveckling av hyresrätten Vi anser att hyresrätten är en viktig upplåtelseform och att den även fortsättningsvis kommer att ha mycket stor betydelse på svensk bostadsmarknad. Det är den form av boende som innebär störst flexibilitet och den enda där den boende inte behöver binda något kapital. Genom att hyresgästen slipper lägga tid och kostnader på renoveringsarbeten i fastigheten, snöskottning och trappstädning etc blir det mer tid över för annat. Ett boende i hyresrätt innebär dessutom lägre ekonomisk risk i jämförelse med att äga sin bostad. Vi tror att hyresrätten kan utvecklas ytterligare genom att hyresgästen erbjuds ännu fler servicemöjligheter och olika valalternativ. Som ett led i detta har vi lanserat vårt utökade förvaltningskoncept under namnet Laddat Boende. Konceptet innebär att vi erbjuder hyresgästen ett antal olika tillval till lägenheten; till exempel tvättmaskin, säkerhetsdörr och larm, vissa hushållsnära tjänster som fönsterputsning samt ett antal förmedlade tjänster; bland annat energi, försäkring och kommunikation. Tillsammans med en kundnära förvaltning med god service genom lokala BoButiker och bra kvalitet i det löpande förvaltningsarbetet räknar vi med att våra hyresgäster härigenom kommer att trivas bättre och bo kvar längre hos oss.
4 VD-KOMMENTAR Ett viktigt led i förvaltningsarbetet är att löpande följa utvecklingen av våra servicemål. Detta gör vi genom att delta i en årlig, riksomfattande servicemätning. Mandamus har nu deltagit i mätningen för fjärde året i rad och även i år förbättrades vår nivå. Bonusprogram för alla medarbetare Engagerade medarbetare är en nödvändig förutsättning för att vårt förvaltningskoncept ska lyckas. Ett led i arbetet med att engagera medarbetarna, är det bonusprogram för alla medarbetare som nu genomförts för andra året i rad. För 2000 byggde bonusprogrammet på ett antal kriterier, såsom vår akties totalavkastning i förhållande till branschen i övrigt samt måluppfyllelse avseende driftnetton och servicegrad. Bonusmodellen är nedbruten per förvaltningsområde, varför det är den lokala insatsen som i stor utsträckning bestämmer utfallet. Det goda resultat som Mandamus uppnådde under 2000 innebar att en stor del av våra medarbetare uppfyllde bonuskraven och den genomsnittligt utbetalda bonusen, exklusive ledningsgruppen, uppgick till 18 800 kronor per person. Fastighetsmarknaden Den ojämna tillväxten av folkmängden i olika delar av Sverige förstärktes under förra året. Medan storstadsområdena och en del universitetsstäder fortsatte att växa stagnerade eller minskade folkmängden i övriga delar av landet. Denna förändring påverkar givetvis fastighetspriser och marknaden i dessa områden. Trots detta lyckades vi under 2000 fortsätta försäljningarna av fastigheter utanför tillväxtområdena till priser som i genomsnitt översteg bokförda värden med drygt 20 procent. Inom tillväxtområdena har priserna på bostadsfastigheter ökat under året, främst i Stockholms innerstad, där den pågående omvandlingen till bostadsrätter styrt prisutvecklingen. Även i Göteborg och Malmö kan man konstatera höjda prisnivåer. Den externa värdering av Mandamus fastigheter som vi lät genomföra vid årsskiftet bekräftar en god värdeutveckling inom Mandamus tillväxtområden. Totalt värderades fastighetsbeståndet till 6100 Mkr (5 900), vilket, bortsett från effekter av avyttringar, förvärv och investeringar motsvarade en faktisk värdeförändring med drygt 4 procent. Inom Mandamus tillväxtområden kan marknaden förväntas vara fortsatt stark för bostadsfastigheter under 2001. Detta gäller naturligtvis i första hand i innerstadslägen och närförorter, där försäljningar till bostadsrättsföreningar troligen kommer att vara vanliga även i år, medan förortslägen kan förväntas ha en något långsammare värdetillväxt. Bra resultat 2000 Mandamus förvaltningsresultat, det vill säga resultatet exklusive avyttringsvinster, räntebidrag och andra jämförelsestörande poster, förbättrades med 24 Mkr och uppgick till 139 Mkr. Detta resultat kan jämföras med den prognos vi lämnade i februari 2000 som innebar ett förvaltningsresultat på 122 Mkr. Eftersom det totala fastighetsbeståndet inte förändrats i volym under året, beror förbättringen jämfört med prognosen främst på tre saker, effektivare förvaltning, att köpta fastigheter givit ett bättre resultat än de som sålts samt att 2000 varit ett varmare år än det normalår som prognosen förutsatte. Resultatet före skatt, vilket även inkluderar avyttringsvinster och räntebidrag, uppgick till 222 Mkr, vilket är 66 Mkr lägre än föregående år beroende på lägre avyttringsvinster och fortsatt minskade räntebidrag. Förutsättningar för 2001 Under 2000 har Mandamus soliditet sänkts genom extrautdelning till aktieägarna och genom återköp av egna aktier. Detta innebär att räntekostnaderna kommer att öka under 2001 samtidigt som räntebidragen minskar ytterligare. Vidare ökar värmekostnaderna kraftigt till följd av högre oljepriser och en höjning av koldioxidskatten vid årsskiftet. Under första kvartalet 2001 har vi förvärvat ett fastighetsbestånd i Huddinge med 1355 lägenheter med tillträde den 2 april, vilket medför en resultatförstärkning under året. I januari och februari har vidare ett antal fastigheter avyttrats. Med dessa förutsättningar är det styrelsens och min bedömning att Mandamus resultat för den löpande verksamheten under 2001 kommer att uppgå till ungefär samma nivå som för 2000. Till detta kommer resultat från fortsatta fastighetsförsäljningar. Solna i mars 2001 Anders Johansson Verkställande Direktör
Fastigheten Österport 8 i Malmö har fått sitt namn efter stadens östra stadsport. Mandamus Fastigheters historik 1992 Mandamus AB startar sin verksamhet som dotterbolag till dåvarande Föreningsbanken. Syftet med bolagets verksamhet var att förvärva, förvalta och successivt avyttra fastigheter och rörelsedrivande bolag som Föreningsbanken tvingas överta för skyddande av fordran. 1993 1996 Mandamus AB förvärvar fastigheter och rörelsedrivande bolag i hela Sverige och utomlands. 1997 Samgåendet mellan Föreningsbanken och Sparbanken medför att Mandamus AB blir ett dotterbolag till FöreningsSparbanken. Mandamus Fastigheter AB bildas och förvärvar samtliga Mandamus ABs fastigheter till bedömt marknadsvärde. 1998 Aktierna i Mandamus Fastigheter AB delas ut till aktieägarna i FöreningsSparbanken och Mandamus börsintroduceras den 15 juni. I syfte att koncentrera verksamheten avyttras 144 fastigheter för 400 Mkr. Mandamus förvärvar i november samtliga aktier i Bostadsfastighetsbolaget Förstaden, vilket innebär ett tillskott av 4 100 lägenheter i Stockholmsområdet. 1999 Koncentrationen till ett fåtal orter blir under året allt tydligare. Under hösten genomförs två strukturaffärer med Drott respektive Diligentia, varvid lägenhetsbeståndet ökas med cirka 900 lägenheter i Borås respektive 475 lägenheter i Lund. Sammantaget avyttras 141 fastigheter för 974 Mkr samtidigt som 53 fastigheter förvärvas för 1291 Mkr. 2000 I april tillträder Mandamus 800 lägenheter i Göteborgsförorten Partille och i juli nära 600 lägenheter i Stockholmsförorten Åkersberga. Under året avyttras 85 fastigheter för 426 Mkr. Under våren lanserar Mandamus konceptet Laddat boende med syfte att addera mervärde åt hyresgästerna. Vid årets slut finns 65 procent av fastighetsbeståndet inom Mandamus fyra tillväxtområden.
6 AKTIEINFORMATION Mandamus-aktien Mandamus Fastigheter AB noterades på OM Stockholmsbörsens O-lista den 15 juni 1998. Per 31 december 2000 uppgick antalet aktieägare till 26 653 (26 080). Bolagets aktiekapital uppgår till 410 839 240 kronor fördelat på 20 541 961 aktier med ett nominellt belopp om 20 kronor per aktie. Mandamusaktien finns endast i ett aktieslag och noteringsposten är 200 aktier. Utveckling av aktiekapital och antal aktier (Belopp i kronor där inte annat anges) Ökning av Aktiekapital Ackumulerat Nominellt aktiekapitalet antal aktier belopp/aktie 1997 Bolaget bildas 350 000 000 350 000 000 350 000 000 1 1997 Sammanläggning (20:1) 350 000 000 17 500 000 20 1997 Nyemission 1872 560 351872 560 17 593 628 20 1998 Apportemission 2 948 334 410 839 240 20 541 962 20 Samtliga aktier har en (1) röst och äger rätt till utdelning. Per 31 december 2000 finns inga utestående optioner, konvertibla skuldebrev eller liknande. Omsättning i aktien och ägarbild Omsättningen i aktien har under året varit relativt stor, totalt omsattes 72 procent av antalet aktier, jämfört med 55 procent under föregående år. Ägarbilden är stabil med LRF-gruppen och Nordico Fonder som de två största ägarna i Mandamus med ett sammanlagt ägande om 27,4 procent (30,2). Företagsledningen har under året ökat sitt ägande och äger gemensamt 1,2 procent av utestående aktier. De tio största ägargrupperna representerar 48,3 procent (58,0) av ägandet. Återköp av egna aktier Bolagsstämman har givit styrelsen mandat att för tiden intill nästa ordinarie bolagsstämma i april 2001 förvärva högst 10 procent av utgivna aktier. Bolagsstämman gav också styrelsen mandat att avyttra eventuellt förvärvade egna aktier. Under året har Mandamus förvärvat 624 400 egna aktier till en genomsnittskurs av 45,24 kronor per aktie. Innehavet av egna aktier motsvarar 3,04 procent av antalet utgivna aktier. Dessa aktier är ej berättigade till någon del av den utdelning som bolagsstämman kan komma att besluta om för verksamhetsåret 2000 och de innehar ej heller någon rösträtt vid bolagsstämman. Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman att styrelsen erhåller förnyat mandat att förvärva egna aktier motsvarande ett totalt eget innehav om högst 10 procent av antalet utgivna aktier. Styrelsen kommer också att hemställa om förnyat mandat från bolagsstämman att avyttra eventuellt innehav av egna aktier. Ägarstruktur Innehav Antal Antal aktier Andel i % Andel i % aktieägare 31/12-00 31/12-99 1 500 24 361 2 372 803 11,5 10,8 501 1000 1126 960 857 4,7 2,6 1001 2 000 557 924 914 4,5 2,8 2 001 5 000 350 1224 580 6,0 4,0 5 001 10 000 134 1048 484 5,1 3,4 10 001 20 000 50 769 308 3,7 1,9 20 001 50 000 34 1134 448 5,5 5,1 50 001 100 000 18 1330 302 6,5 5,6 100 001 23 10 776 266 52,5 63,8 Totalt 26 653 20 541 962 100,0 100,0 Vid årsskiftet uppgick andelen institutionellt ägande till 57,4 procent, andelen svenska privatpersoners ägande till 34,4 procent och det utländska ägandet uppgick till 8,2 procent. Större aktieägare per 2000-12-31 Antal aktier Andel i % per Antal aktier Andel i % per 31/12 2000 31/12 2000 31/12 1999 31/12 1999 LRF-gruppen 3 400 787 17,1 3 677 684 17,9 Nordico Fonder 2 056 510 10,3 2 528 210 12,3 Skandia 981300 4,9 1043 936 5,1 Akademiinvest 747 005 3,8 Volvostiftelser 653 400 3,3 300 000 1,5 Fristående Sparbanker 599 5013,0 642 154 3,1 SPP 453 936 2,3 1023 936 5,0 Sparbanksstiftelser 273 500 1,4 434 921 2,1 Mandamus företagsledning 232 500 1,2 31 700 0,2 Länsförsäkringar fonder 202 400 1,0 Summa (10 ägare) 9 600 839 48,3 9 682 541 47,2 Aktieägare registrerade i utlandet 1678 239 8,4 2 074 134 10,1 Övriga aktieägare 8 638 484 43,3 8 785 287 42,7 Totalt utestående aktier 19 917 562 100,0 20 541 962 100,0 Återköpta egna aktier 624 400 Totalt antal aktier 20 541 962 20 541 962 Mandamus innehar vid årsskiftet 624 400 egna aktier, vilka har förvärvats till en genomsnittlig anskaffningskurs om 45,24 per aktie. Med hänsyn till att innehav av egna aktier vare sig berättigar till utdelning eller medger rösträtt vid bolagsstämma har ägarandelen i ovanstående tabell beräknats exklusive dessa aktier.
AKTIEINFORMATION 7 Kursutveckling och totalavkastning under 2000 Börskursen har under året ökat med 23,6 procent (16,5), vilket är klart bättre än generalindex som minskade med 12 procent. I jämförelse med Carnegies fastighetsindex, vilket visar den genomsnittliga börsutvecklingen för renodlade fastighetsbolag, har utvecklingen för Mandamus varit cirka 7 procentenheter lägre. Den något sämre börskursutvecklingen i jämförelse med branschindex är främst effekten av den extra utdelning om 10 kronor per aktie som genomfördes under året. Extrautdelningen motsvarade 19 procent av börskursen vid årets början. Totalavkastningen, vilken visar investerarens totala avkastning i form av kursutveckling samt erhållen utdelning, uppgick till 48,6 procent (21,5), vilket var nära 8 procentenheter bättre än den genomsnittliga totalavkastningen för börsnoterade fastighetsbolag under 2000. Utdelningspolitik Utdelningen ska uppgå till cirka 75 procent av resultatet efter skatt exklusive vinster från fastighetsförsäljningar. Ingångsvärden Med anledning av FöreningsSparbanken AB:s utdelning av aktier i Mandamus Fastigheter AB under våren 1998, har Riksskatteverket meddelat (RSV 1998:37) följande rekommendation: Av anskaffningsvärdet för aktier i FöreningsSparbanken bör 99 procent hänföras till dessa aktier och en (1) procent till aktieandelar i Mandamus. Nyckeltal per aktie Kursdiagram Börs-/noteringspostens storlek: 200 aktier. Börsvärdet per 31 december 2000 var 1 305 Mkr. Högsta kurs under 2000 var 69,00 kronor, lägsta kurs var 43,00 kronor. (Belopp i kronor där inte annat anges) 2000 1999 1998 1997 utfall utfall utfall proforma Börskurs vid årets utgång 65,50 53,00 45,50 e.t. Eget kapital per aktie 64,0168,83 61,44 60,08 Hyresintäkter per aktie 40,97 38,65 30,48 28,87 Bokfört värde fastigheter per aktie 272,72 264,48 239,80 168,06 Substansvärde per aktie 88,16 85,20 78,76 60,08 Kassaflöde per aktie 6,68 6,13 5,46 6,02 Vinst per aktie efter skatt 8,02 9,78 4,23 4,21 Utdelning per aktie* 4,00 13,25 2,25 e.t. Direktavkastning, % 6,125,0 5,0 e.t. Totalavkastning, % 48,6 21,5 3,4 e.t. Börskurs dividerat med substansvärde, % 74,3 62,2 57,8 e.t. P/E-tal 8,2 5,42 10,8 e.t. Antal aktier vid periodens utgång (tusental)** 19 918 20 542 20 542 17 594 Antal aktier i genomsnitt (tusental)** 20 202 20 542 17 946 17 594 * Utdelning för 2000 avser styrelsens förslag. ** Eget innehav av aktier, 624 400, har borträknats från antalet aktier och ingår ej i basen för nyckeltal per aktie. 90 Mkr Antal 80 70 60 50 40 30 J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M 1998 1999 2000 2001 Aktien Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier (c) SIX Afv Generalindex 1000-tal (inkl.efteranm.) 2000 1500 1000 500 Analytiker som följer Mandamus Lars-Åke Bokenberg Alfred Berg Fondkommission Hans Derninger Handelsbanken Markets Bengt Claesson Erik Penser Fondkommission Johan Gahm Öhman Fondkommission Fredrik Grevelius Carnegie Rikard Jacobsson Aros Securities Tobias Kaj SwedBank Markets Erik Nyman Enskilda Securities Thomas Ramsälv Chevreux Nordic Jonas Sundin Nordiska Fondkommission Martin Söder ABG Securities
8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Höjda ribbor Mandamus börsnoterades i juni 1998. Bolaget hade fram till dess varit dåvarande Föreningsbankens pantvårdsföretag, vars fastighetsbestånd tillkommit i samband med bank- och fastighetskrisen i början av 1990-talet. Fastighetsbeståndet hade således inte skapats i enlighet med en medveten förvärvsstrategi. Det börsnoterade Mandamus första uppgift blev därför att koncentrera beståndet geografiskt och renodla fastighetsbeståndet dels till större och effektivare förvaltningsobjekt, dels till bostadsfastigheter. Ett antal mål fastställdes, vilka följdes upp i årsredovisningarna för 1998 och 1999. Preciserad affärsidé och nya mål Under år 2000 kunde styrelsen och företagsledningen konstatera att de flesta målen var uppfyllda eller överträffade, delvis genom effektiviserad förvaltning, delvis genom omstrukturerat fastighetsbestånd. Under året gjordes en genomgång som resulterade i att affärsidén och en del av målen modifierades. Genomgående innebar detta att kraven och förväntningarna höjdes. Mandamus affärsidé Mandamus ska äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter med hög direktavkastning främst inom tillväxtområden i södra och mellersta Sverige. Mandamus tidigare affärsidé var att äga, utveckla och förvalta fastigheter med hög direktavkastning. Fastighetsbeståndet skulle koncentreras till ett begränsat antal utvalda orter i södra och mellersta Sverige och andelen bostäder skulle vara hög. Den nya affärsidén innebär att både den geografiska koncentrationen till färre orter och fokuseringen på bostadsfastigheter skärpts. Mandamus motto Hyresgästen är hedersgästen. Mottot är oförändrat, den preciserade affärsidén ger Mandamus ökad möjlighet att koncentrera verksamheten på att tillgodose bostadshyresgästernas behov. Mandamus övergripande mål Totalavkastningen för Mandamus aktieägare ska överstiga genomsnittet för branschen. Detta ska ske under krav på uthållig lönsamhet och låg rörelserisk, vilket uppnås genom en vidareutveckling av boendet i ett kundnära perspektiv. Det övergripande målet har koncentrerats till aktieägarvärde och kundnytta. Tidigare hade Mandamus som övergripande mål att genom en effektiv och kundnära fastighetsförvaltning på utvalda orter skapa långsiktig lönsamhet i rörelsen varigenom bolagets aktieägare skulle erhålla en konkurrenskraftig total avkastning på investerat kapital. Mandamus finansiella mål Långsiktigt stabilt växande kassaflöde ska uppnås genom kontinuerlig förbättring av resultatet från den löpande förvaltningen. Den synliga soliditeten ska lägst uppgå till 20 procent. Totalavkastningen på fastighetsbeståndets marknadsvärde ska uppgå till lägst 10 procent vid nuvarande inflationstakt. Utdelningen ska uppgå till cirka 75 procent av resultatet efter skatt exklusive avyttringsresultat. Totalavkastningsmålet har tillkommit i syfte att kombinera långsiktig värdetillväxt med kortsiktig vinstmaximering. Soliditetsmålet var vid noteringen cirka 30 procent och har sedan dess sänkts. Utdelningsmålet var ursprungligen 50 procent. Mandamus mål avseende fastighetsbeståndet Lägst 75 procent av fastighetsbeståndet ska vara koncentrerat till Storstockholm, Storgöteborg, Malmö/Lund och Halmstad. Andelen bostäder ska vara lägst 80 procent. Mandamus tidigare mål var att fastighetsbeståndet genom försäljning och byten skulle koncentreras till 15 20 utvalda orter i södra och mellersta Sverige. Andelen bostäder skulle vara hög. Strukturaffärerna under åren 1998 2000 har gjort att dessa mål i huvudsak är uppfyllda. Mandamus kund- och servicemål Mandamus ska verka för en aktiv och kundnära utveckling av boendet i syfte att förbättra upplevelsen av boendet för kunden/hyresgästen samt lönsamheten för Mandamus. Servicegraden ska överstiga branschens genomsnitt och kundens uppfattning om Mandamus ska årligen mätas genom kundenkäter. Mandamus genomför årliga servicemätningar och strävar efter att varje år förbättra sin servicenivå relativt föregående år och relativt branschindex. Det tidigare målet utgick ifrån att Mandamus vid börsnoteringen hade lägre servicenivå än branschsnittet. Då detta underläge nu är inhämtat har målet omformulerats. Mandamus miljömål Miljökonsekvenserna ska alltid beaktas i det dagliga arbetet och i utvecklingen av fastighetsbeståndet. Koldioxidutsläppen ska minska till högst 20 kilogram per kvadratmeter fastighetsarea och år. Senast under 2001 ska samtliga Mandamus fastigheter var PCB-sanerade. Under 2001 ska Miljöledningssystem införas för bostadsfastigheterna.
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 9 Mandamus personalmål Mandamus ska arbeta med aktiv målstyrning på alla nivåer och via årliga medarbetarsamtal tillgodose att varje anställd erhåller anpassad utveckling. Resultatmedvetenhet, ansvarstagande, miljömedvetenhet, servicekänsla samt entreprenörsanda ska prägla personalen inom Mandamus. Personalens uppfattning om arbetsklimatet och utvecklingsmöjligheterna inom företaget ska varje år mätas med en personalenkät. Målet är att enkätens resultat successivt ska förbättras. Sedan tidigare arbetar Mandamus med policys för bland annat lön och bonus, arbetsmiljö, utveckling och utbildning samt jämställdhet. De nu formulerade målen är en sammanfattning av de grundläggande tankarna bakom nämnda policys. Måluppfyllelse Finansiella mål 2000 1999 1998 1997 Långsiktigt stabila och växande kassaflöden (kassaflöde före förändring av rörelsekapital i Mkr) 135 Mkr 126 Mkr 128 Mkr 101 Mkr* Synlig soliditet lägst 20 procent (tidigare cirka 25 procent, dessförinnan cirka 30 procent) 23,0% 25,4% 25,0% 34,3% Totalavkastning minst 10 procent (procent av marknadsvärde) 11,4% E.t E.t. E.t. Utdelning lägst 75 procent (tidigare 50 procent) 3,25 kr/76% av resultat efter skatt exklusive avyttringsresultat 4,00 kr/76% + 10,00 kr extra 2,25 kr/94% E.t. Mål avseende fastighetsbeståndet Lägst 75 procent koncentrerat till tillväxtområden (procent av bokfört värde) 65% 59% E.t. E.t. Tidigare mål: Koncentration till 15 20 utvalda orter (procent av bokfört värde) E.t. 88% 82% 63% Andel bostäder minst 80 procent (procent av bokfört värde) 83% 81% 72% 60% Kund- och servicemål Nöjdkundindex, ska överstiga branschindex (Mandamus/branschsnitt) 91,6/91,1 89,5/89,8 88,3/88,3 E.t. Tidigare mål: Serviceindex ska förbättras varje år (Mandamus/branschsnitt) 79,8/80,178,5/79,5 74,4/79,2 74,1/79,3 Miljömål Koldioxidutsläpp högst 20 ton per kvadratmeter bostadsyta (ton per kvadratmeter i genomsnitt) 17 ton per kvm Tidigare mål: Minska kvoten koldioxidutsläpp i relation till omsättning (ton per Mkr hyresintäkter) 27 ton per Mkr 34 ton per Mkr 37 ton per Mkr E.t Personalmål Personalindex ska förbättras varje år (enkätens medelvärde för Mandamus anställda, maxvärde 4) 3,5 3,4 3,2 E.t. Operativa drift- och resultatmål Uthyrningsgrad 95 procent före år 2000 (ekonomisk uthyrningsgrad) 97,0% 95,5% 93,7% 91,3% Låga hyresförluster (Mkr/procent av hyresintäkter) 3 Mkr/0,4% 7 Mkr/0,9% 6 Mkr/1,1% 8 Mkr/1,6%* Direktavkastning 8 procent (driftnetto för kvarvarande bestånd genom bokfört värde) 7,8%** 7,9% 7,6% 7,5% Administrationskostnaderna minskas med 20 procent före år 2000 (Mkr/procent av hyresintäkter) 19 Mkr/2,3%** 34 Mkr/4,3% 32 Mkr/5,9% 36 Mkr/7,1%* *Proforma ** Från och med år 2000 följer Mandamus Finansanalytikernas rekommendation om utfördelning av centrala administrativa kostnader vilka ska belasta driftresultatet. Denna rekommendation ansluter till SFI (Svenskt Fastighetsindex). För år 2000 innebär det att 12 Mkr mer än föregående år har utfördelats och belastat driftnettot i stället för centrala administrativa kostnader. Detta har påverkat direktavkastningen för år 2000 negativt med 0,2 procentenheter. E.t. = Ej tillämpligt
10 FRAMTIDSANALYS Att leva i en tillväxtregion En tillväxtregion lockar. Såväl människor som verksamheter och företag. För människor som bor i regionen blir det trångt, oöverblickbart och anonymt samtidigt som det är dynamiskt, utbudsrikt och kreativt. För ett bostadsfastighetsföretag innebär trycket på regionen troligen låg vakansgrad men också en uppenbar risk för höga sociala kostnader. Därför finns det all anledning att fundera på hur situationen ser ut för de storstadstillväxtregioner som Mandamus valt att fokusera sin verksamhet på. Tillväxtregionerna breder ut sig Dagens svenska tillväxtregioner håller på att växa i omfång. Tidigare självständiga städer, till exempel Eskilstuna, Kungsbacka och Trelleborg håller, tack vare förbättrade kommunikationer, på att integreras i de växande storstäderna. Dessa städer samsas med 60- och 70-talens förorter i en och samma tillväxtregion men med en annan attraktionskraft. Därför är det också viktigt att inte tala om en tillväxtregion som om den vore homogen. Snarare måste fastighetsföretag lära sig agera utifrån de enskilda områdenas och subområdenas specifika förutsättningar. Vem dras till en tillväxtregion? De som flyttar till en tillväxtregion från avfolkningsbygder är i regel driftiga och initiativrika personer. De är medvetna och krävande konsumenter. Detta kommer de företag som räknar med ökade hyresnivåer i storstäderna framöver att bli varse. Personer som bor i centrala innerstadslägen och som dessutom har råd att betala höga hyror kommer att ställa helt andra krav på förvaltning och service från bostadsföretagens sida än vad de flesta av dem har mött hittills. Kräsna konsumenter är nu inte bara något som gäller storstädernas centrala lägen. I tillväxtregionerna är utbudet också så pass stort att invånarna vant sig vid utbudsmöjligheterna, något som förstärker den medvetne och krävande konsumenten. Hon vet att hon kan välja, hon är inte lojal mot någon av gamla traditioner, utan mot dem som motsvarar hennes värderingar och åsikter. Att bo i en tillväxtregion Att bo i en tillväxtregion skiljer sig i vissa avseenden från att bo i en avfolkningsbygd. Ofta är tillväxtområden synonyma med storstadsområden som, till skillnad från avfolkningsbygdernas långsamma tempo och överblickbara miljöer, karaktäriseras av stress, trängsel och rotlöshet. Det här skapar otrygghet och med vetskap om att det enskilt viktigaste kravet som människor ställer på sin bostad är trygghet och säkerhet stämmer det till eftertanke. Om inte området i sig själv ger en känsla av trygghet är det viktigt att någon annan gör det. Annars riskerar området att drabbas av olustkänslor och ett negativt rykte skapar grund för ökad omflyttning, ökat slitage och därmed ökade förvaltningskostnader. En ökad trygghet är också något som många människor idag är beredda att betala extra för. Dubbla lås, säkerhetsdörrar och övervakningslarm är några exempel som inte sällan erbjuds som tilläggstjänster i en hyresrätt. Men ett framsynt bostadsföretag kan också öka mervärdet för sina hyresgäster genom att ta ansvar för att skapa en trygg närmiljö, att skapa lokala mötesplatser. Ett tryggt område kommer att vara mer attraktivt och med ett större inslag av marknadsorientering i hyressättningen finns därmed möjlighet att hämta hem en sådan investering. I den anonyma storstaden är också valet av bostadsområde i hög utsträckning ett val av grannar. För unga människor är grannarna en av de viktigaste faktorerna vid valet av bostad. Troligen hänger det samman med att människor idag har vant sig vid att själva välja snarare än att bara acceptera ett erbjudet faktum. I ett storstadsområde finns det i regel tillräcklig variation med små områden som gör det möjligt för enskilda personer att finna ett område/grannskap bestående av dess likar. Utmaningen för de flesta människor är att hitta just det området. Här kan det framsynta bostadsföretag hjälpa hyresgäster att finna de grannar som hon helst vill bo tillsammans med genom att agera lokal mäklare grannskapsmäklare! Ansvar för mellanrummet Rollen som lokal mäklare kan också utökas till att omfatta all slags vardagsservice, något nyinflyttade personer många gånger känner en viss vilsenhet inför. Mötet med bostadsföretaget är ofta den första kontakten med det lokala området en inflyttande har och det ger bostadsföretaget en utmärkt möjlighet att skapa mervärde för sin kunder genom att erbjuda personlig guidning i området. För att det ska vara möjligt krävs dock att företaget förmår att möta hyresgästen på individuellt plan. De enskilda hyresgästerna kommer att ställa krav på att den person från företagets sida som ska vara den personliga guiden är möjlig att identifiera sig med, snarare på ett värdemässigt plan än på ett servicemässigt. Hyresrätten i tillväxtområden Hyresrätt innebär frihet och flexibilitet. Därmed uppfattas den som det mest intressanta alternativet bland unga människor visar de studier vi på Kairos Future har gjort. Hyresrätten ger också större frihet att konsumera andra upplevelser än ett boende. Detta förutsatt att hyresrätten är ett bra prismässigt alternativ. För den som har ambitionen att så småningom flytta till annan upplåtelseform, till exempel en egen villa, är fortfarande det nuvarande boendet ett inslag i en bostadskarriär. Ett motmedel mot detta skulle kunna vara om hyresrätten tillåts att uttrycka hyresgästens individualitet i större utsträckning än hittills. Att ta hänsyn till bostaden/hemmet som identitetsmarkör. Bostadsfastighetsföretag bör därför på allvar individualisera sin produkt för att möta den kräsna konsumenten i ett tillväxtområde. Erik Franzon och Christian Lernberg Kairos Future AB
AKTIEINFORMATION 11 Jonas Niklasson, studerande med sex barn, har bott i Klostergården i Lund i snart tre år. Är det något som behöver ordnas så blir det gjort Är det någon skillnad mellan Mandamus och tidigare ägare? Ja, en klar skillnad. Det var stökigt och bristfälliga resurser tidigare. När Mandamus tog över blev det bättre och det märks att de tänker långsiktigt, det finns en strategi bakom det hela. Mottot Hyresgästen är hedersgästen är inte några tomma ord. Vår kontakt med fastighetsskötarna är mycket bra. Har du utnyttjat Laddat Boende? Ja, vi har bredband och diskmaskin. Vi står i kö till en sexa och då funderar vi på att skaffa en tvättmaskin. Annars är tvättmöjligheterna mycket goda här. Vad är bra med att bo i hyresrätt? Är det något som behöver ordnas så blir det gjort, utan några problem. Du är inte heller bunden att stanna någonstans, även om vi trivs jättebra här i Klostergården. Vad är viktigt för ditt boende i framtiden? Trygghet, speciellt när man har barn. Och det har vi nu, det känns mycket stabilare här när Mandamus har tagit över.
12 AKTIEINFORMATION Alexander och Zivca Trailovic, pensionerad busschaufför respektive hemmafru, de har bott i Klostergården sedan 1974. Vi skulle inte vilja flytta någon annanstans Är det någon skillnad mellan Mandamus och tidigare ägare? Det har snyggats upp på gården. De har till exempel planterat blommor. När vi ber om något får vi hjälp samma dag. Har ni utnyttjat Laddat Boende? Vi har både diskmaskin och ny fläkt. Det var bara att säga till Ola (Svensson, fastighetsskötare) så ordnade han allt. Det gick fort och nu funkar det bra. Vad är bra med att bo i hyresrätt? Vill man ha nåt fixat behöver man inte betala nåt extra. Trivs ni här? Klostergården är det trevligaste området vi har bott i, vi skulle inte vilja flytta någon annanstans. Vad är viktigt för ert boende i framtiden? Vi vet inte, vi är så nöjda som det är nu.
LADDAT BOENDE 13 Allt under ett paraply Med hyresrättens stadiga popularitet fortsätter Mandamus sin målmedvetna satsning på att ständigt utveckla hyresrätten som boendeform. Bland annat erbjuder Mandamus såväl traditionell trygghet som det senaste i utbudet av teknik samt service i form av konceptet Laddat Boende. Konceptet innehåller lägenhetstillval och olika tjänster kopplade till boendet, medlemskap i Bo- Klubben med centralt förhandlade avtal samt tillgång till BoButik med allt ifrån lägenhetsuthyrning till teknisk assistans. Hyresrättens framtid och status I Sverige finns det, likt övriga världen, en mängd olika boendealternativ. För många människor hägrar drömmen om ett eget hus. Andra vill uteslutande hyra och njuter av att slippa extra utgifter för reparationer, trappstädning, snöskottning med mera. Många uppskattar att någon annan tar ansvar för huset och föredrar friheten som en hyresrätt för med sig. Mandamus ambition är att fortsätta arbetet med att påverka hyresrättens utveckling och framtida status. Även i framtiden ska hyresrätten erbjuda så många fördelar att den behåller sin självklara plats bland andra boendeformer. Fördelar med hyresrätt Mandamus anser att det finns många fördelar med att bo i hyresrätt som är viktiga att föra fram i debatten om val av boendeform. En fördel är att hyresgästen slipper att binda upp sig ekonomiskt med lån, och därmed kan lägga pengar på andra saker än sitt boende. Idag lever människor ett allt rörligare liv både avseende jobb och familj. Detta ställer allt högre krav på ett flexibelt boende. En hyresrätt kräver inte lika mycket, vare sig av den boendes tid eller ekonomiska resurser som en bostadsrätt eller ett villaboende. Vissa fastighetsbolag erbjuder dessutom ett antal värdefulla mervärden till boendet. Detta gäller allt i från olika lägenhetstillval och tjänster till olika förmånserbjudanden. Traditionell trygghet och modern utveckling Kärnan i Mandamus fastighetsförvaltning är att hyresgästen alltid ska känna sig trygg i sitt bostadsområde, att fastigheterna ska vara välskötta, personalen vara serviceinriktad och grannsämjan god. Utöver detta vill Mandamus erbjuda sina hyresgäster olika mervärden, vilket sker genom Mandamus koncept Laddat Boende. Kombinationen av en kvalificerad fastighetsförvaltning, ett nytänkande vad gäller teknik och ett välfungerande mervärdeskoncept gör Mandamus till en mycket attraktiv hyresvärd både idag och i framtiden. Hyresgästen är hedersgästen Service och kvalitet Har man som Mandamus ett motto som lyder Hyresgästen är hedersgästen, gäller det också att leva upp till detta. För att hyresgästerna ska trivas bättre och bo kvar längre hos Mandamus arbetar företaget kontinuerligt med att förbättra både service och kvalitet. Det görs främst genom att Mandamus erbjuder en hög servicenivå, gedigen kvalitet och en lokal förankring, vilket sker genom lokalt anställd personal. BoButiker För att skapa en god relation med hyresgästerna har Mandamus etablerat Bo- Butiker på alla sina orter. BoButiken är det lokala hjärtat i Mandamus fastighetsförvaltning och ska förmedla en känsla av närhet, trygghet och enkelhet i boendet. I BoButiken finns uthyrare och tekniska förvaltare som arbetar med allt ifrån uthyrning av lägenheter till teknisk assistans och rådgivning. Personalen i BoButiken ser även till så att alla nya hyresgäster får en uppdaterad Gästbok med nödvändig information om öppettider, regler för tvättstuga etc. Bo-Klubben Alla Mandamus hyresgäster blir automatiskt medlemmar i Bo-Klubben. Genom Bo-Klubbens kundtidning som delas ut fyra gånger per år, får hyresgästerna tillgång till centralt förhandlade avtal, information om tävlingar och lokala erbjudanden. Även mervärdeskonceptet Laddat Boende ryms inom ramen för Bo-Klubben. Nöjdare hyresgäster ger lägre omflyttning Mandamus har precis som många andra fastighetsbolag en relativt stor omflyttning av hyresgäster. Varje omflyttning kostar i genomsnitt 10 000 kronor fördelat på uthyrningskostnader samt renovering och underhåll. Under år 2000 har Mandamus startat ett projekt med syfte att minska antalet omflyttningar med 15 procent. Detta skulle innebära såväl en stor ekonomisk som tidsmässig besparing, tid som kan läggas på andra arbetsuppgifter. Att få ned omflyttningshastigheten ses som ett prioriterat långsiktigt arbete.
14 LADDAT BOENDE Laddat boende fördelaktigt för alla Under senare år har efterfrågan på olika mervärden i boendet ökat. För att hyresrätten ska vara attraktiv på bostadsmarknaden kräver kunderna mer än bara en lägenhet. Mot bakgrund av detta har Mandamus genomfört ett antal kundundersökningar där man har frågat sina hyresgäster vilka tjänster och produkter de efterfrågar och är villiga att betala för. Högt upp på önskelistan kom trygghetstjänster, bredband, telefoni och tillval, till exempel tvättmaskin. Utifrån dessa studier har Mandamus skapat mervärdeskonceptet Laddat Boende. Konceptet innehåller dels traditionella lägenhetstillval, dels olika tjänster kopplade till boendet och hemmet samt diverse förmånserbjudanden. Tillval Som hyresgäst hos Mandamus kan man välja ett antal tillval till sin lägenhet, exempelvis vitvaror eller en säkerhetsdörr. Tillvalen betalas antingen via hyresavin eller kontant. I vissa fall tecknar hyresgästen avtal direkt med extern leverantör och kan då få rabatter genom sitt boende i Mandamus. Tjänster Ett antal hushållsnära tjänster, till exempel fönsterputsning och inflyttningshjälp, kan mot en mindre summa pengar beställas genom BoButiken. Förmånspaket Förmånspaketet innehåller ett antal förmedlade tjänster och produkter till rabatterade priser. Mandamus har prioriterat följande områden: energi, försäkring, kommunikation, hem, ekonomi, bil och trygghet. Allianspartners Eftersom Mandamus huvudsyssla är att förvalta fastigheter var det nödvändigt att finna lämpliga samarbetspartners från olika branscher för att starta konceptet Laddat Boende. För att bli en samarbetspartner i Laddat Boende har följande kriterier fastställts: Företaget måste vara rikstäckande, ha en stabil ekonomi, vara resursstarkt, ha ett gott rykte samt kunna hjälpa Mandamus att utveckla tjänster inom respektive område. Idag samarbetar Mandamus med Birka Energi, Holmia/ Trygg Hansa, Telia, Electrolux Home, SEB, Preem Budget och Falck Security. Servicemätning För att ständigt förbättra verksamheten och framförallt tillvarata synpunkter från hyresgästerna genomförs varje år en omfattande servicemätning bland samtliga hyresgäster. Här får hyresgästerna svara på frågor om hur de tycker att fastigheterna sköts, hur servicen och närmiljön fungerar samt vilka tjänster som efterfrågas i framtiden, exempelvis om intresse finns av en bredbandsuppkoppling. Resultaten från servicemätningen ger ett bra underlag för förvaltare, fastighetsskötare och uthyrare i planering och utveckling av fastighetsförvaltningen. Viktigt är att hyresgästerna känner att serviceenkäten ligger till grund för de beslut och förbättringar som görs. Mervärde i Laddat Boende Kundvärde L Ä G E N H E T Mandamus Nöjd Kund Index 100 % 80 88,3 88,3 89,5 89,8 91,6 91,1 60 40 Mandamus Branschen Mandamus Tillval Mandamus Tjänster Energi Försäkring Kommunikation Hemmet Ekonomi Bilen Trygghet Mandamus kompletterar boendet med olika mervärden som till exempel förmånliga erbjudanden på försäkringar och energi. 20 0 1998 1999 2000 I samband med Mandamus årliga servicemätning ställs en sammanfattande fråga om hur nöjda hyresgästerna är med sitt boende hos Mandamus. Sedan 1998 har Mandamus stadigt förbättrat sitt NKI och har vid mätningen år 2000 passerat branschsnittet.
LADDAT BOENDE 15 Per Bengtsson, forskarassistent, gift och har två barn. Här med dottern Emma, har bott i Klostergården sedan 1983. Idag hålls saker efter och det arbetas i förebyggande syfte Är det någon skillnad mellan Mandamus och tidigare ägare? Oj oj oj, nu har vi en fastighetsskötsel och förvaltning, det hade vi inte tidigare. Då var det bara ekonomiska klipp det rörde sig om. Det var mycket bristfälligt underhåll, bara det nödvändigaste gjordes. Vaktmästaren var mest sjukskriven och visste inte ens var strömbrytarna till gårdsbelysningen satt. Idag hålls saker efter och det arbetas i förebyggande syfte. Har du utnyttjat Laddat Boende? Ja, jag har bredband och det är ett klart lyft. Vad är bra med att bo i hyresrätt? Man slipper skuldsätta sig, vi har ett sommarhus där vi har tagit lån så hyresrätt passar oss bra. Jag hoppas att det är något som kommer att få finnas kvar. Vad är viktigt för ditt boende i framtiden? Jag hoppas att de slutar med vattenbesparingar, det är nåt som jag har haft problem med.
16 LADDAT BOENDE Tekniken och framtidens boende Mandamus strävar hela tiden efter att skapa ett boende som är attraktivt och som ligger i linje med vad hyresgästerna efterfrågar idag och i framtiden. För att på ett så kostnadseffektivt sätt som möjligt få svar på vad som efterfrågas av hyresgästerna genomförs olika pilottester tillsammans med Mandamus samarbetspartners. Det kan exempelvis vara energiprojekt tillsammans med Birka eller bredbandstester med Telia. Tillsammans med Telia erbjuder Mandamus sina hyresgäster bredband via ADSL-tekniken, som innebär att befintlig telefontråd används för bredbandskommunikation. Denna teknik är en kostnadseffektiv lösning eftersom befintligt nät i fastigheten utnyttjas och man på så sätt slipper investera i ny kabeldragning. Under år 2000 har Lund, Malmö, Halmstad, Ljungby, Borås, Partille och Trollhättan fått möjlighet till bredbandsuppkoppling. Under våren kommer de flesta av Mandamus hyresgäster att ha tillgång till bredband. Förutom bredband erbjuds Mandamus hyresgäster i samarbete med Telia ett bra PC-paket och undervisning av PC Coacher i Mandamus PC-stugor. Efter bara sex månader är anslutningsfrekvensen avseende bredband 14 procent. Den kommer troligen att öka markant i takt med ökade marknadsinsatser inom respektive bostadsområde. Mandamus@home Under år 2000 har Mandamus tillsammans med Telia testkört ett nytt spännande extranät avsett för Mandamus lägenhetshyresgäster. Mandamus@home är en Internetbaserad portal som kommer att erbjudas gratis till alla Mandamus hyresgäster under år 2001. Här kan Mandamus hyresgäster boka olika tjänster, delta i debatter och göra felanmälningar. Även nyttigheter som Gästboken, Bo-Klubbstidningen och Laddat Boende finns tillgängligt här. Mandamus webbvision Mandamus webbvision präglas av tanken att de flesta av Mandamus hyresgäster på sikt ska ha tillgång till PC och Internet. Detta ska leda till en snabbare, kostnadseffektivare och mer miljövänlig kontakt med Mandamus och Mandamus olika intressenter. Kommentarer till Laddat Boende som koncept: Christina Carlmark, marknadsdirektör, Telia e-bolaget. På Telia ser vi flera fördelar med Mandamus koncept Laddat Boende: För det första innebär Laddat Boende att boendenyttan ökar, och att många av de boende väljer att bli bredbandskunder hos oss. Tack vare de aktiviteter man bedriver har Mandamus en högre andel bredbandskunder än andra fastighetsägare med ramavtal hos Telia. För det andra öppnar det möjligheter för Telia att testa framtida tjänster inom ramen för Laddat Boende. Hela Laddat Boende konceptet bygger på att Mandamus knyter till sig flera aktörer i ett långsiktigt samarbete inte bara som leverantörer. Detta angreppssätt passar oss eftersom vår ambition är att göra de boendes vardag både enklare och roligare genom det bredbandsutbud som utvecklas. Matti Jokela, egen företagare, hyresgäst hos Mandamus i Klostergården. Jag utnyttjar Laddat Boende i form av bredband, som dessutom fungerar bra. Jag är egen företagare och har mitt kontor här hemma. Datorn är mitt främsta arbetsredskap, därför är det viktigt för mig med en snabb och pålitlig uppkoppling. Jag har också planer på att ytterligare utnyttja Laddat Boende genom att hyra en tvättmaskin av Mandamus. Ola Svensson, fastighetsskötare i Klostergården. I min dagliga kontakt med hyresgästerna märker jag att många är positiva till Laddat Boende. Fördelen, och det som är så bra med Laddat Boende är att folk får vad de vill ha i sin lägenhet, det kompletterar och underlättar deras boende. Känner en hyresgäst att han eller hon behöver till exempel en tvättmaskin eller en diskmaskin så vet jag att vi på Mandamus kan ordna det, och det känns väldigt bra.
AKTIEINFORMATION 17 Robert Andersson, student och sambo. Är nyinflyttad i Klostergården. Det är alla smågrejer som egentligen gör ganska mycket Hur fick du hjälp att skaffa den här lägenheten? Jag har varit jättemycket i kontakt med Mandamus och fått bra hjälp i BoButiken. Är det någon skillnad mellan Mandamus och andra hyresvärdar du har haft? Jag har nog haft tur med tidigare hyresvärdar, men en sak som jag inte har varit med om är informationsbladen som Mandamus skickar ut. Det är alla smågrejer som egentligen gör ganska mycket. Har du utnyttjat Laddat Boende? Nej, inte ännu, men jag har funderat på bredband. Vad är bra med att bo i hyresrätt? Jag har väl inte riktigt stadgat mig, och jag vet inte hur länge jag bor på ett ställe, då är det bra med hyresrätt. Vad är viktigt för ditt boende i framtiden? Det är viktigt med respons från hyresvärden och att man kan föra en dialog.
18 EN DAG HOS MANDAMUS Ola Svensson (till höger), husvärd på Klostergården och Matti Jokela under en lägenhetsbesiktning. Man måste vara en människokännare Jag har själv bott i Klostergården innan Mandamus tog över förvaltningen och jag kan säga att det är stor skillnad på servicen nu och då. På den tiden var servicegraden låg. När jag började här, precis när Mandamus tog över, hade jag en målsättning att försöka göra Klostergården till ett område med bra rykte. Det tycker jag vi har lyckats med. Det bästa med att bo i Klostergården är närheten till centrum och att det är ett trevligt område. Det bästa med att jobba här är framförallt att träffa människor och att det är ett fritt arbete. Jag tror att man måste kunna ta människor på rätt sätt, ja man måste vara en människokännare helt enkelt. Det har hänt många roliga saker under min tid här. Något som slår mig direkt är då jag fick tvätta åt en äldre hyresgäst som inte själv klarar av det, det händer ju inte varje dag. Men gladast har jag nog blivit över en insändare i Sydsvenskan där en hyresgäst talade om hur stor skillnad det har blivit i Klostergården sedan Mandamus tog över. Då blir man stolt och känner att man har gjort ett bra jobb. I framtiden är det viktigaste för mig att Klostergården kan bevara det goda ryktet, vilket såklart också innefattar att hyresgästerna trivs och att vi kan fortsätta bry oss om dem. Hyresgästen Är Hedersgästen är vårt motto, och det tänker vi leva efter. Ola Svensson, husvärd.