SKAGEN m 2 En andel i den globala fastighetsmarknaden
Förvaltarna av SKAGEN m 2 Peter Almström Michael Gobitschek Harald Haukås
Vad är SKAGEN m 2? En global aktiefond med syfte att skapa god långsiktig fastighetsavkastning genom att äga börsnoterade fastighetsaktier Använder sig av SKAGENs unika värdebaserade investeringsfilosofi Fondens målsättning är att skapa en riskjusterad avkastning mellan aktiefond och obligationsfond
106 SKAGEN m2 utfall hittills 105 SKAGEN m2 (NOK) Jämförelseindex (NOK) 104 103 102 101 100 99 98 * MSCI ACWI IMI Real Estate Net return, Bloomberg ticker M1WD0REI
SKAGEN m 2, allocation of capital per 31 December 2012 Opportunistiska 28% 15 bolag Värdeskapande 32% 13 bolag Förvaltande bolag 34% 12 bolag + Cash 6%
Geographical distribution SKAGEN m² vs. benchmark 50,0% 45,0% MSCI ACWI IMI RE* SKAGEN m2 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% * MSCI ACWI IMI Real Estate Net total return index
Fokus: fastighetsbolag i storstäder över hela världen
SKAGEN m2 portföljexempel: Industrifastigheter Varför intressant? 1. Hög direktavkastning 2. Långa hyresavtal 3. Tekniskt enkla hus att förvalta 4. Mycket stora skalfördelar Dessutom starkt växande efterfrågan på modern logistik i hela världen, inte minst i tillväxtmarknader!
Industrifastigheter i SKAGEN m2 1. Global logistic properties (3,0%) - Kina, Japan, Brasilien 2. Mapletree logistics (3,4%) - Singapore, Japan, Kina 3. Hemaraj (1,6%) - Thailand 4. Ticon Industrial (1,6%) - Thailand 5. Ticon Property Fund (2,0%) - Thailand 6. Bekasi Fajar (2,0%) - Indonesien 7. Surya Semesta (1,6%) - Indonesien 8. BR Properties (1,3%*) - Brasilien 9. SAGAX (0,9%) Sverige, Finland Totalt ca 17% av fondens allokering * SKAGEN m2 har 4% i BR Properties, 1,3% är en uppskattning av industridelen av bolagets portföljvärde
Exempel på innehav: SAGAX Inriktning mot lättare industri- och lagerfastigheter, främst Stockholm & Helsingfors Tillgångsvärde 10,4 mdr*, med börsvärde stamaktier ca 2,6 mdr och preferensaktier ca 1,5 mdr Fastighetsbelåning ca 70% Enkel, men mycket effektiv affärsmodell Värderas på börsen med hög premie mot rapporterat substansvärde, men ger 15-20% avkastning på eget kapital * Implicit värdering via börskurs, s.k. enterprise value
Affärsmodellen driver lönsamheten, inte marknaden Direktavkastning och låneränta
KINA Bostadsmarknaden bra fundamenta till långsiktiga fastighetsinvesteringar?
SKAGEN m 2 :s Kina exponering Köpcenter/kontor Industrifastigheter Bostadsutvecklare
Kina stort land, många delmarknader, många städer Källa: Jones Lang Lasalle 2012, China50 - Fifty Real Estate Markets that Matter
Kina Den kommersiella bostadsmarknadens uppkomst Världens största och mest framgångsriska privatiseringsprocess (och mest okända?)!
Kina Försäljning och produktion av nya bostäder
Kina Kapitalistisk planekonomi - gasa/ bromsa Historisk aktiekursvärdering för Kinesiska fastighets sektorn (fw P/E)
Kina Värdering (P/B & P/E) P/E 2013e för olika sektorer i Kina
Kina Efterfrågan på bostäder drivs idag av slutanvändare
Kina Lönetillväxten större än prisutveckling på bostäder 13%* 5%** * Genomsnittlig årlig ökning av försäljningspriset/ m2 ** Genomsnittlig ökning per capita av nominell disponibel inkomst
Kina Cash is still king!
Kina Urbanisering 1990 2010
Case I Evergrande (3333 HK)
Case II KWG Property (1813 HK)
Case III Franshion Property (817 HK)
Slutsats!
Utblick 2013 Mogna marknader: 1. svag underliggande tillväxt i hyresmarknader 2. många jagar säker avkastning Risk för prisbubblor på kvalitetsaktier & value traps i B-fastigheter Viss potential för fallande avkastningskrav i Europa, dvs. stöd för aktievärdering Vi tycker de flesta fastighetsaktier är dyra i USA & Japan Utvecklingsmarknader Fortsatt efterfrågetillväxt (demografi, urbanisering & ökade inkomster) Risk för prisbubblor i direktmarknad (flaskhalsar i produktion och överskott av kapital) Goda förutsättningar för värdestegring och värdeskapande i flertalet tillväxtmarknader Mindre risk för value traps, då underliggande tillväxt driver gör att kassaflöden växer och reparerar eventuella kortsiktiga brister
Fem goda skäl till att investera i SKAGEN m 2 1. Fastigheter är lokalt värderade och ger möjlighet att sprida risker geografiskt 2. Fastigheter är en begränsad resurs 3. Fonden kurssätts varje dag och är likvid 4. Fonden använder SKAGENs investeringsfilosofi och erfarenhet av att hitta undervärderade, underanalyserade och impopulära bolag över hela världen 5. Fastighetsmarknaden utvecklas annorlunda på lång sikt än aktier och obligationer