1 PRESSMEDDELANDE den 2 maj 2001 REALIA KVARTALSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS 2001 Resultatet efter skatt och före ränta på konvertibla vinstandelsbevis uppgick till 8,6 Mkr (8,6) Hyresintäkterna ökade med 3 procent till 183,0 Mkr (177,0) Koncentrationen av fastighetsbeståndet fortlöpte genom att samtliga fastigheter i Strängnäs och Nynäshamn avyttrades Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 15,0 Mkr (17,8) Händelser efter periodens utgång Den 2 april avyttrades fastigheten Arbetaren 15 på Kungsholmen i Stockholm till en bostadsrättsförening för 72 Mkr. Försäljningen innebar en realisationsvinst på 11 Mkr. Samtidigt förvärvade Realia fem bostadsrätter för 8,6 Mkr av bostadsrättsföreningen. Dessa har Realia för avsikt att avyttra. Fastighetens totala yta uppgår till 4 074 kvm varav de förvärvade bostadsrätterna utgör 563 kvm. Den 6 april tecknades avtal om försäljning av Realias enda fastighet i Flen. Fastigheten omfattar 7 442 kvm bostäder. Försäljningspriset uppgick till 22 Mkr vilket ger en realisationsvinst om 0,5 Mkr och tillträde sker vid halvårsskiftet. I början av april utbetalades 35,7 Mkr i aktieutdelning avseende år 2000 och ränta på de konvertibla vinstandelsbevisen med 12,0 kr. Marknad Fastighetsmarknaden i de regioner där Realia är verksamt utvecklades positivt under perioden. Efterfrågan på lokaler och bostäder i Storstockholm och Öresund är fortsatt hög. I den under hösten 2000 förvärvade fastigheten i Tumba har kontrakt på cirka 2 000 kvm tecknats med Kunskapsskolan, för vilka en hyresgästanpassning pågår. Hyreskontraktet gäller från och med 1 april 2001. I Norrköping är intresset stort för kommersiella lokaler. Realias centralt belägna bostadsfastigheter i universitetsstaden Karlstad uppvisar full uthyrningsgrad. I Gävle ökar efterfrågan på bostäder vilket sedan årsskiftet inneburit en minskning av vakansgraden med 3 procentenheter till 8,4 procent. Nybyggnationen av ett kontorshus i Lund är i sitt slutskede. Den uthyrningsbara ytan om cirka 4 750 kvm är fullt kontrakterad och inflyttning är beräknad att ske i maj 2001. Vidare pågår detaljplaneringen för de kommande två etapperna om 45 000 kvm kontor respektive 30 000 kvm bostäder. Samtliga fastigheter i Strängnäs och Nynäshamn avyttrades i linje med Realias strategi att koncentrera beståndet. Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 3 procent från 177,0 Mkr till 183,0 Mkr. Ökningen förklaras av större hyresintäkter för jämförbart bestånd, 3,5 Mkr, och att förändringar i beståndet, netto av förvärv och avyttringar, ökade hyresintäkterna med 2,5 Mkr. Hyresvärdet för bostäder har ökat med 4,7 procent i Stockholm och med 2,1 procent i Karlstad jämfört med första kvartalet föregående år. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 2,5 procent i Stockholm. I övrigt var förändringarna av hyresvärdet små. Totalt har vakansgraden endast förändrats marginellt och uppgår till 9,3 procent (9,1). En mindre förbättring har skett på bostadssidan i den norra regionen och för lokalerna i Lund. I den norra regionen och i Stockholm har lokalvakanserna varit något högre än föregående år.
2 De sex största hyresgästernas andel av det totala hyresvärdet Alfa Laval 6,1% Stadsdelsförvaltningen Rosengård 2,8% Regionfastigheter (Skåne läns landsting) 2,8% ICA/ICA Fastigheter 1,5% Sundsvalls kommun 1,0% Norrköpings kommun 1,0% Summa 15,2% 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Mkr 2001 Realias kontraktstruktur avseende lokaler, återstående löptid (garanterade hyresintäkter framöver) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Uthyrningsbar yta fördelad per lokaltyp Övrigt 6% Industri/Lager 11% Butiker 9% Bostäder 49% Uthyrningsbar yta fördelad per region Utland 0,3% Norr 26,6% Storstockholm 32,9% Väst 9,9% Kontor 25% Öst 16,5% Öresund 13,8% Driftöverskott De direkta fastighetskostnaderna ökade med 11,2 Mkr till 107,5 Mkr (96,3). För jämförbart fastighetsbestånd var ökningen 10,1 Mkr och förklaras till hälften av högre uppvärmningskostnader och till hälften av ökade kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar. För jämförbart fastighetsbestånd sjönk driftöverskottet med 6,6 Mkr. Försäljningen av fastigheter förbättrade driftöverskottet med 1,4 Mkr jämfört med samma period föregående år, vilket medförde att driftöverskottet totalt sett minskade med 5,2 Mkr till 75,5 Mkr (80,7). Resultatanalys, kvartal 1 Vakanser motsvarar bedömd marknadshyra. Förändrat bestånd avser både sålda och förvärvade fastigheter. Övriga förändringar avser jämförbart bestånd. Rörelseresultat 2001-01-01- Förändrat Övriga 2000-01-01- Mkr 2001-03-31 bestånd förändringar 2000-03-31 Hyresvärde 194,4-0,9 4,4 190,9 Vakanser -18,1-0,2-0,6-17,3 Hyresintäkter 183,0 2,5 3,5 177,0 Direkta fastighetskostnader -107,5-1,1-10,1-96,3 Driftöverskott 75,5 1,4-6,6 80,7 Rörelseresultatet ökade till 66,2 Mkr (64,9). Rörelseresultatet påverkades positivt av realisationsvinster vid fastighetsförsäljningar på 10,0 Mkr (4,1). I Tumba bedrivs, i anslutning till förvaltningen av den egna fastigheten, försäljning av fastighetstjänster, vilka redovisas som övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader.
3 Resultat efter skatt Resultatet efter skatt och före ränta på konvertibla vinstandelsbevis uppgick till 8,6 Mkr (8,6). Den nedtrappning som sker av räntebidragen innebar att de minskade till 1,0 Mkr (2,7). Räntekostnaderna minskade till 56,0 Mkr (57,0). Minskningen förklaras av en minskad genomsnittlig låneskuld och att den genomsnittliga räntan varit marginellt lägre än under samma period föregående år. Skatt Realia följer från och med 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatter och alla jämförelsetal har räknats om i enlighet med rekommendationen. Skatten på periodens resultat uppgick till 3,4 Mkr (3,1) vilket i sin helhet bestod av en förändring av uppskjuten skatt. Fastigheternas bokförda värde beräknades vid periodens utgång överstiga det skattemässiga värdet med 240 Mkr (259). Underskottsavdragen beräknades vid periodens utgång uppgå till 71 Mkr (55). Skattesatsen för bolaget uppgår till 28 procent i Sverige och 35 procent i Holland. Resultat per region Hyresvärde, vakansgrad, driftöverskott, bokfört värde och direktavkastning för de olika regionerna framgår av tabellen nedan. I den norra regionen genomförs riktade insatser exempelvis genom extrainsatt personal för att minska framför allt bostadsvakanserna. I region Öresund anpassas fortlöpande lokaler för nya hyresgäster. Vakanserna i Stockholm är till största delen hänförliga till lokaler i de södra förorterna. Resultat per region, rullande tolv månader Hyresvärde, Vakans- Driftöver- Bokfört Direkt- Mkr grad skott, Mkr värde, Mkr avkastning Storstockholm 249,5 6,9% 110,9 1 525,2 7,7% Öst 134,4 12,2% 62,7 720,1 8,1% Öresund 105,4 6,1% 61,2 719,2 8,6% Väst 86,5 4,4% 52,7 636,5 8,2% Norr 194,0 15,1% 79,5 1 263,2 6,3% Utland 3,8 0,0% 2,9 28,2 10,3% Summa 773,6 9,4% 369,9 4 892,4 7,6% Säsongsvariationer Värme- och underhållskostnader är de poster i driftöverskottet som normalt varierar mest under året. Värmekostnaderna är säsongsbundna och cirka 40 procent av årets värmekostnader belastar det första kvartalet under ett normalår. Värmekostnaderna svarar för drygt en femtedel av de direkta fastighetskostnaderna. Kostnaderna för underhåll och hyresgästanpassningar varierar beroende på när under året som större åtgärder genomförs, vilket kan skifta från år till år. Försäljningar Tre fastigheter avyttrades under perioden, varigenom två orter, Strängnäs och Nynäshamn, lämnades. I Strängnäs avyttrades fastigheterna Bokbindaren 12 och Storken 1. Fastigheterna, som innehåller 12 000 kvm bostäder, såldes för 53 Mkr och realisationsvinsten uppgick till 8,9 Mkr. I Nynäshamn avyttrades Plåtslagaren 7, en fastighet om 3 750 kvm med både bostäder och butiker. Försäljningspriset var 28 Mkr och realisationsvinsten 1,1 Mkr. Investeringar Investeringarna i fastigheter uppgick till 34,9 Mkr (75,4). Periodens investeringar var koncentrerade till Lund där den pågående nybyggnaden av ett kontorshus om 4 750 kvm är i sitt slutskede. Flera hyresgästanpassningar påbörjades i samband med uthyrningar och omförhandlingar i Lund, Landskrona, Karlstad och Storstockholm.
4 Investeringar Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2001-03-31 Helår Förvärv av fastigheter - 46,4 260,6 307,0 Ny- och till- och ombyggnationer 34,9 29,0 76,6 70,7 Övriga investeringar 0,2 0,1 0,9 0,8 Totala investeringar 35,1 75,5 338,1 378,5 Finansiering och likviditet Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 97 Mkr (97) inklusive outnyttjad checkkredit om 50 Mkr (50) och spärrade medel om 22,5 Mkr (18,5). Likviden från periodens fastighetsförsäljningar har använts till att minska de räntebärande skulderna med 81 Mkr utöver periodens avtalade amorteringar om 21 Mkr. Vid periodens utgång uppgick de räntebärande skulderna till 3 706 Mkr (3 841) exklusive konvertibla vinstandelsbevis. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 3 808 Mkr exklusive konvertibla vinstandelsbevis. Investeringar enligt tabellen ovan samt fyllnadsbetalning av skatt har belastat likviditeten med 35 Mkr respektive 20 Mkr under perioden. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid för de räntebärande skulderna uppgick till 2,1 år (3,5) och den genomsnittliga låneräntan till 5,8 procent (5,8). Vid årsskiftet uppgick motsvarande siffror till 2,2 år respektive 5,7 procent. I Realias finanspolicy finns en normportfölj för att minimera ränterisken. Avvikelser från normportföljen tillåts med +/- 10 procent. Lånestruktur den 31 mars 2001 Räntebindning År Belopp inkl Norm- Ack Genomsnittlig räntecap portfölj i % Utfall % utfall % ränta % 2001 1 110 1 112 30 30 30 5,4 2002 826 556 15 22 52 6,4 2003 739 556 15 20 72 5,4 2004 313 371 10 8 81 6 2005 156 371 10 4 85 7,1 2007--10 562 741 20 15 100 5,9 1 200 1 000 800 600 400 200 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 3 706 3 706 100 100 5,8 Bindningstid i genomsnitt 2,1 år Räntecapen omfattar 625 Mkr fördelade på år 2001 2003 med 200, 200, 225 Mkr resp år - 2001 2002 2003 2004 2005 2007-- 10 Räntebindning Normportfölj 0,0 Genomsnittlig ränta % Moderbolaget Moderbolagets hyresintäkter uppgick till 89,6 Mkr (81,5) och resultatet före skatt uppgick till 7,8 Mkr (-4,8). Fastigheter har avyttrats för 81,0 Mkr (0,0) med realisationsvinster på 10,0 Mkr (0,0). Investeringar i fastigheter har skett med 9,6 Mkr (60,7) varav 0,0 Mkr (46,4) avsåg förvärv av nya fastigheter och återstoden investeringar i befintligt bestånd. Moderbolagets likvida medel uppgick till 94,7 Mkr (96,2) inklusive checkkredit om 50,0 Mkr (50,0), och spärrade medel om 22,4 Mkr (18,5).
5 Resultaträkning Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2001-03-31 Helår Hyresintäkter 183,0 177,0 715,4 709,4 Direkta fastighetskostnader Driftkostnader -78,0-71,7-237,1-230,8 Underhåll och hyresgästanpassning -20,8-15,4-73,3-67,9 Fastighetsskatt -7,2-7,7-29,1-29,6 Tomträttsavgälder/arrenden -1,5-1,5-6,0-6,0 Driftöverskott 75,5 80,7 369,9 375,1 Avskrivningar -12,6-12,5-50,4-50,4 Bruttoresultat 62,9 68,2 319,5 324,7 Centrala administrationskostnader -7,5-7,4-27,2-27,1 Försäljning av fastigheter 10,0 4,1 123,8 117,9 Nedskrivningar - - -59,0-59,0 Övriga rörelseintäkter 1,5-3,3 1,8 Övriga rörelsekostnader -0,7 - -0,7 - Rörelseresultat 66,2 64,9 359,7 358,3 Resultat från andelar i intresseföretag 0,1 0,8 2,1 2,8 Resultat från övriga värdepapper - - 15,2 15,2 Ränteintäkter 0,7 0,3 3,4 3,0 Räntebidrag 1,0 2,7 6,4 8,1 Räntekostnader och liknande resultatposter -56,0-57,0-231,2-232,2 Resultat efter finansiella poster 12,0 11,7 155,6 155,2 Skatt -3,4-3,1-43,2-42,9 Periodens vinst före ränta på konvertibla vinstandelsbevis 8,6 8,6 112,4 112,3 Ränta på konvertibla vinstandelsbevis -3,0-2,3-10,7-10,0 Periodens vinst 5,6 6,3 101,7 102,3 Data per aktie 2001-03-31 2000-03-31 2001-03-31 Helår Resultat efter skatt, kr 0,81 0,85 10,82 10,94 Kassaflöde, kr 1,42 1,77 13,18 13,59 Utdelning, kr - - - 4,50 Eget kapital, kr 112,93 105,00 112,93 112,37 Fastigheternas bokförda värde, kr 470,45 495,88 470,45 476,15 Börskurs, kr 82,00 74,00 82,00 88,00 Direktavkastning, % - - - 5,1% P/E-tal, ggr - - 7,6 8,0 P/CE-tal, ggr - - 6,2 6,5 Konvertibla vinstandelsbevis har inräknats i eget kapital. Antalet aktier har beräknats som om konvertering har skett till B-aktier. Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast 2003-12-31. Antal aktier 2001-03-31 2000-03-31 2001-03-31 Helår Vid periodens slut Aktier 7 930 525 7 409 289 7 930 525 7 930 525 Konvertibla vinstandelsbevis vid konvertering till B-aktier 2 667 696 2 667 697 2 667 696 2 667 696 10 598 221 10 076 986 10 598 221 10 598 221 I genomsnitt under perioden Aktier 7 930 525 7 409 289 7 710 607 7 602 382 Konvertibla vinstandelsbevis vid konvertering till B-aktier 2 667 696 2 667 697 2 667 696 2 667 696 10 598 221 10 076 986 10 378 303 10 270 078
6 Balansräkning Tillgångar, Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 892,4 4 959,9 4 965,9 Inventarier 3,7 4,8 3,9 Pågående nyanläggningar 93,5 37,0 80,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 12,2 11,5 12,1 Uppskjutna skattefordringar 72,0 114,6 71,7 Andra långfristiga fordringar 3,9-3,7 Summa anläggningstillgångar 5 077,7 5 127,8 5 137,8 Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar 77,5 105,1 58,1 Kassa och bank 46,6 46,8 99,8 Summa omsättningstillgångar 124,1 151,9 157,9 Summa tillgångar 5 201,8 5 279,7 5 295,7 Eget kapital och skulder, Mkr Eget kapital 966,3 827,5 960,4 Konvertibla vinstandelsbevis 230,6 230,6 230,6 Uppskjutna skatteskulder 100,8 103,1 97,2 Övriga avsättningar 3,7 0,1 3,7 Räntebärande skulder 3 706,6 3 841,0 3 807,7 Ej räntebärande skulder 193,8 277,4 196,1 Summa eget kapital och skulder 5 201,8 5 279,7 5 295,7 Eget kapital Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2001-03-31 Helår Ingående eget kapital enligt tidigare redovisningsprinciper 964,5 813,2 795,7 813,2 Effekt av förändrad redovisningsprincip avseende inkomstskatt -4,1 34,3 31,8 34,3 Ingående eget kapital enligt nuvarande redovisningsprinciper 960,4 847,5 827,5 847,5 Utdelning - -25,9 - -25,9 Nyemission - - 35,9 35,9 Omräkningsdifferens 0,3-0,4 1,2 0,6 Periodens resultat 5,6 6,3 101,7 102,3 Utgående eget kapital enligt nuvarande redovisningsprinciper 966,3 827,5 966,3 960,4 Redovisningsprinciper Bolaget har använt samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för att Redovisningsrådets rekommendation avseende inkomstskatter har börjat tillämpas 2001. Den nya redovisningsprincipen innebär att uppskjuten skatt redovisas på skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden för såväl tillgångar som skulder. Den skattesats som används är den gällande skattesatsen för aktiebolag, f n 28 procent. För verksamheten i Holland används en skattesats på 35 procent. Vid rena substansförvärv kan uppskjuten skatt värderas till belopp som avviker från 28 procent på skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden. Alla jämförelsesiffror har räknats om i enlighet med den nya redovisningsprincipen. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer.
7 Kassaflödesanalys Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2001-03-31 Helår Resultat efter finansiella poster 12,0 11,7 155,6 155,2 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet mm 3,0 6,1-18,8-15,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 15,0 17,8 136,8 139,6 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -8,2-67,8 18,1-41,5 Kassaflöde före investeringar 6,8-50,0 154,9 98,1 Investeringar -35,1-75,5-338,1-378,5 Försäljningar 79,6 1,6 420,5 342,5 Kassaflöde efter investeringar 51,3-123,9 237,3 62,1 Utbetald utdelning och ränta på konv vinstandelsbevis - - -35,2-35,2 Upptagna lån, amorteringar mm -104,5 96,5-202,3-1,3 Periodens kassaflöde -53,2-27,4-0,2 25,6 Likvida medel vid periodens början 99,8 74,2 46,8 74,2 Likvida medel vid periodens slut 46,6 46,8 46,6 99,8 Nyckeltal Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2001-03-31 Helår Fastighetsrelaterade Överskottsgrad, % 41,3 45,6 51,7 52,9 Direktavkastning, % 1,5 1,6 7,6 7,8 Finansiella Räntetäckningsgrad, ggr 1,2 1,2 1,7 1,7 Avkastning på totalt kapital, % 1,3 1,3 7,3 7,2 Avkastning på eget kapital, % 0,7 0,8 10,0 9,9 Soliditet, % 23,0 20,0 23,0 22,5 Skuldsättningsgrad, ggr 3,1 3,6 3,1 3,2 Belåningsgrad, % 74,3 76,9 74,3 75,5 Konvertibla vinstandelsbevis har inräknats i eget kapital. Antalet aktier har beräknats som om konvertering har skett till B-aktier. Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast 2003-12-31. Fastighetsbestånd Region Hyresvärde årsbasis, Mkr Kr per kvm Uthyrningsbar yta, kvm Varav bostäder, kvm Varav lokaler, kvm Antal fastigheter Antal bostäder Bokfört värde, Mkr Storstockholm 270,9 763 355 139 191 798 163 341 36 3 172 1 525 Öresund 114,0 765 148 941 38 769 110 172 22 593 720 Öst 128,6 722 178 111 110 075 68 036 49 1 738 719 Väst 86,0 801 107 349 50 202 57 147 43 857 637 Norr 196,3 684 286 884 142 281 144 603 190 2 612 1 263 Utland 4,1 1 432 2 863 0 2 863 1 0 28 Totalt 799,9 741 1 079 287 533 125 546 162 341 8 972 4 892
8 Aktiens utveckling I diagrammen nedan visas utvecklingen av Realia-aktiens börskurs under föregående år samt det första kvartalet i år, jämfört med Affärsvärldens general- och fastighetsindex. Dessutom visas utvecklingen av Realia-aktiens totalavkastning, Realias börskurs med återinvesterad utdelning, jämfört med Findatas avkastningsindex. 100 Kursutveckling 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 Realia B Afv Generalindex Afv Fastigheter jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec jan feb mar 2000 2001 Omsatt antal aktier i 1000-tal per vecka Delphi Economic 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Realia B Findatas Avkastningsindex 360 320 280 240 200 160 120 80 40 0 1996 1997 1998 1999 2000 Återköp av aktier Inga återköp av aktier har förekommit i Realia. Ägarstruktur Realia är noterat på Stockholmsbörsens O-lista sedan 1989 och har två aktieslag. Handel sker under beteckning REAL A och REAL B. Per den 31 mars 2001 uppgick antalet aktieägare till 4 541, varav 1,2 procent var utländska ägare. Realia äger via dotterbolag 5 991 egna aktier. Det totala antalet aktier i Realia uppgår till 7 930 525. Ägarstruktur den 30 mars 2001 enligt uppgifter från VPC Totalt 7 930 525 396 182 7 534 343 100,0 +/-0,0 100,0 100,0 ) Konvertering antas ske till B-aktier Konvertibla vinstandelsbevis Varav Varav Aktie- Ändr % jmfr röst- röstandel Ägare Antal aktier A-aktier B-aktier andel % 31-dec-00 andel % efter konv* % Columna Fastigheter AB 2 042 666 378 962 1 663 704 25,8 +/-0,0 47,4 57,3 Thomas Hopkins m familj och bolag 1 786 150 1 786 150 22,5 7,2 15,5 12,6 Weland Värdepapper AB 1 518 738 1 649 1 517 089 19,1 149,1 13,3 10,8 Leif A R Eriksson och bolag 192 492 192 492 2,4 +/-0,0 1,7 1,4 Wasa Fastighetsfond 143 950 143 950 1,8-2,2 1,3 1 Barclays Capital Securities Ltd 100 000 100 000 1,3 1,3 0,9 0,7 Bygg-Vesta Fastigheter AB 93 000 93 000 1,2 +/-0,0 0,8 0,7 Euroclear Bank S.A/N.V 90 000 90 000 1,1 1,1 0,8 0,6 SEB Global Securities Lending 75 000 75 000 0,9 0,9 0,7 0,5 LGT Bank in Liechtenstein AG 54 800 54 800 0,7 +/-0,0 0,5 0,4 Eskil Johannesson 51 600 51 600 0,7 +/-0,0 0,4 0,4 Övriga 1 782 129 15 571 1 766 558 22,5-4,5 16,7 13,6 Innehavare Nominellt belopp Bokfört värde Columna Fastigheter 290,8 Mkr 230,6 Mkr Efter nyemission den 11 maj 1999 och efter omvänd split 10:1 den 17 maj 2000 kan konvertering ske till B-aktier till kursen 109 kronor eller till A-aktier till kursen 131 kronor. Vid full konvertering till B-aktier respektive A-aktier ökar antalet B-aktier med 2 667 696 eller A-aktier med 2 219 686. Konvertering till A-aktier får endast ske i sådan omfattning att antalet A-aktier i bolaget efter konvertering ej överstiger tio procent av det totala antalet aktier i
9 bolaget. De konvertibla vinstandelsbevisen löper t o m den 31 december 2003 och räntan motsvarar den årliga utdelningen för Realias aktie t o m den 31 december 2003 som om konvertering skett till B-aktier. Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast den 31 december 2003. Ingen konvertering har gjorts under perioden. Stockholm den 2 maj 2001 Sven-Ane Friberg Verkställande direktör Kvartalsrapporten har inte granskats av bolagets revisorer. För ytterligare information kontakta: Sven-Ane Friberg, VD, 08-441 12 01 eller Erik Turai, ekonomichef, 08-441 12 05 Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt enligt resultaträkningen i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader minus räntebidrag i procent av genomsnittlig balansomslutning. Belåningsgrad Summa fastighetslån enligt balansräkningen i procent av fastigheternas bokförda värde. Börskurs Börskurs per balansdag för B-aktien. Central administration Kostnader för börsnotering, bolagsstämma, revision, styrelse, VD samt centrala marknads-, finans- och ekonomifunktioner inklusive ITkostnader. Direktavkastning Justerat driftöverskott dividerat med justerat bokfört värde på fastigheter. Driftöverskott Hyresintäkter reducerat med drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsrelaterad administration (exklusive centrala administrationskostnader). Eget kapital per aktie Eget kapital dividerat med antal aktier på balansdagen. Hyresintäkter Hyresvärde minus outhyrt och hyresrabatter. Kommande rapporttillfällen 17 augusti 2001 8 november 2001 14 februari 2002 Kvartalsrapport per 30 juni 2001 Kvartalsrapport per 30 sep 2001 Kvartalsrapport per 31 dec 2001 Hyresvärde Total hyra, allt uthyrt. För vakanta ytor ingår bedömd marknadshyra. Justerat bokfört värde på fastigheter Bokfört värde på fastigheterna vid periodens utgång med avdrag för värde på obebyggd tomtmark. Justerat driftöverskott Driftöverskott enligt ovan där dessa poster justeras på så sätt att beloppen exkluderas för sålda fastigheter och inkluderas, på årsbasis, för köpta fastigheter. Kassaflöde Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital. Kassaflöde per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerade med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive minoritet i procent av balansomslutningen. Överskottsgrad Driftöverskott dividerat med hyresintäkter.
10 Realia AB är ett fastighetsbolag med fokus på Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad, Gävle och Sundsvall. Fastighetsbeståndet uppgår till cirka 1,1 miljon kvadratmeter. Drygt hälften består av kommersiella lokaler. Realia är noterat på Stockholmsbörsens O-lista sedan 1989 och har 80 anställda. www.realia.se REALIA AB (publ) 556235-4901 Box 22523, 104 22 Stockholm, Besöksadress Bergsgatan 5B Telefon 08-4411200, Fax 08-4411210 e-post info@realia.se hemsida www.realia.se