VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I KRISTIANSTAD?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I KRISTIANSTAD? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 4 februari 2010

Sammanfattning Fastighetsägarna Syd har tagit fram denna rapport för att belysa frågan varför det byggs så få privata hyresbostäder i Kristianstad. Rapporten baseras på en enkätundersökning bland Fastighetsägarna Syds medlemsföretag i Kristianstad. Fastighetsägarna Syd ger i denna rapport privata fastighetsägares syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder de tillfrågade fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Trycket på hyresbostäderna i Kristianstad är hårt. Antalet bostadssökande per ledig lägenhet är många, det finns få lediga lägenheter och produktionen av hyresbostäder är låg. Det saknas dock inte intresse för att bygga hyresbostäder. Fler än hälften av de tillfrågade privata fastighetsägarna i Kristianstad är intresserade av att bygga hyresbostäder. Med rätt förutsättningar bedömer 11 av de tillfrågade att de under den kommande femårsperioden skulle bygga totalt 900 hyresbostäder i Kristianstad, utöver de som redan idag är planerade. Undersökningen visar att ett antal hinder påverkar intresset för att påbörja produktion av hyresbostäder. Hindren varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt i områden med befintlig bebyggelse eller en nyproduktion. Enligt undersökningen är byggkostnader det största hindret för att fastighetsägare ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd med hyresbostäder. Därefter följer tillgänglighetskravet, parkeringsnormen och hyressättningssystemet. En möjlighet för att öka intresset att förtäta kan vara att byggherrar överväger industriellt byggande eller jämför de svenska kostnaderna för byggmaterial med prisbilden utomlands. Kreativa lösningar i samband med krav på tillgänglighet och en liberalare tillämpning av Plan- och bygglagen, är andra möjligheter som kan öka intresset för förtätning av hyresbostadsbeståndet. En friare och mindre styrd hyressättning är en annan möjlighet som skulle kunna öka intresset för att förtäta sitt bestånd. Vid nyproduktion av hyresbostäder är de största hindren enligt de tillfrågade fastighetsägarna marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa kommunal mark, samt byggkostnaderna. Därnäst är det främst betalningsviljan hos hyresgästerna, hyressättningssystemet och markkostnaderna som anses vara ganska stora eller stora hinder för nyproduktion av hyresbostäder. Möjligheten att komma runt dessa hinder kan vara att kommunen bjuder ut mer mark till försäljning och att byggherrar tar in anbud och priser från utlandet eller överväger industriellt byggande. En annan möjlighet för att öka nyproduktionen av hyresbostäder är en mindre styrd hyressättning. Undersökningen visar att det finns ett intresse från de tillfrågade privata fastighetsägarna i Kristianstad att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Det finns möjlighet att påverka och minska hindren för förtätning och nyproduktion. Om hindren kan minska eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. -2

Innehållsförteckning Bakgrund till rapporten... 1 Bostadsbrist och stor efterfrågan...1 Låg nyproduktion... 2 Potential: 180 nya hyresbostäder per år!...3 Hinder för förtätning och nyproduktion...3 Varför bör det byggas hyresbostäder?...8 Summering...8 Kontaktuppgifter...9-3

1 Bakgrund till rapporten Frågan varför privata fastighetsägare bygger så få hyresbostäder dyker upp med jämna mellanrum. Med denna rapport vill Fastighetsägarna Syd beskriva situationen på bostadsmarknaden i Kristianstad och ge de privata fastighetsägarnas syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Rapporten baseras på en enkätundersökning som Fastighetsägarna Syd har genomfört bland 433 av sina medlemsföretag i Skåne, Blekinge och Kronoberg. Av dessa är 23 fastighetsägare verksamma i Kristianstad och äger tillsammans cirka 1 000 av Kristianstads cirka 2 200 privata hyresbostäder. Det är svaren från dessa 23 fastighetsägare som ligger till grund för denna rapport. i Fastighetsägarna Syd är en branschorganisation för fastighetsföretagare. Våra närmare 2 300 medlemmar förvaltar cirka 7 300 fastigheter. Vi arbetar för att våra medlemmar ska kunna bedriva en effektiv och allmänt respekterad näringsverksamhet. 2 Bostadsbrist och stor efterfrågan Befolkningen i Kristianstad ökar samtidigt som nyproduktionen av bostäder och framförallt hyresbostäder är låg 1. Tillsammans ger det en hårt pressad bostadsmarknad med bostadsbrist där kommunen ser ett behov av ökad nyproduktion 2. 1 Kristianstad kommun 2 Bostadsmarknaden 2008-2009, Boverket -1

Under 2008 ökade Kristianstads befolkning med 732 personer och under första halvåret 2009 med 355 personer 3. En befolkningsökning som innebär en ökad efterfrågan på bostäder. I enkätundersökningen anger de tillfrågade fastighetsägarna i Kristianstad att det är stor efterfrågan på hyresbostäder och att vakansgraden är närmast obefintlig. Vakansgrad innebär procentandelen outhyrda lägenheter i en fastighetsägares bestånd. 64 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Kristianstad anger att de har fler än 10 sökande per lägenhet, 5 procent har fler än 100 sökande per lägenhet. Bland de tillfrågade fastighetsägarna i övriga Sydsverige 4 är siffrorna något lägre, 42 procent har fler än 10 sökande per lägenhet och 3 procent har fler än 100 sökande (Diagram 1). Undersökningen visar att det finns få lediga hyresbostäder i Kristianstad precis som i övriga Sydsverige. 96 procent av de tillfrågade sydsvenska fastighetsägarna har 5 procent eller mindre än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd. En siffra som i realiteten betyder noll lediga lägenheter då den omfattar lägenheter som tillfälligt är tomma på grund av renoveringar eller i skarven i samband med omflyttningar. I Kristianstad har ingen av de tillfrågade mer än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd (Diagram 2). 3 Låg nyproduktion Kristianstad är en växande stad vilket är positivt i sig men detta riskerar att föra med sig problem. Under 2009 färdigställdes färre hyresbostäder än under 2008 5 (Diagram 3). i procent i procent 70 60 50 40 30 20 10 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 36% 58% Diagram 1: Hur många bostadssökande har man per ledig hyresbostad 54% 30% Kristianstad (Bas:22) Sydsverige (Bas:365) 5% 6% 3% 0% 5% 3% <10 10-30 31-50 51-100 >100 95% Ant sökande/lgh Diagram 2: Hur hög vakansgrad har man i sitt bestånd av hyresbostäder? 76% 5% Kristianstad (Bas: 21) Sydsverige ( Bas: 362) 0% 3% 0% 0% 0% 1% 0% 1-5% 6-15% 16-30% >30% Andel lediga lgh Enligt undersökningen har 20 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Kristianstad planer på att bygga nya hyresbostäder genom förtätning, med exempelvis punkthus eller lägenheter på vindar (Diagram 4a, se nästa sida). Andelen blir lägre när fastighetsägarna tillfrågas om de har påbörjat eller planerar att påbörja hyresbostadsprojekt i nya områden. 5 procent av de tillfrågade hade på- 3 Statistik från SCB 4 I denna rapport omfattar Sydsverige följande län: Skåne, Kronoberg och Blekinge 5 Kommunledningskontoret, Strategi och utveckling, Kristianstad kommun Antalet hyresbostäder Diagram 3: Produktion av hyresbostäder i Kristianstad 2006-2009 Källa: Kristianstad kommun 120 100 80 60 40 20 0 64 2006 55 2007 97 2008 78 2009-2

Diagram 4a: Har man påbörjat eller planerar man att påbörja produktion av nyproduktion under 2009: börjat eller planerarde att påbörja nyproduktion av hyresbostäder under 2009 (Diagram 4b). 4 Potential: 180 nya hyresbostäder per år! Av de tillfrågade fastighetsägarna i Kristianstad anger fler än hälften att de skulle vara intresserade av att bygga hyresbostäder i större utsträckning om rätt förutsättningar fanns (Diagram 5). 11 av dem har uppskattat hur många hyresbostäder de bedömer att de skulle kunna bygga. Summerat skulle det ge 900 nya hyresbostäder i kommunen under den kommande femårsperioden, utöver de hyresbostäder som redan är planerade. 2009 byggdes 78 nya hyresbostäder i Kristianstad 6. Fastighetsägarna Syds undersökning visar att med rätt förutsättningar skulle den siffran öka med 180 nya hyresbostäder per år enbart från 11 privata fastighetsägare verksamma i Kristianstad. 5 Hinder för förtätning och nyproduktion För att minska bostadsbristen och skapa balans på bostadsmarknaden i Kristianstad krävs att produktionen av hyresbostäder ökar. Nya hyresbostäder kan tillkomma genom förtätning av befintligt bestånd, det vill säga produktion av lägenheter på vindar och produktion av punkthus på redan bebyggda tomter. Men också genom produktion av hyresbostäder på helt obebyggda tomter, så kallad nyproduktion. Nedan redovisas svaren om hinder för produktion av hyresbostäder från de fastighetsägare som anger sig vara intresserade av att bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar. Hindren för att bygga hyresbostäder varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt eller en nyproduktion. HINDER FÖR FÖRTÄTNING Enligt undersökningen är byggkostnader det största hindret för att de tillfrågade fastighetsägarna i Kristianstad ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd. Tillgänglighetskravet, parkeringsnormen i procent i procent i procent 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 80 70 60 50 40 30 20 10 Ja a) Genom förtätning av befintligt fastighetsbestånd Kristianstad (Bas: 20) Sydsverige (Bas: 391) 15% 80% Nej 85% Diagram 4b: Genom nyproduktion (enbart nya projekt, ej förtätning)? Kristianstad (Bas: 21) 95% 94% Sydsverige (Bas: 94) 5% Ja 6% Nej Diagram 5: Om rätt förutsättningar fanns, skulle man då bygga hyresbostäder i större utsträckning? (Bas: 23) 57% 30% 13% 6 Kommunledningskontoret, Strategi och utveckling, Kristianstad kommun 0 Ja Nej Inget svar -3

och hyressättningssystemet anses också vara ganska stora eller stora hinder. Däremot verkar finansieringsmöjligheter, kulturkrav och tid för planläggning och bygglov inte vara några större hinder för förtätning (Diagram 6). > Hinder: Byggkostnader 50 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Kristianstad anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med förtätning. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden 7 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 10 procent 8. En möjlighet för fastighetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement, så kallat industriellt byggande. > Hinder: Tillgänglighetskrav Enligt 35 procent av de tillfrågade är tillgänglighetskravet ett stort eller ganska stort hinder. Detta krav innebär till exempel att om en fastighetsägare bygger vindslägenheter finns det krav på att han eller hon ska bygga en hiss som går till dessa lägenheter. Ett krav som ökar kostnaderna för att bygga vindslägenheter och som ibland är praktiskt omöjligt att genomföra. Det finns oinredda vindar i Kristianstad som skulle kunna omvandlas till lägenheter. Fastighetsägarna Syd värnar om hög tillgänglighet, men skulle vilja se kreativa lösningar och en liberalare tillämpning av Plan- och Bygglagen. Exempelvis skulle de som planerar att bygga fyra vindslägenheter utan hiss, kunna kompensera detta genom att istället tillgängliggöra ett motsvarande antal lägenheter i bottenplan i samma eller i en närliggande byggnad. Det resulterar i ökat antal hyresbostäder och ett ökat antal tillgängliga lägenheter. Det vore olyckligt om produktio- 7 SCB 8 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) Diagram 6: Är följande faktorer ett hinder för ens intresse av att förtäta beståndet med hyresbostäder (punkthus, produktion av lägenheter på vindar m.m.)? Hyressättningssystemet Finansieringsmöjligheter Bas: 20 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) Byggkostnader Tillgänglighetskrav Parkeringsnorm Tid för planläggning och bygglov Kulturkrav 5% 10% Inget hindet Ganska litet eller litet hinder Ganska stort eller stort hinder 35% 50% 45% 50% 45% 45% 70% 50% 30% 50% 30% 35% 35% 15% 0% 10% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Andel svarande -4

nen av hyresbostäder genom förtätning ska falla på grund av hisskravet i de fall det är fysiskt omöjligt eller ekonomiskt oförsvarligt att sätta in en hiss. > Hinder: Parkeringsnormen 35 procent av de tillfrågade tycker att parkeringsnormen påverkar intresset för att bygga negativt. Parkeringsnormen innebär att kommunen anger det parkeringsbehov som fastighetsägaren har att tillgodose. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglov. För en fastighetsägare som vill förtäta sitt bestånd med punkthus på tomter i redan bebyggda områden måste fastighetsägaren se till att det finns tillräckligt med parkeringsplatser enligt parkeringsnormen. Detta hinder kan lösas genom att fastighetsägare hyr in sig i befintligt garage eller på parkeringsplats. Men det kan också innebära att fastighetsägaren måste skapa nya parkeringsplatser, vilket medför ökade produktionskostnader. > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för förtätning anser 30 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. HINDER FÖR NYPRODUKTION Vid nyproduktion av hyresbostäder är de största hindren enligt de tillfrågade fastighetsägarna marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa mark, samt byggkostnaderna. Därnäst är det -5

främst byggkostnader, hyresgästernas betalningvsilja, markkostnaderna och hyressättningssystemet som anses vara ganska stora eller stora hinder. Däremot anses efterfrågan och tid för planläggning och bygglov inte vara några stora hinder för nyproduktion (Diagram 7). > Hinder: Marktilldelning 78 procent av de tillfrågade privata fastighetsägare som är intresserade av att bygga hyresbostäder anser att marktilldelningen är ett ganska stort eller stort hinder. Med andra ord upplever man det som svårt att få tillgång till mark. Här har Kristianstad kommun möjlighet att tillgängliggöra mer mark för hyresbostäder och i denna process bättre uppmärksamma de mindre och medelstora fastighetsägare som är intresserade av att producera nya hyresbostäder. > Hinder: Byggkostnader 53 procent av de tillfrågade anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med nyproduktion. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden 9 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 10 procent 10. En möjlighet för fastighetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement (industriellt byggande). > Hinder: Betalningsviljan 44 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Kristianstad anser att betalningsviljan hos hyresgästerna är ett stort eller ganska stort problem i samband med nyproduktion av hyresbostäder. 9 SCB 10 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) Hyressättningssystemet Finansieringsmöjligheter Avsaknad av detaljplan Marktilldelning/möjlighet att få köpa Markkostnader Byggkostnader Tid för planläggning och bygglov Efterfrågan Betalningsviljan Diagram 7: Är följande faktorer ett hinder för ens intresse att nyproducera hyresbostäder (enbart nya projekt, ej förtätning av befintligt bestånd)? 0% Bas 19 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) 11% 15% 5% 26% 21% 17% 26% 22% 32% Inget hinder Ganska litet hinder eller litet hinder Ganska stort hinder eller stort hinder 42% 47% 39% 32% 42% 74% 47% 78% 52% 53% 42% 37% 42% 44% 27% 21% 16% 0% 10% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100 % Andel svarande -6

> Hinder: Markkostnader Markkostnaderna i Kristianstad kommun anser 42 procent av de tillfrågade fastighetsägarna vara ett ganska stort eller stort problem. Många av Fastighetsägarna Syds medlemmar är småföretagare. Sex av tio av de fastighetsägare i Kristianstad som har besvarat enkäten har färre än 100 hyresbostäder i sitt bestånd. Markpriset är för dessa fastighetsägare ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för nyproduktion inte kan räknas hem. Ett sätt att lösa problemet skulle kunna vara att kommunen bjuder ut fler tomter till försäljning. Även om prisbilden påverkas negativt för kommunen får detta ställas mot intresset och nyttan av fler hyresbostäder. > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för nyproduktion anser 42 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. -7

6 Varför bör det byggas hyresbostäder? Hyresbostaden är en betydelsefull upplåtelseform både för individen och för samhället. För den enskilde bidrar upplåtelseformen hyresbostad till flexibilitet i boendet på dagens rörliga arbetsmarknad. Den ger också dem som inte vill eller har möjlighet att binda upp sig med höga bostadslån ett boendealternativ med full service. Behovet av ökad rörlighet på arbetsmarknaden och rekrytering av kompetens till näringslivet från andra delar av landet gör att hyresbostäder kommer att få en ännu viktigare roll för bostadsförsörjningen och därmed för kommunernas möjlighet att växa 11. Bostadsbristen försvårar Kristianstads utveckling. För att locka företagsetableringar, studenter och arbetskraft är ett varierat utbud av bostäder ett måste. Om Kristianstad kan erbjuda ett brett utbud av boendeformer med bra villkor som lockar alla kategorier av människor hjälper hyresbostaden även till att locka nya företag och jobb till staden. Det ger i sin tur ökad inflyttning samt ökade investeringar i bostäder och lokaler. Allt detta bidrar till att ge ökade skatteintäkter för kommunen som i sin tur bidrar till bättre levnadsvillkor för de boende och verksamma i kommunen. 7 Summering Hyresbostaden är en bristvara i Kristianstad kommun. Om man blickar framåt kommer den att vara det en tid framöver på grund av låg nyproduktion och omfattande inflyttning. Undersökningen visar att det finns ett intresse från privata fastighetsägare att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Om hindren kan minskas eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. 11 Tillväxttrender i större sydsvenska kommuner, Industrifakta 2008-8

8 Kontaktuppgifter Vid frågor kontakta: Stefan Lindvall, VD, Fastighetsägarna Syd 040-35 01 90 eller 0708-30 57 40, stefan.lindvall@syd.fastighetsagarna.se Göran Höckert, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Syd 040-35 01 92, goran.hockert@syd.fastighetsagarna.se Rapporten är framtagen av Fastighetsägarna Syd. Fastighetsägarna Syd Box 4077, 203 11 Malmö, Besöksadress: Engelbrektsgatan 7 Tel: 040-35 01 70, Fax: 040-35 01 99 www.fastighetsagarna.se, info@syd.fastighetsagarna.se -9