Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. DELÅRSRAPPORT 1 januari - 30 juni 2005 Periodens resultat efter skatt ökar till 417 Mkr (224), motsvarande en vinst om 6 kr per aktie (3) Hyresintäkterna för perioden ökar till 606 Mkr (551) Förvaltningsresultatet uppgår till 113 Mkr (109) Resultat fastighetsrörelsen uppgår till 484 Mkr (-4)
Kvartalsrapport för perioden 1 januari 30 juni 2005 VD, Hans Wallenstam Wallenstams verksamhet Wallenstam har historiskt varit ett byggande och fastighetsutvecklande företag. Under 1990-talet inriktade Wallenstam sin verksamhet mot fastighetsförvaltning för att under 2000- talet återigen ta steget mot en mer fastighetsutvecklande verksamhet. För att driva fastighetsutvecklingen vidare och för att skapa ytterligare fokus på nyproduktion av bostäder inrättar Wallenstam från1 augusti en egen stab för fastighetsutveckling och projekt. Basen för Wallenstams verksamhet kommer även framdeles att vara förvaltning av det stora antalet fina fastigheter som bolaget innehar. Inriktningen kommer dock i större utsträckning att präglas av nyproduktion av bostäder samt utveckling och förädling av kommersiella fastigheter. Wallenstam har en unik kompetens inom byggnation och fastighetsutveckling och en fantastisk projektportfölj. Wallenstams verksamhet är uppdelad i två affärsområden, Bostad och Företag, detta för att vara nära kunden och ha fokus på intäkter och kostnader. Wallenstam kommer även i fortsättningen vara aktiv på fastighetsmarknaden, dels genom förvärv av utvecklingsbara fastigheter, dels genom försäljningar till i första hand bostadsrättsmarknaden. Resultat Resultat efter skatt ökar till 417,0 Mkr (223,5). Resultat per aktie uppgår till 6,1 kronor (3,2). Rörelseresultat Rörelseresultatet ökar till 772,4 Mkr (293,6). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 606,4 Mkr (551,4), en ökning med 10 procent. Av hyresintäkterna utgörs 350,4 Mkr (301,5) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 258,0 Mkr (251,3) från affärsområde Företag. För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 303 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med 2,3 procent jämfört med föregående år. Merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under första halvåret har Wallenstam hyrt ut drygt 23 000 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet och vilket motsvarar 31 Mkr i årligt hyresvärde. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 93 procent. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår till 97 procent. Driftkostnaderna uppgår till 228,7 Mkr (209,9). Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår netto till 87,5 Mkr (43,3). Som förvaltnings- och administrationskostnader redovisas Wallenstams samtliga administrativa kostnader exklusive administrativa kostnader avseende fastighetsrörelsen. Föregående år redovisade Wallenstam en övrig intäkt om 12 Mkr avseende återbetalning av moms för tidigare perioder, vilket reducerade förvaltningsoch administrationskostnader med motsvarande. Förvaltnings- och administrationskostnader har belastats med 19,3 Mkr avseende kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram som ökat på grund av aktiens fortsatta kursuppgång. Optionsprogrammmet löper fram till 2011 och innebär vid ett maxutfall en kostnad om 60 Mkr. Wallenstams avskrivningar avseende rörelsefastigheter uppgår till 1,4 Mkr (0,9). Resultat fastighetsrörelsen uppgår till 483,6 Mkr (-3,7), varav realiserade värdeförändringar inklusive administrativa kostnader uppgår till 15,1 Mkr (-3,7). Orealiserade värdeförändringar uppgår till 468,4 Mkr (0). Den stora ökningen av orealiserade värdeförändringar hänförs i första hand till en värdeökning avseende nyligen förvärvade fastigheter samt marknadsvärdering av en nyproducerad fastighet som tidigare värderats till anskaffningsvärde. Fastighetsrörelsen belastades under motsvarande period föregående år av ett garantiåtagande om 22 Mkr i samband med en stor fastighetsaffär i Göteborg. 2
Finansnetto Finansnettot uppgår till -175,9 Mkr (-188,2). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,98 procent (4,34). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 112,9 Mkr (109,0). Justerat för kostnader för optionsprogrammet (19,3) och IFRSeffekter (-8,2) i finansnetto uppgår förvaltningsresultatet till 124,0, vilket är en ökning mot föregående år med cirka 14 procent. Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 1,66 kr (1,56). Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skattekostnad om 179,5 Mkr. Skatteintäkten 118,1 Mkr för motsvarande period 2004 var en effekt av att en stor del av avyttrade fastigheter såldes indirekt via bolag. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndets totala yta uppgår på bokslutsdagen till 1 335 824 kvm (1 217 565). Av ytan utgörs drygt hälften bostäder. Av fastigheternas värde är drygt 60 procent hänförligt till Wallenstams bostadsfastigheter. Fastigheternas verkliga värde uppgår till 15 997 Mkr (13 970), varav rörelsefastigheter utgör 268 Mkr (200). Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för 1 602 Mkr (1 128). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 210 Mkr (390). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. I mars flyttade de första hyresgästerna in i kvarteret Forsen i Hammarby Sjöstad. Hela fastigheten färdigställdes i juni 2005. I början av juni påbörjades nybyggnationen av 55 lägenheter i Lunden i Göteborg. Marknadsvärde Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I värderingen per 30 juni har marknadsvärdet bedömts till cirka 15 997 Mkr (13 970) motsvarande 236 kr per aktie (205). Värderingen utgår från den värdering som gjordes vid årsskiftet, justerat för väsentliga förändringar i hyresnivå, uthyrningsgrad och driftkostnader. Förvärvade fastigheter värderas till verkligt värde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till verkligt värde i samband med att fastigheten färdigställs. Fastigheter som kontrakterats för försäljning värderas till försäljningspris i de fall det avtalade priset understiger värderingen. I de fall priset överstiger värdering görs ingen justering löpande utan först i samband med tillträdet. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 9 649 Mkr (8 162), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör 5 322 Mkr (5 118) motsvarande 55 procent. Lånen löper utan valutarisk. Nettoeffekt av värdering av säkerhetsredovisade finansiella instrument har under perioden belastat det egna kapitalet med 100 Mkr (0). Den ackumulerade skulden avseende finansiella instrument uppgår till 314 Mkr (0). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 29 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 354 Mkr (375). Det egna kapitalet uppgår per 30 juni till 4 753 Mkr (4 760), vilket motsvarar 70 kr per aktie (70). Soliditeten uppgår till 29,0 procent (32,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastigheter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 263 Mkr netto. Denna består av en uppskjuten skattefordran på 267 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 1 530 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i ett koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan bokförda värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärde Substansvärdet beräknas till 89 kr per aktie (88). Vid beräkning av substansvärdet måste beaktas att Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. En procentenhets förändring i skattesats motsvarar cirka 0,67 kr per aktie. Wallenstamaktien Den 30 juni uppgick Wallenstams börskurs till 97,50 (57,60). Wallenstamaktiens börskurs har under första halvåret ökat med 69 procent, vilket är betydligt mer än börsen i snitt. Under samma period ökade Stockholmsbörsens All Share index med 16 procent och Carnegie fastighetsindex ökade med 36 procent. Per den 30 juni uppgick Wallenstams börsvärde till 6 599 Mkr (3 925). Wallenstam har sedan återköpsstarten återköpt aktier motsvarande cirka 25 procent av det ursprungliga antalet. Fram till och med bolagsstämman uppgick antalet återköpta aktier till 862 785 stycken omräknat för split. Därutöver har 2 637 215 aktieswapar gjorts via market maker. Dessa aktier kommer att dras in under det tredje kvartalet 2005, totalt 3 500 000. Efter bolagsstämman har Wallenstam i egen regi återköpt 451 800 aktier. I enlighet med bolagsstämmans beslut genomfördes en aktiesplit 5:1. Splittad aktie handlades första dagen den 6 maj 2005. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 26,4 Mkr (18,4), 3
varav hyresintäkterna utgör 26,4 Mkr (18,4). Resultatet efter skatt uppgick till -85,8 Mkr (-29,3). Investeringarna under perioden uppgår till 20 Mkr (266). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 652 Mkr (656). Efter rapportperiodens utgång Wallenstam har efter rapportperiodens utgång förvärvat: Stockholm Sälgen 2, en kommersiell fastighet på Birger Jarlsgatan 64. Fastigheten kommer i huvudsak att användas som kontor för Wallenstams Stockholmsrörelse. Totalt omfattar fastigheten cirka 4 000 kvm. Köpeskillingen uppgår till 165 Mkr. Fastigheten tillträds den 1 september 2005. Lorensberg 58:6-7, en fastighet på Engelbrektsgatan 26-28, Chalmersgatan 26, Teatergatan 25 i Göteborg. Fastigheten omfattar 6 060 kvm, varav huvuddelen är kontor. I fastigheten finns också 13 lägenheter om totalt 1 571 kvm, samt butiker. Köpeskillingen uppgår till 132 Mkr. Fastigheten tillträds den 1 september 2005. Inom Vallgraven 27:1, en kommersiell fastighet på Västra Hamngatan 24-26 i Göteborg. Fastigheten omfattar 3 317 kvm, varav huvuddelen är kontor. I fastigheten finns också butiker och två restauranger. Köpeskillingen uppgår till 50 Mkr. Fastigheten tillträds den 1 september 2005. Wallenstam har efter rapportperiodens utgång sålt: Fastighetsbeståndet på Söder i Helsingborg. Försäljningen omfattar 40 fastigheter med cirka 900 lägenheter om totalt cirka 56 000 kvm bostadsyta och cirka 6 000 kvm övrig yta. Köpeskillingen uppgår till drygt 590 Mkr. Fastigheterna frånträddes den 1 augusti 2005. Gullbergsvass 1:12, på Hamntorget 6 i Göteborg. Fastigheten omfattar cirka 6 000 kvm, varav huvuddelen utgörs av kontor. Försäljningspriset uppgår till 120 Mkr. Fastigheten frånträds 1 september 2005. Unionen 24, en projektfastighet på Möllegränden 5 i Helsingborg. Fastigheten omfattar 640 kvm, varav huvuddelen är butiks- och lageryta. Fastigheten frånträddes den 1 juli 2005. Framtidsfokus Wallenstam har ökat sitt fokus på nyproduktion av bostäder. Under hösten beräknas byggnation av 63 lägenheter i kv Örlen i Göteborg och 173 lägenheter i kv Svallvågen i Hammarby Sjöstad i Stockholm att starta. Wallenstams mål är att producera 400 nya lägenheter om året. Wallenstams försäljning av fastighetsbeståndet på söder i Helsingborg möjliggör en fokusering av verksamheten mot bostadsrättsmarknaden i Helsingborg och nyproduktion. Inom den nya inriktningen bedömer Wallenstam att fastigheterna belägna på norr i Helsingborg har störst utvecklingspotential. Intresset bland hyresgästerna att förvärva sina bostäder är fortsatt stort i samtliga regioner och Wallenstam förhandlar för närvarande med flera bostadsrättsföreningar. Räntenivån ser fortsatt stabil ut vilket påverkar priserna positivt. För att möta den expansion Wallenstam haft i Stockholm de senaste åren, genom både förvärv och nyproduktion, har behov av ett större kontor uppstått. Wallenstam kommer att flytta sitt Stockholmskontor till Birger Jarlsgatan 64 under våren 2006 och lämnar därmed sitt kontor på Södermalmstorg 8. Fastigheten, Stockholm Sälgen 2, är känd från TV-serien Varuhuset. Den har ett mycket centralt läge med bra kommunikationer, vilket skapar goda förutsättningar för kontakt med hyresgästerna. Uthyrningen i det kommersiella beståndet har lyckats väl under den första delen av året. Organisationen har en hög kompetens och arbetar målinriktat mot målet om 97 procents uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet före 2007 års utgång. Göteborg den 10 augusti 2005 Hans Wallenstam Verkställande Direktör (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.) Redovisningsprinciper Denna rapport är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), IAS 34. Kvartalsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 4
Koncernens resultaträkning i sammandrag 2005 2004 2005 2004 2004/2005 2004 Mkr jan-juni jan-juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Hyresintäkter 606,4 551,4 319,4 272,5 1 165,1 1 110,1 Driftkostnader -228,7-209,9-106,2-88,8-432,3-413,6 Förvaltnings- och administrationskostnader -87,5-43,3-40,9-17,7-150,4-106,2 Avskrivningar rörelsefastigheter -1,4-0,9-0,9-0,5-2,3-1,8 Resultat fastighetsrörelsen (not 1) 483,6-3,7 363,3 17,4 1 643,3 1 156,0 Rörelseresultat 772,4 293,6 534,7 182,9 2 223,3 1 744,6 Finansnetto -175,9-188,2-89,8-92,5-345,3-357,6 Resultat före skatt 596,5 105,4 444,9 90,4 1 878,1 1 387,0 Skatt -179,5 118,1-132,9 4,2-475,9-178,2 Resultat efter skatt 417,0 223,5 312,0 94,6 1 402,2 1 208,8 Förvaltningsresultat, Mkr 112,9 109,0 81,6 73,1 234,8 230,9 Resultat/aktie, kr 6,1 3,2 4,6 1,4 20,6 17,5 Antal aktier, tusental 67 685 68 110 67 685 68 110 67 685 68 137 Antal aktier genomsnitt, tusental 68 022 69 912 67 936 68 501 68 007 69 027 Not 1 Resultat fastighetsrörelsen Orealiserad värdeförändring 468,4 346,1 1 160,5 Realiserad värdeförändring inklusive administrationskostnader 15,1-3,7 17,2 17,4-4,5 Resultat fastighetsrörelsen 483,6-3,7 363,3 17,4 1 156,0 Effekter i resultaträkning vid byte till IFRS-redovisning jan-juni 2004 jan-dec 2004 Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr jan-juni 2004 IFRS jan-juni 2004 jan-dec 2004 IFRS jan-dec 2004 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 268,7 28,6 297,3 528,7 59,8 588,5 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 509,4-513,1-3,7 714,1 442,0 1 156,0 Finansnetto -177,8-10,4-188,2-338,0-19,6-357,6 Skatt -52,3 170,5 118,1-71,7-106,5-178,2 Resultat efter skatt 548,0-324,5 223,5 833,1 375,7 1 208,8 För första halvåret 2004 är effekterna till följd av IFRS att avskrivningar återlagts om 28,6 Mkr och realiserad värdejustering om -513,1 Mkr redovisats avseende omvärdering av sålda fastigheter till verkligt värde. Finansnettot har påverkats med -10,4 Mkr beroende på att den diskonterade uppskjutna skattefordran/skulden värderats till nominellt belopp. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. Tidigare diskonterad skatt har redovisats till nominellt belopp. För helår 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 59,8 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om -718,5 Mkr och orealiserad om 1 160,5 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 442 Mkr. Finansnettot har påverkats med -19,6 Mkr vilket är justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. Tidigare diskonterad skatt har redovisats till nominellt belopp. 5
Koncernens balansräkning i sammandrag 2005 2004 2004 Mkr 30 juni 30 juni 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 15 728 12 174 13 771 Rörelsefastigheter 268 179 200 Övriga anläggningstillgångar 102 88 100 Omsättningstillgångar 314 292 412 Summa tillgångar 16 412 12 734 14 482 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 753 3 741 4 760 Uppskjuten skatt 1 263 932 1 244 Långfristiga räntebärande skulder 9 649 7 787 8 162 Finansiella instrument 314 0 0 Ej räntebärande skulder 434 273 316 Summa eget kapital och skulder 16 412 12 734 14 482 Förändring eget kapital i sammandrag 2005 2004 2004 Mkr 30 juni 30 juni 31 dec Ingående eget kapital 4 760 1 124 1 124 Justering med anledning av övergång till IFRS: Nettoeffekt värdering fastigheter till marknadsvärde 2 619 2 619 Nettoeffekt omräkning diskonterad avsättning skatt till nominellt belopp 10 10 Nettoeffekt värdering finansiella derivatinstrument 2005-01-01-128 Ingående eget kapital enligt IFRS 4 632 3 753 3 753 Utdelning -102-82 -82 Återköp egna aktier -42-153 -152 Periodens resultat 417 224 1 209 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -100 Värdejustering rörelsefastigheter* -53 32 Vid periodens utgång 4 753 3 741 4 760 * Omklassificering rörelsefastigheter på grund av fastighetsreglering Effekter i balansräkning vid byte till IFRS-redovisning 1 jan 2004 30 juni 2004 31 dec 2004 Tidigare Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr 1 jan 2004 IFRS 1 jan 2004 30 juni 2004 IFRS 30 juni 2004 31 dec 2004 IFRS 31 dec 2004 Fastigheter 9 191 3 679 12 870 9 159 3 195 12 354 9 744 4 226 13 970 Övriga tillgångar 328-42 286 422-42 380 554-42 512 Summa tillgångar 9 519 3 637 13 156 9 582 3 153 12 734 10 298 4 184 14 482 Eget kapital 1 124 2 629 3 753 1 437 2 304 3 741 1 723 3 037 4 760 Uppskjuten skatt 64 1 008 1 072 84 848 932 97 1 147 1 244 Lån 7 589 7 589 7 787 7 787 8 162 8 162 Övriga skulder 742 742 273 273 316 316 Summa eget kapital och skulder 9 519 3 637 13 156 9 581 3 153 12 734 10 298 4 184 14 482 Effekterna på balansräkningen för 1 janurari 2004 enligt IFRS är värdejustering av fastigheter till verkligt värde om 3 679 Mkr. Effekterna på balansräkningen för 30 juni 2004 enligt IFRS är värdejustering av fastigheter till verkligt värde om 3 195 Mkr. Effekterna på balansräkningen för 31 december 2004 är värdejustering av fastigheter till verkligt värde om 4 226 Mkr. Justeringar enligt ovan har påverkats av en uppskjuten skatt med 28 % och resterande som en effekt i eget kapital. 6
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2005 2004 2005 2004 2004/2005 2004 Mkr jan-juni jan-juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Rörelseresultat 772 505 535 394 2 013 1 745 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 41-42 27-32 73-10 Resultat fastighetsrörelsen -484-207 -363-228 -1 432-1 156 Betalt finansnetto -162-203 -80-116 -298-339 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 168 52 119 17 356 240 Förändring av rörelsekapital -2 43-10 42 15 59 Kassaflöde från den löpande verksamheten 166 95 108 59 370 298 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/inventarier -1 744-1 055-1 629-519 -2 709-2 020 Försäljning av fastigheter/inventarier 210 1 156 212 362 696 1 643 Kassaflöde från investeringsverksamhet -1 534 101-1 417-158 -2 013-378 Finansiering 1 343-144 1 428-20 1 709 222 Förändring av likvida medel -25 52 119-119 66 143 Kassa, bank vid periodens början 240 97 97 Periodens förändring -25 52 143 Kassa, bank vid periodens slut 215 149 240 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 139 68 135 Disponibel likviditet 354 217 375 Redovisning av segment 2005 2004 2005 2004 2004/2005 2004 Mkr jan-juni jan-juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter affärsområde Bostad 350,4 301,5 189,3 147,5 652,6 603,7 Hyresintäkter affärsområde Företag 258,0 251,3 130,0 125,2 514,0 506,4 Försäljningsintäkter fastighetsrörelsen 231,7 1 185,0 227,0 366,0 709,2 1 662,5 Övrigt 0,0 0,3 0,0 0,1-0,3 0,0 Koncerneliminering -2,0-1,7 0,0-0,4-1,3 0,0 Summa Nettoomsättning 838,1 1 736,4 546,4 638,6 1 874,3 2 772,5 RÖRELSERESULTAT Affärsområde Bostad 146,8 137,7 85,7 77,3 297,7 288,7 Affärsområde Företag 142,7 147,0 71,9 77,4 286,3 290,7 Fastighetsrörelsen 483,6-3,7 363,3 17,3 1 643,3 1 156,0 Övrigt -0,7 12,6 14,0 10,8-2,7 10,6 Koncerneliminering 0,0 0,0-0,3 0,2-1,3-1,3 Summa Rörelseresultat 772,4 293,6 534,7 182,9 2 223,3 1 744,6 FÖRVALTNINGSRESULTAT Affärsområde Bostad 63,9 57,8 37,4 41,4 151,2 145,1 Affärsområde Företag 41,3 36,2 22,6 20,1 77,5 72,4 Fastighetsrörelsen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Övrigt 7,8 15,1 21,8 11,5 7,4 14,7 Koncerneliminering 0,0 0,0-0,3 0,1-1,3-1,3 Summa Förvaltningsresultat 112,9 109,0 81,6 73,1 234,8 230,9 Bindningstider/medelräntor per 2005-06-30 Mkr Skuld Snittränta Andel Kortfristiga lån 4 117 2,44% 43% Långfristiga lån 2005 210 6,06% 2% Långfristiga lån 2006 700 5,31% 7% Långfristiga lån 2007 800 5,60% 8% Långfristiga lån 2008 782 5,49% 8% Långfristiga lån 2009 700 5,29% 7% Långfristiga lån 2010 508 4,51% 6% Långfristiga lån 2011 800 4,94% 8% Långfristiga lån 2012 1 032 4,50% 11% Summa 9 649 3,98% 100% I lånestocken finns endast lån i SEK. Affärsvolym Mkr 2 200 1 800 1 400 1 000 600 200-200 0-600 -1 000-1 400-1 800-2 200 Affärsvolym/resultat (enligt IFRS) 2001 2002 2003 2004 2005 (6 mån) Resultat Mkr 1 200 1 000 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800-1 000-1 200 Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Resultat från fastighetsförsäljningar Mkr 250 230 210 190 170 150 130 110 90 70 50 30 10 0 Förvaltningsresultat per kvartal (enligt IFRS) 2003 Kvartalsvis 2004 2005 Rullande 12-månaders resultat 7
Aktieägarinnehav 2005-06-30 A-aktier B-aktier Kapital, % Andel röster, % Hans Wallenstam med bolag 5 750 000 5 750 000 16,67 52,38 Familjen Anders Berntsson 5 634 925 8,17 4,67 Familjen Agneta Wallenstam med bolag 5 562 160 8,06 4,61 Familjen Eskil Johannesson 3 200 000 4,64 2,65 Kaupthing Bank Sverige AB 2 638 615 3,82 2,19 SEB fonder 2 603 500 3,77 2,16 Roburs fonder 2 334 450 3,38 1,93 Länsförsäkringar fonder 2 116 980 3,07 1,75 Familjen Norman 1 800 000 2,61 1,49 Familjen Brandström med bolag 1 630 295 2,36 1,35 Familjen Lennart Wallenstam 1 613 190 2,34 1,34 Henric Wiman 1 485 290 2,15 1,23 Livförsäkrings AB Skandia 1 201 920 1,74 1,0 Arvid Martinsson 598 600 0,87 0,5 Summa övriga ägare 23 765 490 Totalt antal aktier 5 750 000 61 935 415 Återköpta egna aktier 1 314 585 Registrerade aktier 5 750 000 63 250 000 Totalt registrerade aktier 69 000 000 Summa utestående aktier 67 685 415 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 37 % av innehavet och cirka 27 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 % av kapitalet och cirka 3 % av rösterna. Nyckeltal 2005 2004 2004 30 juni 30 juni 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 417,0 223,5 1 208,8 Förvaltningsresultat 112,9 109,0 230,9 Överskottsgrad, % 62,3 61,9 62,7 Räntabilitet på eget kapital, % 31,1 16,5 25,4 Räntabilitet på totalt kapital, % 15,4 6,9 12,2 Fastigheternas direktavkastning, % 5,2 5,5 5,0 Fastigheternas totalavkastning 16,7 8,3 13,3 Belåningsgrad, % 60,3 63,0 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,6 1,6 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 29 29 29 Eget kapital 4 753 3 741 4 760 Soliditet, % 29,0 29,4 32,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,98 4,57 4,34 Uthyrningsgrad - yta, % 97 97 95 Börsvärde 6 599 2 847 3 925 Data per aktie (kr) 2005 * 2004 * 2004 30 juni 30 juni 31 dec Förvaltningsresultat 1,66 1,56 3,35 Resultat efter skatt 6,1 3,2 17,5 P/E-tal, ggr 4,7 4,9 3,3 Fastighetsvärde 236 181 205 Eget kapital 70 55 70 Substansvärde 89 69 88 Börskurs 97,50 41,80 57,60 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 67 685 68 110 68 137 Antal aktier i tusental, genomsnitt 68 022 69 912 69 027 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Omräknad efter aktiesplit 5:1 Kursutveckling 31 Augusti 2000-30 juni 2005 100 90 80 70 60 50 40 B-Aktien SX All-Share Index Carnegie Real Estate Index 30 20 10 3 00 01 02 03 04 05 (c) SIX 8
Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2005 13 970 1 217 565 + Förvärv 1 602 124 427 + Byggnationer 210 8 170 - Försäljning -180-14 338 - Avskrivningar -1 + Värdejustering netto 395 Fastighetsbestånd 30 juni 2005 15 997 1 335 824 Fastighetsinnehavets struktur per 2005-06-30 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm 451 270 17 142 7 341 10 284 3 888 14 308 504 234 Region Göteborg 200 605 2 158 340 1 058 0 817 204 978 Region Helsingborg 115 310 4 878 6 570 2 545 220 6 648 136 171 Affärsområde Företag 529 237 186 50 895 107 950 28 404 65 478 490 441 Totalt 767 714 261 364 65 146 121 837 32 512 87 251 1 335 824 57% 20% 5% 9% 2% 7% Övriga Storstockholm 25% Koncernens fastighetsbestånd, yta Wallenstam Bostad, region Stockholm Huddinge 12% Innerstad 11% Nacka 20% Mölndal 12% Hisingen 4% Öster 9% Wallenstam Bostad, region Göteborg Innerstad 75% Fördelning av lokaltyp, yta Övrigt 7% Utbildning 2% Industri/ Lager 9% Butik 5% Bostäder 57% Vällingby/ Råcksta 32% Kontor 20% Wallenstam Bostad, region Helsingborg Innerstad 100% Wallenstam Företag, Göteborg Innerstad, 52% Mölndal, 2% Hisingen, 15% Öster 24% Söder 3% Väster, 4% Affärsområde Företag, Göteborg 37% Andel av koncernens yta totalt Affärsområde Bostad, region Stockholm 38% Fastighetsbeståndets fördelning Närområde 55% Innerstad 45% Affärsområde Bostad, region Helsingborg 10% Affärsområde Bostad, region Göteborg 15% 9
Fastighetsförvärv under 2005 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Stockholm Akterspegeln 19 Gröndalsvägen 42-44, Sjöbjörnsvägen 2 1946 290 235 525 Barlasten 3 Fågelsångsvägen 11-17 1929 719 191 21 1 620 2 551 Ceremonien 3 Gubbkärrsvägen 25-29 1951 9 055 169 571 9 795 Cerpheus 7 Kindstugatan 16 1929/1940 238 155 393 Diamanten 1 Centralvägen 7-15 1952 6 848 83 238 52 12 7 233 Diamanten 2 Centralvägen 1-5 1953 3 800 312 221 60 38 4 431 Europa 10 Köpmantorget 10 1929/1940 373 14 32 419 Galjonsbilden 19 Sjöbjörnsvägen 5 1953 1 240 1 037 160 2 437 Galjonsbilden 28 Matrosbacken 15 1949 571 40 611 Galjonsbilden 30 Sjöbjörnsvägen 15 A-C 1947 988 245 11 1 244 Galjonsbilden 31 Sjöbjörnsvägen 11-13 1944 858 147 39 1 044 Grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929 365 10 375 Gästsalen 3 Medsolsbacken 15-17 1960 13 394 174 156 79 13 803 Islänningen 1 Holbergsgatan 82-86 1951 2 444 196 91 2 731 Leoparden 5 Huvudstagatan 27-29 1953 3 770 81 61 3 912 Mastkorgen 7 Fregattvägen 2-10 1956 4 617 1 620 188 195 6 620 Ormängen 3 Ormängsgatan 73-79 1955 1 790 77 39 15 1 921 Ormängen 4 Ormängsgatan 43-71 1954 18 957 384 102 1 192 1 300 2 396 24 331 Pennteckningen 3 Gullmarsvägen 12 1946 2 723 57 56 30 2 866 Rosenbusken 19 Luntmakargatan 44, Rosengatan 5 1949 1 232 40 75 1 347 Signalpatrullen 13 Wennerbergsgatan 4-8 1944/1996 8 847 408 170 825 10 250 Smaragden 1 Hannebergsgatan 22 1951 2 446 266 143 150 3 005 Smaragden 20 Kungsklippan 11-15 1938/1999 6 226 24 80 83 225 6 638 Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, 69-83 1951 2 884 178 109 372 3 543 Talarstolen 3 Banérgatan 69-73 1951 1 734 391 2 125 Toppseglet 22 Gröndalsvägen 104-106 1957 3 371 257 93 1 471 25 5 217 Åkeriet 1 Trädgårdsgatan 4-8, Humlegårdsgatan 1947 4 323 290 57 390 5 060 Färdigställd nybyggnation Kvarteret Forsen 1 Båtbyggargatan 66-68 2005 8 170 8 170 Totalt 110 743 6 332 1 455 5 322 1 495 7 250 132 597 Fastighetsförsäljningar under 2005 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Kommendantsängen 7:13 Kastellgatan 4 1929 1 472 160 1 632 Masthugget 1:4-5 Plantagegatan 13-15 1924/1994 1 711 159 1 870 Slottskogen 719:4 Björngårdsvillan 1963 1 350 1 350 Helsingborg Kullen Västra 57 Kullagatan 46 A 1985 1 013 288 1 301 Stockholm Kraghandsken 2 Ellen Fries gata 1-23, Elsa Brändströmsgatan 109 1958 5 991 251 84 6 326 Porträttmedaljongen 3 Skulptörvägen 17 1944 1 859 1 859 Totalt 12 046 251 2 041 0 0 0 14 338 10
Definitioner Belåningsgrad Långfristiga lån i procent av fastigheternas bokförda värde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas totalavkastning Driftöverskott plus/minus orealiserad värdejustering i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas bokförda värde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive resultat fastighetsrörelsen, med tillägg av finansnetto. Nettoresultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde, värdejustering fastigheter samt administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senaste löpande tolvmånaders perioden. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exkl. orealiserade värdejusteringar avseende fastigheter och finansiella instrument i förhållande till finansnetto. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. 11
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter och cirka 40 procent av kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 16 miljarder kronor. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984 och börsvärdet uppgår till cirka 6,5 miljarder kronor. Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Nya mål Under 2004 utarbetades nya mål som fastställdes av styrelsen i februari 2005. Wallenstam kommer att arbeta utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till december 2007. Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr. Eget kapital per aktie > 100 kr. Soliditet > 25 procent. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstamkoncernen har cirka 120 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad och Företag. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs inom fem regioner, Göteborg, Stockholm City, Närstockholm, Storstockholm och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 12 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i två regioner, region City och region Storgöteborg. Fastighetsutveckling bedrivs i en separat stab. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner. Ekonomisk rapportering Kvartalsrapport III 9 november 2005 Årsredovisning 2005 mars 2006 Bolagsstämma 6 april 2006 Årsredovisningen skickas till alla aktieägare. Kvartalsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till de som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida www.wallenstam.se På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. www.wallenstam.se Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00 Natvik Information AB