Kreditgivares förhållningssätt till externvärdering på den privata marknaden.

Malin Andersson & Emma Lindvall Kreditgivares förhållningssätt till externvärdering på den privata marknaden. Fastighetsekonomi C-uppsats Termin: Handledare: VT-12 Bo Nordlund

Förord Den här uppsatsen skulle aldrig kommit till stånd om det inte vore för ett antal människor vilka besvara våra, ibland många, frågor. Trots att det tagit tid ur deras redan pressade arbetsscheman har vi känt oss välkomna och frågorna har besvarats på ett engagerat och intresserat sätt. Ett stort tack. Vi vill rikta ett tack till vår handledare Bo Nordlund för att han besvarat våra frågor och alltid varit behjälplig med de problemställningar som dykt upp. Han har gett oss bra konstruktiv kritik, intressanta uppslag och genom att hjälpa oss att förbättra uppsatsen. Ett särskilt tack till Berit Hjort för hennes stöd i sökandet efter litteratur. Hon har ständigt hjälpt oss med ett leende och vänlighet. Slutligen vill vi också rikta ett tack till våra nära och kära. De har hjälpt oss genom att lämna synpunkter och kloka åsikter. Karlstad den 28 Maj 2012 Malin Andersson Emma Lindvall 4

Sammanfattning Att köpa en bostad är för många privatpersoner det enskilt största ekonomiska beslut de behöver göra under sin livstid. I takt med att bostadspriserna stigit, framförallt i storstäderna, tvingas fler och fler att finansiera köpet genom lån. För att banken skall bevilja lån krävs då, förutom betalningsförmåga, att låntagare ställer säkerhet för lånet. Allt i syfte är att minimera bankens risk vid utlåningen. Vid bostadsköp består säkerheten nästan uteslutande av köpeobjektet, endera i form av en fastighet eller genom pantsättning av den bostadsrätt vilken införskaffas. Värdet på säkerheten baseras på dess marknadsvärde. Förutom att marknaden själv bestämmer värdet genom en budgivning kan en värdering utföras av en mäklare eller annan värderare. Fastighetsvärdering och bolånebranschen är två verksamheter vilka är beroende av varandra. Mäklare får jobb genom banken och banken i sin tur får presumtiva kunder genom mäklarens arbete. Fastighetsmarknaden är komplicerad och syftet med uppsatsen är att utreda hur banker förhåller sig till mäklarens värderingsutlåtande. Det har blivit allt mer intressant genom att Finansinspektionen nu infört lånerestriktioner på 85 procent av fastighetens marknadsvärde vid bostadsköp, vilket lett till stagnation på fastighetsmarknaden. Då vissa människor inte har eget kapital på 15 % av köpeskillingen vilket den nya lånerestriktionen kräver. Respondenterna för uppsatsen representeras av de mäklare vilka har högst marknadsandelar i Karlstad. Bankerna representeras av de bankkontor vars verksamhet till största del grundar sig på bolån i Karlstad. Samtliga banker använder sig oftast av mäklare vid värdering av fastigheter. Innan värderingen ligger till grund för bankens bedömning görs dock en rimlighetskontroll av det marknadsvärde vilket åsatts. Genom att välja mäklare och ställa särskilda restriktioner på värderingen kan banken påverka hur värderingen genomförs. Vid en osäker marknad är bankerna mer villiga att påverka värderingen och visar också upp en större ovilja att bevilja krediter. 5

Innehållsförteckning Inledning... 7 Metod... 11 Referensram... 16 Empiri... 26 Resultat och analys... 39 Slutsats... 43 Källförteckning... 47 6

Inledning I det inledande kapitlet beskrivs fastighetsmarknadens uppbyggnad och människors belåning samt problematiken kring kreditgivares förhållningssätt till externvärdering på den privata marknaden. Kapitlet avslutas med en beskrivning av uppsatsens syfte och dess avgränsning. 1.1. Bakgrund Maslows behovstrappa är ett begrepp i syfte att beskriva människors olika behov för att känna tillfredställelse. Det första steget i trappan beskriver de basala behoven en människa måste ha uppfyllda för att kunna överleva. Förutom mat, vatten, sömn, ingår behovet av ett boende (Kotler 2003). För att erhålla ett boende kan personen antingen köpa eller hyra. För att hyra sin bostad är det enklast att ställa sig i en bostadskö vilket finns i varje kommun (Finansinspektionen 2010). Många kommuner, däribland Karlstads kommun, är av uppfattningen att det byggs för få hyresrätter i Sverige. Det leder till ett underskott på hyresrätter, vilket medför att det är svårt att erhålla en hyresrätt (Nya Wermlands-tidningen 2012). Det kvarvarande alternativet är då att köpa sin bostad. Ett köp är för många det enskilt största ekonomiska affären under sin livstid. Många har dock svårt att få ihop till en tillräcklig kontantinsats, då kreditgivarna kräver en stor kontantinsats för att bevilja ett lån (Clarence 2011). Att låna ut pengar för fastighetsköp innebär en risk för kreditgivaren eftersom värdet på fastigheten över tid kan minska. För att minska den finansiella risken kräver kreditgivaren att förvärvaren finansierar en del av köpeskillingen genom egna medel. Resterande del, i nuläget maximalt, 85 procent kan en förvärvare erhålla i lån från kreditgivaren (Finansinspektionen 2010). Anledningarna till att det idag krävs att köparen själv finansierar 15 procent av köpeskillingen är flera. Vid finanskrisen i början av 1990-talet sjönk bostadspriserna kraftigt och det dröjde därefter flera år innan värdet på fastigheten återigen översteg belåningen på många av de fastigheter vilka köpts under den fastighetsbubblan. En del personer tvingades sälja sin bostad under den perioden till ett lägre pris än vad de köpt fastigheten för och de stod sedan kvar med enbart en ökad skuldbörda. Under 2008 upplevde världen ytterligare en finanskris och i USA visades tydliga tendenser på överhettning av bostadsmarknaden. Bankerna lånade ut kapital för fastighetsköp i syfte att få större ränteintäkter till banken. Det medförde att värdena på fastigheterna steg och var en till synes bra investering. När marknaden sedan stagnerade och slutligen började visa nedåtgående tendenser skärptes 7

utlåningen. Resultatet av det blev en svårare marknad, där lånevillkoren skärptes drastiskt (Hott 2009). I Sverige hade fastighetspriserna under 2000 talet ökat kraftigt, framförallt i storstadsregionerna. Med tanke på osäkerheten i världsekonomin tillsammans med erfarenheterna från 1990 talets fastighetskrasch befarade många att fastighetsmarknaden riskerade att braka samman. I syfte att stabilisera systemet och motverka överhettning av fastighetmarknaden införde Finansinspektionen en lånerestriktion från oktober 2010. Restriktionen medger endast belåning till 85 % av fastighetens värde. Genom att lägga in lånerestriktionen var tanken att privatpersoner skulle öka sitt sparande för att undvika en liknande kris vilken drabbade USA (Finansinspektionen 2010). Restriktionen fick en inledande effekt genom att marknadsvärdet på fastigheter stagnerade något, effekten var dock endast temporär. Riksbankens räntesänkningar de senaste åren har medfört att marknadsvärdet på fastigheter har stigit kraftigt. Tillsammans med kreditgivarnas frikostiga utlåning har det medfört att många personer blivit högt skuldsatta i relation till sina inkomster. Från 2007 och fram tills idag har fastighetspriserna i Sverige ökat med 11,2 %. I jämförelse mellan bostadens värdering i relation med privatpersonernas disponibla inkomst, visar det sig att fastigheterna är övervärderade med 23 % i Sverige (The Economist 2012). Tabell 1: Fastighetspriset i förhållande till medelinkomsten i Sverige mellan 1975-2011(The Economist) 8

Vid kreditgivning kräver oftast kreditinstitutet säkerhet. Säkerheten utgör oftast den fastighet vilken lånet ska finansiera (Lennander 2006). Det finns dock en viss svårighet med säkerheten när det inte finns vetskap om det exakta marknadsvärdet för fastigheten. Flera kreditinstitut har på grund av tidigare erfarenheter av finanskriser, blivit avsevärt mer restriktiva med att låna ut pengar (Clarence 2011). Enligt Hott (2009) blir bankerna förlorare när fastighetsmarknaden krisar. Vid en positiv marknad ökar belåningsmöjligheterna för kunderna och när fastighetsbubblan sedan brister blir förlusten påtaglig för dem vilka har tagit de största riskerna på marknaden. Det har också konstaterats att de banker vilka tidigare gjort vinster vid utlåning och har en positiv erfarenhet av det, är därmed mer villiga att låna ut kapital igen. Bankernas positiva inställning till kreditgivningen grundar sig också på deras förväntan. Gör de en mindre förlust än förväntat ses det, trots allt positivt. 1.2. Problemformulering En mäklares yrke är att förmedla bostäder men också att tillhandahålla en objektiv värdering av vad fastigheten är värd på den öppna marknaden (Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet 2008). Denna värdering använder kreditgivarna i sin tur som underlag vid sina beslut angående en kreditgivning (Leander 2011). Med den bakgrunden blir våra problemfrågeställningar dessa: Har bankerna tilltro till extern värderares/mäklares värderingar? I vilken utsträckning används en värdering av banken vid en kreditgivning? Arbetar bankerna respektive mäklarna annorlunda nu jämfört med innan finanskrisen? Påverkar bankerna den externa värderingen? Och om i sådant fall, på vilket sätt? 1.3. Syfte Syftet med uppsatsen är att analysera hur banker förhåller sig till mäklarnas värderingar efter lånerestriktionen vilken Finansinspektionen införde i oktober 2010 samt att besvara problemformuleringarna. 9

1.4. Avgränsning Eftersom kommersiella fastigheter har ett högre marknadsvärde och värderas med hjälp av flera olika metoder vilket gör området mer komplicerat lämpar sig sådana värderingar inte för den undersökning vi valt att göra. Istället omfattar undersökningen endast privata fastigheter och bostäder. Undersökningen innefattar enbart banker vilka verkar som kreditgivare och är lokaliserade i Karlstad samt ofta hanterar bolånefrågor. Det med syftet att skapa en större tillförlitlighet i bankernas svar. De mäklare vilka deltar i intervjuerna är också aktiva på marknaden i Karlstad. 10

Metod Kapitlet redogör för de metoder vilka kan användas vid en undersökning samt de avvägningar och val som gjorts vid teori och intervjuer. 1.5. Val av metod Innan undersökningen påbörjas ska det bestämmas vilken den bästa strategin är för uppsatsen, en deduktiv ansats eller en induktiv ansats. Den deduktiva ansatsen innebär att forskaren går via teorin till empirin och tvärtom med en induktiv ansats, från empirin till teorin (Jacobsen 2002). Den deduktiva ansatsen lämpar sig bäst för uppsatsen då det går ut på att först skaffa sig information om hur kreditgivarna förhåller sig till externvärdering i teorin och på så vis bilda förväntningar, och därefter gå ut i verkligen och få fram empiri vilken sedan jämförs med teorin. Kritiken mot den ansatsen tyder på att det är en begränsad ansats eftersom forskaren bara får svar på det den eftersöker och att metoden inte tillåter några nya data att komma in i undersökningen (Jacobsen 2002). Jacobsen (2002) skiljer på två olika metoder för att samla information; kvalitativoch kvantitativ metodansats. En kvalitativ metodansats används när ny data ska tas fram eller när avsikten går på djupet, vilket också innebär att det fokuseras på ett fåtal undersökningar för att undersökningen ska bli intensivare i karaktären. Tvärtom används kvantitativ metodansats istället vid observationer av många objekt och på så sätt visa bredden. Det vill säga att få nyanser undersöks och att svaren istället sträcker sig över många enheter. Metoden ger inte heller plats för några följdfrågor vilket den kvalitativa ansatsen gör. Trots att metoderna skiljer sig åt har de också saker gemensamt, till exempel att tolka resultaten vilka kommit fram under de två undersökningarna. Den kvantitativa ansatsen är dock enklare att analysera då svaren blir i siffror och är svårare att misstolka (Holme & Solvang 1997). I båda metodansatserna måste resultaten tolkas för att se det positiva, det negativa, om det uppkommit några problem och till sist resultatet. Metodtriangulering används vid tillfällen då båda metoderna används för att motverka de svagheter vilka uppkommer vid användning av bara en metod. Undersökningen är kvalitativ, då en sådan undersökning är mest passande för uppsatsen eftersom avsikten var att ta emot tydliga och genomarbetade svar på de frågor vilka är hänförliga till uppsatsens problemformulering. I syfte att inkassera ett bra empiriskt material genomfördes intervjuer, vilket också gör att den kvalitativa ansatsen passar bäst när resultatet skall tolkas och analyseras. Syftet 11

med en kvalitativ ansats är, syftet med uppsatsen, att få grepp om ett generellt fenomen (Jacobsen 2002). Det finns också två olika problemställningar att skilja emellan, explorativ problemställning och teori- eller hypotesprövande problemställning. Vid en explorativ problemställning saknas en djupare förståelse av vad ett fenomen egentligen består av, kunskapen är istället relativt ny och okänd. Till skillnad från teori eller hypotesprövande problemställning där det finns en väl utformad teori och kunskap om fenomenet, oftast finn det en viss osäkerhet på dess omfång, utsträckning eller frekvens (Jacobsen 2002). Det är den senare problemställningen vilken används i rapporten. Då avsikten med uppsatsen är att söka djupare, mer genomarbetade svar och förklaringar till vår huvudfråga och dess syfte kommer en förklarande problemställning att användas. Det finns tre krav en frågeställning ska uppfylla för att få en bra empirisk undersökning, den ska vara spännande, enkel samt vara fruktbar. Att den är spännande innebär enligt Jacobsen (2002) att ingen från början vet vad det slutgiltiga resultatet blir. Vad Jacobsen menar med enkel är att, forskaren inte ska ha en frågeformulering vilken är för svår eller för omfattande, då det finns en stor risk att undersökningen misslyckas. Fruktbar innebär att problemformuleringen ska vara möjlig att undersöka empiriskt och leda till framskaffandet av ny kunskap (Jacobsen 2002). 1.6. Datainsamling Den analyserade data kan inhämtas på två olika sätt, antingen primärdata eller sekundärdata (Jacobsen 2002). Genom att använda både sekundärdata och primärdata ges en möjlighet att skapa en bättre kvalité på slutprodukten. Primärdata innebär data vilken tillgängliggörs för första gången genom inhämtande från den primära informationskällan. Primärdata är starkt kopplad till en speciell frågeställning och oftast specifikt anpassad utifrån densamma. I syfte att erhålla primärdata har intervjuer genomförts med anställda på både banker och fastighetsmäklarbyråer. Sekundärdata utgörs av data vilket inhämtats av andra och inte direkt ifrån källan och inte heller med nu aktuellt syfte till grund. Informationen tidigare har använts till ett annat syfte än den undersökaren har. Information från tidigare publicerat material används ofta för grundläggande fakta, så också i nu aktuell undersökning. Vid bearbetning av sekundärdata är det viktigt att ha ett kritiskt tänkande till källan samt att noga granska den. 12

Genom att i slutskedet ställa primärdata och sekundärdata emot varandra erhålls ett resultat. Det resultat kan styrkas av de båda insamlade materialen eller ge ett resultat där materialen står i konflikt med varandra. Om data strider mot varandra är det viktigt att föra en diskussion om resultatet (Jacobsen 2002). 1.7. Intervjuer Aktuell undersökning utgörs av en blandning mellan strukturerade intervjuer och öppna intervjuer. De öppna intervjuerna innebär ett personligt möte med respondenten och är mer tidskrävande samtidigt uppfyller det syftet för undersökningen på ett bättre sätt. Vid en personlig intervju ansikte mot ansikte är det möjligt att notera respondentens reaktioner, ansiktsuttryck och utifrån det formulera sina följdfrågor i syfte att klargöra eventuella oklarheter i både frågor och svar. Det är inte möjligt i samma utsträckning vid en telefonintervju och det blir svårare att avläsa den andra parten och veta vilka frågor den intervjuade känner sig obekväm i och inte vill svara på (Jacobsen 2002). Det finns två olika sätt att utföra en personlig intervju på, antingen kan den vara strukturerad eller helt öppen. Vanligaste sättet är att inleda intervjun på en strukturerad nivå och därefter, genom följdfrågor, utöka intervjun. Till exempel att frågeställaren har med sig ett papper med fokus på vissa punkter och därefter kan ytterligare frågor uppmärksammas vilka inte var påkomna från start. Den metoden passar bäst för vårt syfte i undersökningen. Kritik mot denna metod påtalar att viss information utesluts ur sökandet (Jacobsen 2002). Då frågorna valts ute noga samt att intervjuerna har innehållit följdfrågor har risken för uteslutning av relevanta data minimeras avsevärt. Intervjuer har genomförts endast med de mäklarkontor och kreditinstitut vilka har högst marknadsandelar i Karlstad. Vi har valt att använda bankerna i egenskap av kreditinstitut, det för att bankerna dagligen hanterar bostadskrediter och därmed kontinuerligt hanterar fastighetsvärderingar utförda av mäklare. Ett problem, vilket kan tänkas uppstå, är att inte alla respondenter är villiga till en intervju eller att undersökningen innehåller ett för litet antal respondenter vilket kan medföra att resultatet inte blir tillförlitligt. Det leder i sin tur till att den slutgiltiga analysen kan bli missvisande. I syfte att öka tillförlitligheten i respondenternas svar har samtliga respondenter anonymiserats. Anonymiseringen ger undersökningen en bättre validitet kontra en censurering då inte källorna kan granskas och ingen av respondenterna riskerar att identifieras av utomstående. Svaren tenderar i sådana situationer att bli mer öppna och sanningsenliga, speciellt om frågorna berör känsliga situationer. Istället för respondenternas namn har mäklarna benämnts M1, M2 och M3 och bankerna har givits beteckningarna B1, B2, B3 och så 13

vidare. Eftersom respondenterna är förstahandskällor och frågorna rör företeelser i den dagliga verksamheten har de data av en högre reliabilitet. Informationen, vilken använts i undersökningen, lämnas av den person vilken själv upplevt och varit med om händelsen (Jacobsen 2002). Syftet med intervjuerna var att få en djupare förståelse och få svar på huvudfrågorna i undersökningen. Intervjuerna har därutöver spelats in, det för att säkerställa att viktig information inte missas vid intervjutillfället och för att kunna hålla en mer naturlig konversation med den intervjuade. Det gör att intervjun flyter bättre då det inte behöver göras några pauser för att hinna med att anteckna svaren. Nu finns istället svaren ordagrant inspelade. Ett problem vid en inspelad intervju kan vara att den intervjuade känner sig obekväm i situationen. Dock är det inget som framskymtat i våra intervjuer och det faktum att det endast innefattat ljudupptagning har minskat risken för det. Dessutom är samtliga respondenter vana att dagligen hantera nya människor och situationer i sina respektive yrkesroller. Intervjuerna har därefter skrivits ned; så kallad asynkron. Fördelen är att det är lättare att analysera svaren när de är nedskrivna. Ett förfarande vilket dock är tidskrävande (Jacobsen 2002). Slutligen ska all insamlad data analyseras. Analysprocessen är indelad i tre delar. Första delen är beskrivningen och forskaren ska här göra en grundlig beskrivning av den inkomna data. Andra delen utgörs av systematisering och kategorisering av data, det vill säga att exkludera överflödig data för att öka möjligheten att överblicka informationen och därmed lättare förmedla den inkommande data. Tredje och sista delen innefattar tolkningen av data, det är här de dolda förhållandena kan komma fram (Jacobsen 2002). I praktiken följer de tre faser inte varandra slaviskt, men utifrån ett teoretiskt perspektiv går analysprocessen till enligt ovan. 1.8. Källkritik Genom en djupare analys av vilka intervjufrågor som skulle ställas och på vilket sätt så hade en del av de följdfrågor vilka uppkom kunnat undvikas. Å andra sidan hade underlåtenheten att ställa följdfrågor lett till ett bristfälligt resultat varför följdfrågorna varit en nödvändig del av de intervjuer vi genomfört. En bank i Karlstad hörde inte av sig och medverkade inte i intervjun trots löften om det. Då Karlstad klassas till en medelstor stad bör resultatet i helhet inte ha påverkats på grund av att den intervjun uteblev. Främst då undersökningen visade att de flesta banker arbetar snarlikt varandra i de för utredningen relevanta avsnitten. 14

Tidigare nämnts valdes de mäklarkontoren med högst marknadsandelar i Karlstad ut till respondenter. De mindre aktörerna uteslöts därmed från undersökningen. Det kan ha påverkat resultatet eftersom mindre mäklarkontor saknar vissa resurser och möjligheter i sitt arbete. Dock ska det tilläggas att det inte förefaller troligt att det påverkat resultatet, då de tre största aktörerna på marknaden i Karlstad upplever liknande påverkan från bankerna. Slutsaten har blivit att ett mindre mäklarkontor är mer benägna att tillgodose eventuella krav från banken. Initialt skickades inte intervjuunderlagen ut till respondenterna. Det hade sina för och nackdelar. Fördelen var att respondenterna inte kunde förbereda svar inför intervjun för att undvika komprometterande svar. Nackdelen var att de inte fick tid att tänka efter innan de svarade för att ge djupare och mer välutvecklade svar. Den undersökning vilken använts har givit de mest relevanta svaren och möjlighet att få fram detsamma. Att anonymisera respondenterna har gett uppsatsen större trovärdighet då inga svar kan kopplas till enskilda individer, då Karlstads kreditmarknad har begränsat antal anställda. På så sätt har respondenterna varit mer villiga att ge djupare svar på frågeställningarna. 15

Referensram Kapitlet börjar med kreditgivares verksamhet. Sedan följs det av beskrivning av en värderare och dess yrkesroll. Kapitlet avslutas med hur banker använder sig av värderingsmän i sina värderingar. 1.9. Bank Bankerna kan delas in i tre olika grupper, beroende på företagsformen. Det kan antingen vara ett bankaktiebolag, sparbank eller en medlemsbank (Lennander 2006). Lennander (2006) berättar att när kreditgivaren ska bevilja en kredit vill de vanligen att det ställs en säkerhet ifall kredittagaren skulle komma att hamna på obestånd (att inte kunna betala sina skulder i tid). Säkerhet kan vara allt med ett ekonomiskt värde, till exempel fastigheter. Det finns en rangordning på allt vilket kan användas som säkerhet. I toppen ligger borgen av stat eller kommun och statsobligationer (Lennander 2011). Vidare berättar Lennander (2011) att när kredittagaren är stat eller kommun krävs det inte att en säkerhet ställs då de inte kan hamna i obestånd eftersom de inte kan sättas i konkurs. Om en kund inte kan betala eller inte betalar tillbaka frivilligt är några av konsekvenserna inkasso, utmätning och exekutiv försäljning (tvångsförsäljning) (Wallin 1992). Vad lagen anser är fast egendom innebär; Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. (SFS 2003:626) En jämförelse till det är lös egendom, vilket är lösa saker och inte jord. 1.10. Bankers arbetsmetoder Reglerna för hur de svenska bankerna ska arbeta grundar sig på regler från Baselkommittén. Baselkommittén är en internationell finansiell organisation och bildades år 1930. Initialt var deras uppgift att stabilisera Tysklands banksystem efter Versaillesfreden. Idag är kommitténs funktion att samarbeta med all världens centralbanker för att skapa ett tryggare och stabilare finanssystem (Bank for International Settlements 2012). Då Sverige är medlem i EU implementeras reglerna i det svenska banksystemet. Reglerna behandlar främst hur mycket kapital banken måste ha i säkerhet för att kunna stå emot eventuella förluster 16

(Finansinspektionen 2010). Vid en låneansökan hos banken ska värderingen ske vid den tidpunkten då låneansökan ska prövas för att få ett rättvisande värde (Leow & Mues 2012). För att göra en värdering av en fastighet kan banken använda sig av flera olika metoder. Ofta används datorprogram vilka bygger på tillförlitlig statistik om marknaden vilken redan finns. Resultatet från programmet bearbetas i sin tur av en värderare på banken vilken har blivit godkänd att göra det. Bankchefen på varje bankkontor beslutar om vem som är berättigad till att göra värderingar. Det grundliggande för värderingen är de uppgifter vilka kan tas ifrån Lantmäteriverkets anslutna dataterminaler (Jensen 2008). Bankerna kan göra undantag vid en värdering om fastigheten har en panträtt med mycket god förmånsrätt. Det räcker då med en skrivbordsvärdering. En skrivbordsvärdering innebär att banktjänstemannen sitter vid sin arbetsplats och gör värderingen genom att använda sig av statistik. De besöker aldrig fastigheten personligen utan litar på statistiken. Vid en sådan värdering är den viktigaste uppgiften fastighetens taxeringsvärde (Jensen 2008). Taxeringsvärdet grundar sig på en uppfattning av Skatteverket där värdet uppgår till 75 % av det sannolika försäljningspris två år före taxeringen (Skatteverket 2012). När en värdering görs av en mäklare kompletteras den värdering med en riskbedömning av banken (Finansinspektionen 2010). 1.11. Panträtt Banken vill ha en säkerhet för att krediten kommer att återbetalas (Mäklarsamfundet 2005). Ett bevis för borgenären att kreditsökande kommer att göra det, är att pantsätta den köpta fastigheten (Jensen 2005). Gäldenärens, låntagarens, möjlighet att betala tillbaka fordran minskas om den inte har fortsatt förfoganderätt över fastigheten. Därför pantsätts fastigheter med en hypotekarisk pant. Det innebär att gäldenären får fortsätta utnyttja sin fastighet utan hinder. Skulle inte personen kunna betala lånet vid utsatt datum har borgenären, långivare, en rätt att söka utmätning och då få tillbaka det utlånade beloppet (Jensen 2005). Det är endast den rättmätiga fastighetsägaren vilken kan ansöka om pantbrev hos inteckningsmyndigheten i hemmavarande kommun (Grauers 2007). Den riktiga ägaren anses i det avseende vara den person som genom giltigt köp, arv eller gåva förvärvat fastigheten. Om ägaren inte ansökt eller hunnit ansöka om lagfart räknas personen såsom fastighetens ägare (Tegin 1997). 17

Det finns regler för vilka som får och inte får pantsätta (inteckna fastigheten). Exempelvis får inte en make inteckna sin fastighet utan den andre makens samtycke. Reglerna är detsamma för par vilka är sambos (Wallin 1992). För att kunna använda fastigheten i egenskap av pant måste enligt Tegin (1997) tre punkter uppfyllas: en pantförskrivning har skett som säkerhet för en fordran pantförskrivningen omfattar uttagna eller blivande pantbrev pantbrev överlämnas (traderas) till kreditgivare Alla tre punkter måste vara uppfyllda för att en panträtt ska vara giltig. Om en fastighet ska användas till pant omfattar det bara fast egendom (Tegin 1997). 1.12. Kreditrisk/kreditanalys Kreditanalys är ett samlat begrepp för den undersökning vilken görs för att klargöra om en låntagare har betalningsförmåga. För att se betalningsförmågan undersöker banken den sökandes möjlighet att betala räntor och amorteringar samt om det finns några hot mot krediten vilket gör att banken inte får tillbaka den (Hedman 1995). Ingen regel förespråkar om att en bank måste godkänna en sökt kredit (Wärnsund & Johansson). Kreditprövningens syfte är att undvika kreditförluster för banken. Den risken en kredit medför är att låntagaren inte har möjlighet att återbetala krediten (Wallin 1992). Fastigheter kan ingå i egenskap av en säkerhet och kan kategoriseras till en god sådan. När fastigheten används i egenskap av säkerhet så pantsätts den (Jensen 2008). Fastigheten får endast pantsättas upp till 85 % av dess marknadsvärde (Finansinspektionen 2010). Det finns inga specificerade lagrum angående vilka uppgifter banken vill ha i en kreditprövning för att bli tillfredställd. Med andra ord är det bankens skyldighet att från fall till fall ta fram de uppgifter vilka är relevanta för att kunna fastställa återbetalningsförmågan hos den sökande (Wärnsund och Johansson). Värderingen lämnas till banken och ger uttryck för en bedömning av fastighetens värde idag. Bedömningen gör inga anspråk på framtida händelser. Det är bankens 18

ansvar att göra en bedömning av fastighetens framtida värdeutveckling (Walin 1992). I lagstiftningen framgår att en kredit endast får beviljas om förpliktelserna på goda grunder kan förväntas bli fullgjorda (Lennander 2011). Baselkommittén påpekar att fastighetsmarknaden är en riskfylld marknad där stora kapitalförluster kan uppstå. Därför har Europeiska centralbanken tagit fram Basel II för att motverka risken och på så sätt skapa en stabilare marknad (Finansinspektionen 2005). Tyvärr fångar inte Basel II upp riskerna på marknaden på ett tillräckligt bra sätt. Ett nytt regelverk har därför arbetats fram, Basel III, vilken ska fånga upp riskerna på ett bättre sätt och motverka kreditförluster för bankerna. Det nya regelverket kommer att innebära att bankerna behöver ha ett större kapital av bättre kvalité. Med bättre kvalité menas att bankerna ska ha kapital vilken ska räcka i minst 30 år. Den ska kunna täcka kreditförluster utan att banken går i konkurs, samt att det inte får ske komplativa vinster. Med komplativa vinster menas att banken går med förlust ett år och inte kan ge utdelning till aktieägarna det året. Medan det året efter får ett positivt resultat och ger dubbel utdelning för att kompensera för det året innan. Bankerna får inte heller ange skattefordringar eller goodwill som kapital. Nya regler för likviditeten i banken kommer att införas. Basel III kommer att införas stegvis de kommande åren med start 2013 (Riksbanken 2012). 1.13. Ökad skuldkvot och bankernas inställning Privatpersoners skuldkvot (lån i relation till disponibla inkomsten) har under 2000-talet ständigt ökat. Under 2010 var svenskarnas skuldkvot uppe på 170 % av den disponibla inkomsten. Det kan jämföras med skuldkvoten privatpersoner hade under 90-talet vilket var 120 % (Finansinspektionen 2010). Finansinspektionen gjorde under 2009 en undersökning av de svenska hushållens bostadslån. De analyserade informationen de fick från de ledade kreditinstituten i Sverige. Den inkomna upplysningen omfattade 6 863 lån vilka hade betalats ut mellan den 28-30 september det året. Uppgifterna gav att resultatet visade att 12 % av de personer vilka fick ett lån hade en belåningsgrad på upp till 90 % av marknadsvärdet på fastigheten, medan en tredjedel av gruppen hade en belåningsgrad på 80 %. Det innebär att det inte krävs en stor värdeminskning på marknaden för att personernas lån skulle vara större än marknadsvärdet på fastigheten (Finansinspektionen 2010). Bankernas kreditvilja ökar då fastigheters värde ökar. Med ökade fastighetsvärden ökar säkerheten för lånen. Det är en spiral vilken fortsätter uppåt fram tills då marknadens maxpris är nådd och priserna istället börjat minska (Panagopoulos & 19

Vlamis 2009). 1.14. Finanskris 90-talets och 00-talets finanskriser grundar sig båda på en överoptimistisk utlåning av bankerna. Den stora risken lånen medförde var en bristande kunskap om gäldenärens återbetalningsförmåga. Med fler avregleringar på finansmarknaden skapades det ett utrymme för bankerna att tillhandahålla större lån. Den utlösande faktorn till finanskrisen var fastigheters minskade värde i Amerika. Trots krisen har inte de svenska bankerna förlorat stora belopp, däremot kan de inte investera i utländska marknader då de har stagnerat eller slutat fungera helt och hållet. Det innebär att bankerna inte kan bygga upp likviditetsbudgetar genom utländska investeringar och de minskade intäkterna bidrar till att lånemöjligheterna minskar på bostadsmarknaden. Det leder i sin tur till att värdet på fastigheter minskar då presumtiva köpare inte kan finansiera bostadsköpen (Riksbanken 2008). 1.15. Fastighetsmarknaden och minskad risk Fastighetsmarknaden består av flera olika cykler. Vid en uppgång på marknaden då räntan är låg ökar priserna på fastigheterna, vilket leder till att det blir enklare att ansöka om lån hos kreditgivarna. Bankerna uppmuntrar gäldenärerna att öka sina lån. Det leder till att bankerna är mer villiga att ge ett högre bostadslån då värdet på fastigheten ständigt ökar (Bemanke, Gertler, & Gilchrist 1996). Bankerna ser en ökad vinstmöjlighet då kunderna får större säkerheter för sina krediter och erbjuds därmed en högre kredit. En ökad kredit genererar en större ränteintäkt för banken. Banken ska ha en god säkerhet för krediten och i en uppgång tenderar bankerna att överbelåna den säkerhet då det ständigt sker en värdeökning på fastighetsmarknaden (Panagopoulos & Vlamis 2009). Tidigare finanskriser har visat samma tendenser vilka beskrivits ovan. Priserna har varit under en ökning under en längre period och sedan nått sin topp. Det har lett till att flera högt belånade privatpersoner har tvingats till exekutiv försäljning och därmed gått med förlust (Panagopoulos & Vlamis 2009). För att kontrollera risken med fastigheten kan banken göra en beräkning genom att ta det nya värdet dividerat med det gamla värdet. Svaret kan sedan visa hur den specifika fastigheten förhåller sig till marknaden i det området (Leow & Mues 2012). Panagopoulos och Vlamis (2009) beskriver i sin artikel metoder för att 20