HSB BRF LÖDAREN ÅRSREDOVISNING 2019
Att bo i en bostadsrättsförening - vad innebär det? I HSB bor du till självkostnadspris. Det är ingen annan som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften (=månadsavgiften, hyran gånger 12) täcker föreningens lån, driftkostnader och fondavsättningar för t ex reparationer och underhåll. Med bostadsrätt äger du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger dock bostadsrättsföreningen tillsammans med övriga medlemmar/bostadsrättsinnehavare och har därmed enligt bostadsrättslagen en i tiden obegränsad nyttjanderätt till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer ni en styrelse bland er boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Med i styrelsen sitter en ledamot från HSB. Det betyder att styrelsen och bostadsrättsföreningen - genom HSB-ledamoten - har hela HSB Stockhoms erfarenhet och kunnande som stöd. HSB erbjuder också fortlöpande utbildning för nya styrelseledamöter; kunskap är en viktig förutsättning för levande boendedemokrati. Ta vara på fördelarna med bostadsrätt i HSB. Du är med och äger husen och miljön. Du får full insyn i förvaltning och ekonomi. På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.
Kallelse till föreningsstämma Härmed kallas medlemmarna till ordinarie föreningsstämma i HSBs bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm. Tisdagen den 2 juni 2020, kl 18:30 på Ulvsunda slott. Dagordning 1. Föreningsstämmans öppnande 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Fastställande av dagordning 6. Val av två personer (tillika rösträknare) att jämte stämmoordföranden justera protokollet 7. Fråga om kallelse behörigen skett 8. Genomgång av styrelsens årsredovisning 9. Genomgång av revisorernas berättelse 10. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning 11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa ordinarie stämma samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter 13. Beslut om arvode till styrelse och revisor samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter, revisorer, valberedning och de andra förtroendevalda som valts av föreningsstämman 14. Val av styrelsens ordförande, styrelseledamöter och suppleanter 15. Val av revisor och suppleant för denne 16. Val av valberedning 17. Erforderliga val till representation i HSB 18. Inkomna motioner a. Nedtagning av almträdet på Aspstigen 19. Föreningsstämmans avslutande Motioner och årsredovisning kommer att finnas tillgängliga utanför styrelserummet senast veckor före stämman. Under föreningsstämman bjuder bostadsrättsföreningen på enkel förtäring. Välkomna!
Org Nr: 702001-3632 Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Org.nr: 702001-3632 får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2019-01-01-2019-12-31 -:h
Org Nr: 702001-3632 Förvaltningsberättelse för HSB Bostadsrättsf'örening Lödaren i Stockholm Styrelsen fär härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret: 2019-01-01-2019-12-31 Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostäder till medlemmarna med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens fastigheter Föreningen äger fastigheten Lödaren 4, Borraren 2 samt Fräsaren 2 i Stockholms kommun med tomträtt. Avtalet gäller till 2023. Föreningen har sitt säte i Stockholm. I föreningens fastigheter finns: Objekt Bostadsrätter Lokaler Parkeringar och garageplatser Föreningens fastighet är byggd 1944. värdeår 1993. Antal 74 9 40 Kvm 3 389 235 0 Föreningen är fullvärdesförsäkrad i Nordeuropa försäkring AB. I försäkringen ingår bostadsrättstillägg samt styrelseansvarsförsäkring. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Arsavglfter Under året har årsavgifterna varit oförändrade. Genomfört planerat underhåll Nya torktumlar till bägge tvättstugorna Underhllll och planteringar pli föreningens markytor. Pågående eller framtida underhåll Tidpunkt 2020 Sophus B.y99nadsdel Åtgärd Styrelsen ser över och planerar åtgärd för föreningens samtliga sophus. Tidigare genomfört underhåll Ti<!Punkt 2015 2016 2018 By99nadsdel Åtqärd Renovering och målning av trapphlls Isolering av vindar. Renovering av fasader och omgjutning av balkonger. Stamspolning I alla fastigheterna övriga väsentliga händelser Beslut togs om avgiflssänkning med 3% fr o m 2020-01-01 Föreningen har konsoliderat sina lån till ett färre antal med högre belopp, för att på så vis kunna fä bättre villkor med lägre årtiga räntekostnader hos långivarna. Stämma Ordinarie föreningsstämma hölls 2019-05-27, Vid stämman deltog 23 medlemmar varav 23 var röstberättigade. Styrelse Styrelsen har under perioden 2019-01-01--2019-12-31 haft följande sammansättning: Styrelsemedlem Alf Asplund Lizbet Brittsten Felicia Engström Ellinor Prawitz Fredrik Jansson Hanna Carlsson Maria Jonsson Martin Höglund Catharina Blomberg Roll Ordförande Vice ordförande Ledamot, avflyttad dec-19 Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot HSB-ledamot I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Alf Asplund, Lizbet Brittsten, Fredrik Jansson, Martin Höglund samt Ellinor Prawitz. Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda styrelsemöten. h 1
Org Nr: 702001-3632 fö,valtningsberättelse för HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Firmatecknare Finnatecknare har varit Alf Asplund, Lizbet Brittsten och Maria Jonsson. Teckning sker två i förening. Revisorer Per-Erik Hamerud Sara Engström Joachim Mattson Föreningsvald ordinarie Föreningsvald suppleant Av HSB Riksförbund utsedd revisor Representanter vid HSB:s fullmäktige Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Per-Erik Hamerud. Valberedning Va/beredningen består av Lotta Nordqvlst (sammankallande) och Rikard Eriksson. Underhållsplan Underhällsplan för planerat periodiskt underhä/1 har upprättats av styrelsen. Planen ligger till grund för styrelsens beslut om reservering till eller lanspråkstagande av underhällsfond. StadQeenliq fastiqhetsbeslktninq qenomfördes 2019-09-1B Underhällsp/anens syfte är att säkerställa att medel finns för det planerade underhä/1 som behövs för att hålla fastigheterna I gott skick. Under året utfört underhä/1 framgår av resultaträkningen. Medlemsinformation Medlemmar Föreningen hade 88 (89) medlemmar vid utgängen av verksamhetsåret 2019 (201B). Under året har 11 (6) överlätelser skett. Flerårsöversikt Ekonomisk sammanställning och nyckeltal i bostadsrättsföreningen För att göra ekonomin i en bostadsrättsförening enklare att förstä har HSB tagit fram ett antal så kallade nyckeltal. Dessa nyckeltal kan användas för att jämföra bostadsrättsföreningar med varandra och för att följa utvecklingen hos en enskild bostadsrättsförening. Syftet är att skapa trygghet och förstäelse för dig som medlem, köpare eller övrig intressent. Ett nyckeltal är ett jämförelsetal som syftar till att visa verksamhetens ekonomiska ställning och göra det enkelt för läsaren att jämföra exempelvis en bostadsrättsförening med en annan. För tydlighet och transparens väljer vi att visa vår förenings nyckeltal de senaste fem ären. Vi visar detta i tabellen nedan och efter tabellen förklarar vi vad varje nyckeltal betyder. Nyckeltal 2019 2018 2017 2016 2015 Årsavgift, kr/kvm 956 942 928 928 929 Totala Intäkter kr/kvm 1 012 986 972 963 963 Sparande till underhäll och Investeringar kr /kvm 213 212 268 194 215 Belåning, kr/kvm 6 230 6368 6823 6 920 4377 Räntekänslighet 7% 7% B% B% 5% Drift och underhåll kr/kvm 684 642 592 620 582 Energikostnader kr/kvm 232 229 225 223 205 Förklaring av nyckeltal Arsavglft Anger hur stor årsavgiften är per kvadratmeter boarea exklusive eventuellt separat debiterade avgifter {el, bredband och liknande). Tänk pä att detta är ett genomsnitt i föreningen. För att räkna ut en enskild bostadsrätts ärsavgift ska man utgå frtln bostadsrättens andelsvärde. Totala Intäkter Anger föreningens totala intäkter för räkenskapsåret per kvadratmeter boarea och lokalarea. Mänga bostadsrättsföreningar har intäkter utöver ärsavgiften (exempelvis garage- och lokalintäkter) och dä syns det här. Sparande till framtida underhåll Vär fi:rening har ett antal stora komponenter som vi sliter på varje år (stammar, fönster, tak etc.). Därför mäste vi spara till det framtida underhället och utbytet av dessa komponenter. Detta nyckeltal anger hur stort löpande ö./erskott föreningen har per kvadratmeter boarea och lokalarea varje enskilt är. Rent praktiskt gär föreningens sparande till olika saker varje år (amorteringar, sparande pä bankkonto eller utförda Investeringar). På lång sikt gär pengarna till de planerade underhåll och investeringar vi behöver göra, antingen genom att vi har pengar pä banken eller att vi har amorterat och pä så sätt skapat ett låneutrymme. Nyckeltalet kan jämföras med de totala intäkterna fi:r att se hur mycket av dessa som blir över. Lite längre ner gär det också att se hur vi räknar ut vårt överskott/sparande. Belåning, kr/kvm Belåningen fördelas pä kvm yt:an för bostäder och lokaler då nyckeltalet avser visa hur stor beläning hela bostadsrättsföreningen har. För att se hur stor andel av skulden en enskild bostadsrätt "äger" ska man utgä från den bostadsrättens andelsvärde.,h 2
Org Nr: 702001-3632 Förvaltningsberättelse för HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Räntekänslighet Anger hur många procent bostadsrättsföreningen behä\ler höja avgiften med om räntan pä länestocken går upp med en procentenhet fä" att bibehälla samma sparande till framtida underhäll och investeringar. Drift och underhåll Genomsnittlig drift och underhäll fördelas på ytan för bostäder och lokaler och beräknas på drift och underhåll exklusive eventuella kostnader för planerat underhåll. Energikostnader Anger värme-, vatten- och elkostnader per kvadratmeter boarea och lokalarea för varje räkenskapsår. Nyckeltalet räknar in eventuella intäkter från separat debitering av dessa kostnader men för bostadsrättsföreningar som betalar sina medlemmars hushållsel utan att debitera ut detta blir kostnaderna högre. övriga nyckeltal 2019 2018 2017 2016 2015 Nettoomsättning 3 667 3 573 3 522 3491 3 491 Resultat efter finansiella poster 55 71 225 20 185 Soliditet 8% 8% 7% 6% 10% (Nyckeltal i tkr om inte annat anges) Föreningens sparande till framtida planerat underhåll och investeringar Nedan redovisas föreningens sparande till framtida planerade underhåll och investeringar. Sparandet visar hur mycket likvida medel föreningen fått ä\ler i den löpande driften under räkenskapsåret. Därför tas avskrivningar (som inte påverkar likviditeten) samt årets planerade underhåll bort. Rä"elseintäkter Rä"elsekostnader FinansjeUa poster Arets resultat Planerat underhån i:s::i:i~e Arets soarande Der kvm total vta + ± 3 667 048 3 385 712 225 922 55414 64 1()() 653 693 773 207 213 Förändring eget kapital Belopp vid årets ingång Reservering till fond 2019 Ianspråktagande av fond 2019 Balanserad i ny räkning Arets resultat Belopp vid årets slut Insatser 85 246 85 246 Yttre uh fond 2 039 337 127 000 -{)4100 2 102 237 Balanserat Arets resultat resultat -147 238 70 588-127 000 64100 70 588-70 588 55 414-139 551 55 414 Förslag till disposition av Arets resultat Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsens disposition Balanserat resultat Årets resultat Reservering till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Summa till stämmans fä"fogande Stämman har att ta ställning till: Balanseras i ny räkning -139 551 55 414-84137 -76 651 55 414-127 000 64100-84137 -84137 Ytterligare upplysningar beträffande föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Resultaträkning [ Rörelseintäkter Nettoomsättning j Rörelsekostnader Drift och underhåll övriga externa kostnader Planerat underhåll Personalkostnader och arvoden Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader [Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Årets resultat Org Nr: 702001-3632 Not 1 Not 2 Not 3 Not4 Not 5 Not6 2019-01-01 2018-01-01 2019-12-31 2018-12-31 3 667 048 3 572 596-2 478 675-2 328 056-82 794-86 350-64 100 0-106 450-91 932-653 693-698 193-3 385 712-3 204 531 281336 368 066 656 683-226 578-298 161-225 922-297 478 -- - 55414 70 588 h 4
Org Nr: 702001-3632 HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Balansräkning 2019-12-31 2018-12-31 '"iiligångar Anläggningstillgångar /l;jateriella anläggningstil(qängar Byggnader och mark Inventarier och maskiner f:inansiella anläggnir,gstil(qängar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar kortfristlqa fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Not 7 Not8 Not9 Not 10 Not 11 Not 12 23 901 847 24 553 515 7 779 9 804 23 909 626 24 563 319 500 500 500 500 23 910 126 24 563 819 12 4097 1262 562 1159 280 17 535-8 758 216 824 186 100 1496 933 1 340 719 6020 8 727 1502 953 1349 446 25 413 079 259132~ 5
Org Nr. 702001-3632 HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Balansräkning 2019-12-31 2018-12-31!a;ge~ kapital och sk~_lder Eget kapital 8lJnclet eget ka1jit:al Insatser Yttre underhållsfond /:ritt eget katjital/ansan-,fq(j förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder LJr,gfristt..qa sklj/cfer Skulder till kreditinstitut l(ortfristiqa sklj/cfer Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Not 13 Not 14 Not 15 Not 16 85 246 85 246 2102 237 2 039 337 2187 483 2 124 583-139 551-147 238 55 414 70 588-84 137-76 651 2103 346 2 047 932 22 329 193 22 679 193 22 329193 22 679 193 250 000 400 000 234 316 292 564 2 606 9 756 10 500 12 000 483 118 471 820 980 540 1186 140 23 309 733 23 865 333 25 413 079 25 913 265 b 6
HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat etter finansiella poster Org Nr. 702001-3632 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning ( +) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning ( +) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Arets kassaflöde ---.. - 2019-01-01 2019-12-31 55 414 653 693 709 107-52 932-55 600 600 575 0-500 000-500 000 100 575 2018-01-01 2018-12-31 70 588 698 193 768 781 17 114 147 927 933 822 0-1 650 000-1 650 000-716178 ilikvida medel vfd årets börian ----------~~ 1168007 1884186 'Likvida medel vid årets slut 1268 582 -------------- 1168 007 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. h 7
HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Org Nr: 702001-3632 Recie>yisnings- och värderingsprinciper samt: övriga bokslu~kom~entclrer Föreningen tillämpar sig av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1(1<3). Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Lån med en bindningstid på ett år eller mindre tas i årsredovisningen upp som långfristiga skulder. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i SABOs vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Byggnadens komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med 2,1 % av anskaffninosvärdet. Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 5% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Fastighetsavgift /fastighetsskatt Föreningen beskattas genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Föreningens fastighetsavgift var för räkenskapsåret 1 377 kronor per lägenhet. För lokaler betalar föreninoen statlio fastiohetsskatt med 1 % av taxerinosvärdet för lokaldelen. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 21,4 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. ~ 8
Org Nr: 702001-3632 HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm 2019-01-01 2018-01-01 Noter 2019-12-31 2018-12-31,Not 1 _Nettoon_,sättning Årsavgifter 3 239 352 3 192168 Hyror 255 530 236100 Bredband 111 000 111 000 övriga intäkter 79 830 42 920 Bruttoomsättning 3 685 712 3 582 188 Avgifts- och hyresbortfall -18 664-9 592 3667 048 3572596,Noi:2 Drift och underhåii Fastighetsskötsel och lokalvärd 300 697 303 159 Reparationer 346 955 239 921 El 91197 92 833 Uppvärmning 636 637 627 499 Vatten 113 530 109 081 Sophämtning 91 709 90 020 Fastighetsförsäkring 45 694 47 596 Kabel-TV och bredband 200 987 199 786 Fastighetsskatt och fastighetsavgift 107 048 105 318 Förvaltningsarvoden 284 094 260 866 Tomträttsavgäld 236 900 236 900 övriga driftkostnader 23 227 15 077 2478675 2328056 1Not3 övriga externa :i<_ostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp 6 841 8 400 Administrationskostnader 38489 39 060 Extern revision 10 225 11650 Medlemsavgifter 27 240 27 240 82794 86350 Not4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse 76 000 66 500 Revisionsarvode 2 000 3 000 Övriga arvoden 3 000 2 000 Sociala avgifter 25 450 20 432 106450 91932 Nots Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm 414 514 övriga ränteintäkter 242 169 656 683 Not6 Räntekostnader och liknand~ _ resultatposter Räntekostnader längfristiga skulder 226 401 297 692 Övriga räntekostnader 177 469 226 578 2981~ 9
HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Noter Org Nr: 702001-3632 2019-12-31 2018-12-31 :Not7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffnlngsvärden Anskaffningsvärde byggnader 32 650 932 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 32650 932 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingäende avskrivningar -8 097 417 Årets avskrivningar -651 668 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 749 085 Utgående bokfört värde 23901847 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder 38 000 000 Taxeringsvärde byggnad - lokaler 453 000 Taxeringsvärde mark - bostäder 31 000 000 Taxeringsvärde mark - lokaler 358 000 Summa taxeringsvärde 69811000 32 650 932 32650932-7 401 249-696 168-8 097 417 24 553 515 34 000 000 371 000 22 000 000 267 000 56638000 :Nots Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 40 500 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 40500 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -30 696 Årets avskrivningar -2 025 Utgående ackumulerade avskrivningar -32 721 Bokfört värde 7779 40 500 40500-28 671-2 025-30 696 9804 Nof9 Andra långfri5t!ga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde 500 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 500 Andel i HSB Stockholm 500 500 500 500 Not 10 ~vriga_ kortfristiga fordn~gar Skattekonto 16 947 Övriga fordringar 588 17535-8 758 0-8 758 :Not 1~ Förutbetalda kostnader_och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader 216 824 216824 186 100 186 100 Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar få" innevarande räkenskapsår. Kassa och bank Handkassa Nordea 5 651 369 6020 7 151 1 576 8727 ~ 10
HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Org Nr: 702001-3632 Noter 2019-12-31 2018-12-31 inot 13 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Nordea Hypotek Nordea Hypotek Nordea HVIX>tek Lånenummer 39788904165 39788904998 39788942164 Ränta 0,61% 0,54% 0,56% Ränteändr dag 2020-01-01 2020-01-16 2020-01-29 Belopp 6 425 000 8 813 193 7 341 000 22579193 Nästa års amortering 125 000 125 000 0 250 000 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut 25 304 455 22 329 193 21329193 25 304 455 1 Not 14 -Skulder till krecl1tinstitut Kortfristig del av långfristig skuld övriga slwlder Depositioner 250 000 10 500 10500 250 000 12 000 12000 ;Not16 U.pplupna kostnader och fö~tbet:alda intä~er Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader 27 373 274127 181 618 483118 18 036 252 277 201 507 471820 Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande är.!noti7 Väst!ntliga_h_ä_ndel54!r efter åi:ets.slu~ Inga väsentliga händelser har skett efter årets slut 11
Org Nr. 702001-3632 HSB Bostadsrättsförening Lödaren i Stockholm Noter Stockholm, den Z-<; /5 - Z Ö Z. c)... I 2019-12-31 2018-12-31 Vår revisionsberättelse har Zo?.IJ o~-vliä ~ff fli!/ifr------ -e~ - ~ Fredrik Jansson Hanna carlsson ~ ~ catharlna Blomberg f2<r~/, Per-Erik Harnerud Av föreningen vald revisor Av HSB Riksförbund förordnad revisor 12
Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Brf Lödaren i Stockholm, arg.nr. 702001-3632 ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Rapport om årsredovisningen Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Brf Lödaren i Stockholm för räkenskapsår 2019. identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar jag mig en förståelse av den del av föreningens interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisnings/agen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2019 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisnings/agen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Revisorernas ansvar enligt denna sed beskrivs närmare i avsnitten Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar och Den föreningsva/da revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Upplysning av särskild betydelse Utan att det påverkar våra uttalanden ovan vill vi fästa uppmärksamhet på klassificeringen av föreningens skulder till kreditinstitut i årsredovisningen. Föreningen har lån som klassificeras som långfristiga men förfaller inom ett år från balansdagen och som därmed är kortfristiga Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisnings/agen. Styrelsen ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen avser att likvidera föreningen, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar Jag har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Den föreningsvalda revisorns ansvar Jag har utfört en revision enligt revisions/agen och därmed enligt god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings/agen och om årsredovisningen ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning. /4:, 13
Rapport om andra krav enligt lagar, andra författningar samt stadgar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens förvaltning för HSB Brf Lödaren i Stockholm för räkenskapsår 2019 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har i övrigt fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder revisorn utsedd av HSB Riksförbund professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på revisorn utsedd av HSB Riksförbunds professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderfag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. zj. lmden / ~ 020 Joakim Mattsson BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Per-Erik Harnerud Av föreningen vald revisor Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen. 14
Bostadsrättsföreningen Lödaren årsstämma 2020 20200416 Svar till motion Motion: Vill att Almträdet på Aspstigen tas bort, det skymmer solen på min balkong på fm. Dessutom påverkas lacken på bilarna under Almträdet negativt. Min förhoppning är att få fm sol efter ha bott här i 10 år och få njuta av solen på morgonen. Det skulle även bli ljusare i lägenheten samt bättre utsikt. Med vänlig hälsning, Therese Nyström, Almstigen 2 Bostadsrättsinnehavaren menar också muntligt att trädet kan påverka närliggande fastigheter och parkeringsplats (asfalt) negativt. Svar på motionen: Styrelsen förslår att stämman avslår motionen. Styrelsen tar på sig att undersöka om Almen kan skada fastigheten samt parkeringsplats. Det finns heller inget stöd i att Almen skulle skada lacken på bilarna om parkeringsplatsen utöver normalt slitage. Styrelsen menar att Almen är av en väsentlig del av föreningens utemiljö. Det skall nämnas att frågeställningen sedan tidigare har diskuterats och motionerats med då avslående om att fälla den större Almen. 15
ORDLISTA ÅRSREDOVISNING En bostadsrättsförening är enligt bokföringslagen skyldig att för varje år upprätta en årsredovisning i enlighet med års redo visningslagen. En årsredovisning består av en förvaltningsberättelse, en resultaträkning, en balansräkning samt en notförteckning. Av notförteckningen framgår vilka redovisnings och värderingsprinciper som tillämpas samt detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN Styrelsen ska i förvaltningsberättelsen beskriva verksamhetens art och inriktning samt ägarförhållanden, det vill säga antalet medlemmar med eventuella förändringar under året. Verksamhetsbeskrivningen bör innehålla uppgifter om fastigheten, utfört och planerat underhåll, vilka som har haft uppdrag i föreningen samt avgifter. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång bör kommenteras, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som inte framgår av resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen ska innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN Resultaträkningen visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR Avskrivningar representerar årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, det vill säga byggnader och inventarier. Anskaff ningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår även den ackumulerade avskrivningen, det vill säga den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. BALANSRÄKNINGEN Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuld sidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom bygg nader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital som består av insatser, upplåtelseavgifter och fond för yttre underhåll samt fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (balanserat resultat eller ansamlad förlust). ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till likvida medel inom ett år. Hit hör bland annat kort fristiga fordringar och vissa värdepapper samt kontanter (kassa) och banktillgodohavande. KASSA OCH BANK Banktillgodohavanden och eventuell handkassa. Oftast har föreningen sina likvida medel hos HSB-föreningen och då redovisas detta under övriga fordringar och i not till denna post. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, till exempel fastighetslån. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som förfaller till betalning inom ett år, till exempel skatte skulder och leverantörsskulder. Numera redovisas även fond för inre underhåll här. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga det framtida underhållet av föreningens hus. Avsättningen sker genom en omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultat räkningen, se styrelsens förslag i förvalt ningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fond behållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostads rätters tillgodohavanden. Pågående stadgerevision kan medföra ändrade principer för redovisning av fonderingen. TOMTRÄTT En del föreningar äger inte sin mark utan har ett tomträttsavtal med kommunen. Dessa förhandlas normalt om vart tionde år, baseras på markvärdet och en ränta, och kan innebära stora kostnads ökningar om markpriserna gått upp mycket. LIKVIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (till exempel vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten god. SLUTLIGEN En årsredovisning beskriver historien men egentligen är framtiden viktigare. Vilka utbetalningar står föreningen inför i form av reparationer och utbyten? Har föreningen en kassa och ett sparande som ger jämna årsavgifter framöver? Uppdaterade underhållsplaner samt flerårsprognoser för att kunna svara på ovanstående är viktiga. Fråga gärna styrelsen om detta även om det inte står något i årsredovisningen.