Innehåll. Detta är Vasakronan. Rapporttillfällen. Bolagstämma. 1995 i korthet 1. Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag.

ÅRSREDOVISNING 1995

Detta är Vasakronan Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag. Den största delen av beståndet är kontorsfastigheter och hyresgästerna är i stor utsträckning statliga myndigheter. Vasakronan AB har kontorsfastigheter i cirka 150 kommuner över hela Sverige. Cirka 70 procent av det bokförda värdet på kontorsfastigheterna finns i 15 kommuner. Specialanpassade fastigheter finns för Sveriges lantbruksuniversitet, Kriminalvårdsverket och Statens räddningsverk. Inom koncernen finns också Confortia AB som utför tekniska konsulttjänster. De 700 fastigheterna har en totalyta på 4,1 miljoner m 2 och ett bokfört värde på 18,0 miljarder kronor. Rapporttillfällen Delårsrapport 26 april 1996 Halvårsrapport 20 augusti 1996 Delårsrapport 23 oktober 1996 Bokslutsrapport februari 1997 Årsredovisning mars 1997 Annual Report april 1997 Innehåll 1995 i korthet 1 VD-kommentar 2 Förvaltningsberättelse 4 Koncernen i sammandrag 13 Företagskultur 14 Affärsområde Kontorsfastigheter 16 Den svenska fastighetsmarknaden 18 Region Syd 20 Region Väst 24 Region Mellansverige 28 Region Stockholm 34 Region Nord 38 Affärsområde Specialfastigheter 44 Vasajorden AB 44 Vasakronan Krim AB 45 Affärsområde Teknisk konsultverksamhet 48 Confortia AB 48 Resultaträkningar 50 Balansräkningar 51 Finansieringsanalyser 52 Bokslutskommentarer 54 Revisionsberättelse 58 Bolagstämma Ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 21 maj 1996 kl 15.00 på Vasakronans koncernkontor, Linnégatan 87 D i Stockholm. Styrelse och revisorer 59 Företagsledning 60 Adresser 61 Verksamhetsberättelsen omfattar sidorna 4 12 och 50 57. Vasakronan AB är ett publikt bolag. Organisationsnummer: 556474-0123 Produktion: Vasakronan i samarbete med n3prenör. Omslagsbilder: Garnisonen i Stockholm, Sveriges lantbruksuniversitet i Ultuna, Skatteförvaltningen i Gävle, Stora Torget 4 i Uppsala, Kriminalvårdsanstalten i Norrköping, f d regementet i Växjö och Tingshuset i Karlstad. Huvudfotograf: Peter T. F. Han. Övriga fotografer: Rolf Höjer, Lars Nybom, Elisabeth Ohlson, Christer Pöhner och Per Svensson.

1995 I KORTHET Ny strategisk inriktning I början av 1995 beslutades om en ny strategisk inriktning. Fastighetsbeståndet för kommersiella fastigheter kommer fram till år 2000 att koncentreras till 15 orter i syfte att uppnå en marknadsledande ställning på dessa orter. För Sveriges lantbruksuniversitet, Kriminalvårdsverket och Statens räddningsverk följer Vasakronan en specialkundsstrategi. Merparten av hyreskontrakten omförhandlade Vid utgången av 1995 hade hyreskontrakt motsvarande 65 procent av de totala hyresintäkterna omförhandlats. Hyresintäkterna ökade under 1995 med 2 procent till 3 449 (3 397) Mkr. Omförhandlingarna av hyreskontrakt under året har resulterat i en sänkning av hyresnivåerna med 7 procent, längre och mer spridda löptider samt högre indextal. Vakanserna ökade från 6 procent av ytan till 7 procent. Hyresbortfallet var dock oförändrat 4 procent. Kopparskylt som, sedan företagets start den 1 oktober 1993, placeras på samtliga fastigheter som ägs av Vasakronan Stor satsning på underhåll Resultat efter finansnetto uppgick till 686 (789) Mkr. Vasakronan gjorde stora insatser för att åtgärda eftersatt underhåll i fastighetsbeståndet. I samband med omförhandlingarna av hyreskontrakten anpassas lokalerna efter hyresgästernas önskemål. Under 1995 uppgick underhåll och hyresgästanpassningar till 818 (765) Mkr. Åtskilliga kunder har önskat effektivisera sina lokalytor och bygga om för en förbättrad arbetsmiljö. Omläggning av finansiering Vasakronan har efter särskilt regeringsbeslut upptagit lån i Riksgäldskontoret. Dessa lån ska under de närmaste fyra åren successivt ersättas av upplåning på kapitalmarknaden. Vasakronans strategi är att upplåning ska ske med utgångspunkt från en stark balansräkning och utan pantsättning av individuella fastigheter. Vasakronans lån uppgår till 10,2 miljarder kronor. Under 1995 har Vasakronan tecknat ett syndikerat lån på 1 miljard kronor och etablerat ett obligationsprogram med en låneram om 5 miljarder kronor. Ekonomiska data Mkr Förändring 1995 1994 % Hyresintäkter 3 449 3 397 +2 Resultat efter finansnetto 686 789-13 Kassaflöde 1 092 1 169-7 Investeringar 609 728-16 Eget kapital 7 247 7 053 +3 Balansomslutning 19 904 19 526 +2 Direktavkastning 11,7 % 12,0 % Soliditet 36 % 36 % LÖPTIDER FÖR HYRES- KONTRAKT ÅRSHYRA Mkr 1200 1000 800 600 400 200 0 1996 98 2000 02 04 06 Kontorsfastigheter Specialfastigheter 1

VD-KOMMENTAR Under 1995 ökade förtroendet för den svenska ekonomin, inte minst till följd av omfattande insatser för att minska budgetunderskottet. Detta manifesterades under hösten i sjunkande räntenivåer och en stärkt kronkurs. Den kraftiga uppgången i den konkurrensutsatta sektorn mattades mot slutet av året och allt fler signaler tyder på en begynnande försvagning. Den skyddade hemmamarknadssektorn har inte uppvisat någon motsvarande expansion och avmattningen inom industrin kan mycket väl leda till en ytterligare försvagning av efterfrågan på hemmamarknaden. En positiv faktor är dock att inflationsförväntningarna synes vara inställda på en fortsatt låg nivå. I början av 1996 har det ånyo skett en viss ränteuppgång och försvagning av kronkursen, vilket visar att läget för svensk ekonomi alltjämt är labilt. Effektivisering av kontorslokaler De flesta lokalhyresmarknaderna i Sverige kännetecknas fortfarande av betydande utbudsöverskott och hyror som ligger kvar på en låg nivå. Endast i de centrala delarna av Stockholm och, i mindre utsträckning, i ett fåtal andra större städer märks en tydlig tendens till stigande hyror och minskande vakanser. Mycket talar för att hyresgästerna på lokalmarknaderna, inte minst gäller detta statliga myndigheter, kommer att fortsätta att eftersträva en effektivare ytanvändning och att minska lokalkostnaderna. Samtidigt ökar kraven på hyresgästanpassningar. Investerarmarknaderna, med undantag för Stockholm, utmärks fortfarande av låg aktivitet. Större affärer har främst skett genom att ett fåtal institutionella placerare har varit aktiva. Det finns dock tecken som tyder på en ökad aktivitet. Koncentration och renodling I början av 1995 fastställde styrelsen den strategiska inriktning som kommer att vara vägledande för Vasakronan de närmaste åren. Målet är att genom koncentration och Erik Åsbrink. renodling till kärnverksamheten skapa hög lönsamhet, starka kassaflöden och bästa möjliga långsiktiga värdetillväxt. Vad gäller kontorsfastigheter ska fastighetsbeståndet koncentreras till 15 större orter i syfte att Vasakronan där ska bli en av de marknadsledande aktörerna. För vissa kunder med behov av specialfastigheter Kriminalvårdsverket, Sveriges lantbruksuniversitet och Statens räddningsverk tillämpas en specialkundsstrategi. Alla fastigheter som inte passar in i dessa strategier ska avyttras. Parallellt härmed kommer fastigheter att förvärvas på de 15 prioriterade orterna. Omstruktureringen ska vara genomförd år 2000. Omfattningen av köp och försäljningar har hittills varit måttlig men avsikten är att framdeles driva upp takten. Inkluderas början av 1996 har Vasakronan stärkt sin ställning främst i Uppsala och Luleå, medan fastighetsinnehaven i Borås och Södertälje avyttrats helt. I strävan efter renodling ligger att avyttra verksamheter utanför kärnaffären. Hit hör att söka finna en långsiktigt bättre ägarmiljö för dotterbolaget Confortia. 2

Stora hyresgästanpassningar Den operativa verksamheten under 1995 dominerades av hyresförhandlingar och underhållsinsatser. Efter mycket intensiva förhandlingar förelåg vid slutet av året nytecknade hyreskontrakt för ungefär 65 procent av det totala beståndet. Drygt 90 procent av hyresgästerna är statliga myndigheter. Vasakronan har i hög grad känt av besparingarna och den ökade kostnadsmedvetenheten inom den statliga sektorn. Hyresnivåerna har sänkts med i genomsnitt 7 procent i de nyförhandlade kontrakten. Vakansgraden har ökat måttligt till följd av avflyttningar och yteffektiviseringar men är alltjämt lägre än marknadsgenomsnittet. De nya kontrakten har längre löptider och högre indextal. Dessutom är tidpunkterna när kontrakten förfaller mera spridda i tiden. Ett antal nya hyresgäster har välkomnats till Vasakronan. Sammantaget är utfallet av hyresförhandlingarna bättre än väntat. Insatserna för underhåll och hyresgästanpassningar har varit mycket omfattande även under 1995. Delvis har detta berott på att det funnits ett eftersatt underhåll, delvis har det varit åtgärder för att möta önskemålen hos nuvarande eller potentiella hyresgäster. Däremot har investeringsvolymen avtagit. En del tidigare påbörjade projekt har avslutats men nya större projekt har huvudsakligen igångsatts enbart vad gäller kriminalvårdsanläggningar. Omläggning av finansiering Koncernens upplåning var vid starten helt förlagd till Riksgäldskontoret. Den ska successivt ersättas med upplåning på marknaden. Vid utgången av 1995 hade 26 procent av låneportföljen lagts ut på marknaden och det har i viss utsträckning möjliggjort lägre räntekostnader än motsvarande lån i Riksgäldskontoret. Totalt sett har dock Vasakronans finansieringskostnader ökat, eftersom förhållandevis billig upplåning från hösten 1993, som har förfallit under 1995, ersatts med lån upptagna i ett högre ränteläge. För ett ungt företag som Vasakronan är satsningar på kompetensutveckling och kvalitetsfrågor av stor vikt. Utbildningsinsatserna är, jämfört med branschen i övrigt, avsevärda och omfattar ett brett spektrum av ämnen. Vid sidan härav har Vasakronan 1995 för första gången rekryterat ett antal trainees. Kvalitetssatsningen sedan drygt ett år tillbaka sker enligt det s k TQM-konceptet, Total Quality Management. Ett växande antal projekt inom olika delar av företagets verksamhet drivs med tillämpande av kvalitetsmetoder. Ett exempel är mediaområdet, d v s värme, el, vatten m m, där betydande besparingar förväntas ske. Vasakronan mot år 2000 Ett centralt inslag i den strategiska inriktning som beslutats är de mål, såväl finansiella som icke-finansiella, som lagts fast. De finansiella målen tar fasta på företagets avkastning, räntetäckning, soliditet och utdelningspolicy. De syftar till att säkerställa att ägarens krav uppfylls. De icke-finansiella målen avser en rad andra viktiga intressenter kunder, medarbetare m fl. Genom ett system med mätningar blir det möjligt att konstatera huruvida företaget utvecklas i överenstämmelse med den strategiska inriktningen. Mätningarna möjliggör både jämförelser över tiden, mellan olika enheter inom företaget och, i viss mån, med andra företag. Tanken är att en långsiktigt god lönsamhet bäst kan uppfyllas om såväl de finansiella som de icke-finansiella målen uppfylls. Vasakronan uppträder i fri konkurrens med andra aktörer på fastighetsmarknaden och har inte och vill inte ha privilegier eller restriktioner som avviker från konkurrenternas. Vi är inte ledande idag - men vi vill bli det i framtiden. Stockholm i mars 1996 Erik Åsbrink 3

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STRATEGISK INRIKTNING Vasakronans uppdrag Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning på det egna kapitalet. Affärsidé Vasakronan ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att vara en aktiv förvaltare på den svenska fastighetsmarknaden. Det ska ske genom - en effektiv förvaltning av de fastigheter som ingår i beståndet - förvärv, avyttringar och investeringar för att höja beståndets totala värde. Vasakronan ska sträva efter att ha nöjda och lojala kunder genom att erbjuda effektiva lokaler. Vasakronans medarbetare ska i sina kundrelationer eftersträva ständiga förbättringar. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Mål Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål. År 2000 ska Vasakronan ha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finansiella målen. Kraven på avkastning gäller över en konjunkturcykel. Finansiella mål Avkastning En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Räntetäckningsgrad En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger. Justerad soliditet En justerad soliditet på 50 procent. Utdelning En utdelningskapacitet som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital, dock att utdelningen ska vara maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål Som hyresvärd Minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan. Som arbetsgivare Minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål. Som fastighetsföretag Minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till Vasakronan väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Strategier Geografisk koncentrationsstrategi För kunder med behov av generella kontorslokaler följer Vasakronan en geografisk koncentrationsstrategi. Vasakronan ska 4

koncentrera fastighetsbeståndet till 15 större orter och där uppnå en marknadsledande ställning. Vasakronans prioriterade orter Övriga verksamhetsområden Vasakronan kommer inte under de närmaste åren att ge sig in på nya verksamhetsområden, såsom bostads- och industrifastigheter eller fastighetsförvärv utomlands. Under 1995 har också beslut fattats om att undersöka möjligheterna att sälja det tekniska konsultföretaget Confortia. Göteborg Karlstad Malmö Örebro Sundsvall Gävle Uppsala Stockholm Norrköping Linköping Jönköping Växjö Kristianstad Umeå Luleå Specialkundsstrategi För Sveriges lantbruksuniversitet, Kriminalvårdsverket och Statens räddningsverk följer Vasakronan en specialkundsstrategi. Finansiell strategi Vasakronan ska under de närmaste fyra åren successivt ersätta lån i Riksgäldskontoret. Dessa lån ska ersättas utan att enskilda fastigheter pantsätts. Upplåningen ska i stället ske med Vasakronans balansräkning som säkerhet. Lånen kommer inom Vasakronan att hanteras i svenska kronor, mot bakgrund av att verksamheten bedrivs helt i Sverige. Organisation Styrelse, ordförande, VD och revisorer är identiska i Vasakronan Holding AB och Vasakronan AB. Vasakronan Holding AB, som är helägt av svenska staten, är ett holdingbolag utan operativ verksamhet. Operativ verksamhet bedrivs i Vasakronan AB samt i de helägda dotterbolagen Vasajorden AB, Vasakronan Krim AB och Confortia AB. JURIDISK STRUKTUR INTÄKTER OCH RESULTAT Resultat efter Intäkter finansnetto Mkr 1995 1994 1995 1994 Vasakronan AB 2 916 2 924 636 755 Vasajorden AB 280 277 27 30 Vasakronan Krim AB 313 258 22-7 Confortia AB 236 225 1 11 Elimineringar -16-11 - - Totalt 3 729 3 673 686 789 5

FASTIGHETSRÖRELSEN Vasakronans hyresintäkter för 1995 uppgick till 3 449 (3 397) Mkr, en ökning med 2 procent. Vasakronans mål med omförhandlingarna av hyreskontrakt är att få en hyresportfölj för huvuddelen av kontorsbeståndet med löptider jämnt fördelade över en konjunkturcykel, dvs 5 6 år. Detta ger en riskspridning vid omförhandlingar och en jämn belastning i organisationen. Dessutom ger det goda möjligheter till framförhållning vid förändringar i marknaden. I de fall företaget genomför större investeringar eller större anpassningar för hyresgäster är målet att nå långa avtal för att få en rimlig återbetalning av investeringen. Vid halvårsskiftet 1996 ska samtliga av de från staten övertagna upplåtelserna vara omförhandlade. Omförhandlingarna under perioden 1993 1995 har resulterat i en i tiden väl spridd i hyresportfölj en ökning av vakansgraden en sänkning av hyrorna en höjning av indexnivåerna Vakansgraden i Vasakronans kontorslokaler har successivt ökat sedan bolagets start. I beståndet med speciallokaler finns nästan inga vakanser. Bland kontorslokaler är vakansgraden 8 procent i lokalyta. Stora vakanser finns i de två f d regementsanläggningarna i Växjö och Uddevalla samt i kv Primus i Stockholm. Beräknat hyresbortfall är 4 procent beroende på att vakanserna huvudsakligen uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet. KONSULTRÖRELSEN Under de tre första kvartalen 1995 var beläggningen vikande och lägre än 1994 för HYRESINTÄKTER 1995 Forskn/ Krimi- Mkr Kontor utbildn. Försvar 1 Övrigt nal 2 Totalt Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd 361 23 16 10-410 Väst 342 4 2 37-385 Mellansverige 487 21 4 13-525 Stockholm 838 83 141 83-1 145 Nord 347 38-42 - 427 Eliminering -26 - - - - -26 Summa 2 349 169 163 185-2 866 Specialfastigheter Vasajorden AB - 251-28 - 279 Vasakronan Krim AB - - - 9 304 313 Summa - 251-37 304 592 Eliminering -9 - - - - -9 Totalt 2 340 420 163 222 304 3 449 1 Till största delen generella kontorslokaler. 2 Häkten inom polishus redovisas i tabellen under kontor. VAKANSGRAD 1995-12-31 Totalarea Yta Hyra 1 000 m 2 % % Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd 60 10 5 Väst 60 12 5 Mellansverige 22 4 3 Stockholm 113 10 7 Nord 17 3 3 Summa 272 8 5 Specialfastigheter Vasajorden AB 4 1 1 Vasakronan Krim AB 0 0 0 Summa 4 0 0 Totalt 276 7 4 ANALYS AV KONTRAKTSPORTFÖLJEN 1995-12-31 Antal Årshyra, Andel, Löptid till år kontrakt Mkr % 1996 490 1 187 35 1997 775 252 7 1998 269 345 10 1999 190 327 10 2000 116 211 6 2001 348 1 071 32 Bostäder 457 16 0 Totalt 2 645 3 409 100 HYRESKONTRAKT FÖRDELAT PÅ STORLEK Antal hyres- Kontraktssumma kontrakt, Hyra, Hyra, på årsbasis % Mkr % mer än 15 Mkr 1 722 21 10 15 Mkr 1 406 12 5 10 Mkr 2 728 21 1 5 Mkr 13 1 171 34 mindre än 1 Mkr 83 422 12 Totalt 100 3 449 100 Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per 1995-12-31. 6

att sedan öka under sista kvartalet. Huvudorsaken till minskningen var försvarets beslut under hösten 1994 att minska investeringstakten. Under 1996 bedöms ytterligare volymminskning ske på den militära marknaden. Denna nedgång bedöms kunna kompenseras av en ökad uppdragsvolym från civila kunder. Konjunkturen inom bygg- och anläggningsbranschen, som väl speglar utvecklingen för tekniska konsulter, är ojämn och varierar mellan olika sektorer. Nybyggnation av kommersiella fastigheter har under året varit låg och kommer knappast att öka under överskådlig tid. Bostadssektorn saknar fortfarande dynamik och förväntas inte erbjuda någon större marknad för tekniska konsulter de närmaste åren. När det gäller offentliga byggnader bedöms det däremot finnas ett ökande investeringsbehov, framför allt för effektivisering och miljöanpassning. Resultatavräknad omsättning för 1995 uppgick till 236 (225) Mkr. Resultat efter finansiella poster minskade, främst mot bakgrund av den svaga utvecklingen på den militära marknaden, till 1 (11) Mkr. KONCERNENS RESULTAT OCH STÄLLNING Resultat efter finansiella poster under 1995 uppgick till 686 (789) Mkr. Resultatet påverkas av insatser för att åtgärda eftersatt underhåll i fastigheterna. Driftkostnaderna, dvs kostnader för energi, vatten, bränsle och övrig fastighetsdrift, är på samma nivå som under 1994 och uppgick till 560 (551) Mkr. Underhåll och hyresgästanpassningar uppgick till 818 (765) Mkr. Vasakronan har under de två första verksamhetsåren därmed åtgärdat eftersatt underhåll i fastighetsbeståndet och anpassat lokaler efter hyresgästernas önskemål för nära 1,6 miljarder kronor. Underhållsnivån uppgick till 197 (183) kr/m 2. Denna underhållsnivå är dubbelt så hög jämfört med vad som anses vara normalt i fastighetsbranschen. LOKALTYPER 1995-12-31 Totalarea Hyresvärde 1 000 m 2 % kr/m 2 Kontor 2 572 62 910 Forskning/utbildning 470 11 894 Försvar 1 236 6 691 Övrigt 421 10 527 Kriminalvård 2 432 11 704 Totalt 4 131 100 835 1 Till största delen generella kontorslokaler. 2 Häkten inom polishus redovisas under kontor. YTOR 1995-12-31 Forskn/ Krimi- 1 000 m 2 Kontor utbildn. Försvar 1 Övrigt nal 2 Totalt Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd 444 11 36 39-530 Väst 421 9 2 60-492 Mellansverige 557 24 8 39-628 Stockholm 730 99 190 142-1 161 Nord 420 45-65 - 530 Summa 2 572 188 236 345-3 341 Specialfastigheter Vasajorden AB - 282-46 - 328 Vasakronan Krim AB - - - 30 432 462 Summa - 282-76 432 790 Totalt 2 572 470 236 421 432 4 131 1 Till största delen generella kontorslokaler. 2 Häkten inom polishus redovisas under kontor. VASAKRONANS STÖRSTA HYRESGÄSTER Andel av Uthyrd Antal hyresyta 1 000 m 2 kontrakt intäkter, % Polismyndigheten 709 185 19 Kriminalvårdsverket 497 113 12 Sveriges lantbruksuniversitet 282 10 7 Skatteförvaltningen 265 84 8 Försvaret 238 29 5 Domstolsverket 206 155 6 Länsstyrelsen 202 71 5 Lantmäteriverket 76 35 2 Statistiska centralbyrån 53 4 2 Statens räddningsverk 50 4 1 Totalt 2 578 690 Andel av totala beståndet 62 % 67 % FASTIGHETSRÖRELSEN Hyresintäkter Driftöverskott Mkr 1995 1994 1995 1994 Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd 410 411 221 224 Väst 385 381 194 226 Mellansverige 525 519 337 317 Stockholm 1 145 1 164 667 708 Nord 427 416 261 245 Eliminering -26-21 -14-1 Summa 2 866 2 870 1 666 1 719 Specialfastigheter Vasajorden AB 279 277 153 159 Vasakronan Krim AB 313 258 253 208 Summa 592 535 406 367 Eliminering -9-8 -1-5 Totalt 3 449 3 397 2 071 2 081 7

Förändring av fastighetsbeståndet Den i början av året fastlagda strategiska inriktningen innebär att fastighetsbeståndet ska koncentreras till 15 orter. Stora insatser görs för att sälja fastigheter på oprioriterade orter. På vissa av de prioriterade orterna kommer Vasakronan att expandera. Under 1995 har Vasakronan AB förvärvat fastigheter för 148 Mkr exklusive lagfartskostnader och avyttrat fastigheter för 200 Mkr med en reavinst på 63 Mkr. Dessutom har Vasakronan AB sålt en fastighet till Vasakronan Krim AB för 220 Mkr. Vasakronan AB har bl a förvärvat två fastigheter i Uppsala för 134 Mkr. De största försäljningarna har varit i Borås, där samtliga tre fastigheter har sålts för 80 Mkr och i Solna, där en fastighet har sålts för 67 Mkr. I januari 1996 genomförde Vasakronan AB en bytesaffär med Wasa Liv. En centralt belägen fastighet i Luleå förvärvades och Vasakronans enda fastighet i Södertälje avyttrades. Fastighetsaffärer Mkr 1995 1993/94 Försäljning 200 50 Reavinst 63 17 Förvärv 148 64 Investeringar Under 1995 uppgick investeringarna till 609 (728) Mkr. Av dessa utgjorde 148 Mkr fastighetsförvärv och 445 Mkr investeringar i fastigheter. De största pågående investeringarna är till- och ombyggnad av Solna polishus, 93 Mkr samt kv Kronoberg i Stockholm, 60 Mkr. Under 1995 färdigställdes Huddinge polishus, totalt 386 Mkr, samt Örebro länshus, 105 Mkr. Likviditet och finansiering Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 1995 till 741 Mkr. Hyresinbetalningar sker i huvudsak kvartalsvis i förskott. Likviditeten varierar sedan under kvartalet. Under 1995 löstes lån i Riksgäldskontoret genom att Vasakronan tecknade ett syndike- FASTIGHETSINDEX OCH 5-ÅRIG OBLIGATIONSRÄNTA Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex 180 160 140 120 100 80 60 40 20 5-årig statsobligationsränta SO-01 (1030) 14 12 10 8 6 RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR Bindningstider för ränta Mkr Ränta % 1996 3 390 8,7 1997 2 400 7,4 1998 1 100 9,8 1999 2 400 9,6 2000 295 9,8 2001 200 9,0 2002 300 9,4 2003 100 9,3 Totalt 10 185 8,8 0 91 92 Ovägt fastighetsindex 93 94 Räntenivå 95 Bindningstiden inkluderar gjorda ränteswappar. Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex inkluderar aktiekursutvecklingen för samtliga marknadsnoterade fastighetsaktier. 8

I januari 1996 förvärvade Vasakronan AB en centralt belägen fastighet, kv Strutsen 12 och 13, i Luleå. Samtidigt avyttrades Vasakronans enda fastighet i Södertälje. rat lån, en s k Multi-currency Revolving Credit Facility på 1 miljard kronor. Lånet löper på fem år. I december etablerade Vasakronan ett obligationsprogram, ett s k MTN-program (Medium Term Note) med en låneram om 5 miljarder kronor. MTN-programmet utgör en ram under vilken Vasakronan löpande kan uppta lån med en löptid om lägst ett år och högst femton år. Lånen i koncernen uppgick vid årsskiftet 1995/96 till 10,2 (9,9) miljarder kronor och övriga räntebärande skulder till 244 (255) Mkr. Belåningsgraden uppgick till 57 procent av fastigheternas bokförda värde. Medelräntan var 8,8 (7,9) procent vid årsskiftet 1995/96 och durationen 1 var 1,8 (1,4) år. Vasakronan hade vid årsskiftet totala kreditlöften på 15,1 (14,3) miljarder kronor. Utestående lån bestod av emitterade obligationer, 0,4 miljarder kronor, samt 9,8 miljarder kronor i utnyttjade kreditramar. 1 Se definition, sid 13. 9

EGET KAPITAL Vasakronan har ett eget kapital om 7 247 Mkr, varav aktiekapitalet utgör 1 000 Mkr fördelat på 1 000 000 aktier. Samtliga aktier har lika röstvärde. Fritt eget kapital uppgår till 5 670 Mkr. Analys av eget kapital Vasakronans avkastningsmål är en totalavkastning på eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus fem procentenheter. Den riskfria räntan definieras som räntan på en 5-årig statsobligation. Ränta 5-årig Avkastningsstatsobligation 1 krav 1993 8,0% 13,0% 1994 9,1% 14,1% 1995 9,9% 14,9% 1 Genomsnittsränta på 5-årig statsobligation. En beräkning av krav på värdeförändring i fastighetsbeståndet kan då göras enligt följande: Mdr kr Eget kapital vid start 1/10 1993 6,5 Avkastningskrav 3 månader 1993, 13,0% 0,2 Avkastningskrav 1994, 14,1% 0,9 Betald utdelning 1994-0,3 Avkastningskrav 1995, 14,9% 1,1 Beräknat justerat eget kapital 8,4 Eget kapital 31/12 1995-7,2 Differens 1,2 Vasakronan förvärvade den 1 oktober 1993 fastighetsbeståndet grundat på en värdering gjord i april 1993. Större delen av beståndet hade hyresavtal med en återstående löptid som var tre år eller kortare, medellöptiden var cirka 18 månader. Fastigheterna förvärvades för 16,7 miljarder kronor samt lagfartskostnader på 0,5 miljarder kronor. Detta gav beståndet ett bokfört värde på 17,2 miljarder kronor. Fastigheterna hade per den 31 december 1995 ett bokfört värde på 18,0 miljarder kronor. För att uppnå avkastningskravet i beräkningen bör beståndet ha ett ANALYS AV FASTIGHETSBESTÅNDET Prioriterade orter Oprioriterade orter Totalt Hyresint. Driftöver- Direkt- Bokfört Hyresint. Driftöver- Direkt- Bokfört Hyresint. Driftöver- Direkt- Bokfört Mkr skott, Mkr avkastn. % värde, Mkr Mkr Skott, Mkr avkastn. % värde, Mkr Mkr skott, Mkr avkastn. % värde, Mkr Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd 183 89 10,4 1 856 227 132 13,7 1 965 410 221 12,1 1 821 Väst 177 77 8,7 1 888 208 117 14,6 1 803 385 194 11,7 1 691 Mellansverige 273 176 11,4 1 1 544 252 161 16,6 1 971 525 337 14,0 2 515 Stockholm 941 562 9,0 1 6 241 204 105 11,4 1 922 1 145 667 9,3 7 163 Nord 245 151 15,2 1 994 182 110 16,6 1 664 427 261 15,7 1 658 Eliminering -26-14 Summa 1 819 1 055 10,0 1 10 523 1 073 625 14,5 1 4 325 2 866 1 666 11,3 14 848 Specialfastigheter Vasajorden AB 279 153 14,8 1 019 0 0 0 0 279 153 14,8 1 019 Vasakronan Krim AB 313 253 12,9 2 084 0 0 0 0 313 253 12,9 2 084 Summa 592 406 13,1 3 103 0 0 0 0 592 406 13,1 3 103 Eliminering -9-1 Totalt 2 411 1 461 10,7 13 626 1 073 625 14,5 1 4 325 3 449 2 071 11,7 17 951 Omkostnader -210 Reavinster 63 Externa uppdrag 17 Resultat före avskrivningar 1 941 1 Direktavkastning är beräknat på balansdagens bokförda värden. Övrig direktavkastning är beräknat på genomsnittligt bokfört värde enligt definition på sid 13. 10

Maximal miljövänlighet vad gäller material och utrustning samt största möjliga anpassning till de människor som arbetar i lokalen är strävan bakom det miljökontor Vasakronan inrett i kv Garnisonen i Stockholm. marknadsvärde som efter skatt är minst 1,2 miljarder kronor högre. I driftöverskottet ingår underhållsåtgärder på totalt 0,8 miljarder kronor, motsvarande 197 kr/m 2. Av detta kan cirka hälften betraktas som kostnader av engångskaraktär. Normaliserat driftnetto före omkostnader uppgår därför till 2,5 miljarder kronor. Med alternativa antaganden om marknadens avkastningskrav för Vasakronans fastigheter erhålls följande dolda övervärden efter avdrag med schablonskatt på 28 procent: Krav % Övervärde, Mdr kr 9 6,9 10 4,9 11 3,3 12 2,0 13 0,8 KASSAFLÖDE Kassaflödet i den löpande förvaltningen var positivt och uppgick till 1 092 (1 169) Mkr. SOLIDITET Den synliga soliditeten uppgår till 36 (36) procent. PERSONAL Medelantalet anställda under verksamhetsåret 1995 var 953 (977) personer, en minskning med 24 personer från 1994. Under året har det skett personalreduktioner i Vasakronan AB, bl a till följd av att städverksamheten i kv Garnisonen har överlåtits till Partena Clean AB. Under fjärde kvartalet genomfördes personalminskningar inom Confortia. MEDELANTAL ANSTÄLLDA 1995 1994 Vasakronan AB 538 598 Vasajorden AB 27 0 1 Vasakronan Krim AB 16 0 1 Confortia AB 372 379 Totalt 953 977 1 Under 1994 sköttes förvaltningen av personal anställd i Vasakronan AB. 11

MODERBOLAGET Hyresintäkterna för moderbolaget Vasakronan AB uppgick under 1995 till 2 866 (2 870) Mkr. Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 50 (54) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansnetto blev 636 (755) Mkr. Likvida medel var på balansdagen 741 (758) Mkr. Investeringarna under året uppgick till 574 (609) Mkr. Den långfristiga skuldsättningen exklusive pensionsskuld uppgick till 5 997 (6 200) Mkr. Moderbolagets köp från andra koncernbolag uppgick till 7 (4) Mkr. Moderbolagets försäljning exklusive fastigheter var 22 (61) Mkr. På bolagsstämman i maj 1995 beslutades att Vasakronan skulle bli ett publikt bolag (publ), vilket skedde i juni 1995. UTSIKTER FÖR 1996 Statsförvaltningen planerar betydande neddragningar under de närmaste åren. Detta kommer att påverka hyresförhandlingarna. Till detta kommer effekterna av fastighetsskatten, som Vasakronan inte till fullo får kompensation för och som dessutom begränsar hyresgästernas betalningsförmåga. Omförhandlingarna 1996 omfattar en volym på 687 Mkr för kontorsfastigheter och 500 Mkr för specialfastigheter. Sammantaget väntas hyresintäkterna minska 1996. Räntenettot väntas bli något sämre trots den hittillsvarande allmänna nedgången i räntenivåer. Underhållsinsatserna kommer att sjunka under 1996 jämfört med 1995. Mot bakgrund av ovanstående väntas Vasakronans resultat för 1996, före eventuella realisationsvinster/förluster, minska. UTDELNING Styrelsen i Vasakronan AB föreslår bolagsstämman en ordinarie utdelning om 300 (300) Mkr. Dessutom föreslås en extra utdelning om 150 Mkr att avräknas mot det lån på 400 Mkr, som Vasakronan AB gav Vasakronan Holding AB 1995, för att täcka 1994 års utdelning från Vasakronan Holding AB till staten. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Enligt koncernens balansräkning den 31 december 1995 uppgick fritt eget kapital till 5 670 Mkr. Någon avsättning till bundet kapital föreslås inte. Fritt eget kapital i moderbolaget är balanserade vinstmedel 5 329 843 798 årets resultat 327 135 676 Summa, kr 5 656 979 474 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas: ordinarie utdelning 300 000 000 extra utdelning 150 000 000 I ny räkning balanseras 5 206 979 474 Summa, kr 5 656 979 474 Stockholm den 7 mars 1996. Rune Brandinger Ordförande Georg Danell Gerd Engman Maria Lilja Rolf Lydahl Knut Rexed Jörgen Nord Arbetstagarrepresentant Erik Åsbrink Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 14 mars 1996. Bertil Forsslundh Göran Tidström Auktoriserade revisorer 12

KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp i Mkr om annat ej anges. RESULTATRÄKNING 1995 1994 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 3 449 3 397 Kostnader fastigheter Energi, vatten, bränsle, fastighetsdrift m m -560-551 Underhåll, hyresgästanpassningar -818-765 Driftöverskott 2 071 2 081 Omkostnader -210-216 Resultat fastighetsförsäljningar 63 17 Nedskrivning -13 Resultat fastighetsrörelsen 1 924 1 869 Externa uppdrag Intäkter 280 276 Kostnader -263-250 Resultat externa uppdrag 17 26 Rörelseresultat före avskrivningar 1 941 1 895 Avskrivningar enligt plan -406-380 Finansnetto -849-726 Resultat efter finansnetto 686 789 Skatt -192 Årets resultat 494 BALANSRÄKNING 951231 941231 Likvida medel 741 758 Övriga omsättningstillgångar 876 547 Fastigheter och anläggningar 18 265 18 199 Övriga anläggningstillgångar 22 22 Summa tillgångar 19 904 19 526 Räntefria rörelseskulder 2 079 2 232 Övriga kortfristiga skulder 4 190 3 700 Pensionsskuld 244 255 Övriga långfristiga skulder 6 144 6 286 Aktiekapital 1 000 1 000 Bundna reserver 577 422 Fritt eget kapital 5 670 5 631 Summa skulder och eget kapital 19 904 19 526 FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER 1995 1994 Bokfört värde i koncernen 17 951 17 406 Pågående projekt 264 742 Lokalarea, 1 000 m 2 4 131 4 168 Fastighetsförvärv 148 64 Fastighetsförsäljningar 200 50 Investeringar 609 728 Direktavkastning, % 11,7 12,0 Vakansgrad, % 7 6 Taxeringsvärde 12 236 11 658 FINANSRELATERADE UPPGIFTER Resultat efter finansnetto 686 789 Totalt kapital 19 715 19 734 Sysselsatt kapital 17 443 17 470 Eget kapital 7 150 3 534 Avkastning på totalt kapital, % 7,8 7,9 Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,9 9,0 Avkastning på eget kapital, % 6,9 16,1 Kassaflöde 1 092 1 169 Likviditet 741 758 Soliditet, % 36 36 Belåningsgrad, % 57 57 Nettoskuld/eget kapital, ggr 1,34 1,33 Räntebärande skulder/ balansomslutning, % 52 52 Räntetäckningsgrad, ggr 1,80 2,01 Genomsnittlig låneränta, 31/12, % 8,8 7,9 Duration låneportfölj, 31/12, år 1,8 1,4 Ordinarie utdelning 300 * 300 Extra utdelning 150 * - AKTIERELATERADE UPPGIFTER Kr/aktie Resultat 494 560 Eget kapital 7 247 7 053 Ordinarie utdelning 300 * 300 Extra utdelning 150 * - ÖVRIGT Medelantal anställda 953 977 Antal aktier 1 000 000 1 000 000 *Föreslagen utdelning DEFINITIONER Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter full skatt dividerat med eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med sysselsatt kapital. Avkastning på totalt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med totalt kapital. Belåningsgrad. Summa fastighetslån i procent av fastigheternas bokförda värde. Direktavkastning. Driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus driftkostnader. I driftkostnader ingår ej omkostnader. Duration. Genomsnittlig återstående löptid med hänsyn tagen till slutförfall och eventuella räntebetalningar och amorteringar. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Justerad soliditet. Justerat eget kapital i procent av balansomslutningarna justerad med fastigheternas över-/under värden efter skatt. Justerat eget kapital. Eget kapital justerat med fastigheternas över-/undervärden efter skatt. Kassaflöde. Rörelseresultat före avskrivningar plus finansiella poster. Lokalarea. Uthyrbar yta. Nettoskuld/Eget kapital. Räntebärande kort- och långfristiga skulder minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Resultat per aktie. Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Sysselsatt kapital. Genomsnittlig balansomslutning minus genomsnittliga icke räntebärande skulder och latent skatteskuld. Totalt kapital. Genomsnittlig balansomslutning. Vakansgrad. Andel outhyrd lokalarea. 13

FÖRETAGSKULTUR Vasakronans företagskultur utvecklas Vasakronan startade sin operativa verksamhet den 1 oktober 1993. Fastigheter förvärvades från den svenska staten för 17,2 miljarder kronor. Ett nytt företag skulle på kort tid skapas. Förberedelserna hade under nio månader varit intensiva. Under 1993 rekryterades merparten av Vasakronans nuvarande medarbetare. Cirka 90 procent anställdes från Byggnadsstyrelsen och cirka 10 procent rekryterades externt, många på chefsnivå. De viktigaste uppgifterna för flertalet medarbetare har under de första två åren varit att få den löpande förvaltningen att fungera på ett professionellt sätt och att medverka till att omförhandla s k lokalupplåtelser till hyreskontrakt. Detta har ställt stora krav på att lära känna kunderna. Under de två första verksamhetsåren har stora utbildningsinsatser gjorts för att ge medarbetarna en affärsmässig helhetssyn. Utbildningsinsatserna avser bl a ledarutveckling, affärsmannaskap samt specialistoch gymnasieutbildning. Satsning på kvalitet Vasakronan har under 1995 inlett ett omfattande arbete för att höja kvaliteten. Kvalitetsarbetet, som drivs enligt modellen TQM, ska engagera samtliga medarbetare inom företaget. Målet är ett lönsammare Vasakronan, nöjda och lojala kunder och effektivare medarbetare. Samtliga medarbetare har varit med om två kvalitetsdagar under 1995. Den första dagen handlade främst om Vasakronans nya strategiska inriktning och den andra fokuserade på resultatet av mätningar hos kunder, medarbetare och övriga intressenter. Under 1995 har två projekt startats med målen att minska mediaförbrukningen, dvs förbrukning av värme, el och vatten m m, och effektivisera underhållsarbetet. I slutet av året har också projektgrupper bildats för rationellare ekonomihantering, effektivare kundvård, felhantering samt etik och moral. Fortsatt arbete kommer att ske inom dessa områden under 1996. Ett syfte med samtliga projekt är att öka kundnyttan. Icke-finansiella mål Kunder Inom arbetet med TQM har de första mätningarna av kundlojalitet genomförts. Ett urval av Vasakronans kunder har deltagit i en enkätundersökning. Syftet har varit att mäta den kundupplevda kvaliteten och studera vilken kundupplevelse som gör kunderna lojala. Utifrån första årets resultat har Vasakronan sedan satt mål för utvecklingen fram till år 2000. Parallellt med detta har den första branschgemensamma kvalitetsmätningen för elva fastighetsföretag gjorts inom Sveriges Kundbarometer. Nöjd kundindex (NKI) väger ihop kundupplevelser av kvalitet och förväntningar och har stor påverkan på kundlojalitet. Branschgenomsnittet var NKI 58. Vasakronan kom på en andraplats med NKI 63 efter Hufvudstaden med NKI 66. Medarbetare Vasakronans medarbetare har besvarat en personalenkät. Syftet har varit att lyfta fram de faktorer som har betydelse för att medarbetarna upplever att deras arbete har betydelse för att företaget ska nå sina mål, att Kunder Skulle ni kunna tänka er att hyra igen av Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Mål 2000 Definitivt 27 >60 Troligen 44 >35 Kanske, nej 29 <5 ICKE-FINANSIELLA MÅL Medarbetare Känner du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Svar % Utfall 1995 Mål 2000 Definitivt 30 >60 Ja 42 >35 Inte helt, nej 28 <5 Övriga intressenter Hur känner du till Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Mål 2000 Mycket väl 31 >60 Väl 47 >35 Mindre väl, inte alls 22 <5 14

medarbetarna trivs, kunderna blir nöjda och Vasakronan når uppställda mål. Utifrån första årets resultat har mål satts för utvecklingen fram till år 2000. Övriga intressenter Det är av vikt att Vasakronans viktigaste intressenter inom kapitalmarknad, massmedia och politik har mycket goda kunskaper om företaget. En telefonundersökning har gjorts för att stämma av kunskapen om Vasakronan och hur företaget informerar de viktigaste intressenterna. En jämförelse har samtidigt gjorts med de viktigaste konkurrenterna. Med utgångspunkt från resultaten har sedan mål fastställts fram till år 2000. Miljöinriktning I enkätundersökningarna under 1995 framkom tydligt det stora miljöengagemang som finns både bland Vasakronans kunder och medarbetare. Arbete pågår med att utveckla en miljöpolicy för Vasakronan. Inom koncernen finns många aktiviteter med inriktning på att följa tankarna kring ett kretslopp. En speciell grupp arbetar med miljövärdering av fastigheter. Omsorg om energiresurser och om den yttre miljön ingår som en självklar del i Vasakronans miljöambitioner. Arbete pågår inom en TQM-grupp i Vasakronan för att reducera förbrukningen av fjärrvärme, olja, el och vatten. Målet är en sänkning med 15 procent och en oförändrad eller förbättrad miljö för hyresgästerna. Stor miljöhänsyn tas till energi, belysning, inneklimat och filtrering av luft. ÅLDERSFÖRDELNING Vasakronan AB, Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB Kvinnor 60 år 11 18 51 60 år 41 50 år 31 40 år 20 30 år 34 184 17 30 Män 36 154 37 142 200 150 100 50 0 50 100 150 200 Trainees Vasakronan har under 1995 anställt fem högskoleutbildade trainees, fyra kvinnor och en man, i åldrarna 23 28 år. Dessa trainees genomgår under nio månader ett kvalificerat utvecklingsprogram. Efter denna tid kommer de att erbjudas arbete inom Vasakronan. Jämställdhet Av Vasakronans medarbetare är 25 procent kvinnor och 75 procent män. Fördelningen mellan kvinnor och män ska på sikt utjämnas. Inom företaget tas en årlig jämställdhetsplan fram för att främja jämställdheten. ÅLDERSFÖRDELNING Confortia AB Kvinnor 60 år 51 60 år 41 50 år 31 40 år 20 30 år Män 18 81 22 92 13 60 16 34 100 75 50 25 0 25 50 75 100 6 Arkitektråd De arkitektoniska värdena i Vasakronans byggnader ska bevaras och utvecklas. Det är väsentligt att arkitektoniska aspekter beaktas i fastighetsförvaltningen vid upprustning, ny- och ombyggnad samt nyförvärv. För att säkerställa och underlätta tillgången till kvalificerad och erfaren kompetens har Vasakronan inrättat ett arkitektråd. Kontinuerlig kunddialog är viktigt. Kundtidningen Effektiva Lokaler når samtliga hyresgäster med sex nummer per år. 15

AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER Region Väst Göteborg Malmö Region Syd Region Mellansverige Örebro Region Nord Sundsvall Stockholm Region Stockholm Inom Affärsområde Kontorsfastigheter finns kärnverksamheten inom Vasakronan. Affärsområdet överensstämmer med moderbolaget. Inom Affärsområde Kontorsfastigheter förvaltas i huvudsak kontorsfastigheter. Därutöver förvaltas fastigheter för utbildning/forskning och försvar som är generella kontorslokaler. Fastigheterna innehåller även en mindre del butiker och bostäder. Dessutom förvaltas fastigheter för Statens räddningsverk. Cirka 70 procent av det bokförda värdet på kontorsfastigheterna finns i 15 kommuner. Strategi Vasakronan kommer fram till år 2000 att koncentrera fastighetsbeståndet till 15 orter; Malmö, Kristianstad, Växjö, Göteborg, Jönköping, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro, Uppsala, Stockholm, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Vasakronans mål är att nå en marknadsledande ställning på dessa orter. För att åstadkomma detta kommer Vasakronan att förvärva fastigheter för att komplettera fastighetsbeståndet på vissa av orterna. På dessa 15 orter kommer också fastigheter som inte passar in att avyttras. På alla övriga orter är avsikten att avyttra samtliga fastigheter fram till år 2000. Värdet på de fastigheter som kommer att avyttras på prioriterade och oprioriterade orter uppgick vid årsskiftet till cirka 4, 5 miljarder kronor. Motsvarande summa kommer att investeras i köp av fastigheter på vissa av de prioriterade orterna. Organisation Affärsområde Kontorsfastigheter AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER (samtliga lokaltyper, genomsnittlig lokalarea) KONTORSFASTIGHETER Region Syd Region Väst Region Mellansverige Region Stockholm Region Nord Drift- Under- Drift- Omkostkr/m 2 Hyra kostnader håll överskott nader Syd 758 133 222 414 36 Malmö Göteborg Norrköping Norr Gävle Väst 756 143 232 381 44 Kristianstad Uddevalla Nyköping Öster Sundsvall Mellansverige 849 148 157 545 36 Växjö Jönköping Örebro City Östersund Stockholm 978 148 260 569 41 Karlstad Falun Väster Umeå Nord 800 149 162 489 39 = Marknadsområden Uppsala Luleå Totalt 851 144 213 495 57 AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER Uthyrbar yta, Hyresintäkter, Driftöver- Bokfört värde, Direkt- 1 000 m 2 Mkr skott, Mkr Mkr avkastning, % Syd 530 410 221 1 821 12,1 Väst 492 385 194 1 691 11,7 Mellansverige 628 525 337 2 515 14,0 Stockholm 1 161 1 145 667 7 163 9,3 Nord 530 427 261 1 658 15,7 Eliminering - -26-14 - - Delsumma 3 341 2 866 1 666 14 848 11,3 Omkostnader - - -183 - - Summa 3 341 2 866 1 483 14 848 11,3 Reavinster 61 Externa uppdrag 10 Resultat före avskrivningar 1 554 16

Vasakronan investerar 93 Mkr i Västerortspolisens nya lokaler, kv Tegen i Solna. STÖRRE BESLUTADE/PÅGÅENDE PROJEKT, VASAKRONAN AB Beräknat Total Projekt färdigställt Kommentarer investering, Mkr Region Väst Göteborg, Nordstaden 28:2, Sjöbefälsskolan 1997 Ombyggnad 46 Vänersborg, Haren 3, Vänerskolan 1996 Om- och tillbyggnad 35 Region Mellansverige Örebro, Tofsmesen 1, Birgittaskolan 1997 Om- och tillbyggnad 30 Region Stockholm Solna, kv Tegen, polishus 1996 Nybyggnad 93 Stockholm, Tre Vapen, FMV 1998 Ombyggnad 41 Stockholm, kv Pegasus, Kungl Myntkabinettet 1996 Ombyggnad 24 Stockholm, kv Kronoberg, Citypolisen 1996 Ombyggnad 60 Stockholm, kv Garnisonen 1996/1997 Ombyggnad 25 17

DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN Antal sysselsatta och hyresindex i Stockholm 210 190 170 150 130 110 90 70 50 85 Utvecklingen av kontorshyran i Stockholms city visar en klar koppling till antalet sysselsatta inom privata och offentliga tjänster. Index 100 = situationen 1985 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 87 89 91 Hyresindex 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 93 95 97 Tjänsteindex Stockholm Hyrornas utveckling, bästa läge 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Antal sysselsatta och hyresindex i Göteborg Lokalhyresmarknaden Under 1995 ökade tillväxten inom den privata tjänstesektorn för regionerna kring Stockholm, Göteborg och Malmö. Även på orter med kombinationen av universitet eller högskola och framgångsrika tjänsteföretag fortsatte lokalefterfrågan att stiga. Tydligast märktes denna trend i Umeå, Uppsala, Linköping och Jönköping. Tendensen är att delar av städerna fylls upp parallellt med fortsatt höga vakanstal i mindre attraktiva lägen. Nedskärningarna av den offentliga sektorn kommer att skapa ökade vakanser, främst på de mindre lokalhyresmarknaderna. Vakanserna Nyproduktionen av lokaler är fortsatt ytterst begränsad. Det medför att i stort sett all ökad lokalefterfrågan medför minskande vakanstal. Vakansgraden på kontorshyresmarknaderna i Sverige var mot slutet av 1995 uppskattningsvis 8 9 procent, vilket tyder på en viss minskning i jämförelse med 1994. Avvikelserna är fortfarande mycket stora. Hårt drabbade delmarknader har fortfarande vakansgrader över 20 procent. Hyresnivåerna Under 1995 bekräftades tendensen från 1994. Hyresnivåerna vid såväl omförhandlingar som nyteckningar har stabiliserats eller till och med stigit för ett flertal av landets kontorshyresmarknader. Landets högsta kontorshyresnivåer finns nu åter i de inre delarna av Stockholms city. Topphyresnivån är nu kring 2 400 2 700 kr/m 2, i kallhyra, vid nyteckning av hyreskontrakt. Det är lika med hyresnivån 1986/87. I Göteborg sänktes vakanstalen även under 1995. Det gav ej någon märkbar förändring av hyresnivåerna. Kontorshyresnivån i Göteborgs city är nu kring 900 till 1 000 kr/m 2 i kallhyra. I Malmö märktes under 1995 en stärkt efterfrågan på kontorslokaler och hyresnivåerna steg. Vid Stortorget tecknades under slutet av 1995 nya hyreskontrakt med kallhyresnivåer kring 1 000 kr/m 2. Utanför de tre storstadsregionerna varierar kallhyresnivåerna vid nyteckning fortfarande från 600 upp till 1 000 kr/m 2. Bra belägna kontor i de flesta av residensstäderna återfinns i den övre halvan av det angivna intervallet. 210 112 190 110 170 150 130 110 90 70 50 85 87 89 91 Hyresindex 108 106 104 102 100 98 96 94 93 95 97 Tjänsteindex KONKURRENTER Uppgifterna i tabellen bygger på information inhämtad från respektive bolag Utvecklingen av kontorshyran i Göteborgs innerstad visar en klar koppling till antalet sysselsatta inom privata och offentliga tjänster. Index 100 = situationen 1985 Göteborg Hyrornas utveckling, bästa läge 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Uthyrbar yta, 1 000 m 2 Andel Fastighetsbolag Sverige Utlandet lokaler, % Vasakronan 4 131-99 Skanska 3 436 264 73 Castellum 2 480-80 Diligentia 2 407 294 75 Skandia 2 000 380 90 Telaris 1 910-100 SPP 1 800 980 76 AP Fastigheter 1 320 60 82 Hufvudstaden 420 69 90 18

Avtalstider och villkor Konkurrensen på kontorshyresmarknaden är fortfarande hård. På ett flertal delmarknader har avtalstidens längd vid nytecknande av kontorshyreskontrakt blivit allt längre. Eftersom det under de senaste åren har varit köparens marknad har avtalsvillkoren kommit att bli mer och mer komplicerade. Den traditionella skillnaden mellan varm- och kallhyra räcker ej längre vid jämförelse av hyresnivåer. Fastighetsägare lämnar olika servicenivåer till sina kunder. På mindre delmarknader förhandlas det sällan om kallhyresnivåer utan endast om totalhyresnivåer för hyresgästerna. Investerarmarknaden Investerarna på fastighetsmarknaden ökade sin aktivitet under 1995, främst beroende på förväntningar om sänkta räntenivåer. Det institutionella intresset är fortfarande koncentrerat till att omfatta AP-fonden och AMF som stora köpare. Sakförsäkringsbolagen har under 1995 varit säljare av fastigheter. Mot slutet av året var också vissa livförsäkringsbolag köpare av fastigheter. En växande grupp av investerare utgörs av privatpersoner och mindre företag med god likviditet. De köper främst på mindre orter där direktavkastningsnivåerna ofta är höga. Under 1995 skedde några större fastighetsaffärer med likvid i form av nyemitterade aktier. Genom apportemissioner har t ex fackföreningsrörelsen (Bergaliden) och Skanska-sfären ändrat sitt fastighetsägande. Lägre direktavkastningskrav Den generella trenden under 1995 var att direktavkastningskraven justerats ned för fastigheter med god uthyrningsgrad och långa kontrakt. De lägsta direktavkastningsnivåerna 5 7 procent noterades under 1995 vid överlåtelser av fastigheter i centrala Stockholm. I Göteborg och Malmö är direktavkastningskraven högre. Exempel finns på överlåtelser med direktavkastningsnivåer på 7,5 9 procent. Det råder dock fortfarande stora lokala avvikelser. I residensstäderna varierar direktavkastningskraven mellan 9 och 11 procent. Vid överlåtelser av s k krisfastigheter förekommer fortfarande höga direktavkastningsnivåer, ofta kring eller över 15 procent. Antal sysselsatta och hyresindex i Malmö 210 190 170 150 130 110 90 70 50 85 1400 1200 1000 800 600 400 200 1400 1200 1000 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 800 600 400 200 87 89 91 Hyresindex Hyra kr/m 2 108 106 104 102 100 92 93 95 97 Tjänsteindex Utvecklingen av kontorshyran i Malmö innerstad visar en klar koppling till antalet sysselsatta inom privata och offentliga tjänster. Index 100 = situationen 1985 Malmö Hyrornas utveckling, bästa läge Inflationsuppräknad hyra Umeå Hyrornas utveckling, bästa läge 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra 98 96 94 Linköping Hyrornas utveckling, bästa läge Rörlighet och flexibilitet två nyckelbegrepp när det gäller framtidens arbetsmarknad. Arbetsmarknadsstyrelsens dataavdelning har anammat detta. Här arbetar fler människor än det finns arbetsplatser till genom att dela utrymmen. Eget material förvaras i rörliga hurtsar. 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Uppsala Hyrornas utveckling, bästa läge 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra 19

REGION SYD EKONOMISKA DATA 1995 1994 Hyresintäkter, Mkr 410 411 Driftkostnader, Mkr 71 77 Underhåll, Mkr 118 111 Driftöverskott, Mkr 221 224 Vakansgrad, yta, % 10 9 Vakansgrad, hyra, % 5 5 Bokfört värde, Mkr 1 821 1 835 Direktavkastning, % 12,1 12,2 LEDNINGSGRUPP Sten Gustavsson Sven Johansson Mikael Strand Regionchef Ekonomichef Fastighetsekonom Doris Persson Chefssekreterare Rolf Kristoffersson Chef, Byggadministration Åke Ljunggren Mats Andersson Jan Rosqvist MO = Marknadsområde. MO-chef Malmö MO-chef Kristianstad MO-chef Växjö Vasakronan Region Syd svarar för kontorsfastigheterna i Malmöhus län, Kristianstad län, Blekinge län, Kronobergs län, Kalmar län, Gotlands och södra Hallands län. Regionen är organiserad i tre marknadsområden: Malmö, Kristianstad och Växjö. Regionkontoret är placerat i Malmö. Vasakronan Region Syd följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till Malmö, Kristianstad och Växjö, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden I Malmö stiger efterfrågan på kontor. Hyresnivåerna ökar något för välbelägna, moderna kontor med hög standard. Det är dock fortsatt kärvt i stadens mera perifera lägen. Där finns merparten av de outhyrda lokalerna. Kristianstad län uppvisar f n en av landets lägsta arbetslöshetssiffror. Efterfrågan på kontorshyresmarknaden kan komma att öka bl a med anledning av Högskolans etablering. Detta har lett till svagt höjda hyresnivåer. I centrala Växjö finns en ökad efterfrågan på kontor. Vakanserna i centrum har sjunkit. Fastighetsmarknaden I centrala Malmö har Stena Fastigheter, Ikano och Nordbanken förvärvat kommersiella fastigheter. Under 1995 förvärvade en lokal aktör två kommersiella fastigheter i centrala Kristianstad. Skanska har under 1995 övertagit delar av Klöverns kommersiella bestånd i Växjö. Fastigheterna ingick i en större bytesaffär, där Klövern samtidigt övertog fastigheter i bl a Kristianstad. Inom regionen noterades också några andra större affärer. Den enskilt största affären var Exabs förvärv av samtliga aktier i Hilab. JM köpte tre fastigheter i Skåne av Apoteksbolaget och sju fastigheter av Bergaliden. Wihlborgs förvärvade 75 fastigheter i Skåne av Retriva. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Region Syd omfattar totalt 530 000 m 2 lokalyta. Fastigheterna är i huvudsak välbelägna och i hög grad anpassade för kundernas verksamhet. De största hyresgästerna är polisen, länsstyrelserna, skatteförvaltningen och Domstolsverket. Växjö, Tullen 13. Polis. Malmö, kv von Conow 57. Läns- och tingsrätt. 20

REGION SYD Verksamheten 1995 Vasakronan är en av de största aktörerna på lokalhyresmarknaden i södra Sverige, med tonvikt på Malmö, Lund, Kristianstad, Karlskrona, Kalmar, Växjö och Halmstad. Verksamhetsåret har präglats av omförhandlingar. Under året har ambitionsnivån varit hög när det gäller att hyresgästanpassa och åtgärda eftersatt underhåll i fastigheterna. Vasakronan har lyckats behålla samtliga hyresgäster vid hyresförhandlingarna så när som på lokala skattemyndigheten i Kalmar. Hot och möjligheter Öresundsbroprojektet har startat och kommer att leda till ökad aktivitet och en gynnsam utveckling i regionen. Ytterligare besparingar för Vasakronans hyresgäster kommer att leda till lokaleffektiviseringar och därmed ökade vakanser. För att möta denna utveckling kommer uthyrningsorganisationen att stärkas. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde. Tusen m 2 Kristianstad 155 Malmö 183 Malmö Växjö Kristianstad HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Mkr Kristianstad 130 Malmö 163 Större projekt I kv Nora har en omfattande hyresgästanpassning påbörjats för lokala skattemyndigheten i Malmö av cirka 20 000 m 2 lokalyta. Den beräknas vara klar under 1997. I kv Neptun har en anpassning gjorts för Hovrätten omfattande 5 000 m 2. En invändig upprustning av gamla Hovrätten i kv Bastionen Nyköping, 1 500 m 2, förväntas vara klar sommaren 1996. En ombyggnad av Länsledningscentralen i Karlskrona beräknas vara klar under våren 1996. Regementet I 11 i Växjö utvecklas i takt med att uthyrning sker. Ombyggnad av Kristianstad Läns- och tingsrätt samt Lunds Tingsrätt för totalt 50 Mkr har slutförts. Växjö 193 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Kronobergs Regemente Växjö 33 000 2. Polismyndigheten Malmö 19 956 3. Skattemyndigheten Malmö 17 800 4. Räddningsverket Revinge/Lund 15 720 5. Länsstyrelsen Malmö 14 090 Växjö 117 Växjö, kv Gunnar Gröpe 8. Länsstyrelsen. Kristianstad, kv Hovrätten 33. Confortia. 21

FASTIGHETSINNEHAV REGION SYD MARKNADSOMRÅDE MALMÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 MALMÖ Bastionen Nyköping 1, Malmöhusv 1 1918 8 800 5 230 3 299 Hovrätt Gasklockan 3, Porslinsg 6, Malmg 1 1993 100 800 14 851 26 575 Polis, häkte Karin 11, Kungsg 13, Drottningg 18 1931/1974 63 119 10 488 19 957 Länsstyrelsen Neptun 6, Västerg 43-47 1978 23 450 1 118 5 492 Hovrätt Nora 11, Kungsg 15, Drottningg 16 1980 160 600 10 192 34 845 Skatteförvaltning Residenset 1, Adelg 6 1878 4 744 1 752 1 823 Von Conow 57, Kalendeg 6-8, Själabodsg 6-8 1984 45 800 2 163 7 892 Läns- och tingsrätt ESLÖV Kyrkstöten 1 2 9 Västerlångg 50, Gröna Torg 8 1958 3 659 2 989 1 729 Tingshus Rådjuret 1, Föreningstorget 4 1966/1991 9 613 11 082 3 206 Polis KÄVLINGE Karaby 2:221, Monopolv 7 1950 1 173 19 610 1 769 LANDSKRONA Gamla Rådstugan 12, Rådhusg 1, Storg 38-40 1920/1974-2 313 5 816 Polis LUND Arkivet 1, Dalbyv 4, Arkivg 1 1901/1970 10 000 5 441 3 790 Arkiv Benzelius 1, Dag Hammarskjöldsv 2 1958 9 752 7 898 5 278 Dövstumskolan 11, Östervångsv 14, Linnég 2 1870-41 316 4 615 Skola Häradshövdingen 2, Byggmästareg 2 1958 8 742 5 554 3 143 Tingshus Klostergården 2:10, S:t Larsområdet 1970-26 391 4 622 Päronet 14, Mellanvågsv 31 1910/1978-27 554 2 698 Revinge 1:14, Revinge 1971/1992-15 718 Räddningsskola Sandryggen 1, Järnåkrav 3 1957 27 149 2 888 6 048 Skatteförvaltning Spettet 3, Byggmästareg 1-3, Fjeliev 4-6 1930/1983 18 801 4 363 6 395 Polis Spettet 4, Slöjdg 2, Fjeliev 8 1965 2 721 840 725 Polis TRELLEBORG Vallgraven 2, Västerg 4 1984 43 632 5 660 8 905 Polis, häkte YSTAD Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Tidlösan 3, Kristianstadsv 51 1974-13 151 5 348 Polis Ystad 1, Österleden 13, Tingsg 3 1902/1936-2 719 1 773 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 350 lokalarea Summa Marknadsområde Malmö 542 555 148 249 7 313 0 27 249 182 811 MARKNADSOMRÅDE KRISTIANSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 KRISTIANSTAD Fakiren 3, Bokv 2A-2B 1945-2 083 1 658 Fängelset 5, Kanalg 32 1952/1994 30 483 6 072 7 064 Läns- och tingsrätt Hovrätten 20, 22, 24, Stora Torg 1851/1993 4 471 2 029 2 622 Hovrätten 33, Västra Storg 11 1614/1960 1 548 743 663 Forthus Kristianstad 4:6, Ö Kaserng 1 1976/1994 34 366 12 625 9 946 Polis Kristianstad 4:28, Wendesg 2 1957/1969-6 881 3 785 Högskola Södra Kasern 1, Västra Storg 51 m fl 1750/1994 94 386 32 344 28 513 Skatteförvaltning HALMSTAD Brandvakten 1, Patrikshällsv 4, Södra v 4 1962 18 759 9 856 5 321 Polis Rudan 5, Bredg 3 1912/1952 2 832 1 103 945 Sankt Nikolaus 19, Hospitalsv 1, Kyrkog 13 1943/1959 24 555 7 491 6 406 Länsstyrelsen Slottet 1, Södra v 5 1978 17 405 6 000 5 022 Tingshus Svartmunken 1, Seminarieg 4 1980 46 000 6 538 8 688 Skatteförvaltning HELSINGBORG Polisen 1, Carl Krooks Gata 24 1969/1984-5 252 10 103 Polis, häkte HÄSSLEHOLM Kornet 2, Järnvägsg 1 Rundelsg 1 1966/1994-7 036 3 492 Polis, häkte Tingsbacken 9, 11, Röingeg 3 1867/1962 4 244 8 716 2 082 Tingshus KARLSHAMN Plommonet 3, Erik Dahlbergsv 32 A 1961 5 779 4 415 2 160 Tingshus KARLSKRONA Adlersten 59, Stenbergsgränd 8 1984 21 208 2 067 3 407 Skatteförvaltning Rügen 50, Järnvägstorget 1992 35 200 5 137 10 897 Polis Sparre 3, Drottningg 1920/1989 38 000 14 170 11 584 Boverket Stumholmen 2:1, Stumholmen 1750/1990 20 125 1 079 2 362 Kustbevakning Wattrang 21, Drottningg 33, Ronnebyg 22 1954/1984 40 118 3 393 9 994 Länsstyrelsen KLIPPAN Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Tingshuset 11, Storg 50 1953/1965 3 668 4 247 2 316 Tingshus 22

Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 RONNEBY Lejonet 5, Esplanaden 5 1910 2 698 3 410 1 842 Tingshus SIMRISHAMN Samskolan 1, Storg 36 1991 16 058 4 540 2 589 Tingshus SÖLVESBORG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Domaren 4, Tingshusg 4 1920/1960 3 059 3 040 1 405 Tingshus Italien 1, Bredg 8 1903/1969 1 281 1 570 660 ÄNGELHOLM Steglitsen 1, Polisg 2-4 1971/1992 23 984 9 782 7 230 Polis, häkte Tingshuset 13, Tingstorget 1-3 1861/1942 4 717 1 816 1 571 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 167 336 lokalarea Summa Marknadsområde Kristianstad 495 111 146 975 3 785 2 622 1 281 154 663 MARKNADSOMRÅDE VÄXJÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 VÄXJÖ Dacke 4, Linnég 8 1963 11 283 1 249 3 343 Skatteförvaltning Gripen 2 m fl, Norra Esplanaden, Linnég 1910 5 105 5 551 1 548 894 Gunnar Gröpe 8, Kronobergsg 9, Kungsg 10 1890/1976 55 298 6 746 17 194 Länsstyrelsen Snörmakaren 1, Hjalmar Petrisv 51 1970/1986 6 582 1 800 3 330 AMI Växjö 10:22 1920 323 1 210 000 26 367 33 447 3 764 F d regemente Tullen 13, Västerg 5 1965 19 012 2 245 4 358 Polis ALVESTA Alvesta 14:1, Alvesta, Byggnad på ofri grund 1975/1991 9 842 1 944 2 217 Invandrarförläggning Moheda 4:206, Moheda, Byggnad på ofri grund 1975 1 663 987 1 529 Invandrarförläggning GOTLAND Arkivet 1, Visborgsg 1 1773-645 960 Arkiv Geten 1, Artillerig 2 a 1960-3 578 2 188 Tingshus Hotellet 10, 12, Strandg 2-4 1910/1990 12 581 1 517 2 735 Länsstyrelsen Mullvaden 41 m fl, Östra Hanseg 28 1903/1949 24 066 54 068 14 483 Skatteförvaltning Slite Vägmark 1:3, Kornbrunnsg 8 1983-3 411 531 Kuststation Tjädern 9, Norra Hanseg 2 b 1973-12 674 6 587 Polis Väduren 8, Herkulesv 8 1952-6 101 1 588 AMI, utbildning KALMAR Lärkan 1, Smålandsg 28 1960/1987 18 952 5 461 3 201 Tingshus Valfisken 1, Malmbrog 8-10 1974/1990 52 000 8 410 13 343 Polis Valfisken 2, Malmbrog 5-6 1978/1990 102 283 12 813 24 559 Länsstyrelsen LJUNGBY Björklunden 5, Storg 26 1901/1989 5 002 2 886 1 510 Tingshus Norra Ljungkullen 7, Södra Torgg 1 1980 21 627 6 457 5 276 Polis OSKARSHAMN Koltrasten 3, Stadsparken 1950/1990 4 105 4 493 1 640 Tingshus Venus 11, Slottsg 1992 26 665 2 385 4 621 Polis VIMMERBY Almen 13, Kungsg 10 1936/1974 3 644 5 640 2 315 Polis VÄSTERVIK Paradiset 19, Brunnsg 24 1970/1984-1 295 2 928 Polis Syrenen 1, Fabriksg 21 1959/1989 4 692 4 798 1 870 Tingshus ÄLMHULT Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Lejonet 4, Södra Esplanaden 4 1956/1973 3 484 3 257 1 246 Polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 7 lokalarea Summa Marknadsområde Växjö 388 209 149 064 0 33 447 9 999 192 510 TOTALT REGION SYD 1 425 875 444 288 11 098 36 069 38 529 529 984 Malmö, kv Gasklockan 3. Polis. Malmö, Nora 11. Skatteförvaltning. Kristianstad, kv Södra Kasern 1. Länsstyrelsen. Lund, Spettet 3. Polis. 23

REGION VÄST EKONOMISKA DATA 1995 1994 Hyresintäkter, Mkr 385 381 Driftkostnader, Mkr 73 69 Underhåll, Mkr 118 86 Driftöverskott, Mkr 194 226 Vakansgrad, yta, % 12 11 Vakansgrad, hyra, % 5 6 Bokfört värde, Mkr 1 691 1 625 Direktavkastning, % 11,7 13,9 LEDNINGSGRUPP Rolf Åkerman Elvy Molander Bo Törnkvist Gunnar Björklund Björn Söderlund Leif Andersson MO = Marknadsområde. Regionchef Ekonomichef MO-chef Göteborg MO-chef Uddevalla MO-chef Jönköping MO-chef Karlstad Vasakronan Region Väst svarar för kontorsfastigheterna i Göteborgs och Bohus län, Värmlands, Skaraborgs, Älvsborgs, Jönköpings och norra Hallands län. Regionen är indelad i fyra marknadsområden: Göteborg, Uddevalla, Jönköping och Karlstad. Regionkontoret är placerat i Göteborg. Vasakronan Region Väst följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till tre större orter, Göteborg, Jönköping och Karlstad, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Hyresnivåerna i Västsverige har under året stabiliserats. På de största orterna noteras en viss uppgång av hyrorna i bästa läge. En tendens är att skillnaden i hyresnivåer ökar mellan välbelägna bra fastigheter och mindre bra fastigheter i ytterområden. Vakansgraden är i genomsnitt 10 procent. Det är färre disponibla lokalareor i Jönköping och Karlstad, 6 7 procent, medan Göteborg och Uddevalla fortfarande uppvisar en hög vakansgrad, 11 procent. I Göteborg märks en ökad inflyttning mot centrum. Fastighetsmarknaden I Göteborg har aktiviteten på fastighetsmarknaden ökat. Främst har AP-Fastigheter stärkt sin ställning genom förvärv av centralt belägna fastigheter. I Karlstad och Jönköping har bankerna tagit över en betydande del av fastigheterna i centrum. Få fastighetsaffärer med lokaler är genomförda. Utbudet av fastigheter som är till salu har ökat på de flesta mindre orter. Flera av de större rikstäckande fastighetsägarna koncentrerar sina fastighetsbestånd till färre orter. Fastighetsbeskrivning Regionens fastighetsbestånd omfattar 492 000 m 2 lokalarea. I Göteborg är de flesta fastigheterna belägna i bra s k B-lägen. I Karlstad är Vasakronan den största fastighetsägaren på lokalmarknaden med fastigheter koncentrerade till Klaraområdet. Där finns bl a kv Karolinen, som är regionens största fastighet med en lokalarea på 50 000 m 2. I Jönköping är beståndet koncentrerat till västra centrum, där Vasakronan dominerar marknaden på kontorslokaler. Fastigheterna är generellt väl underhållna. Verksamheten 1995 Huvuddelen av hyreskontrakten är omförhandlade och kontraktstiderna är nu i genomsnitt drygt 4 år. Fastigheterna på Rosenlunds- respektive Ekelundsgatan i Göteborg, 30 000 m 2, blir disponibla för lokalhyresmarknaden under juli 1996 då skattemyndigheten flyttar. Avflyttningen Jönköping, Guvernören 1. Polis. Göteborg, Lorensberg 4:1. Landsarkiv. 22 24

REGION VÄST medför att Vasakronan är den fastighetsägare som har mest kontorslokaler att erbjuda på marknaden i centrala Göteborg. F d Sjöbefälsskolan i Göteborg, 9 000 m 2, har fr o m december 1996 hyrts ut till ÅFkoncernen. Karolinen i Karlstad håller på att öppnas upp för att bli Karlstads nya tjänstecentrum. I linje med Vasakronans strategiska inriktning har koncentration mot Göteborg, Karlstad och Jönköping påbörjats. Fastighetsbeståndet i Borås, 20 000 m 2 och kv Sirius 4 och 5 i Skövde, 4 000 m 2, har avyttrats. Totalt har fastigheter för 90 Mkr avyttrats under året. Hot och möjligheter Vakansgraden i fastigheterna kommer att öka p g a hyresgästernas minskande lokalbehov samt avflyttning från Rosenlundsoch Ekelundsgatan i Göteborg. Vakanssituationen medför att Vasakronan kommer att öka sina uthyrningsaktiviteter. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde. Tusen m 2 HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Mkr Jönköping 123 Karlstad 116 Uddevalla Göteborg Jönköping 125 Karlstad Jönköping Karlstad 81 Större projekt Projektverksamheten har under året varit omfattande med bl a följande projekt: nybyggnad av polishuset i Uddevalla, ombyggnad av Vänerskolan i Vänersborg, f d Sjöbefälsskolan i Göteborg, skatteförvaltningen i Vänersborg samt om- och tillbyggnad av polishuset i Jönköping. Uddevalla 104 Göteborg 149 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Uddevalla 48 Göteborg 131 Ort Antal m 2 1. Polismyndigheten Göteborg 17 600 2. Jordbruksverket Jönköping 13 800 3. Invandrarverket Göteborg 12 500 4. Länsstyrelsen Karlstad 10 500 5. Polismyndigheten Uddevalla 9 000 Karlstad, Gäddan 7. Skogsvårdsstyrelsen. Göteborg, Heden 705:14. Polis. 25 23

FASTIGHETSINNEHAV REGION VÄST MARKNADSOMRÅDE GÖTEBORG Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 GÖTEBORG Brämaregården 37:1, Vågmästareg 5 1984 14 560 2 858 3 128 Polis Heden 705:14, Skåneg 5 1967/1992 142 200 41 838 22 124 Polis Inom Vallgraven 60:8, Ekelundsg 1-3 1965 80 600 2 508 16 310 Skatteförvaltning Inom Vallgraven 69:5, Rosenlundsg 8 1974 126 400 6 488 22 867 Skatteförvaltning Kvillebäcken 61:7, Turbing 5 1970-6 740 4 278 Lorensberg 4:1, Geijersg 1 1909/1987-6 111 5 746 Arkiv Lorensberg 55:3, Södra v 25 1887 11 940 844 2 153 Tingshus Masthugget 4:5, Tredje Långg 18 1911 8 707 1 653 2 129 Polis Nordstaden 28:2, Kvarnbergsg 2 1860/1970-8 586 9 121 Sjöbefälsskolan Tuve 86:13, Generatorsg 8 1970-45 631 12 245 ALINGSÅS Hoppet 6, Norra Strömg 8, 10 1957/1993 23 716 2 939 6 985 Tigern 4, Södra Ringg 23 1958 5 592 4 340 1 763 Tingshus FALKENBERG Tältet 17, Arvidstorpsv 14-16 1971/1991 12 800 6 017 4 830 Polis, skatt KUNGÄLV Notarieängen 8, Ytterbyv 23-25 1930/1967 12 121 7 408 3 567 Polis MÖLNDAL Juristen 4, Torgg 3 1984 44 581 10 929 8 205 Skatt, polis Livered 1:329, Streteredsv 1964/1992-119 300 12 607 Flyktingsluss STENUNGSUND Stenung 106:7, Göteborgsv 8 1954/1985 6 600 6 149 1 968 Tingshus VARBERG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Renen 10, Norrdalsg 18 1880/1982 1 966 9 914 956 Skola Spinnaren 5, Östra Långg 5 1968/1989 37 632 6 097 6 548 Polis, tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 2 139 405 759 lokalarea Summa Marknadsområde Göteborg 531 554 117 849 0 0 30 845 148 694 MARKNADSOMRÅDE UDDEVALLA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 UDDEVALLA Bastionen 17, Bastionsg 18 1960 2 156 2 246 1 624 Folkskolan 2, Lagerbergsg 1995 46 400 5 717 11 943 Polis Halla-Stenbacken 1:91, Västgötav 30 1913 23 918 650 000 22 276 20 366 F d regemente STRÖMSTAD Hummern 3, Skolg 5 1900/1956-978 1 286 Tingshus Skogar 1:52, Svinesund 1984-300 1 075 Tullexp TROLLHÄTTAN Jordsten 4, Klintv 2 1975/1981 26 720 15 277 7 559 Polis Älvkvarnen 1, Drottningg 40 1938 6 891 2 676 2 187 Tingshus VÄNERSBORG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Haren 3, Edsv 8 1896/1963/1985-42 213 8 249 Specialskola Palmen 8, Norra g 5, 7 Hamng 35 1951/1975/1995 4 256 3 768 6 309 Polis Poppeln 7, Drottningg 4-6, Residensg 20, Hamng 1942/1980 38 350 4 986 9 058 Sälgen 14, Drottningg 2 1977 35 200 6 507 9 632 ÅMÅL Gladan 5, Norra Långg 19 1952-1 385 1 526 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 746 180 770 89 lokalarea Summa Marknadsområde Uddevalla 184 637 71 956 9 019 0 23 154 104 129 MARKNADSOMRÅDE JÖNKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 JÖNKÖPING Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Guvernören 1, Hamng 4, Vallg 7, Brunnsg 2 1900/1957 81 742 23 062 21 900 Länsstyrelsen, polis m fl Götaland 3, Vallg 6 10 1975 101 000 11 180 25 834 EKSJÖ Boken 12, Sofieholmsg 7 1910/1960 5 984 8 083 2 466 Tingshus Starabolet 4, Regementsg 19-21 1973 23 241 3 096 6 532 Polis 26

Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning FALKÖPING Länsmannen 1, Trädgårdsg 41 1973 13 853 6 036 4 010 Polis Yxan 1, Fredriksbergsv 1 1951 5 956 4 909 2 102 Tingshus LIDKÖPING Tingshuset 1, Esplanaden 1 1903-2 825 1 576 Tingshus Valhall 8, Mellbyg 5, Götg, Vinbergsg 10 1967/1984 25 949 3 398 6 992 Polis MARIESTAD Apeln 18, Stockholmsv 6 1923 8 341 2 140 2 152 Tingshus Fiskgjusen 1, Oxv 1, 3, Tegelv 6 1848/1979 35 983 47 117 8 896 Polis Länsstyrelsen 1, Hamng 1 1953 15 673 7 297 5 197 Pluggen 7, Förrådsg 45 1981 6 383 15 000 2 706 SKÖVDE Merkurius 1, Prinsg 7-9 1974 33 543 9 414 8 547 Polis Rönnen 8, Skolg 18 1938 4 880 2 598 1 988 Tingshus Skövde 5:104 1920/1990-463 574 5 154 Räddningsskola TIDAHOLM Fjalar 5, Norra Kungsv 9 1904 4 948 1 494 1 397 Polis NÄSSJÖ Vakten 1, Söderg 1 1985 11 770 5 467 2 684 Polis VETLANDA Balder 8, Emigrantg 13 1992 19 798 5 229 2 733 Polis VÄRNAMO Rosen 1, Storg 51-53 1978 40 200 5 863 8 511 Polis Tingshuset 1, Kyrktorget 1905 3 799 812 1 178 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 310 lokalarea Summa Marknadsområde Jönköping 443 043 117 401 0 0 5 464 122 865 MARKNADSOMRÅDE KARLSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning KARLSTAD Bryggaren 10, Bryggareg 1 1967 44 600 6 610 11 909 Freja 12, Drottningg 4 1966 30 400 2 766 8 934 Polis Gäddan 7, Drottningg 40 1920 5 645 1 333 2 056 Karolinen 1, Våxnäsg 10 1976 184 000 38 276 47 672 2 417 Mätaren 3, Bryggareg 7 1947 3 267 1 769 1 207 Rättvisan 1, Malmtorget Bryggareg 11 1939/1986 23 991 4 634 5 283 Örnen 3, Västra Torgg 13 1860 13 761 2 816 4 683 Tingshus ARVIKA Lagmannen 2, Parkg 7 1957 3 635 6 192 1 665 Tingshus Turbinen 5, Styckåsg 10-12 1975 18 153 6 286 5 743 Polis EDA Norra Ämterud 1:177 1983 1 014 13 915 792 Tullexp FILIPSTAD Trasten 7, Viktoriag 6 1985 8 380 2 988 2 607 Polis HAGFORS Borgmästaren 4, Dalav 8 1962/1980 13 881 5 774 5 120 Polis KRISTINEHAMN Najaden 9, Spelmansg 44 1922 2 227 2 892 1 729 Renen 1, Kungsg 19 1883/1928 951 3 216 518 Tingshus Uroxen 11, Kungsg 32 1800/1960 18 782 2 231 778 Tingshus Uroxen 15, Kungsg 30 1975-4 744 7 195 Polis SUNNE Leran 3:34, Domarev 1 1939 2 408 7 698 1 270 Tingshus Sundsvik 3:10, Långg 8 1977 7 809 2 157 2 938 Polis ÅRJÄNG Åsen 1, Tingsg 7 1935 1 832 4 334 1 218 Tingshus, polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 291 711 lokalarea Summa Marknadsområde Karlstad 385 027 113 236 0 2 417 792 116 445 TOTALT REGION VÄST 1 544 261 420 442 9 019 2 417 60 255 492 133 27

REGION MELLANSVERIGE EKONOMISKA DATA 1995 1994 Hyresintäkter, Mkr 525 519 Driftkostnader, Mkr 91 88 Underhåll, Mkr 97 114 Driftöverskott, Mkr 337 317 Vakansgrad, yta, % 4 2 Vakansgrad, hyra, % 3 2 Bokfört värde, Mkr 2 515 2 296 Direktavkastning, % 14,0 13,8 LEDNINGSGRUPP Jan-Peter Jonsson Leif Rytter Mikael Forsberg Regionchef Ekonomichef MO-chef Norrköping Carl-Olof Adelsköld MO-chef Nyköping Kjell Hultgren Sture Caesar MO = Marknadsområde. MO-chef Örebro MO-chef Falun och Uppsala Vasakronan Region Mellansverige svarar för kontorsfastigheterna i Östergötlands, Södermanlands, Västmanlands, Örebro, Kopparbergs och Uppsala län samt Norrtälje. Regionen är organiserad i fem marknadsområden: Norrköping, Nyköping, Örebro, Falun och Uppsala. Regionkontoret är placerat i Örebro. Vasakronan Region Mellansverige följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som innebär att fastighetsbeståndet koncentreras till fyra större orter: Norrköping, Linköping, Uppsala och Örebro, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Hyresmarknaden för kontor har under det senaste året stabiliserats i Mellansverige. I Uppsala, Örebro och Linköping märks en fortsatt ökad lokalefterfrågan. Vakansgraden för kontor varierar stort mellan orterna. I Norrköping finns mycket tomma lokaler även i centrala lägen, medan de flesta lediga lokalerna i Uppsala finns i ytterområdena. En fortsatt bra arbetsmarknad i Linköping förstärker efterfrågan av lokaler i stadens centrala lägen. I Örebro har länsstyrelsen samlat sin förvaltning till ett nytt länshus, vilket har ökat vakanserna i centrala Örebro. Näringslivet i Mälardalen kännetecknas av en viss optimism. Flera stora infrastrukturprojekt som genomförs, bl a Mälarbanan och Svealandsbanan, påverkar näringslivet positivt. Fastighetsmarknaden Mellansverige visar en fortsatt låg aktivitet på fastighetsmarknaden. Fastighetsägandet är förhållandevis stabilt. Investeringsintresset ökar dock på de större universitets- och högskoleorterna. Intresset för marknaden i Uppsala förstärks med näst intill obefintliga butiksvakanser och sjunkande kontorsvakanser i centrum ger incitament för en stärkt fastighetsmarknad. I Örebro och Linköping ökar intresset för fastighetsaffärer till följd av förväntningar på nyetableringar och ökad sysselsättning. I Norrköping har aktiviteten varit mycket låg. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i regionen omfattar 628 000 m 2 lokalyta. Fastighetsbeståndet är spritt på ett fyrtiotal orter över hela regionen, med en klar tyngdpunkt på residensstäderna samt Norrköping. Merparterna av fastigheterna är välbelägna och i stor utsträckning anpassade efter hyresgästernas behov. De största kunderna är polisen, länsstyrelserna, skatteförvaltningen, Domstolsverket, Vägverket, SCB och SMHI. Uppsala, kv Dragarbrunn 14:5. SBC, apotek m fl. Örebro, Repslagaren 20. Länsstyrelsen, Wasa Försäkring m fl. 24 28

REGION MELLANSVERIGE Verksamheten 1995 Under 1995 har verksamheten i hög grad koncentrerats på omförhandlingar av hyreskontrakt. I omförhandlingarna har krav framförts på effektivare lokaler, d v s mindre lokalyta per anställd, vilket medfört omfattande hyresgästanpassningar. De friställda ytorna har i stor utsträckning hyrts ut främst inom den privata sektorn. Därigenom har Vasakronan kunnat bibehålla en fortsatt låg vakansgrad i Mellansverige. Under året har två centralt belägna fastigheter i Uppsala förvärvats för 133 Mkr med en lokalarea om 12 200 m 2, exklusive garage och lagerytor. Ett nytt länshus har invigts i Örebro. Den totala byggkostnaden uppgick till 105 Mkr med en lokalarea om 10 300 m 2. i betydelse. Att förse olika verksamheter med produktiva arbetsplatser på kort och lång sikt kräver kunskap och förståelse för hur hyresgästernas behov av lokaler påverkas av marknadsutveckling, ny teknik och nya arbetssätt. Intresset för kvalitet och miljö ökar påtagligt hos Vasakronans kunder. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde. Tusen m 2 Norrköping 180 Nyköping 132 Örebro 108 Örebro Norrköping 146 Falun Norrköping Uppsala Nyköping HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Mkr Nyköping 108 Örebro 112 Större projekt Det största projektet är om- och tillbyggnad av Birgittaskolan i Örebro. Hot och möjligheter I takt med minskade lokalbehov för statliga myndigheter ökar andelen privata hyresgäster i fastigheterna. Skapandet av flexibla alternativ för olika verksamheter som befinner sig i tillväxt eller i en nedgångsfas ökar Uppsala 102 Falun 107 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Uppsala 75 Ort Antal m 2 1. Statistiska Centralbyrån Örebro 31 647 2. Sjöfartsverket Norrköping 15 018 3. Polismyndigheten Norrköping 14 270 4. Statens Livsmedelsverk Uppsala 13 956 5. Luftfartsverket Norrköping 13 539 Falun 84 Linköping, Blandaren 17. Polis, skatteförvaltning m fl. 25 29 Norrköping, Blomman 12. Tingshus.

FASTIGHETSINNEHAV REGION MELLANSVERIGE MARKNADSOMRÅDE NORRKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning NORRKÖPING Blomman 12, S Promenaden 107 1903/1975 18 797 2 472 4 112 Tingshus Oxelbergen 1:2, Vikboplan 7, 11 1976 94 655 45 479 25 660 Invandrar-, Luftfartsverk Presidenten 1, Slottsg 78-82 1975 160 000 21 765 34 724 Sjöfartsverk, skatt m fl Stinsen 1, Stockholmsv 4-6 1960 53 600 8 155 17 249 Häkte, polis Taktpinnen 1, Folkborgsv 1 1975/1985 65 600 87 266 17 596 SMHI m fl FINSPÅNG Telegrafen 2, Stationsv 1989 7 312 2 335 1 172 Polis LINKÖPING Amasonen 2, Östgötag 3 1973 54 800 14 799 10 411 Länsstyrelsen Blandaren 1, S:t Larsg 9 1909 15 442 2 398 3 513 1 232 Bostäder m m Blandaren 14, S:t Larsg 11, 13, 15 1913/1967 54 844 5 927 14 812 3 654 Bostäder, skatt, m fl Blandaren 17, Repslagarg 17 1990 112 400 4 837 14 383 Skatteförvaltning, polis Djäknen 3, Drottningg 14 1879/1963 856 4 905 1 855 Utbildning Djäknen 5, Linnég 11 1904-8 327 2 742 Utbildning Malmen 2:8 1984/1994-71 853 10 004 Flygmuseum MJÖLBY Rättvisan 7, Lagmansg 26 1905/1961 4 047 3 081 1 641 Tingshus Väljaren 10, Kungsv 69 1984/1992 24 127 6 872 4 634 Kronokontor, skatt, polis MOTALA Domherren 10, Järnvägsparken 4 1910 4 990 3 833 1 985 Tingshus Ingenjören 6, Järnvägsparken 1 1974 22 731 8 355 7 063 Skatt, åklagare, polis m fl VALDEMARSVIK Läxan 9, Storg 1955 1 319 1 090 678 Arbetsförmedling, polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 191 472 lokalarea Summa Marknadsområde Norrköping 696 711 164 702 0 0 14 890 179 592 MARKNADSOMRÅDE NYKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning NYKÖPING Borgaren 18, St Torget 7 1955/1977 46 400 7 295 13 814 Länsstyrelsen, skatt m fl Brädgården 2, Folkungav 2, 4 1984/1990 42 779 15 783 12 172 Domstolsv, åklagarmynd, polis Väster 1:9, Tingshusplatsen 1910 2 166 1 021 941 Tingshus ESKILSTUNA Vapnet 2, Rothoffsv 1 208 8 634 Mark Vipan 14, Nyg 4 1958-3 672 8 413 Polis, Fortverket, Confortia Vägbrytaren 1, Kungsg 43 1980-10 167 26 946 KOLBÄCK Herrevad 4:10, Tingshusg 7 1900/1942 521 7 080 710 Tingshus Norrköping, Presidenten 1. Sjöfartsverket, Kriminalvårdsstyrelsen m fl. Linköping, Blandaren 1. Theorells, Linköpings kommun. Nyköping, Brädgården 2. Polis, Domstolsverket. 30 Nyköping, Borgaren 18. Skatteförvaltning, länsstyrelsen m fl.

Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning FAGERSTA Dalia 1, Daliav 5 1968/1974-5 170 2 290 Polis GNESTA Gnesta 2:85 m fl, Tangov, Sambav 1975-5 994 1 022 Elevhem, Åsbackaskolan Gnesta 42:12, Åsbackaskolan 1950/1980-26 838 3 522 Åsbackaskolan Sigtuna 2:276, Vässlev, Hermelinstigen 1979-2 823 622 Elevhem, Åsbackaskolan KATRINEHOLM Alen 5, Storg 25 1939 2 646 2 630 1 711 Tingshus Hjorten 1, Djulög 26 1984 27 219 7 471 4 839 Regionåklagare, polis KÖPING Botulf 4, Hultgrensg 2-4 1969 5 464 4 010 3 135 Regionåklagare, polis Embla 4, Esplanaden 8 1893 2 603 2 962 2 058 Tingshus SALA Folkskolan 2, S Esplanaden 6 1959 3 247 4 993 2 050 Domstolsv., regionåklagare STRÄNGNÄS Eldsund 6:5, Regementsg 50 1960 21 382 6 395 Stabsbyggnad Lagmannen 3, Trädgårdsg 15 1910 1 416 1 453 974 Lotterinämnden Mässen 2, Regementsg 48 1910 1 761 665 Stabsbyggnad SÖDERTÄLJE Solen 7, Jovisg 5 1964 43 800 4 780 10 312 Polis, Domstolsverket m fl VÄSTERÅS Norna 21, Västgöteg 7 1966-7 847 13 826 Häkte, polis Olympia 3, Skepparbacken 3-5, del av 1946 6 400 ca 2 500 2 033 Polis m fl Phyllis 1, Hållg 4 1950 1 895 1 280 1 502 Utrikesdep., Skogsvårdsstyrelse Phyllis 2, Lantmäteribacken 2 1936 2 617 1 248 753 Utrikesdepartementet m fl Slottsträdgården 2, Slottsvretsg 4, del av 1979 29 200 1 497 8 681 Länsstyrelsen Västerås 1:227, Mälarg 2, Ö Hamnen 1983/1992-900 Tullen Översten 2, Regementsg 91 1991-19 404 725 Stabsbyggnad Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 579 749 lokalarea Summa Marknadsområde Nyköping 221 160 118 809 5 166 7 785 0 131 760 MARKNADSOMRÅDE ÖREBRO Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 ÖREBRO Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Eriksberg 2, Eriksbergsg 3 1965-141 845 6 690 Ekeskolan Gasverket 1, Storg 28-30 1967 56 000 6 097 12 602 CSN, skatt m fl Lantmäteriet 1, Klosterg 36, Järnvägsg 5 1945/1994 87 200 6 563 15 417 Polis, åklagare, häkte Grenadjären 2, Grenadjärsstaden 1910-732 Repslagaren 20, Stortorget 20-22 1970/1995 24 200 6 814 10 037 Länsstyrelsen Tofsmesen 1, Oskarsv 24 1961/1990-19 376 6 748 2 500 Birgittaskolan Tullen 8, Magasinsg 1-5 1910/1992 182 000 4 040 SCB m fl Tullen 16, Fredsg 1976-4 913 32 897 SCB m fl Eskilstuna, Vipan 14. Polis. Örebro, Tullen 8, 16. SCB mfl. Västerås, Phyllis 2. Utrikesdep., Skogsvårdsstyrelse. Örebro, Gasverket 1, CSN, skatteförvaltning m fl. 31

FASTIGHETSINNEHAV REGION MELLANSVERIGE Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 HALLSBERG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Höjden 2, Östra Storg 13 1984 7 496 5 867 3 458 Posten, skatt, tingsrätt Vågen 1, Östra Storg 40 1809 2 380 3 861 1 500 Tingshus KARLSKOGA Hantverkaren 1, Värmlandsv 25, 23 1981/1983 6 968 10 264 7 721 Polis, kronokont, domst., reg.åkl LINDESBERG Kyrkokvarteret 11, Prästg 6 1980 11 590 3 965 5 981 Reg.åkl., kronokontor, skatt, polis Kyrkokvarteret 22, Kungsg 26 1900 2 180 1 806 1 405 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 987 494 lokalarea Summa Marknadsområde Örebro 381 001 92 244 13 438 0 2 500 108 182 MARKNADSOMRÅDE FALUN Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 FALUN Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Badhuset 11, Kristineg 26 1969 24 437 6 134 10 063 Åklagare, häkte, polis Kansliet 20, Nybrog 20, Åsg 38, Trotzg 35,29 1870/1993 72 366 18 643 22 473 Länsstyrelsen m fl Tingshuset 10, Tingshusg 1 1911/1981 12 615 4 514 3 240 Tingshus AVESTA Abborren 13, Kungsg 42 1983 14 270 6 241 5 512 Kronokontor, åklagare, polis Åvestrand 9, Stationsg 41 1903 842 2 826 734 Tingshus BORLÄNGE Bordet 1, Mjälgav 1957-15 039 3 647 AMI, länsarbetsnämnden Intagan 1, Röda v 1 1978/1980 106 229 95 589 30 799 Vägverket Tyr 10, Walling 37 1974/1984 21 059 3 039 6 178 Lantmäteri, åklagare, polis m fl HEDEMORA Älgen 1, Stureg 17 1913/1940 2 354 3 620 1 869 Tingshus LEKSAND Rättvisan 1, Kyrkoallén 8 1918/1957 2 073 6 165 1 288 Tingshus LUDVIKA Oden 4, Storg 5 1900/1905 3 272 3 159 1 925 Tingshus Tjädern 18, Engelbrektsg 18-20 1980 24 466 3 910 5 639 Skatt, åklagare, polis MORA Stranden 20:2, Millåkersg 6 1920/1974 13 537 8 871 4 642 Åklagare, polis m fl Stranden 39:1, Strandg 10 1902/1954 4 496 5 258 2 392 Domstolsverket m fl ORSA Hästen 10, Järnvägsg 25 1988 1 931 1 700 632 Arbetsförmedling, polis m fl Örebro, Lantmäteriet 1. Polis, åklagare. Borlänge, Intagan 1. Vägverket. 32 Ludvika, Tjädern 18. Åklagare, polis, skatteförvaltning. Orsa. Hästen 10. Arbetsförmedling, polis.

Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 RÄTTVIK Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Läkaren 6, Torgg 18 1982 10 458 3 612 2 878 Polis m fl SÄRNA Särnabyn 2:1, Starrbacksv 1981 704 19 255 513 Polis Särnabyn 12:2, 12:7 1938/1963 500 5 485 849 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 2 889 1 504 lokalarea Summa Marknadsområde Falun 318 498 106 777 0 0 0 106 777 MARKNADSOMRÅDE UPPSALA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning UPPSALA Dragarbrunn 14:5, Svartbäcksgatan 8 1970 36 000 1 908 2 514 3 710 Butiker m m Dragarbrunn 18:9, Stora Torget 4 1978 36 799 1 078 1 194 5 664 Butiker m m Dragarbrunn 21:1, Järnvägspromenden 19 1900-1 284 793 Kungsängen 16:6, Hamnesplanaden 1-3, 5 1975 179 200 25 356 33 889 Livsmedelsverket Kvarngärdet 25:4, Storg 11 1957 4 711 1 842 1 361 Kvarngärdet 27:3, Salag 18 1975 60 200 5 078 12 505 Häkte, polis Kåbo 5:1, D Hammarskjöldsv 11, 13 1860/1987 9 149 ca 6 000 2 454 Vägverket m fl HÅBO Rölunda 1:6 1961 10 960 18 037 11 646 Bibliotek, arkiv ENKÖPING Centrum 33:1, Korsängsg 42 1980-7 075 6 781 Rättscentrum NORRTÄLJE Tullen 6, Esplanaden 1 1980 17 203 4 384 6 324 LSM, kronofogde, polis Vasa 1, Narvav 15 1900 2 093 3 570 1 085 Tingshus TIERP Tierp 27:7, Torgg 4 1968-2 486 2 523 Åklagare, polis Tierp 173:1, Gävleg 25 1980/1991 21 204 5 458 4 053 Tingshus UPPLANDS-BRO Aske 1:2, Aske kursgård 1807/1987 7 671 137 229 5 010 Kursgård Totalsumma, Övrigt <500 m 2 0 154 lokalarea Summa Marknadsområde Uppsala 385 190 74 837 5 803 0 21 020 101 660 TOTALT REGION MELLANSVERIGE 2 002 560 557 369 24 407 7 785 38 410 627 971 Rättvik, Läkaren 6. Polis. Uppsala, Kvarngärdet 25:4. Stiftelsen Musik i Uppland. 33 Norrtälje, Tullen 6. Skatteförvaltning, kronofogde, polis. Uppsala, Kungsängen 16:6. Skatteförvaltning, länsstyrelsen, Statens Livsmedelsverk.

REGION STOCKHOLM EKONOMISKA DATA 1995 1994 Hyresintäkter, Mkr 1 145 1 164 Driftkostnader, Mkr 173 180 Underhåll, Mkr 304 276 Driftöverskott, Mkr 667 708 Vakansgrad, yta, % 10 10 Vakansgrad, hyra, % 7 7 Bokfört värde, Mkr 7 163 7 114 Direktavkastning, % 9,3 10,0 LEDNINGSGRUPP Christer Alvemur Svante Torell Curt Emilsson Lars Pettersson Bengt Börjesson Regionchef från april 1996 Stf regionchef, marknadschef Ekonomichef Chef, Byggadm Fastighetsutveckling Tore Klevby MO-chef Norr Lars-Olof Nordqvist MO-chef Öster Mats Carlsson Anders Andersson MO = Marknadsområde. MO-chef City MO-chef Väster Vasakronan Region Stockholm svarar för fastigheterna i Stockholms län förutom Norrtälje. Regionen är organiserad i fyra marknadsområden: Marknadsområde Norr för Norrort och Solna, Marknadsområde Öster för Östermalm inklusive kv Garnisonen och Lidingö, Marknadsområde City för Stockholms city, Vasastaden, Gamla Stan, Södermalm och Söderort, samt Marknadsområde Väster för Kungsholmen och Västerort. Vasakronan Region Stockholm följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras. Detta kommer också att ske i Stockholm i syfte att uppnå en marknadsledande ställning på prioriterade delmarknader. Lokalhyresmarknaden Hyresmarknaden i Stockholm har återhämtat sig starkt under 1995. Främst märks det i citykärnan, där andelen lediga kontorslokaler minskat kraftigt. Följden har blivit ett ökat utrymme för hyreshöjningar. Även arbetsplatsområdena i Stockholms utkanter har fått ta del av uppgången. Ytterligare höjningar hämmas delvis av den återinförda fastighetsskatten. Lokalernas standard och utformning har vid sidan om pris och läge blivit allt viktigare faktorer i konkurrensen på hyresmarknaden. Fastighetsmarknaden Fortfarande är det institutionella placerare, försäkringsbolag, pensionsstiftelser m fl, som till stor del står för investeringarna på den kommersiella fastighetsmarknaden. Dominerande på köpsidan är AP-Fastigheter som förvärvat fastigheter från bl a Korbe, Trygg-Hansa Sak samt Brostaden. JM har genom apportemission förvärvat 13 Stockholmsfastigheter från Bergaliden. Midroc har köpt Gränges-huset och AMF-p har köpt en större fastighet i Marievik. Direktavkastningskravet bedöms ha sjunkit till 6 7 procent för de mest attraktiva lägena. Utbudet av fastigheter är fortfarande större än efterfrågan. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Stockholm omfattar cirka 1 160 000 m 2. Beståndet är i huvudsak beläget inom Stockholms stad, men bolaget har även fastigheter i ett tiotal kranskommuner. I Stockholms innerstad finns Vasakronan representerat inom samtliga stadsdelar. En av de mest centralt belägna fastigheterna är Sverigehuset på Hamngatan. Fastighetsbeståndet inom Vasastaden och Kungsholmen karaktäriseras av citynära lägen med goda kommunikationer. På Kungsholmen och Östermalm är Vasakronan den dominerande fastighetsägaren med stora förvaltningsobjekt som Polishuset i kv Kronoberg, Rådhuset samt kv Garnisonen. Utanför tullarna finns ett antal större centralt belägna objekt i bl a Liljeholmen, Solna, Sollentuna och Huddinge. De stora markområdena på bl a Järvafältet, Hägernäs i Täby samt Tumba bedöms ha goda Stockholm, Garnisonen 3. SCB, IHR, Grafiska Institutet, SVT. Stockholm, Klamparen 10. Stockholms Tingsrätt, Datainspektionen. 26 34 Stockholm, Pegasus 6, Slottsbacken 6. Kungliga Myntkabinettet, Det Naturliga Steget.

REGION STOCKHOLM utvecklingsmöjligheter efter planläggning. Verksamheten 1995 Upprustningen av regionens fastigheter har fortsatt under året. Över en halv miljard kronor har satsats i investeringar och underhåll. Årets omförhandlingar av kontraktsportföljen har genomförts på ett i huvudsak tillfredsställande sätt. Ett antal tomma lokaler i fastigheterna i bl a Liljeholmen har hyrts ut till privata hyresgäster. Vakanserna har trots detta ökat något. Den strategiska inriktningen innebär för Region Stockholm en koncentration av verksamheten till i första hand Stockholms innerstad. Försäljningar har därför gjorts av fastigheterna som inrymmer bl a Statens Bakteriologiska Laboratorium i Solna och AMI i Edsberg. En mindre byggnad på Wallingatan har också förvärvats. Hot och möjligheter De minskade vakanserna i city medför ett ökat tryck på malmarna, dvs de delmarknader där Vasakronan är starkt. Ett stort intresse visas bl a för kv Garnisonen på Östermalm, där Vasakronan kan erbjuda effektiva lokaler till rimlig kostnad. Den pågående strukturförändringen inom statsförvaltningen påverkar i hög grad verksamheten. Kraven på effektiva och flexibla lokaler ökar. I många av de äldre husen fordras stor fantasi och betydande investeringar för att kunna möta dessa krav. UTHYRBAR YTA HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Tusen m 2 Per marknadsområde. Mkr Öster 354 Norr 253 Öster 284 Stockholm Norr 204 Större projekt I kv Tegen i Solna flyttar Västerortspolisen in i ny- och ombyggda lokaler under 1996. Investeringen uppgår till 93 Mkr. Även i kv Kronoberg på Kungsholmen pågår en betydande ombyggnad för 60 Mkr där bl a Citypolisen är hyresgäst. På Gärdet fortsätter upprustningen av Försvarets Materielverks lokaler. Investerings- och underhållsåtgärderna uppgår till nära 200 Mkr. City 307 Väster 247 REGIONENS TIO STÖRSTA HYRESKONTRAKT City 372 Ort/kvarter e d Antal m 2 1. Försvarets Materielverk 1) Tre Vapen 4 58 300 2. Rikspolisstyrelsen 2) Kronoberg 18 50 200 3. Polismyndigheten i Sthlms län 2) Kronoberg 18 47 900 4. Polishögskolan Ulriksdal 2:1 42 000 5. Överbefälhavaren Bastionen 40 700 6. Skattemyndigheten Gamen 8 36 000 7. Statistiska Centralbyrån Garnisonen 3 21 000 8. Statens Invandrarverk Carlslund 20 000 9. Riksförsäkringsverket 2) Grönlandet, Södra o Norra 19 800 10. Patent- och Registreringsverket Uppfinnaren 1 19 200 1) Inkl Krigsarkivet. 2) Inkl gemensamma utrymmen. Väster 285 Stockholm, Lysbomben 3. Lärarhögskolan, VA-nämnden. Stockholm, Sillhovet 3. Statens konstmuséer. 27 35

FASTIGHETSINNEHAV REGION STOCKHOLM MARKNADSOMRÅDE NORR Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 JÄRFÄLLA Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Jakobsberg 2:2406, Hästskov 88 1950/1990 21 797 5 204 5 204 SIGTUNA Hällsboskolan 1 m fl, Prästängsv 1 1969/1989-83 272 6 035 Skola Sjudargården 1:11, Hertigv 7 1970/1977-58 324 4 394 Kursgård SOLLENTUNA Helenelund 7:1, Ulriksdal 1945-21 774 987 Polishögskolan Transporten 2, Tingsv 7 1980/1993 99 200 5 512 11 597 3 491 Rättscentrum SOLNA Charlottenburg 11, Solnav 96-100 1950 24 225 2 974 6 076 Polishus Ekelund 1, Ekelundsv 12-20 1979 225 600 50 764 13 763 8 292 3 592 Arbetslivsinst/Arbetarskyddsstyr Fröet 1, Pipersv. 165 1920/1993-7 949 1 523 629 Confortia Huvudsta 4:8-11 451 Järva 2:1, Mellersta Järvafältet 1945 261 1 600 000 1 076 10 133 Bagartorp, mark Järva 2:7, Södra Järvafältet 1940 0 234 554 2 855 Bagartorp, mark Skytten 2, Skytteholmsv 14-18 1960 40 157 2 039 4 377 Tingshus Tegen 5-7, Sundbybergsv 5-13 1974 132 800 20 426 31 600 AMS, polis Ulriksdal 2:1 1930/1970 243 536 681 40 640 Polishögskolan SUNDBYBERG Sundbyberg 2:37-17 119 Råsta, mark Sundbyberg 2:42 2 639 620 578 2 502 Mark Sundbyberg 2:44, Enköpingsv 126, 156 1942/1986-1 970 035 21 744 1 802 FOA Sundbyberg 2:69-27 670 Mark Sundbyberg 2:75 Enköpingsv 80-8 117 116 Oljemarks TÄBY Hangaren 1, Hägernäs, Catalinav 7 1939/1946 11 929 43 942 12 260 Operan, Dramaten Hägernäs 7:22, Hägernäs, Sjöflygv 16-32 1929/1978 12 070 50 517 2 820 7 285 Markan 1, Hägernäs, Sjöflygv 13-31 1939 10 621 64 965 6 459 PRV Näsbypark 57:1, Djursholmsv 30 1907/1994 16 089 239 141 4 451 10 066 3 254 Näsby Slott Näsbypark 57:3, Djursholmsv 30 1943 377 91 748 778 Näsby Slott Näsbypark 57:4, Djursholmsv 30-4 675 Mark UPPLANDS-VÄSBY Brunnby 1:34, Carlslundsv. 15-19 3 016 4 098 273 Statens Invandrarverk Brunnby 1:258, Grytagränd 1958/1987 88 994 105 905 18 798 Statens Invandrarverk Totalsumma, Övrigt <500 m 2 lokalarea Summa Marknadsområde Norr 687 002 86 585 55 954 31 810 78 621 252 970 MARKNADSOMRÅDE ÖSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 STOCKHOLM Djurgården 1:2, Falkenbergsg 2 1962/1991-3 240 1 973 Stockholms museispårvägar Fredrikshov 7, Fredrikshovsg 6 1730/1994-3 350 1 756 Friskola Garnisonen 3, Linnég 87-89, Karlav 96-112 1886/1972 1 178 000 84 366 113 243 28 926 17 562 15 191 Kavalleristen 2, Lidingöv 24 1971-23 944 40 722 Försvarsmakten Ladugårdsgärdet 1:14, Valhallav 117 1877 Ej åsatt 12 754 16 333 Militärhögskolan Norra Djurgården 1:1, Valhallav 117 1871-18 600 7 385 Sveriges Television Norra Djurgården 1:1, Valhallav 99 1890 10 400 1 715 Ridskola, m m Tre Vapen 4, Banérg 62 1948/1955-85 000 58 322 FMV Svea Artilleri 11, Löjtnantsg 25 1992-1 429 5 782 Försvarsmakten Uppfinnaren 1, Valhallav 136 1921/1961 108 504 5 904 16 013 PRV Uppfinnaren 2, Östermalmsg 87 1914/1926-6 498 19 023 FMV Väbeln 2, Erik Dahlbergsg 58 1950/1962-5 939 3 961 Tingsrätt LIDINGÖ Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Pomona 1, Vasav 1/Lejonv 19 1986 37 867 5 754 5 625 Polis, Skatteförvaltning Totalsumma, Övrigt <500 m 2 89 lokalarea Summa Marknadsområde Öster 1 324 371 138 931 28 926 157 744 28 020 353 621 36

MARKNADSOMRÅDE CITY Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Stockholm Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Argus 8, Skeppsbron 38 1788 40 000 2 152 5 767 Generaltullstyrelsen Atomena 1, Stora Nyg 2 A, B 1650 24 800 1 664 4 274 Aurora 2, Munkbron 17, Lilla Nyg 4 1890/1922 24 400 748 3 832 Cepheus 2, Svartmang 9 1450 10 324 793 1 324 Gamen 8, Götg 72-78 1959 226 000 7 966 41 716 Skattehuset Grönlandet Norra 1, Drottningg 98 1900 158 000 4 757 16 177 Grönlandet Södra 13, Adolf Fredrik Kyrkog 8 1932 84 000 1 466 8 431 Järnplåten 23, Kungsg 37 1926-1 294 1 517 Kommanditbolag, del 18% Kungl Trädgården 7, V Trädgårdsg 10-12 1969 88 000 1 557 5 781 Sverigehuset Ladugårdsbron 14, Blasieholmstorg 8 1650/1986-3 409 6 145 Musiksamlingar Lantmätaren 1, V Trädgårdsg 2 1640-728 1 861 Operan Lysbomben 2, Fyrverkarback 11-17 1968 91 600 7 671 15 248 Riksarkivet Lysbomben 3, Västerbroplan 1, Rålambsv 3-5 1949 91 400 15 109 16 682 Mimer 5, Vanadisv 9 1958/1964-5 174 10 813 Utbildning Mosebacke 10, Mosebacke torg 1-3 1859-3 666 3 899 Södra teatern Nattugglan 14, Västgötag 5-7 1978/1986 195 000 6 912 28 039 Skatteförvaltning Pegasus 6, Slottsbacken 6 1906-1 415 4 866 Kungliga Myntkabinettet m fl Pennfäktaren 10, Bryggarg 17-19 1978 236 000 2 685 13 744 Polis Primus 1, Primusg 18 1963 200 646 23 510 35 729 Rosteriet 6, 8, Liljeholmsv 28-30 1959/1991 43 977 5 864 22 103 ÖCB m fl Rosteriet 7, Liljeholmsv 32 1964 87 600 6 986 17 029 NUTEK Sillhovet 3, Hovslagarg 2, 4 1900/1980-1 250 2 964 Statens konstmuséer Tritonia 9, Stora Nyg 14-16 1962 18 730 684 2 522 SEI m fl Vega 4, Drottningg 95 A 1865/1955 96 800 10 174 11 120 BOTKYRKA Tumba 7:219-499 313 Mark HUDDINGE Rotorn 1 1995 Ej åsatt 9 880 12 267 Polis Tingshuset 1, Huddinge Stationsv 5 1960 22 248 9 723 6 047 Tingshus VÄRMDÖ Djurö 8:6, Djurönäset 1980-9 600 764 Kustposteringen Ösby 1:92, Skärgårdsv 1955-1 789 580 Polis TYRESÖ Kopparen 10, Industriv 18-20 1971-13 200 5 710 Totalsumma, Övrigt <500 m 2 95 437 lokalarea Summa Marknadsområde City 1 739 525 291 570 10 813 0 5 100 307 483 MARKNADSOMRÅDE VÄSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 STOCKHOLM Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Bromsten 9:1, Sylkyv 2 1940 37 800 80 920 19 454 Krigsarkiv, Armémuseum Fruktkorgen 1, Scheeleg 7 1916/1991 154 000 15 296 16 822 Rådhuset Gjutmästaren 8, Masugnsv 1-9 1965 46 125 32 608 2 936 Flygtekn försöksanst Induktorn 24, Ranhammarsväg 12-14 1939/1954 109 728 17 000 2 081 10 830 Flygtekn försöksanst Klamparen 10, Flemingg 10-14 1986 245 000 4 585 24 066 Tingshus Kronoberg 18, Agneg 33-37, Kungsholmsg 3,71905/1975 1 120 200 47 802 128 994 Polis Bergsg 48, 52, 58, Polhemsg 30 Kungl myntet 1, Norr Mälarstrand 6 1775/1933 54 078 7 670 7 668 Murmästaren 3, Hantverkarg 29 1926 139 000 4 336 18 182 Murmästaren 13, Hantverkarg 25-27 1965 104 000 2 905 14 758 Mälarhöjden 1:13, Traktörgränd, Byggnad på ofri grund 1970/1975-719 82 Totalsumma, Övrigt <500 m 2 lokalarea Summa Marknadsområde Väster 2 009 931 213 290 2 936 0 30 366 246 592 TOTALT REGION STOCKHOLM 5 760 829 730 376 98 629 189 554 142 107 1 160 666 37

REGION NORD EKONOMISKA DATA 1995 1994 Hyresintäkter, Mkr 427 416 Driftkostnader, Mkr 80 79 Underhåll, Mkr 86 92 Driftöverskott, Mkr 261 245 Vakansgrad, yta, % 3 3 Vakansgrad, hyra, % 3 2 Bokfört värde, Mkr 1 658 1 657 Direktavkastning, % 15,7 14,8 LEDNINGSGRUPP Sten Ekström Rolf Söderberg Rolf Ekström Per Öberg Clas Boström Regionchef Ekonomichef MO-chef Gävle MO-chef Sundsvall MO-chef Östersund Anders Areblad MO-chef Umeå Bengt-Olov Bredberg MO-chef Luleå MO = Marknadsområde. Vasakronan Region Nord svarar för kontorsfastigheterna i Gävleborgs, Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län. Regionen är organiserad i fem marknadsområden: Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå och Luleå. Regionkontoret är placerat i Sundsvall. Vasakronan Region Nord följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till fyra större orter i Norrland Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaden har en i stort sett oförändrad vakansnivå jämfört med föregående år. Det märks en ökad efterfrågan på centralt belägna kontor. Det beror dock mera på inflyttningar från perifera lägen än på nyetableringar. De högsta vakanstalen i Region Nord finns i Gävle, där över 10 procent av lokalerna i centrum saknar hyresgäster. De lägsta vakanstalen finns i Umeå, där de uppgår till 3 5 procent. I Sundsvall märks en ökad rörlighet från ytterområdena in till centrala lägen. I Luleå finns planer att bygga om det gamla lasarettet till stadshus, skola och bostäder samt det gamla stadshuset till kulturhus. Fastighetsmarknaden Norrporten har förvärvat tio fastigheter i Sundsvall från Diös och tre fastigheter i Östersund från SIAB. Norrporten har också avyttrat 18 fastigheter främst i norra Norrland. Vasakronan förvärvade i januari 1996 en centralt belägen fastighet i Luleå, Strutsen 12 och 13, från Wasa Liv. Andra affärer har skett med syfte att koncentrera fastighetsbestånd till vissa orter. Fastighetsbeskrivning Region Nords fastighetsbestånd uppgår till 530 000 m 2. Fastigheterna är ofta stora enheter i bra lägen med tillgång till parkeringsplatser. En stor del av beståndet är fastigheter som till viss del är specialanpassade och i många fall är flexibiliteten i lokalerna begränsad. Det krävs anpassningar och ombyggnader om flera hyresgäster med olika verksamheter ska inrymmas i samma byggnad. Luleå, Lejonet 10, Rättscenter, polis. Sundsvall, Hovrätten 3. Rättscenter. 28 38

REGION NORD Verksamheten 1995 Verksamheten har även under 1995 inriktats på omförhandlingar av hyreskontrakt. För att möta hyresgästernas krav på effektivare lokaler och bibehålla den låga vakansgraden har omfattande anpassnings- och underhållsåtgärder genomförts. främjar uthyrning till nya kundkategorier. De prioriterade kuststäderna har en stark attraktionskraft på det regionala näringslivet. Även vid avmattningar i konjunkturen drar dessa orter till sig ny verksamhet. Region Nord Östersund Umeå Luleå Större projekt Projektverksamheten har dominerats av anpassningar och underhållsåtgärder i befintliga fastigheter. Nyproduktionen har bestått av ny- och ombyggnad för skatteförvaltningen i Östersund och tillbyggnad av ledningscentral för Länsstyrelsen i Luleå. Dessa projekt färdigställdes under 1995. Ett ombyggnads- och förtätningsprojekt pågår för Statens Löne- och Pensionsverk i kv Måsen i Sundsvall. UTHYRBAR YTA HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Tusen m 2 Per marknadsområde. Mkr Luleå 102 Gävle 125 Sundsvall 157 Luleå 79 Gävle 100 Sundsvall Gävle Sundsvall 132 Hot och möjligheter Regionens stora koncentration på statliga myndigheter är både ett hot och en möjlighet. Inom regionen finns en unik erfarenhet av att lösa myndigheternas lokalbehov. En koncentration av beståndet till färre orter innebär större aktivitet på dessa orter, vilket Umeå 90 Östersund 56 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Umeå 75 Ort Antal m 2 1. Lantmäteriverket Gävle 34 700 2. Räddningsverket Sandö (Kramfors) 20 700 3. Riksförsäkringsverket Sundsvall 15 600 4. Statens Löne- och Pensionsverk Sundsvall 14 100 5. Polismyndigheten Sundsvall 11 900 Östersund 41 Umeå, Hugin 1. Tingshus. Gävle, Söder 6:5. Länsstyrelsen. 29 39

FASTIGHETSINNEHAV REGION NORD MARKNADSOMRÅDE GÄVLE Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 GÄVLE Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Alderholmen 5:7, Redarg 11 1984 6 894 8 949 4 133 Brynäs 17:2, Södra Sjötullsg 3 1976/1989-16 933 8 970 Norr 38:3, N Strandg 9 1940 5 906 2 044 3 444 Olsbacka 45:5, Lantmäterig 2 1975 145 600 31 619 35 179 Söder 6:5, Borgmästarplan 1955 29 002 6 001 9 149 Söder 17:10, S Centralg 1-3 1971 43 080 6 759 10 904 Polis Vallbacken 21:6, Sofiag 6 1965-6 464 1 782 Förskola Väster 26:1, Skomakarg 1 1979 62 840 5 498 13 444 Väster 27:1, 27:2, 27:3, Nyg 3 1983 10 069 2 977 2 319 Väster 32:3, Kaplansg 1 1900 3 511 1 400 1 392 BOLLNÄS Säversta 5:26, Södra Kyrkv 3 1954 2 716 6 021 1 432 Tingshus Älgen 4, Långg 32 1985 15 517 5 466 5 662 Polis HUDIKSVALL Gjutaren 6, Norra Kyrkog 17 1975 19 955 4 595 6 259 Polis Tingshusbacken 11:1, Lagmansg 1 1909 2 610 2 960 1 728 Tingshus LJUSDAL Tälle 12:1, N Järnvägsg 33 1891/1990 1 625 2 577 1 440 Tingshus Tälle 29:1, Hotellg 35 1968 3 069 2 689 1 791 Polis SANDVIKEN Bredmosstorpet 5, Jansasg 8, Bryggarg 6 1977 30 743 6 162 8 980 SÖDERHAMN Astern 1, Köpmang 21 1974 12 033 6 993 4 771 Polis Domaren 1, V Parkg 2 a 1963 4 486 2 169 2 132 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 641 320 lokalarea Summa Marknadsområde Gävle 401 297 120 778 0 0 4 453 125 231 MARKNADSOMRÅDE SUNDSVALL Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 SUNDSVALL Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Guldsmeden 14, Storg 50 1970/1992 29 792 2 016 6 329 Hovrätten 2, Södra Tjärng 2 1949/1993 6 017 3 149 2 849 Hovrätt Hovrätten 3, Storg 37-39 1974/1992 81 800 8 694 22 492 Rättscenter Måsen 7, S Järnvägsg 41 1973 58 000 10 746 11 889 Måsen 8, Västra Långg 42 1978 89 600 10 423 14 776 HÄRNÖSAND Adjunkten 1, Pumpbacksg 19 1962 14 295 2 198 5 452 Duvan 2, Storg 2 1971/1994 14 320 6 371 6 568 Polis Hovsjorden 7, 9, Rosenbäcksallén 1931/1994-33 699 9 611 Landsarkiv Hovsjorden 10, 11, Hovsg 19 1949/1985-50 070 5 204 Kristinaskolan Juristen 6, Nybrog 15, 17, 19, Kastellg 7 1900/1990 9 813 13 444 6 214 1 400 Arkiv Timmermannen 14, Franzéng 14 1844/1973 865 1 103 672 Domkapitelhus Tingshuset 3, Strandg 1 1905/1970 3 447 2 422 2 470 Tingshus Ädelstenen 5, Nybrog 14-16, Brunnshusg 4 1950/1984 32 293 18 467 12 450 Gävle, Olsbacka 45:5. Lantmäteriverket. Gävle, Söder 17:10. Polis. Sundsvall, Guldsmeden 14. Skatteförvaltning. Härnösand, Hovsjorden 7,9. Landsarkiv. 40

Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning KRAMFORS Sandö 2:5, Sandöv 7 1955/1990-429 543 29 106 SOLLEFTEÅ Hågesta 5:9, Storg 36 1987-4 381 911 Regionmusiken Lärkan 8, Hågestav 2 1975 14 314 7 420 5 675 Polis Rättvisan 4, Djupöv 38 1906/1990 2 126 6 085 1 205 Tingshus Skedom 21:1, 21:4, Skedom 1957/1994 4 604 89 125 2 977 Skogsvårdsstyrelsen ÖRNSKÖLDSVIK Amerika 10, Lasarettsg 13 1967 4 679 3 921 1 600 Tingshus Ungern 6, Nytorgsg 1 1972 15 150 2 777 6 299 Polishus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 252 696 lokalarea Summa Marknadsområde Sundsvall 381 367 109 917 0 0 46 928 156 845 MARKNADSOMRÅDE ÖSTERSUND Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 ÖSTERSUND Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Arken 7, Kyrkg 53 1945/1995 4 972 700 1 727 Arkivet 1, Museiplan 1931/1994 4 616 16 240 2 016 Arkiv Handelsmannen 6, Köpmang 24 1971 32 500 4 967 11 344 Polis Lagmannen 6, Köpmang 21 1980 44 464 3 338 7 891 Onkel Adam 9, Köpmang 18-20, Strandg 6 1896/1995 18 053 5 319 6 749 Tingshuset 7, Köpmang 23 1983 29 790 4 095 4 353 Tingshus Verkstaden 11, Kyrkg 76 1965/1993 9 506 2 365 2 460 Åkeriet 10, Prästg 53 1964/1987 10 099 1 238 1 733 BRÄCKE Västanede 3:252, Kälarne 1932/1983 1 915 133 650 3 120 Statens Fiskeriförs. station HÄRJEDALEN Domaren 9, Fjällv 15 1879/1966 1 361 6 574 1 245 Tingshus SOLLEFTEÅ Krången 5:41, Tingsv 5 1940 860 8 550 903 STRÖMSUND Domherren 1, Lagmansg 25 1909/1994 1 715 3 420 843 143 Tingshus Risselås 1:28-1:32, Ulriksfors 1900/1983 7 430 126 819 2 053 4 101 AMU ÅRE Nyland 1:31, Hålland 1930/1985 317 22 607 1 311 Sameskola Storlien 1:1, 1:5, 1:35, Byggnad på ofri grund 1971/1983 1 705 1 123 1 588 Tullexp, SMHI Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 456 450 911 lokalarea Summa Marknadsområde Östersund 170 759 44 890 3 120 0 8 054 56 064 Härnösand, Tingshuset 3. Tingshus. Kramfors, Sandö 2:5. Sandöskolan. Örnsköldsvik, Ungern 6. Polis. Östersund, Lagmannen 6. Länsstyrelsen. 41