Utmaningar för allmännyttiga bostadsföretag Johan Holmgren, Ekonomi och finans, SABO AB
EU och bostadspolitiken Bostäder är inget politikområde inom EU Bostadspolitiken påverkas ändå av direktiv om miljö och energi byggregler och standardisering konkurrens- och statsstödsregler Säkerställa en väl fungerande konkurrens inom den inre marknaden Det offentliga får inte gynna vissa företag eller viss produktion Även avstående från avkastning räknas som statsstöd Allt offentligt stöd är förbjudet om det snedvrider konkurrensen och gynnar vissa företag och påverkar samhandeln
Ny lag infördes 1 januari år 2011 1 Vad avses med ett allmännyttigt bostadsaktiebolag 2 Verksamhet ska bedrivas enligt affärsmässiga principer 3 Värdeöverföringsbegränsning 4 Avyttringsundantag 5 Bostadsförsörjnings- och koncernbidragsundantag 6 Redovisningsplikt av värdeöverföringar
Utmaningar Upprustning av miljonprogrammet - Energieffektivisering? - Tillgänglighet? - Vem står för notan? - Hur får vi ihop det ekonomiskt? - O.s.v. Nyproduktion - Hög efterfrågan men ändå byggs det inte tillräckligt, varför? (Finansiering) - Ökad belåning Ökade kapitalkostnader - Svaga bostadsmarknader
Upprustningsbehov Idag finns ca 850 000 lägenheter i rekordårens flerbostadshus. Omkring 390 000 av dessa ägs av kommunala bostadsföretag. Ca. 300 000 av allmännyttas miljonprogram återstår att åtgärda.
Företagens ekonomiska förutsättningar Möjligheten att genomföra upprustningen varierar starkt beroende på : Andelen bostäder i behov av upprustning Vilka åtgärder som behöver göras Marknadsläget möjligheten att höja hyran Företagets ekonomiska styrka
Ekonomiska frågeställningar vid upprustning Hur kommer resultatet förändras efter renoveringarna? - Ökade hyresintäkter och minskade driftkostnader - Ökade avskrivningar och låneräntor (pga ökade lån) Hur stor del av utgifterna måste kostnadsföras direkt och hur stor del kan tas som investering? Komponentavskrivning? Hur påverkas balansräkningen? Fastigheternas marknadsvärden
Är energieffektivisering lösningen? Energianvändningen i bostadssektorn ska halveras till år 2050 Är energieffektiviseringar alltid lönsamma? Vad innebär lönsamhet? Kan energieffektiviseringar finansiera delar av upprustningen?
Hur definieras lönsamhet och vad ska vägas in i en lönsamhetsberäkning? Vilken beräkningsmetod ska användas? Vilka parametrar ska ingå? Vilken besparing går att göra i form av minskade driftkostnader? Hur kommer det i slutändan att påverka företagets resultat?
Skilda förslag på samma fastighet Olika sätt att bedöma vad som är lönsamt Olika förslag på vad som bör göras Det skapar osäkerhet hos företagen Bostadsbolaget måste själva analysera vad åtgärdernas effekt blir rent ekonomiskt avseende resultat, fastighetsvärde och kassaflöde.
Hur mycket minskar energikostnaderna vid energieffektivisering? Vilken energiförbrukning har fastigheterna idag? Priset på energi skiljer mellan olika kommuner Effektiviseringsvinst per fastighet om fjärrvärmen minskas med 25 procent: Luleå: Karlskrona: 21 270 kronor/ år 41 250 kronor/år Bristande förtroende för energileverantörer
Hyresgästernas vilja och förmåga att betala Hyresuttaget är beroende av marknaden. Förbättrat inomhusklimat ökar kvaliteten. Det ska återspegla sig i hyran. Alla energieffektiviseringsåtgärder ger inte ett direkt mervärde till hyresgästerna. Köpkraft bland hyresgästerna i miljonprogramsområden(källa: SCB) 47 procent har låg köpkraft (0-128 272 kr) 29 procent har medellåg köpkraft (128 273-182 203 kr) Detta påverkar på vilken nivå upprustning och energieffektivisering kan göras.
Direktavkastningskrav Förutsättningar för upprustning 8,50% 1 176 2 353 3 529 4 706 5 882 7 059 8 235 8,00% 1 250 2 500 3 750 5 000 6 250 7 500 8 750 7,50% 1 333 2 667 4 000 5 333 6 667 8 000 9 333 7,00% 1 429 2 857 4 286 5 714 7 143 8 571 10 000 6,50% 1 538 3 077 4 615 6 154 7 692 9 231 10 769 6,00% 1 667 3 333 5 000 6 667 8 333 10 000 11 667 5,50% 1 818 3 636 5 455 7 273 9 091 10 909 12 727 5,00% 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 4,50% 2 222 4 444 6 667 8 889 11 111 13 333 15 556 4,00% 2 500 5 000 7 500 10 000 12 500 15 000 17 500 100 200 300 400 500 600 700 Driftnettoökning i kr/m²
Slutsats Finns inte en lösning som passar alla fastigheter i alla delar av landet Företagens möjligheter skiljer sig åt! Företagen kommer att rusta upp till den nivå som företagen och deras hyresgäster kan finansiera. Enbart hyreshöjningar kommer inte att kunna betala upprustningar till nivåer som klarar kravet som ställs på moderna hållbara bostäder och bostadsområden. Om vi ska lyckas och hitta lösningar på våra utmaningar måste vi utgå från verkligheten och våga se att den är mycket mer komplex än vad som förs fram i den allmänna debatten.
Nyproduktion
Viktiga ekonomiska frågor inför nyproduktion Vad är produktionskostnaden? Vilken hyra kommer gå att ta ut(vilken hyra skulle behövas)? Vilka direktavkastningskrav råder på denna marknad? Kommer fastighetens intäkter klarar av att täcka kostnader för drift- och underhåll, räntor, avskrivningar m.m.? Kommer nyproduktionen leda till nedskrivningsbehov och hur påverkas balansräkningen? Lönsamhet?
Direktavkastningskrav Förutsättningar för nyproduktion 8,50% 9 412 10 588 11 765 12 941 14 118 15 294 16 471 8,00% 10 000 11 250 12 500 13 750 15 000 16 250 17 500 7,50% 10 667 12 000 13 333 14 667 16 000 17 333 18 667 7,00% 11 429 12 857 14 286 15 714 17 143 18 571 20 000 6,50% 12 308 13 846 15 385 16 923 18 462 20 000 21 538 6,00% 13 333 15 000 16 667 18 333 20 000 21 667 23 333 5,50% 14 545 16 364 18 182 20 000 21 818 23 636 25 455 5,00% 16 000 18 000 20 000 22 000 24 000 26 000 28 000 4,50% 17 778 20 000 22 222 24 444 26 667 28 889 31 111 4,00% 20 000 22 500 25 000 27 500 30 000 32 500 35 000 800 900 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 Driftnetto i kr/m² Hyra ca. 1 150 1 250 1 350 1 450 1 550 1 650 1 750
Varför byggs det för lite?
Produktionskostnad /Konsumentprisindex
Avslutande kommentarer kring nyproduktion Höga produktionskostnader gör att det byggs för lite! (Byggprocess, byggregler, höga material- och lönekostnader, för lite konkurrens osv.) Svårt att ta ut en hyra som får kalkylen att gå ihop! SABOs Kombohus är ett alternativ Entreprenadpris tvåvåningshus 12 000 kr/m² BOA exkl. moms (ej grund eller tomtplanering)
Tack för att ni lyssnat! Johan Holmgren Ekonomi och finans SABO AB