MICASA FASTIGHETER I STOCKHOLM Micasa - Avstämning av Underhåll - Äldrelyftet Stockholm 2013-05-03
Innehållsförteckning 1. Inledning... 1 2. Metod... 2 2.1 Avgränsning... 2 2.2 Underlag... 3 2.2.1 Digitalt Underlag... 3 2.2.2 Intervjuer... 4 2.3 Justering av kostnader... 5 2.3.1 Erfarenhetsvärde... 5 3. Resultat... 6 3.1 Nedlagda kostnader för eftersatt underhåll 2009-2012... 6 3.2 Kvarstående kostnader för eftersatt underhåll... 6 Micasa - Avstämning av Underhållsplan
Micasa - Avstämning av Underhållsplan 1. Inledning Under åren 2007-2008 utförde Bygganalys på uppdrag av Micasa Fastigheter en besiktning av i stort sett hela Micasas fastighetsbestånd. Endast helt nybyggda fastigheter, fastigheter som nyligen totalrenoverats eller fastigheter som skulle avvecklas undantogs. Totalt besiktigades 101 fastigheter och 750 000 kvm BRA. Resultatet från besiktningarna påvisade en kostnad för eftersatt underhåll som uppgick till 1 487 696 000 kr i 2007 års prisläge, borträknat kostnaden för stambyte. I denna summa ingick heller inte byggherrekostnad (BH), dvs. kostnad för projektering, byggherreadministration, upphandling, besiktning, ev. myndighetsavgifter m.m. I samband med budgeten 2009-2011 erhöll bolaget, genom det så kallade Äldrelyftet, 1,5 mdkr för åtgärdande av det eftersatta underhållet i de fastigheter som bolaget tagit emot. Arbetet med att ta fram underhållsplanen slutfördes under försommaren 2008. Därefter påbörjades ett nytt arbete för Micasa Fastigheter med åtgärdandet av det eftersatta underhållet. En ny avdelning som enbart skulle arbeta med eftersatt underhåll tillsattes. Sedan dess har en del av det eftersatta underhållet i de besiktigade fastigheterna åtgärdats och en del kvarstår. Genomförda fastigheter redovisas i Bilaga 3 och uppgår till 45 st. Kvarstående fastigheter uppgår till 42 st varav 17 är mindre fastigheter och 7 st omvandlas till trygghetsboende. Med bakgrund av ovanstående fick Ramböll förfrågan från Micasa Fastigheter om att revidera underhållsplanen med avseende på hur mycket eftersatt underhåll som kvarstår. Denna rapport syftar till att beskriva hur detta arbete gått till, vilka avgränsningar som gjorts samt vilket resultat som framkommit. Arbetet med avstämning av Micasa Fastigheters underhållsplan med avseende på utförda och kvarstående arbeten utfördes under hösten 2012. Micasa - Avstämning av Underhållsplan 1 av 6
2. Metod 2.1 Avgränsning I arbetet med avstämning av Micasa Fastigheters underhållsplan så har en mängd avgränsningar gjorts och dessa är förtecknade under denna rubrik. Det grundläggande urvalet över vilka fastigheter som har stämts av är att det är samma fastigheter som ingår i Micasa Fastigheters underhållsplan från 2008. Inga nya fastigheter har lagts till. Ett fåtal fastigheter har utgått eftersom de sålts. Arbetet har utgått från en lista över samtliga ingående fastigheter listade på olika utförandeår, (se Bilaga 1 Referenslista över samtliga fastigheter). I fastigheter som eftersatt underhåll har utförts i under åren 2009-2010 så bedöms inget eftersatt underhåll kvarstå. (Fastigheterna har i Bilaga 1 beteckningen Kvitt.) I fastigheter där inga underhållsarbeten gjorts så bedöms allt eftersatt underhåll kvarstå. (Fastigheterna har i Bilaga 1 beteckningen Kvarstår.) Eftersatt underhåll i lägenheter (undantaget badrum och boenderum) finns inte med i det digitala underlaget som varit utgångspunkt för uppdateringen av Micasas underhållsplan, utan är schablonberäknat. Därför är nyssnämnt eftersatt underhåll inte heller medtaget i den avstämning(revidering) av Micasa Fastigheters som Ramböll gjort. Det samma gäller avfallsrum. Båda byggdelarna ingår dock i bedömningen av eftersatt underhåll som gjordes 2007-2008 och i den medföljande skriftliga rapporten, Underhållsplan Micasa Fastigheter 2008-06-13. Eftersatt underhåll i badrum inne i lägenheter bedöms generellt som kvarstående undantaget i ett par fastigheter i vilka badrummen renoverats i samband med stambyte. Micasa - Avstämning av Underhållsplan 2 av 6
2.2 Underlag Följande underlag har använts vid revideringsarbetet; En Excelfil som Bygganalys tog fram över det totala eftersatta underhållet i alla fastigheter som besiktigades 2007-2008 Micasa Fastigheters underhållsplan i LEB System Intervjuer med projektledare för EUH (Eftersatt Underhåll), ESP (Energisparprojekt), OMB (Ombyggnadsprojekt), HISS (Hissprojekt) samt förvaltare. 2.2.1 Digitalt Underlag Arbetet med att uppdatera Micasa Fastigheters underhållsplan har utgått från Excelfilen från Bygganalys som synkroniserats med Micasas underhållsplan i LEB System till en sammanfogad uppdaterad Excelfil. Den uppdaterade Excelfilen är det dokument som ligger till grund för avstämningen(revideringen) av Micasa underhållsplan i LEB system. I den uppdaterade Excelfilen har varje rad kompletterats med en aktuell LEB-status; Vänta, Kvitt eller Ej med i LEB, där det visat sig att den sistnämnda statusen oftast betyder att arbetet är utfört. Micasa - Avstämning av Underhållsplan 3 av 6
2.2.2 Intervjuer Den uppdaterade Excelfilen har fungerat som underlag för de intervjuer som utförts. För varje underhållsåtgärd redovisas LEB-status samt Verklig status. Den verkliga statusen intygas med namn på uppgiftslämnare och datum (se Bild 1). Bild 1. Bilden visar den uppdaterade Excelfilen för fastigheten Bygeln 1 som är en fastighet med mindre omfattning av eftersatt underhåll. Bilden åskådliggör vilket datum status stämts av mot LEB, samt därefter vem som bekräftade Verklig status och när det gjordes. Intervjuer har utförts med EUH-projektledare, Förvaltare, ESP-projektledare, Projektledare för hissprojekt och Chef för byggnadsprojekt. För vilka intervjuer som utförts för varje fastighet se Bilaga 1 Referenslista över samtliga fastigheter. Intervjuerna med ESP-projektledarna kommer av att eftersatt underhåll på ventilationoch värmesystem har utförts inom de så kallade Energispar(ESP)-projekten. Detsamma gäller eftersatt underhåll på hissar som också åtgärdats separat av Micasas projektledare för hissar. Chefen för ombyggnadsprojekt är tillfrågad för fastigheter som byggts om och där en del av budgeten för ombyggnaden utgjorts av reserverade medel för efter eftersatt underhåll. Micasa - Avstämning av Underhållsplan 4 av 6
2.3 Justering av kostnader Micasa Fastigheters underhållsplan (Underhållsplan Micasa Fastigheter, 2008-06-13) redovisar kostnader för det eftersatta underhållet i 2007 års prisläge. Vidare ingår inte byggherrekostnad (BH), dvs. kostnad för projektering, byggherreadministration, upphandling, besiktning, ev. myndighetsavgifter m.m. i de redovisade priserna. Den uppdaterade Excelfilen är kompletterad med en kolumn som innehåller en omräkning av kostnaderna för återstående eftersatt underhåll till dagens kostnad (januari 2013). De reviderade kostnaderna bygger, utöver entreprenadindex och byggherrekostnad, även på ett s.k. Erfarenhetsvärde. Nedan i Bild 2 redovisas hur Beräknings-konstanten erhållits. Bild 2. Redovisning av hur Beräkningskonstanten erhållits. Beräkningskonstanten består av entreprenadindex, byggherrekostnad (BH) och det s.k. erfarenhetsvärdet som står närmare beskrivet under 2.3.1. 2.3.1 Erfarenhetsvärde Det har visat sig att den egentliga kostnaden för att åtgärda eftersatt underhåll har överstigit den uppskattade kostnaden i Excelfilen från Bygganalys, även om man räknar in indexreglering och byggherrekostnad. En förklaring till detta är att projektledarna tagit ett helhetsgrepp och åtgärdat även arbeten som inte ingått i underhållsplanen. Det kan antingen röra sig om ytor eller utrymmen med renoveringsbehov som legat i direkt anslutning eller renovering som blivit nödvändig till följd av underhållsarbeten, t.ex. målning efter byte av armaturer. Denna merkostnad har beteckningen Erfarenhetsvärde. Tak, fasader, balkonger och fönster har förhöjt erfarenhetsvärdet vilket förklaras av kostnad för ställning. Micasa - Avstämning av Underhållsplan 5 av 6
3. Resultat 3.1 Nedlagt avseende eftersatt underhåll 2009-2012 Micasa Fastigheters kostnad (inkl investeringar) för eftersatt underhåll från 1 januari 2009 till och med 31 december 2012 uppgick till 995 771 tkr. Beslutad ram för eftersatt underhåll uppgår till totalt 1 500 mnkr. Indexpåslaget på detta belopp, baserat på byggentreprenadindex för ombyggnader, motsvarar 227,6 mnkr. Totalt kvarstående medel för eftersatt underhåll i avrundade siffror är då 731,8 mnkr (1 500 mnkr + 227,6 mnkr 995,8 mnkr). De kvarstående medlen budgeteras under perioden 2013-2018. 3.2 Kvarstående kostnader för eftersatt underhåll enligt Uh-plan Vid tidpunkten december 2012 beräknas Micasa fastigheters återstående kostnad för eftersatt underhåll inkl index uppgå till 956 350 tkr enligt 2.3. Återstående ram enligt 3.1 ovan endast uppgår till 731,8 vilket medför att överskjutande belopp får inordnas i det ordinarie underhållet på sikt. Figur 1 visar fördelningen av kvarstående och utfört (kvitterat) eftersatt underhåll i initial kostnad. Figur 2 visar fördelningen av kvarstående arbete per byggdel i uppräknad(justerad) kostnad. Figur 1. Kvitterat och kvarstående eftersatt underhåll i december 2012. (2007 års prisläge) Figur 2. Fördelning av kvarstående eftersatt underhåll i byggdelar i december 2012. (Justerad kostnad) Micasa - Avstämning av Underhållsplan 6 av 6