Beslutet i webbversion 1 (14) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, objektsbeskrivning och överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen av en fastighet samt bevarat dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren. Beslutet innehåller även bedömningar av om mäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Överlåtelsehandlingarna och uppgifterna i objektsbeskrivningen har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har bland annat bifogat kopior av ett besiktningsprotokoll, ett flertal e-postmeddelanden och fotografier. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in yttranden från NN samt kopior av objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen om undresökningsplikten, köpekontraktet, anbudsförteckningen, journalen, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (14) dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom samt eventuella övriga handlingar från det aktuella förmedlingsuppdraget som kan ha betydelse i ärendet. NN har gett in två yttranden i ärendet samt kopior av köpekontraktet, ett utdrag ur fastighetsregistret, ett besiktningsprotokoll, objektsbeskrivningen, frågelistan, den skriftliga informationen om undresökningsplikten, anbudsförteckningen, journalen, ett e-postmeddelande, dokumentationen om vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna samt ett intyg från en banktjänsteman. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Hon har köpt en fastighet som NN förmedlade. I samband med visningen av fastigheten märkte hon en stark lukt i huset. Hon frågade NN om huset var mögelskadat. Han svarade att det bara var ovädrat eftersom ingen hade bott i huset på länge. Hon lade ett bud på 550 000 kr som säljaren inte godtog. Hon höjde sitt bud till utgångspriset 695 000 kr och fick köpa fastigheten. Vid kontraktsskrivningen den 30 augusti 2013 var NN stressad. Han gick inte igenom köpekontraktet punkt för punkt. Han informerade inte om att fastigheten såldes med en friskrivningsklausul. Säljaren ville även sälja sin gräsklippare för 5 000 kr. NN hade därför justerat priset på fastigheten i köpekontraktet till 700 000 kr utan att fråga henne först. Hon protesterade mot detta, men det hjälpte inte. En fastighetsmäklare får inte blanda fast och lös egendom på detta vis. Detta innebar att NNs arvode blev högre, att handpenningen som hon skulle betala blev högre samt att kostnaden för att ansöka om lagfart ökade. I köpekontraktet har NN antecknat att han har överlämnat budhistoriken till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (14) henne. Det har han emellertid inte gjort. Tillträdesdagen bestämdes till den 26 september 2013. Först efter kontraktsskrivningen förstod hon att fastigheten hade sålts med en friskrivningsklausul. En granne till säljaren upplyste henne om att hon hade köpt ett mögelhus och att alla i byn visste om det. Säljaren hade inte bott i huset de senaste fyra åren på grund av detta. Enligt ett besiktningsprotokoll fanns det inga tecken på mögel i huset. Hon kontaktade företaget som hade genomfört besiktningen och beställde en överlåtelsebesiktning. Överlåtelsebesiktningen visade många fel på huset som NN och säljaren har underlåtit att informera henne om. Bland annat påvisades fel på stuprören, ventilationen från spisfläkten, golvbrunnen i badrummet och fönsterblecken. Besiktningsmannen uppgav att det inte fanns något mögel i huset. Efter det att besiktningsmannen hade kommit fram till att det inte fanns något mögel i huset kontaktade hon kommunens miljökontor, som lovade att hjälpa henne med en mögelundersökning. Säljaren vägrade emellertid att låna ut nyckeln innan hon hade betalat hela köpeskillingen. I samband med ytterligare en besiktning i den 26 mars 2014 upptäcktes att den i objektsbeskrivningen utlovade trekammarbrunnen i själva verket var en tvåkammarbrunn. Handlingar Vid granskningen av de inlämnade handlingarna har Fastighetsmäklarinspektionen särskilt noterat följande. Överlåtelsehandlingarna Av köpekontraktet som är underskrivet av parterna den 30 augusti 2013 framgår bland annat följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (14) 12 Fastighetens fysiska skick [ ] Köparen har ingående undersökt fastigheten och godkänner dess skick. Med bindande verkan avstår köparen från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. Köparen är full införstådd med att ovanstående villkor är e friskrivning av säljarens ansvar som avse i Jordabalken 4 k I köpekontraktet anges att budhistoriken utgör en bilaga till kontraktet. Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande. Avlopp till 3-k brunn med infiltration. Besiktningsprotokollen Av besiktningsprotokollet den 8 augusti 2012 framgår att det är en så kallad beståndsbesiktning och att besiktningen inte gäller som underlag vid ett köp eller en försäljning av fastigheten. Den anmärkning som har gjorts i protokollet avser installationen av kyl och frys. Av besiktningsprotokollet den 2 oktober 2013 framgår bland annat att några förhöjda fuktindikationer inte har noterats. Vid en kontroll av krypgrunden uppmättes fuktvärden under den kritiska fuktnivån för mikrobiell tillväxt och normal lukt noterades. Av besiktningsprotokollet den 26 mars 2014 framgår bland annat följande. 3-kammarbrunn saknas. Endast 2-kammarbrunn. 1st provtagning microbiel tillväxt i krypgrund utförd. Resultat: Godkänd med anm. Kundkännedom Uppdragsavtalet är undertecknat den 20 juni 2013.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (14) Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (säljaren) framgår att NN har antecknat att identitetskontrollen är genomförd den 20 juni 2013 genom en kontroll av uppdragsgivarens körkort. NN har gett in en kopia av uppdragsgivarens nationella identitetskort. Av kopian framgår det att identitetskortet är utfärdat den 21 juli 2014. Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen framgår följande. ID-kontroll köpare [köparens namn och personnummer] den 28/8 2013. Genom telefonkontakt med [namn] vid [bankens namn] kontor i [ortsnamn] bekräftas [köparens efternamn] identitet samt att finansieringen av köpet är ordnad genom banken. Av ett intyg som är daterat den 28 augusti 2013 och underskrivet av en banktjänsteman framgår bland annat följande. Intygar att jag känner [köparens namn och personnummer]. Har tidigare bott i [ortsnamn]. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden bland annat uppgett följande. Kundkännedom dokumentation och bevarande Vid uppdragsgivarens besök för att skriva under uppdragsavtalet tog han ett fotografi av uppdragsgivarens körkort. Han har därefter bytt mobiltelefon. Fotografiet av körkortet skrevs aldrig ut på någon papperskopia. Hans mäklarassistent bad därför uppdragsgivaren att besöka kontoret på nytt för att kopiera identitetshandlingen på nytt. Uppdragsgivaren uppvisade då en annan identitetshandling som har utfärdats efter det att uppdragsavtalet ingicks.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (14) Han är väl bekant med uppdragsgivaren sedan 40 år tillbaka. Under hans tid som bankanställd har han förmedlat banktjänster till uppdragsgivaren. Uppdragsgivaren har även en dotter som har praktiserat vid hans mäklarfirma. Mot denna bakgrund bedömer han det som uteslutet att uppdragsgivaren skulle vara aktuell för lagföring för penningtvätt eller terroristhandlingar. Kundkännedom grundläggande åtgärder Identitetskontrollen av köparen är gjord av personal vid ett bankkontor. Köparen är kund i banken och känd sedan lång tid tillbaka. Detta har banken skriftligen bekräftat i ett intyg. Banken omfattas också av penningtvättslagen. Han anser därför att hans kontroll av köparens identitet är omsorgsfullt genomförd. Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet Överlåtelsehandlingarna skickades med e-post till anmälaren den 29 augusti 2013, dagen innan kontraktsskrivningen. Han uppmanade henne att läsa igenom alla handlingar och ta upp eventuella frågor vid mötet. Anmälaren informerade om att hon hade gjort flera fastighetsaffärer tidigare och att hon kände väl till de handlingar som upprättas vid fastighetsöverlåtelser. Han frågade båda parterna om det fanns något i köpeavtalet som behövde förklaras ytterligare. Han betonade också för anmälaren att hon inte kunde ställa några krav på säljaren avseende fastighetens skick efter köpet. Hon hade även fått en vecka på sig att undersöka fastigheten tillsammans med rådgivare. Säljaren hade lämnat över nycklarna till henne för att hon skulle kunna undersöka huset närmare, vilket hon också gjorde. Han anser att anmälaren har haft goda möjligheter att undersöka fastighetens skick innan köpet. Säljarens motbud till anmälaren var 700 000 kr inklusive en motorgräsklippare. Det är inget belopp som han har föreslagit. Han framförde endast vad säljaren hade sagt. Han har inte haft några synpunkter
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (14) på detta. Han har inte känt till någon mögelförekomst i huset. Sakkunniga hos företaget som har genomfört besiktningarna hävdar fortfarande att det inte finns något mögel. Det besiktningsprotokoll som uppdragsgivaren har lämnat till honom inför försäljningen visar inte på några sådana brister. Anmälaren har även gjort en egen besiktning som inte heller visar något annat resultat. Objektsbeskrivningen Uppgiften om trekammarbrunnen i objektsbeskrivningen har han fått från uppdragsgivaren. Han har inte kontrollerat om uppgiften stämde. Han hade ingen anledning att ifrågasätta uppgiften eftersom uppdragsgivaren tidigare har arbetat som rörläggare. Överlåtelsehandlingarna Anmälaren har fått både muntlig och skriftlig information om budhistoriken. Hon fick information om att hon var den enda budgivaren både före och efter visningen. Detta bekräftas av att han bifogade budhistoriken som en bilaga till köpekontraktet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Kundkännedom - gällande rätt Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen bland annat kontroll av kundens identitet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (14) genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 3 tredje stycket framgår att en verksamhetsutövare får förlita sig på åtgärder som har utförts av en utomstående som anges i 4 för att uppnå kundkännedom enligt första stycket, om verksamhetsutövaren på begäran, och utan dröjsmål, kan få del av de uppgifter om kunden som den utomstående har inhämtat. Av 2 kap. 4 framgår bland annat att med en utomstående i 3 tredje stycket avses fysiska eller juridiska personer med verksamhet som anges i 1 kap. 2 1 3, 5 7, 17, 19 och 20, godkända eller auktoriserade revisorer och advokater med hemvist inom EES, som har tillstånd eller är registrerade i ett särskilt yrkesregister. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare normalt inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 2 kap. 9 samma lag ska den avslutas. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna (KAMFS 2009:2, FMN 2009:1), om än något annorlunda formulerade.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (14) Av 5 penningtvättsföreskrifterna framgår bland annat att om kunden är en fysisk person och personligen närvarande ska fastighetsmäklaren kontrollera denna persons identitet genom ett körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Av 17 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism framgår bland annat att de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior. Kundkännedom dokumentation och bevarande Av NNs yttrande framgår att han inte har bevarat någon kopia av den identitetshandling som han använde för att kontrollera uppdragsgivarens identitet. Dokumentationen om hur han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren är därmed bristfällig. Förseelsen motiverar en erinran. Kundkännedom - grundläggande åtgärder NN har inte gett in någon kopia av köparens identitetshandling. Han har uppgett att han har förlitat sig på en banktjänstemans kontroll av köparens identitet för att uppnå kundkännedom om köparen. En banktjänsteman är att anse som en utomstående enligt 2 kap. 4 penningtvättslagen. En fastighetsmäklare har därför under vissa förutsättningar möjlighet att förlita sig på en banktjänstemans åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt 2 kap 3 tredje stycket penningtvättslagen. Möjligheten att förlita sig på en utomståendes åtgärder för att uppnå kundkännedom infördes i penningtvättslagen i samband med att det tredje
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (14) penningtvättsdirektivet (2005/60/EG) genomfördes. Av förarbetena till penningtvättslagen (prop. 2008/09:70 s. 88 f) framgår bland annat följande om de förutsättningar som gäller för att få använda sig av en utomstående. De förutsättningar som ska vara uppfyllda för att en verksamhetsutövare ska kunna tillämpa reglerna om utomstående finns i artikel 18 i penningtvättsdirektivet. Av artikel 18.1 i direktivet framgår att tredje part är skyldig att ha den information om kunden som har begärts in, i enlighet med kraven i artikel 8.1 a c i penningtvättsdirektivet, omedelbart tillgänglig för den verksamhetsutövare som kunden hänvisats till. Enligt artikel 18.2 i penningtvättsdirektivet ska berörd tredje part på begäran och utan dröjsmål vidarebefordra kopior av identifierings- och kontrolluppgifter och annan relevant dokumentation rörande kunden eller den verkliga huvudmannen till den verksamhetsutövare som kunden hänvisats. [ ] Enligt Fastighetsmäklarnämnden skulle det vara önskvärt att verksamhetsutövaren får förlita sig på identitetskontroller och vissa andra åtgärder som utförts av utomstående utan att kunden direkt har hänvisats till verksamhetsutövaren från den utomstående. Detta skulle enligt Fastighetsmäklarnämnden exempelvis innebära att fastighetsmäklare i vissa fall gavs möjlighet att förlita sig på bankernas identitetskontroll av en köpare. En sådan modell skulle enligt Fastighetsmäklarnämnden vara att föredra, särskilt som de flesta köpare redan innan undertecknandet av köpekontraktet har trätt i affärsförbindelse med en bank i anledning av överlåtelsetransaktionen. Mäklarens verksamhet skulle genom detta kunna effektiviseras eftersom identifieringsförfaranden i vissa fall inte skulle behöva upprepas. Såsom framgått av artikel 18 i penningtvättsdirektivet ska utomstående tillhandahålla vissa uppgifter för den verksamhetsutövare som kunden hänvisats till. Fastighetsmäklarnämndens förslag synes därvid gå utöver innebörden i artikel 18 i penningtvättsdirektivet. Det är därför inte aktuellt att justera bestämmelsen på sätt Fastighetsmäklarnämnden förespråkar.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (14) Som framgår av förarbetena ställs det ett krav på att kunden har hänvisats till fastighetsmäklaren av den utomstående för att mäklaren ska kunna förlita sig på de åtgärder som den utomstående har vidtagit för att uppnå grundläggande kundkännedom. Kravet på hänvisning gör att bestämmelsen i penningtvättslagen 2 kap. 3 tredje stycket sällan blir tillämplig på köparen av en fastighet som förmedlas av en fastighetsmäklare. I de flesta fall är det den person som är intresserad av att köpa ett visst objekt som söker upp fastighetsmäklaren. Det har inte framgått av utredningen i ärendet att köparen skulle ha hänvisats till NN av banktjänstemannen. Bestämmelsen i penningtvättslagen 2 kap. 3 tredje stycket är därför inte tillämplig i detta fall. Att förlita sig på banktjänstemannens åtgärder har därmed inte varit tillräckligt för att NN ska anses ha uppnått kundkännedom om köparen. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har brustit i sin skyldighet att uppnå kundkännedom om köparen innan han har medverkat till den transaktion som överlåtelsen utgör. Bristerna motiverar en varning. Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (14) omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. NN har uppgett att han inte har känt till att det förekommit mögel i huset. Ingen av de besiktningar som har genomförts har visat på mögelförekomst i huset. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det inte har funnits några uppgifter om mögelförekomst som NN har kunnat upplysa köparen om. Ord står mot ord om vilken information som NN har lämnat till anmälaren om att fastigheten såldes med en friskrivningsklausul samt om han gick igenom klausulen med parterna vid kontraktsskrivningen. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat kan det inte anses otvetydigt fastställt att han inte har informerat anmälaren om friskrivningsklausulen. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte finns någon grund för att meddela NN en disciplinär påföljd för att han skulle ha åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Bestämmelsen anger flera uppgifter som fastighetsmäklaren är skyldig att ange i beskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå förts in, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. NN har uppgett att han fått uppgiften om trekammarbrunnen från
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (14) uppdragsgivaren. Informationen om brunnen är inte en sådan obligatorisk uppgift som räknas upp i 18 fastighetsmäklarlagen. Någon lagstadgad skyldighet för fastighetsmäklare att kontrollera uppgifter som de får från sina uppdragsgivare finns inte. Mäklaren kan normalt förlita sig på uppdragsgivarens uppgifter om det inte finns en särskild anledning till något annat. Det innebär att fastighetsmäklare inte okritiskt får vidarebefordra information som mäklaren kan ha anledning att ifrågasätta. I ärendet finns det inget som talar för att NN har haft anledning att misstänka att säljarens uppgift om trekammarbrunnen skulle ha varit felaktig. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns någon grund för att kritisera NN i denna fråga. Överlåtelsehandlingarna Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår att anbudsförteckningen ska överlämnas till parterna när uppdraget har slutförts. Detta sker normalt vid tillträdet vilket ännu inte har inträffat i denna förmedling. NN har förelagts att yttra sig över anmälarens uppgifter om att han i köpekontraktet har angett budhistoriken som en bilaga trots att hon inte har fått denna. Mot NN:s bestridande kan det inte anses otvetydigt fastställt att han har infört oriktiga uppgifter i överlåtelsehandlingen. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han inte har uppnått kundkännedom om köparen innan han har medverkat till den transaktion som överlåtelsen utgör. I denna varning ingår en erinran för att dokumentationen om hur han har
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (14) uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren har varit bristfällig.