Vasakronan ÅRSREDOVISNING 2002
Vasakronan återtog under året förstaplatsen i fastighetsbranschens NöjdKundIndex. En bättre värd Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Inriktningen är kommersiella lokaler, främst kontor och butiker, i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Linköping och Uppsala. Vi erbjuder effektiva och trivsamma arbetsplatser samt tjänster i fastigheter i citynära lägen. Fastighetsbeståndet omfattar 181 fastigheter med en total area på 2,1 miljoner m 2 där cirka 65 000 människor arbetar. Människor som ska trivas med sina arbetsplatser och känna att service och funktion fungerar väl.
Hitta det du söker Administration och marknadsföring..... 74, 77, 78 87, 96, 97 Adresser.............................. 104 Affärsidé.................................8 Antal aktier.............................98 Arbetstagarrepresentant................94, 101 Avfall, källsortering...................69, 71, 72 Avkastning på eget kapital................81, 98 Avkastning på justerat eget kapital.....9, 19, 81, 98 Avkastning på sysselsatt kapital............81, 98 Avskrivning fastigheter..........85, 87, 88, 89, 97 Avskrivningar............................85 Balansräkning................... 18, 21, 80, 97 Bokfört värde......................14, 93, 98 Bolagsstämma...........................105 Bruttoresultat......................74, 96, 97 Chefjurist..........................102, 104 Data per aktie...........................98 Definitioner.............................99 Direktavkastning....................14, 16, 29 Driftkostnader.......... 22, 23, 74, 76, 78, 96, 97 Driftöverskott...........21, 31, 39, 47, 53, 74, 75, 77, 78, 96, 97 Driftöverskottsmarginal...............74, 75, 98 E V A................................20, 21 Eget kapital...........18, 19, 74, 80, 81, 84, 90, 94 Eget kapital per aktie......................98 Ekonomi- och finansdirektör............102, 104 El...................................69 72 E-mail.............................. baksida Etik....................................13 Fastighetsförsäljningar..............74, 77, 82, 98 Fastighetsköp...................... 71, 83, 98 Fastighetsbeskrivning......................26 Fastighetsmarknaden..........3, 4, 32, 39, 44, 47, 51, 52, 57 Fastighetsskatt..................... 21, 96, 97 Fastighetsutveckling........26, 60, 61, 93, 102, 104 Fastighetsägare........14, 34, 42, 45, 48, 51, 54, 58 Finansiering Finansiell riskhantering................24, 25 Finansiella anläggningstillgångar.....80, 81, 85, 89 Finansiella poster...............74, 78, 96, 97 Finansieringskällor......................25 Finansnetto...................74, 78, 96, 97 Framtidsutsikter........4, 33, 40, 44, 47, 51, 52, 57 Företagskultur...........................11 Företagsledning......................100 103 Förfallostruktur..........................24 Förslag till vinstdisposition..................94 Förändring av fastighetsbeståndet...........2, 98 Genomsnittlig låneränta.................24, 98 Hyresgäster....................... 22, 75, 76 Hyresintäkter...omslagsflik, 14, 22, 28, 75, 76, 96, 98 Icke räntebärande skulder........18, 81, 90, 91, 97 Icke-finansiella mål.......................7, 11 Immateriella anläggningstillgångar.....80, 84, 88, 97 Incitamentsystem....................20, 21, 87 Information.............................104 Informationsdirektör...................102 Investeringar..........23, 60 64, 81, 82, 83, 96, 98 IT.....................13, 40, 66, 86, 103, 104 Justerad balansräkning.....................18 Justerat eget kapital.............9, 18, 19, 81, 98 Jämställdhet........................13, 66, 67 Kassaflöde......................82, 83, 91, 98 Kassaflöde per aktie.......................98 Kassaflödesanalys......................82, 85 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad.....9, 31, 39 47, 53, 74, 98, 99 Koncernledning..................... 102, 103 Konkurrenter.........14, 34, 42, 45, 48, 51, 54, 58 Kontraktsportföljen..................22, 75, 76 Kortfristiga fordringar.............80, 82, 90, 97 Kvalitet..........................2, 103, 104 Kvartalsdata.............................96 Känslighetsanalys.........................22 Könsfördelning...........................67 Likvida medel.................24, 78, 80, 82, 97 Lokalarea..................27, 31, 39, 47, 53, 98 Lokalhyresmarknaden........30, 39, 44, 50, 52, 56 Lokaltyper........................ 27, 28, 76 Löner.............................21, 67, 87 Marknadsutveckling....3, 4, 32, 39, 44, 47, 51, 52, 57 Marknadsvärde........................14, 98 Marknadsvärdering........................16 Medarbetare....................3, 9, 10, 66, 67 Miljöorganisation.........................70 Miljöpolicy..............................72 Miljöredovisning.......................68 72 Minoritetsintresse..................... 84, 97 Moderbolaget....................24, 78, 81, 84 Mål.....................8, 9, 10, 11, 13, 66, 69 Nedskrivning.................3, 7, 17, 77, 85, 87 Noter..................................86 Nyckeltal............28, 31, 39, 47, 53, 74, 80, 98 Organisation...........................26, 66 Ordinarie utdelning.......................98 Personal............................66, 104 Prognos...........................1, 4, 5, 78 Rapporttillfällen.................... omslag IV Redovisningsprinciper......................84 Resultat efter finansiella poster......74, 78, 96, 97 Resultat fastighetsförsäljningar....... 74, 77, 96, 97 Resultat per aktie...................78, 98, 99 Resultatutveckling.................3, 19, 96, 97 Revisionsberättelse........................95 Revisor.........................87, 100, 101 Risk.........................9, 22, 23, 24, 25 Räntebärande skulder........18, 78, 80, 81, 83, 97 Räntebärande skulder, netto..............81, 98 Räntetäckningsgrad......9, 22, 31, 43, 47, 53, 74, 98 Rörelseresultat...................74, 78, 96, 97 Skatt...........................74, 88, 96, 97 Skulder.......................9, 24, 25, 91, 97 Skuldsättningsgrad......................98, 99 Sociala kostnader......................... 87 Soliditet.........9, 14, 25, 31, 39, 47, 53, 80, 81, 98 Strategisk inriktning..........2, 3, 8, 30, 38, 46, 52 Styrelse......................... 87, 100, 101 Summa eget kapital och skulder...........18, 97 Sysselsatt kapital....................80, 81, 98 Tillgångar............................18, 97 Tjänster.........................46, 61, 64, 65 Totalarea.................... omslag IV, 27, 98 Underhåll, hyresgästanpassning......2, 8, 23, 28, 76 96, 97 Utbildning......................... 66, 67, 70 Utdelning........................9, 78, 94, 98 Utsikter för 2003.....................4, 5, 78 Vakansgrad area...............omslag II, 96, 98 Vakansgrad hyra.....omslag II, 22, 31, 39, 47, 53, 98 Varumärke.............................2, 3 Vasakronans exploateringsmark...........17, 61 Vasakronan Fastighetsutveckling.........26, 60 63, 93, 102, 104 Vasakronan Service Partner..........2, 26, 64, 65, 93, 103, 104 VD.......................5, 87, 100, 102, 104 VD-kommentar..........................2 5 Vice vd.............................31, 102 Vision...................................8 www.............................. baksida Värderingsmetod.........................17 Värme...............................71, 72 Åldersfördelning..........................67 Årets resultat....................74, 94, 97, 99 Ägare..................................13 Översikt 1994 2002............................97 Kvartal...............................96
KAPITELHÄNVISNING Innehåll Nyckeltal Sökregister En bättre värd flikens insida omslag II 2002 i korthet 1 VD-kommentar 2 Översikt 2002 6 Strategisk inriktning 8 Statligt ägande 13 Konkurrenter 14 Utveckling 15 Marknadsvärdering 16 E V A 20 Risker och möjligheter 22 Finansiell riskhantering 24 Fastighetsbestånd och organisation 26 Stockholm 30 Storstockholm-Uppsala 38 Uppsala 44 Göteborg 46 Linköping 50 Malmö 52 Lund 56 Fastighetsutveckling 60 Service och tjänster 64 Medarbetare 66 Miljöredovisning 68 Finansiell översikt 73 Resultaträkning 74 Utsikter för 2003 78 Balansräkning 80 Kassaflödesanalys 82 Redovisningsprinciper 84 Noter 86 Förslag till vinstdisposition 94 Revisionsberättelse 95 Kvartalsdata 96 Koncernen i sammandrag 1994 2002 97 Definitioner 99 Styrelse och revisorer 100 Koncernledning 102 Adresser 104 Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 8 94 exklusive resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys, redovisningsprinciper och noter. Malmö 13% Göteborg 14% Lund Uppsala 3% 2% Linköping 2% EKONOMISKA DATA MARKNADSVÄRDE Stockholm 66% 93 procent av marknadsvärdet finns i Stockholm, Göteborg och Malmö. AVKASTNING PÅ JUSTERAT EGET KAPITAL Utfall % Krav 30 20 10 0 10 98 99 00 Totalavkastningen har sjunkit till följd av lägre marknadsvärden på fastighetsbeståndet. 01 02 HYRESINTÄKT PER LOKALTYP Övrigt 9% Bostäder 1% Garage och förråd 3% Butiker 9% Kontor 78% Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen. Mkr 2002 2001 Förändring % Hyresintäkter 2 899 2 725 6 Resultat efter finansiella poster 601 2 281 74 Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar, nedskrivning av fastigheter och lösen av framtida räntekostnader 617 603 2 Kassaflöde 925 708 31 Investeringar inklusive fastighetsförvärv 708 6 196 89 Marknadsvärde, fastigheter 34 063 35 104 3 Bokfört värde, fastigheter 22 191 22 244 0 Soliditet 33% 35% Vakansgrad, area 7% 7% Vakansgrad, hyra 7% 5% 800 600 400 200 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 1 0 98 99 00 01 02 1 Exklusive jämförelsestörande poster som fastighetsförsäljningar, nedskrivning av fastigheter och kostnader för lösen av framtida räntekostnader.
Ett väl underhållet fastighetsbestånd ger konkurrenskraft i en vikande marknad. 2002 i korthet Konjunkturnedgången har inverkat negativt på lokalhyresmarknaden. Även Vasakronan har påverkats, men redovisade ett något stärkt resultat jämfört med föregående år. Den främsta orsaken har varit en fortsatt ökning av hyrorna i omförhandlade kontrakt. Hyresintäkterna uppgick till 2 899 (2 725) Mkr. Hyresökningen i om- och nytecknade kontrakt var 48 (44) procent. Resultatet efter finansnetto uppgick till 601 (2 281) Mkr. Exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, nedskrivning av fastigheter och kostnader för lösen av framtida räntekostnader uppgick resultatet till 617 (603) Mkr, en ökning med 2 procent. Utsikterna för 2003 är att resultatet efter finansnetto kommer att uppgå till cirka 550 Mkr. 1
VD-KOMMENTAR "Attraktiva fastigheter i bra lägen, en kundorienterad organisation med kompletterande tjänster och ett ledande varumärke ger konkurrenskraft i en kärvare marknad" Håkan Bryngelson Stärkt konkurrenskraft, kärvare marknad 2002 ett konsolideringsår Efter stora strukturförändringar 2001, vilka omfattade 14 miljarder i genomförda affärer, har 2002 varit ett konsolideringsår för Vasakronan. Investeringarna har koncentrerats till att förädla fastighetsbeståndet och att stärka marknadspositionen. Verksamheten har inriktats på att integrera nyförvärvade fastigheter och projekt samt att vidareutveckla en kundorienterad organisation och expandera tjänsteverksamheten inom Vasakronan Service Partner. Vi har prioriterat kärnaffären med en professionell förvaltning och en aktiv kunddialog som mål. Relationen till våra kunder är än mer betydelsefull i en kärvare marknad. I den relation som vi vill ha med våra hyresgäster, är det viktigt att på ett kreativt sätt försöka medverka till lösningar som gagnar båda parter. Stärkt konkurrenskraft Företagsamhet bygger på att skapa största möjliga lönsamhet och konkurrenskraft. Detta görs för att stärka marknadspositionen, men även för att försvara uppnådda positioner i den tilltagande konkurrens som en svagare marknad ger. Vasakronan har under ett antal år konsekvent verkat för att öka konkurrenskraften genom huvudsakligen fem strategier; Omstrukturerat fastighetsbestånd Från ett startläge 1993 med verksamhet på 189 orter och med ett mycket blandat bestånd har Vasakronan renodlats till ett av Sveriges mest fokuserade fastighetsbolag, både avseende geografi och segment. Den geografiska koncentrationen har uppnåtts genom ett antal större och mindre strukturaffärer, varav försäljningen till Stenvalvet och Norrporten utgör de största tillsammans med förvärven av det noterade Gotic, SEBs rörelsefastigheter och Hötorgshusen. Därmed har verksamheten koncentrerats till sex städer; Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Linköping samt Uppsala. 66 procent av beståndets marknadsvärde finns i Stockholm och 93 procent i Sveriges tre största städer. Fastighetsbeståndets sammansättning har utvecklats från ett blandbestånd till ett konkurrenskraftigt kommersiellt bestånd. Bästa fastigheterna I ett svagare marknadsläge är det köparens marknad och produktens utformning är avgörande för konkurrenskraften. Förutom läget på fastigheten är lokalens kvalitet och attraktivitet viktiga faktorer vid kundens val. Att erbjuda en effektiv arbetsplats innefattar främst trivsel, god kommunikation, bra infrastruktur och en hög servicenivå. Vasakronan har ett förhållandevis modernt fastighetsbestånd och har investerat i genomsnitt 1,2 miljarder kronor årligen för att utveckla och underhålla fastigheterna. Det innebär att vi idag kan erbjuda marknaden mycket attraktiva och konkurrenskraftiga lokaler. 2
VD-KOMMENTAR I genomsnitt har Vasakronan årligen investerat 1,2 miljarder kronor för att utveckla och underhålla fastigheterna. Kundorienterad organisation Kärnan i vår kundrelation ska utgöras av en aktiv dialog där vårt agerande präglas av professionalism, lyhördhet och serviceanda. Vasakronan har idag en bred kundbas med statliga myndigheter och näringslivet som de största hyresgästkategorierna. Detta medför stora krav på den egna organisationen för att kunna tillgodose varierade kundbehov. Under 2002 har en ny och mer kundnära organisation skapats för att vi ska agera snabbare och mer flexibelt i relationen med våra hyresgäster. För att säkerställa att genomförda åtgärder ger resultat mäts kontinuerligt kundattityder. Vasakronan återtog under året förstaplatsen i branschens NöjdKundIndex. Kompletterande tjänster Efterfrågan på kompletterande tjänster ökar på marknaden. Vasakronan satsade tidigt på utveckling av ett brett tjänsteutbud, genom dotterbolaget Vasakronan Service Partner. Verksamheten har strategisk betydelse och stödjer vår kärnverksamhet genom ökad interaktion med våra hyresgäster. Ett väl utvecklat tjänsteutbud ger möjlighet till förenkling och högre effektivitet hos våra kunder, vilket skapar ökad lojalitet. Vi kan konstatera att konkurrenskraften ökar vid nyuthyrning tack vare tjänsteutbudet. Satsningen på Vasakronan Service Partner kommer därför att fortsätta. Starkt varumärke Vasakronan har under ett antal år investerat i ett allt starkare varumärke. Målet är att attrahera potentiella kunder samt skapa stolthet hos befintliga hyresgäster och medarbetare. Detta leder till stärkt kundlojalitet respektive ökad effektivitet i organisationen. Ett ytterligare mål är att öka attraktiviteten vid konkurrens om kompetent arbetskraft. Vasakronan rankas idag högt som tänkbar arbetsgivare bland våra viktigaste målgrupper på högskolorna och i branschen. God resultatutveckling Det ekonomiska utfallet under den senaste konjunkturcykeln har klart överträffat ägarens avkastningskrav på justerat eget kapital, som uppgår till 5 procentenheter över den femåriga statsobligationsräntan. Det justerade egna kapitalet har ökat från 6,5 miljarder vid ingången av 1994 till 16,7 miljarder kronor vid utgången av 2002. Under perioden har 4,0 miljarder kronor utdelats. Detta motsvarar en genomsnittlig avkastning på cirka 14 procent. Resultatet efter finansnetto före jämförelsestörande poster som fastighetsförsäljningar, nedskrivning av fastigheter och lösen av framtida räntekostnader har utvecklats positivt sedan 1996 och uppgick för 2002 till 617 (603) Mkr. Vasakronan har en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastighetsportföljer med en hög potential för värdetillväxt, sett över tiden. Den högre volatiliteten i hyres- och fastighetsmarknaden på våra tillväxtorter kompenseras av en lägre likviditetsrisk. Portföljens värde har fördubblats från ursprungligt 16 miljarder kronor till dagens 34 miljarder. Fastighetsmarknaden är dock cyklisk och den svagare konjunkturen har lett till en minskning av portföljens marknadsvärde 2002, med 3 procent, huvudsakligen relaterad till Stockholmsmarknaden. Värdeminskningen är den första sedan Vasakronan bildades 1993. Den lägre totalavkastningen 2002 har också för första gången lett till ett negativt E V A-resultat, efter flera års värdeökning. 3
VD-KOMMENTAR Kärvare marknad 2002 har präglats av en fortsatt kraftig försvagning av konjunkturen inom de flesta branscher. Neddragningar inom konsult- och finanssektorn har minskat efterfrågan på lokaler framför allt i Stockholms city. Den kommersiella hyresmarknaden är helt beroende av den ekonomiska aktiviteten i samhället, även om effekterna av en konjunkturförändring är fasförskjutna i tiden. Under 2002 har den minskade lokalefterfrågan blivit alltmer tydlig. Stockholmsmarknaden har samtidigt tillförts ny kapacitet, vilket påverkat vakansutvecklingen ännu mer negativt, till en nivå på 8 9 procent. Utvecklingen på Vasakronans övriga marknader har varit betydligt lugnare med en relativt stabil efterfrågan. Sammantaget har detta lett till en prispress på de högsta hyrorna i Stockholms innerstad. Intervallet för topphyrorna, som omfattar en begränsad del av marknaden, har därvid sjunkit till mellan 4 000 5 000 kr/m 2. Hyresnedgången för den övriga Stockholmsmarknaden samt i Göteborg och Malmö är fortsatt begränsad. Det finns fortfarande en viss rörlighet i marknaden, präglad av kundernas förändrade lokalbehov. Konjunkturutvecklingen kommer att bli avgörande för den totala lokalefterfrågan och hyresutvecklingen. Utvecklingen på fastighetsmarknaden har varit mer avvaktande under 2002. Utländska investerare har dock visat ett tilltagande intresse för den svenska marknaden och har förvärvat fastigheter för cirka 18 miljarder kronor, huvudsakligen i Stockholm. I Stockholm city har attraktiva fastigheter förvärvats för över 50 000 kr/m 2. De utländska investeringarna svarar för nästan 50 procent av transaktionsvolymen. Framtidsutsikter Marknaden 2003 kommer att präglas av fortsatt osäkerhet och en svag konjunktur. Även om den ekonomiska tillväxten åter skulle öka mot slutet av året kommer det att dröja till 2004 innan lokalefterfrågan och hyresmarknaden påverkas positivt. Vakanserna förväntas öka något, men en viss stabilisering av hyresnivåerna kan skönjas, framför allt i attraktiva fastigheter. De genomsnittliga kontraktshyrorna i branschen har fortfarande en potential att öka då omförhandlingar av äldre hyresavtal kommer att leda till högre hyresnivåer. Marknaden 2003 kommer att präglas av fortsatt osäkerhet och en svag konjunktur. 4
VD-KOMMENTAR För Vasakronan kommer 2003 att innebära en fortsatt satsning på stärkt konkurrenskraft. Tydligt kundfokus, breddat tjänsteutbud samt prioriterade investeringar ska ge stärkta marknadspositioner och lägsta möjliga vakanser. Ökade satsningar på affärsutveckling ska bidra till ett kompetent och innovativt Vasakronan. Vasakronans position i Kista kommer att befästas dels under 2003 då Kista Entré tillträds och dels i slutet av 2004 då Kista Science Tower förväntas förvärvas. Det starka fokus som finns på Kista, från näringslivet och Stockholms stad, ger en fortsatt utvecklingspotential för denna marknad. Det goda läget, förbättrad infrastruktur, starkt centum och etablerad Teknisk Högskola ger den bästa hävstången när konjunkturen vänder. Ericssons beslut att flytta sin koncernledning till Kista är en mycket stark signal. Eftersom Vasakronans fastigheter kommer att vara de mest moderna och bäst belägna i Kista har vi en stark konkurrensposition. Förvärven av de tre mellersta Hötorgshusen under 2001 ska ses i ett långsiktigt perspektiv. Denna typ av attraktiva fastigheter är i huvudsak till salu på toppen av konjunkturen, men förvärvades ändå som en viktig strategisk tillgång i portföljen. Ska Vasakronan kunna befästa en marknadsledande position måste det även ske med utgångspunkt från en förankring i topplägena på marknaden. Dessa sent förvärvade objekt har inte oväntat minskat i värde 2002 och förväntas inte heller ge en värdemässig hävstång förrän i nästa konjunkturuppgång. För 2003 bedöms Vasakronans intäkter och driftöverskott öka något som resultat av genomförda investeringar samt en förbättrad hyresnivå. Vakanserna kommer att öka något under året. Ökade avskrivningar och högre finanskostnader, primärt relaterade till investeringar i ännu ej driftsatta projekt, förväntas dock leda till ett totalt något lägre resultat efter finansnetto för 2003. Resultatet bedöms uppgå till cirka 550 Mkr. Stockholm i februari 2003 Håkan Bryngelson Verkställande direktör Prognosen för 2003 är ett något lägre resultat än 2002. Håkan Bryngelson, verkställande direktör 5
Ö VERSIKT 2002 Under året har Vasakronan fokuserat på kundvård, tjänster och utveckling av fastigheter. Översikt 2002 Stark marknadsposition Lokalhyresmarknaden har under 2002 varit svag med sjunkande hyror och ökande vakanser som följd. En tendens är att många företag med äldre och ineffektiva lokaler söker efter mer moderna och framför allt effektiva lokaler. Det gynnar fastighetsföretag som Vasakronan med ett modernt och väl underhållet bestånd. Vasakronan har investerat i genomsnitt 1,2 miljarder kronor årligen för att utveckla och underhålla fastigheterna. I den vikande konjunkturen har Vasakronan klarat sig förhållandevis bra tack vare bra fastigheter, ett gediget kundvårdsarbete och ett väl utvecklat tjänsteutbud. Samtidigt har satsningen på varumärket fortsatt. Uppgång dröjer Bedömningen är att lokalhyresmarknaden under 2003 kommer att präglas av fortsatt osäkerhet till följd av den svaga konjunkturen. Även om den ekonomiska tillväxten åter skulle öka dröjer det till 2004 innan efterfrågan på lokaler och hyresnivåer påverkas positivt. Vakanserna förväntas öka något. Fokus på kundvård Efter de många och stora fastighetsaffärerna under 2001 för Vasakronan har verksamheten under 2002 fokuserats på kundvård, förädling av det befintliga beståndet samt tjänsteutveckling. En ny organisation med mindre marknadsområden och fler kvinnor i ledande positioner har införts. Resultatet har blivit en mer flexibel, effektiv och kundnära organisation med större lyhördhet för kundernas behov och önskemål. Kundernas betyg på Vasakronan har ökat och i fastighetsbranschens 6
Ö VERSIKT 2002 NöjdKundIndex-mätning kom Vasakronan på första plats. Kompletterande tjänster Ett varierat tjänsteutbud bidrar till att skapa trivsamma och effektiva arbetsmiljöer. Under 2002 har efterfrågan på tjänster inom till exempel reception, telefoni och konferens ökat. Verksamheten stödjer Vasakronans kärnverksamhet och satsningen på Vasakronan Service Partner kommer att fortsätta. Starkt resultat Trots en kärvare konjunkturutveckling visar Vasakronan ett resultat, exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, nedskrivning av fastigheter och kostnader för lösen av framtida räntekostnader, som ökat till 617 (603) Mkr. Marknadsvärdet på Vasakronans fastighetsbestånd sjönk med 3 procent till 34,1 miljarder kronor. I Malmö, Göteborg, Uppsala och Lund var marknadsvärdesutvecklingen positiv, medan värdet i Stockholm sjönk med 6 procent. Resultatet i det kompletterande ekonomiska styrsystemet E V A minskade 2002 och uppgick till 1 925 Mkr till följd av den negativa marknadsvärdesutvecklingen. Under de senaste fem åren har E V A uppgått till totalt 2 891 Mkr. Balanserad projektutveckling Satsningarna på nya projekt fokuseras till Kista, Stockholms innerstad, Göteborg och Lund. Något lägre resultat 2003 Resultatet för 2003, exklusive fastighetsförsäljningar, kommer att vara något lägre jämfört med 2001 och 2002. Detaljerad prognos finns på sidan 78. Marknadsvärdesutvecklingen för Vasakronans fastighetsbestånd i Göteborg har varit positiv. 7
F Ö RVALTNINGSBERÄ TTELSE Strategisk inriktning Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet. Målet är att vara marknadsledande på kontor och butiker i storstadsregionerna. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan ska vara ledande på utvalda marknader för kommersiella lokaler i Sverige främst kontor. Vasakronan erbjuder effektiva och attraktiva arbetsplatser och kompletterande tjänster för att få nöjda och lojala kunder. Med hög kompetens, ständiga förbättringar och i samverkan med kunderna ska Vasakronan uppnå en stark marknadsposition och en god resultat- och värdeutveckling. Strategi Vasakronans strategi är att vara marknadsledande på kommersiella lokaler, kontor och butiker, i citynära lägen på tillväxtmarknader i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Linköping och Uppsala. utveckla fastigheter på dessa marknader för att bättre möta kundernas behov. erbjuda kundanpassade tjänster som stöd till fastighetsverksamheten. med egen personal sköta fastighetsservice för att hålla tätare kundkontakt. stärka varumärket för att vara kundernas förstaval. Vasakronans mål Vasakronans finansiella mål är satta för att ge en kombination av hög totalavkastning, hög utdelningskapacitet, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. De ska fungera som 8
STRATEGISK INRIKTNING incitament för tillväxt samtidigt som räntetäckningsgrad och soliditetsmål ger restriktioner så att tillväxten sker med begränsad finansiell risk. Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföretag i flera avseenden. Huvudintressenterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget. Finansiella mål och måluppfyllelse Målen fokuseras på en tillväxt i det egna justerade kapitalet, vilket speglar Vasakronans totalavkastning på ett tydligt sätt. Totalavkastningen består av direktavkastningen från fastighetsrörelsen och värdeutvecklingen i fastighetsportföljen. Ägarna har i sitt uppdrag till Vasakronan angett högsta möjliga långsiktiga totalavkastning som mål, vilket har lett till den strukturomvandling som företaget har genomgått. Fastigheter i städer med begränsad tillväxt har avyttrats och fastigheter i expansiva regioner med högre tillväxt har förvärvats i attraktiva lägen där värdeutvecklingen bedöms vara störst. Avkastning på justerat eget kapital Avkastning på justerat eget kapital är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Avkastningskravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå förändras. Avkastningskravet gäller över en konjunkturcykel och ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter. För 2002 uppgick avkastningskravet till 10,0 procent och avkastningen minskade till 3,9 procent beroende på utvecklingen av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Över den senaste femårsperioden har Vasakronan uppfyllt avkastningskravet. Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den största kostnaden i Vasakronan. För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Vasakronans mål är att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2,0 gånger. För 2002 uppgick den kassaflödesmässiga räntetäckningsgraden till 2,6 gånger. Soliditet Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalintensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Målet är att den synliga soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent. Per den 31 december 2002 uppgick soliditeten till 33 procent, vilket är lägre än det långsiktiga målet. Över en femårsperiod har dock soliditeten varit över målet. Den justerade soliditeten uppgick till 44 (46) procent. Utdelning Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög utdelningsandel och samtidigt medge AVKASTNING PÅ JUSTERAT EGET KAPITAL Utfall % Mål 30 Mål riskfri ränta plus 5 procentenheter 20 10 0 KASSAFLÖDESMÄSSIG - RÄNTETÄCKNINGSGRAD Utfall ggr Mål 2,0 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 SOLIDITET Utfall % Mål 35% 50 40 30 20 10 UTDELNING Utfall Mkr Extra utdelning Mål 1 200 Mål 3% av justerat eget kapital (dock max 50% av vinsten efter skatt) 1 000 800 600 400 200 10 98 99 00 01 02 0,0 98 99 00 01 02 0 98 99 00 01 02 0 98 99 00 01 02 förslag Variationerna i avkastning förklaras av förändringar i marknadsvärdeutvecklingen. För att kunna klara förändringar i räntenivån är det av stor vikt att ha ett resultat som med god marginal klarar räntekostnaderna. För att klara konjunktursvängningar och stora investeringar krävs finansiell styrka. Utdelningen till ägaren har varit på en hög nivå under hela perioden. 9
STRATEGISK INRIKTNING Medarbetarnas trivsel och motivation mäts årligen. För 2002 var det återigen mycket positiva siffror med hög trivsel och högt engagemang. KUNDER Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? Ja, definitivt % Ja Mål 90% 100 MEDARBETARE Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Ja, definitivt % Ja Mål 95% 100 KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER Känner du till Vasakronan? Ja, mycket väl % Ja, väl Mål 95% 100 80 80 80 60 60 60 40 40 40 20 20 20 98 99 00 01 02 Under de senaste åren har kundlojaliteten legat på en oförändrad relativt hög nivå, även om målet på 90 procent inte är nått. 98 99 00 01 02 Välinformerade medarbetare och en god kunskap om hur ledningen vill utveckla företaget är faktorer som bidrar till hög trivsel och högt engagemang. 98 99 00 Genom konsekventa informationsinsatser är kunskapen hos intressenterna på en hög nivå. 01 02 10
STRATEGISK INRIKTNING möjlighet att genom investeringar utveckla Vasakronan. Målet är en utdelning som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. För 2001 uppgick utdelningen till 537 Mkr, vilket motsvarade 3 procent av justerat eget kapital. För 2002 föreslås en utdelning på 216 Mkr, vilket motsvarar 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål och måluppfyllelse Som hyresvärd Vasakronans mål är att minst 90 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 50 procent definitivt kan tänka sig att göra det. Vasakronans kundundersökning för 2002 visade på en kundlojalitet på 80 procent, oförändrat sedan föregående år. Vasakronan har inte ännu nått det långsiktiga målet. I fastighetsbranschens egen Nöjd- KundIndex-mätning, Fastighetsbarometern, kom Vasakronan på första plats 2002. Det är resultatet av ett intensivt arbete med att höja servicegrad och trivsel för hyresgästerna. NKI är hyresgästernas betyg på hur nöjda de totalt sett är med sin hyresvärd. Det baseras på ett antal frågor om bland annat lokalernas läge, standard, inomhusklimat, image, service, hyra, felanmälan och klagomål. Enkäten omfattar 13 av de största fastighetsföretagen i landet och startade 1995. Syftet är att finna sambanden mellan kvalitetsförbättringar och kundlojalitet. Vasakronan fick index 72 (av 100) i NKI-Fastighetsbarometern. Målet är att nå index 80. Som arbetsgivare Vasakronans mål är att minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner det. För 2002 uppgick resultatet till 94 respektive 55 procent. Stora insatser har gjorts för att förändra Vasakronans företagskultur med en bakgrund i en statlig myndighet till ett affärsmässigt tjänsteföretag. Värdena för personalens motivation har ökat stadigt under senare år bland annat till följd av öppen information och effekter från styr- och incitamentsystemet E V A. Vasakronan är rankad som mest attraktiva arbetsgivare bland eleverna på KTH sektion Fastighetsekonomi och Lantmäteri. Som fastighetsföretag Vasakronans mål är att minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2002 uppgick resultatet till 91 respektive 56 procent. NKI, NÖJDKUNDINDEX, FASTIGHETSBAROMETERN Hyresvärd 2000 2001 2002 Vasakronan 75 68 72 Hufvudstaden 73 71 71 Castellum 72 71 69 John Mattson 68 Position Stockholm 67 Platzer 65 65 Drott 62 61 65 AP Fastigheter 63 65 65 Tornet 64 66 64 Länsförsäkringar/Wasa 67 60 61 SEB 65 62 60 Aberdeen 62 57 Skandia/Jones Lange Lasalle 58 55 57 Branschindex 67 65 64 Genom systematiska insatser för att förbättra kundservice och hantering av klagomål samt en stark image har Vasakronan återtagit första platsen i NKI-Fastighetsbarometern. 11
STRATEGISK INRIKTNING Hötorgshusen är en viktig strategisk tillgång för Vasakronan. 12
STATLIGT Ä GANDE Värdeskapande övergripande mål för statliga företag på konkurrensutsatta marknader Konkurrensutsatta statliga företag fungerar på samma sätt som övriga företag på marknaden. Staten vill som ägare utöva en aktiv, långsiktig och professionell förvaltning. Värdeskapande har införts som övergripande mål. Det innebär att marknadsmässiga krav ställs på resultat och avkastning baserade på riskprofil. Värdeskapande sätter fokus på aktieägarvärdets tillväxt. Statens långsiktiga ambition med ägandet i Vasakronan är att stödja företagets utveckling genom en tillväxtstrategi för att skapa bästa möjliga värdeutveckling av företaget. Störste ägaren Den svenska staten är den största företagsägaren och arbetsgivaren i Sverige. Dessutom den störste ägaren på Stockholmsbörsen. Genom Regeringskansliet förvaltas ett sextiotal företag/koncerner, varav flertalet ägs helt av staten. Totalt arbetar cirka 200 000 personer i företag i den statliga företagssfären. Omsättningen uppgår till cirka 300 miljarder kronor. Företag med statligt ägande kan delas in i två grupper; de som verkar med marknadsmässiga krav och villkor samt företag som främst har särskilda samhällsintressen att infria. Vasakronan tillhör den första kategorin som verkar fullt ut under marknadsmässiga krav och villkor. Ägarstruktur Vasakronan AB är ett helägt dotterbolag till Civitas Holding AB som ägs Den svenska staten är den största ägaren på Stockholmsbörsen. av den svenska staten via Finansdepartementet. Från och med 2002/2003 svarar Näringsdepartementet för ägarstyrningen av samtliga de statliga företagen. Krav på genomlysning För att påverka företagen har staten främst tre ägarverktyg: genomlysning, fokus på kärnverksamhet och effektiva styrelser. Företagens rapportering är av särskild vikt för uppföljning och utvärdering, de statliga företagen ska vara minst lika genomlysta som de börsnoterade. Riktlinjer finns för den externa ekonomiska informationen. Styrelsenomineringar syftar till att skapa effektiva styrelser med relevant kompetens i bolagens olika utvecklingsskeden. Viktiga policyfrågor Regeringen har prioriterat viktiga policyfrågor som jämställdhet, mångfald, etik, IT-utveckling och miljöfrågor. Ett delmål är att andelen kvinnor i de statliga bolagsstyrelserna ska vara minst 40 procent år 2003. För 2001 uppgick andelen kvinnor i styrelserna till 39 procent. I Vasakronans styrelse är 44 procent kvinnor. Under de senaste åren har några större förändringar skett inom den statliga företagssfären; exempelvis har Telia börsintroducerats, Celsius och VPC har sålts medan AssiDomän har förvärvats. Telia och finländska Sonera har gått samman och efter fusionen äger svenska staten cirka 45 procent i det nya bolaget. 13
KONKURRENTER Konkurrentjämförelse Konkurrenter I Sverige är fastighetsbranschen av tradition mycket fragmenterad. Uppdelningen av branschen mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter har blivit tydligare. De bolag som haft blandade innehav har till exempel allt oftare valt att sälja bostadsfastigheterna till bostadsrättsföreningar, inte minst i Stockholm. Ägarbilden är starkt diversifierad och det finns många olika sorters fastighetsägare. Många fastighetsägare äger en fastighet som används för den egna verksamheten. Byggbolagen har traditionellt varit stora fastighetsägare, men strategiförändringar har lett till att byggbolagen idag är med i utvecklingsskedet av fastigheter och därefter säljer till professionella fastighetsföretag. Försäkringsbolagen är stora fastighetsägare, där fastigheterna är en del av de finansiella placeringarna. Skandia har till exempel blivit en av de största fastighetsägarna i Sverige genom förvärvet av Diligentia. Flera stora strukturella förändringar i fastighetsägandet har skett sedan början av 1990-talet. Bankerna börsnoterade fastighetsbolag från tidigare pantsatta krediter. Många företag har de senaste åren avyttrat sina fastigheter till fastighetsbolag. Ericsson och SEB har sålt till bland andra Vasakronan. Utländska fastighetsbolag och fastighetsfonder har investerat i Sverige under 2002. Flera av de utländska ägarna lägger ut sin fastighetsförvaltning externt. Staten är en stor fastighetsägare, bland annat genom Vasakronan. Statliga företag har också sålt ut stora fastighetsbestånd, under senare år exempelvis Telaris fastighetsbestånd, Stenvalvet och Postfastigheter. AP-fonderna äger tillsammans AP Fastigheter. Uppgifter ur årsredovisningar 2001, för Vasakronan 2002 HYRESINTÄKTER Mkr Drott AP Fastigheter Vasakronan Wihlborgs Tornet Castellum Hufvudstaden 0 1 000 2 000 3 000 4 000 Drott AP Fastigheter Vasakronan Wihlborgs Tornet Castellum Hufvudstaden1 MARKNADSVÄRDE/ BOKFÖRT VÄRDE Mkr Bokfört värde Marknadsvärde 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 1 Redovisar ej marknadsvärden. Drott AP Fastigheter Vasakronan Wihlborgs Tornet Castellum Hufvudstaden UTHYRBAR AREA, SVERIGE 1 000 m 2 varav kommersiella lokaler 0 1 000 2 000 3 000 4 000 DIREKTAVKASTNING % Drott AP Fastigheter Vasakronan Wihlborgs Tornet Castellum Hufvudstaden 0 2 4 6 8 10 Drott AP Fastigheter Vasakronan Wihlborgs Tornet Castellum Hufvudstaden RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Mkr 0 300 600 900 1 200 1 500 SOLIDITET % Drott AP Fastigheter Vasakronan Wihlborgs Tornet Castellum Hufvudstaden 0 10 20 30 40 50 14
UTVECKLING Vasakronans utveckling 1993 2002 Från ett startläge 1993 med blandad verksamhet på 189 orter i Sverige har Vasakronan renodlat fastighetsbeståndet till kommersiella lokaler i sex städer. Den strategiska omvandlingen har kunnat genomföras under en kort tidsperiod och med stark resultatutveckling. Vasakronan bildades 1993 när Byggnadsstyrelsen, enligt ett riksdagsbeslut, upphörde. Den 1 oktober förvärvades fastigheter från staten för totalt 17,2 miljarder kronor inklusive lagfarter. I och med att monopolet upphörde kunde myndigheter och verk välja fritt på marknaden när de sökte lokaler. Till en början var det ett blandat bestånd som förutom kontorsfastigheter även innehöll lokaler för Lantbruksuniversitetet och så kallade specialfastigheter, bland annat kriminalvårdens fastigheter och specialskolor. Renodlingen till kommersiella lokaler, främst kontor och butiker, har skett samtidigt som verksamheten successivt har koncentrerats geografiskt till tillväxtmarknader i sex städer i storstadsregionerna. Renodlingen och koncentrationen har skett genom flera affärer, däribland; 1995 avyttrades fastigheter för Lantbruksuniversitetet till Akademiska Hus. 1997 bildades Specialfastigheter Sverige med bland annat kriminalvårdens fastigheter och specialskolor. Under 1998 såldes de två sista specialfastigheterna till Specialfastigheter och bolaget delades sedan ut till Finansdepartementet. 1997 förvärvades det O-listenoterade Gotic i Malmö med fastigheter värderade till 1,8 miljarder kronor. 1997 såldes 188 fastigheter på 98 orter för 4,9 miljarder kronor till det nybildade bolaget Stenvalvet. 1998 förvärvades SEB:s rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor. 2001 såldes fastigheter i nio städer till fastighetsbolaget Norrporten för 5,1 miljarder kronor. Vasakronan förvärvade en tredjedel av Norrporten. 2001 köptes tre av Hötorgshusen i Stockholm av Förenade Liv för drygt 1,9 miljarder kronor. I bytesaffärer med attraktiva fastigheter, däribland Lilla Bommen 1 i Göteborg, såldes exploateringsmark på Järvafältet och i Hägernäs utanför Stockholm till Skanska, NCC och JM. En andel på 50 procent förvärvades av NCC i det bolag som bygger Kista Science Tower. Under perioden 1994 2002 har Vasakronan totalt förvärvat fastigheter för 16,1 miljarder kronor och avyttrat fastigheter för 16,8 miljarder kronor med en reavinst på 5,1 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet har koncentrerats till sex städer, däribland Uppsala. 15
MARKNADSVÄ RDERING Marknadsvärden Vasakronan har ett övervärde i fastighetsportföljen på 10,8 miljarder kronor. NewSec Analys genomförde vid årsskiftet 2002/2003 en marknadsvärdering av Vasakronans fastighetsbestånd. Fastigheterna värderades även vid de fem föregående årsskiftena enligt samma grundläggande principer. Innan dess värderades det samlade fastighetsbeståndet i samband med köpet av fastigheterna från staten 1993. Marknadsvärdering Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter. Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd bedömdes till 34,1 (35,1) miljarder kronor, en minskning med 1,0 miljarder kronor. Minskningen för jämförbart fastighetsbestånd uppgick till 1,0 miljarder kronor, ( 3 procent), varav investeringar 0,7 miljarder kronor (2 procent) och marknadsvärdets förändring 1,7 miljarder kronor ( 5 procent). BEDÖMT MARKNADSVÄRDE Kontrakterad Drift- Direkt- Marknads- Bokfört Mkr årshyra 1 överskott 2 avkastning, % 3 värde värde 4 Stockholm City 381 259 5,1 5 085 4 197 Gamla Stan 52 43 6,4 672 314 Vasastan 130 103 5,8 1 770 1 083 Östermalm 531 419 6,8 6 175 3 021 Övriga innerstan 228 163 4,9 3 297 1 575 Norra Storstockholm 301 216 8,7 2 489 1 690 Södra Storstockholm 117 84 7,6 1 099 628 InfraCity 186 123 8,2 1 500 1 349 Kista 20 16 11,0 145 161 Uppsala 87 62 7,7 807 448 Göteborg 435 327 6,9 4 771 3 558 Linköping 84 59 7,6 778 514 Malmö 446 320 7,0 4 567 3 103 Lund 80 69 7,6 908 550 Total 3 078 2 263 7 34 063 22 191 Kostnad för lokal administration 97 Totalt 2 166 GEOGRAFISK ANALYS AV MARKNADSVÄRDEN JÄMFÖRBARA FASTIGHETER För- Investerat Nettoför- Mkr 2002 2001 ändring % 2002 ändring, % Stockholm 22 232 23 661 1 429 5 490 8 Göteborg 4 771 4 576 195 4 47 3 Malmö 4 567 4 460 107 2 42 1 Lund 908 870 38 4 25 1 Uppsala 807 759 48 6 10 5 Linköping 778 778 0 0 46 6 Totalt 34 063 35 104 1 041 3 660 5 Vasakronans fastighetsbestånd på jämförbara fastigheter har minskat i värde med 1,0 miljarder kronor ( 3 procent) mellan 2001 och 2002, varav investeringar 0,7 miljarder kronor (2 procent) och marknadsvärdeförändring 1,7 miljarder kronor ( 5 procent). Det totala marknadsvärdet uppgick till 34,1 miljarder kronor. 1 Samtliga gällande hyreskontrakt per 1 januari 2003 omräknade till helår. 2 Driftöverskott omräknat med gällande hyreskontrakt per 1 januari 2003. 3 Direktavkastning beräknat på marknadsvärde per 1 januari 2003. 4 Exklusive pågående projekt. 16