Efter entreprenaden Kursledare David Sjöqvist Ulrika Blomqvist Vilka är vi? Mål och planering för kvällen Regler och kontrakt Fel och ansvar Reklamation Olika besiktningsformer 1
Regler för entreprenadjuridik Skyddande konsumentlagstiftning gäller ej Avtalslagen (1915) Allmänna bestämmelser för totalentreprenad, ABT 06 Ersätter och kompletterar lagstiftning om så avtalas. Avvikelser relativt ABT 06? Parter Parter i entreprenadavtalet Beställare Entreprenör Medlemmar och eventuella hyresgäster? Styrelsens lojalitetsplikt Vad har vi egentligen beställt? Entreprenadkontrakt med bilagor Övriga överenskommelser? ABT 06 Fackmässighet Gällande författning Vilken standard? 2
Fel i entreprenad Fel = avvikelse som innebär att en del av entreprenaden inte utförts alls eller inte utförts på kontraktsenligt sätt (ABT 06) Väsentligt fel Vad är ett dolt fel? Olika tider Entreprenadtid Ansvarstid (tio år) Garantitid (normalt fem år) Kortare garanti för föreskrivet material/vara (två år) Förlängd garanti? Tidens obevekliga gång Garantitid för entreprenaden (fem år) Entreprenadtid Garantitid för ev. särskilt material/vara (två år) Påbörjande 2 år 5 år 10 år Godkänd entreprenad Ansvarstid (tio år) 3
Entreprenörens ansvar för fel Förutsättningar: Det är fråga om ett fel och Entreprenören ansvarar för felet Under garantitid: Presumptionsansvar för fel som framträder Efter garantitid (under ansvarstid): Väsentliga fel som framträder och beror på vårdslöshet av entreprenören Beställaren har bevisbördan Entreprenörens ansvar för fel Entreprenören är skyldig och berättigad att avhjälpa fel. Hur snabbt ska fel avhjälpas? Märkliga åtgärder? Fel som inte behöver avhjälpas. Vad kan man göra om ingenting händer? Ansvar för följdskador Reklamation av fel Skriftlig underrättelse Formkrav Vem kan reklamera? Konsekvens av sen reklamation Besiktning Slutbesiktning Garantibesiktning Särskild besiktning Efterbesiktning Överbesiktning 4
Besiktning Bedömning av kontraktsenlighet Besiktningsmannen avgör vad som är fel Innebär avtalstolkning Närvaro- och yttranderätt Särskild utredning eller senare bedömning? Skriftligt utlåtande inom tre veckor Avskärande verkan Besiktningens avskärande verkan Undantag: 1. Fel som förelåg vid besiktning men ej var möjliga att upptäcka (dolda fel) 2. Fel som endast kan konstateras genom mätning, provning eller nyttjande 3. Fel som skriftligt reklamerats inom 6 månader efter entreprenadtidens utgång eller väsentliga fel som skriftligt reklamerats inom 18 månader efter entreprenadtidens utgång. 4. Fel som under garantitiden medför åtgärdskrav vid en besiktning som sker med stöd av författning. Besiktningsman Utses normalt av beställaren Var hittar man en besiktningsman? Kompetenskrav Genomförande av besiktningen Vem betalar för besiktningen? 5
Slutbesiktning Genomförs vid kontraktstidens utgång eller när entreprenaden är färdig Godkännande av entreprenaden Fortsatt eller avbruten slutbesiktning Eventuell kompletterande slutbesiktning Vad händer om besiktning ej genomförs? Garantibesiktning Före utgången av den kortaste garantitiden verkställs garantibesiktning, om parterna inte kommer överens om annat. Garantibesiktning påkallas av beställaren. (ABT 06 kap. 7 3) Två eller fem år? Fel som framträtt efter slutbesiktning Vad bör man tänka på? Särskild bes. och efterbesiktning Särskild besiktning Besiktning av ett eller flera misstänkta fel. Kontroll av entreprenadens status. Efterbesiktning Bedömning av huruvida tidigare reklamerade fel har avhjälpts Vad händer om besiktning ej genomförs eller tillträde ej lämnas? Besiktningsformerna kan påkallas av båda parter. 6
Ej överens? Överbesiktning Prövning av besiktningar (dock ej överbesiktning) Ersätter del eller hela tidigare besiktning Måste påkallas skriftligt inom tre veckor Gemensamt utsedd person eller Överbesiktningsnämnd (tre personer) Jäv Domstol eller skiljedom Några andra frågor Ekonomiska mellanhavanden Skadestånd och preskriptionstider Försäkringsfrågor Entreprenörens försäkring Eventuell byggfelsförsäkring Till sist Entreprenader och entreprenadavtal är komplicerade frågor med egen juridik Konsumentlagstiftningen skyddar inte föreningen Entreprenören har ett stort övertag Om ni är det minsta osäkra ta hjälp! 7
Här hittar du oss! Styrelserådgivningen: 0775-200 100 eller fraga@bostadsratterna.se Bostadsratterna.se Följ oss på 8