analys av bkns rapport: Bostadsföretag på orter med vikande befolkningsunderlag s a b o sveriges allmännyttiga bostadsföretag

analys av bkns rapport: Bostadsföretag på orter med vikande befolkningsunderlag s a b o sveriges allmännyttiga bostadsföretag

innehåll förord 3 sammanfattning 4 uppdraget 4 bakgrund 5 utvärdering av bostadskreditnämndens förslag 6 Förslaget om stöd till tillgänglighetsskapande åtgärder 6 Förslaget om utvidgning av stödet till privata fastighetsägare 8 Förslaget om stöd till sammanslagning och breddat ägande 10 är förslagen tillräckliga 13 Bostadsföretagens situation 13 Behov av åtgärder och stöd 15 bilaga 18 2

förord Bostadskreditnämnden (BKN) har på regeringens uppdrag analyserat och lämnat förslag till hur situationen för bostadsföretag på svaga bostadsmarknader ska hanteras. BKN föreslår att nuvarande stöd vidgas till att omfatta tillgänglighetsskapande åtgärder och att det även ska kunna ges till privata hyresvärdar. Dessutom föreslås en ny stödform till bostadsföretag som avser att bredda ägandet. Dessa frågor är av avgörande betydelse för ett stort antal av SABOs medlemsföretag. Vi har därför låtit genomföra en studie som analyserar förslagen. Vilka konsekvenser skulle de få för de kommunala bostadsföretagen och för de lokala bostadsmarknaderna? Är förslagen realistiska och verklighetsanknutna? Är de tillräckliga för att inom överskådlig tid komma till rätta med problemen? Studien utgör ett viktigt bidrag till SABOs fortsatta arbete med att stödja bostadsföretagen på vikande marknad. Studien har genomförts av Stig Dedering och Ola Bergqvist i samarbete med en referensgrupp bestående av Anders Wikström, AB Bollnäs Bostäder, Ann-Christine Kvist, Hyresbostäder i Karlskoga AB, Anne-Lie Carlos, Hallsbergs Bostadsstiftelse, Erik Olsson, Eda Bostads AB, Oddbjörn Aasvold, Bostads AB Klockaren och Tord Sjödin, Strömsunds Hyresbostäder AB, samtliga verkställande direktörer i respektive bostadsföretag. Synpunkter på förslagen har även inhämtats genom en enkät till ett urval av företag. Ett stort tack riktas härmed till alla som på olika sätt bidragit till denna studie. Stockholm i april 2009 Jörgen Mark-Nielsen Utredningsansvarig, SABO 3

sammanfattning n I november 2008 avlämnade Bostadskreditnämnden, BKN, sin rapport Bostadsföretag på orter med vikande befolkningsunderlag till regeringen. BKN föreslår följande: 1 Det stöd som staten i dag lämnar till kommuner med vikande befolkning för deras bostadsåtaganden vidgas till att omfatta även tillgänglighetsskapande åtgärder. 1 Stödet föreslås i fortsättningen inte vara förbehållet åtgärder som genomförs i kommunala bostäder utan även kunna lämnas till privata fastighetsägare. En förutsättning bör vara att de privata lägenheterna ingår i en kommunal av- och utvecklingsplan beträffande övertaliga bostäder och tillgänglighet. 1 Stöd föreslås vidare kunna lämnas till ett eller flera bostadsföretag som avser att bredda ägandet. En analys av dessa förslag visar följande: 1 Ett stöd till tillgänglighetsskapande åtgärder är väl motiverat. Bidraget bör utformas så att det kan lämnas separat utan samband med en omstrukturering av företaget. Förutsättningar för bidrag bör vara att även kommunen bidrar och att det finns en kommunal tillgänglighetsplan. 1 En utvidgning av stödet till privata fastighetsägare är positivt men det är osäkert om privata fastighetsägare är beredda att medverka till rivningar av egna fastigheter. Det finns också oklarheter kring stödets utformning bland annat om det är förenligt med kommunallagen. 1 En breddning av ägandet bedöms som tveksamt både beträffande lämpligheten och genomförbarheten. Förslaget reser en rad frågor beträffande bland annat företagsstyrning och kommunal demokrati. Privata fastighetsägare och investerare bedöms ha ett mycket begränsat intresse av samägande med kommunen. 1 Ett gemensamt bostadsföretag för två eller flera kommuner kan under vissa förutsättningar vara en bra lösning. Det kan behövas en stimulans för att få fram erfarenheter och exempel. Förslagen bedöms otillräckliga för att komma tillrätta med problemen för bostadsföretag på vikande marknader. Det behövs en omprövning av BKNs regler och rutiner. Företagen behöver bli mer långsiktigt stabila och ges bättre förutsättningar att möta framtiden än vad avtalen med BKN vanligtvis innebär. Det finns bland annat ett behov av nedskrivningar av fastighetsvärden och av fastighetsunderhåll vilket måste beaktas bättre i avtalen. uppdraget Vårt uppdrag består i att analysera Bostadskreditnämndens (BKN) förslag beträffande vilka konsekvenser de skulle få för bostadsföretagens vardag, ekonomi, samhällsansvar samt för den lokala bostadsmarknaden. Beträffande förslaget om breddat ägande ska även frågan om intresset bland privata investerare för denna typ av placeringar belysas liksom kommunens möjligheter att använda bostadsföretaget som redskap för att främja bostadsförsörjningen när en sådan process har genomförts. Vidare ingår att analysera om BKNs förslag är tillräckliga för att företag på vikande marknader ska kunna driva verksamheten vidare enligt affärsmässiga principer eller om det krävs andra eller ytterligare åtgärder för att skapa förutsättningar för detta. 4

bakgrund n Sveriges Fastighetsägare har genom sin europeiska samarbetsorganisation anmält Sverige till EU-kommissionen för påstått otillåtet statsstöd till de kommunala bostadsföretagen. Som en följd därav tillsatte regeringen år 2005 en utredning med huvuduppgift att undersöka vilka förutsättningar som gäller för de kommunala bostadsföretagen enligt EG-rätten, särskilt dess konkurrens- och statsstödsregler. Utredningen om allmännyttans villkor (Allvillutredningen) skulle också föreslå förändringar i regelverket som behövs för att säkerställa att eventuella stöd till kommunala bostadsföretag endast ges i sådana former och på sådana villkor att de är förenliga med EGs regelverk. I utredningsuppdraget ingick att analysera och lägga förslag angående stöd till bostadsföretag i kris. I sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) avstår utredningen av tids- och resursskäl från att utarbeta en ny stödordning för bostadsföretag i kris. Man begränsar sig till att bedöma om den nuvarande ordningen är förenlig med EG-rätten samt till att redogöra för vad som krävs för att en stödordning ska vara förenlig med EGs statsstödsregler. Allvillutredningen konstaterar att den nuvarande ordningen med stöd via BKN inte överensstämmer med kommissionens riktlinjer för omstruktureringsstöd och gör följande bedömning: En ordning med stöd till enbart bostadsföretag i kris måste anmälas till kommissionen. En sådan anmälan måste avse såväl stöd som härrör från bostadskreditnämnden, BKN, som stöd som kommunerna lämnar av egna medel till kommunala bostadsföretag i kris. Det finns vissa förutsättningar att kunna få ett godkännande för en ordning med omstruktureringsstöd som i stort motsvarar nuvarande ordning. Med utgångspunkt från förhållandena på de lokala bostadsmarknaderna i fråga får övervägas huruvida en stödordning lämpligen bör ge utrymme för stöd till såväl kommunala som privata bostadsföretag. Det finns principiella skäl att förutsätta en lika behandling såvida inte objektiva omständigheter skulle motivera något annat. Eftersom Allvillutredningen inte lade fram något konkret förslag gav regeringen BKN i uppdrag att lämna förslag till hur situationen med bostadsföretag på orter med vikande befolknings ska hanteras. Förslagen ska beakta de EG-rättsliga förutsättningarna, särskilt vad som anförs i betänkandet från Utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) vad avser risken för konkurrenssnedvridning och behovet av neutrala regler samt statsstödsreglerna, såväl vad gäller statliga insatser som kommunala åtgärder. BKN ska i sitt förslag även beakta hur de statliga resurser som finns för att hantera problemet ska utnyttjas i framtiden. SABO har följt BKNs arbete i en referensgrupp. I november 2008 avlämnade BKN sin rapport Bostadsföretag på orter med vikande befolkningsunderlag. BKN föreslår följande: 1 Det stöd som staten i dag lämnar till kommuner med vikande befolkning för deras bostadsåtaganden vidgas till att omfatta även tillgänglighetsskapande åtgärder. 1 Stödet föreslås i fortsättningen inte vara förbehållet åtgärder som genomförs i kommunala bostäder utan kunna lämnas även till privata fastighetsägare. En förutsättning bör vara att de privata lägenheterna ingår i en kommunal av- och utvecklingsplan beträffande övertaliga bostäder och tillgänglighet. 1 Stöd föreslås vidare kunna lämnas till ett eller flera bostadsföretag som avser att bredda ägandet. 5

utvärdering av bostadskreditnämndens förslag Förslaget OM Stöd till tillgänglighetsskapande åtgärder Förslaget i korthet Det nuvarande statliga bidraget för omstrukturering av ett kommunalt bostadsföretag avser åtgärder för att uppnå en bättre balans mellan utbud och efterfrågan genom att bostäder försvinner från den ordinarie bostadsmarknaden genom rivning eller ändrad användning. En förutsättning för bidrag är att kommunen inte kan bära kostnaden själv. Tillgänglighetsskapande åtgärder, som innebär att bostäderna är kvar på marknaden, faller därmed utanför stödsystemet. Förslaget är att sådana åtgärder ska kunna innefattas i de avtal som kommunerna träffar med BKN och även kunna gälla privatägda fastigheter. BKNs motiv är att underlätta en anpassning av bostadsbeståndet till en faktisk och förväntad befolkningsstruktur. Befolkningssammansättningen förskjuts successivt mot en ökad andel äldre personer samtidigt som bostadsbeståndet inte är anpassat till de ökade kraven på tillgänglighet. I trevåningshus utan hiss finns vakanser samtidigt som det finns en efterfrågan på lägenheter med tillgång till hiss. Kostnaden för en hissinstallation kan inte finansieras genom ökade hyresintäkter, konstaterar BKN. Angeläget att förbättra tillgängligheten Behovet av tillgänglighetsskapande åtgärder har uppmärksammats från flera håll. SABO och SKL genomförde 2004 en studie med syfte att undersöka om åtgärder för ökad tillgänglighet, som leder till ökad kvarboende, är samhällsekonomiskt lönsamma. Utredningen visade på gynnsamma samhällsekonomiska konsekvenser men också på svårigheterna för ett bostadsföretag att finansiera åtgärderna utan stöd. Oftast är hissinstallation den viktigaste tillgänglighetsskapande åtgärden. Många gånger ligger den första våningen en halvtrappa upp och då krävs kompletterande åtgärder. Dessutom behöver hygienutrymmena i bostäderna ofta tillgänglighetsanpassas. För kommuner och bostadsföretag på vikande marknader är både behov av åtgärder och svårigheterna att ordna en finansiering särskilt stora. Andelen äldre är betydligt högre än i det övriga landet. Andelen personer 65 år och äldre är ofta 20 30 procent att jämföra med genomsnittet för Sverige på 17 procent. Om det är svårt att finansiera åtgärderna i en expansiv kommun så är det närmast omöjligt i en kommun där befolkningen, i synnerhet den förvärvsarbetande, minskar. Hyreshöjningar riskerar att leda till fler outhyrda lägenheter. Sonderingar bland SABO-företag på vikande marknader bekräftar att det finns ett stort och växande behov av tillgängliga bostäder. En stor del av beståndet är byggt innan krav på hiss i trevåningshus infördes på 1970-talet. Företagen bekräftar att det inte ovanligt med vakanser på de övre våningarna i trevåningshus på grund av avsaknad av hiss. Motsvarande problem finns också i tvåvåningshus, vilka nästan alltid saknar hiss. Bostadsföretagen upplever att de sitter med ett bestånd som passar allt sämre för den åldrande befolkningen. Förbättrad tillgänglighet skulle sannolikt förbättra vakansläget men knappast kunna motiveras företagsekonomiskt. Företagens ekonomi tillåter inte förlustbringande investeringar. 6

Beräkningsexempel En omvandling av övertaliga lägenheter till ett mer tillgängligt boende har skett på ett par ställen de senaste åren. Investeringen innebär inte bara hissinstallationer, utan även andra nödvändiga åtgärder i och utanför lägenheterna, bland annat en anpassning av våtutrymmen i lägenheterna. Åtgärderna har kostat cirka 670 kkr/ lägenhet. Det innebär en ombyggnadskostnad på cirka 11 000 kr/kvm. Där man haft ett bokfört värde om 3 000 kr/kvm innebär det ett nytt bokfört värde per lägenhet på cirka 14 000 kr/kvm, vilket ger cirka 1 000 kr/kvm i kapitalkostnad. Med en drift- och underhållskostnad på 460 kr/ kvm innebär det en hyra på 1 460 kr/kvm. Genomsnittshyran för den utsatta gruppen företag ligger i dag på cirka 750 kr/kvm vilket innebär att dagens hyra närmast skulle behöva fördubblas för att klara kostnaden för en ombyggnad. Ett bidrag behövs BKNs förslag att utvidga stödet till tillgänglighetsskapande åtgärder är välmotiverat. Det skulle bidra till en omstrukturering av bostadsbeståndet inte bara kvantitativt utan även i kvalitativt avseende. Gamla människor kan erbjudas ett anpassat boende nära service. Kommunernas möjligheter att leva upp till sina skyldigheter gentemot en åldrande befolkning skulle underlättas. Bostadsföretagen skulle kunna ta ett samhällsansvar på affärsmässiga grunder. Det finns emellertid en risk att BKNs förslag får en begränsad effekt. I många kommuner på vikande marknader är det inte aktuellt att träffa avtal med BKN om en fullständig omstrukturering. Problemen med övertalighet är kanske inte större än att de kan lösas av kommunen och bostadsföretagen själva. Även i dessa kommuner finns emellertid ett stort behov av att anpassa bostäderna till en åldrande befolkning samtidigt som kostnaderna lägger hinder i vägen. Det får till följd att problemen kommer att växa och framtvinga sämre och kostsammare lösningar längre fram. Ett separat hissbidrag En lösning vore att bidrag till tillgänglighetsskapande åtgärder kan lämnas separat om vissa förutsättningar är uppfyllda. Ett sådant bidrag skulle kunna begränsas till att omfatta vikande marknader. Skälen är att andelen äldre är högre där än i andra kommuner, att kommunernas och bostadsföretagens ekonomi är svag och att utrymmet för hyreshöjningar är ytterst begränsat. Ett bidrag med förenklat ansökningsförfarande skulle kunna få igång en aktivitet utan större dröjsmål. Det skulle kunna utformas på följande sätt: 1 Bidrag för tillgänglighetsskapande åtgärder lämnas till bostadsföretag på marknader med negativ befolkningsutveckling och hög andel äldre, även om det inte finns något avtal med BKN. 1 Kommunen förutsätts bidra med en viss, fastlagd, del av kostnaden, annars utgår inget statligt bidrag. 1 Kommunens tillstyrkan är en förutsättning. 1 En kommunal tillgänglighetsplan bör finnas som visar att åtgärderna ingår i ett sammanhang och är väl avvägda. 1 Bidragsnivån, statlig och kommunal del sammantaget, anpassas så att åtgärderna blir företagsekonomiskt rimliga. I kommuner som träffar avtal med BKN om helheten kan stödet till tillgänglighet bakas in på det sätt som BKN föreslår. 7

Förslaget OM utvidgning av stödet till privata fastighetsägare Förslaget i korthet BKN föreslår att även privata fastighetsägare ska kunna komma i åtnjutande av stöd för omstrukturering och tillgänglighetsskapande åtgärder. BKN ansluter sig till Allvillutredningens slutsatser om hur ett stöd bör vara konstruerat för att harmonisera med EG-rätten utan att själv utreda frågan närmare. BKN pekar även på andra motiv för att även privata fastighetsägare ska omfattas av stöd. Det är i många fall mest effektivt att ta ett helhetsgrepp på övertalighetsoch tillgänglighetsproblematiken oavsett vem som äger de aktuella husen. I vissa fall kan det vara lämpligt att bostäder tas bort i det privata beståndet och att tillgängligheten förbättras i det kommunala eller vice versa. En kommunal plan som innefattar avveckling av bostäder och tillgänglighet bör upprättas inom ramen för den planering av bostadsförsörjningen som kommunen är skyldig att genomföra. En förutsättning för stöd bör enligt BKN vara att kommunen kan visa att man tillsammans med fastighetsägarna tagit fram en sådan plan. Positivt med privat medverkan Ur de kommunala bostadsföretagens perspektiv är det en fördel om de privata fastighetsägarna involveras i bostadsförsörjningsplaneringen och tar sin del av ansvaret för att få till stånd en väl fungerande bostadsmarknad. Ett delat ansvar och samordnade insatser avlastar det kommunala bostadsföretaget. Det gynnar en fungerande konkurrens på hyresmarknaden. Finns intresse hos de privata fastighetsägarna? Erfarenheterna är, som BKN belyser i sin rapport, att de privata fastighetsägarna inte visat något större intresse för att delta i en omstrukturering av den lokala bostadsmarknaden. Generellt har de sett fördelar i att de kommunala bostadsföretagen minskar sitt bestånd. En bostadsmarknad i bättre balans har även förbättrat de privata fastighetsägarnas situation. Ett problem är att det kommunala bostadsföretaget som regel är helt dominerande på hyresmarknaden och den enda större fastighetsägaren. De privata fastighetsägarna har ofta enstaka eller ett fåtal fastigheter. Svårigheter uppkommer sannolikt om även privatägda fastigheter utpekas som lämpliga att riva. Det är lättare att involvera privata intressen när det handlar om att investera än att avveckla. Det kommer att behövas rejäla morötter för att en privat fastighetsägare ska gå med på att riva sitt hus, kanske det enda han äger. Intresset för att förbättra tillgängligheten kan sannolikt vara större men förutsätter att stödet utformas så att åtgärderna blir företagsekonomiskt motiverade. Den kommunala planeringen Formerna för den kommunala planering som är ett villkor för statligt stöd utvecklas inte i BKNs rapport. Det är också svårt att se hur den skulle gå till. Deltagandet är frivilligt och måste bygga på att de privata fastighetsägarna ser fördelar i att delta. I praktiken lär det vara fråga om en form av förhandlingsplanering i vilken de ekonomiska förutsättningarna för de olika fastighetsägarna klargörs. Vanligtvis är vakanserna spridda på flera fastigheter med olika ägare. Det kan då bli svårt att få acceptans för att riva en av dem. Det finns en risk att privata fastighetsägare kommer att ställa sig vid sidan om eller förhålla sig passiva samtidigt som kommunen, enligt BKNs förslag, ska kunna visa att planen tagits fram tillsammans med dem. Oklart stödsystem Det är oklart hur BKN tänker sig att stödsystemet ska fungera för privata fastighetsägare. Vid stöd till kommunägda bostadsföretag förutsätts att kommunen som ägare 8

går in och ger stöd till omstrukturering. Det är först när kommunens resurser inte räcker till som statligt bidrag blir aktuellt. Frågan är om kommunen förutsätts ge stöd även till privata fastighetsägare och att det är först när kommunen tömt ut sina resurser som ett statligt stöd kan komma i fråga. Det skulle kunna betyda att det är kommunen som får stå för merparten av stödet. Förutom att det kan framstå som stötande att kommuner med små resurser använder dem till att kompensera privata fastighetsägare är det tveksamt om kommunallagen tillåter kommunen att ge stöd till en enskild. Det rimliga är att det är den privata fastighetsägaren som förutsätts bidra och inte kommunen. Då uppstår emellertid en rad svårigheter. Det fordrar en god insyn i de enskilda företagens ekonomi. Företagen kan också ha mycket olika förutsättningar. Ett större bostadsföretag som har fastigheter även på starkare bostadsmarknader har betydligt bättre förutsättningar än en liten lokal fastighetsägare med små marginaler. Ska de då behandlas olika? I båda fallen lär det saknas intresse att ta på sig kostnader för att avveckla fastigheter. Om stödsystemet utformas så att en privat fastighetsägare inte alls behöver bidra till kostnaderna blir villkoren olika för privata och kommunala fastighetsägare. En slutsats är att en utvidgning av stödet till privata fastighetsägare behöver utredas närmare. Kommunalt fastighetsförvärv är ett alternativ Ett alternativ när en privat fastighetsägare inte är beredd att medverka är att kommunen köper in fastigheten och vidtar lämpliga åtgärder: rivning, ändrad användning eller förbättring av tillgängligheten. Statligt stöd bör i sådana fall kunna utgå även för inköp av fastigheter. Även Statens Bostadsomvandling, SBO, bör kunna gå in och förvärva privata fastigheter. 9

Förslaget OM stöd till sammanslagning och breddat ägande Förslaget i korthet BKN förslår att större och livskraftigare bostadsföretag skapas genom att slå samman kommunala bostadsföretag från olika kommuner och därefter bredda ägandet med institutionella placerare eller privata investerare eller genom att slå samman det kommunala bostadsföretaget/företagen med ett eller privata bostadsföretag. Motivet för att få in privata intressen är enligt BKN att det ger ökad effektivitet i det operationella arbetet samt att den offentliga aktören får stöd i att bedöma avtalskonstruktion, riskallokering etc och dessutom bevakning och uppföljning av beståndet och dess ekonomi över tiden. En förutsättning för privata investerares intresse är ofta en nedskrivning av de bokförda fastighetsvärdena eftersom de i dag är för höga i förhållande till marknadsvärdet. Förslaget innebär att statligt stöd för nedskrivning är aktuellt endast vid breddat ägande med privata intressenter, inte om enbart kommunala bostadsföretag läggs samman. BKN anger följande tre möjliga former för statligt engagemang och förordar det första: Direkt statligt stöd genom bidrag till nedskrivningar Statligt engagemang genom tillfälligt delägande Statligt engagemang genom förlust- eller kreditgarantier gentemot ett OPS-bolag (offentligt-privatägt bolag) Sammanslagning av kommunala bostadsföretag En sammanslagning av kommunala bostadsföretag har diskuterats från tid till annan men ingenting har skett. Utvecklingen har snarare gått i motsatt riktning. I samband med kommundelningar på senare tid har kommunerna tagit med sig fastigheterna till ett direkt ägande i kommunen eller i ett nybildat kommunalt bolag. I något fall har bostadsföretaget ägts gemensamt under några år innan köpet gjorts upp. Det avlämnande bolaget har ofta skött förvaltningen innan den övertagande organisationen byggt upp egna resurser. Det har ansetts mera naturligt att samordna fastighetsförvaltningen inom den egna kommunen än att samarbeta med de gamla ägarna. Det egna varumärket och möjligheten att styra sin bostadsmarknad har varit viktigare än möjliga kostnadsbesparingar genom samarbete över kommungränsen. Det finns flera skäl för bostadsföretag att gå samman eller knyta ett närmare samarbete: 1 Förvaltningen kan effektiviseras framför allt genom att fasta kostnader för administrativa system, maskinutrustningar kan fördelas. 1 Gemensamt risktagande. 1 En större personalstyrka minskar sårbarheten vid frånvaro och ger bättre möjligheter att disponera personalen. 1 Företaget kan få tillgång till kvalificerad personal som man annars behövt hyra in, till exempel ledningspersonal och fackspecialister. En större arbetsgivare kan bli attraktivare 1 Starkare position vid upphandling av varor och tjänster. 1 Samarbete mellan bostadsföretag i kommuner med en gemensam arbets- och bostadsmarknad kan bidra till att göra hela regionen attraktivare. Det finns också skäl mot ett samgående: 1 Kommunens möjlighet att självständigt styra sin bostadsmarknad minskar. Man blir mindre flexibel vid beslut som rör hemkommunen. 10

1 Längre och trögare beslutsgångar i styrelsearbetet. Svårt att nå enighet om var investeringar ska göras. 1 Storleken i sig har inte avgörande betydelse för drift- och administrationskostnaderna enligt SABOs ekonomiska statistik. 1 Stora geografiska avstånd och dåliga kommunikationer. Av betydelse är om kommunerna och bostadsföretagen är av olika storlek och har olika marknadsförutsättningar. En större välmående kommun med balanserad bostadsmarknad ser inga fördelar med att slå samman sitt bolag med den sämre lottade grannkommunens. Det kan också vara svårt att bryta traditionen med ett eget bostadsföretag i kommunen även i de fall fördelarna med ett samgående överväger. En slutsats är att ett samgående mellan kommunala bostadsföretag kan vara väl motiverat under vissa förutsättningar. Kommuner och bostadsföretag bör vara jämbördiga, befinna sig på en åtminstone delvis gemensam arbets- och bostadsmarknad och avstånden bör inte vara för stora och kommunikationerna vara goda. Det måste också finnas en tydlig politisk vilja. Samgående mellan olika kommuners bostadsföretag är således inte en generell lösning på vikande marknader. I många fall måste rationaliseringar sökas på andra vägar: samordnad fastighetsförvaltning i kommunen, samordnad upphandling, delade tjänster för nyckelpersoner, samverkan mellan olika bostadsorter i olika kommuner. Breddat ägande Två alternativ BKN skissar två alternativ för att bredda ägandet av kommunala bostadsföretag: 1 Kommunala bostadsföretag från olika kommuner slås samman och därefter breddas ägandet med institutionella ägare eller privata placerare. 1 Kommunala bostadsföretag slås samman med ett eller flera privata bostadsföretag. Gemensamt för båda alternativen är att fastighetsvärdena skrivs ner till en nivå som gör företagen attraktiva för privata investerare. Staten bidrar till nedskrivningen genom direkta bidrag via BKN. BKN behandlar inte frågan om fastigheterna i de privata bolag som ska ingå är för högt värderade och i så fall hur en nedskrivning av dessa fastighetsvärden ska gå till. Ska BKN bidra även till detta? Effektivitetsvinster? För det kommunala bostadsföretaget innebär ett breddat ägande nya förutsättningar. BKN hävdar att de privata intressena skulle göra företaget effektivare och kompetentare. Det är tveksamt om privat fastighetsföretagande på de orter som det är fråga om har så mycket att tillföra i fråga om kompetens och effektivitet. Företrädare för kommunala bostadsföretag är tveksamma till om så är fallet. De kommunala bostadsföretagen har på senare år bedrivit ett intensivt rationaliseringsarbete och är väl så effektiva som de privata konkurrenterna. Ofta bedrivs fastighetsförvaltning i privat regi annorlunda, vanligtvis kortsiktigare med följd att underhållet eftersätts. I dag behövs tvärtom en satsning på att åtgärda eftersatt underhåll. Intresset bland privata investerare är osäkert Det är skilda företagskulturer och affärsidéer som ska sammansmältas. Frågan är vem som blir majoritetsdelägare och får det avgörande inflytandet över företaget. Det är svårt att tänka sig att det skulle vara någon annan än kommunen. En kommun kan knappast lämna ifrån sig makten men ändå ha kvar ansvaret inför kommuninvånarna. Det innebär å andra sidan att ett delägande blir mindre intressant för privata investerare. Bostadsinvesteringar på vikande marknader måste anses som mycket riskfyllda. Riskerna förstärks av att en minoritetsdelägare har ett mycket begränsat inflytande. En privat intressent har också svårt att dra sig ur eftersom köparna knappast kommer att stå på rad. Det kommer att medföra mycket höga krav på direktavkastning, förmodligen högre än som kan erbjudas. Stora nedskrivningsbehov Direktavkastningen har stor betydelse för fastighetens värde. Den beräknas som en procentsats på företagens driftnetton. Ett kommunalt företag kan klara sig från att redovisa en förlust i resultaträkningen om värdet på tillgångarna motsvarar ett driftnetto på drygt 6 procent (4 procent ränta och 2 procent avskrivning). En extern köpare vill därutöver lägga på en procentsats som motsvarar risken för placeringen. Denna premie är beroende av hur marknaden värderar risken i olika geografiska områden. Ett antagande är att en extern delägare skulle vilja ha en avkastning på mellan 9 och 15 procent. De nettobokförda värdena per kvadratmeter ligger för de aktuella företagen på cirka 3 000 kronor. Ett rimligt antagande är att en privat investerare, med dagens vakanser och underhållsstatus och den stora framtida risken, inte skulle var villig att betala mer än hälften av detta värde. Ett företag med 1 000 lägenheter skulle därmed behöva göra en nedskrivning av fastighetsvärdena med cirka 100 Mkr. 11

Skilda mål försvårar företagsstyrningen Styrningen av ett bolag med både offentliga och privata ägare, ett så kallat OPS-bolag, blir komplicerad även om kommunen är majoritetsägare. Trots att bolaget förutsätts drivas affärsmässigt så kommer kommunen och privata intressenter att ha olika motiv för sitt ägande. För kommunen är lönsamhet inte det enda och inte heller det främsta målet. För privata investerare står vinstmaximering i förgrunden. Styrelsearbetet kan bli tungrott och det demokratiska inflytandet minska. Om institutionella investerare lockas att investera skulle vi få heterogena styrelser med en blandning av förtroendevalda som företräder kommunen och styrelseproffs som företräder de privata intressena. Det bäddar för motsättningar. En fråga som behöver klargöras är om och på vilka villkor kommunerna kan gå i borgen för ett OPS-bolag. Statsstödsreglerna i EG-rätten begränsar kommunens möjligheter att lägga ut uppgifter på sitt bostadsföretag. Kommunen kan anförtro bostadsföretaget att utföra uppdrag som inte är affärsmässigt motiverade och betala en skälig ersättning. Rågången mellan kommunen och dess bostadsföretag blir tydligare och bostadsföretaget får därmed en självständigare ställning. Med privat delägande förstärks bolagets självständighet. Det blir ett allt trubbigare instrument för kommunen att påverka den lokala bostadsförsörjningen även om bolaget binds upp med avtal när det bildas. Direkt statligt stöd genom bidrag till nedskrivningar förordas BKN anger tre alternativ för statens engagemang i OPSbolag och förordar att det får formen av ett direkt bidrag till nedskrivningar. Alternativen med ett statligt engagemang genom tillfälligt ägande och kredit- och förlustgarantier bedöms som mindre framkomliga. Vi delar den bedömningen. Slutsatser Ovanstående visar att det finns tveksamheter om både det lämpliga och det möjliga i att bredda ägandet i kommunala bostadsföretag enligt BKNs förslag. En avgörande fråga är om det över huvud taget finns något intresse bland privata investerare för OPS-lösningar på vikande marknader. BKNs hypotes är att det kan finnas ett intresse, men man har inte tillfört något empiriskt underlag som visar att så är fallet. Frågan behöver utredas ytterligare och innefatta en kartläggning av intresset hos privata fastighetsägare och investerare. Motiven för att lägga samman kommunala bostadsföretag i olika kommuner är starkare och förutsättningarna gynnsammare. Lokala förutsättningar har emellertid stor betydelse för om det är en lämplig och möjlig lösning. Det finns också en inbyggd tröghet mot förändring. Det kan behövas en stimulans för att få igång en utveckling. Ett förslag är att BKN kan ge stöd vid sammanläggning av kommunala bolag även om ägandet inte breddas. 12

1 2 3 är förslagen tillräckliga? Bostadsföretagens situation Risk för ökande vakanser BKN konstaterar att situationen för bostadsföretag på vikande marknader förbättrats på senare år. Låga räntor, tillväxt i ekonomin, höjda reallöner och minskad arbetslöshet även utanför tillväxtregionerna har ökat efterfrågan på bostäder. Efterfrågan på stöd har varit mycket svag på senare år. Sedan verksamheten övertogs av BKN år 2006 har endast ett avtal om rekonstruktion slutits. Även om vakanserna minskat under senare år så finns enligt BKNs beräkningar ett överskott på mycket svaga bostadsmarknader på cirka 3 300 lägenheter varav 600 ska avvecklas enligt pågående rekonstruktionsavtal med BKN. För att anpassa utbudet till befolkningsutvecklingen bedömer BKN att ytterligare cirka 2 200 lägenheter behöver avvecklas fram till och med år 2012. BKN uppskattar att kostnaderna för en avveckling av lägenheter fram till och med 2012 kommer att uppgå till sammanlagt 1,3 mdkr. BKN bedömer att denna avveckling i huvudsak kan klaras utan statligt stöd. En analys av SABOs ekonomiska statistik indikerar att rivningsbehovet är större. BKN definierar 107 kommuners bostadsmarknad som mycket svaga. Cirka 60 bostadsföretag befinner sig i en särskilt utsatt position genom en starkt negativ befolkningsutveckling och höga vakansgrader. Hyresbortfallet i denna grupp är 8 procent vilket indikerar ett lägenhetsöverskott på cirka 3 400. Det kan jämföras med BKNs uppskattning av ett lägenhetsöverskott på 3 300 lägenheter för alla 107 företagen. Det tyder på att BKN underskattat rivningsbehovet. Bostadsföretagen själva uppger att en fortsatt befolkningsminskning är det största hotet inför framtiden. Ökande vakanser innebär att företagens ekonomi successivt urholkas och återkommande behov av att riva bostäder uppstår. Det är svårt att se ett slut på den befolkningsomflyttning som sker. Det är svårt att se lösningar som en gång för alla löser problemen. Lågkonjunkturen påskyndar utflyttning Bedömningar av befolkningsutvecklingen är mycket osäkra. Den djupa konjunkturnedgång som vi för närvarande befinner oss i, kan komma att slå extra hårt mot sysselsättningen i de aktuella kommunerna. Om det är svårt att få arbete på orten väljer många unga människor att flytta för att studera eller arbeta på annan ort. Andra 13

bor istället kvar i föräldrahemmet för att minska sina levnadsomkostnader. Effekten blir tomma lägenheter hos det kommunala bostadsföretaget. Därtill kommer effekten av att en stor andel av framförallt de som bor med hyresrätt är mycket gamla. Det finns en stor risk att befolkningsminskningen på många håll kommer att bli mer dramatisk än vad dagens prognoser visar. Svag ekonomi En jämförelse av nyckeltal för 24 av de mest utsatta företagen på vikande marknader med motsvarande nyckeltal för SABO-företagen i allmänhet ger en anvisning om de problem som de utsatta företagen brottas med. De siffror som framför allt sticker ut till de utsatta företagens nackdel är den låga soliditeten, det stora hyresbortfallet, de höga taxekostnaderna, det lägre belopp som avsätts för underhåll samt det svaga resultatet. Statistiken visar också att de utsatta företagen har något lägre kostnader för driften, med undantag för taxekostnaderna, jämfört med SABO-företagen i allmänhet. Det avspeglar det hårda rationaliseringstryck som vilat på dessa företag på senare år. BKN överskattar förmodligen rationaliseringsmöjligheterna. Trots låga bokförda värden jämfört med SABO-företagen i allmänhet blir årsresultatet svagt till stor del beroende på de höga vakanserna. Nyckeltal för SABO-företag 2007 24 av de mest utsatta företagen Antal lägenheter/företag 1 100 Samtliga SABOföretag* Medelvärdeår för fastigheterna 1973 1975 Flyttningsfrekvens % 24 21 Soliditet % 9 19 Avkastning på eget kapital, % -3 4,1 Bruttohyra bostäder, kr/kvm 735 814 Hyresbortfall, kr/kvm 61 19 Fastighetsskötsel, reparationer, kr/kvm 116 120 Taxekostnader, kr/kvm 212 180 Administration, kr/kvm 27 36 Övriga driftkostnader, kr/kvm 65 73 Underhållskostnad, kr/kvm 100 151 Summa drift- och underhållskostnad, kr/kvm 520 560 Driftnetto, kr/kvm 197 274 Årets resultat, kr/kvm 7 42 * Avser samtliga företag som lämnat uppgifter Behov av nedskrivning av fastighetsvärden I samband med rivningar av fastigheter måste fastighetsvärdena skrivas ned. BKN uppskattar kostnaden för att skriva ned värdet på de 3 300 lägenheter som nu är aktuella för rivning till 620 miljoner kronor. Det förefaller vara en riktig bedömning. Det finns emellertid ett generellt problem med för högt värderade fastigheter. Mycket tyder på att de bokförda värdena i många företags bokslut ligger klart över marknadsvärdena. SABO har tidigare hävdat att om de bokförda värdena klarar ett positivt kassaflöde ska de inte behöva skrivas ner och orsaka en förlust för företaget. Regelverket i årsredovisningslagen säger emellertid att tillgångarna ska värderas till ett marknadsvärde vilket kommer att få en mycket negativ påverkan på företagets egna kapital. Här finns ett latent problem beroende på hur reglerna i årsredovisningslagen tillämpas och på hur marknadsvärdet bestäms. Förr eller senare måste företagen och dess ägare ta itu med problemet. En grov uppskattning av det sammanlagda behovet av nedskrivning för de drygt 100 företag som befinner sig på mycket svaga bostadsmarknader är drygt 10 miljarder kronor. Stora underhållsbehov Höga vakanser tär på företagens ekonomi. När det är svårt att ta ut de hyror som skulle behövas går det ut över underhållet. I de aktuella företagen finns stora underhållsbehov. En majoritet av bostäderna är byggda före 1975 och är i behov av stambyten, renovering av kök och badrum samt utvändigt underhåll. Enligt SABOs statistik (se tabell intill) var underhållskostnaden i den mest utsatta gruppen (starkt negativ befolkningsutveckling, hög vakans) 100 kr/kvm att jämföra med 151 kr/kvm för samtliga SABO-företag. Ett urval företag som tillfrågats uppger att det finns ett behov av ökade underhållsinsatser för att ta igen det som prutats bort tidigare år. Många av de här aktuella företagen bär på en stor och växande underhållsskuld. Som exempel kan nämnas att ett företag med uppgörelse med BKN anser sig ha en underhållsskuld om 140 Mkr (inklusive stambyten) för sina 1 550 lägenheter. Om skulden betas av på 10 år innebär det en underhållskostnad om 125 kr/kvm/år ställt mot de 45 kr/kvm man klarade av 2007. I sammanhanget kan konstateras att den schablon för underhållskostnaderna som BKN använder är för lågt satt. Den förutsätter att underhållet skötts planenligt och tar inte hänsyn till att företagen bär med sig en underhållsskuld. Risk för högre räntor Det låga ränteläget under de senaste åren har inneburit en lättnad för företagen men utgör också en risk om 14

företagen dragit för stora växlar på den låga räntan. Uppgifter från SABOs ekonomiska statistik visar att företagen på vikande marknader har en låneskuld på i genomsnitt 2 740 kr/kvm. Två procentenheters räntehöjning kan innebära en ökad räntekostnad per kvm och år på 55 kronor. De redan ansträngda företagens ekonomi kan komma att drastiskt försämras de närmaste åren. Låneskulden skulle behöva amorteras ned för att minska sårbarheten vid ränteförändringar. Försämrad kommunal ekonomi Kommunernas och bostadsföretagens ekonomi är sammanlänkade och till stor del beroende av förhållanden som de inte kan påverka i någon större utsträckning. Den successivt minskade skattekraften och de ökande behoven av främst vård och omsorg gör kommunernas ekonomi alltmer ansträngd. Det förstärks av den djupa lågkonjunkturen med ökad arbetslöshet som vi är inne i. Det kan till exempel få till följd att kommunen minskar antalet platser vid äldreboenden och istället försöker hitta andra, billigare lösningar för äldreomsorgen. Blockhyresavtal med bostadsföretagen sägs upp med uteblivna hyresintäkter som följd. Lägenheterna kan hyras ut som seniorboende, men de stora gemensamma utrymmena innebär kostnader men inga hyresintäkter och måste därför åtgärdas. Färre platser inom äldreboendet ställer också ökade krav på bostadsföretagen att ordna boende för äldre i det vanliga beståndet vilket kräver investeringar. Möjligheterna till ägartillskott blir begränsade. Tvärtom är det troligt att trycket på bostadsföretagen från kommunernas sida kommer att öka. Brister ifråga om service, utbildning, kultur och fritidssysselsättningar Att erbjuda attraktiva bostäder på vikande marknader är inte det stora problemet. Det är annat som saknas för att livsmiljön ska bli attraktiv. De orter som är inne i en negativ spiral saknar mycket av det som efterfrågas i dag, kanske framför allt av unga människor. Förutom att ett varierat utbud av arbetstillfällen saknas så finns inte de möjligheter till utbildning som större orter kan erbjuda. Goda kommunikationer med större orter med ett rikare utbud saknas. Ett rikt utbud av kultur och fritidssysselsättningar får en ökande betydelse för att locka till sig människor. I det gamla industrisamhället var det förläggningen av industrier som styrde människors val av bostadsort. I dag är det snarare livsmiljön som avgör vart människor söker sig och då får utbildning, kultur, möjligheter till en rik fritid och upplevelser en allt större betydelse. Det är en stor utmaning för kommuner med en sviktande befolkning att kunna erbjuda det som människor söker i dag. Det behövs idéer men förväntningarna måste vara realistiska. Behov av åtgärder och stöd Vad behöver göras? Förhållandena är väsentligt olika för de drygt 100 kommuner som har en mycket svag bostadsmarknad. Åtgärdspaketen kommer att vara olika sammansatta men följande åtgärder torde vara mer eller mindre nödvändiga i flertalet av de aktuella bostadsföretagen. 1 Strategier anpassade till olika framtidsscenarier behöver utarbetas i kommunerna. 1 Ökande vakanser måste mötas med fortsatt rivning och avställning av bostäder. Det är svårt att se en bortre parentes. 1 En satsning på underhåll behöver göras. Underhållsskulden måste arbetas av. 1 Tillgängliga bostäder och boendeformer anpassade för äldre behöver tillskapas. 1 Låneskulden behöver minskas för att förbättra resultat och minska ränterisker. 1 Fastighetsvärdena behöver skrivas ner för att bättre anpassas till marknadsvärdena. 1 Effektiviseringar på driftsidan framför allt genom energibesparande åtgärder behöver göras. 1 Rationaliseringar genom sammanslagningar och andra former av samverkan i vissa fall. Vad klarar bostadsföretagen själva? Företagens möjligheter att hantera dagens situation och möta framtida utmaningar varierar självfallet. Jämförelsen mellan 24 av de mest utsatta företagen med SABOföretag i allmänhet, se sid 14, visar att många företag lever med små marginaler. De har svårt att klara den löpande verksamheten i dag. De klarar inte ytterligare påfrestningar i form av ökat hyresbortfall genom ökade vakanser, ökade underhållsinsatser, hissinstallationer, räntehöjningar och nedamorteringar av lån. En nedskrivning av fastighetsvärdena skulle kräva stora kapitaltillskott. Det gäller inte bara de 24 företagen utan i varierande grad de drygt hundra företag som finns på mycket svaga bostadsmarknader. I bilaga redovisas ett räkneexempel på kostnader som kan uppkomma för att genomföra nödvändiga åtgärder i ett treårsperspektiv. Beräkningsexemplet avser ett företag med 1000 lägenheter och en genomsnittlig lägenhetsyta på 62 kvm. Kostnaderna avser rivning av lägenheter, hyresbortfall på grund av ökade vakanser, hissinstallationer 15

och andra tillgänglighetsskapande åtgärder, höjd ränta, ökad amortering, ökat underhåll samt nedskrivning av fastighetsvärdena. De sammantagna kostnaderna är som följer: Summa kostnader under 3 år exklusive nedskrivningar: 86,6 Mkr (varav nedskrivning för rivning 9,3 Mkr) vilket motsvarar cirka 1 400 kr/kvm. Summa kostnader under 3 år inklusive nedskrivningar: 174,9 Mkr vilket motsvarar drygt 2 800 kr/kvm. För detaljer hänvisas till bilagan. Har kommunerna råd? BKN konstaterar att kommuner med svaga bostadsmarknader har en väsentligt sämre ekonomi än andra kommuner. Trots den ekonomiska uppgången på senare år kvarstår de regionala skillnaderna. De aktuella kommunerna uppvisar sämre resultat och en svagare finansiell ställning. Som BKN konstaterar tyder mycket på att den ekono miska situationen kommer att försämras i många kommuner de närmaste åren. Särskilt kommer kommuner med svaga bostadsmarknader att drabbas, samtidigt som behovet av åtgärder kommer att vara störst i dem. Kommunernas möjligheter att bekosta en omstrukturering kommer sannolikt att minska. Mot den bakgrunden förefaller BKNs bedömning, att kostnaderna för en avveckling till och med år 2012 på 1,3 miljarder kronor i huvudsak kan lösas utan statligt stöd, alltför optimistisk. Dessutom har BKN inte tagit hänsyn till behov av andra åtgärder såsom förbättring av tillgänglighet och underhåll, nedskrivning av fastighetsvärden samt ränterisker. BKN gör den sammanfattande bedömningen att behovet av statligt stöd till rekonstruktion av kommunägda bostadsföretag kvarstår under överskådlig tid. Risken är att behovet inte bara kommer att kvarstå utan även att öka. Vad tillåter EG-rätten? BKN gör sammanfattningsvis bedömningen att den föreslagna utvidgningen av stödet, så att det omfattar även privata bostadsföretag, innebär att regelsystemet sannolikt blir förenligt med EG-rätten. BKN poängterar att stödet är regionalpolitiskt betingat, eftersom det riktar sig till de svagaste bostadsmarknaderna. Bedömningen överensstämmer i princip med Allvillutredningens uppfattning om hur ett stöd bör vara konstruerat för att följa EGrätten. Beträffande förslaget att bredda ägandet är BKN mer osäker. Allvillutredningen berör inte heller frågan om breddat ägande. Det finns, som BKN påpekar, en del osäkerheter kring förenligheten med EG-rätten. Det finns också som påpekats tidigare en del oklarheter i konstruktionen av det stöd som BKN föreslår och om stödet är förenligt med svensk lagstiftning, främst kommunallagen. Dessa juridiska frågor behöver därför redas ut i den fortsatta beredningen. Är konkurs ett alternativ? Om ett företag inte kan betala sina fordringsägare kan det gå i konkurs. Det gäller även kommunala företag. I bolagsordningen står/ska stå vad som då gäller. Vid en avveckling av företaget är bankerna de stora fordringsägarna. Om de har pantbrev i en fastighet övertar de denna och i övrigt vänder man sig till kommunen som lämnat borgen för företagets skulder. I slutändan är det således ägaren/kommunen som får stå för förlusterna. I praktiken är konkurs knappast ett alternativ för kommunala bostadsföretag. Kommunsammanläggningar och ett ökat regionalt ansvar Argumenten för att lägga samman olika kommuners bostadsföretag är giltiga även för sammanläggning av kommuner och en ökad regionalisering. Vid sammanläggning av kommuner undviker man vissa av de problem som uppstår om enbart bostadsföretag läggs samman. Man får en helhetssyn vilket gör beslutsfattande och styrelsearbete enklare. Om förutsättningarna för en samverkan mellan kommuner är gynnsamma, framför allt genom att bostads- och arbetsmarknaden är gemensam och avstånden rimliga, så kan ett alternativ vara att kommunerna går samman. Det kan skapa en starkare kommun och bättre förutsättningar för en regional utveckling än om samarbetet begränsas till bostadsföretaget. Vid ett samgående kan omfattande strukturåtgärder behöva vidtas för att ge det nya bostadsföretaget gynnsamma förutsättningar. Ett alternativ till sammanläggning av kommuner kan vara ett djupgående regionalt samarbete som innefattar fler frågor än ett gemensamt bostadsföretag, exempelvis bostadsförsörjningen i stort, näringslivsutveckling och turism. Ett framgångsrikt regionalt samarbete förutsätter att de enskilda kommunerna är beredda att underordna sig det gemensammas bästa. Sammanläggning av kommuner och en ökad regionalisering bör prövas som alternativ till samägande av bostadsföretag. Behov av statliga åtgärder I föregående avsnitt har vi pekat på behov av åtgärder för att komma tillrätta med problemen på vikande marknader. Vi delar BKNs bedömning att det finns ett behov av fortsatt och troligen också ökat behov av statligt stöd under överskådlig tid. Även om syftet bör vara att genom en engångsinsats lösa problemen så bör man vara medve- 16

ten om att en fortsatt befolkningsminskning kan leda till återkommande behov av åtgärder och stöd. Vi har även pekat på problem med de förslag som BKN lagt för en reformering av stödet. Bedömningen är att de föreslagna förändringarna inte innebär någon påtaglig förbättring av möjligheterna att lösa de problem som vi ser framför oss. Beträffande stödet till tillgänglighetsskapande åtgärder föreslår vi ett bidrag med förenklat ansökningsförfarande. Detta stöd bör under vissa förutsättningar kunna lämnas separat utan samband med andra åtgärder till bostadsföretag på vikande bostadsmarknader. Kostnader i samband med att servicehus ges annan användning, till exempel omvandlas till seniorboende, bör kunna innefattas i avtalen med BKN. Det finns ett generellt problem med det stöd som förmedlas av BKN. Förutsättningar för bidrag är att såväl kommun som bostadsföretag barskrapar sina resurser. Det ska inte gå mer än precis jämnt upp. De låga schabloner för underhåll och de klimatoberoende schablonerna för värmekostnader som BKN tillämpar täcker inte kostnaderna för nödvändigt underhåll respektive faktiska värmekostnader i den norra landsändan. Det statliga bidraget innebär att kassaflödet nätt och jämt klaras de allra närmaste åren. Bostadsföretaget får inte den robusthet som krävs för att proaktivt kunna möta framtida utmaningar. Det behövs en omprövning av BKNs regler och rutiner. En riktig nollställning av företaget skulle kunna ge förutsättningar för att skapa ett lönsamt företag. Bland annat måste behov av nedskrivningar och åtgärdande av eftersatt underhåll beaktas. Bostadsföretagen måste också bli mer direkt involverade i avtalsdiskussionerna med BKN. En rejäl satsning skulle också ligga i linje med EG-rätten som inte tillåter ständigt återkommande driftstöd. 17

bilaga Exempel på kostnader för nödvändiga åtgärder i ett bostadsföretag på vikande marknader. Räkneexemplet illustrerar i grova drag vilka ökade kostnader som kan uppkomma på grund av förändrade förutsättningar och om nödvändiga åtgärder genomförs. Exemplet avser ett företag med 1000 lägenheter med en genomsnittsyta på 62 kvm. Åtgärder och kostnader avser ett treårsperspektiv. Kostnader för rivning Antal lägenheter: 50 Rivningskostnader: 50x65 kkr = 3 250 kkr Kostnader för nedskrivning av fastighetsvärden: 3000 kr/kvm = 9 300 kkr Summa kostnader: 12 550 kkr Ökat hyresbortfall på grund av ökade vakanser Antal lägenheter: 5 lägenheter per år och 2 procent hyresökning Ökat hyresbortfall under 3 år: 1 470 kkr Hissinstallationer och andra tillgänglighetsskapande åtgärder Antal anpassade lägenheter: 50 Kostnad: 670 kkr/lgh = 33 500 kkr Ökade räntekostnader Räntehöjning: 2 procent Låneskuld som berörs: 3 000 kr/kvm Ökad räntekostnad, 3 år: 11 160 kkr Ökad amortering av lån Ökade amorteringar under 3 år: 9 300 kkr (Skillnad mellan avskrivningar och nuvarande amortering: 50 kr/kvm) Ökat underhåll jämfört med i dag Ökad kostnad per kvm och år: 100 kr Totalt under 3 år: 18 600 kkr Nedskrivning av fastighetsvärden Per kvm i genomsnitt: 1 500 kr Totalt: 88 350 kkr Summa 3 år exklusive nedskrivningar: 86,6 Mkr (varav nedskrivning för rivning 9,3 Mkr) vilket motsvarar cirka 1 400 kr/kvm Summa 3 år inklusive nedskrivningar: 174,9 Mkr vilket motsvarar drygt 2 800 kr/kvm 18