36, KS 2014-08-28 08:30 KS: 1428/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 1 2014-08-20 Dnr 1428-2014 Anne-Katrin Ångnell Kommunfullmäktige Storsjö Strand - exploateringskalkyl för hela området Kommunfullmäktige antog 2010-09-16 en exploateringskalkyl för hela utbyggnaden av Storsjö Strand. Den byggde på översiktsplanen som antogs 2009 och som möjliggjorde omkring 500 nya bostäder. Gestaltningsprogrammet som antogs av kommunstyrelsen ifjol möjliggör en tätare bebyggelse om ca 8-900 lägenheter i detta centrala läge. Detta föranleder att ursprunglig exploateringskalkyl för området behöver justeras. Den nya exploateringskalkylen för hela områdets utveckling innehåller bedömda inkomster om totalt 180 miljoner kronor och utgifter om drygt 200 miljoner kronor. Då kalkylen innehåller en hel del osäkerhet bedömer förvaltningen att 45 miljoner kronor ska tillskjutas miljö- och samhällsnämndens investeringsbudget för att finansiera den infrastruktur i området som inte kan belasta de boende i området. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag 2014-08-20 Förslag till beslut 1. Översiktlig exploateringskalkyl för Storsjö Strand daterad 2014-05-30 i bilaga 1 godkänns som grund för områdets framtida exploatering och inarbetas i kommunens exploateringsbudget. Denna ersätter den tidigare antagna exploateringskalkylen 2010-09-16. 2. Av projektets totala utgifter för infrastruktur ska 45 000 000 kronor skattefinansieras genom att detta belopp tillskjuts Miljö- och samhällsnämndens investeringsbudget för 2015. Bakgrund Planeringen av Storsjö Strand inleddes 2006 och i december 2009 antog kommunfullmäktige en fördjupad översiktplan som angav att omkring 500 bostäder skulle kunna byggas inom området. Utifrån denna översiktsplan antog kommunfullmäktige i september 2010 en exploateringskalkyl- och budget för områdets utveckling som omfattade en total utgift om 125 miljoner kronor, varav 65 miljoner kronor förväntades finansieras genom försäljning av byggrätter och gatukostnadsbidrag. Resterande 60 miljoner kronor skulle skattefinansieras. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
36, KS 2014-08-28 08:30 KS: 1428/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 2 2014-08-20 Dnr 1428-2014 Kommunstyrelsen antog 2013-04-09 ett gestaltningsprogram som medger en tätare stadsdel än vad översiktsplanen angav vilket leder till att omkring 800-900 lägenheter ska kunna byggas. Med anledning av detta stiger inkomsterna från försäljningen av byggrätter i området, men också utgifterna för områdets utbyggnad, främst pga att fler gator behöver anläggas. I ursprunglig exploateringsbudget fanns t ex bara en park budgeterad, medan gestaltningsprogrammet innehåller totalt tre parker, varav två visserligen är små. Då förutsättningarna för hela områdets utbyggnad förändrats i stor grad behöver en ny övergripande exploateringskalkyl och budget antas för hela områdets utbyggnad. Inkomster Under förutsättning att kommunens målsättning om att ca 25% av de kommande bostäderna ska upplåtas med hyresrätt så kommer inkomsterna för hela området att uppgå till knappt 180 miljoner. Om samtliga bostäder skulle upplåtas med bostadsrätt eller äganderätt så skulle i så fall inkomsterna uppgå till ca 200 miljoner kronor. Befintliga bokförda värden Vid årsskiftet 2013/2014 fanns det bokfört 16,4 mkr för rivning och inlösen av Beijers-byggnaden. Utöver det finns det på exploateringsprojekt 91456 ett ingående bokfört värde på -393 529 kronor. Vid årsskiftet 2014/2015 avslutas Hållbarhetsprojektet (projekt 91551) genom en slutredovisning till Boverket. Aktuellt bokfört värde på det bedöms vara 6,3 miljoner kronor vilket flyttas till exploateringsprojekt 91456. Då kommer ingående bokfört värde för projekt 91456 att vara -23 093 529 kronor. Utgifter Exploateringsbudgeten omfattar totala utgifter om knappt 200 miljoner kronor inkl ny viadukt i anslutning till Nedre Vattugatan samt ovan angivna bokförda värden. I denna kalkyl saknas ett antal osäkra utgifter som är svåra att uppskatta och budgetera nu. Exempel på utgifter som inte finns med i ovan angivet belopp är: - Fullständigt behov av marksanering är inte känt idag. Enligt den utredning som Sweco utförde i samband med översiktsplanens framtagande så var deras dåvarande bedömning att inget av de föroreningar som vi fann då är av sådan omfattning att det behöver saneras, utan att det räckte med hårdgörning av markytorna. Då kommunen säljer marken med ansvar för eventuell sanering och har för avsikt att återanvända massorna inom orådet kan dock krav på sanering uppkomma då vi önskar använda massorna i dess nya användning i t ex en park. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
36, KS 2014-08-28 08:30 KS: 1428/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 3 2014-08-20 Dnr 1428-2014 - Kostnader som uppkommer för att göra denna massbalansering är inte heller med i kalkylen. Att återanvända massorna inom området är dock billigare än om dessa ska fraktas bort och läggas på tipp. - I kalkylen finns inte heller med några kostnader för att anlägga en gångoch cykelbro i höjd med stationen, vilket inte heller ursprunglig kalkyl från 2010 gjorde. Dock bedöms det som viktigt för områdets karaktär att det finns en planskild övergång mellan Storsjöhyttan och viadukten. - I kalkylen finns inte med kostnader för att bygga ut elnät, fiber, fjärrvärme, vatten och avlopp om det är så att dessa kostnader blir så höga så att det bedöms orimligt att detta belastar respektive byggherre. - I kalkylen finns nedtrappningar ned till vattnet från nuvarande kaj endast där detta illustrerats i gestaltningsprogrammet, dvs i höjd med de nya parkerna. Önskas mer åtgärder, eller om det krävs pga för dålig nuvarande status på befintlig strandkonstruktion, så tillkommer dessa kostnader. - Etapp 1A är ett extremt smalt område, vilket gör att vallen mot järnvägen kan kräva extraordinära lösningar för att klara både kraven från trafikverket liksom kommunens önskemål om att kunna lagra snö mot vallen. Det gör att kostnaderna för vallen kan komma att bli högre än i aktuell budget. Om så blir fallet återkommer kommunledningsförvaltningen med en ny kalkyl för just den delen. - I den nya kalkylen antas att kommunen förvärvar all exploateringsbar mark norr om motorverkstaden, till skillnad från den föregående budgeten som förutsatte att detta område exploaterades av nuvarande ägare Jernhusen. Det förutsätter sannolikt även ett förvärv av Motorverkstaden och en flytt av verksamheten där, vilket inte finns med i kalkylen. Om den förvärvas så finansieras det i en separat investeringsbudget. Huruvida förvärv av mark och byggnad kommer till stånd är oklart. Skattefinansiering I ursprunglig kalkyl fanns ett bedömt behov av att 60 miljoner kronor av utgifterna skulle behöva finansieras genom skattefinansiering. Den nya kalkylen förutsätter ett högre exploateringstal vilket ger en förbättrad ekonomi. Det bör dock betonas att det fortfarande finns många osäkerheter och risker i projektet och att det är ett projekt som omfattar lång tid. I kommunledningsförvaltningens skrivning har redovisats att det finns ett antal förutsättningar som kan fördyra projektet. För finansiering av infrastruktur som inte kan belasta de boende i området (enligt gängse exploateringsprinciper) har 45 miljoner kronor föreslagits som skattefinansiering i kommande investeringsbudget fördelat på åren 2015 och 2016. Enligt redovisad kalkyl skulle projektet kunna redovisa ett visst överskott men något sådant har inte budgeterats i kommunens flerårsbudget, detta med hänsyn till de osäkerheter som fortfarande råder både om projektets kostnader men även intäkter. Inkomster och utgifter i projektet redovisas på exploateringsprojekt 91456. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
36, KS 2014-08-28 08:30 KS: 1428/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 4 2014-08-20 Dnr 1428-2014 KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Anne-Katrin Ångnell Utdrag till kommunledningsförvaltningen, mark och exploatering Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
36, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 1 2014-08-20 Dnr 1428-2014 Anne-Katrin Ångnell Kommunfullmäktige Storsjö Strand - exploateringskalkyl för hela området Kommunfullmäktige antog 2010-09-16 en exploateringskalkyl för hela utbyggnaden av Storsjö Strand. Den byggde på översiktsplanen som antogs 2009 och som möjliggjorde omkring 500 nya bostäder. Gestaltningsprogrammet som antogs av kommunstyrelsen ifjol möjliggör en tätare bebyggelse om ca 8-900 lägenheter i detta centrala läge. Detta föranleder att ursprunglig exploateringskalkyl för området behöver justeras. Den nya exploateringskalkylen för hela områdets utveckling innehåller bedömda inkomster om totalt 180 miljoner kronor och utgifter om drygt 200 miljoner kronor. Då kalkylen innehåller en hel del osäkerhet bedömer förvaltningen att 45 miljoner kronor ska tillskjutas miljö- och samhällsnämndens investeringsbudget för att finansiera den infrastruktur i området som inte kan belasta de boende i området. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag 2014-08-20 Förslag till beslut 1. Översiktlig exploateringskalkyl för Storsjö Strand daterad 2014-05-30 i bilaga 1 godkänns som grund för områdets framtida exploatering och inarbetas i kommunens exploateringsbudget. Denna ersätter den tidigare antagna exploateringskalkylen 2010-09-16. 2. Av projektets totala utgifter för infrastruktur ska 45 000 000 kronor skattefinansieras genom att detta belopp tillskjuts Miljö- och samhällsnämndens investeringsbudget för 2015. Bakgrund Planeringen av Storsjö Strand inleddes 2006 och i december 2009 antog kommunfullmäktige en fördjupad översiktplan som angav att omkring 500 bostäder skulle kunna byggas inom området. Utifrån denna översiktsplan antog kommunfullmäktige i september 2010 en exploateringskalkyl- och budget för områdets utveckling som omfattade en total utgift om 125 miljoner kronor, varav 65 miljoner kronor förväntades finansieras genom försäljning av byggrätter och gatukostnadsbidrag. Resterande 60 miljoner kronor skulle skattefinansieras. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
36, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 2 2014-08-20 Dnr 1428-2014 Kommunstyrelsen antog 2013-04-09 ett gestaltningsprogram som medger en tätare stadsdel än vad översiktsplanen angav vilket leder till att omkring 800-900 lägenheter ska kunna byggas. Med anledning av detta stiger inkomsterna från försäljningen av byggrätter i området, men också utgifterna för områdets utbyggnad, främst pga att fler gator behöver anläggas. I ursprunglig exploateringsbudget fanns t ex bara en park budgeterad, medan gestaltningsprogrammet innehåller totalt tre parker, varav två visserligen är små. Då förutsättningarna för hela områdets utbyggnad förändrats i stor grad behöver en ny övergripande exploateringskalkyl och budget antas för hela områdets utbyggnad. Inkomster Under förutsättning att kommunens målsättning om att ca 25% av de kommande bostäderna ska upplåtas med hyresrätt så kommer inkomsterna för hela området att uppgå till knappt 180 miljoner. Om samtliga bostäder skulle upplåtas med bostadsrätt eller äganderätt så skulle i så fall inkomsterna uppgå till ca 200 miljoner kronor. Befintliga bokförda värden Vid årsskiftet 2013/2014 fanns det bokfört 16,4 mkr för rivning och inlösen av Beijers-byggnaden. Utöver det finns det på exploateringsprojekt 91456 ett ingående bokfört värde på -393 529 kronor. Vid årsskiftet 2014/2015 avslutas Hållbarhetsprojektet (projekt 91551) genom en slutredovisning till Boverket. Aktuellt bokfört värde på det bedöms vara 6,3 miljoner kronor vilket flyttas till exploateringsprojekt 91456. Då kommer ingående bokfört värde för projekt 91456 att vara -23 093 529 kronor. Utgifter Exploateringsbudgeten omfattar totala utgifter om knappt 200 miljoner kronor inkl ny viadukt i anslutning till Nedre Vattugatan samt ovan angivna bokförda värden. I denna kalkyl saknas ett antal osäkra utgifter som är svåra att uppskatta och budgetera nu. Exempel på utgifter som inte finns med i ovan angivet belopp är: - Fullständigt behov av marksanering är inte känt idag. Enligt den utredning som Sweco utförde i samband med översiktsplanens framtagande så var deras dåvarande bedömning att inget av de föroreningar som vi fann då är av sådan omfattning att det behöver saneras, utan att det räckte med hårdgörning av markytorna. Då kommunen säljer marken med ansvar för eventuell sanering och har för avsikt att återanvända massorna inom orådet kan dock krav på sanering uppkomma då vi önskar använda massorna i dess nya användning i t ex en park. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
36, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 3 2014-08-20 Dnr 1428-2014 - Kostnader som uppkommer för att göra denna massbalansering är inte heller med i kalkylen. Att återanvända massorna inom området är dock billigare än om dessa ska fraktas bort och läggas på tipp. - I kalkylen finns inte heller med några kostnader för att anlägga en gångoch cykelbro i höjd med stationen, vilket inte heller ursprunglig kalkyl från 2010 gjorde. Dock bedöms det som viktigt för områdets karaktär att det finns en planskild övergång mellan Storsjöhyttan och viadukten. - I kalkylen finns inte med kostnader för att bygga ut elnät, fiber, fjärrvärme, vatten och avlopp om det är så att dessa kostnader blir så höga så att det bedöms orimligt att detta belastar respektive byggherre. - I kalkylen finns nedtrappningar ned till vattnet från nuvarande kaj endast där detta illustrerats i gestaltningsprogrammet, dvs i höjd med de nya parkerna. Önskas mer åtgärder, eller om det krävs pga för dålig nuvarande status på befintlig strandkonstruktion, så tillkommer dessa kostnader. - Etapp 1A är ett extremt smalt område, vilket gör att vallen mot järnvägen kan kräva extraordinära lösningar för att klara både kraven från trafikverket liksom kommunens önskemål om att kunna lagra snö mot vallen. Det gör att kostnaderna för vallen kan komma att bli högre än i aktuell budget. Om så blir fallet återkommer kommunledningsförvaltningen med en ny kalkyl för just den delen. - I den nya kalkylen antas att kommunen förvärvar all exploateringsbar mark norr om motorverkstaden, till skillnad från den föregående budgeten som förutsatte att detta område exploaterades av nuvarande ägare Jernhusen. Det förutsätter sannolikt även ett förvärv av Motorverkstaden och en flytt av verksamheten där, vilket inte finns med i kalkylen. Om den förvärvas så finansieras det i en separat investeringsbudget. Huruvida förvärv av mark och byggnad kommer till stånd är oklart. Skattefinansiering I ursprunglig kalkyl fanns ett bedömt behov av att 60 miljoner kronor av utgifterna skulle behöva finansieras genom skattefinansiering. Den nya kalkylen förutsätter ett högre exploateringstal vilket ger en förbättrad ekonomi. Det bör dock betonas att det fortfarande finns många osäkerheter och risker i projektet och att det är ett projekt som omfattar lång tid. I kommunledningsförvaltningens skrivning har redovisats att det finns ett antal förutsättningar som kan fördyra projektet. För finansiering av infrastruktur som inte kan belasta de boende i området (enligt gängse exploateringsprinciper) har 45 miljoner kronor föreslagits som skattefinansiering i kommande investeringsbudget fördelat på åren 2015 och 2016. Enligt redovisad kalkyl skulle projektet kunna redovisa ett visst överskott men något sådant har inte budgeterats i kommunens flerårsbudget, detta med hänsyn till de osäkerheter som fortfarande råder både om projektets kostnader men även intäkter. Inkomster och utgifter i projektet redovisas på exploateringsprojekt 91456. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
36, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 4 2014-08-20 Dnr 1428-2014 KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Anne-Katrin Ångnell Utdrag till kommunledningsförvaltningen, mark och exploatering Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
Exploateringskalkyl Storsjö Strand Exploateringsprojekt 91456 2014-05-30 Inkomster Antal lgh IB 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Totalt Etapp 1A (100% BR) 3 500 000 6 000 000 6 120 000 11 000 000 26 620 000 Etapp 1B (25% HR) 26 890 000 26 890 000 Etapp 2 (25% HR) 32 400 000 32 400 000 Etapp 3 (25% HR) 45 550 000 45 550 000 Etapp 4 (25% HR) 21 205 000 21 205 000 Etapp 5 (25% HR) 25 450 000 25 450 000 Summa Intäkter 3 500 000 6 000 000 6 120 000 11 000 000 26 890 000 32 400 000 0 45 550 000 21 205 000 0 25 450 000 178 115 000 Utgifter 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Bokfört värde, Magasinet 1-16 400 000-16 400 000 Hållbara städer-projektet avslutas 2014-6 300 000 0 Bokfört värde Explprojekt 91456-3 893 529-3 893 529 Infart Norr -5 475 480-5 475 480 Etapp 1-6 200 000-15 850 000-15 950 000 0-38 000 000 Etapp 2-23 360 300-23 360 300 Etapp 3-24 702 733-24 702 733 Etapp 4-14 608 872-14 608 872 Etapp 5-13 041 096-13 041 096 Infart Söder -13 788 582-13 788 582 Viadukt -250 000-39 750 000 0 0-40 000 000 Summa Kostnader -20 293 529-12 750 000-55 600 000-21 425 480 0-23 360 300 0-24 702 733-14 608 872 0-26 829 678-199 570 591 Resultat per år -16 793 529-6 750 000-49 480 000-10 425 480 26 890 000 9 039 700 0 20 847 267 6 596 128 0-1 379 678-4 662 063 Bokfört värde projektet som helhet -16 793 529-23 543 529-73 023 529-83 449 009-56 559 009-47 519 309-47 519 309-26 672 042-20 075 914-20 075 914-21 455 592 Skattefinansiering 45 000 000 Bokfört värde efter skattefinansiering -16 793 529-23 543 529-73 023 529-38 449 009-11 559 009-2 519 309-2 519 309 18 327 958 24 924 086 24 924 086 23 544 408 36, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: 2014-05-30 Exploateringskalkyl hela Storsjö strand
37, KS 2014-08-28 08:30 KS: 1431/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 1 2014-08-20 Dnr 1431-2014 Anne-Katrin Ångnell Kommunstyrelsen Storsjö strand - prissättning för garage ovan mark Kommunfullmäktige tog 2013-04-25 beslut om prissättning av byggrätterna på Storsjö Strand. Dock saknas i detta beslut priset för garageytor som placeras ovan jord. Huvudprincipen för garagering i området är att det ska ske i helt eller halvt nedgrävda garage som då är gratis, men det är enligt detaljplanen möjligt att nyttja byggrätter ovan mark som annars skulle kunna utgöra bostad eller lokal för garage. Priset för garagebyggrätter ovan mark ska då sättas till 2 500 kr/kvm. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag 2014-08-20 Förslag till beslut 1. Priset för byggrätter på Storsjö Strand som hade kunnat nyttjas för bostad eller lokal, men som istället nyttjas för garage eller liknande ska uppgå till 2 500 kr/kvm BTA om priset för bostäder är 1 800 kr/kvm BTA. Om priset för bostäder är högre justeras garagepriset upp med motsvarande förändring. 2. För källare, garage eller liknande som är minst halvt nedgrävda är byggrätten gratis. 3. Krav ska ställas i markanvisningsavtalen på att fasaderna för ett överjordiskt garage ska utformas så att de inte upplevs som en stängd mur och vara väl integrerat i bostadshusets övriga fasader. 4. I de fall garagen utgör del av kvarter ska krav ställas i markanvisningsavtalet om att hela kvarteret ska bebyggas enligt detaljplanen inom 2 år från tillträdesdagen. Bakgrund Gestaltningsprogrammet för Storsjö Strand innehåller omkring 25 kvarter för bostäder. Huvudprincipen i gestaltningsprogrammet är att garagering av bilar ska ske under bostadsbyggnaden i form av halvt eller helt nedgrävda garage. Endast i några få fall så förekommer garagering i form av parkeringshus ovan jord. Avsikten var att första detaljplanetappen skulle innehålla ett parkeringshus närmast järnvägen (kvarteret E). Detta har dock tagits bort och detaljplanen för etapp 1A förutsätter egentligen nedgrävda garage, men Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
37, KS 2014-08-28 08:30 KS: 1431/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 2 2014-08-20 Dnr 1431-2014 det är inte omöjligt att nyttja delar av byggrätterna över mark för parkering i överjordiska garage. Priserna för byggrätter där bostäderna upplåts med bostadsrätt har beslutats till minst 1 800 kr/kvm BTA, om inte budgivning mellan olika intressenter höjer priset. Minimipriset bygger på den värdering som kommunledningsförvaltningen lät göra 2012 och innehåller en rabatt pga att kommunen ställer krav på att husen bl a ska byggas för att uppfylla Miljöbyggnad Guld. Vid analys av värderingen och vid jämförelse med de priser som andra liknande strandprojekt har (framför allt med stöd av Gävle Strand) bedömer mark och exploatering att om inga särskilda hållbarhetskrav hade ställts på byggherrarna skulle byggrättsvärdena ha uppgått till ca 3 000 kr/kvm BTA. I de fall då garagering tillåts ovan mark minskar byggrätter för bostäder motsvarande och priset för garaget behöver därför minst uppgå till samma nivå som den bostad som annars byggts där. Då inga hållbarhetskrav ställs på garagedelen (kall byggnad utan uppvärmning) så bör även hållbarhetsrabatten tas bort och priset därför sättas till 3 000 kr/kvm BTA enligt ovan. Då garagen sannolikt placeras i det minst attraktiva läget i kvarteret där värdet av byggrätten också är lägst bör priset för ett garage sättas mellan genomsnittligt marknadsvärde för kvarteret med och utan hållbarhetsprogram, vilket motsvarar ca 2 500 kr/kvm BTA. Om någon del av garagets golvyta är minst till hälften nedgrävd under slutgiltig marknivå så ska den byggrätten vara gratis. Om budgivning höjer de 1800 kr/kvm till något annat ska priset för garaget justeras uppåt med samma andel som priset för bostäder höjts. Minimipriset för områdets samtliga byggrätter, oavsett om det är för bostäder, lokaler eller garage kommer att justeras i takt med hur de marknadsmässiga förutsättningarna för området förändras, vilket beror på intresset för både byggrätter och lägenheter i området. Det är oklart hur pass många byggherrar som kan komma att välja denna variant för att klara sitt parkeringsbehov och hur det då kommer att påverka kalkylen för Storsjö Strand, men då priset är högre än för bostäder som byggs med krav på hållbarhet får det en positiv effekt på kalkylen. KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Anne-Katrin Ångnell Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
37, KS 2014-08-28 08:30 KS: 1431/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 3 2014-08-20 Dnr 1431-2014 Utdrag till kommunledningsförvaltningen, mark och exploatering Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
37, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 1 2014-08-20 Dnr 1431-2014 Anne-Katrin Ångnell Kommunstyrelsen Storsjö strand - prissättning för garage ovan mark Kommunfullmäktige tog 2013-04-25 beslut om prissättning av byggrätterna på Storsjö Strand. Dock saknas i detta beslut priset för garageytor som placeras ovan jord. Huvudprincipen för garagering i området är att det ska ske i helt eller halvt nedgrävda garage som då är gratis, men det är enligt detaljplanen möjligt att nyttja byggrätter ovan mark som annars skulle kunna utgöra bostad eller lokal för garage. Priset för garagebyggrätter ovan mark ska då sättas till 2 500 kr/kvm. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag 2014-08-20 Förslag till beslut 1. Priset för byggrätter på Storsjö Strand som hade kunnat nyttjas för bostad eller lokal, men som istället nyttjas för garage eller liknande ska uppgå till 2 500 kr/kvm BTA om priset för bostäder är 1 800 kr/kvm BTA. Om priset för bostäder är högre justeras garagepriset upp med motsvarande förändring. 2. För källare, garage eller liknande som är minst halvt nedgrävda är byggrätten gratis. 3. Krav ska ställas i markanvisningsavtalen på att fasaderna för ett överjordiskt garage ska utformas så att de inte upplevs som en stängd mur och vara väl integrerat i bostadshusets övriga fasader. 4. I de fall garagen utgör del av kvarter ska krav ställas i markanvisningsavtalet om att hela kvarteret ska bebyggas enligt detaljplanen inom 2 år från tillträdesdagen. Bakgrund Gestaltningsprogrammet för Storsjö Strand innehåller omkring 25 kvarter för bostäder. Huvudprincipen i gestaltningsprogrammet är att garagering av bilar ska ske under bostadsbyggnaden i form av halvt eller helt nedgrävda garage. Endast i några få fall så förekommer garagering i form av parkeringshus ovan jord. Avsikten var att första detaljplanetappen skulle innehålla ett parkeringshus närmast järnvägen (kvarteret E). Detta har dock tagits bort och detaljplanen för etapp 1A förutsätter egentligen nedgrävda garage, men Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
37, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 2 2014-08-20 Dnr 1431-2014 det är inte omöjligt att nyttja delar av byggrätterna över mark för parkering i överjordiska garage. Priserna för byggrätter där bostäderna upplåts med bostadsrätt har beslutats till minst 1 800 kr/kvm BTA, om inte budgivning mellan olika intressenter höjer priset. Minimipriset bygger på den värdering som kommunledningsförvaltningen lät göra 2012 och innehåller en rabatt pga att kommunen ställer krav på att husen bl a ska byggas för att uppfylla Miljöbyggnad Guld. Vid analys av värderingen och vid jämförelse med de priser som andra liknande strandprojekt har (framför allt med stöd av Gävle Strand) bedömer mark och exploatering att om inga särskilda hållbarhetskrav hade ställts på byggherrarna skulle byggrättsvärdena ha uppgått till ca 3 000 kr/kvm BTA. I de fall då garagering tillåts ovan mark minskar byggrätter för bostäder motsvarande och priset för garaget behöver därför minst uppgå till samma nivå som den bostad som annars byggts där. Då inga hållbarhetskrav ställs på garagedelen (kall byggnad utan uppvärmning) så bör även hållbarhetsrabatten tas bort och priset därför sättas till 3 000 kr/kvm BTA enligt ovan. Då garagen sannolikt placeras i det minst attraktiva läget i kvarteret där värdet av byggrätten också är lägst bör priset för ett garage sättas mellan genomsnittligt marknadsvärde för kvarteret med och utan hållbarhetsprogram, vilket motsvarar ca 2 500 kr/kvm BTA. Om någon del av garagets golvyta är minst till hälften nedgrävd under slutgiltig marknivå så ska den byggrätten vara gratis. Om budgivning höjer de 1800 kr/kvm till något annat ska priset för garaget justeras uppåt med samma andel som priset för bostäder höjts. Minimipriset för områdets samtliga byggrätter, oavsett om det är för bostäder, lokaler eller garage kommer att justeras i takt med hur de marknadsmässiga förutsättningarna för området förändras, vilket beror på intresset för både byggrätter och lägenheter i området. Det är oklart hur pass många byggherrar som kan komma att välja denna variant för att klara sitt parkeringsbehov och hur det då kommer att påverka kalkylen för Storsjö Strand, men då priset är högre än för bostäder som byggs med krav på hållbarhet får det en positiv effekt på kalkylen. KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Anne-Katrin Ångnell Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
37, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 3 2014-08-20 Dnr 1431-2014 Utdrag till kommunledningsförvaltningen, mark och exploatering Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
38, KS 2014-08-28 08:30 KS: 293/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 1 2014-08-18 Dnr 293-2014 Christine Wåhlén Kommunstyrelsen Budget 2015 och flerårsplan 2016-2017 för Östersunds kommun Kommunfullmäktige beslutade den 20 mars att fastställa budgetdirektiv och ramar för budget 2015 och flerårsplan 2016 2017. Nämnder och styrelser har utarbetat förslag till urval av inriktningsmål och för de valda inriktningsmålen föreslås konkreta effektmål. Nämnderna har också i vissa fall begärt mer pengar än vad som finns i fullmäktiges beslut 20 mars om ram. Kommunstyrelsens budgetberedning har vid sammanträde 9, 10 och 19 juni 2014 gått igenom de underlag och äskanden som nämnderna lämnat in, varvid ett förslag till kommunens samlade budget lämnas. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaskrivelse 2014-08-18 Kommunfullmäktiges beslut 26, 2014-03-20, inkl - Principer för hållbar ekonomi, 2014-01-31 Förslag till budget 2015 och flerårsplan 2016-2017, inkl - Nämndernas verksamhet/äskanden inkl Budgetberedningens ändringsförslag - Budgetberedningens ändringar 2014-06-09--10, --19 - Specifikation av anslagsmässiga förändringar i driftbudget/plan - Specifikation Investeringsredovisning Kommunstyrelsens förslag Kommunfullmäktiges beslut 1. Kommunfullmäktige fastställer Budget 2015 och flerårsplan 2016-2017 enligt Budgetberedningens förslag. 2. Utdebiteringen för Östersunds kommun 2015 fastställs till 22:02 för varje skattekrona. Skattesatsen gäller under förutsättning att skatteväxling till Jämtlands läns landsting genomförs med 35 öre. 3. Resultat-, kassaflödes- och balansbudget för år 2015, daterade 2014-08-18, antas. Konsekvenser av beslutad skatteväxling får korrigeras i dessa delar av budgeten. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
38, KS 2014-08-28 08:30 KS: 293/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 2 2014-08-18 Dnr 293-2014 4. Kommunfullmäktige avser att under budgetåret 2015 disponera högst 12 miljoner kronor av rörelsekapitalet för finansiering av oförutsedda behov. 5. Kommunstyrelsen kan under budgetåret 2015 disponera högst 3 miljoner kronor av rörelsekapitalet för finansiering av oförutsedda behov. 6. De av nämnder och styrelser föreslagna inriktnings- och effektmålen samt föreslagna nyckeltal godkänns enligt budgetberedningen förslag. 7. Driftbudget för 2015, daterad 2014-08-18 fastställs i enlighet med budgetberedningens ändringsförslag. Budget fastställs med ett kommunbidrag per nämnd/styrelse för anslagsfinansierad verksamhet respektive resultatkrav för intäktsfinansierad verksamhet. Beviljade ramtillskott framgår av budgetberedningens ändringslista. Beslut om skatteväxling för kollektivtrafik medför att miljö- och samhällsnämndens ram sänks med 45,6 miljoner kronor, jämfört med budgetberedningens förslag. 8. Ekonomisk flerårsplan för 2016-2017, daterad 2014-08-18, antas. 9. Kommunstyrelsen bemyndigas att, inom avsatt lönereserv på 14,5 miljoner kronor för år 2015, fördela nödvändigt löneökningsutrymme till berörda nämnder när löneökningsbehovet för 2015 fastställts. 10. För att möta osäkerheter kring möjlig utbyggnadstakt för nya LSSboenden finns i flerårsplan avsatt 10 miljoner kronor som central buffert för 2015 och 16 miljoner kronor för år 2016. För 2017 tillförs hälften av äskat belopp, enligt gällande princip, varvid bufferten då blir 21,5 miljoner kronor. Kommunstyrelsen får i uppdrag att inom avsatt buffert besluta om tilläggsbudgetering till vård- och omsorgsnämnden efter det nämnden redovisat slutliga kalkyler. 11. Årets resultat för VA-verksamhet förs till VA-kollektivets eget kapital. För övriga nämnder/styrelser förs årets resultat till kommunens eget kapital. 12. Investeringsbudget för 2015, daterad 2014-08-18 fastställs i enlighet med budgetberedningens förslag. Med en investeringsram per nämnd/styrelse per verksamhetsområde (verksamhet två positioner). Enskilda investeringsobjekt över 10 miljoner kronor utgör egen anslagsnivå. 13. För investeringar som i budgeten klassificerats som lönsamma skall kommunstyrelsen pröva slutlig lönsamhetskalkyl och därefter bevilja igångsättningstillstånd före investeringen början. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
38, KS 2014-08-28 08:30 KS: 293/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 3 2014-08-18 Dnr 293-2014 14. Kommunstyrelsen medges uppta lån enligt budgeterad nivå. 15. Östersunds kommun medfinansierar 3,2 miljoner kronor som en del av finansieringen av investering i en ny byggnad för att etablera Nationalmuseum Norr. Investeringsbidraget betalas ut under en treårsperiod 2015 2017. 16. För ökade driftkostnader avseende Nationalmuseum Norr är kommunen beredd att bevilja utökat driftbidrag med 500 000 kronor per helår från och med det år investeringen tas i drift. 17. Investerings- och driftbidrag för Nationalmuseum Norr villkoras till att alla föreslagna finansiärer enligt bidragsansökan medfinansierar sin andel av den totala investeringen samt det utökade driftbidraget. 18. Kommunstyrelsen får i uppdrag att godkänna slutlig utformning av kommunens budgetdokument 2015 samt flerårsplan 2016-2017 efter det att layoutmässig översyn gjorts med hänsyn till fullmäktiges budgetbeslut. Bakgrund Det finansiella mål kommunen siktat mot i de senaste årens budgetarbete har varit ett resultatmässigt överskott, dels för att kunna direktfinansiera en investeringsvolym som motsvarar årligen återkommande nivå och dels för en buffert för oförutsedda behov. Dessutom ska resultatet skapa ett utrymme för amorteringar av upptagna lån. Enligt gällande flerårsplan 2015-2016 med dagens förutsättningar skulle det innebära ett resultatkrav i storleksordningen 75-80 miljoner kronor/år. Detta mål tillsammans med att verksamheten bedrivs på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt utgör grunden för att kommunen kan uppnå god ekonomisk hushållning. Efter sedvanlig beredning, prövning av äskanden och prioritering inom inkommet material, är ett resultat på +85,4 miljoner kronor satt för 2015, för år 2016 +107,8 miljoner kronor och för år 2017 +76,8 miljoner kronor. Pågående ärende kring skatteväxling p g a byte av huvudman för kollektivtrafiken kommer att ändra dessa belopp. I budgeten finns medräknad kostnad för kollektivtrafik. I det fall skatteväxling genomförs, med anledning av ändrat huvudmannskap, ska Miljö- och samhällsnämndens ram sänkas med 45,6 miljoner kronor vilket motsvarar budgeterad ersättning till Länstrafiken AB. Kommunens planering för investeringar ska numera omfatta fem år, där ett tillgängligt investeringstak ska anges för respektive år. Hur respektive års resultat skapar utrymme för investeringar framgår av PM Principer för hållbar ekonomi, 2014-01-31, som antogs i kommunfullmäktige den 20 Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
38, KS 2014-08-28 08:30 KS: 293/2014 TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 4 2014-08-18 Dnr 293-2014 mars 2014. Ovan angivna resultat ger ett utrymme för investeringar på ca 197,5 miljoner kronor för år 2015, ca 222,2 miljoner kronor för 2016 och ca 213,5 miljoner kronor för 2017. Efter beredning föreslås skattefinansierade investeringar uppgå 207,4 miljoner kronor. De investeringar som är intäkts-, taxefinansierade eller lönsamma belastar ej skattekollektivet långsiktigt och ingår därmed ej i det så kallade investeringstaket. Det innebär att detta tak överskrids 2015 med ca 9,9 miljoner kronor, men enligt planen nyttjas ej 31,8 miljoner kronor av utrymmet år 2016, vilket sett över de båda åren därmed ej medför ett avsteg från principen om hållbar ekonomi. Investeringstak, drifts- och räntekostnader för investeringsverksamheten år fyra och fem, dvs år 2018 och 2019, kan göras först när resultat för dessa år framräknats och tänkta objekt utsetts. Kommunens plan för ekonomin omfattar tre år i enlighet med Kommunallagens bestämmelser. För år fyra och fem kommer den skattefinansierade investeringsnivån att sättas på den nivå som uppstår genom budgeterat resultat varje år. För intäkts- och taxefinansierade samt de investeringar som innebär rationaliseringsvinst kan finansiering via lån komma att bli aktuell. I övrigt se bifogade underlag. KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Bert-Olof Åkerström Utdrag till kommunens nämnder och förvaltningar, Jämtlands Gymnasieförbund samt Jämtlands Räddningstjänstförbund. Tjänstemannaförslaget ska skickas med beslutet. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se
38, KS 2014-08-28 08:30 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG 1 2014-08-18 Dnr 293-2014 Christine Wåhlén Kommunstyrelsen Budget 2015 och flerårsplan 2016-2017 för Östersunds kommun Kommunfullmäktige beslutade den 20 mars att fastställa budgetdirektiv och ramar för budget 2015 och flerårsplan 2016 2017. Nämnder och styrelser har utarbetat förslag till urval av inriktningsmål och för de valda inriktningsmålen föreslås konkreta effektmål. Nämnderna har också i vissa fall begärt mer pengar än vad som finns i fullmäktiges beslut 20 mars om ram. Kommunstyrelsens budgetberedning har vid sammanträde 9, 10 och 19 juni 2014 gått igenom de underlag och äskanden som nämnderna lämnat in, varvid ett förslag till kommunens samlade budget lämnas. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaskrivelse 2014-08-18 Kommunfullmäktiges beslut 26, 2014-03-20, inkl - Principer för hållbar ekonomi, 2014-01-31 Förslag till budget 2015 och flerårsplan 2016-2017, inkl - Nämndernas verksamhet/äskanden inkl Budgetberedningens ändringsförslag - Budgetberedningens ändringar 2014-06-09--10, --19 - Specifikation av anslagsmässiga förändringar i driftbudget/plan - Specifikation Investeringsredovisning Kommunstyrelsens förslag Kommunfullmäktiges beslut 1. Kommunfullmäktige fastställer Budget 2015 och flerårsplan 2016-2017 enligt Budgetberedningens förslag. 2. Utdebiteringen för Östersunds kommun 2015 fastställs till 22:02 för varje skattekrona. Skattesatsen gäller under förutsättning att skatteväxling till Jämtlands läns landsting genomförs med 35 öre. 3. Resultat-, kassaflödes- och balansbudget för år 2015, daterade 2014-08-18, antas. Konsekvenser av beslutad skatteväxling får korrigeras i dessa delar av budgeten. Östersunds kommun, 831 82 ÖSTERSUND telefonnummer 063-143000 www.ostersund.se