Vad kan du förvänta dig? Husköpar- guide Vem ansvarar för fel? Dolda fel eller osynliga fel? Besiktningen hjälper dig. Viktig information till dig som ska köpa hus. Om fel upptäcks.
Är du på väg att köpa ett hus? Grattis! Att köpa hus är för de allra flesta den största affären som man gör i livet. Det är därför viktigt att du vet vad du köper. Men att granska ett hus är inte det lättaste. För att du ska vara väl förberedd inför ditt husköp har vi satt ihop den här guiden. Anticimex besiktigar varje år över 25 000 hus och vi vet vad du bör tänka på när det gäller husets skick och hur du bäst skyddar dig mot de eventuella fel som kan fi nnas. Alla hus som säljs ska vara energideklarerade. Det är säljarens ansvar att se till att en energideklaration fi nns tillgänglig senast vid köpekontraktets upprättande. Den ska vara upprättad av en certifi erad expert. Om energideklaration saknas har du som köpare rätt att utföra en inom sex månader på säljarens bekostnad. Vår guide förklarar vad du kan förvänta dig av ett hus, ditt och säljarens ansvar, skillnaden mellan dolda fel och osynliga fel samt vad du bör tänka på så att din husaffär blir så trygg som möjligt. Välkommen att ta del av vår kunskap! Vad kan du förvänta dig? Vem ansvarar för fel? Dolda fel eller osynliga fel? Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
Vad kan du förvänta dig av ett hus? I stort sett alla hus oavsett om det är gammalt eller nytt har någon form av brist eller fel som antingen innebär att en skada redan fi nns eller att det fi nns risk för en skada. Hus åldras och utsätts för slitage. ALLA BYGGNADSDELAR I ETT HUS utsätts dagligen för slitage, dels av naturlig påverkan från exempelvis fukt och temperatur, dels av vår livsstil och våra dagliga rutiner. Det är lätt att tro att nya hus är problemfria, men så är det tyvärr inte alltid. Det är inte ovanligt att nya hus med putsad fasad, utan luftspalt mot en värmeisolerad trästomme, har fuktskador bakom fasaden. Mögel och röta på yttertakets insida är ett annat exempel på fel som inte bara drabbar äldre hus. ETT HUS, OAVSETT ÅLDER, kräver kontinuerligt underhåll. Det är lätt att se när golv- och väggbeklädnader blir slitna, eftersom de är synliga. Men även de byggnadsdelar som inte är synliga slits med åren. Ta som exempel fuktisoleringen mot en källar yttervägg eller en dräneringsledning. Dessa delar utsätts dagligen för slitage utan att du märker det. Fukt är ett vanligt problem. I EN AV TRE VILLOR som besiktigas av Anticimex upptäcks brister som gör att det fi nns risk för fukt- eller vattenskador. I Sverige ligger dessutom medelvärdet för den relativa luftfuktigheten i utomhusluften över året på en hög nivå, vilket ökar risken för fuktskador. PROBLEMET ÄR ATT FUKTEN inte syns förrän den kondenserar. Då har fukten under en lång tid orsakat problem som inte är synliga för ögat. Exempelvis rostar stål och trä ändrar form. En oupptäckt fuktskada ökar också risken för mögel, röta och bakterier (så kallad mikrobiell tillväxt).
Vad kan du förvänta dig? Vem ansvarar för fel? Riskkonstruktioner finns i alla hus. VISSA KONSTRUKTIONER drabbas oftare än andra av fukt- och mögelskador och kan därför betecknas som riskkonstruktioner. Problemet är att fel som fi nns i dessa inte alltid är så lätta att upptäcka. Du bör därför vara extra uppmärksam på dessa konstruktioner. Dolda fel eller osynliga fel? Gemensamt för skador i riskkonstruktioner är att det kan vara svårt att upptäcka dem utan att göra ingrepp i konstruktionen. Läs mer på nästa sida. Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
Exempel på riskkonstruktioner. Det fi nns många olika typer av riskkonstruktioner. Här presenteras några som du bör vara extra uppmärksam på. Behöver du hjälp att bedöma deras skick kan Anticimex hjälpa till. Vind. I MÅNGA FALL ÄR SKADOR i vindsutrymmet endast av estetisk karaktär. De bör ändå åtgärdas för att förebygga problem. Det kan röra sig om missfärgningar orsakade av mikrobiell tillväxt på yttertakets insida. Detta kan bero på att varm och fuktig luft från boutrymmena läcker upp på vinden via exempelvis takluckan. Speciellt stor är risken under den kalla delen av året. En annan orsak till skador på vinden kan vara att yttertaket läcker. Tak. SPRICKOR ELLER FROSTSPRÄNGNINGAR i tegel och andra förändringar i takbeläggningen, till exempel mossa på taket ökar risken för takläckage. Särskilt utsatta byggnadsdelar är underlagstak och bjälkar. Du behöver även vara uppmärksam på tak där pappen kan ha blivit spröd av exempelvis ålder.
Vad kan du förvänta dig? Fasad och fönster. FELAKTIGT PLACERADE FÖNSTERBLECK och täckbrädor eller sprickor i putsade fasader, kan leda till fuktskador i väggkonstruktioner. Om träpanelens underkant är oskyddad kan panelen bli fuktskadad, exempelvis genom vattenstänk från marken. Fönsterbågar och karmar skadas ofta av röta som en följd av bristfälligt målningsunderhåll. Isolerglasets tätningar i mellanrummet mellan rutorna blir sämre efter ett antal år, med immiga eller anlöpta fönsterglas som resultat. Enstegstätade putsade fasader. ENSTEGSTÄTADE PUTSADE FASADER drabbas av problem främst vid slagregn. Vatten tränger då in i fasaden genom sprickor i väggen, vid infästningar eller kring fönster och dörrar. Eftersom konstruktionen saknar luftspalt har den fukt som tar sig in inte någonstans att ta vägen, något som kan leda till mögel- och rötskador i husets trästomme. Våtrum. VÅTRUM SKYDDAS MOT FUKT främst genom tätskikt, men även av det utanpåliggande ytskiktet. Ytskikt kan bestå av kakel, klinker eller plastmatta. I våtrum med kakel och klinker kan man inte se tätskiktet och därför kan det vara svårt att bedöma om det är skadat. Plastmatta fungerar som både ytskikt och tätskikt och därför är det lättare att upptäcka brister eller skador. Det är viktigt att tätskiktet är rätt monterat, speciellt mot golvbrunnen. Icke fackmässiga utföranden ersätts normalt inte av villahemförsäkringen. Vem ansvarar för fel? Dolda fel eller osynliga fel? Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
Platta på mark. BETONGPLATTA PÅ MARK samt i källare utan underliggande isolering och fuktskydd kan ofta ha fuktskador. Detta märks oftast genom att mikrobiell lukt uppstår eller att plastmattor eller färg släpper från betongunderlaget. UPPREGLADE ISOLERADE GOLV ovanpå betongplattor, är den mest skadedrabbade typen av golvkonstruktion. Har golvet då ett tätt ytskikt av till exempel lackad parkett, laminat eller plastmatta fi nns det med största sannolikhet mikrobiella skador i golvet. Träreglar som är gjorda av tryckimpregnerat virke kan ibland avge en kemisk lukt som kan ge obehag för de boende i huset. FLYTANDE GOLVKONSTRUKTIONER ovanpå betongplattor, är mindre drabbade om betongplattan är ordentligt rengjord innan plastfolie och spånskiva har lagts på. Om till exempel sågspån eller annat organiskt material fi nns kvar, kan mikroorganismer växa under plastfolien. Om golvet har ett ytskikt av en tät plastmatta kan detta leda till höga fuktvärden i golvspånskivan med formförändringar och i värsta fall mögel- och rötskador som följd. Det är också vanligt att sand används som avjämning på betongplattan under plastfolien, vilket ofta skapar mikrobiella luktproblem. I EN DEL FALL kan du känna mikrobiell lukt uppe i bostadsdelen. Andra gånger märks den enbart när det görs ett hål i golvet, exempelvis vid en reparation. Källare. DE ALLRA FLESTA ÄLDRE KÄLLARE har någon form av fuktproblem. Golv- och väggkonstruktioner kan drabbas av fukt på många sätt. I källare bör du alltid vara försiktig med att limma täta mattor direkt mot betongen eller klä in väggoch golvkonstruktioner med trädetaljer. För att förebygga fuktproblem kan du bland annat se till att alltid ha uppvärmt i källaren och att ha en bra ventilation. Krypgrund. FUKTPROBLEM UPPSTÅR OFTA i uteluftsventilerade krypgrunder med risk för mögel- och rötskador på de organiska materialen i grunden. Den mikrobiella tillväxten i krypgrunden upplevs ofta inte som ett problem uppe i boendemiljön, men med tiden kan lukt uppstå och då kan det bli mycket dyrt att åtgärda. I värsta fall kan det bli skador i golvbjälklaget. Regelbundna besiktningar är att rekommendera. Fel som finns i riskkonstruktioner kan var dyra att åtgärda. Vem står för kostnaden? Läs mer om ansvar till höger.
Vem ansvarar för husets skick vid försäljning? Köparen har enligt Jordabalken ett stort ansvar att kontrollera husets skick. Köparen har enligt lag en omfattande undersökningsplikt. SOM KÖPARE HAR DU enligt lag en mycket omfattande undersökningsplikt inför ditt husköp. Om du inte fullgjort din undersökningsplikt kan du inte kräva ersättning eller avdrag på köpeskillingen eller häva köpet på grund av fel som du vid en noggrann undersökning borde ha upptäckt. Köparens undersökningsplikt fi nns reglerad i Jordabalken 4:19. UNDERSÖKNINGSPLIKTEN OMFATTAR hela fastigheten, dvs. mark, byggnader och installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. Kraven på köparens undersökningsplikt är högt ställda. Som köpare bör man därför anlita en sakkunnig för att göra besiktningen. Om det fi nns tecken på fel eller noteringar om risker i besiktningsprotokollet, har du som köpare dessutom en utökad undersökningsplikt för att ta reda på orsaken och omfattningen. Säljaren har upplysningsskyldighet och ansvar för dolda fel. SÄLJAREN HAR EN SÅ KALLAD upplysningsskyldighet. Det innebär att säljaren ska informera dig om de mer allvarliga fel eller brister som denne känner till i huset och som du som köpare inte kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning. Säljaren ansvarar även för de garantier och utfästelser som denne ger. Utöver detta så ansvarar säljaren för dolda fel (enligt Jordabalken 4:19), alltså fel som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning och som du inte heller kan förvänta dig utifrån husets ålder, skick, pris eller andra omständigheter. Fel som du som köpare borde kunnat upptäcka, eller förvänta dig, är således inte säljarens ansvar. DET ÄR OCKSÅ SÄLJARENS ANSVAR att se till att en energideklaration för huset fi nns tillgängligt senast vid köpekontraktets upprättande. Vad kan du förvänta dig? Vem ansvarar för fel? Dolda fel eller osynliga fel? Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
Dolda fel ska inte förväxlas med osynliga fel! Dolda fel, som hussäljaren har ansvar för i tio år, är ett uttryck som ofta ställer till med problem för husköparen. Dolda fel. I RÄTTSLIG MENING är ett dolt fel detsamma som fel eller brister i huset som du som köpare inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning och inte heller kunde förvänta dig utifrån husets ålder, skick, pris eller andra omständigheter. Dessa fel ska inte förväxlas med osynliga fel! Osynliga fel. FEL SOM INTE GICK ATT SE vid en noggrann besiktning och som inte är dolda fel, men som kan fi nnas i ett hus på grund av husets ålder eller skick, är du som köpare själv ansvarig för. Vi benämner dem osynliga fel. ETT EXEMPEL är en värmeisolerad yttervägg. I ett nyare hus förväntar man sig att väggen ska ha isolering. Om den saknar isolering kan det vara ett dolt fel. Till höger följer några exempel på fel som är osynliga fel och som därför är köparens ansvar.
TAKLÄCKAGE Vid försäljningen av ett hus, upptäcktes inga skador vid besiktning av pappbeläggningen på taket. Pappen var äldre än 25 år och taket noterades därför som en riskkonstruktion. Några månader senare regnade det in i huset och det visade sig att det fanns en gammal skada under pappvåderna som inte gick att upptäcka vid besiktningen. Skadan var inte säljarens ansvar, eftersom köparen borde ha förväntat sig att fel kunde fi nnas i ett tak som var över 25 år gammalt. Vad kan du förvänta dig? Vem ansvarar för fel? FUKTSKADA I GOLV Efter inflyttning upptäckte köparna att det luktade om kläderna i en garderob. Vid besiktningen innan husköpet noterade besiktningsteknikern att golven var så kallade uppreglade golv på en betongplatta på mark och gjorde en riskanalys vad gäller fuktskador. Provhål borrades även i golvkonstruktionen men inget pekade på att golven var skadade. En ny undersökning gjordes efter det att man upptäckt lukten och man fann nu fuktskador i golvkonstruktionen i det aktuella rummet. Provhålsplatserna från första besiktningstillfället var fortfarande oskadade. Då golvet noterats som en riskkonstruktion är inte dessa skador dolda och inte heller säljarens ansvar. Dolda fel eller osynliga fel? FUKTSKADA I VÄGG Efter inflyttning i det nyinköpta huset byggt 1960, skulle köparna byta ut ett fönster. Det visade sig dock att det fanns både fukt- och rötskador i väggen under fönstret. Skadorna var inte möjliga att upptäcka vid besiktningen. Med tanke på att huset byggdes 1960 var detta en skada som säljaren inte ansvarade för, utan något som köparen fi ck förvänta sig utifrån husets ålder. Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
Besiktning hjälper dig att upptäcka fel i tid. En besiktning gör affären tryggare, men se till att du vet vad som ingår. DET KAN KÄNNAS som en överväldigande uppgift att köpa hus, då du som köpare ansvarar för så mycket. Men känner du till förutsättningarna, kan du förebygga och skydda dig mot risker och skador och njuta av ditt nya hus utan större problem. EN ÖVERLÅTELSEBESIKTNING är ett stort steg i rätt riktning. Det fi nns idag många olika företag som utför besiktningar och det är därför viktigt att du kontrollerar vad som ingår och inte ingår i besiktningen från de olika företagen. Vad görs vid en överlåtelsebesiktning? BEROENDE PÅ VILKEN SLAGS BESIKTNING som genomförs kan olika saker upptäckas. Här är några exempel på vad som kan ingå i vår besiktning: Genomgång av upplysningar som lämnats av säljare. Okulär besiktning. Fuktindikering eller fuktmätning. Kontroll av byggnadens riskkonstruktioner med bland annat provhålstagning och fuktmätning. Rekommendation om fördjupad undersökning då skador upptäcks. Vad görs inte vid en överlåtelsebesiktning? DE OMRÅDEN SOM LIGGER utanför bostadsbyggnaden, som exempelvis altan och tomtmark, brukar vara undantagna från besiktningen om inte annat är överenskommet. Byggnadsdelar eller ytor som inte är åtkomliga, till exempel vind eller krypgrund som saknar inspektionsluckor eller tak täckta med snö, kan inte besiktigas. I de fallen rekommenderar besiktningsteknikern en utförligare undersökning. FÖLJANDE DELAR INGÅR INTE, då de bör kontrolleras av fackman inom respektive område: El-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer. Skorsten, eldstäder och värmepanna. Hushållsmaskiner och annan maskinell utrustning. Radon och asbest. Vattnets kvantitet och kvalitet.
Vad kan du förvänta dig? Viktigt att förstå terminologin. DET ÄR VIKTIGT ATT DU som köpare förstår de ord som ofta används vid en överlåtelsebesiktning och vad de betyder. Här beskriver vi några av de vanligaste. OKULÄR BESIKTNING. Vid en okulär besiktning använder besiktningsteknikern sina sinnen och kunskaper för att kontrollera huset. Det betyder att besiktningsteknikern tittar efter synliga risker och fel och känner efter om det fi nns konstiga lukter i huset. Exempelvis kan besiktnings teknikern se fukt- och mögelfläckar på väggar eller tak samt känna konstig lukt i källare eller badrum. Vid en okulär besiktning görs inga ingrepp i konstruktionen. Om besiktningsteknikern ser byggnadskonstruktioner, som utifrån dennes erfarenhet och kunskap är extra benägna att drabbas av skador, noteras även dessa i besiktningsprotokollet. FUKT INDIKERING ELLER MÄTNING. En fuktindikering ska inte förväxlas med en fuktmätning. Fuktindikering görs utan ingrepp i byggnaden, vanligtvis på något eller några ställen i våtrummen för att upptäcka pågående vattenskador. Eftersom indikeringen görs utan ingrepp, är det inte helt säkert att fuktskador upptäcks i exempelvis bakomliggande byggnadskonstruktioner. Om förhöjda indikationer vid en fuktindikering upptäcks bör orsaken till detta undersökas vidare. Genom att borra upp hål kan besiktningsteknikern mäta fukten i byggnads konstruktionen. Även om förhöjda fuktvärden inte indikerats, kan det vara klokt att kontrollera svåråtkomliga byggnadsdelar som kan vara riskbenägna. UPPLYSNINGAR. Upplysningar som lämnas av säljaren noteras ofta i protokollet, men riktigheten i de lämnade uppgifterna kontrolleras inte av besiktningsteknikern. Vem ansvarar för fel? Dolda fel eller osynliga fel? Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
Anticimex Överlåtelsebesiktning. Alla hus är olika. Vår besiktning fi nns därför i tre olika nivåer. Exempelvis kan ett äldre hus kräva en utökad besiktning, medan en mindre omfattande besiktning kan räcka i ett nyare hus. VI HAR I MER ÄN 20 ÅRS TID utfört besiktningar och gör över 25 000 överlåtelsebesiktningar varje år. Våra besiktningstekniker genomgår en omfattande grundutbildning, kontinuerlig vidareutbildning och behörighetstester för att säkerställa kunskap och kompetens. OAVSETT OM VI anlitas av säljaren eller köparen, så genomförs besiktningen på samma sätt. VILL DU VETA MER om vilken besiktning som passar dig bäst, kontakta Anticimex.
Nivå 1: Nivå 1 är en grundlig okulär besiktning som lämpar sig för alla hus. Besiktningen motsvarar vår överlåtelsebesiktning som vi utfört under mer än 20 år på den svenska marknaden. I besiktningen ingår: Sammanställning av säljarens lämnade upplysningar och handlingar. Okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, tak och fasader. Fuktindikering i våtutrymmen och okulär kontroll av golv och väggar. Gradering av upptäckta brister och risk för skador. Vad kan du förvänta dig? Vem ansvarar för fel? Nivå 2: Nivå 2 innehåller en utökad besiktning av husets riskkonstruktioner, alltså byggnadsdelar som vi vet löper extra stor risk att drabbas av fuktproblem. Nivå 2 innehåller alla moment från nivå 1 samt: Kontroll av riskkonstruktioner med bland annat provhålstagning. Kontrollen görs i exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv, inredda källare, krypgrund och yttertak. Fuktmätning. Dolda fel eller osynliga fel? Nivå 3: Nivå 3 ger ett bättre beslutsunderlag och innehåller alla moment från nivå 1 och 2 samt: Åtgärdsförslag på upptäckta skador i de kontrollerade riskkonstruktionerna. Kostnadsuppskattning för att åtgärda upptäckta skador. Åtgärdsförslag och kostnadsuppskattning förutsätter att teknikern kan fastställa skadans orsak och omfattning vid besiktningstillfället. Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
Hur ska du tolka besiktningsprotokollet? Det är viktigt att du tar del av och förstår protokollet där resultatet från besiktningen sammanställts. OM SÄLJAREN HAR BESTÄLLT BESIKTNINGEN är det viktigt att du som köpare ser till att du får ta del av besiktningsprotokollet och att du förstår det. EFTER ATT VI PÅ ANTICIMEX har gjort en besiktning, går vi gärna igenom protokollet med dig så att det inte fi nns några oklarheter. I ANTICIMEX PROTOKOLL noterar vi, rum för rum, vad vi har upptäckt. Om vi upptäcker brister, risk för skador eller pågående skador graderas dessa efter hur allvarlig situationen är och om det fi nns särskilda risker att ha i åtanke. Om besiktningsteknikern inte upptäcker något som avviker från vad som kan förväntas av ett rum eller en viss byggnadsdel, så noteras även detta i protokollet. ANTICIMEX PROTOKOLL innehåller beskrivningar, fotografi er och enkla symboler för att göra resultatet från besiktningen så lätt att förstå som möjligt. Till höger visas våra besiktningssymboler och vad de betyder. Besiktningsteknikern ser inga avvikelser i utrymmet eller byggnadsdelen. Mindre brister som inte bedöms ha lett till allvarligare skador. Symbolen används även då besiktningsteknikern ger allmän information om en utförd åtgärd eller teknisk lösning i huset. Besiktningsteknikern gör en bedömning att det fi nns risk för skador i en viss konstruktion eller andra förhållanden. Gäller även kända riskkonstruktioner där det kan fi nnas skador som inte går att upptäcka vid en okulär besiktning. Besiktningsteknikern har upptäckt brister, fel eller skada som bör undersökas vidare för att fastställa orsak och omfattning. Förslag på åtgärder och vid nivå 3 även uppskattade åtgärdskostnader. Besiktningsteknikern har inte kunnat besiktiga byggnadsdelen eller utrymmet.
Vad gör du om brister och fel upptäcks? Fel eller brister i huset betyder inte att du behöver dra dig ur ditt husköp och börja leta efter ett nytt hus! ALLA HUS HAR NÅGON FORM AV FEL. Om fel eller brister upptäcks får du som köpare en utökad undersökningsplikt. Det betyder att du bör ta ställning till felen och bedöma hur allvarliga de är, hur de kan åtgärdas och kostnaderna för detta. Har Anticimex Överlåtelsebesiktning nivå 3 genomförts, får du hjälp med delar av detta. Åtgärds- och kostnadsuppskattning ingår nämligen, där det är möjligt, när fel och brister upptäcks i de konstruktioner som har kontrollerats. Om du som köpare känner till tecken på fel, men ej undersökt det vidare, kan du inte rikta anspråk mot säljaren. DÄREFTER BÖR DU FUNDERA över din ekonomi och vad du är villig att betala för huset, med tanke på de fel som fi nns. Är besiktningen genomförd av säljaren före en visning, bör utgångspriset vara satt för att reflektera besiktningens resultat. SLUTLIGEN är det värt att komma ihåg att även om besiktningsteknikern upptäckt synliga fel och brister och säljaren ansvarar för dolda fel, har du ändå som köpare ett stort ansvar. I de fall säljaren låtit göra en överlåtelsebesiktning, rekommenderar vi att du gör en genomgång av protokollet med besiktningsteknikern, så att du har möjlighet att reda ut alla begrepp ordentligt. Vad kan du förvänta dig? Vem ansvarar för fel? Dolda fel eller osynliga fel? Besiktningen hjälper dig. Om fel upptäcks.
90-96-001-1 Utg. 5 Formgivning och produktion: www.luxlucid.com Tryck: www.ineko.se För mer information, kontakta oss på 075-245 10 00 eller besök www.anticimex.se. Anticimex är ett internationellt serviceföretag som grundades i Sverige 1934. Vi skapar trygga och hälsosamma inomhusmiljöer genom inspektioner, garantier och försäkringar. Vi arbetar inom områdena skadedjurskontroll, matsäkerhet, fuktkontroll, husbesiktningar och brandskydd.