VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRES- RÄTTER?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRES- RÄTTER?

VARFÖR BYGGS INTE FLER HYRES- RÄTTER? Omkring en fjärdedel av Sveriges befolkning bor i dag i en hyresbostad. Det gör hyresrätten till den näst vanligaste boendeformen efter boende i villa eller radhus. Den svenska bostadsmarknadens grundproblematik är att det på många håll råder brist på bostäder i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet. På en fungerande marknad, där produktionen styrs av tillgång och efterfrågan, skulle den höga efterfrågan leda till att det var lönsamt att öka utbudet av hyresrätter och en omfattande nyproduktion skulle därmed sätta fart. Ett rikt och varierat utbud av bostäder och o- lika typer av boendeformer räknas idag som en av de viktigaste förutsättningarna för ekonomisk tillväxt. Hyresrätten som boendeform har fördelen att den kombinerar hög tillgänglighet med lågt risktagande och fyller på så sätt en central funk tion för den stad som vill växa och vara ett attraktivt alternativ för människor som funderar på att flytta. på bostadsmarknaden behöver produktionen av hyresbostäder öka. Nya hyresbostäder kan tillkomma genom förtätning av befintligt bestånd, det vill säga produktion av lägenheter på vindar och produktion av punkthus på redan bebyggda tomter, eller genom produktion av hyresbostäder på helt obebyggda tomter, så kallad nyproduktion. Den senaste undersökningen från SCB (maj 2012) visar att bostadsbyggandet fortfarande är på en alarmerande låg nivå. Insikten om vart denna utveckling kan leda har gjort att allt fler efterlyser skarpa förslag för att underlätta nyproduktion av hyresrätter. Genom enkätundersökningar och djupintervjuer har Fastighetsägarna undersökt vilka hinder för nyinvesteringar som våra medlemmar upplever som störst och vilka åtgärder som borde genomföras för att avskaffa dessa hinder. I denna rapport presenteras resultat och slutsatser från undersökningen. Stockholm i juni 2012 FASTIGHETSÄGARNA För att minska bostadsbristen och skapa balans 2

3

RESULTAT MEDLEMSUNDER- SÖKNINGAR 2010 2012 Under perioden 2010 2012 har medlemsundersökningar genomförts i tre av Fastighetsägarnas fyra regionföreningar (Fastighetsägarna GFR 1, Fastighetsägarna Stockholm samt Fastighetsägarna Syd). Undersökningarna omfattar totalt cirka 1 500 medlemsföretag. Syftet har varit att undersöka medlemmarnas syn kring hinder för nyproduktion av hyresrätter. Resultatet från dessa undersökningar har här aggregerats och analyserats. Fastighetsägarna GFR och Fastighetsägarna Stockholm har använt en fyragradig svarsskala medan Fastighetsägarna Syd har använt en femgradig skala. För att svaren ska kunna aggregeras har svaren litet hinder och ganska litet hinder i Fastighetsägarna Syds undersökning slagits ihop till att motsvara inte särskilt stort hinder hos Fastighetsägarna GFR och Fastighetsägarna Stockholm. Nedan redovisas resultatet från de fastighetsföretag som uppgett sig vara intresserade av att bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar. Hindren för att bygga hyresbostäder varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt eller en nyproduktion. HINDER FÖR FÖRTÄTNING Med förtätning av befintligt bestånd avses produktion av lägenheter på vindar och produk- 100% 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% 0% Hinder för förtätning Mycket Mycket stort stort hinder Ganska stort hinder Inte Inte särsklit särsklit stort stort hinder hinderinget hinder Inget hinder 1 Varför byggs det så få hyresbostäder? Fastighetsägarna GFR, februari 2010 4

tion av punkthus på redan bebyggda tomter. Byggkostnader och hyressättningssystem anges som de största hindren för att de tillfrågade fastighetsägarna ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd. Finansieringsmöjligheter, tiden för planläggning och bygglov, tillgänglighetskrav och parkeringsnorm anses också vara ganska stora eller stora hinder. Däremot verkar kulturkrav 2 inte vara några större hinder för förtätning. HINDER FÖR NYPRODUKTION Vid nyproduktion av hyresbostäder är det lönsamheten i att bygga hyresbostäder jämfört Hinder för nyproduktion Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder 100% 100% med andra upplåtelseformer som är det största hindret enligt de tillfrågade fastighetsföretagen, tätt följt av hyressättningssystemet. Därefter följer byggkostnader och marktilldelning, eller möjligheten att köpa mark. Ett annat problem som reser hinder för nyproduktion av hyresrätter är att förutsättningarna för att bygga hyresbostäder förändras med kort perspektiv. Finansieringsmöjligheter, tiden för planläggning och bygglov samt markkostnader är alla faktorer som omkring 40 procent av fastighetsföretagen upplever som mycket eller ganska stora hinder. Efterfrågan, betalningsviljan och avsaknad av detaljplan är faktorer som i mindre utsträckning utgör hinder för nyproduktion. 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% 0% 2 Med kulturkrav avses K-märkning, riksintresse, arkeologiska krav etc. 5

1 är HYRESRÄTTEN STÅR SIG INTE I KONKURRENSEN Av alla faktorer är lönsamheten i att bygga hyresbostäder jämfört med andra upplåtelseformer det mest centrala hindret för nyproduktion av hyresrätter. Det är helt enkelt mer lönsamt att bygga bostadsrätter. Av de tillfrågade företagen som är intresserade av att nyproducera hyresbostäder är det 76 procent som anser att det är ett mycket eller ganska stort hinder. Tre av fyra fastighetsföretag ser sålunda produktion av hyresbostäder som utkonkurrerad av upplåtelseformer med bättre villkor och direktavkastning. Resultatet kan analyseras ytterligare genom att se på begreppet lönsamhet utifrån ett intäktsoch ett kostnadsperspektiv. MISSGYNNAD INTÄKTSSIDA FÖR HYRESRÄTTER Intäktssidan för en hyresrätt utgörs av hyror. Därför är det naturligt att i detta avsnitt titta på hur hyressättningssystemet och förekomsten av så kallade presumtionshyror påverkar nyproduktion. Dagens prissättning på nyproducerade hyresrätter medför inga varaktiga incitament för att bygga de bostäder som marknaden efterfrågar. HYRESSÄTTNINGSSYSTEMET Hyressättningssystemet är ett mycket eller ganska stort hinder för nyproduktion anser 68 procent av de tillfrågade. I rådande system är utrymmet att utveckla hyresbostäder efter kundernas önskemål starkt begränsat. För att främja nyproduktionen krävs ändrade förutsättningar på hyresmarknaden. Genom en hyressättning som på ett tydligare sätt speglar hyresgästernas värderingar ges bättre förutsättningar för lönsamhet i produktion och förvaltning av hyresbostäder, inte minst på de marknader där behovet av fler bostäder är som störst i dag. En friare hyressättning har därför goda möjligheter att stimulera bostadsproduktionen. PRESUMTIONSHYROR Förekomsten av presumtionshyror 3 i grunden olycklig och möjligheten har bland privata fastighetsägare använts i mycket begränsad ut- 3 Presumtionshyra innebär att nyproduktionshyror kan bestämmas i förväg genom en särskild överenskommelse med Hyresgästföreningen för 10 år framåt. Därefter gäller bruksvärdessystemet även dessa lägenheter. 6

2 av sträckning. För att nå överenskommelser ges produktionskostnader alltför ofta företräde framför seriösa kalkyler om skälig framtida avkastning. Samtidigt är det viktigt att sänka trösklarna för nödvändiga investeringar i nyproduktion. På en fungerande hyresmarknad finns det naturliga incitament för privata och offentligägda fastighetsföretag att möta en hög efterfrågan med investeringar i ett både större och mer varierat utbud. I dag begränsas denna matchning av hög osäkerhet kring avkastningen på de stora investeringar som krävs. MISSGYNNAD KOSTNADSSIDA FÖR HYRESRÄTTER Undersökningarna visar att byggkostnader och markkostnader utgör hinder för nyproduktion. Kostnaderna är angelägna att minska, även om de i sig inte utgör ett hinder specifikt för upplåtelseformen hyresrätt, utan snarare bör betraktas som ett generellt hinder för bostadsproduktion. Det är i stället inom skattesystemet och genom olika avgifter som hyresrätten missgynnas. BYGGKOSTNADER 75 procent av de tillfrågade fastighetsföretagen som är intresserade av att bygga anser att byggkostnaderna är ett mycket eller ganska stort hinder i samband med förtätning och 60 procent anser att det är ett hinder för nyproduktion. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent 4 den totala produktionskostnaden för hyresbostäder, vilket gör att den har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostna- 4 SCB Byggprisindex derna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med konsumentprisindex som under samma period har stigit med drygt 10 procent 5 3. MARKKOSTNADER Markkostnaderna anser 42 procent av de tillfrågade fastighetsföretagen vara ett mycket eller ganska stort problem för att nyproducera hyresbostäder. Många av Fastighetsägarnas medlemmar är småföretagare. Markpriset är för dessa ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för nyproduktion inte kan räknas hem. SKATTER OCH AVGIFTER Skattesystemet för boende och byggande måste reformeras där fastighetsskatten helt slopas och annan ogynnsam beskattning av fastighetsföretag tas bort. Först då kan det skapas en balans på hyresbostadsmarknaden som gynnar både hyresgäster och fastighetsägare. I det avseendet har inget förändrats sedan vi tillsammans med Hyresgästföreningen och Sabo publicerade rapporten Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten 6. 4 5 SCB Byggprisindex 6 Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten, Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen, mars 2010 7

VÅRA FÖRSLAG FÖR ÖKAD NY- PRODUKTION AV HYRESRÄTTER Vad behöver då göras för att öka nyproduktionstakten? Baserat på ovanstående undersökningar och genomförda djupintervjuer med medlemsföretag efterlyser Fastighetsägarna följande åtgärder. STATEN Lönsamhet i nybyggnation och förvaltning behöver stimuleras genom ett hyressättningssystem som på ett bättre sätt speglar hyresgästernas värderingar. En friare hyressättning ökar möjligheten för nyproduktion. Systemet med presumtionshyror bör avskaffas eller förändras i syfte att tydliggöra hänsynstagande till vad som kan anses vara en rimlig avkastning. Fastighetsskatten bör slopas på hyresrätter. Att vinster beskattas är naturligt. Att dessutom beskatta produktionsmedlen, i det här fallet de lägenheter som behövs för att tillhandahålla tjänsterna, är inte lika självklart. Fastighetsföretag bör ges möjlighet att göra skattefria avsättningar för framtida underhåll. Inför låg moms på bostadshyror för att ge fastighetsföretagen avdragsrätt för moms. I dag betalar fastighetsföretag 25 procent moms på i princip alla varor och tjänster utan intäkter som det medges avdragsrätt mot. KOMMUNERNA Kommunernas möjlighet att komplettera nationella regler avseende tekniska krav på bostadsproduktion måste definieras tydligt och begränsas. Kommunernas möjlighet att kräva att byggherren ska bekosta följdinvesteringar i form av exempelvis trafikinvesteringar och social ser- 8

vice bör tydliggöras och begränsas. som motsätter sig nödvändiga bostadsprojekt. Kommunerna bör stärka översiktsplanens FASTIGHETSBRANSCHEN roll i bostadsplaneringen. I avvaktan på en långsiktig lösning kan och bör hyres- och bostadsrättsmarknaderna betraktas som två olika marknader med olika ekonomiska förutsättningar. Tomträttsavgäld för att minska höga markkostnader vid nyproduktion av hyresrätter kan då användas för att skapa konkurrensneutralitet mellan de olika upplåtelseformerna. För att öka konkurrensen på byggmarkna- den bör kommunerna underlätta för mindre byggherrar att konkurrera om projekt. Fastighetsbranschen behöver bli bättre på att tidigt i planprocessen samarbeta närmare med kommuner. En tidig och transparent dialog om marknadsförutsättningar (var vill folk bo), utformning, finansiering, tidplanering etc. bidrar både till ökat byggande och till ökad förståelse. Fastighetsägare i sin roll som byggherre be- höver öka sin kompetens och utgöra en mer aktiv beställare. Med en kompetent och aktiv byggherre kan de för varje enskilt projekt mest optimala valen göras vilket leder till ökad kvalitet och större prispress. Kommunpolitiker måste för en långsiktigt positiv samhällsutveckling för alla kommunens medborgare våga utmana enskilda opinioner 9

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01 E-post: info@fastighetsagarna.se