Takfönster Brf Västgötagatan Göteborg Sustend AB 2018
Innehåll Introduktion... 1 Bakgrund... 1 Syfte... 1 Metod... 1 Information om fastigheten... 2 RESULTAT... 3 TAKFÖNSTER... 3 Besiktning läckage takfönster... 4 ÅTGÄRDERSFÖRSLAG 1... 6 Byte alla takfönster... 6 ÅTGÄRDERSFÖRSLAG 2... 6 Service alla takfönster och byte tre rötskadade takfönster... 6 Slutsats... 7
Sida 1 av 7 Introduktion Bakgrund Sustend har fått i uppdrag att genomföra en statusbesiktning åt beställaren. Denna rapport skickas enbart till beställaren om ej annat överenskommits och behandlas under sekretess av Sustend samt eventuella underkonsulter som deltagit i arbetet. Syfte en ska ge beställaren en god förståelse för statusen för de delar som besiktningen berör, samt ge rekommendationer om lämpliga åtgärder om sådana finns. Metod Besiktningen har genomförts okulärt, vilket innebär att enbart det som kan studeras visuellt utan att göra fysiska ingrepp ingår i besiktningen. Enbart de delar som besiktningspersonerna fått tillträde till vid besiktningen har besiktigats. Följande delar ingår i uppdraget och har besiktigats: Samtliga takfönster som vi fick tillträde till. Beställare: Brf Västgötagatan Besiktningsdatum: 2018-10-23 Ansvarig besiktningsperson: Roger Harrysson, Sustend AB Biträdande besiktningspersoner: Tobias Jakobsson, Sustend AB Oskar Isberg, Sustend AB Mathilda Ivarsson, Sustend AB Utöver observationer från besiktningen så har följande källor använts. Studie av ritningar och dokumentation Fasadritningar. Relationsritningar. Övriga besiktningar, mätningar och analyser på plats Förstudie utförd av Sustend 2018-05-18. Kontakt med personer i beställarens organisation Henning Karlsson, Fastighetsansvarig. Boende i vindslägenheterna. Kontakt med personer utanför beställarens organisation Kundtjänsten på Velux AB
Sida 2 av 7 Information om fastigheten Fastighetsbeteckning Heden 21:1 Adress Västgötagatan 1,3,5,7,9,11 och Bohusgatan 4, Göteborg Byggår 1888 Antal lägenheter 89 st Total boarea (BOA) 7 782 m 2 Antal lokaler 2 st Total lokalarea (LOA) 288 m 2
Sida 3 av 7 TAKFÖNSTER RESULTAT Samtliga vindslägenheter är försedda med öppningsbara pivothängda takfönster i fabrikat Velux. Vid besiktningen utvändigt och invändigt kan det konstateras att det läcker in vatten genom fönsterkonstruktionen. Enligt uppgift från lägenhetsinnehavare sker läckaget vid kraftiga regnfall eller snöoväder i kombination med blåst och stillastående snö och is på fönstren. Vid läckaget rinner vatten längs med invändig fönsterkarm och sedan rinner det nedför fönstersmyg. Det innebär att det kan stå vatten i fönsterkarmen och det kan leda till att träet får rötskador. På totalt tre fönster har det konstaterats att det är kraftiga rötskador. Det finns några till som är påverkade men de anser vi kan klara sig ett bra tag till. Dessa tre är noterade i ritning längre ned i dokumentet.
Sida 4 av 7 Efter besiktning av fönstren utvändigt kan det konstateras att läckaget med all säkerhet inte beror på anslutningen mellan bandtäckt plåttaksbeläggning och fönsterkarm. Efter att plåtbleck ovan fönsterbåge och dräneringsränna demonterats kan det konstateras att läckaget istället beror på att fönsterkonstruktionen inte klarar den påfrestningen som blir vid hårdare väderförhållanden som beskrivs ovan. Besiktning läckage takfönster På nedanstående ritningar kan problem med läckage utläsas. Om det är ett pågående läckage kunde ej bekräftas.
Sida 5 av 7 Röd markering = Fönster som har läckt in. Blå markering = Upptäckta rötskador. Grön markering = Nya takfönster.
Sida 6 av 7 ÅTGÄRDERSFÖRSLAG 1 Byte alla takfönster För att helt eliminera läckaget genom takfönster finns bara en åtgärd att utföra och de är att byta ut fönstren. Vid val av nya fönster bör modell bestämmas med största möjliga omsorg. Eftersom fönstren är svåråtkomliga till följd av att de sitter högt monterade i taken till vindslägenheter kan valet av fasta fönster (ej öppningsbara) vara ett fördelaktigt alternativ. Vid val av fasta takfönster bedöms risken för läckage vara minimal. Om man väljer en modell som inte är öppningsbara så slipper man bryta tätskiktet på taket på samma sätt. Vid nya öppningsbara fönster så får man en annan konstruktion som är bättre och där vattnet inte kan stanna kvar i fönsterkarmens nedre hörn. Den nya konstruktionen är utförd så att vattnet rinner ut på utsidan av fönstret vid regn eller kondens som vill komma in (se bild ovan till höger). Budgetpris Uppskattad kostnad för byte av 102 fönster är ca 2 000 000 kr exkl. moms. ÅTGÄRDERSFÖRSLAG 2 Service alla takfönster och byte tre rötskadade takfönster Ett mer ekonomiskt förslag är att låta en hantverkare gå över alla fönster och demontera plåtar på utsidan och skruva åt de skruvar som håller fönsterrutan på plats i fönsterbågen. I samband med detta så tvättas och smörjes alla lister med Velux Gör det själv kit. I det ingår smörjfett, luftfilter och ventilationsklaffsfilter. Byte av filter måste utföras från insidan med stege. Det innebär att det behövs tre hantverkare för att utför arbete. Budgetpris Byte av tre rötskadade fönster till nya öppningsbara lika befintliga: 70 000 kr. exkl. moms. Service och genomgång alla fönster: 100 000 kr exkl. moms. (Åtgärdsförslag 2 utförs i samband med fönsterentreprenad för att hålla nere kostnaden.)
Sida 7 av 7 Slutsats Takfönster bör bytas ut mot nya för att kunna säkerhetsställa risk för läckage enligt åtgärdsförslag 1. Ett billigare förslag enligt förslag 2 är service och byte av de tre fönster som kunde konstateras rötskadade vid besiktningen. Det finns då risk för fortsatt läckage. Vi tackar för att vi fått förtroendet att hjälpa er med statusbesiktningen och vi hjälper gärna till med att svara på frågor och hjälpa er vidare i processen! SUSTEND AB Ansvarig besiktningsperson Den projektansvarige besiktningspersonen har haft övergripande ansvar för uppdraget och hjälper er gärna om ni har frågor. Roger Harrysson BITRÄDANDE BESIKTNINGSPERSON Den biträdande besiktningspersonen har deltagit i olika skeden av besiktningen. Tobias Jakobsson
Vi tänker längre än vad näsan räcker. Till och med på hus och personer som inte finns ännu. Det här är inget vi skriver för att vara märkvärdiga. Det är en nödvändighet. Vi måste börja tänka långsiktigt. Tänka hållbarhet. Det spelar ingen roll om du äger en etta i en bostadsrättsförening eller ett helt fastighetsbestånd, långsiktighet är nyckeln till en lyckad investering. Det är här Sustend kommer in i skärmen. Vi är bygg-konsulter som är experter på att bygga, vårda och utveckla fastigheter. Detta arbete har vi förpackat i tre huvudpaket och ett brett utbud av kompletterande tjänster. Stockholm Västberga allé 28 126 30 Hägersten Göteborg von Utfallsgatan 1 415 05 Göteborg Malmö Adelgatan 21 211 22 Malmö 010 175 69 09