S + BK + NU + SU Kompletterande bebyggelse på Ekerum konsekvensanalys för golfbanorna 1. Bakgrund 2. Alternativ A: Kommunens förslag 323 hus/lgh och Långe Erik par 69. 3. Alternativ B: Banarkitektens förslag 302 hus/lgh och Långe Erik par 72. 4. Alternativ C: Banarkitektens förslag 323 hus/lgh och Långe Erik par 72. 5. Sammanfattning och genomförande 2010-02-20 Peter Nordwall Klassisk Golf Design AB Klassisk Golf Design AB Tfn/fax: 08-582 417 17 Medlem av Smörblomsvägen 7 Mobil: 070-82 417 17 Föreningen 197 34 Bro Skandinaviska E-mail: Golfbanearkitekter klassiskgolfdesign@telia.com (FSGA)
2 1. Bakgrund 1.1. Historisk tillbakablick Ekerum-anläggningen uppfördes under åren 1989-90 och golfbanan omfattade då 27 hål + en drivingrange för hyrda bollar samt ett övningsområde för egna bollar. Den ursprungliga målsättningen var att drivingrangen och övningsområdet skulle ha legat på östra sidan om väg 136 och att golfbanans layout skulle haft utformningen som tre 9- hålsslingor, som alla utgick från klubbhuset. Eftersom det då dock visade sig omöjligt att sluta nödvändiga avtal med berörda fastighetsägare, beslutades att istället placera drivingrange och övningsområde strax nedanför klubbhuset och att fördela de 27 hålen på en 18-hålsbana (Långe Jan), vars hål låg inom den södra delen av området och en 9- hålsbana (Långe Erik), vars hål låg inom den norra delen. För att underlätta en eventuell, framtida utbyggnad av banan till 36 hål och en då trolig omfördelning av hålen mellan banorna, byggdes samtliga 27 hål efter samma normer vad gäller tekniskt utförande och med samma höga ambitionsnivå avseende spel- och naturupplevelse samt säkerhet. Bl.a. för att minimera störningar och säkerhetsproblem på och kring golfbanan beslutades också att den för anläggningens finansiering viktiga bebyggelsen inte skulle integreras med banan utan placeras utefter golfbanans ytterkant enligt principen separerad bebyggelse. Till detta vägval bidrog i hög grad också de krav och önskemål, som under planprocessen framförts från kommun och länsstyrelse, nämligen att spara och framhäva så mycket som möjligt av den områdestypiska öländska naturen samt att tillgodose möjligheten att inom golfbaneområdet också skapa vackra och säkra gångvägar för allmänheten. 1.2. Golfbanans kapacitetsutnyttjande Ekerum-anläggningens färdigställande sammanföll oturligt med fastighetskrisen i början av 90-talet, vilket under några år påverkade såväl boendet i lägenheterna och Golfbyn som beläggningen på golfbanan. Återhämtningen var dock snabb och mot slutet av millenniet var kapacitetsbristen på golfbanan så besvärande, att en utbyggnad från 27 hål till 36 sågs som nödvändig. Ännu en gång gäckades dock Ekerum-anläggningens verksamhet av externa faktorer. Under det första 00-decenniet planade golfsportens expansion ut och utvecklingstrenden t.o.m. vände nedåt, vilket har medfört att det efter utbyggnaden, i varje fall under delar av säsongen, funnits en outnyttjad kapacitet på själva banan. Detta påverkar givetvis hela anläggningens utnyttjande och driftsresultat, men eftersom någon belysande statistik inte har offentliggjorts, är det svårt att göra en objektiv utvärdering av kvantitetsbehovet vad gäller kompletterande bebyggelse och dennas konsekvenser för själva golfbanan. Att banans kapacitetsöverskott skulle motsvara 300 hus + ett hotell med 100 rum förefaller dock inte troligt och en djupare analys vore önskvärd.
3 1.3. Möjligheter, komplikationer och konsekvenser I Ekerum-anläggningens ursprungliga generalplan fanns vissa områden utpekade för eventuell framtida kompletterande bebyggelse, som inte skulle behöva bryta mot den grundläggande strukturprincipen separerad bebyggelse och således inte skulle behöva medföra några negativa konsekvenser för den befintliga golfbanan, vare sig beträffande säkerheten eller golfbanans attraktionsvärde. Dessa områden, nämligen skogsområdet öster om Golfbyn (område 3 i kommunens arbetsmaterial) samt vissa ytor i anslutning till huvudbyggnaden/klubbhuset (områdena 11 och 14), utgör fortfarande en värdefull resurs för anläggningens utveckling. Därutöver har under de senaste åren tillkommit några områden med liknande förutsättningar för en naturlig och tämligen konfliktfri exploatering, nämligen området söder om golfbyn (den s.k. Hjorthagen) samt vissa skogsområden söder om golfbanan. Vid analysering av konsekvenserna för en golfbanas attraktionsvärde av en ombyggnad eller en exploatering med kompletterande bebyggelse, kan lämpligen följande lathund användas: S + BK + NU + SU + BK + S Förkortningarna står för nyckelorden Säkerhet, Bankondition, Naturupplevelse och Spelupplevelse. Nedan något om innehållet i de nämnda fyra faktorerna. 1.3.1. Säkerheten För golfarkitekter liksom för en ansvarskännande klubbstyrelse/banägare har säkerhet länge varit en angelägen fråga. Efter ett domstolsutslag för några år sedan har det nu blivit det även för svenska myndigheter, som har att ta ställning till placering och utformning av nya eller ombyggda golfbanor samt ny bebyggelse i anslutning till en golfbana. Flertalet golfarkitekter använder vid bedömning av riskerna för att någon ska bli träffad av en felslagen boll i tillägg till sin erfarenhetsbaserade magkänsla en tumregel som ofta kallas 92/15-regeln. Denna regel, som är baserad på amerikanska studier under 1980-talet, indikerar att 92 % av alla bollar som slås från en viss punkt hamnar inom en sektor med öppningsvinkeln +/- 15 graders avvikelse från den tänkta spellinjen. På gott och ont har denna regel också blivit en vanlig bedömningsgrund för nämnda myndigheter, trots att en kvalificerad utvärdering av säkerhetsfrågor kräver en kompetens, som vanligtvis endast erfarna golfarkitekter besitter. Likaväl som det kan hävdas att topografiska och arronderingsmässiga förhållanden ibland kan tillåta att nämnda sektor krymps något, är det också viktigt att påpeka att
4 92/15-regeln inte får tolkas som någon säkerhetsgaranti för trafiken på närliggande vägar eller för s.k. golfnära bebyggelse den utgör endast ett hjälpmedel för golfarkitekter vid skälighetsbedömning av framför allt den s.k. interna säkerheten, d.v.s. risken för en golfspelare eller en banarbetare att bli träffad av en felslagen boll (se fig.1). Figur 1: Den s.k. 92/15-regeln utgör ingen säkerhetsgaranti för trafiken på närliggande vägar eller för golfnära bebyggelse. Det känns också angeläget att påpeka att rent statistiskt hamnar således 8 bollar av hundra utanför denna trattformade riskzon, vilket brukar betraktas som acceptabelt bland golfspelare och banpersonal, som vet hur man ska bete sig, när någon ropar det universella varningsordet fore, men som givetvis är otillfredsställande, när det gäller den s.k. externa säkerheten på angränsande vägar eller villatomter. Vad gäller begreppet 15 graders avvikelse från den tänkta spellinjen ska dessutom erinras om att den tänkta spellinjen inte alltid är mot centrum av fairway på en golfbana med avancerad designfilosofi ligger den bästa spellinjen ofta i någon av fairwayns ytterkanter! Avslutningsvis ska också påpekas, att säkerheten på en golfbana inte enbart handlar om s.k. extern och intern spelsäkerhet, d.v.s. riskerna för att bli träffad av en felslagen golfboll. En viktig riskfaktor är även den s.k. interna trafiksäkerheten, d.v.s. de säkerhetsrisker som är förknippade med trafiken av bilar, golfbilar, skötselmaskiner och andra fordon inom golfbaneområdet, vare sig den enskilde golfspelaren ska korsa sådan trafik eller färdas jämte den. Ekerum-banan har idag rykte om sig att vara en mycket säker bana och antalet tillbud och incidenter har varit få.
5 1.3.2. Bankonditionen Något generaliserat kan påstås att en golfbanas kondition påverkas av markområdets geologiska och klimatologiska förutsättningar, golfbanans s.k. skötselvänlighet samt greenkeeperns resurser i form av maskiner och förnödenheter samt välutbildad personal. Ekerum-banans kondition har varierat påtagligt från tid till annan, men under de allra senaste åren har en påtagligt uppryckning skett och den lovordas idag allmänt. 1.3.3. Naturupplevelsen Golfsporten är såtillvida unik att den är den enda bollsport, som erbjuder en naturupplevelse under utövandet. Även om olika spelarkategorier viktar denna faktor olika, så måste naturupplevelsen anses ha mycket stor betydelse för en golfbanas attraktionsvärde. Återigen något generaliserat, kan man säga att naturupplevelsen påverkas av tre faktorer: omgivande vyer. banans landskapsanpassning. mängden artificiella föremål. De vackra vyerna och den områdestypiska öländska naturen på Ekerum-banan är vida omtalad och har i alla enkäter och andra utvärderingar fått mycket högt betyg. Bland golfare har Ekerum-banan också genomgående fått mycket högt betyg för sin varsamma landskapsanpassning, som arkitektoniskt är omsorgsfullt baserad på Konstens 5 principer d.v.s. begreppen proportion, balans, harmoni, rytm och betoning. I linje med mina rekommendationer har mängden artificiella föremål såsom pinnar, rep och skyltar också nästan genomgående varit mycket begränsad och den oundgängliga, golfsportsrelaterade banutrustningen har hela tiden varit lågprofiligt utformade. Antalet byggnader och fordon, som visuellt stör den rogivande naturupplevelsen under spel på banan eller under en promenad på gångvägarna, har tack vare den separerade bebyggelseprincipen och det undangömda internvägnätet också varit mycket begränsat, även om den snabba och ostrukturerade ökningen av antalet golfbilar under senare år kommit att utgöra ett minustecken för naturupplevelsen.
6 1.3.4. Spelupplevelsen Själva spelupplevelsen utgör givetvis en grundbult i en golfbanas attraktionsvärde. Samtidigt är spelupplevelsen den mest komplicerade faktorn i betygsättningen att analysera och förklara för en icke-golfare måhända även för en golfspelare. En golfbanas övergripande layout (d.v.s. hålens fördelning mellan korta, medellånga och långa hål samt deras inbördes följdordning och kompassrelatering) är av stor grundläggande betydelse för känslan av harmoni och variation i den utmaning och spänning, som ligger som grund för spelupplevelsen. På samma sätt måste de enskilda hålen ha en tydlig s.k. intern rumsbildning och designmässigt vara så utformade att samtliga spelarkategorier (d.v.s. nybörjare, s.k. bogeygolfare och elitspelare) erbjuds en lagom dos av omväxlande och flexibel utmaning, varje gång han eller hon ska slå ett slag. Bland alla kategorier av golfare har Ekerum-banan genom åren fått mycket högt betyg vad gäller spelupplevelsen. En överväldigande majoritet har också fascinerats av de illfundigt ondulerade greenerna, som är något av ett kännetecken för banan och som förmodligen starkt bidragit till att varken hemmaspelare eller s.k. greenfeegäster brukar tröttna på Ekerum-banan ens vid upprepat spel flera dagar i sträck.
7 2. Alternativ A Kommunens förslag 323 hus/lgh och Långe Erik par 69 2.1. Alternativ A:s grunddrag. Alternativet redovisar 11 exploateringsområden med totalt 323 hus/lägenheter. Kommunens förslag ger intryck av att fokus har legat på att optimera utplaceringen av de minst 300 byggrätter, som omnämns i exploateringsavtalet mellan Ekerum Golf & Resort AB och Borgholms kommun, medan golfbanorna helt har fått underordna sig bebyggelsen. 2.2. Alternativ A:s fysiska konsekvenser för golfbanan. Flyttning av nuvarande drivingrange till hål LE 1. Byggnation av ny uppvärmningsgreen. Byggnation av ny träningsgreen. Byggnation av 4 st nya tees och 2-3 nya bunkrar på hål LE 1. Byggnation av nytt greenområde på nuvarande hål LE 10 (= nya hål 9). Byggnation av 4 nya tees på nya hål LE 10. Byggnation av nytt greenområde på hål LE 13. Byggnation av 4 nya tees på hål LE 14. Byggnation av 3 nya tees på hål LE 18. Byggnation av nytt greenområde på hål LJ 16. Byggnation av 3 nya tees på hål LJ 17. Flyttning av GC- och skötselväg mellan hålen LJ 6 och 16. 2.3. Alternativ A:s konsekvenser för golfbanans attraktionsvärde. Extern och intern spelsäkerhet: Kommunen har under planarbetet sagt sig vilja respektera de normer för säkerhetszoner, som omnämns i punkten 1.3.1. ovan. För ordningens skull måste därför påminnas om de 8 % av alla slagna bollar som rent statistiskt hamnar utanför säkerhetssektorn. Denna avvikelse från en nolltolerans vilken brukar betraktas som acceptabel mellan spelare på banan kan knappast anses försvarbar, när det handlar om den externa säkerheten gentemot s.k. golfnära bebyggelse. Dessvärre måste det också konstateras att kommunens förslag till ombyggnad av ett antal golfhål inte tycks ha tagits fram av någon golfarkitekt, varför flera av säkerhetsproblemen kvarstår olösta, samtidigt som nya har skapats. Således kan placeringen av tee på hål LE 1 gentemot drivingrangen, drivingrangen gentemot green på hål LE 16, hål LE 10 gentemot den sydligaste bebyggelsen i område 5, hål LE 14 gentemot bebyggelsen i område 15,
8 hål LE 17 gentemot bebyggelsen i område 1, hål LJ 16 gentemot bebyggelsen i område 8 liksom den närliggande gång- och skötselvägen samt hål LJ 17 gentemot bebyggelsen i område 8 inte anses acceptabel ur säkerhetssynpunkt, vare sig före eller efter de banombyggnationer som föreslagits. Intern trafiksäkerhet: Gårdsvägen utgör huvudpulsådern för den interna trafiken och den är redan idag mycket hårt belastad av gångtrafikanter, cyklister, golfbilar och skötselmaskiner. Dessutom belastas Gårdsvägen under en fullbokad sommardag med sammanlagt c:a 1 000 korsande trafikrörelser av golfspelare på väg till eller från klubbhuset eller på väg mellan golfhålen på ömse sidor om Gårdsvägen. Enbart vägsträckan mellan Maskinhallskrysset och infarten till områden 6 och 7 korsas av tre gångstråk med över 700 golftrafikantrörelser under en fullbokad speldag och samtrafiken med fotgängare, cyklister, golfbilar och skötselmaskiner är här mycket intensiv. Figur 2: Gårdsvägen korsas (rött) en fullbelagd dag av c:a 1 000 golfspelare och samtrafiken (gult) av fotgängare, cyklister, golfbilar och skötselmaskiner längs vägen är mycket omfattande. Grundprincipen bör därför vara, att Gårdsvägen även fortsättningsvis skall hållas fri från biltrafik till och från all befintlig och ny bebyggelse (hävdvunnet undantag för de tre privata fastigheterna sydväst om klubbhuset bör dock respekteras). Den nödvändiga biltrafiken till och från områdena 1, 3, 4, 11, 12, 13 och 15 ska kunna lösas på ett sätt som inte belastar Gårdsvägens mest kritiska avsnitt, men mycket stora interna säkerhetsproblem skulle orsakas av trafikförsörjningen till områdena 5, 6, 7 och 8. Även om konflikten mellan korsande golftrafik och biltrafiken till områdena 6 och 7 skulle kunna lösas nöjaktigt genom byggandet av en GC-tunnel under Gårdsvägen, så skulle den längsgående samtrafiken strax norr om Maskinhallen inte kunna betraktas som acceptabel ur trafiksäkerhetssynpunkt, ej heller den längsgående samtrafik som skulle uppstå för att nå områden 5 och 8. Den vision, som presenterats av kommunen och som bygger på omlastning till golfbilar vid klubbhuset måste bedömas som helt orealistisk och skulle dessutom inte på något sätt reducera antalet trafikrörelser på Gårdsvägen snarare tvärtom.
9 Golfbanans kondition: Positiva konsekvenser för golfbanans kondition kan påräknas i den mån som den kompletterande bebyggelsen, genom en ökad beläggning på banan, skulle förbättra anläggningens driftsresultat och dess möjligheter att ställa ytterligare ekonomiska resurser till förfogande för banans drift och skötselmässiga vidareutveckling. Negativa konsekvenser kan samtidigt befaras som en följd av att den ökade beläggningen på banan rent fysiskt kan komma att hindra en rationell banskötsel. Vidare ska noteras att minst 12 utslagsplatser, 11 greener och 6 fairways kommer att hamna inom bullerstörningsavstånd från den golfnära bebyggelsen och även om vissa klippmaskiner kan erhållas med relativt tystgående eldrift, så har erfarenheterna visat att konflikter ofta brukar uppstå mellan golfnära bebyggelse och rationell banskötsel. Naturupplevelsen: Med hänvisning till punkten 1.3.3. ovan måste konstateras att den kompletterande bebyggelsen i detta alternativ skulle innebära betydande negativa konsekvenser för den nuvarande naturupplevelsen på Ekerums båda golfbanor. På åtminstone 18 av de 36 hålen skulle landskapsbilden och därigenom de visuella kvalitéerna komma att störas eller t.o.m. helt förstöras av ny bebyggelse eller biltrafik. Mot bakgrund av erfarenheterna från bl.a. Spanien, Portugal och USA finns också anledning att befara att säkerhetshänsyn kan komma att framtvinga uppsättandet av höga skyddsnät på ett antal ställen, vilket givetvis också i hög grad saboterar naturupplevelsen. Spelupplevelsen: I kommunens arbetsmaterial redovisas ett antal förslag till ombyggnationer på framför allt Långe Erik. Förslagen illustrerar dessvärre vådan av att någon erkänd golfarkitekt inte anlitats. Av planförslagets 7 nya eller ombyggda hål är det knappast något som kan anses uppfylla de arkitektoniska kvalitetskrav som redovisas under punkten 1.3.4. ovan och som är en förutsättning för att banan ska kunna behålla ett rimligt attraktionsvärde efter husexploateringen. Det bör också observeras att i kommunens förslag till ändrad banlayout så skulle 9:e greenen på Långe Erik inte längre hamna vid Paviljongen, vilket av många spelare upplevs som avigt och dessutom omöjliggör eventuella framtida skiften av 9-hålsslingor (permanenta eller tillfälliga vid t.ex. banarbete eller tävlingar). Den allvarligaste negativa konsekvensen för spelupplevelsen i Alternativ A är dock troligen det faktum att de föreslagna layoutförändringarna drastiskt skulle reducera Långe Eriks totala längd, mätt både i meter och par, vilket framgår av scorekortet som lagts in på bilaga A. En 18-hålsbana med par 69 har givetvis ett mycket lågt attraktionsvärde både för gästande greenfeespelare och som försäljningsargument för ny bebyggelse. Dessutom är det knappast troligt att den skulle accepteras av anläggningens hemmaintressenter, d.v.s. golfklubbens medlemmar.
10
11 3. Alternativ B Banarkitektens förslag 302 hus/lgh och Långe Erik par 72 3.1. Alternativ B:s grunddrag. Alternativet redovisar 9 exploateringsområden + Området norr om klubbhuset med totalt 302 hus/lägenheter. Detta förslag syftar till att finna en kompromiss mellan optimal husexploatering och en strävan att bevara golfanläggningens nuvarande attraktionsvärde. För att uppnå denna kompromiss skulle följande ändringar behöva göras beträffande exploateringsplanen (se bilaga B): Områdena 5 och 8 utgår (- 45 hus, varav 22 inom strandskyddat område). Område 1 minskas i sydväst (- 12 hus). Område 3 utökas norrut och/eller förtätas (+ 8 hus). Område 7 utökas söderut (+ 37 hus). Områdena 12 och 13 förtätas för att kompensera bortfallet av 16 hus inom strandskyddat område. Område 15 minskas i norr men utökas i söder (- 12 hus). 3.2. Alternativ B:s fysiska konsekvenser för golfbanan. Genom att stryka områdena 5 och 8, reducera antal hus i område 1 och omforma områdena 7 och 15 minskar behovet av layoutändringar för att klara säkerhetskraven och för att bevara golfbanans attraktionsvärde. Följande ombyggnationer är dock nödvändiga (se bilaga B): Partiell flyttning av fairway och 1-2 bunkrar på hål LE 2. Byggnation av nytt greenområde på hål LE 13. Byggnation av 4 nya tees på hål LE 14. Partiell flyttning av fairway och 1-2 bunkrar på hål LJ 5. Flyttning av större delen av fairway och 1-2 bunkrar på hål LJ 17. 3.3. Alternativ B:s konsekvenser för golfbanans attraktionsvärde. Extern och intern spelsäkerhet: Genom att stryka områdena 5 och 8, reducera antalet hus i område 1 och omforma område 15 har merparten av de negativa konsekvenserna för spelsäkerheten eliminerats. De ändringar av banans layout, som redovisas i föregående punkt och som syftar till att lösa resterande konflikter vad gäller spelsäkerhet och trafiksäkerhet, har på ritbordet testats enligt gängse normer och i fält kontrollerats visuellt av undertecknad, som bedömer säkerhetsmarginalerna som tillfredsställande.
12 Intern trafiksäkerhet: Såsom tidigare påpekats bör grundprincipen för den interna trafiksäkerheten vara, att Gårdsvägen även fortsättningsvis skall hållas fri från biltrafik till och från befintlig och ny bebyggelse. Därför föreslås att trafikförsörjningen för ny bebyggelse norr om Gårdsvägen (områdena 3, 4 och 15) sker via Golfbyvägen/Maskinhallsvägen samt att trafikförsörjningen för ny bebyggelse söder om Gårdsvägen (områdena 6, 7 och 11) sker via en förlängning av den interna vägen öster om Konsthallen, på sätt som framgår av bilaga B. Den bästa lösningen skulle uppnås, om det nuvarande nyttjanderättsavtalet mellan Ekerum Golf AB och ägaren till fastigheten Rälla 1:9 kunde justeras så att det blir möjligt att dra nämnda väg omedelbart söder om stengärdesgården bakom greenerna på hål LJ 2 och LJ 5. För trafikförsörjning av område 1 föreslås en ny internväg omedelbart söder om Ekerumvägen dock inte med anslutning till denna utan till den nordsydliga sträckningen av Gårdsvägen via fastigheten Halltorp 1:27. Golfbanans kondition: Beträffande eventuella positiva och negativa konsekvenser för golfbanans kondition, se Alternativ A ovan. Naturupplevelsen: Med hänvisning till punkten 1.3.3. ovan måste dessvärre konstateras att även i Alternativ B kommer den kompletterande bebyggelsen att medföra betydande negativa konsekvenser för den nuvarande naturupplevelsen på Ekerums båda golfbanor. Antalet hål, där landskapsbilden och därigenom de visuella kvalitéerna komma att störas av ny bebyggelse eller biltrafik har, vid en jämförelse med Alternativ A, dock reducerats från 18 till 10. Även antalet hål, där säkerhetshänsyn kan komma att framtvinga uppsättandet av höga skyddsnät, har reducerats eller t.o.m. helt eliminerats genom att områdena 5 och 8 har strukits samt att områdena 1 och 15 har justerats i storlek och utformning. Spelupplevelsen: Genom att stryka områdena 5 och 8, reducera antalet hus i område 1 och omforma område 15 har antalet nödvändiga ändringar av golfbanans layout också kunnat reduceras och förutsättningarna för att kunna bevara golfbanans attraktionsvärde är betydligt bättre. Minskningen i Långe Eriks totala längd i meter och par som i alternativ A var katastrofal är här marginell och parsiffran 72 kan bibehållas. Långe Jans totala parsiffra minskas däremot från 73 till 72 som följd av att hål 10 bör ändras från en kort par 5 till en lång par 4 som kompensation för att hål 17 byggs om från en lång par 4 till en medellång sådan för att klara säkerhetskraven gentemot den nya bebyggelsen öster om hålet.
13
14 4. Alternativ C Banarkitektens förslag 323 hus/lgh och Långe Erik par 72 4.1. Alternativ C:s grunddrag. Alternativet redovisar 9 exploateringsområden + Området norr om klubbhuset med totalt 323 hus/lägenheter, d.v.s. samma antal som i Alternativ A. Detta förslag syftar till att finna en kompromiss mellan optimal husexploatering och visionen av en golfanläggning med inte bara oförändrat, utan t.o.m. ökat attraktionsvärde i form av en anpassning till morgondagens behov och önskemål vad gäller träningsfaciliteter. Den grundläggande pusselbiten för detta alternativ är att den nuvarande drivingrangen flyttas till ny plats på egen eller förvärvad mark öster om väg 136. Med tillgång till större ytor bör här kunna skapas en morgondagens träningsanläggning av internationell s.k. Akademi-karaktär. Det borde också vara möjligt att i anslutning till denna träningsanläggning i framtiden bygga ytterligare 9 hål, som genom en GC-tunnel kunde knytas ihop med den nuvarande Halltorp-banan. Efter flyttning av drivingrangen skulle layouten för hålen LE 1, 2 och 18 kunna ändras på ett sätt som gör det möjligt att i jämförelse med Alternativ B öka antalet hus inom områdena 1 och 15 till 12 st respektive 24 st. 4.2. Alternativ C:s fysiska konsekvenser för golfbanan. I tillägg till de fysiska konsekvenser för golfbanan som redovisats för Alternativ B ovan, ska noteras de åtgärder som sammanhänger med flyttningen av drivingrangen och omdisponeringen av hålen 1, 2 och 18 på Långe Erik (se bilaga C): Flyttning av drivingrange till östra sidan av 136:an samt byggnation av GC-tunnel. Byggnation av 4 nya tees, partiell flyttning av fairway samt nybyggnation av 1-3 bunkrar på hål LE 1. Byggnation av ny uppvärmningsgreen och träningsgreen vid tee på hål LE 1. Byggnation av ytterligare 2-3 nya bunkrar på hål LE 2. Byggnation av 4 nya tees på hål LE 18. Den överblivna marktriangeln mellan nya hålen LE 1 och LE 2 används lämpligen som övningsområde för egna bollar. 4.3. Alternativ C:s konsekvenser för golfbanans attraktionsvärde. Eftersom Alternativ C skiljer sig från Alternativ B endast vad gäller layouten för hålen LE 1, 2 och 18, begränsas analysen nedan till enbart dessa hål.
15 Extern och intern spelsäkerhet: Den ändrade layouten av hålen 1, 2 och 18 på Långe Erik har på ritbordet testats enligt gängse normer och i fält kontrollerats visuellt av undertecknad, som bedömer säkerhetsmarginalerna som tillfredsställande. Intern trafiksäkerhet: Den ändrade layouten av hålen 1, 2 och 18 på Långe Erik påverkar inte den interna trafiksäkerheten. För access till och från den nya träningsanläggningen öster om 136:an föreslås byggandet av en avfart från den uppgraderade trafikplatsen vid Ekerum och en GC-tunnel under 136:an mitt för klubbhuset. Golfbanans kondition: Beträffande eventuella positiva och negativa konsekvenser för golfbanans kondition, se Alternativ A ovan. Naturupplevelsen: En flyttning av drivingrangen skulle påverka naturupplevelsen för de kringliggande hålen (LE 1, 2, 17 och 18 samt hål LJ 18) positivt i jämförelse med såväl Alternativ A och B som dagens situation, eftersom en drivingrange brukar betraktas som det fulaste på en golfanläggning, näst efter parkeringsplatsen. Spelupplevelsen: Den avkortning av hål LE 18 till par 4, som är nödvändig för att ge utrymme för fler hus inom område 1, kan kompenseras genom att hål LE 1 istället förlängs till par 5. Som öppningshål skulle detta hål bli lika bra som nuvarande hål 1. Långe Eriks totala längd blir därför i stort sett densamma som idag och banans totala par blir oförändrat 72.
16
17 5. Sammanfattning och genomförande 5.1. Sammanfattning Kapitel 1 ovan relaterar kortfattat den historiska bakgrunden till Ekerums golfbanas nuvarande layout och design samt belyser hur en golfbanas attraktionsvärde kan analyseras med hjälp av formeln S + BK + NU + SU. I kapitlen 2-4 analyseras därefter hur tre olika alternativ avseende husexploatering påverkar detta attraktionsvärde: Alternativ A: Kommunens förslag 323 hus/lgh och Långe Erik par 69 Alternativet redovisar 11 exploateringsområden, där fokus har legat på att optimera utplaceringen av 323 hus/lägenheter. Golfbanorna har helt fått underordna sig bebyggelsen och de negativa konsekvenserna för dessas attraktionsvärde blir därför mycket stora: Trots försök att ändra de båda golfbanornas layout innehåller kommunens arbetsmaterial ett flertal olösta och oacceptabla säkerhetsproblem avseende såväl extern och intern spelsäkerhet som intern trafiksäkerhet. På hälften av de 36 hålen skulle landskapsbilden påverkas av den nya bebyggelsen, vilket påtagligt skulle skada den av alla lovordade naturupplevelsen under spel på golfbanorna eller vid en promenad på det interna vägnätet. De föreslagna förändringarna av banornas layout skulle mycket allvarligt skada spelupplevelsen på framför allt Långe Erik, som dessutom skulle kortas av så mycket att par skulle minska från 72 till 69. Med tanke på att golfbanorna är Ekerums viktigaste handelsvara, måste det betraktas som en olycklig, logisk kullerbytta att försöka maximera fastighetsintäkterna på bekostnad av det viktigaste försäljningsargumentet. Att försöka förverkliga kommunens arbetsmaterial i sin nuvarande form skulle således vara att skjuta sig själv i foten! Alternativ B: Banarkitektens förslag 302 hus/lgh och Långe Erik par 72 Alternativet redovisar 9 exploateringsområden, där fokus har legat på att optimera utplaceringen av planprogrammets c:a 300 hus/lägenheter och att samtidigt försöka bevara golfbanornas nuvarande attraktionsvärde. I detta förslag har såväl golfbanorna som husexploateringen i kompromissandets anda fått vidkännas vissa eftergifter. Genom att slopa två av de föreslagna exploateringsområdena (nr 5 och 8) samt omdisponera några av de andra (framför allt nr 1, 7, 13 och 15) uppnås en rad fördelar: De negativa konsekvenserna för såväl spelsäkerheten som den interna trafiksäkerheten minskar väsentligt och antalet nödvändiga ombyggnationer av banorna reduceras.
18 De negativa konsekvenserna för naturupplevelsen minskar väsentligt, även om vissa nybyggnadsområden ändå kommer att störa landskapsbilden och därmed skada naturupplevelsen under en spelronda eller vid en promenad på det interna vägnätet. De negativa konsekvenserna avseende spelupplevelsen elimineras nästan helt. Intressekonflikterna med strandskyddet och det rörliga friluftslivet undviks, vilket givetvis skulle göra det lättare att få acceptans för projektet hos berörda myndigheter och övriga sakägare. Utsikten från Golfbyn och Littorinabyn skadas inte heller och störningarna vad gäller de visuella kvalitéerna för den befintliga bebyggelsen på landborgen norr om klubbhuset mildras så även för de tiotusentals personer, som årligen färdas nerför Ekerumvägen.. Alternativ C: Banarkitektens förslag 323 hus/lgh och Långe Erik par 72 Alternativet redovisar 9 exploateringsområden, där fokus har legat på att optimera utplaceringen av samma antal hus som i kommunens förslag och att samtidigt försöka utveckla hela Ekerums golfanläggning in i framtiden. Nyckeln till en sådan utveckling är att flytta drivingrangen från sitt nuvarande läge till en ny plats på östra sidan av väg 136 och där utveckla den till en morgondagens träningsanläggning av internationell s.k. Akademi-karaktär. En möjlig vidareutveckling i anslutning till denna anläggning skulle i framtiden kunna vara byggnation av ytterligare 9 hål för hopknytning med Halltorp-banan samt byggnation av ny bebyggelse kring denna tredje 18-hålsbana. Efter flyttning av drivingrangen skulle layouten för de kringliggande golfhålen på Långe Erik kunna ändras på ett sätt som gör det möjligt att öka antalet hus inom områdena 1 och 15, så att den totala nybyggnationen kan närma sig 325 hus/lgh. 5.2. Genomförandeprocessen Såsom framgår av analysen ovan och sammanställningen på detta kapitels sista sida kan konstateras: att kompletterande bebyggelse av karaktären separerad bebyggelse innebär få eller inga komplikationer eller negativa konsekvenser för en golfbana. att kompletterande bebyggelse av karaktären separerad men golfnära bebyggelse kan medföra vissa säkerhets- och bullerstörningsproblem. att kompletterande bebyggelse av karaktären integrerad och golfnära bebyggelse vanligen medför betydande säkerhets-, interntrafik- och bullerstörningsproblem. I syfte att minimera dessa problem och att fördröja, så länge som möjligt, de negativa konsekvenserna för anläggningens attraktionsvärde och därmed följande intäktsbortfall, är det därför önskvärt att exploateringen inleds med den separerade (område 3) och den
19 separerade, golfnära bebyggelsen (områdena 1, 4, 11, 12 och 13) och att den integrerade, golfnära bebyggelsen (områdena 6, 7 och 15) får anstå till sist. En genomförandeplan, som syftar till att klargöra när och hur nödvändiga banombyggnationer måste genomföras för att den ordinarie spelverksamheten ska störas så lite som möjligt, bör göras snarast. I tillägg till denna plan bör givetvis också en grov kostnads-/investeringskalkyl tas fram. Såsom framgår av punkterna 2.2 och 3.2 ovan, kan i detta sammanhang noteras att kostnaderna för nödvändig ombyggnation av golfbanorna bli väsentligt lägre i Alternativ B än i Alternativ A. Kostnaden för nödvändig banombyggnation i Alternativ C skulle i sin tur visserligen bli betydligt högre än i Alternativ B, men dessa kostnader bör å andra sidan snarare ses som en investering i Ekerums framtid. Avslutningsvis bör påpekas att som grundregel vid såväl nybyggnation som ombyggnation av en golfbana gäller, att arbetet skall utföras av erfaren och välrenommerad anläggningspersonal under ledning av en erfaren och välrenommerad golfarkitekt, som uppfyller kriterierna i följande illustration: Figur3: Det har visat sig, att det inte är säkert att en talangfull pro, greenkeeper eller klubbchef har just den talang som behövs för att rita eller bygga om golfbanor.
20