Värdeutlåtande 1(2) Datum 219-7-9 Diarienummer RM15553 Dalarnas distrikt Hans Sundmark Övermo Millavägen 2, 793 35 Leksand hans.sundmark@sstyrelsen.se Telefonnummer: 247-79 2 82 Lars Dahlkvist Lissmohedsvägen 14, 1 tr 793 35 Leksand Fastighetsvärdering Fastighet som värderats (kommun fastighet) Leksand Djura 57:2 Fastigheten utgörs av två områden/skiften (nr.1 och nr.3 enligt karta i bilaga 1). Värderingsresultat Bedömt marknadsvärde inkl. hänsynsmark och impediment, kr Värde per ha, kr Värde per m3sk 1 8 kr 29 1324 Beskrivning Belägenhet och allmän beskrivning Fastigheten är belägen c:a 9 km sydväst om Djura. Väg finns till område 1 och bredare stig till område 3 vid Flosjön. Beskrivning av skog och mark 1) Produktiv skogsmark, PG 4), PF Hänsynsmark med målklass NO / NS Impediment (myr) - Åker eller ängsmark - Vatten - 23,3 ha 1,2 ha Övrig mark (ev. tomt vid Flosjön),6 Total areal 25,1 ha Virkesförråd 2) Möjlig föryngringsavverkning 3) Medelbonitet Löpande tillväxt första året 4219 m 3 sk, 181 m 3 sk/ha 11,4 ha, 322 m3sk 6,3 m 3 sk/ha och år 138 m3sk, 5,6 m3sk/ha och år 1) Angivna arealer är kartmätta i GIS-system. Skillnad mot taxerad areal kan uppstå. 2) Uppgifterna är resultat av provytor och medeltalsberäkning och ger normalt en noggrannhet på ±2%. 3) Huggningsklasserna S1 och S2 ingår. Oftast är det lämpligt att ransonera avverkningsvolymerna över en längre tid. 4) PG, PF, NO och NS är målklasser för markanvändning av den produktiva skogsmarken. Se bilaga 1. Åtgärdsbehov Röjning 4,4 ha inom 1-3 år. Gallring 2,8 ha inom 1-3 år. Se mer i bilaga 1. Jakt Innehav av lantbruksenhet ger jakträtt. Älgjakt bedrivs normalt gemensamt inom ett viltvårdsområde eller jaktområde medan småviltjakten kan bedrivas enskilt. Området ligger inom Djura viltvårdsområde. Länsstyrelsen har mer information det aktuella områdets storlek eller kontaktpersonen. Postadress Besöksadress Telefon Organisationsnr Internetadress Huvudkontor Vallgatan 8 36-35 93 221-5612 www.skogsstyrelsen.se sstyrelsen Jönköping Fax Momsreg.nr 551 83 Jönköping 36-16 61 7 SE22156121
sstyrelsen 2(2) Natur- och kulturmiljö Två avdelningar har målklassen NO(Naturvård-Orört). Många gamla tallar finns som inte ör avverkas. Inga kultur- eller fornlämningar har påträffats. Generell miljöhänsyn (enl. 3 svårdslagen) måste alltid tas vid all avverkning. Värderingsändamål Uppdraget avser att bedöma ett marknadsvärde för skog, skogsmark och impediment vid överlåtelse under år 219. Värderingsmetod, noggrannhet m.m. Marknadsvärdet har bedömts med hjälp av den s.k. Beståndsmetoden som idag är en standard vid värdering av skog. Den virkesprislista som använts är Mellanskogs prislista från juli 218. Aktuella avverknings- och skogsvårdskostnader har använts. Alla uppgifter som ligger till grund för värdeutlåtandet är framtagna under fältbesök 219-7-5. Om fastigheten skall säljas t.ex. genom anbudsförfarande och eventuella spekulanter eller köpare får tillgång till de skogliga uppgifterna som framkommit så är det viktigt att informera dessa om att själv förvissa sig om riktigheten i uppgifterna. Köparen har enligt jordabalken ett långtgående ansvar att undersöka fastigheten och förvissa sig om dess skick, gränser och areal före köpet. Eventuella fel på bifogade uppgifter kan normalt inte ligga till grund för skadeståndsanspråk mot säljare eller mot sstyrelsen som samlat in uppgifterna. Kommentarer till värderingsresultatet Marknadsvärdet utgörs oftast av flera komponenter varav en är ett beräknat avkastningsvärde. Avkastningsvärdet beror bl.a. på skogstillståndet, rådande och framtida virkespriser samt den ränta som använts för att beräkna nuvärdet av framtida avkastning. Föreligger markant brist på avverkningsmogen skog inom den närmaste tioårsperioden blir detta värde synnerligen spekulativt. En annan komponent är de icke monetära värdena som t.ex. att skogen kanske kan upplevas som vacker, ligger vid vatten eller jakten är bra. Närhet till tätort är en annan stark prishöjande faktor. Bedömt marknadsvärdet skall visa fastighetens troliga pris vid en försäljning på en fri och öppen marknad. Detta förhållande kan sägas råda om fastigheten utbjuds genom annonsering vid ett flertal tillfällen t.ex. i tidningar och på Internet. Det verkliga priset vid en försäljning kan bli lägre eller högre än det bedömda. Vid frågor angående värderingsresultat mm, hör av er till undertecknad. Hans Sundmark sstyrelsen Bilagor: 1. sbeskrivning med kartor 2. Värdeberäkning (blankett R2, R7 och R15) 3. Värderingsförutsättningar (R11) 4. Beståndsmetoden kort beskrivning 5. Allmänna villkor Postadress Besöksadress Telefon Organisationsnr E-post Huvudkontor Vallgatan 8 36-35 93 221-5612 skogsstyrelsen@skogsstyrelsen.se sstyrelsen Jönköping Fax Momsreg.nr www.skogsstyrelsen.se 551 83 Jönköping 36-16 61 7 SE22156121
BESTÅNDSMETODEN Version 4.3.1 SKOGSVÄRDERING R2 SKOGSSTYRELSEN värdeberäkning för fastigheten Sida: 1 (2) Leksand Djura 57:2 Datum: 219-7-9 Körningsnr: 2-9-5553/ Bil.2 Församling: Kommun: Län: Leksand Dalarnas län Värderare: Fältarbete: Värderingstidpunkt: Hans Sundmark 219-7-5 219-7-9 ÄGOSLAG SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Produktiv skogsmark 23.3 ha Tall 2335 55 649 71 Hänsynsmark 1.2 ha Gran 1849 44 229 25 simpediment. ha Löv Åkermark. ha Björk 35 1 41 4 Betesmark. ha Contorta Övrig mark.6 ha Ek Vatten. ha Bok Totalareal 25.1 ha Virkesförråd totalt 4219 919 Virkesförråd per ha 181 39 Medelbonitet, m3sk/ha, år: Löpande tillv, m3sk/ha, år: 6.3 5.6 ÅLDERSKLASSFÖRDELNING Kalm 1-1 11-2 21-3 31-4 41-5 51-6 61-7 71-8 81-9 91-1 11-11 111+ Areal, ha. 4.4 1.2. 3.7...5. 2.1 11.4.. Areal, % 19 5 16 2 9 49 Förråd, m3sk 19 22 636 8 441 321 VIRKESVÄRDEN, medeltal PERIOD TALL / CONTORTA GRAN LÖV mav mav and. and. and. mav VÄRDE kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3sk 6 59 291 556 51 344 349 1-3 4-1 11-2 463 41 291 474 35 344 278 21-3 449 41 291 475 39 344 273 PERIOD BJÖRK EK BOK mav Virke BRUTTO- BRUTTO- ved mav VÄRDE and. and. and. Grot kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3s 27 1-3 4-1 11-2 43 18 27 21-3 43 6 27
BESTÅNDSMETODEN Version 4.3.1 SKOGSVÄRDERING R2 SKOGSSTYRELSEN värdeberäkning för fastigheten Sida: 2 (2) Leksand Djura 57:2 Datum: 219-7-9 Körningsnr: Bil.2 2-9-5553/ GROT.TERR.TRP. KOSTNADER kr / m3s SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk 35 18 1-3 92 4-1 11-2 92 35 21-3 35 DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGS- KOSTNADER DRIVNINGS- KOSTNAD Slutavv Gallring KOSTNADER medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub 92 215 15 113 1-3 4-1 11-2 112 16 15 156 21-3 156 15 171 VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 2,2% Diskonteringsprocent 2: 2,4% Åldersjustering: 1 PERIOD AVVERKNING ROTNETTO GROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk m3s kr kr kr kr kr kr 3659 932884 1785 91534 91534 1-3 1242 297-126297 -12913 4-1 4893-4893 -4177 11-2 314 47448 51654 699-11196 -8591 21-3 367 49422 175 699 4682 23256 31-4 364 51497 699 4457 2683 41 + -- -- -- -- -- -- -- 71289 IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK SUMMA NUVÄRDE 1 535 581 kr Avv volym m3sk Virkesförråd 26 m3sk AVRUNDAT VÄRDE 1 536 kr Virkesvärde kr Medelvärde 6235 kr/ha Medelvärde per ha 65 94 kr Markvärde kr Medelvärde 288 kr/m3sk Medelvärde per m3sk 364 kr Grotvärde Summa värde kr kr Summa värde (inkl grot) 74766 kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Hänsyn Impediment 1 535 581 kr 74 766 kr... Summa avrundat värde 1 61 kr Ort & Datum kr... Värderare Värde omr 3 vid Flosjön: 2' kr Bedömt marknadsvärde: 1'8' kr
Bil.2 BESTÅNDSMETODEN Version 4.3.1 VÄRDEBERÄKNING- R7 SKOGSSTYRELSEN AVDELNINGSVIS Sida: 1 Leksand Djura 57:2 Datum: 219-7-9 Körningsnr: 2-9-5553/ KARTA NR SKIFTE 1 RES NR AVD NR RES NR ÄGO- SLAG MÅL- AREAL HKL VOLYM VOLYM NUVÄRD E NUVÄRDE NUVÄRDE KOD ha m3sk totalt kr/m3sk kr/ha kr/totalt hektar m3sk ( inkl. förv.kostnader ) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Hänsyn Hänsyn NO,8 S3 25 2 323 8816 64653 PG 2,3 G1 2 46 222 44549 12464 PG 9,7 S2 28 2716 353 98976 9676 PG,5 R2 42124 2162 PG,2 G1 15 3 35 5258 1516 PG 3,2 R2 3715 98288 PG,5 G1 16 8 38 4942 2471 PG,5 G1 19 95 297 56566 28283 PG 1,2 R2 24889 29868 NO,4 S3 15 6 168 25285 1114 PG 1,7 S2 18 36 311 5614 95439 PG,7 R2 21455 1519 PG,2 G1 3 6 393 1179 2358 PG,5 G1 9 45 41 36122 1861 PG 2,1 G1 21 441 293 61634 129433 SUMMA : 24,5 161344 SUMMA TOTALT : 24,5 161344
BESTÅNDSMETODEN Version 4.3.1 R11 SKOGSSTYRELSEN Datum: 219-7-9 Körningsnr: 2-9-5553/ VÄRDERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR INFORMATION FASTIGHET : Leksand Djura 57:2 Värderare : Hans Sundmark Församling : Kommun : Leksand Kartunderlag : Län : W Fältarbete : 219-7-5 Länsdel : Ö Värderingstidpunkt : 219-7-9 Totalareal : 25, BRUTTOPRISER/KOSTNADER Virkesprislista : W Ö119 Huggningskostnadstabell : W Ö118 Terrängtransportkostnadstabell : W Ö118 Indirekta avverkningskostnader : 15 kr/m3f Röjningskostnad : 35 kr/ha Kulturkostnad : 92 kr/ha Röjningskostnad ädellöv : kr/ha Kulturkostnad ädellöv : kr/ha Allmänna omkostnader : 3 kr/ha,år Självföryngringskostnad : 35 kr/ha Impedimentmarksvärde : 1 kr/ha Självföryngringskostnad ädellöv : kr/ha PRISTILLÄGG/AVDRAG Talltimmer : 5 kr/m3to Tallmassa : -45 kr/m3fub Grantimmer : 5 kr/m3to Granmassa : -7 kr/m3fub Lövtimmer : 5 kr/m3to Lövmassa : -45 kr/m3fub Björktimmer : 5 kr/m3to Björkmassa : -45 kr/m3fub Contortatimmer : kr/m3to Contortamassa : kr/m3fub Ektimmer : kr/m3to Ekved : kr/m3fub Boktimmer : kr/m3mi Bokmassa : kr/m3fub Grot : kr/m3s AVVERKNING Kvalitetstabell : W Ö18 Redovisa hänsynsmark? : Ja Slutavverkningsålder ( justering antal år +/- ) : 2 Ransonering : Nej Ädellöv ( justering antal år +/- ) : Småträdsavdrag? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal % ) : Grotuttag? : Nej Ädellöv ( justering antal % ) : Naturprocent : DISKONTERING Diskonteringsmodell : Glidande Diskonteringsprocent : 1 : 2,2 % 2 : 2,4 % Åldersjustering:1 Bil. 3 KORREKTION BRUTTOPRISER Talltimmer Grantimmer Lövtimmer Björktimmer Contortatimmer Ektimmer Boktimmer Tallmassa Granmassa Lövmassa Björkmassa Contortamassa Ekved Bokmassa Grot År 11 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 År 1-3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 År 4-1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 År 11-1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 KOSTNADER Samtliga 1 1 1 1
Bilaga: 4 BESTÅNDSMETODEN (BM) R5 Beståndsmetoden är framtagen i samarbete mellan Lantmäteriverket, numera Lantmäteriet och Lantbruksstyrelsen, numera Statens Jordbruksverk (SJV). Under utvecklingen togs beslut om systemets utformning i en referensgrupp där även sstyrelsen, Naturvårdsverket, LRF, shögskolan, Storskogsbruket (bolagen) och Domänverket var representerade. Statens rätt enligt upphovsrättslagen (196:729) till metod och programvara fövaltas av Lantmäteriet. Systemet, som togs i drift 1989, bygger på värderingsprinciper som utvecklats och använts för skogliga värderingsmetoder i Sverige sedan 195-talet. Vidareutveckling av metoden sker i samråd med en användargrupp sammansatt av representanter för de större användarna. Värdering med BM I många olika situationer är det nödvändigt att kunna utföra korrekta värderingar av skogsfastigheter t.ex. vid köp/försäljning, som underlag för lån, vid fastighetsregleringar eller på grund av intrång i fastigheten. Många olika faktorers påverkan skall täckas in för att möjliggöra en bedömning av värdet. Dessa värdepåverkande faktorer kan indelas i två kategorier. De skogliga, som markens produktionsförmåga och den befintliga skogens möjliga avkastning i pengar, samt de marknadsmässiga, dvs samspelet mellan köpare och säljare. Detta är anledningen till att man talar om två olika värden inom skogsvärdering, avkastningsvärde och marknadsvärde. Avkastningsvärdet räknas ut med hjälp av de framtida intäkter och kostnader som kan antas för den aktuella fastigheten. Marknadsvärdet blir sedan beroende av hur avkastningsvärdet samverkar med de marknadsmässiga faktorerna, såsom fastighetens belägenhet, bosättningsmöjligheter, jaktvärden m.m. Beräkningssystemets uppbyggnad Beståndsmetoden baseras på en värdering av det enskilda beståndet. Metoden har ett persondatorstöd som benämns BM-win. Beståndet framskrivs utifrån de förutsättningar som värderaren samlat in i fält. Gallringar, slutavverkningar och skogsvårdsåtgärder simuleras för beståndet i två generationer framåt. Första generationen är den som redan står på skogsmarken idag. Denna generation framskrivs utifrån de förutsättningar som den hade vid inventeringstillfället, fram till slutavverkningen. Värderaren kan styra skötseln av bestånden under de närmaste 6 åren. Andra generationen har en ideal utveckling vad avser tillväxt och skötsel, enligt systemets mallar och används för att beräkna värdet av alla framtida generationer. Utbytet i timmer och massaved prissätts enligt prislistor som värderaren angivit i systemet. På ett liknande sätt beräknas kostnader för avverkning och skogsvård. Ransonering enligt skogsvårdslagen eller eget alternativ kan dessutom väljas i programmet. De uppgifter, förutom beståndsdata, som BM behöver för att kunna genomföra värderingar är följande: * Värderingsförutsättningar * Virkespriser * Huggningskostnader * Terrängtransportkostnader * Länstabell * Kvalitetstabell Avkastningskalkylen baseras på intäkter och kostnader som faller ut i olika tidsperioder. Nettot i varje period belastas med en räntefaktor (diskonteringsprocent) för att erhålla nuvärden. Diskonteringsprocenten anges av värderaren. Nuvärdena för de enskilda bestånden summeras sedan för att ge fastighetens totala avkastningsvärde.
Bilaga 5 Allmänna villkor för värdeutlåtande Dessa allmänna villkor tillämpar sstyrelsen generellt vid utförande av värderingsuppdrag. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande: 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar den i värdeutlåtandet angivna fasta egendomen, med tillhörande rättigheter/skyldigheter i form av servitut, samfälligheter, ledningsrätt etc. som framgår av Fastighetsdatasystemet (FDS). Vidare omfattar värdeutlåtandet på värderingsobjektet växande skog (dock ej prydnadsträd och buskar) samt stängsel som satts upp i syfte att förhindra betning av skog. 1.2 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom FDS och förutsätts vara fullständiga och korrekta. Utöver detta har ingen kontroll gjorts av eventuella ytterligare rättigheter eller skyldigheter. Eventuella rättigheter eller skyldigheter som inte framgår i FDS har enbart beaktats av sstyrelsen i den utsträckning uppdragsgivaren eller dennes ombud lämnat information om dessa. Det förutsätts vidare att värderingsobjektet inte belastas av några ej i fastighetsregistret inskrivna servitut, nyttjanderätter eller andra avtal vilka begränsar ägarens förmåga att disponera över fastigheten samt att värderingsobjektet inte belastas av några utgifter eller avgifter 1.3 Det förutsätts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar 2.1 Samtliga uppgifter som inhämtats från uppdragsgivaren eller dennes ombud förutsätts vara fullständiga och korrekta. Endast allmän rimlighetskontroll har genomförts. Dessutom förutsätts att ingen information av betydelse har utelämnats av uppdragsgivaren eller dennes ombud. 2.2 De arealer som värderingen grundar sig på mäts i regel upp av värderingsmannen. För det fall dessa uppgifter i stället har lämnats av uppdragsgivaren eller dennes ombud eller om uppgifterna har hämtats från FDS har värderingsmannen förlitat sig på dessa uppgifter och har i sådant fall inte mätt upp arealerna på plats eller på ritning. Arealerna förutsätts i sådant fall vara uppmätta i enlighet med Svensk Standard i den vid värderingstillfället gällande versionen. 2.3 Vad gäller arrenden eller andra nyttjanderätter som i förekommande fall belastar värderingsobjektet har bedömningen gjorts med utgångspunkt från gällande arrende eller nyttjanderättsavtal i den mån dessa varit tillgängliga. 3 Besiktning, fältinventering 3.1 Värderingen utgår normalt från översiktlig okulär fältbesiktning och stödmätningar av beståndsuppgifter. 3.2 Har uppdragsgivaren tillhandahållit underlag från annat företags fältinventering och ingen fältkontroll skett av sstyrelsen av dessa uppgifter tar sstyrelsen inget ansvar för felaktigheter i underlaget. 3.3 Utförd besiktning uppfyller inte vare sig en säljares upplysningsplikt eller en köpares undersökningsplikt enligt 4 kapitlet 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och standard som fältbesiktningen visade vid värderingstidpunkten. 3.4 sstyrelsen tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på objektet som kan påverka värdet och som kräver specialistkompetens för att upptäcka. 3.5 sstyrelsen har utgått från att värderingsobjektet uppfyller alla nödvändiga myndighetskrav och att alla nödvändiga tillstånd erhållits. 4 Miljöfrågor 4.1 Kontroll av eventuella miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastighet har inte skett. Värderingen förutsätter att det inte finns behov av sanering eller att det finns annan miljömässig belastning som kan innebära ansvar för sanering etc. 4.2 sstyrelsen tar inget ansvar för den skada som kan orsakas uppdragsgivaren eller tredje man på grund av felaktig värdebedömning orsakad av punkten 4.1. 5 Aktualitet 5.1 Faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras med tiden. Värderingen är en uppskattning av värderingsobjektets marknadsvärde vid den i värdeutlåtandet angivna värderingstidpunkten, med de reservationer och förutsättningar som anges i värdeutlåtandet. 6 Värdeutlåtandets användning 6.1 Innehållet i värdeutlåtandet tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 6.2 Används utlåtandet för rättsliga förfoganden ansvarar sstyrelsen endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om värdeutlåtandet används enligt punkten 5 ovan. sstyrelsen är fri från ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av utlåtandet eller uppgifter i detta. 7 Ansvar 7.1 Eventuella skadeanståndsanspråk till följd av värderingen skall framställas inom två år från leverans av värdering. 7.2 Det högsta skadestånd som kan utgå till följd av felaktig värdering är 1 prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.