Uthyrning av bostadsrättslägenhet i andra hand

Uthyrning av bostadsrättslägenhet i andra hand Föreligger skäl eller befogad anledning att vägra samtycke? Erik Fahlblom Rättsvetenskap, kandidat 2019 Luleå tekniska universitet Institutionen för ekonomi, teknik och samhälle

Sammanfattning Syftet med uppsatsen var att undersöka gällande rätt mellan bostadsrättsinnehavare och andrahandshyresgäst i samband med uthyrning i andra hand inom bostadsrättsföreningar. Metoden för uppsatsen var rättsdogmatisk metod vilket innebär att de fyra rättskällorna doktrin, förarbeten, lagstiftning och praxis beaktas. De lagbestämmelser som gäller vid andrahandsuthyrning i bostadsrättsföreningar regleras i bostadsrättslag (1991:614), vidare benämnd BRL och de centrala lagbestämmelserna 7 kap 10 11. Vid en andrahandsuthyrnings avgörande diskuteras befogad anledning att vägra samtycke vid avslag och skäl vid beviljande. Om föreningen inte beviljat ansökan kan bostadsrättsinnehavaren överklaga hos hyresnämnden. Där är gällande praxissamling en vägledande rättskälla utöver lagbestämmelser och förarbeten. Andrahandsuthyrning är en viktig del av dagens bostadsmarknad. Framförallt när bostadsbyggandet inte motsvarar den efterfrågan som finns på marknaden.

Innehållsförteckning 1. Inledning... 1 1.1 Bakgrund... 1 1.2 Syfte och frågeställningar... 1 1.3 Metod... 2 1.4 Disposition... 2 2. Uthyrning i andra hand av bostadsrättslägenhet... 3 2.1 Allmänt om andrahandsuthyrning... 3 2.2 Centrala lagbestämmelser... 4 2.2.1 Huvudregel och undantag... 4 2.2.2 Vägra samtycke... 4 2.3 Inneboende eller andrahandshyresgäst... 4 2.4 Rekvisitet skäl... 5 2.5 Beaktansvärda skäl gällande lokaler... 6 2.6 Befogad anledning att vägra samtycke... 6 2.7 Befogad anledning att vägra samtycke när en juridisk person innehar bostadsrätten till en bostadslägenhet... 7 2.8 Otillåten andrahandsuthyrning... 7 2.9 Viss tid... 8 2.10 Nya villkor... 8 2.11 Avgift till föreningen... 8 3. Bevisning och processuell verksamhet... 9 3.1 Bevisning... 9 3.2 Bevisbörda och beviskrav... 9 3.3 Hyresnämnden... 9 4. Praxis... 11 4.1 Ålder och sjukdom... 11 4.2 Tillfälligt arbete på annan ort... 11 4.2.1 Beviljanden... 11 4.2.2 Avslag... 12 4.3 Studier på annan ort... 13 4.3.1 Beviljanden... 13 4.4 Provsamboende... 14 4.4.1 Beviljanden... 14 4.4.2 Avslag... 14 4.5 Förälder upplåter bostaden till sitt barn... 15 4.5.1 Beviljanden... 15

4.5.2 Avslag... 15 4.6 Bostadsrättshavaren vill hyra ut fram till sin pension... 16 4.6.1 Beviljanden... 16 4.7 Skäl hänförliga till nytt boende... 17 4.7.1 Beviljanden... 17 4.7.2 Avslag... 18 4.8 Övriga skäl... 19 4.8.1 Beviljanden... 19 4.8.2 Avslag... 20 4.9 Befogad anledning att vägra samtycke... 21 4.9.1 Beviljanden... 21 4.9.2 Avslag... 21 5. Diskussion... 23 5.1 Centrala lagbestämmelser och förarbeten... 23 5.2 Praxis... 23 5.3 Slutsatser... 25 Källor och litteratur... 26

1. Inledning 1.1 Bakgrund Bostadsmarknaden i Sverige är i stort behov av att utökas och eftersom byggandet och flyttkedjorna tar tid är det viktigt att beståndet av tillgängliga bostäder är bebodda. En betydande del av det svenska bostadsbeståndet består av bostadsrätter, främst i storstadsregionerna. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till syfte att upplåta bostadsrättslägenheter åt medlemmarna. För att bilda en bostadsrättsförening krävs det minst tre medlemmar och minst tre lägenheter. Det som gör att bostadsrättsföreningen är en association,utöver det nyss nämnda, är att den styrs av medlemmarna med föreningsstämman som högsta beslutande organ. Den av medlemmarna framröstade styrelsen ansvarar för den dagliga verksamheten. 1 Utöver bostadsrättslag (1991:614) och lag (1987:667) om ekonomiska föreningar är stadgarna det viktigaste dokumentet för medlemmarna. När de antagits ska de registreras och granskas av Bolagsverket innan de är gällande. I stadgarna ska det finnas bestämmelser om andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenhet, vilket regleras i bostadsrättslagen 9 kap. 5, vidare benämnd som BRL. 2 Andrahandsuthyrning blir vanligen aktuellt när levnadsvillkoren för medlemmar förändras. Detta kan leda till tillfällig bosättning utanför den permanenta privatbostaden, exempelvis vid studier på annan ort. För att en andrahandsuthyrning ska godkännas av en bostadsrättsförening alternativt hyresnämnden ska en eller ett visst antal kriterier föreligga. Dessa fastslås genom praxis, förarbeten samt de centrala lagbestämmelserna i 7 kap. 10 11 BRL. 1.2 Syfte och frågeställningar Syftet med uppsatsen är att utreda under vilka förutsättningar innehavare av bostadsrätt får hyra ut denna i andra hand. Dessa frågeställningar har valts för att uppnå syftet: -Vilka grundläggande kriterier gäller vid andrahandsuthyrning? -Vilka befogenheter/skyldigheter har bostadsrättsföreningen? -Vilka befogenheter/skyldigheter har bostadsrättsinnehavaren? -Vilka befogenheter/skyldigheter har andrahandshyresgästen? -Vilken procesuell verksamhet hanterar tvister gällande andrahandsuthyrning? 1 Lundén & Bokelund Svensson (2016), Bostadsrättsföreningar, s. 18. 2 Ibid, s. 25 27. 1

1.3 Metod Metoden som används i uppsatsen för att besvara syftet är rättsdogmatisk metod. De fyra relevanta rättskällorna som har beaktas är doktrin, förarbeten, lagstiftning och praxis. Den rättsdogmatiska metoden är vald eftersom uppsatsen ska undersöka gällande rätt vilket uppfylls genom den metoden. Den lag som primärt reglerar bostadsrättsföreningar och därmed även andrahandsuthyrningar är bostadsrättslag (1991:614). Förarbeten bestående av propositioner är av stor betydelse, framförallt gällande definitionen av rekvisiten skäl och befogad anledning att vägra samtycke som finns i bostadsrättslagen. Den största delen delen i rättsområdet innefattar praxis från hyresnämnden. Den doktrin som samlar hyresnämndens avgöranden, lagstiftning samt förarbeten är Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning skriven av Charlotte Andersson och Emil Andersson utgiven år 2015. Den senaste praxissamling från hyresnämnden som är en del av doktrinen när den enda utgivna av sitt slag. Den doktrinen är huvudliteratur i uppsatsen och riktar sig främst till hyresnämnder och bostadsrättsföreningar och är därmed av stor betydelse för rättsområdet och därmed för denna uppsats. 1.4 Disposition Uppsatsen avhandlar först igenom gällande rätt med fokus på aktuella lagbestämmelser och förarbeten. I nästa kapitel kommer den omfattande praxis från hyresnämnden presenteras. Därefter presenteras bevisningordning samt den procesuella verksamheten. Slutligen kommer diskussionskapitlet samt slutssatser där uppsatsen kommer analyseras och summeras. 2

2. Uthyrning i andra hand av bostadsrättslägenhet Detta kapitel presenterar de rättsliga förutsättningar som måste iakttas vid andrahandsuthyrning med fokus på lagstiftning och förarbeten. Det handlar om de centrala lagbestämmelserna, förarbeten och rekvisit som formar förutsättningarna gällande andrahandsutyrning av bostadsrättslägenheter och lokaler. 2.1 Allmänt om andrahandsuthyrning Grundprincipen gällande andrahandsuthyrning är att bostadsrättshavare inte får hyra ut eller tillfälligt låna ut sin bostadsrätt till utomstående utan godkännande från föreningens styrelse. Det finns undantag från denna grundprincip, och det vanligaste är när hyresnämnden ger tillstånd om andrahandsuthyrning trots att föreningen har vägrat samtycke. För att detta undantag ska föreligga krävs det att bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen samt att föreningen inte har någon befogad grund att vägra samtycke. Ett tillstånd ska begränsas till en specifik tid och kan även aktualiseras med villkor. Detta gäller även för bostadsrättshavare som ska hyra ut en lokal. Juridiska personer 3, exempelvis företag eller föreningar, behöver ej ha skäl för att beviljas en andrahandsuthyrning utan där är det tillräckligt att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Grundprincipen i 7 kap 10 BRL om styrelsens samtycke vid andrahandsuthyrning aktualiseras oberoende av om syftet med uthyrningen gäller permanentboende, fritidsändamål eller annat bostadsändamål. I 7 kap 10 BRL andra stycket finns det några undantag. De tillämpas i de situationer när en juridisk person har anskaffat bostadsrätten vid exekutiv auktion, tvångsförsäljning alternativt då kommun eller landsting äger bostadsrätten. 4 När en bostadsrättshavare upplåter sin bostadsrättslägenhet till en utomstående föreligger ett andrahandsförhållande därför att bostadsrättsföreningen är ägare till bostadsrättslägenheten. I de fall där bostadsrättsföreningen väljer att godkänna ansökan om andrahandsuthyrning och därmed tillåta bostadsrättsinnehavare att hyra ut en bostadsrättslägenhet till en andrahandshyresgäst finns det ett hyresförhållande mellan bostadsrättsinnehavaren och andrahandshyrestagaren. 3 En ekonomisk förening blir juridisk person då den registreras enligt 1:2 EFL. När den har blivit juridisk person, fått rättskapacitet, då kan den förvärva rättigheter och skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. 4 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning. s. 45 46. 3

2.2 Centrala lagbestämmelser 5 2.2.1 Huvudregel och undantag 7 kap. 10 En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller dessutom i de fall som avses i 6 andra stycket. Samtycke behövs dock inte, 1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Lag (2003:31). 2.2.2 Vägra samtycke 7 kap. 11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid. I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid. Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Lag (2014:319). 2.3 Inneboende eller andrahandshyresgäst Det är viktigt att göra en distinktion mellan begreppen inneboende och andrahandshyresgäst. Enligt 7 kap. 10 BRL e contrario 6 krävs inget samtycke då uthyrning sker till en utomstående som ej har tillgång till bostadsrättslägenheten för självständigt nyttjande. Med andra ord om en del av bostadsrättslägenheten hyrs ut till en inneboende krävs inget samtycke från styrelsen. Att vara inneboende är giltigt såvida det inte leder till någon olägenhet för föreningen eller någon annan medlem i föreningen enligt 7 kap. 8 BRL. 7 5 Bostadsrättslag (1991:614). 6 Allt om juridiks webbplats. E contrario. 7 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning. s. 47. 4

Begreppet självständigt brukade härstammar från kodifierad rättspraxis och förändrade 7 kap. 10 BRL när den införlivades 1 april 2003. Förarbetena hänvisar till de två ställningstaganden som högsta domstolen beslutat om i gällande frågan om inneboende och andrahandshyresgäst. 8 2.4 Rekvisitet skäl Lagändringen i BRL som genomfördes 1 juni 2014 innebär att tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavarens har skäl för uthyrningen istället för tidigare beaktansvärda skäl. Detta grundar sig på att bostadsrättshavaren ska få en större frihet att hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand under en tidsperiod och ha kvar säkerheten att återvända efter en tid. I proposition 2013/14:142 s.21 ff. till den senaste lagändringen räknats upp en lista med vanliga situationer där tillstånd kan ges: - Arbete på annan ort. - Studier på annan ort. - Vistelse utomlands eller på annan ort. - Vård av anhörig. - Provsamboende. - En övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande, t.ex. för att bostadsrätten har förvärvats inför en pensionering. När en bostadsrättshavare under en längre tid inte är bosatt i bostadsrättslägenheten, exempelvis bosatt på en annan ort föreligger normalt sett tillräckligt starkt skäl för en andrahandsuthyrning. De skäl som räknades upp ovan relateras till bostadsrättshavare, dock anger propositionen att skäl rörande andrahandshyresgäster i vissa fall kan vara acceptabel. Ett exempel på detta är när bostadsrättshavaren vill hyra ut bostadsrättslägenheten till en närstående 9 under tiden hen bereder en bostad till försäljning. Om bostadsrättshavaren köper en annan bostad som avses vara permanentbostad, försvagas anknytningen till den förgående bostadsrättslägenheten avsevärt. Om bostadsrättslägenheten är svår att sälja på grund av en sviktande bostadsmarknad finns möjligheter till uthyrning i andra hand under en ettårsperiod. Dock finns det normalt inte skäl att tillåta en längre period och åberopa den anledningen. Gemensamt för samtliga skäl är att de i normalfallet blir svagare med tiden. Om bostadsrättshavaren är bosatt i en annan bostad under några år är det vanligen inte längre ett tillräckligt skäl för att bostadsrättslägenheten ska hyras ut i andra hand. De olika omständigheterna som föreligger i det enskilda fallet måste beaktas. Vid studier på annan ort kan uthyrning under en längre tidsperiod bli aktuellt så att studierna kan slutföras, om bostadsrättshavaren har för avsikt att återvända till bostadsrättslägenheten efteråt. Ett ytterligare exempel på när en förlängd uthyrning kan tillåtas är när barn i hushållet har en kortare studietid på en annan ort. Om bostadsrättshavaren måste vara på ett sjukhus eller behandlingshem eller jämförbart finns det goda skäl att hyra ut bostadsrättslägenheten i andra hand. Efter en tid blir anknytningen svagare även i detta fall, dock anses den då vara av mindre viktig karaktär. 8 NJA 2001 s.241 I och II. 9 Se 2 kap. 22 Inkomstskattelag (1999:1229) 5

Propositionen klargör att vissa omständigheter inte kan utgöra skäl för en uthyrning. Om bostadsrättshavaren vill tjäna pengar genom hyresintäkter är det inte ett skäl för uthyrning. Detta skäl kan det vara fråga om i köp av bostadsrättslägenhet i rent spekulativt syfte. Bostadrättshavarens skäl att hyra ut bostadsrättslägenheten i andra hand ska jämföras med den befogade anledningen att vägra samtycke från föreningens sida. I vissa situationer värderas bostadrättshavarens skäl som mer betydelsefulla, exempelvis när det handlar om uthyrning på grund av sjukdom eller anställning på annan ort. Dessa typer av mer betydelsefulla skäl kan endast nekas tillstånd om föreningen drabbas av ett större besvär. I dessa situationer kan föreningen invända på andrahandshyresgästens personliga lämplighet. Det kan handla om störningar gentemot andra i föreningen. Viss hänsyn kan tas till villkor i stadgarna gällande medlemskap i föreningen. Exempelvis kan en bostadsrättsförening endast bevilja medlemskap till en viss åldersgrupp. En aspekt som inte beaktas är betalningsförmågan från andrahandshyresgästen, där har bostadsrättshavaren ansvaret gentemot föreningen under hela uthyrningstiden i sin roll som hyresvärd. I mindre föreningar kan andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenhet få betydelse för föreningens skatterättsliga förhållanden, vilket kan leda till befogad anledning att vägra samtycke. Detta problem kan uppstå om det blir svårt för föreningen att genomföra en fungerade förvaltning. Föreningars besvär kan med tiden få en större betydelse i bedömningen gällande om det finns befogad anledning att neka en uthyrning. 10 2.5 Beaktansvärda skäl gällande lokaler 7 kap. 11 första stycket BRL är gällande uthyrning av bostadslägenheter samt lokaler. Av propositionen 1990/91:92 s.119 framgår att den sparsamma tillämpning av rekvisitet beaktansvärda skäl som härstammar från hyreslagen 11 var det bakomliggande till förslaget om att lokaler ska inkluderas av 7 kap. 11 första stycket BRL. 12 2.6 Befogad anledning att vägra samtycke Enligt 7 kap. 11 första stycket BRL ska hyresnämnden inte lämna tillstånd såvida föreningen har motsättningar av karaktären befogad anledning att vägra samtycke. Skälen som utgör befogad anledning att vägra samtycke är: - Andrahandshyresgästens individuella lämplighet. - Villkor i stadgarna. - Tidsfaktorn. - Hänsyn till föreningen. Föreningen kan vara gällande den eventuella andrahandshyresgästens individuella lämplighet. Det innebär att personen ska bete sig ordentligt och därmed inte skapa oro på området. Betalningsförmåga inget argument för att neka tillståndet eftersom det ansvaret ligger på bostadsrättshavaren själv att ansvara för att avgiften är inbetald till föreningen på utsatt tid. 13 10 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 49 51. 11 12 kap. Jordabalk (1970:994) 12 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning. s. 51. 13 Proposition 2002/03:12 s. 72. 6

En annan aspekt som föreningen måste beakta är att en andrahandsuthyrning inte bryter mot stadgarna. En ytterligare aspekt är tidsramen. Ju längre uthyrningstiden pågår desto svagare blir skälen för att andrahandsuthyrningen med hänsyn till möjligheten att ha en fungerande bostadsrättsförening. 14 Det ska även beaktas det faktum att föreningens förvaltning och skötsel kan hanteras på ett sätt som inte missgynnar föreningen och därför kan det i vissa fall vara negativt med flertalet andrahandsuthyrningar i en mindre föreningen. 15 Det är även fördelaktigt att en mindre föreningen sätter en kortare tidsram för uthyrningen jämfört med en större förening. Eftersom tiden alltid beaktas väljer hyresnämnden att i samtliga fall begränsa tillstånden till viss tid. 16 2.7 Befogad anledning att vägra samtycke när en juridisk person innehar bostadsrätten till en bostadslägenhet Enligt BRL kan en juridisk person ej bosätta sig i en bostadslägenhet och det innebär att bostadsrättslägenheten i samtliga fall måste hyras ut i andra hand till en fysisk person. När föreningen antar en juridisk person som medlem blir konsekvensen att de anses ha tillåtit att bostadsrättslägenheten hyrs ut andra hand. Det behövs därmed inte några beaktansvärda skäl för att en juridisk person ska hyra ut bostadslägenheten i andra hand enligt 7 kap. 11 andra stycket BRL. Om den juridiska personen väljer att hyra ut bostadslägenheten i andra hand och avsikten inte är att det ska vara en permanentbostad, utan istället användas för fritidsändamål eller annat ändamål, kan föreningen vägra samtycke om det inte är avtalat särskilt med föreningen. Exempelvis om det är avtalat att lägenheten ska användas som övernattningsbostad måste det godkännas av föreningen. Detta framkommer av 7 kap. 6 andra stycket BRL. Anledningen till denna bestämmelse är att hindra att juridiska personer, såsom exempelvis privata företag köper bostadslägenheter som tilltänkta övernattningslägenheter. Detta reglemente existerar således för att bostadsmarknaden inte ska urvattnas, med prishöjningar som följd. Ytterligare en aspekt är att föreningarna har intresse av att medlemmarna engagerar sig i föreningsarbetet. Huvudregeln är att om det inte finns skäliga anledningar att neka medlemskap i föreningen på grund av de villkor som föreskrivs i stadgarna så ska bostadsrättshavaren antas enligt 2 kap. 3 BRL. Undantaget i 2. kap 4 BRL första stycket, att en juridisk person som köpt bostadsrättslägenheten med syftet som bostadslägenhet och ej har fritidsändamål kan trots allt vägras inträde i föreningen om de villkoren i 2 kap. 3 BRL är uppfyllda. 17 2.8 Otillåten andrahandsuthyrning Tillåtelse att nyttja en bostadsrättslägenhet utan samtycke från styrelsen eller tillstånd från hyresnämnden vid andrahandsuthyrning, innebär att bostadsrättslägenheten är förverkad enligt 7 kap. 18 BRL. Det finns ett undantag från detta i 7 kap. 20 BRL som säger att uppsägning på grund av otillåten andrahandsuthyrning inte får ske om bostadsrättshavaren utan dröjsmål vidtar rättelse efter uppmaning från föreningen. En oenighet enligt 7 kap. 18 BRL tas upp i allmän domstol istället för hyresnämnden. 18 14 Proposition 2002/03:12 s. 71. 15 Proposition 2002/03:12 s. 70 72. 16 Statens offentliga utredningar 2000:2 s.201. 17 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning. s. 53 54. 18 Ibid, s. 55 56. 7

2.9 Viss tid Ett tillstånd gällande andrahandsuthyrning ska alltid begränsas till viss tid enligt 7 kap. 11 första stycket BRL. Denna bestämmelse kom till på grund av två orsaker. De skäl för uthyrning som ska aktualiseras för bostadsrättshavaren blir svagare med tiden. Det som från början är skäligt kan bli inaktuellt vid ett senare tillfälle. Det innebär att tröskeleffekter minskas, framförallt i mindre föreningar, om andrahandsuthyrningar begränsas till viss tid. Tröskeleffekt innebär att föreningen under en period samtycker till det ansökta skälet. Föreningen anser att en fortsatt uthyrning inte kan vara skälig på grund av att det redan finns flertalet andrahandshyresgäster i föreningen. Det kan resultera i försvagad möjlighet till en fungerande fastighetsförvaltning. Om förhållandena i det enskilda ärendet har en stor variation ligger rättstillämpningens funktionalitet i att avgöra hur länge en andrahandsuthyrning kan fortlöpa. 19 2.10 Nya villkor Från 1 februari 2013 tillämpas nya regler som resulterar i en friare hyressättning med hänsyn till den marknadsmässiga hyran för hyresvärden, tillika bostadsrättshavaren gentemot andrahandshyresgästen. Detta initierades för att öka privatpersoners möjlighet till uthyrning av bostadsrätter. Utöver driftskostnader kan räntor på lånat kapital, alternativavkastning på insatsen och avgift till bostadsrättsföreningen anses påverka hyresnivån till aningen högre än tidigare. 20 De nya reglerna innebär också att en andrahandshyresgäst som hyr en privatbostad har möjlighet att avsluta hyresavtalet vid utgången av nästkommande kalendermånad. Detta går inte att avtala bort och innebär att uppsägningstiden anses vara löpande på cirka 30 60 dagar. 21 2.11 Avgift till föreningen Bostadsrättsföreningar har rätt att i stadgarna reglera gällande en årlig avgift som ska betalas för bostadsrättshavaren när andrahandsuthyrning ska ske. Den avgiften ska täcka den administrativa arbetsbördan som föreligger vid ansökningen. 22 Den avgift som kan debiteras motsvarade 10% av prisbasbeloppet vilket efter propositionen 2013/14:142 s.15 18 aktualiserades 1 juni 2014. 23 Därefter tillkom ett tillägg i 7 kap. 14 BRL om avgift för andrahandsuthyrning. I de fall bostadsrättshavaren ej betalar avgiften inom en vecka efter förfallodagen gällande bostadslägenhet eller inom två dagar vid lokal så kan nyttjanderätten vara förverkad enligt 7 kap. 18 BRL. 24 19 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 54 55. 20 Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. 21 Lundén & Bokelund Svensson (2016), Bostadsrättsföreningar, s. 175. 22 Ibid, s. 176. 23 Ibid, s. 99. 24 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning. s. 49. 8

3. Bevisning och processuell verksamhet Bevisbörda och beviskrav är alltid centrala för den procesuella verksamheten som i detta fall är hyresnämnden. Hyresnämnden avgör prövningen vid skiljaktigheter gällande andrahandsuthyrningar av bostadsrättslägenheter. 3.1 Bevisning I ärenden gällande andrahandsuthyrning aktualiseras två olika aspekter som måste utredas, den materiella rätten och processrätten. Den materiella rätten handlar om vilka rekvisit som ska förverkligas för att ett bifall ska ske. Vid andrahandsuthyrningar är de rekvisiten skäl och befogad anledning att vägra samtycke. Processrättsligt behandlas främst bevisfrågor eftersom var part har olika argument för sakförhållanden i tvisten. Det är hyresnämndens uppgift att bedöma bevisningen i ärendet för att hitta en lösning på tvisten för parterna. I vissa fall sker förlikning och då aktualiseras nämndens beslut endast på de argument som framförts och därmed kan den ej på eget initiativ utreda övriga skäl. Bevisfrågor är inte aktuella att utredas vidare såvida parterna är överens om vad som gäller. Då utreds endast den rättsliga verkan för de gällande förhållandena. I Sverige föreligger fri bevisprövning och det innebär att parterna kan åberopa vilken bevisning de vill. Hyresnämnden har ingen reglering gällande bevisvärderingen men utgår från principen om likabehandling. 25 3.2 Bevisbörda och beviskrav Bevisbördan och beviskravet i gällande andrahandsuthyrningar för bostadsrättsföreningar regleras i BRF 7 kap. 11. Den beskriver att bostadsrättshavaren har bevisbördan gentemot bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavaren ska visa att det föreligger skäl för att få igenom ansökan. Föreningen har bevisbördan för att påvisa att det föreligger särskilda skäl för att vägra samtycke. 26 3.3 Hyresnämnden Det finns åtta hyresnämnder från Malmö i syd till Luleå i norr. Författningsenligt är hyresnämnden en förvaltningsmyndighet med extra befogenhet att pröva vissa ärenden i domstol. Detta bestäms av lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 4 punkt 3 där hyresnämndens uppgifter i frågor om bostadsrätter beskrivs. Vid ärenden där andrahandsuthyrningar behandlas sammansätts hyresnämnden av tre ledamöter, varav en lagfaren ordförande kallad hyresråd samt två intresseledamöter. För att ett ärende ska anhängigas hos hyresnämnden ska den lämnas in skriftligen och det är kostnadsfritt. Efter eventuell insamling av uppgifter från de olika parterna blir de kallade till ett sammanträde. Om andrahandshyresgästen inte medverkar avskriver nämnden ärendet och om det istället är hyresvärden som ej medverkar kan ärendet slutföras trots frånvaron. Hyresnämnden har 25 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning. s. 18. 26 Ibid, s.18 19. 9

indirekt en medlande uppgift och ska därmed hitta en lösning på tvisten. Nämndens tidsram att avgöra ärenden skiljer sig i olika delar av landet men andrahandsuthyrningar är prioriterade. 27 27 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s.13 14. 10

4. Praxis Praxis från hyresnämnden är en central rättskälla och formar rättsområdet årligen med sina domar. I detta kapitel kommer praxis från hyresnämnderna presenteras och kategoriseras utifrån ärendeslag. Domarna är sammanställda från 1 januari till 31 december 2014. De parter som främst kommer nämnas är bostadsrättshavaren, föreningen och hyresnämnden. 4.1 Ålder och sjukdom Detta ärende är en del av den äldre praxissamlingen som framställdes 2004. Det finns ingen ny dom som aktualiserades i den nyare praxissamlingen för detta ärendeslag och därmed är den fortfarande gällande tills ny praxis finns i ärendeslaget. I ärendet 5107 03 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättsinnehavaren om att hyra ut lägenheten i andra hand ytterligare en tid till sitt barnbarn och dennes sambo. Bostadsrättsinnehavaren var en 93-årig kvinna som befann sig på sjukhem men ville ha möjlighet att besöka lägenheten. Föreningen invände att lägenheten redan varit uthyrd under sju år och avsikten var inte att flytta tillbaka vid ett senare tillfälle. Hyresnämnden ansåg att beaktansvärda skäl förelåg eftersom det inte fanns någon befogad anledning att vägra samtycket. Hyresnämnden biföll ansökan om andrahandsuthyrning. Denna dom meddelades innan 1 juli 2014 vilket innebär att den tidigare lagstiftningen tillämpades 28 4.2 Tillfälligt arbete på annan ort 4.2.1 Beviljanden I ärendet 9910 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand i cirka två år på grund av att bostadsrättsinnehavaren var bosatt och arbetade i Hongkong. Tidigare hade lägenheten varit uthyrd i tre år. När anställningen upphörde i förtid stannade han kvar och startade ett företag i väntan på att uthyrningstiden skulle löpa ut. Han hade bott i lägenheten i cirka 30 år innan uthyrningen och framförde att ur ett ekonomiskt perspektiv var uthyrningen nödvändig. Föreningen invände med att han ej har varit bosatt där sedan 2009 då föreningen köpte fastigheten. Bostadsrättshavaren erbjöd sig att delta i föreningsarbetet men det nekades av föreningen. Hyresnämnden anförde att bostadsrättshavaren hade en relativt stark anknytning till lägenheten i och med den 30-åriga bosättningen samt att det fanns skälet för uthyrning är av karaktär som kan beviljas tillstånd. Eftersom bostadsrättsinnehavaren erbjöd sig att delta i föreningsarbetet vägde skälen över till hans fördel. De angav att tillståndet ska begränsas till ett år med tanke på ovissheten gällande bostadshavarens framtid. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade ett tillstånd om andrahandsuthyrning på ett år. 29 28 Charlotte Andersson (2004), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 66. 29 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 57. 11

I ärendet 2015 14 från Göteborgs hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand från 1 juli 2014 till 31 december 2015 på grund av arbete på annan ort. Lägenheten har tidigare varit uthyrd under en tioårsperiod. Föreningen invände och menade att lägenheten redan har varit uthyrd under en lång period samt att föreningen ville ha närvarande medlemmar. Hyresnämnden tillämpade den nya lagstiftningen som blev gällande 1 juli 2014 trots att beslutet togs 10 juni samma år. Propositionen 2013/14 s.22 angav att ett vägande skäl som arbete på annan ort är tungt till bostadsrättshavarens fördel. I dessa fall är det endast större olägenheter som kan hindra att tillstånd beviljas. Hyresnämnden fastslog att den tidigare uthyrda tiden har överskridit den enligt praxis godkända tiden, men att förarbetena inte preciserade vilken betydelse den mer generösa synen på andrahandsuthyrning skulle påverka detta. Därmed ansåg hyresnämnden att en mer generös lagstiftning bör leda till att längre uthyrningsperioder ska beaktas mer godtyckligt. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade ett tillstånd om andrahandsuthyrning på ett år och sex månader. 30 4.2.2 Avslag I ärendet 5554 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand från maj 2014 till 31 oktober 2014 på grund av arbete och boende i Göteborg. Lägenheten var köpt i Sollentuna och han hade aldrig varit bosatt i den, men planerade att med sin familj bosätta sig där i framtiden. Föreningen invände med att den boende aldrig har varit bosatt i lägenheten samt att bostadsrättsinnehavaren har en till lägenhet i Upplands Väsby där han ej har bott i. De anförde vidare att det har bott ett flertal utländska män i lägenheten samt att de har stört grannar genom förtärande av alkohol och rökning på den gemensamma utomhusytan. Bostadsrättsinnehavaren angav att ett företag hyrde lägenheten i dagsläget. Hyresnämnden anförde att det inte fanns några konkreta planer på när bostadsrättshavaren ska bosätta sig i lägenheten. Därmed är skälen av en svagare karaktär. Hyresnämnden konstaterade att lägenheten varit uthyrd till en företagare och andrahandshyresgästerna misskötte sig. Därmed fanns det inte tillräckliga skäl att bevilja tillstånd och föreningens invändningar väger tyngre. Hyresnämnden avslog ansökan om andrahandsuthyrning. 31 I ärendet 2869 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand under sex månader på grund av arbete utomlands. Bostadsrättshavaren uppgav att hon planerade att pensionera sig i samband med flytten tillbaka till lägenheten. Föreningen invände att bostadsrättshavaren hade ägt lägenheten. i 13 år och aldrig varit bosatt där samt att hon hade anställning utomlands. Föreningen anförde ytterligare att bostadshavaren ägde en villa tillsammans med sin make. Föreningen anförde vidare att det inte förelåg någon anknytning eller behov av lägenheten från bostadsrättshavarens sida. 30 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s.58 59. 31 Ibid, s. 59 60. 12

Hyresnämnden anförde att det inte fanns grunder för invändningen gällande arbete utomlands. Eftersom bostadsrättshavaren aldrig hade varit bosatt i lägenheten och ägde ett hus med sin make ansågs inte skälen tillräckligt styrkta för en uthyrning. Hyresnämnden avslog ansökan om andrahandsuthyrning. 32 4.3 Studier på annan ort 4.3.1 Beviljanden I ärendet 2300 14 från Malmös hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om uthyrning i andra hand under tre månader på grund av studier på annan ort. Tidigare hade föreningen lämnat tillstånd att hyra ut lägenheten under en ettårsperiod på samma grunder och denna förlängning avsåg uppsägningstiden för andrahandshyresgästerna. Bostadsrättshavaren planerade att sälja lägenheten och bosätta sig på annan ort efter uthyrningen. Föreningen invände med ansökan var gjord för sent eftersom endast cirka två månader återstod av ansökta tiden samt att bostadsrättshavaren angivit felaktiga uppgifter gällande tidigare andrahandshyresgäst. Bostadsrättshavaren medgav att endast en av de tidigare beräknande andrahandshyresgästerna bosatte sig i lägenheten. Hyresnämnden anförde gällande lagändringen och den frihet en bostadshavare har gällande disponeringen av en lägenhet. Hyresnämnden menade att studier på annan ort är ett giltigt skäl för andrahandsuthyrning. Aspekten gällande tidsramen påverkades inte i denna situation eftersom uthyrning ej hade pågått särskilt länge. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade ett tillstånd om andrahandsuthyrning kvarstående tiden. 33 I ärendet 457 14 från Sundsvalls hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand på grund av bosättning utomlands samt studier på distans. Bostadsrättshavaren var bosatt i Bratislava med sin pojkvän och studerade på distans från svenska universitet och högskolor. På grund av samma skäl hade lägenheten varit uthyrd under 13 månader med godkännande från föreningen. Föreningen invände med att det skulle gått emot deras riktlinjer om de lämnade tillstånd till ytterligare andrahandsuthyrning. Hyresnämnden klargjorde att skälen för uthyrning var en vistelse utomlands av tillfällig karaktär som primärt avsåg familjesituationen. Hyresnämnden ansåg att det förelåg skäl för att hyra ut lägenheten trots att den redan har varit uthyrd under en 13 månaders period. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade tillstånd till andrahandsuthyrning för ett år. 34 32 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s.62. 33 Ibid, s. 60 34 Ibid, s. 62. 13

4.4 Provsamboende 4.4.1 Beviljanden I ärendet 6735 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i ett år på grund av provsamboende. Bostadsrättshavaren hade haft lägenheten uthyrd ett år med samma skäl och samma person tidigare. Föreningen invände att provsamboende under en längre tid än ett år inte ska anses som skäl enligt bostadsrättslagens samt att föreningen behöver aktiva medlemmar. Hyresnämnden anförde att tidigare praxis begränsade provsamboende till ett år, men med hänsyn till syftet och förutsättningarna i de nya bestämmelserna ansågs bostadsrättshavaren ha skäl till uthyrning. Föreningen hade därmed inte befogad anledning att vägra samtycke. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade tillstånd för andrahandsuthyrning i ett år. 35 I ärendet 2375 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i ett år på grund av provsamboende. Bostadsrättshavaren hade bott i lägenheten fram till två månader sedan och vill hyra ut den i ett år från datumet hon flyttade ut. Föreningen som ej närvarade vid sammanträdet, invände skriftligen att bostadsrättshavaren hade redan beviljat tillstånd i två perioder om sex månader. Hyresnämnden menade att det inte fanns skäl att neka ansökan och bostadsrättshavarens uppgifter. Den praxis som gäller innebär att provsamboende under ett år ska medges. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade tillstånd för andrahandsuthyrning i ett år från utflyttningsdatumet. 36 4.4.2 Avslag I ärendet 1553 14 från Malmös hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand. Han hade tidigare fått tillstånd från föreningen för samma grunder, dock tillbringade han mycket av den tiden på resande fot och ville nu ge samboskapet en bättre chans. Föreningen invände mot en förlängning av provsamboendet på grund av det tidigare tillståndet. Hyresnämnden slog fast att utgångspunkten mot andrahandsuthyrning av bostadsrätter ska vara generös. Provsamboende har under en längre tid varit en skälig situation för andrahandsuthyrning, men enligt gällande praxis i hyresnämnderna har tiden begränsats till ett år. Hyresnämnden anser att bostadsrättshavaren inte har framfört villkor som skulle resultera i avvikande från praxis. Därmed förelåg befogad anledning att vägra samtycke från föreningens sida. Hyresnämnden avslog ansökan om andrahandsuthyrning. 37 35 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 64. 36 Ibid, s. 64. 37 Ibid, s. 64. 14

4.5 Förälder upplåter bostaden till sitt barn 4.5.1 Beviljanden I ärendet 7287 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut bostadslägenheten i 5 år till sin son. Bostadsrättshavaren uppgav att hennes 20-åriga son bodde i lägenheten vilket föreningen hade vetskap om. Hon studerade i dagsläget och funderade på att köpa en större lägenhet när hon var klar om cirka ett år. Det fanns dessutom en avsikt att överlåta lägenheten till sonen, dock ansåg hon att han var för ung i dagsläget. Föreningen medverkade inte på sammanträdet och framförde inga invändningar i ärendet. Hyresnämnden noterade bostadsrättshavarens avsikt att hjälpa sin son med en bostad och ansåg att detta var ett acceptabelt skäl. Hyresnämnden konstaterade att föreningen ej hade framfört någon invändning som kan resultera i befogad anledning att vägra samtycke. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrning i ett år. 38 I ärendet 847 14 från Jönköpings hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut bostadslägenheten i 1,5 år på grund av att sonen skulle flytta tillbaka till lägenheten efter studier och praktik. Föreningen invände med skälet att deras riktlinje var att inte bevilja tillstånd för andrahandsuthyrning längre än tolv månader samt att fastighetsförvaltningen komplicerades i och med andrahandsuthyrning. Hyresnämnden anförde att bostadsrättshavarens syfte med sonens framtida användning var tydlig och att föreningen inte har skäl att neka tillståndet. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade tillstånd för andrahandsuthyrning i 1,5 år. 39 4.5.2 Avslag I ärendet 1850 14 i Malmös hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut bostadslägenheten i andra hand efter att han haft lägenheten uthyrd i andra hand under cirka 10 år. Han ville behålla lägenheten för att sina barn som var fem respektive elva år i framtiden skulle ta över den istället för att avyttra. Hyresnämnden ansåg att skälet att barnen skulle ta över lägenheten långt fram i tiden samt att den hade varit uthyrd en längre tid. Hyresnämnden avslog ansökan om andrahandsuthyrning. 40 I ärendet 7744 14 i Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren på nytt om uthyrning i andra hand under ett år på grund av sitt barn ska börja studera inom en tvåårsperiod och därefter bosätta sig där. Tidigare samma år skickades samma ansökan in och denna gång ville bostadsrättshavaren testa om den nya lagstiftningen har påverkat förutsättningar till det bättre. Föreningen invände att lägenheten var liten samt att bostadsrättsinnehavaren ägde ytterligare en lägenhet som han nyttjade sporadiskt. 38 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 65. 39 Ibid, s. 65. 40 Ibid, s. 66. 15

Hyresnämnden slog fast att bostadsrättshavaren hade ägt lägenheten under en längre tid och att den hade varit uthyrd en större del av den tiden. Bostadsrättshavaren hade inte visat att han haft en avsikt att bosätta sig i lägenheten och därmed fanns inget skäl att hyra ut lägenheten i andra hand. Hyresnämnden avslog ansökan om andrahandsuthyrning. 41 4.6 Bostadsrättshavaren vill hyra ut fram till sin pension 4.6.1 Beviljanden I ärendet 9571 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand till sina barn i cirka ett år tills han gått i pension. Bostadsrätthavaren erhöll lägenheten av sin mor tio år tidigare utan att ha bosatt sig där. Han erhöll lägenheten för att ha möjlighet att ge sina barn en bostad när de flyttade hemifrån. Grunden till den cirka ett år långa uthyrningen var att bostadshavarens dotter skulle åka på en längre resa och därefter bosätta sig i lägenheten. Avsikten var att bostadsrättshavaren skulle flytta till lägenheten om drygt fyra år då han går i pension. Föreningen invände med att det fanns 275 lägenheter varav 9 redan var uthyrda. Hyresnämnden slog fast att bostadsrättshavarens skäl gällande att bosätta sig vid pensioneringen om fyra år ansågs svagt eftersom han ej tidigare varit bosatt i lägenheten. Det fanns inga invändningar från föreningens sida gällande barnens delaktighet i underhållet av fastigheten och därmed utgick hyresnämnden från att så var fallet. I beaktande av att föreningen var av större karaktär i fråga om antalet lägenheter, ansåg hyresnämnden att bostadsrättshavarens skäl var starkare än föreningens. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrning enligt ansökan. 42 I ärendet 8088 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand i 2,5 år, till han uppnår pensionsåldern. Hans anställning kan möjligtvis förlängas med fem ytterligare år. Bostadsrättshavaren hade meddelat att han avsåg att flytta till lägenheten vid pensioneringen och även att vara delaktig i styrelsearbetet. Lägenheten har tidigare varit uthyrd i cirka två år. Föreningen invände med hänvisning till att föreningen endast bestod av 36 lägenheter. Hyresnämnden anförde att det inte fanns skäl att misstro bostadsrättshavarens avsikt gällande bosättning i lägenheten vid pensionering. Den nya lagstiftningen ska tolkas mer generöst och därmed fanns det skäl för uthyrningen. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrning i 2,5 år. 43 41 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 66. 42 Ibid, s. 66 67. 43 Ibid, s. 67. 16

4.6.2 Avslag I ärendet 11022 14 från Malmös hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut bostadslägenheten i andra hand i två år på grund av uppskjuten bosättning till pensionen kombinerat med eventuellt deltidsarbete. Bostadsrättshavaren har tidigare haft lägenheten uthyrd periodvis samt angav att försäljning av lägenheten inte är aktuellt. Föreningen som bestod av 64 lägenheter, invänder med anledning att de ville ha boenden på permanent basis. De invänder yttligare och anger att bostadsrättshavaren har tidigare haft lägenheten uthyrd med olika skäl samt olika angivna datum för bosättning i lägenheten. Föreningen ifrågasatte därmed att bostadsrättshavarens avsikt var att återvända till lägenheten. Hyresnämnden slog fast att bostadsrättshavaren ej har varit bosatt i lägenheten de senaste åren samt att de tidigare andrahandsuthyrningarna påverkar möjligheten att hyra ut ytterligare ur ett tidsperspektiv. Föreningens intressen vägde därmed tyngre än bostadsrättshavarens skäl. Hyresnämnden avslog ansökan om andrahandsuthyrning. 44 I ärendet 6733 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut bostadslägenheten i andra hand under ett år på grund av att hon efter pensionen avsåg att använda lägenheten vid besök hos barn och barnbarn i Stockholm. Bostadsrättshavaren är bosatt i Gävle och har aldrig varit permanentbosatt i lägenheten. Föreningen invände med att den bestod av 36 lägenheter, varav en är hyresrätt. Föreningen vill att medlemmarna ska vara aktiva och delta i styrelseaktiviteter samt städdagar. Det fanns en bestämmelse i stadgarna att lägenheten ska avses för permanentboende, men föreningen såg en förändring med ökade förfrågningar om andrahandsuthyrning, varav tre var uthyrda i andra hand. Hyresnämnden slog fast att bostadsrättshavarens skäl att uppehålla sig i lägenheten vid besök i Stockholm skulle värderas mot föreningens intresse. Eftersom föreningen var av mindre karaktär med 36 medlemmar innebär det att varje medlems prestation är betydelsefull. Bostadsrättshavaren motsvarade inte bestämmelsen i föreningens stadgar gällande permanentboende i lägenheten. Sammanfattningsvis anser hyresnämnden att det fanns befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrningen. Hyresnämnden avslog ansökan om andrahandsuthyrning. 45 4.7 Skäl hänförliga till nytt boende 4.7.1 Beviljanden I ärendet 1572 14 från Malmös hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand från 1 januari 2015 till och med 31 augusti 2015 på grund av att bostadsrätten var svår att sälja. Föreningen invände med att bostadsrättshavaren har haft lägenheten uthyrd ända sedan förvärvet frånsett två månader, på grund av arbete på annan ort. Föreningen invände även med 44 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 67. 45 Ibid, s. 67 68. 17

uppgifter på att det har genomförts sju överlåtelser innevarande och förgående år, därmed borde denna lägenheten ej anses vara svår att sälja. Hyresnämnden slog fast att uthyrning i andra hand kan vara aktuellt när en bostadsrätt är svår att sälja på grund av en sviktande bostadsmarknad. En uthyrning kan bli aktuell i en övergångsperiod som ska anpassas efter varje enskilt fall. Bostadsrättshavaren hade framfört uppgifter som visade att lägenheten var svår att sälja, vilket det fanns stöd för. Det fanns därmed skäl för andrahandsuthyrningen. Att det har sålts lägenheter i senaste åren är inte skäligt i bedömningen, samt att lägenheten tidigare har varit uthyrd på grund av andra skäl kan inte hindra uthyrning om villkoren uppfylls i övrigt. Slutligen framförde hyresnämnden att den totala tiden för uthyrningen inte är oskäligt lång, men att den inte borde bli längre. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrning enligt ansökan. 46 I ärendet 9122 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand ytterligare ett år för att i framtiden lättare erhålla lån till ett nytt boende. Tidigare har hon hyrt ut lägenheten i andra hand på grund av provsamboende under ett år. Bostadsrättshavaren avsåg att köpa en större bostad, eftersom prövningslägenheten endast var 40 kvadratmeter, och därefter bosätta sig med sin sambo och familj. Sambon kunde ej erhålla lån på grund av anmärkningar hos Kronofogden och själv lyckades hon ej erhålla tillräckligt stort lån utan hjälp. De avsåg att hyra ut lägenheten till hennes äldsta barn som flyttat hemifrån så att hon och sambon kunde bosätta sig i lägenheten och därefter färdigställa inför försäljning. Hyresnämnden ansåg att genom den mer generösa bedömningen att det förelåg tillräckligt med skäl för att tillmötesgå bostadsrättshavarens ansökan. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrning i ett år. 47 4.7.2 Avslag I ärendet 2387 14 från Malmös hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand i cirka sex månader på grund av att hon behövde mer tid att genomföra försäljningen av lägenheten. Lägenheten hade varit uthyrd i andra hand tidigare, två år på grund av arbete på annan ort och cirka ett år för provsamboende. Bostadsrättshavaren hade ingen avsikt att bosätta sig i lägenheten. När lägenheten hade varit ute till försäljning kom det endast ett bud, vilket hon valde att förkasta. Hyresnämnden anförde att skälet för uthyrning borde anses vara av lättare karaktär när bostadsrättshavaren ej hade för avsikt att bosätta sig i lägenheten, att den tidigare har varit uthyrd och desto längre tiden går. Hyresnämnden framförde med tanke på att försöket till försäljning har pågått en lång tid innan denna ansökan. Om ansökan hade inkommit tidigare fanns möjligheten att förutsättningarna varit uppfyllda till en uthyrning under en kortare period. 48 46 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 69. 47 Ibid. s. 70. 48 Ibid, s. 69. 18

4.8 Övriga skäl 4.8.1 Beviljanden I ärendet 5113 14 från Göteborgs hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet under sex månader på grund av en utlandsresa. Föreningen invände på grund av bestämmelse i stadgarna hindrade detta. Hyresnämnden valde att inte genomföra något sammanträde gällande ansökan. De anförde kortfattat att föreningen inte hade befogad anledning att vägra samtycke samt att bostadsrättshavarens skäl var giltigt. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrningen enligt ansökan. 49 I ärendet 10925 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte den 91-åriga bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand under ett år på grund av väntan på palliativ vård i bostaden. Bostadsrättshavaren var rullstolsbunden, hade lätt demens och var bosatt i ett servicehem. Hon representerades av dottern i ärendet. Andrahandshyresgästen som kände familjen gick med på villkoret att bostadsrättshavaren skulle få tillbringa sina sista levande dagar i hemmet. Föreningen invände och med att lägenheten har varit uthyrd i cirka tre år sedan tidigare. Föreningen hänvisade även till likabehandlingsprincipen och menade att medlemmar som varit i liknande situation har sålt sin lägenhet. Föreningen hade 119 lägenheter. Hyresnämnden slog fast utan vidare förklaring att de framlagda skälen från bostadsrättshavarens sida är acceptabla. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrning i ett år. 50 I ärendet 5942 14 från Stockholms hyresnämnd ansökte bostadsrättshavaren om att hyra ut sin bostadslägenhet i andra hand under cirka ett år på grund av avtagande hotbild mot bostadsrättshavaren. Lägenheten hade varit uthyrt från november 2011 på grund av hotbilden mot bostadsrättshavaren och hennes son. Under denna tid var de bosatta på annan ort under skyddat identitet. Deras strävan var att flytta tillbaka till lägenheten för bosättning efter uthyrningen. Föreningen invände med att lägenheten har varit uthyrd under en längre tid och därmed borde inte skälen vara tillräckligt starka, samt att bostadsrättshavarens son hade den största hotbilden mot sig. Hyresnämnden anförde att bostadsrättshavarens avsikt var att bosätta sig i lägenheten under 2015 och behövde därmed hyra ut lägenheten i andra hand till dess. Hyresnämnden biföll ansökan och beviljade andrahandsuthyrning till 31 mars 2015. Därmed begränsades tiden vilket inte förklarades närmare. 51 49 Andersson & Andersson (2015), Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, s. 71. 50 Ibid, s. 72. 51 Ibid, s.72 73. 19