PLANBESKRIVNING Ändring av del av detaljplan för Ludvika 5:53 m.fl. Biskopsnäset (etapp 1) (Detaljplan nr 414), Standard planförfarande, i Ludvika kommun Tillägget upprättat under september 2015 Detaljplan nr 414,för Ludvika 5:53 m.fl. Biskopsnäset (etapp 1), del av detaljplan som ändras genom tillägg är markerat med brun färg Postadress Besöksadress Telefon Telefax Bankgiro Postgiro 771 82 LUDVIKA Carlavägen 24 0240-863 10 exp 0240-810 26 467-5088 12 45 30-7
1 HANDLINGAR... 3 2 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG... 3 3 FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN... 3 4 PLANDATA... 3 4.1 Lägesbestämning... 3 4.2 Areal... 3 4.3 Behov av miljöbedömning... 3 5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 4 5.1 Översiktliga planer... 4 5.2 Kommunala beslut i övrigt... 4 6 FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER... 4 6.1 Bebyggelseområden... 4 6.2 Förorenad mark... 5 6.3 Fornlämningar... 5 6.4 Konsekvenser av planens genomförande... 6 7 ORGANISATORISKA FRÅGOR... 7 7.1 Planförfarande... 7 7.2 Genomförandetid... 7 7.3 Fastighetsrättsliga frågor... 7 7.4 Ekonomiska frågor... 7 8 TIDPLAN... 7 9 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN... 7 2(7)
1 HANDLINGAR Detaljplanen består av: Tillägg till planbestämmelser med utdrag av plankarta med markerat tilläggsområde Tillägg till plan- och genomförandebeskrivning (denna handling) För planprocessen finns dessutom: Samrådsredogörelse Granskningsutlåtande Fastighetsförteckning 2 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Det har inkommit ett önskemål om att ändra på detaljplan för Ludvika 5:53 m.fl. för att möjliggöra för mindre flerfamiljshus och radhus alternativt kedjehus på privata tomter. Det finns dessutom ett behov att höja nockhöjderna för att möjliggöra för god tvåvånings bebyggelse. Gällande detaljplans planbestämmelser hindrar sådan utveckling, vilket bedöms av planeringsenheten vara onödigt hindrande då sådan utveckling mycket väl kan tänkas inrymmas i detaljplanens grundsyfte. En planändring behövs därmed för att möjliggöra en fortsatt positiv utveckling av situationen. Detaljplanen hanteras enligt reglerna för standardförfarande. Efter det att samråd och granskning genomförts och inkomna synpunkter sammanfattats i samrådsredogörelse och granskningsutlåtande samt berörda parter informerats att ett färdigt förslag finns kan ändringen av detaljplanen antas. 3 FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Tillägget till detaljplanen är förenligt med miljöbalkens grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. 4 PLANDATA 4.1 Lägesbestämning 4.2 Areal Tillägget har sin geografiska utsträckning mellan sjön Övre Hillen och Grågåsvägen/Näsvägen. Tillägget sträcker sig inte över hela detaljplan Biskopsnäset (etapp 1), en precisering visas på plankartan. Ändringen genom tillägg av detaljplanen omfattar cirka 2,1 ha. 4.3 Behov av miljöbedömning De förändringar som detaljplanen medför jämfört med gällande plan, det så kallade nollalternativet, bedömdes inte medföra någon betydande miljöpåverkan. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL bedöms inte behövas. 3(7)
5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN 5.1 Översiktliga planer Tillägget till planbestämmelserna strider inte mot gällande översiktsplan, som vann laga kraft i september 2013. Området utpekas som ett möjligt bostadsområde som är aktuellt för förtätning, vilket är en del i målet om att Ludvika tätort ska förtätas. 5.2 Kommunala beslut i övrigt Samhällsbyggnadsnämnden beslutade den 5 november 2014 134 att ge samhällsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att upprätta en ändring genom tillägg av detaljplan, med standardförfarande, för rubricerat område. 6 FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER 6.1 Bebyggelseområden Bostäder Gällande detaljplan begränsar fastighetsstorleken till minimum 1000 m 2, något som bedömdes lämpligt för planområdet då underliggande detaljplan togs fram. Men syftet med planen var, bland annat, att möjliggöra för grupperad bebyggelse med gemensam inriktning. Nuvarande bestämmelser med dess tvingande till relativt stora fastigheter gör att skapandet av grupperad bebyggelse t.ex. radhus eller kedjehus vilket inkluderas i syftet, kan vara svårt att genomföra. Därmed bedöms gällande planbestämmelser som onödigt restriktiv då de hindrar det ursprungliga syftet och kommer därför att helt tas bort. Befintlig bebyggelse som inkluderas i tillägget har i dagsläget så stora fastigheter att även dem ges möjligheten att stycka av. Möjligheten ges för att på sikt kunna erbjuda fler bostäder med goda förhållanden inom Ludvika tätort. I resterande område behålls minimumet eftersom dessa fastigheter ej bedöms ha tillräckligt stora fastigheter för att kunna avstycka och samtidigt behålla den upplevda känsla av ett luftigt bostadsområde, detta är extra viktigt för fastigheterna som ligger längs med vattnet. fristående hus som förtätning, samt som bildande av större fastighet där grupperad bebyggelse kan utvecklas. kap. 2. Syfte, underliggande detaljplan Planen medför att cirka 15 småhustomter skapas samt att en större fastighet kan bildas som möjliggör uppförandet av en bostadsgruppering med gemensam inriktning. Alternativt kan den grupperade bebyggelsen istället ersättas med enskild småhusbebyggelse. kap. 6.2.1. Bostäder, underliggande detaljplan För att möjliggöra för moderna tvåvåningshus så höjs båda nockhöjder för berört område med två meter, detta gör det enklare att få in byggnader med god rumshöjd då nuvarande nockhöjder bedöms vara hindrade låga för två våningar. Även fastigheterna bakom området, sett från vattnet, får höjd nockhöjd för att kompensera för potentiell förlorad utsikt. Det ska påpekas att placering och utformning av husen regleras även i ett bygglovsskede som ska se till att utsikt och andra värden får en god avvägning mellan olika intressen, t.ex. befintliga fastigheters utsikt. Nockhöjden höjs från 6 till 8 meter, nockhöjden för suterränghus höjs från 8 till 10 meter. Före 4(7)
byggnation på förorenad mark som ej är prickmarkerad ska marken saneras ner till skälig nivå forslas. För övriga fastigheter får bygglov ej ges förrän markens lämplighet har säkerställts genom sanering av den förorenade marken. Se även 6.2 Förorenad mark. Gemensamhetsanläggning Bestämmelsen g 1 läggs till på den östra fastigheten, nuvarande Ludvika 5:53, för att skapa möjligheten till en eller flera gemensamhetsanläggningar. Gemensamhetsanläggningen/arnas exakta utbredning bestäms i ett senare skede i lantmäteriförrättningen 1, detta för att kunna hålla detaljplanen flexibel nog för att hantera olika grader av exploatering av fastigheten. I första hand ska det skapas en gemensamhetsanläggning för all friyta som lämnas efter eventuell exploatering, detta för att hantera kostnader kring underhåll och skötsel av friytan. Det vill säga att all yta inom Ludvika 5:53 som inte direkt ingår i en bostadsfastighet ska ses som friyta och ingå i gemensamhetsanläggningen, där fastighetsägare delar på kostnaderna utifrån deras andel/ytmässiga procent av huvudfastigheten Ludvika 5:53. I andra hand kan frågor kring ledningar inom Ludvika 5:53 lösas genom en gemensamhetsanläggning. Även dess lokalisering hålls flexibel tills en exploatering och tillhörande förrättning genomförts. 6.2 Förorenad mark Inom område med prickad mark får byggnad ej uppföras. Marken är förorenad och lämpar sig ej för byggnader. De föroreningar som finns i marken är bland annat kadmium, bly och zink. Utöver det prickmarkerade området finns ett till utmarkerat område med föroreningar. Det området bör ej förses med byggnad med hänsyn till de föroreningar som finns i marken. Området är idag kommunägt och bör så fortsatt vara för att säkerställa att marken ej förses med byggnad. Om marken i framtiden ändå ska förses med byggnad ska sanering av marken, ner till skälig nivå, ske före bygglov ges och marken får förses med byggnad. Bygglov får inte ges förrän markens lämplighet har säkerställts genom sanering av förorenad mark inom fastighet. Ätbara växter bör ej planteras på förorenad mark, vilket betyder att på varken prickad mark eller på område utmarkerat som förorenat men ej prickmarkerat bör ätbara växter planteras. Se medföljande rapport för ytterligare information om föroreningar. 6.3 Fornlämningar Enligt gällande detaljplan finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Ett fornlämningsområde med RAÄ-nummer 400:1 ligger direkt tangerandes, möjligtvis även till viss del innanför, till den sydöstra delen av tillägget. Dess antikvariska bedömning är: övrig kulturhistorisk lämning med bebyggelselämningar, fossil åker och äldre vägar. Nordost om planområdet för den underliggande detaljplanen finns ett till fornlämningsområde med bl.a. den antikvariska bedömningen fossil åker, RAÄ-nummer 419:1, vilket gör att det underliggande planområdet ligger mellan två fornlämningsområden. Fornlämningsområdet i nordost ligger dock på ett långt 1 Då inga fastighetsindelningsbestämmelser finns med i planförslaget. 5(7)
avstånd från området för ändring genom tillägg av detaljplan. Den antikvariska bedömningen kan dock vara inaktuell p.g.a. den nya Kulturmiljölagen. Länsstyrelsen beslutar om fornlämningar och den som på något sätt vill ändra en fornlämning måste ha länsstyrelsens tillstånd. Det är således förbjudet att utan länsstyrelsens tillstånd rubba, ta bort, gräva ut, täcka över eller genom bebyggelse, plantering eller på annat sätt ändra eller skada en fornlämning. Genom kulturmiljölagen (1988:950) omfattas fornlämningar av ett generellt skydd. Det innebär att nyupptäckta fornlämningar skyddas automatiskt. Något särskilt myndighetsbeslut behöver inte fattas för att skyddet ska gälla. Om man under pågående markarbete skulle påträffa en fornlämning måste arbetet omedelbart avbrytas och länsstyrelsen meddelas. Lagskyddet gäller även för markområdet runt lämningen. 6.4 Konsekvenser av planens genomförande Då minimikravet för fastigheters storlek tas bort kommer en förtätning av området vara möjlig. Men tillägget följer underliggande detaljplans syfte så viljeriktningen för området i stort ändras inte utan det handlar om att skapa förutsättningar att nå grundsyftet och därmed även gällande översiktsplans viljeriktning. Området är redan planlagt för tätbebyggelse, vilket inkluderar bland annat mindre flerfamiljshus, radhus och kedjehus, men gällande bestämmelser hindrade dess grundläggande syfte. För att få till en god lösning för husen ökas båda typer av restriktioner för nockhöjd inom berört område. Detta kan tänkas förändra utsiktmöjligheterna för bakomliggande fastigheter, även om detta till viss del förhindras i bygglovsskedet som ska göra avvägningar som skapar en så god situation som möjligt. Trots detta utökas även bakomliggande, sett från vattnet, fastigheters nockhöjder för att skapa en jämnställd situation. Bakomliggande fastigheter ligger, i utsiktsperspektiv, dessutom ett antal meter över den yta där möjlig utsiktsförändrande byggnation kan placeras vilket ytterligare förbättrar deras möjlighet till att bibehålla goda utsiktsvärden. Vid en sammanvägning bedöms det därför att befintliga fastigheter kommer att fortsatt ha god utsiktsmöjlighet. Genom bättre hantering av friytor ökar områdets potentiella rekreationsvärden för boende i området. Planändringen utökar Ludvika tätorts möjlighet att nå mål satta i översiktsplanen samt nationella planer om god hushållning av mark. Den nordöstra delen av tillägget till underliggande detaljplan kommer prickmarkeras på grund av föroreningar i marken. Därmed får inte den delen av området förses med byggnader. Inom det andra utmarkerade området med markföroreningar ska sanering av marken, ner till skälig nivå, genomföras före marken får förses med byggnad. Området är och bör fortsatt vara kommunägt och ej förses med byggnader med hänsyn till föroreningarna. Bygglov får inte ges för bostäder förrän markens lämplighet har säkerställts genom sanering av förorenad mark inom fastighet. Ätbara växter bör ej planteras på förorenad mark. 6(7)
7 ORGANISATORISKA FRÅGOR 7.1 Planförfarande Detaljplanen hanteras enligt reglerna för standardförfarande. 7.2 Genomförandetid Enligt 5 kap 5 plan- och bygglagen (PBL) ska anges en genomförandetid inom vilken tillägget av detaljplanen ska vara genomförd. För denna plan föreslås en genomförandetid av TIO (10) ÅR. Efter denna tid fortsätter tillägget av detaljplan att gälla, om detaljplanen inte ändras eller ersätts. 7.3 Fastighetsrättsliga frågor Genom tillägget möjliggörs försäljning och avstyckning av tomter i varierande storlek samt bildande av eventuella gemensamhetsanläggningar. De åtgärder som krävs är avstyckning, bildande av gemensamhetsanläggningar för eventuella nödvändiga gemensamma nyttigheter. 7.4 Ekonomiska frågor Kostnaderna för genomförandet på kvartersmark åvilar den enskilde fastighetsägaren. Förutom kostnaderna för tilläggets upprättande uppkommer kostnader för kommunen för anläggande av vatten- och avloppsledningar samt intäkter i form av mark/tomtförsäljningar samt anslutningsavgifter för vatten- och avlopp. 8 TIDPLAN Samråd: april Granskning: juli - augusti Antagande: november Laga kraft: december 9 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har upprättats av planeringsenheten. Kontakter har under planarbetets gång tagits med övriga kommunala förvaltningar och enheter. Louise Nordström Anders Årman Joel Lidholm planeringschef planeringsarkitekt planingenjör 7(7)