Detaljplan 491 DETALJPLANEBESKRIVNING Illustration. Arkkitehtuuritoimisto B&M Oy, 4.5.2015. 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ INDUSTRIVÄGEN 11 15 stadsdelen 5, en del av kvarteret 231 Ändring av detaljplan 1
Detaljplaneändringen gäller tomten 25 i kvarteret 231 i stadsdelen 5. Östermalm Industrivägen 11 15, Mästarvägen 11 13, Verkstadsvägen 26 30 Detaljplanen tagits upp till behandling: Stadsutvecklingsnämnden beslutade 26.11.2013 ( 223) inleda ändringen av detaljplanen. Behandling av detaljplanen: Förslaget till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden 9.6.2015 (117 ). Förslaget till detaljplan i stadsstyrelsen..201_ ( ) Godkännande av detaljplanen: Stadsfullmäktige..201_ ( ) 1.2 Planområdets läge Ändringen av detaljplanen gäller en fastighet i Östermalms arbetsplatsområde. Området är beläget i den äldsta delen av Östermalms arbetsplatsområde. Området avgränsas i nordväst av Mästarvägen, i nordöst av Industrivägen och i sydöst av Verkstadsvägen. I sydväst gränsar området till grannfastigheterna (bilaga 1). 1.3 Detaljplanens syfte Genom detaljplaneändringen undersöks möjligheter att använda fastigheten mångsidigare. Utöver produktions-, lager- och kontorsbruk undersöks också affärsbyggandets kvalitet, dimensionering och placering på fastigheten. Då det gäller stadsbilden fastställs villkoren för eventuellt ersättande och kompletterande byggande. 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER... 1 1.1 Identifikationsuppgifter... 1 1.2 Planområdets läge... 2 1.3 Detaljplanens syfte... 2 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning... 2 1.5 Bilagor till beskrivningen... 4 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen... 4 2 SAMMANDRAG... 4 2.1 Olika skeden i planprocessen... 4 2.2 Detaljplanen... 4 2.3 Genomförande av detaljplanen... 5 3 UTGÅNGSPUNKTER... 5 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet... 5 3.1.1 Allmän beskrivning av området... 5 3.1.2 Naturmiljö... 5 3.1.3 Byggd miljö... 5 3.1.3.1 Planeringsområde (tomt 231-25)... 5 3.1.3.2 Rågranne sydväst om fastigheten (tomt 231-27)... 6 3.1.3.3 Annan närmiljö... 6 3.1.4 Markägarförhållanden... 7 3.1.5 Trafik... 7 3.1.6 Teknisk försörjning... 8 3.1.7 Kommersiella tjänster... 8 3.1.7.1 Specialhandelns tjänster i Borgåregionen... 8 3.1.7.2 Specialhandelns tjänster i Borgå... 8 2
3.1.7.3 Kommersiella tjänster i Östermalm-Stadshagen... 9 3.1.7.4 Kommersiella tjänster i detaljplaneområdet och i näromgivningen... 9 3.1.8 Övriga tjänster... 9 3.1.9 Invånare och arbetsplatser... 9 3.1.10 Grundvatten och jordmån... 11 3.1.11 Störande faktorer... 11 3.1.12 Servitut... 11 3.2 Planeringssituation... 11 3.2.1 Planer som berör planområdet... 11 3.2.1.1 Riksomfattande mål för områdesanvändning... 11 3.2.1.2 Landskapsplan... 11 3.2.1.3 Generalplan... 12 3.2.1.4 Detaljplan... 12 3.2.1.5 Byggnadsordning... 12 3.2.1.6 Tomtindelning och register... 12 3.2.1.7 Baskarta... 12 3.2.1.8 Byggförbud... 12 3.2.2 Väsentliga utredningar av handel för planering av planområdet... 12 3.2.2.1 Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica 7.5.2013, sammandrag... 12 3.2.2.2 Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi (utredning om dimensionering av handelns servicenät och konsekvensbedömning), etapplandskapsplan 2 för Nyland, Nylands förbunds publikationer E 125-2013, sammandrag... 15 3.2.2.3 Uppdatering och tilläggsutredning, bedömning av kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka, FCG Suunnittelukeskus Oy, Borgå stad, 2011, sammandrag... 17 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN... 18 4.1 Behovet av detaljplaneringen... 18 4.2 Beslut om planeringsstart... 19 4.3 Deltagande och samarbete... 19 4.3.1 Intressenter... 19 4.3.2 Planen togs upp till behandling... 19 4.3.3 Deltagande och växelverkan... 19 4.3.4 Myndighetssamarbete... 19 4.4 Mål för detaljplanen... 19 4.5 Alternativen för detaljplanen... 20 4.5.1 Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen... 20 4.5.2 Utveckling av detaljplanen... 20 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN... 21 5.1 Planens struktur... 21 5.1.1 Dimensionering... 21 5.1.2 Parkering... 21 5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet... 22 5.3 Områdesreserveringar... 22 5.3.1 Kvartersområden... 22 5.3.1.1 Kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader (K-7)... 22 5.3.1.2 Kvartersområde för icke miljöstörande industri- och lagerbyggnader (TY-9)... 22 5.4 Konsekvenser av planen... 23 5.4.1 Konsekvenser för utvecklingen av service- och samhällsstrukturen... 23 5.4.2 Konsekvenser för handelns struktur i Borgå... 23 5.4.3 Konsekvenser för naturmiljön och den byggda miljön... 24 5.4.4 Konsekvenser för trafikförhållandena och parkeringen i området... 25 5.5 Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen... 25 5.6 Störande faktorer i miljön... 25 5.7 Planbeteckningar och planbestämmelser... 25 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN... 25 6.1 Anvisningar för genomförande... 25 6.2 Tidsplan för genomförandet... 28 3
1.5 Bilagor till beskrivningen Bilaga 1. Områdets läge Bilaga 2. Detaljplanesammanställning Bilaga 3. Utdrag ur detaljplanekartan och -bestämmelserna Bilaga 4. Illustration Bilaga 5. Program för deltagande och bedömning Bilaga 6. Sammandrag över utlåtandena och anmärkningarna Bilaga 7. Karta över tomtindelningen 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen - Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica. 7.5.2013. - Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi (utredning om dimensionering av handelns servicenät och konsekvensbedömning), etapplandskapsplan 2. Nylands förbund E 125 2013. - Borgå stad (2011), uppdatering och tilläggsutredning, bedömning av kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka, FCG Suunnittelukeskus Oy - Utredning om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen, stadsplanering, april 2014 2 SAMMANDRAG 2.1 Olika skeden i planprocessen Oy C. E. Lindgren Ab äger fastigheten 638-5-231-25 som bildar planeringsområdet i mitten av Östermalms arbetsplatsområde. Företagets byggnader byggdes i flera etapper och inrymmer produktions- och lagerlokaler för måleriverktyg, specialborstar och plastbeläggningsprodukter. På grund av effektiviserad produktion har byggnaderna visat sig vara delvis opraktiska eller ineffektiva. Enligt handelsprofilen för Östermalm Stadshagen skulle fastigheten på grund av sitt läge vara lämplig också för affärslokaler med brett sortiment eller för affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. Fastighetsägaren har ansökt om detaljplaneändring, med vilken tillåts utöver produktions-, lager- och kontorsbruk även lokaler för specialhandel som kräver mycket utrymme. Företaget strävar inte efter omfattande affärsbyggande på sin fastighet utan närmast en möjlighet att använda fastigheten mångsidigare. Stadsutvecklingsnämnden beslutade 26.11.2013 (223 ) inleda ändringen av detaljplanen. Staden har informerat om projektet i samband med planläggningsöversikterna 6.5.2014 och senast 11.3.2015. Ett markanvändningsavtal ska ingås med fastighetsägaren innan detaljplaneändringen godkänns. Programmet för deltagande och bedömning var framlagt tillsammans med utkastet till detaljplaneändring 18.6 4.7.2014. Det lämnades inga åsikter om utkastet. 2.2 Detaljplanen I området finns ett kvartersområde för icke miljöstörande industri- och lagerbyggnader samt ett kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader. I området får inte placeras en stor detaljhandelsenhet, dagligvarubutik eller centrumorienterad specialhandel. Detaljplanen stämmer överens med generalplanen och landskapsplanen. Den sammanräknade arealen för kvartersområdena är 18 754 m 2 och för dem anvisas en byggrätt på sammanlagt 11 247 m²-vy. Den totala byggrätten för detaljplaneområdet har inte ändrats jämfört med den gällande detaljplanen. Kvartersområdet för affärsbyggnader omfattar en mindre del av detaljplaneområdet. Specialaffärer som kräver mycket utrymme, t.ex. bil-, järn-, möbel-, trädgårds- och lantbruksaffärer kan placeras i kvartersområdet. För kvartersområdet anvisas en byggrätt på 2 000 m²-vy. Om byggrätten utnyttjas helt kan man i kvartersområdet placera en affär som kräver mycket utrymme och som underskrider gränsen för stora detaljhandelsenheter. Med detaljplanebestämmelsen styrs handelns art genom att precisera att man i området inte får placera en dagligvarubutik, en stor detaljhandelsenhet eller centrumorienterad specialhandel. I kvartersområdet för icke miljöstörande industri- och lagerbyggnader är målet att bevara förutsättningarna för att utveckla fastighetsägarens egen produktions- och lagerverksamhet. I detaljplanen tillåts de ovannämnda verksamheterna som i första hand eftersträvas med planändringen 4
men också placering av lokaler för välfärdstjänster som är lämpliga för Östermalms karaktär, såsom gym eller kafé- och restauranglokaler, samt kontorslokaler. I detaljplanen tillåts också de nuvarande affärslokalerna för icke-centrumorienterad specialhandel på 700 m²-vy som i strid med den gällande detaljplanen finns i området. Vid konsekvensbedömningen har man inte konstaterat skadliga konsekvenser för handelns struktur i Borgå eller för trafikförhållandena. 2.3 Genomförande av detaljplanen Fastighetsägaren torde inleda genomförandet av detaljplanen efter att planen vunnit laga kraft. Med tanke på de nuvarande verksamheterna i området ändrar planändringen inte mycket situationen. Planen gör det möjligt att utveckla fastigheten och detta förutsätter att de nuvarande byggnaderna på fastigheten rivs och ersätts med högklassiga nya byggnader som uppförs i etapper. Fastighetsägaren börjar troligen utveckla fastigheten genom att placera en specialaffär som kräver mycket utrymme i sydöstra delen av planområdet och utvecklandet fortsätter troligen i etapper på lång sikt. Kontorsbyggandet enligt planen är troligen ett av de sista projekten som genomförs. 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet 3.1.1 Allmän beskrivning av området Planeringsområdet omfattar nordöstra delen av kvarteret 231 i mitten av Östermalms arbetsplatsområde. Planeringsområdet gränsar till Mästarvägen, Industrivägen och Verkstadsvägen. Planeringsområdets storlek är cirka 18 725 m 2. 3.1.2 Naturmiljö I planeringsområdet och i närheten av det finns det bara lite naturmiljö eftersom markområdena har använts antingen för byggnader eller för stora gårdsområden. I sydöstra delen av planeringsområdet finns det emellertid en mycket lummig parkliknande zon mellan de två vingliknande hallarna i en våning. Zonen med träd av olika arter sträcker sig även till kanten av Verkstadsvägen. I fastighetens sydöstra hörn växer några ädelgranar som är nästan för stora. Dessutom växer det ställvis några ståtliga tallar vid tomtens kanter mot gatan. Största delen av träden har troligen planterats redan i början av 1960-talet. Panoramautsikt från Verkstadsvägen 16.10.2013. Fastighetens sydvästra gräns anges med röd linje på bilden. I förgrunden finns fasaden på Borgå Cykelhusets affärslokaler på cirka 500 m²-vy. 3.1.3 Byggd miljö 3.1.3.1 Planeringsområde (tomt 231-25) På tomten 231-25 finns en helhet av produktionshallar som uppförts i flera etapper. Helheten består av en stomme i nordöst-sydväst riktning med flyglar som är parallella med Industrivägen. Den äldsta byggnaden är den östra delen av hallen med pulpettak som ligger i tomtens östra hörn. Hallen beviljades bygglov år 1960 för ingenjörsbyrån Insinööritoimisto Ensio Miettinens behov. Ingenjörsbyrån fusionerades senare med Puristustuote Oy och verksamheten fortsätter i den nuvarande sammanslutningen Ensto Group. Hallen byggdes ut redan under samma år då den uppnådde sin nuvarande längd. Därefter började man år 1962 bygga stommen i mitten av tomten. Den sista byggnaden som blev färdig var den nordligaste, höga hallen som byggdes i enlighet med bygglovet som beviljades 1969. Den nuvarande ägaren flyttade till fastigheten ungefär år 1976 och köpte fastigheten år 1984. Därefter har man närmast gjort ändringar som den nuvarande produktionen har förutsatt inne i 5
byggnaderna. Under nuvarande ägarens tid byggde man år 2000 en kall lagerhall som ligger skild från de övriga byggnaderna i gårdens sydvästra hörn. Gatuvy från Industrivägen 16.10.2013. Till vänster syns de låga kontorslokalerna som representerar de äldsta byggnaderna på fastigheten från början av 1960-talet. I mitten av bilden syns träd som är typiska för området och som blivit ståtliga på fem årtionden. Panorama från korsningen av Industrivägen och Mästarvägen 16.10.2013. Detta nordöstra hörn av planeringsområdet är klart minst tillfredsställande med tanke på stadsbilden. Den höga hallen i mitten av bilden blev färdig i slutet av 1970-talet. 3.1.3.2 Rågranne sydväst om fastigheten (tomt 231-27) Stommen till industrihallen i planeringsområdet sträcker sig som en enhetlig linje till den sydvästra granntomten och återspeglar den gemensamma historien mellan dessa granntomter. Den ursprungliga tomtindelningen liknade dagens tomtindelning, även om avsikten var att de nuvarande tomterna delas i mindre enheter. Redan år 1962 då de första hallarna uppfördes hörde tomten 231-27 till Puristustuote Oy som leddes av Ensio Miettinen, medan ingenjörsbyrån med hans namn ägde planeringsområdet. Byggnaderna på tomten samt på planeringsområdet byggdes mycket snabbt så att byggnaderna på tomten fick sin nuvarande utsträckning i början av 1970-talet. Ensto började flytta sin verksamhet till en ny stor industrihall som blev färdig år 1974 och därför fick dessa lokaler och lokalerna i planeringsområdet stegvis nya användare. I början av 1960-talet utarbetades en helhetsplan där avsikten var att den kamliknande konstruktionen sträcker sig ända till granntomterna sydväst om tomten. En av dessa tomter är obebyggd ännu i dag. 3.1.3.3 Annan närmiljö I kvarteret 231 finns några små arbetsplatstomter väster om planeringsområdet. På tomterna uppfördes byggnader i en våning åren 1951 1975. Norr om planeringsområdet ligger Norpe Oy:s stora produktionsanläggningar vars äldsta delar byggdes i mitten av 1950-talet. Nordöst om området finns butiksbyggnader i en våning från 1970-talet och öster om planeringsområdet finns bakgården till s.k. Kiito-Shell-servicestationen. Servicestationen byggdes år 1968. På Verkstadsvägen 15, alldeles söder om planeringsområdet, finns små industrihallar i en våning 6
från början av 1960-talet. Bland dem finns det till och med två båghallar av plåt som liknar hallarna i Tattarmossen i Helsingfors. Med båghall avses här en sådan lagerhall vars sidoväggar bildas av hallens halvcirkelformade tak. Flygfoto från sommaren 2011. Planområdet är avgränsat på bilden med streckad linje med tre punkter. 3.1.4 Markägarförhållanden Fastigheten i planområdet är i privat ägo. 3.1.5 Trafik Planeringsområdet gränsas från tre sidor av de centrala gatorna i norra Östermalm. Industrivägen är tydligast en matargata för trafiken mellan Werner Söderströms gata, Lovisavägen och Veckjärvivägen. Mästarvägen är också en matargata. Verkstadsvägen är tydligast en tomtgata. Trafikmängderna på gatuavsnitten är måttfulla. På Industrivägen kör cirka 5 500 fordon per dygn och på Mästarvägen cirka 2 500 2 800 fordon per dygn. Avstånden mellan anslutningarna är långa och trafiken är smidig. Därför är det möjligt att placera tomtanslutningar på Industrivägen. Alla gatorna har också separata gång- och cykelvägar på andra sidan av körbanan. Området är mycket lätt att nå med personbil och med tunga fordon. Både Werner Söderströms gata och Lovisavägen leder till riksväg 7 men anslutningarna till riksväg 7 är asymmetriska, vilket innebär att båda 7
förbindelserna behövs samtidigt. Området är lätt tillgängligt med gång- och cykeltrafiken från centrum, Huktis och Vårberga. Borgå Trafiks lokallinjer kör till området. Linjen 2 med täta turer kör till Werner Söderströms gata därifrån avståndet till området är 700 900 meter. För arbetsresor kan man använda busslinjen 2Y som på morgnarna kör längs Industrivägen från torget till Huktis och som på eftermiddagarna kör till den motsatta riktningen. Hållplatserna ligger bredvid planeringsområdet. Trafikmängderna i området. Planeringsområdet är avgränsat på kartan. Borgå stad, kommunteknik, 2013. 3.1.6 Teknisk försörjning Området är anslutet till kommunaltekniken. 3.1.7 Kommersiella tjänster Serviceutbudet i Östermalm utreddes åren 2013 2014 i konsekvensbedömningarna för handeln och den separata utredningen om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen. I planeringsområdet är det ändamålsenligt att undersöka förutsättningar för specialhandel eftersom det i området inte finns dagligvarubutiker och eftersom avsikten inte är att undersöka förutsättningarna för dagligvaruhandel. 3.1.7.1 Specialhandelns tjänster i Borgåregionen Specialhandeln i Borgåregionen har centraliserats i Borgå stad starkare än dagligvaruhandeln. De viktigaste områdena för specialhandeln är Borgå centrum, Östermalm och Kungsporten. Invånarna från nästan hela landskapet använder specialhandelns tjänster i Borgå. Utbudet av specialvaror i kommuncentrumen inom Borgåregionen är rätt så litet och betjänar få kunder. Områden för specialhandel som vuxit mest i Borgå är de nuvarande affärscentrumen: centrum (inkl. västra åstranden), Kungsporten och Östermalm-Stadshagen. 3.1.7.2 Specialhandelns tjänster i Borgå Största delen av de kommersiella tjänsterna i Borgå finns vanligen i centrum, som delas i gamla stan och i stadskärnan. Östermalms område är ett område för affärer som kräver mycket utrymme, och där finns bl.a. bil-, möbel- och järnaffärer. Affärer som kräver mycket utrymme finns också i Ölstens men i betydligt mindre skala än i Östermalm. Kungsporten har under de senaste åren blivit en viktig koncentration av specialhandel som kräver mycket utrymme. I början av år 2013 var omfattningen av alla kommersiella tjänster ca 186 000 m²-vy. Av affärslokalerna 8
fanns 37 % i centrum, 33 % i Östermalm-Stadshagen, Hattula och Ölstens, 26 % i Kungsporten och 5 % i mindre centrum. Av handelns affärslokaler användes 11 % av dagligvaruaffärer, 46 % av specialhandel som kräver mycket utrymme, bilaffärer och servicestationer och 43 % av övriga specialaffärer. 3.1.7.3 Kommersiella tjänster i Östermalm-Stadshagen Östermalm-Stadshagens område är ett viktigt arbetsplatsområde i Borgå. I slutet av år 2011 fanns det ca 3 200 arbetsplatser i området, varav ca 700 (22 %) inom handeln (parti- och detaljhandel). Produktionsverksamhet är fortfarande typiskt för området, 48 % av områdets arbetsplatser finns inom industrin. Cirka 35 % (ca 30 000 m²-vy) av ytan för affärer som kräver mycket utrymme i Borgå finns i Östermalm- Stadshagen. I området finns bl.a. bilaffärer, bildelsaffärer, servicestationer, järnaffärer, lantbruksaffärer och byggvaruaffärer. I Östermalm finns två dagligvarubutiker, Lidl och K-supermarket. Enligt detaljplanen som vann laga kraft våren 2015 är det möjligt att bygga ut K-supermarket till en stor detaljhandelsenhet. I Östermalm finns också små affärer som specialiserat sig på livsmedel, såsom en bageributik, en sötsaksfabriks butik och en fiskbutik. Övrig specialhandel (inte sådan som kräver mycket utrymme) finns ca 9 300 m²-vy, vilket är ca 11 % av ytan för hela stadens specialaffärer. I området finns två rätt så stora affärer med brett sortiment samt mindre affärer för djurtillbehör, ridtillbehör, lampor och övriga specialaffärer. Sammanlagt finns det ca 50 000 m²-vy affärslokaler i Östermalm-Stadshagen, varav 67 % är för affärer som kräver mycket utrymme, 10 % för dagligvaruhandel (också specialhandel för livsmedel) och 21 % för övrig specialhandel. Området Östermalm-Stadshagen är ca 1,7 km² stort, och affärslokalerna finns runt hela området längs med matargatorna. Affärerna i området har koncentrerats enligt branscherna, och dagligvaruhandeln och en stor del av specialhandel som inte kräver mycket utrymme har placerats vid Montörsvägen. Specialaffärerna (också sådana som kräver mycket utrymme och övrig specialhandel) placeras längre bort och också mer splittrat (se också kartan på nästa sida). I synnerhet specialaffärerna som kräver mycket utrymme har koncentrerats så att bl.a. glasaffärerna och däckaffärerna finns nära konkurrenterna. En del av de små specialaffärerna finns utspridda på till och med dåliga affärsställen eftersom de grundats bredvid produktionslokalerna. 3.1.7.4 Kommersiella tjänster i detaljplaneområdet och i näromgivningen Detaljplanen för planeringsområdet tillåter inte affärsverksamhet. I området finns dock en butik för teleprodukter, Borgå Tele-Center Oy Ab (övrig specialhandel), samt Borgå Cykelhuset Ab som enligt utredningen om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen är specialhandel som kräver mycket utrymme. Enligt denna utredning är affärerna cirka 200 m 2 -vy och 500 m 2 -vy stora. För närvarande finns det sammanlagt cirka 700 m 2 -vy affärslokaler i planeringsområdet. I närheten av detaljplaneområdet finns kommersiella tjänster, närmast öster och sydöst om området. Tjänsterna omfattar specialhandel som kräver mycket utrymme (järnaffären RTV, Industrivägen 12, 750 m 2 -vy, däckaffären Euromaster, Industrivägen 14, 600 m 2 -vy samt LVI-center Auhtola som säljer VVStillbehör, Verkstadsvägen 22, 200 m 2 -vy), annan specialhandel (djurtillbehörsbutiken Catfish Oy, Industrivägen 12, 300 m 2 -vy) samt två distributionsstationer för bränsle (St1 och Shell Express). I närheten av området finns också kaféer, en pizzeria, gym, veterinärstationer och bilverkstäder. De mångsidiga kommersiella tjänsterna och välfärdstjänsterna är lätta att nå och ger därför en riktig bild av Östermalms karaktär och handelsprofil som motsvarar målen för balansen mellan de olika handelsområdena i Borgå. 3.1.8 Övriga tjänster De offentliga tjänsterna finns i Borgå affärscentrum 1,1 1,5 km från området. På cirka 300 meters avstånd från planeringsområdet finns en grönkorridor för rekreation. Grönkorridoren ligger nordost om planeringsområdet vid parkområdet mellan Östermalms och Stadshagens arbetsplatsområden. 3.1.9 Invånare och arbetsplatser I detaljplaneområdet finns det huvudsakligen Oy C. E. Lindgren Ab:s produktions- och kontorslokaler. För inte så länge sedan hade företaget 33 48 anställda i sin verksamhetsenhet i Borgå. Antalet anställda har säsongbetonat varierat utgående från produktionens behov. Det finns också några arbetsplatser både i elektronikaffären och i cykelaffären som ligger på fastigheten. I området finns en gårdskarlsbostad som tidigare har ansetts vara nödvändig. Fastighetsägaren har som mål att så småningom avstå från att använda bostaden på fastigheten för boende. 9
Utdrag ur utgångsutredningen om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen. Karta 4: affärslokalerna i området. På kartan syns affärerna i området i början av år 2014. Färgerna anger olika typer av affärer och ringarna affärernas storleksklass. De största affärerna finns vid Montörsvägen. 10
3.1.10 Grundvatten och jordmån Grundläggningsförhållandena i området är rätt så bra. Området är inte ett grundvattenområde. 3.1.11 Störande faktorer Trafiken ger upphov till damm- och bullerolägenheter i området, även om körhastigheterna är låga. Området kan alltså användas bra för arbetsplatser och service men inte för boende. Norr om planeringsområdet finns Norpe Oy:s produktionsanläggningar. Norpe Oy är en betydande tillverkare av kylutrustning och representerar traditionell industri. Företagets verksamhet medför emellertid inte mycket allvarliga miljöstörningar. 3.1.12 Servitut I planeringsområdet finns det inga betydande servitut med tanke på utarbetandet av detaljplanen. Genom norra hälften av området och vid gatorna leder närmast Soneras underjordiska kablar. En del av dessa kablar är troligen gamla. Det är dock skäl att förbereda sig för att flytta kablarna. I mitten av området har man för flera årtionden sedan stiftat ett servitut för att placera Borgå vattens avloppsledning utanför planeringsområdet. Avloppet ska beaktas vid byggandet och flyttas vid behov. 3.2 Planeringssituation 3.2.1 Planer som berör planområdet 3.2.1.1 Riksomfattande mål för områdesanvändning Statsrådets beslut om de riksomfattande målen för områdesanvändningen trädde i kraft 30.11.2000 och revideringen 3.3.2009. Målen som ska beaktas och främjas vid beredningen av detaljplaneändringen har att göra med en fungerande områdesstruktur, en enhetligare samhällsstruktur och kvaliteten på livsmiljön. Enligt målen ska en fungerande områdes- och samhällsstruktur beaktas. Näringslivets behov och miljövärden ska samordnas. De samhällsstrukturer som finns utnyttjas och enhetligare tätorter skapas. Behovet av personbilstrafik ska vara så litet som möjligt. Förutsättningarna för kollektivtrafiken och gång- och cykeltrafiken förbättras och främjas. I stadsregionerna ska säkerställas ett servicenät som främjar tillgången på service samt undersökas var stora detaljhandelsenheter ska placeras. Förutsättningar för en god stadsbild skapas. Innan planen genomförs ska jordmånens lämplighet för den planerade användningen och behovet av att sanera förorenad mark undersökas. Energibesparing samt förutsättningarna att använda förnybara energikällor och fjärrvärme ökas. 3.2.1.2 Landskapsplan I helhetslandskapsplanen för Östra Nyland, som Östra Nylands landskapsfullmäktige godkände 12.11.2007 och miljöministeriet fastställde 15.2.2010, anvisas området som område för arbetsplatser (TP). Etapplandskapsplan 2 för Nyland kompletterar landskapsplanen för Östra Nyland. För området gäller också objektsbeteckning för stor detaljhandelsenhet (km). Med beteckningen anvisas placeringen av stora detaljhandelsenheter på över 2 000 m 2 -vy utanför området för centrumfunktioner. Enligt planeringsbestämmelsen ska en balanserad utveckling av servicestrukturen i hela landskapet och i kommunerna beaktas vid tidtabellerna för byggandet. I det anvisade området kan placeras en enhet eller flera enheter. Uppmärksamhet ska fästas vid bevarandet av kulturmiljön. I etapplandskapsplanen 2 för Nyland, som Nylands landskapsfullmäktige godkände 20.3.2013 och som miljöministeriet fastställde 30.10.2014, anvisas området för tätortsfunktioner. För planeringsområdet finns också beteckning för detaljhandelsenheter av regional betydelse. Enligt planeringsbestämmelsen kan i området med denna beteckning anvisas sådana stora detaljhandelsenheter av regional betydelse som med hänsyn till handelns art av motiverade skäl också kan placeras utanför centrumområden, såsom bil-, järn-, möbel-, trädgårds- och lantbruksaffärer. Dimensioneringen av stora detaljhandelsenheter i området är högst 100 000 m 2 -vy, vilket innehåller också de befintliga affärslokalerna och affärslokaler av lokal betydelse. Också så kallade handelskoncentrationer är stora detaljhandelsenheter av regional betydelse. Vid den mer detaljerade planeringen ska placeringen och omfattningen av enheten fastställas så att den bildar en tillräckligt omfattande funktionell helhet. I landskapsplanens beskrivning preciseras ännu att i stora detaljhandelsenheter av regional betydelse kan placeras dagligvaruhandel av lokal betydelse och övrig specialhandel (bl.a. klädaffärer) inom ramen för helhetsdimensioneringen, i fall kommunens servicenät möjliggör detta. Enheten får inte byggas före omgivande tätortsfunktioner eller arbetsplatsområden. Dessutom betonas att trafikolägenheterna ska minimeras, att området ska nås med olika färdsätt och att inköpsresorna är skäligt långa. Lovisavägen anvisas som regionväg. 11
3.2.1.3 Generalplan I delgeneralplanen för de centrala delarna med rättsverkningar (godkänd 15.12.2004, i kraft från 2006) anvisas området som arbetsplatsområde (TP). Området är avsett att bli ett mångsidigt arbetsplatsområde, där det kan finnas service- och kontorsarbetsplatser samt icke miljöstörande industri- och lagerverksamhet. Lovisavägen har anvisats som en regionalt viktig förbindelseväg och Industrivägen som matargata. Vid Industrivägen finns en beteckning för gång- och cykelväg. Då generalplanen utarbetades och områdets användningsändamål löstes, beaktades att Östermalm är ett av handelsområdena i Borgå. Utvecklingen av den i området vanliga produktionsverksamheten och specialhandeln som kräver mycket utrymme stöddes med planens lösningar. Behovet av att utveckla dagligvaruhandeln i Östermalm kom fram redan då generalplanen utarbetades. Specialhandel som kräver mycket utrymme (bl.a. bil-, järn- och möbelaffärer) placeras i arbetsplatsområden som anvisas i generalplanen, såsom i Östermalm. 3.2.1.4 Detaljplan För planeringsområdet gäller detaljplanen 83 som fastställdes 18.9.1976. I detaljplanen anvisas området som kvartersområde för kombinerade industri- och lagerbyggnader (TTV-1). Byggrätten enligt exploateringstalet e = 0,6 är ca 11 247 m²-vy. Våningstalet är två (II). Den sammanräknade våningsytan för byggnaderna i området är ungefär 5 870 m²-vy, vilket innebär att cirka 53 % av byggrätten har utnyttjats. En detaljplanesammanställning finns som bilaga 2 till beskrivningen. 3.2.1.5 Byggnadsordning Borgå stads byggnadsordning godkändes av stadsfullmäktige 12.12.2007 (143 ). Byggnadsordningen trädde i kraft 20.2.2008. 3.2.1.6 Tomtindelning och register Området ingår i Borgå stads fastighetsregister. För området finns tomtindelning. 3.2.1.7 Baskarta Planeringsområdets baskarta uppfyller de krav som ställs i 54 a i markanvändnings- och bygglagen. Stadsmätningen inom markpolitiken uppdaterar uppgifterna i baskartan. 3.2.1.8 Byggförbud För området råder inte byggförbud. 3.2.2 Väsentliga utredningar av handel för planering av planområdet Vid konsekvensbedömningarna betonas konsekvenser av handelns lösningar samt konsekvenserna för samhällsstrukturen och för trafiken. Bedömningen av konsekvenserna grundar sig på utarbetade bedömningar av kommersiella konsekvenser, trafikutredningar, grundläggande utredningar och övriga basuppgifter, utredningar och planer samt på terrängbesöken och de utgångsuppgifter, utlåtanden och åsikter som fås av intressenterna samt på analyseringen av egenskaperna i sådana planer som ändrar miljön. Stadsfullmäktige fastställde 29.2.2012 bl.a. följande grunder för utvecklingen av handelsområdena i Borgå: - Centrum och västra åstranden utvecklas till områden för mångsidig specialhandel samt områden för kulturtjänster och offentliga tjänster. - Kungsporten är en lämplig plats för stora handelsenheter och specialhandel som kräver mycket utrymme, som på grund av verksamhetens karaktär inte är lämplig eller ens möjlig att placera i Borgå centrum. Den naturliga riktningen för utvecklingen av Kungsporten är handel som kräver mycket utrymme och övrig specialhandel som är lämplig i området, samt moderna stora dagligvarubutiker. - Östermalm utvecklas som ett område med affärer med brett sortiment och affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. - För att garantera en lokalt balanserad servicestruktur bör det finnas närbutiker på olika håll i staden. Dessa grunder bevarades fortfarande då stadsfullmäktige behandlade konsekvensbedömningen av projekt inom handeln som blev färdig år 2013. 3.2.2.1 Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica 7.5.2013, sammandrag I utredningen undersöktes aktuella och nya projekt inom dagligvaruhandeln och den övriga specialhandeln i Borgå. Det eftersträvade affärs- och servicebyggandet i detaljplaneområdet ingick inte i utredningen som ett separat projekt eftersom projektet ännu inte var känt vid denna tidpunkt. Den 12
kommersiella utvecklingen av detaljplaneområdet är jämförbar med den helhet som projekten i utredningen bildar. I konsekvensbedömningen ingick handelsprojekt i Östermalm, centrum (det gamla affärscentrumet, dvs. östra åstranden och den växande västra åstranden), Kungsporten, Gammelbacka och Vårberga. Som bakgrundsmaterial användes tidigare handelsutredningar men också ny information producerades som grund för konsekvensbedömningen. Utredningen koncentrerade sig på bedömningen av dagligvaruhandelns lösningar och konsekvenser men också förutsättningarna att utveckla specialhandeln bedömdes. I utredningen bedömdes inte projekt inom handel som kräver mycket utrymme, men i arbetet har bedömts förutsättningar för att utveckla annan specialhandel. Alla projekt var inte enligt generalplanen, varför konsekvenser har bedömts också på generaplanenivå. A. Befolkning och köpkraft Antalet invånare i slutet av år 2011 i Borgåregionen var ca 57 800, varav ca 48 800 (85 %) i Borgå. Dimensioneringen i etapplandskapsplanen 2 för Nyland användes som befolkningsprognos. Enligt beräkningarna är invånarantalet i Borgå ca 61 100 år 2035. Antalet invånare i Östra Nyland ökar med ca 17 000 (22 %) till år 2035, varav ca 72 % i Borgå. Köpkraften inom detaljhandeln i Borgå ökar med ca 286 miljoner euro till år 2035. Av detta är ca 75 miljoner euro (en fjärdedel) inom dagligvaruhandeln och resten inom specialhandeln. B. Dagligvaruhandelns affärer I Östra Nyland finns i huvudsak små dagligvaruaffärer. I Borgå finns 1 682 invånare/dagligvaruaffär, vilket är mera än medeltalet i hela landet. I detta sammanhang är det inte nödvändigt att göra en djupare analys av dagligvaruhandeln eftersom man inte strävar efter dagligvaruhandeln i detaljplaneområdet. C. Specialaffärer I Borgåregionen fanns 239 specialaffärer år 2009. Inom branscher med huvudsak specialaffärer som kräver mycket utrymme (möbel-, hemelektronik- och järnaffärer samt övriga affärer som kräver mycket utrymme, såsom trädgårdsaffärer och båtaffärer) fanns sammanlagt 64 affärer. Antalet invånare per en affär var i medeltal 247 i Östra Nyland. Detta är en aning mindre än hela landets medeltal (265 invånare), dvs. att nätet av affärer var lite mer täckande än i hela landet i genomsnitt. I Borgåregionen var invånarantalet per affär 240. Specialhandeln koncentreras starkt i Borgå, där fanns 92 % av affärerna i Borgåregionen och 72 % av affärerna i Östra Nyland. I Borgå koncentreras specialhandeln i stadskärnan. I Östermalm och Kungsporten finns speciellt specialaffärer som kräver mycket utrymme. I Konstfabrikens område på västra åstranden öppnades flera specialaffärer på hösten 2012. D. Köpkraftsöverföring Inom dagligvaruhandeln har definieringen av köpkraftsöverföringen i Borgå gett olika resultat beroende på bedömningssättet. Enligt den tidigare handelsutredningen (FCG, 2011) var överföringen + 14 % år 2010. I utredningen som utarbetades i samband med etapplandskapsplanen 2 för Nyland (Nylands förbund 2013) bedömdes överföringen inte men beräknat med invånarantalet år 2011 och dagligvaruhandelns försäljning år 2011 skulle överföringen ha varit +4 %. Enligt kundkortsuppgifter från handelns centralaffär skulle överföringen år 2011 ha varit -6 %. Viktigare än en bedömning med olika siffror är att om dagligvaruhandeln i Borgå inte utvecklas, utvecklas köpkraftsöverföringen i negativ riktning. I fall det nuvarande butiksnätet skulle bevaras oförändrat och årsförsäljningen skulle öka lika mycket som den privata konsumtionsökningen, skulle överföringen av köpkraften vara -15 % år 2035. Beräknat med andra ovannämnda siffror skulle överföringen vara ännu större. I Borgå var köpkraftsöverföringen inom specialhandel som kräver mycket utrymme per bransch positiv (+20 %) år 2009. I övrig specialhandel var efterfrågan och utbudet i balans, köpkraftsöverföringen var alltså 0 %. I bilhandel och servicestationers verksamhet var överföringen +3 %. E. Kalkylmässig behov av mera affärslokaler Genom en granskning av den ökande köpkraften och det kalkylmässiga behovet av mera affärslokaler på grund av den kan det inses hur stor tillväxten av den marknad som handelns projekt delar, är. I utredningen undersöktes behovet av mera affärslokaler för dagligvaruhandeln och för specialhandel som inte kräver mycket utrymme. Behovet av mera affärslokaler för specialhandel som kräver mycket utrymme undersöktes inte. 13
F. Projekt som undersökts För konsekvensbedömningen gjordes två alternativ som undersöktes. Alternativen omfattar alla handelns projekt och dess dimensionering. De presenteras i tabellerna nedan indelat mellan de olika områdena (enligt kapitel 4 i konsekvensbedömningen av projekt inom handeln). Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica 2013. Dimensioneringen av projekten i alternativen 1 och 2. G. Nytt affärsbyggande i förhållande till efterfrågan De nya affärslokalerna för specialhandeln enligt alternativ 1 räcker till för behovet av alla handelns projekt till år 2035. Den sammanräknade våningsytan i alternativ 2 motsvarar behovet av mera affärslokaler i Borgå till år 2035. Beräknat fram till år 2025 är dimensioneringen dock för stor. H. Konsekvenser för handeln och servicestrukturen Inom specialhandeln söker speciellt handeln som kräver mycket utrymme nya affärslokaler utanför centrum som är lätt att nå. Då gör handelns projekt utvecklingen snabbare. Om mycket centrumorienterad specialhandel placeras i Kungsporten och Östermalm, men också på västra åstranden, kan verksamhets- och utvecklingsförutsättningarna för specialaffärerna i stadskärnan försvagas. Kungsporten utvecklas som ett område för specialhandel som kräver mycket utrymme, för övrig specialhandel som så lite som möjligt konkurrerar med centrum och för dagligvaruaffärer av lokal betydelse. Östermalm utvecklas som ett område för handel med brett sortiment, för specialhandel som kräver mycket utrymme, och centrumet utvecklas som ett område för övrig specialhandel och kommersiella tjänster. Möjligheterna att utveckla specialhandeln på östra åstranden är begränsade. Det är inte nödvändigt att placera all specialhandel där. Centrumets utveckling påverkas också av många andra faktorer, såsom hur trafik- och parkeringsarrangemangen fungerar, miljöns trivsel samt affärernas dragningskraft och öppethållningstider. I. Konsekvenser för områdes- och samhällsstrukturen Projekten placeras i ett centralt stadsområde inom befintlig stadsstruktur vid båda alternativen. Med tanke på områdesstrukturen kan båda alternativen anses förstärka Borgås kommersiella ställning. I fråga om specialhandel finns det inga skillnader mellan alternativen. Östermalm utvecklas fortfarande som ett område med affärer med brett sortiment och affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. Affärerna bör vara affärer med brett sortiment och/eller specialhandel som konkurrerar med centrum så lite som möjligt. Denna specialhandel ska alltså vara av lokal betydelse. J. Konsekvenser för tillgängligheten av tjänsterna Östermalm är lätt tillgängligt redan nu. Östermalm blir ännu mer tillgängligt då gång- och cykeltrafikens och kollektivtrafikens förbindelser förbättras innan K-supermarket byggs ut. I fråga om specialhandeln 14
betonar alternativ 2 utvecklingen av centrum mera, och förbättrar därför också centrumets tillgänglighet. Tillgängligheten i fråga om olika invånargrupper har inga stora skillnader mellan alternativen. K. Konsekvenser för trafiken Projektets konsekvenser för trafiken har bedömts genom att bedöma trafiken för inköpsresorna till de olika områdena i de olika prognoserna. Ändringarna i dagligvaruhandelns våningsyta påverkar inköpsresorna och trafiken mest. Konsekvenserna för trafiken har omfattande undersökts vid de olika alternativen i hela stadens skala. I Östermalm finns ett behov av att förbättra trafikregleringarna, vilket påbörjades redan sommaren 2014. Om utbudet i Borgå inte utvecklas, ökar antalet inköpsresor med personbilar eftersom allt fler inköpsresor görs utanför Borgå. Om utbudet i Borgå utvecklas, ändras inköpsresorna med personbilar inte mycket. Med tanke på trafiken ska handeln utvecklas balanserat i de olika områdena i Borgå. L. Övriga konsekvenser Konsekvenserna av handelns projekt för livsmiljöns trivsamhet, stadsbilden och den bebyggda miljön formas på grund av hur affärsbyggnaderna byggs. Helheter eller enskilda projekt enligt de olika alternativen har inga konsekvenser för naturens mångfald eller naturresurserna, eftersom projekten placeras inom den befintliga stadsstrukturen. M. Åtgärdsförslag I utredningen föreslås tydliga åtgärder, vid vilka konsekvensbedömningen konkretiseras. Enligt åtgärdsförslaget borde utgångspunkten för planläggningen vara situationen enligt alternativ 2, som motsvarade det behov av mera affärslokaler som fastställdes i utredningen som gjordes vid beredningen av etapplandskapsplanen 2 för Nyland som då var aktuell. Cirka 5 000 m²-vy blir kvar för utveckling av den övriga specialhandeln i Östermalm och Stadshagen. Största delen av detta bör vara affärer med brett sortiment och/eller specialhandel som inte konkurrerar med centrum. Trafikkonsekvenser kan förebyggas genom att noggrant planera ställen för anslutningar till väg- och gatunätet. 3.2.2.2 Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi (utredning om dimensionering av handelns servicenät och konsekvensbedömning), etapplandskapsplan 2 för Nyland, Nylands förbunds publikationer E 125-2013, sammandrag Nylands förbund utarbetade vid arbetet med etapplandskapsplan 2 utredningar om handelns servicenät och konsekvensbedömningar. Nylands förbund, Santasalo Ky och Strafica Oy har utarbetat rapporten. På grund av utredningarna anvisades i etapplandskapsplanen 2 en stor detaljhandelsenhet av regional betydelse (beteckning km) i Östermalm. I området kan vid den mer detaljerade planeringen anvisas sådana stora detaljhandelsenheter av regional betydelse som med hänsyn till handelns art av motiverade skäl också kan placeras utanför centrumområden, såsom bil-, järn-, möbel-, trädgårds- och lantbruksaffärer, dvs. specialhandel som kräver mycket utrymme. Maximala dimensioneringen i Östermalm är 100 000 m 2 -vy, och i den ingår både de befintliga och de nya affärslokalerna. Det ska dock beaktas att bedömningen ansluter sig till reformen av landskapsplanen för Nyland. Avsikten har varit att med hjälp av konsekvensbedömningarna dimensionera de stora detaljhandelsenheter som anvisas i landskapsplanen och vid behov också områden för centrumfunktioner. Målet har varit att de maximala dimensioneringarna för handeln kan anvisas i landskapsplanen tillräckligt noggrant och att landskapsplanen utarbetas så att den i fråga om handeln uppfyller de krav som ställs i markanvändnings- och bygglagen. Därutöver bedömdes de konsekvenser handelns servicenät enligt landskapsplanen har. 15
Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica 7.5.2013: Sammanställning av de centrala konsekvenserna vid de olika alternativen. Utredningen är av intresse vid detta detaljplaneprojekt eftersom i utredningen definieras behovet av mera utrymme och hur behovet indelas bl.a. i Östermalm-Stadshagen. Behovet har delats upp i centrumorienterade funktioner och funktioner utanför centrum. En tydlig indelning fungerar inte eftersom centrum och övriga handelsområden vanligen är mångsidiga och omfattar affärer inom fler olika branscher. I centrumområden finns också handel som kräver mycket utrymme och i övriga områden dagligvaruhandel och specialhandel. Vid anvisande av affärslokaler i centrum och övriga områden har beaktats de krav på handeln som i landskapsplanen ställs enligt 71 b i MarkByggL, dvs. att den planerade markanvändningen inte har några betydande skadliga konsekvenser för de kommersiella tjänsterna i centrumområden eller för utvecklingen av dessa tjänster. Vid anvisandet har beaktats hur nuvarande affärslokaler har delats i centrumområden och andra områden och också den eftersträvade strukturen i olika områden så att andra handelskoncentrationer inte påverkar centrumhandeln för mycket. Behovet av mera affärslokaler bedömdes per bransch fram till år 2035. Allt behov av affärslokaler för dagligvaruhandel grundar sig på efterfrågan i Borgå. I fråga om specialhandel finns det efterfrågan också utanför Borgå. En jämförelse av dimensioneringen av behovet mellan Nylands förbunds utredning och Straficas utredning (se 3.2.2.1 ovan) visar att det finns skillnader vid dimensioneringarna. Detta beror på att i den nyare utredningen (Strafica) var det möjligt att lämna bort de projekt som redan genomförts. Nylands förbunds utredning är alltså föråldrad i fråga om befintliga affärslokaler. 16
Behov av mer utrymme före år 2035 i Borgå och Östra Nyland, m²-vy Centrumliknande områden Övriga områden Totalt Borgå 58 000 68 000 126 000 Östra Nyland 84 000 98 000 182 000 Behovet av affärslokaler i tabellen ovan kan anses vara en grundläggande dimensionering som grundar sig på befolkningsutvecklingen. Konsumenterna följer dock inte kommungränserna utan köpkraften rör sig över kommungränserna. I större centra finns vanligen flera affärer än i mindre kommuner. Det styrda utrymmesbehovet i Borgå och Östra Nyland år 2035, m²-vy Centrumliknande områden Övriga områden Borgå 79 000 94 000 Östra Nyland 105 000 111 000 Det styrda utrymmesbehovet är större än det kalkylerade behovet eftersom små kommuners behov gäller både den egna kommunen och större kommuner i närheten. Behovet av mera affärslokaler i Borgå grundar sig endast på Borgås behov. Det är endast en teoretisk kalkyl. Dimensionering av områden för stora detaljhandelsenheter (år 2035) i Borgå, m²-vy Nuläge Behov Totaldimensionering Slutlig dimensionering i landskapsplanen Östermalm 57 000 20 000 77 000 100 000 Kungsporten 50 000 70 000 120 000 125 000 Den kalkylerade dimensioneringen (totaldimensioneringen ovan) innehåller hela volymen affärslokaler i området för stora detaljhandelsenheter av regional betydelse. Största delen av dimensioneringen av nya affärslokaler är för lokalt behov. Den slutliga dimensioneringen av områden för stora detaljhandelsenheter i landskapsplanen innehåller så kallad överdimensionering jämfört med den kalkylerade dimensioneringen. Dimensioneringen i Östermalm är 100 000 m²-vy och i Kungsporten 125 000 m²-vy. Handeln i Borgå centrum är inte dimensionerad eftersom affärslokaler som behövs inte ryms i centrum. I utredningen konstateras (bl.a. under 5.3) att situationen i Borgå är exceptionell i fråga om dimensioneringen av områden för stora detaljhandelsenheter i landskapsplanen och andra affärslokaler i området. I Borgå finns inte utöver centrumet egentligen andra handelsområden som kan utvecklas än Kungsporten och Östermalm. I dessa områden placeras största delen av de övriga områdenas behov. Områdena är lätt tillgängliga och ligger nära centrum. I Borgå centrumområde är behovet av affärslokaler större än vad som ryms. Därför kan affärslokaler bra placeras också i lokala handelsområden, i vilka finns tillräckligt med behov av affärslokaler för att skapa ett balanserat servicenät. 3.2.2.3 Uppdatering och tilläggsutredning, bedömning av kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka, FCG Suunnittelukeskus Oy, Borgå stad, 2011, sammandrag Utvecklingen av affärer som kräver mycket utrymme i Östermalm-Stadshagen utgår i första hand från bedömningen av kommersiella konsekvenser som utarbetades som grund för delgeneralplanen för Kungsporten och Estbacka. Konsekvenserna har bedömts flera gånger. År 2008 blev den första bedömningen av kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka färdig. I bedömningen undersöktes handelns nuläge och utveckling i Borgå stad och Borgåregionen, bedömdes kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka och framfördes slutsatser och åtgärdsförslag. Utredningen uppdaterades år 2011 på grund av situationen med landskapsplanen, arbetet med den nya etapplandskapsplanen 2 och de nya bestämmelserna om handeln i markanvändnings- och bygglagen. År 2013 utarbetades ännu en utredning, Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering (Strafica), i vilken undersöktes aktuella projekt inom dagligvaruhandeln och den övriga specialhandeln i Borgå. I konsekvensbedömningarna utreddes handelns nuläge och utveckling i Borgå på grund av planer och utredningar som redan finns, nya statistik- och registeruppgifter samt intervjuer med representanter för handeln. I utredningen bedömdes kommersiella konsekvenser för: - handelns verksamhets- och utvecklingsförutsättningar - utveckling av serviceutbudet - kommersiell dragningskraft och ändringar i köpkraft - tillgängligheten på tjänster - områdes- och samhällsstrukturen 17
- trafiken och resor - utveckling av Borgå centrum och övriga affärscentrum - bevarande och utveckling av tjänster i bostadsområden - sysselsättning. I konsekvensbedömningen från år 2008 undersöktes tre alternativ med olika dimensioneringar. Områdena i Kungsporten, Östermalm-Stadshagen och centrum-västra åstranden ingick i alla de tre alternativen, men handelns tjänster i områdena var varierande. På grund av utgångspunkterna för utredningen betonades Kungsporten i bedömningen. En omfattande placering av centrumorienterad specialhandel i Kungsporten kan vara ett hot mot utveckling av Borgå centrum. På grund av handelns nuläge och utvecklingsprognos samt konsekvensbedömningen gav man i utredningen år 2008 åtgärdsförslag för kommersiell utveckling av Borgå centrum samt utveckling av servicen i bostadsområden och utveckling av Kungsportens kommersiella koncept. I utredningen formades följande profiler för utvecklingen av kommersiella områden i Borgå: - Kungsporten: område för specialhandel som kräver mycket utrymme och hypermarketar (stora enheter) - Östermalm: område för affärer med brett sortiment och specialhandel som kräver mycket utrymme - centrum: område för centrumorienterad specialhandel och små specialaffärer, centrumvaruhus och område för kommersiella tjänster och kulturtjänster (små/medelstora enheter) - bostadsområden: närservice, närmast dagligvaruhandel. Beteckningen för stora handelsenheter i Kungsporten fastställdes dock inte i landskapsplanen för Östra Nyland. Därför uppdaterades konsekvensbedömningen år 2011 på grund av situationen med landskapsplanen, arbetet med den nya etapplandskapsplanen 2 och de nya bestämmelserna om handeln i markanvändnings- och bygglagen. Denna bedömning omfattade också handeln som kräver mycket utrymme. Bedömningen är den nyaste som finns om specialhandel som kräver mycket utrymme i Östermalm, och det ansågs inte vara nödvändigt att utreda samma sak på nytt då Strafica utarbetade sin utredning år 2013. Det fanns två alternativ som undersöktes. I alternativ 1 placerades ca 131 000 m 2 -vy nya affärslokaler i olika handelsområden, varav största delen (83 700 m 2 -vy) var för affärer som kräver mycket utrymme, 29 600 m 2 -vy för övrig specialhandel och 18 000 m 2 -vy för dagligvaruhandel. Dessutom undersöktes alternativa placeringar av en s.k. Outlet Village (ca 12 000 m²-vy). Den undersöktes närmare i utredningen år 2008. 0-alternativet var att de gällande planerna genomförs. I konsekvensbedömningen från år 2011 konstateras att 0-alternativet inte ger tillräckliga möjligheter för att utveckla ett affärscentrum med dragningskraft. Östermalm var intressant som ett område för specialaffärer som kräver mycket utrymme också i alternativ 1, i vilket Kungsportens ställning inom specialhandel som kräver mycket utrymme stärktes. Dimensioneringen i alternativ 1 ökade Borgås kommersiella dragningskraft i fråga om specialhandel som kräver mycket utrymme, varför resorna till huvudstadsregionen minskade. Inom dagligvaruhandeln svarade 0-alternativet inte ökningen av efterfrågan, varvid dragningskraften minskade. De båda alternativen är underdimensionerade i fråga om övrig specialhandel i förhållande till behovet av nya affärslokaler till följd av den ökande köpkraften i Borgå. Detta gällde speciellt för Borgå centrum. Då planeringen av markanvändningen fortsätter, bör en ökning av våningsytan för övrig specialhandel i centrum bedömas enligt konsekvensbedömningen. En minskning av våningsytan för övrig specialhandel i Kungsporten skulle enligt bedömningen stödja utvecklingen av centrum. I Kungsporten bör centraliseras stora enheter för specialhandel som kräver mycket utrymme och Outlet Village, som på grund av verksamheten inte kan placeras i centrum. Enligt utredningen bör också annan specialhandel placeras i Östermalm, eftersom den skulle komplettera specialhandeln i centrum och stödja handelns verksamhetsförutsättningar i hela Borgå. 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN 4.1 Behovet av detaljplaneringen Oy C. E. Lindgren Ab äger fastigheten 638-5-231-25 som bildar planeringsområdet. Företagets byggnader byggdes i flera etapper och inrymmer produktions- och lagerlokaler för måleriverktyg, specialborstar och plastbeläggningsprodukter. På grund av effektiviserad produktion har byggnaderna visat sig vara delvis opraktiska eller ineffektiva. Enligt de riktlinjer stadsfullmäktige fastställde 29.2.2012 skulle fastigheten på grund av sitt läge vara lämplig också för affärslokaler med brett sortiment och för 18
specialhandel som kräver mycket utrymme. Konsekvensbedömningen av projekt inom handeln, som blev färdig 7.5.2013, stöder också en sådan utveckling. I fastigheten har redan under en längre tid fungerat Borgå Cykelhuset Ab:s cykelaffär och Borgå Tele-Center Ab, även om affärsverksamhet inte enligt detaljplanen tillåts. 4.2 Beslut om planeringsstart Fastighetsägaren har ansökt om detaljplaneändring, med vilken tillåts utöver produktions-, lager- och kontorsbruk även lokaler för specialhandel som kräver mycket utrymme. Företaget strävar inte efter omfattande affärsbyggande på sin fastighet utan närmast en möjlighet att använda fastigheten mångsidigare. Stadsutvecklingsnämnden beslutade 26.11.2013 (223 ) inleda ändringen av detaljplanen för fastigheten 638-5-231-25. Staden har informerat om projektet i planläggningsöversikten 6.5.2014. Då målen för planprojektet fastställdes 25.3.2014 avtalade man om att den som ansökt om planändringen (fastighetsägaren) ska stå för kostnaderna för utarbetandet av planen. Därmed är det inte nödvändigt att ingå ett separat avtal om att inleda planläggningen. Ett markanvändningsavtal ska ingås med fastighetsägaren innan detaljplaneändringen godkänns. 4.3 Deltagande och samarbete 4.3.1 Intressenter Intressenterna räknas upp under punkt 7 i programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). 4.3.2 Planen togs upp till behandling Staden meddelade om att planen tagits upp till behandling i samband med planläggningsöversikterna 6.5.2014 och senast 11.3.2015. 4.3.3 Deltagande och växelverkan Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). Projektet har beretts i tätt samarbete med fastighetsägaren Oy C.E. Lindgren Ab. Fastighetsägaren har anlitat arkitektbyrån Arkkitehtuuritoimisto B&M Oy från Helsingfors som utarbetat utvecklingsplanen för fastigheten och fungerat som stöd för beredningen av planen. 4.3.4 Myndighetssamarbete Det är inte fråga om en sådan plan som avses i 66 2 mom. MarkByggL som förutsätter myndighetssamråd. De frågor som togs upp i utlåtandena beskrivs under punkt 4.5.1 nedan. 4.4 Mål för detaljplanen Genom detaljplaneändringen undersöks möjligheter att använda fastigheten mångsidigare. Utöver produktions-, lager- och kontorsbruk undersöks också affärsbyggandets kvalitet, dimensionering och placering på fastigheten. Då det gäller stadsbilden fastställs villkoren för eventuellt ersättande och kompletterande byggande. Stadsfullmäktige fastställde 29.2.2012 riktlinjerna nedan som grund för utvecklingen av handelsområdena i Borgå och dessa tillämpas också för utvecklingen av kommersiella och andra tjänster i Östermalm: - Centrum och västra åstranden utvecklas till områden för mångsidig specialhandel samt områden för kulturtjänster och offentliga tjänster. - Kungsporten är en lämplig plats för stora handelsenheter och specialhandel som kräver mycket utrymme, som på grund av verksamhetens karaktär inte är lämplig eller ens möjlig att placera i Borgå centrum. Den naturliga riktningen för utvecklingen av Kungsporten är handel som kräver mycket utrymme och annan specialhandel som är lämplig i området, samt moderna stora dagligvarubutiker. - Östermalm utvecklas som ett område med affärer med brett sortiment och affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. - För att garantera en lokalt balanserad servicestruktur bör det finnas närbutiker på olika håll i staden. Dessa grunder bevarades fortfarande då stadsfullmäktige behandlade konsekvensbedömningen av projekt inom handeln som blev färdig år 2013 (Strafica 2013). 19
4.5 Alternativen för detaljplanen Det primära målet för fastighetsägaren är att bevara egen produktionsverksamhet i området. Eftersom den nuvarande byggnadsmassan inte behövs för verksamheten vill fastighetsägaren utveckla möjligheterna att använda fastigheten i ett område för specialhandel som kräver mycket utrymme i Östermalm. Med tanke på handelsprofilen för Östermalm kunde man i första skedet av beredningen av planändringen fastställa att affärslokalerna för specialhandel som kräver mycket utrymme inte får överskrida gränsen för stora detaljhandelsenheter, dvs. 2 000 m²-vy. Dessutom vill fastighetsägaren möjliggöra att de nuvarande affärslokalerna för övrig specialhandel (cirka 700 m 2 -vy) fortfarande bevaras i området. I området kan också behövas småskaliga lunchrestaurang- och restaurangtjänster. Under de senaste tio åren har det visat sig att det finns ett behov av välfärdstjänster (gym) i Östermalm. Sådana välfärdstjänster kräver vanligen ganska mycket utrymme i förhållande till antalet användare. Fastighetsägaren vill också undersöka möjligheten att placera kontorslokaler som hyrs ut i området. Den eftersträvade dimensioneringen av handeln visade sig inte ha sådana konsekvenser som borde ha bedömts utöver de konsekvenser som ingick i konsekvensbedömningarna av handelns projekt (FCG, 2011 och Strafica, 2013). Utgående från målen för verksamheten har man närmast undersökt alternativen för logistiken inom planeringsområdet. Man ville snabbt lägga fram utkastet till detaljplaneändring och då hade man ännu inte tillgång till utkastet över tomtanvändning och illustrationerna. Därför presenteras framtidsvisionen i förslagsskedets illustrationer som också visar, vilka konsekvenser det nya byggnadsbeståndet har för stadsbilden. 4.5.1 Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen Programmet för deltagande och bedömning samt utkastet till detaljplaneändring hölls framlagda i enlighet med 62 i MarkByggL och 30 i MarkByggF 18.6 4.7.2014. Det lämnades inga åsikter om utkastet. Samtidigt begärdes preliminära utlåtanden av myndigheter. Miljövårdsmyndigheten hade inget att anmärka. Räddningsmyndigheten betonade i sitt utlåtande att ramvillkoren för planeringen bör beaktas. TeliaSonera Finland Oy påminde om sina underjordiska kablar. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland fäste uppmärksamhet vid trafikkonsekvenserna av markanvändningslösningen som bör undersökas för att identifiera behovet av att förbättra trafikregleringarna. Ett sammandrag av utlåtandena och bemötandena följer som bilaga 6. Förslaget till ändring av detaljplan hölls framlagt i enlighet med 27 i MarkByggF 29.7-28.8.2015. De begärda utlåtandena har lämnats. Mot planen lämnades inga anmärkningar. I utlåtandena var det ingenting att anmärka. Därefter har det inte gjorts ändringar i planen. Ett sammandrag över utlåtandena följer som bilaga 6. 4.5.2 Utveckling av detaljplanen Detaljplanen för fastighetens södra del var ganska tydlig redan i utkastskedet. Storleken på kvartersområdet för affärsbyggnader som bildas före förslagsskedet har minskats, så att området motsvarar det verkliga behovet. Den större, norra delen av fastigheten anvisas för produktions- och lagerlokaler, servicelokaler, små affärslokaler för specialhandel i förhållande till fastighetens storlek samt för kontorslokaler som eventuellt byggs först efter en lång tid. Det visade sig vara utmanande att utveckla en rätt beteckning för kvartersområdet. I utkastskedet anvisades kvartersområdet som kvartersområde för kontorsbyggnader (KTY) men i förslagsskedet ändrades denna beteckning till kvartersområde för icke miljöstörande industri- och lagerbyggnader (TY). Beteckningarna för båda kvartersområdena beskriver nu tydligare det framtida byggandet. Beteckningen för kvartersområdet påverkar också fastighetsbeskattningen. 20