BESKRIVNING AV UTKASTALTERNATIV A OCH B Detaljplane 498 Borgå, Västra åstranden, stranden för kultur och fritid Detaljplaneändring för stadsdelen 22, Kokon skidcentrum, Kokon föredetta reningsverk, åstrandens vatten-, park- och grönområdena, Wilenius båtvarv kvarter nr 437 och obebyggda kvarteren nr 435,436,438 och 439. Mål för detaljplanen Det är viktigt med tanke på hela västra åstranden hur de omfattande strand- och grönområdena planeras och byggs. Planarbetet utgår från att hitta ett ekonomiskt förmånligt läge för flera funktioner och att utreda möjligheter att bygga olika områden på ett naturligt, varierande och högklassigt sätt. Målet för detaljplaneändringen är att kunna bygga strandkonstruktioner som ökar rekreationsanvändningen samt att placera fritidstjänster, en småbåtshamn och en gästhamn på västra strandområdet samt att placera nya lokaler för båtvarvet och för kommersiella tjänster i anslutning till skärgården vid Wilenius varv. Målet är att skapa ett torg med kultur- och fritidsevenemang på detta centrala strandområde. I Kokon skidcentrum är målet att anvisa tillräckliga områdesreserveringar för att utveckla verksamheten samt möjligheter till kompletterande byggande. Wilenius båtvarv ligger på en central och synlig plats. Varvets verksamhet och byggnader ska bilda en högklassig och intressant del av nationalstadsparken i Borgå. Utöver varvsverksamheten strävar man i nya byggnader, tak, på gårdsområden och på det invidliggande torgområdet efter att främja verksamhet som framhäver Borgås havsnära karaktär, evenemang, utställningar, kommersiell verksamhet i anslutning till båtlivet och försäljning och marknadsföring av skärgårdsprodukter. I bästa fall kan helheten öka västra åstrandens dragningskraft också som bostadsområde. Målet är också att anpassa de nya byggnaderna och konstruktionerna till stil och skala till den värdefulla kulturmiljön i stadscentrumet samt till det kommande högklassiga bostadsområdet. Kokon skidcentrum är en viktig privat aktör som ordnar rekreationstjänster i stadens grönområden. Det betjänar särskilt ungdomar. Den utvidgade verksamheten och de nya byggnaderna i sluttningen kan skapa ett nytt intressant element i stadsbilden, särskilt i det vintriga landskapet. En liten servicebyggnad som placeras på toppen av de belysta pisterna kan bilda ett nytt landmärke. Denna byggnad ska representera en mycket bra arkitektonisk stil. Bild från Alexandersgatans bro i februari 2015. Fotograf: Joel Heikkinen. ALTERNATIV FÖR DETALJPLANEN I UTKASTSKEDET Alternativen för planutkastet skiljer sig i fråga om placering av gästhamnen, omfattning av byggandet och placering av parkeringsområden. Också badplatsen, strandbasturna och kanotstranden har placerats i olika ställen. Alternativen utesluter inte varandra utan olika delar av alternativen bildar tillsammans de 1
Gästhamnen lämpligaste lösningarna med tanke på förslaget till detaljplan. Man kommer att genomföra planen i etapper i framtiden. En del av byggnaderna och parkeringsområdena ligger på mjuk mark där byggkostnaderna är så höga att dessa kanske inte kan byggas. I utkastskedet undersöks möjligheter till byggande och olika alternativ prissätts. Gästhamnen placeras söder om Wilenius båtvarv, i ändan av Guldlistgatan. Där finns ett litet område med under 20 meter tjock lermark och cirka 30 meter av strandlinjen har redan stabiliserats. På det stabiliserade strandområdet kan placeras släntar, trappor och stenbeläggningar. Gästbryggorna placeras på ett ostabiliserat område med över 25 meter tjock lermark så att de bildar en flytande pontonbrygga på ca 160 meter i riktning med stranden. Bredvid bryggan ska strandlinjen bestå av en naturlig gräsbevuxen slänt. Stranden kan inte stabiliseras vid de ställen där lermarken är så tjock eller vid mynningen av bäcken och den mjuka stranden tål inte stenbeläggningar. Alla kan använda pontonbryggan som ansluter sig till gångvägen vid stranden. I gästhamnen kan byggas två servicebyggnader, båda är cirka 150 m²-vy stora. Den ena byggnaden skulle inrymma ett café och en butik och den andra byggnaden skulle inrymma gästhamnens servicelokaler, såsom bastur och dusch. Båda byggplatserna placeras på den över 20 meter tjocka lermarken (grundläggningskostnaderna är eventuellt kring 1 000 euro/m²-vy). De ligger i närheten av den förhöjda och stabiliserade Kokonvägen och den färdiga kommunaltekniken. Gästhamnens servicelokaler kan också placeras vid Kokon skidcentrum som ligger cirka 150 meter från bryggan. Där är lermarken cirka 7 meter tjock (grundläggningskostnaderna är eventuellt kring 700 euro/m²-vy) och körförbindelsen har inte stabiliserats eller höjts för fall av översvämningar. Placeringen av servicelokalerna skulle förutsätta att en avloppspumpstation byggs på fastigheten och att ett cirka 300 meter långt tryckavlopp borras i marken. (Borrnings- och anslutningskostnaderna är kring 30 000 40 000 euro.) Söder om gästhamnens servicebyggnader anvisas en liten familjepark. För att kunna bygga en trygg lekplats på denna plats ska marken höjas med lätt terrassering med drygt en meter till nivån + 1,7 meter över havet. (Grundläggningskostnaderna för lätt terrassering är kring 50 80 euro/m², de totala kostnaderna omfattar också kostnaderna för byggandet av parken. På den mjukaste översvämningsmarken anvisas ett naturenligt område för närrekreation (VL) med svämängar, klibbalar och björkar vid stranden. Gästhamnen placeras mellan Alexandersgatans bro och Wilenius båtvarv. Där har strandlinjen redan stabiliserats. Gästbryggorna kunde omfatta en 160 meter lång strandmur eller en pontonbrygga i riktning med stranden. Den stabiliserade strandlinjen kan bilda en slänt med stenbeläggning eller ett terrasserat vistelseutrymme. I gästhamnen kan byggas en stor servicebyggnad på ca 350 m²-vy där det finns ett café eller en restaurant och en butik samt servicelokaler för båtförare, såsom bastur och dusch. Byggplatsen placeras på lermark som är cirka 15 meter tjock (eventuella grundläggningskostnader är ungefär 850 euro/m²-vy). Gästhamnens servicelokaler kan också placeras i anslutning till Wilenius båtvarv som ligger cirka 50 meter från bryggan. Grundläggningsförhållandena är desamma där. Det finns en liten öppen plats vid stranden i ändan av Guldlistgatan. På det stabiliserade strandområdet kan man förmånligt bygga en ramp för iläggning av båtar eller stenlagda och terrasserade ytor för vistelse. En liten kiosk med café finns mellan den öppna platsen och den större familjeparken. Där finns en ostabiliserad strand som skulle lämpa sig för ett vadningsställe eller för en naturenlig strandlinje och strandäng. 2
Wilenius båtvarv De gamla båthusen bevaras. En ny byggnad för båtvarvet placeras i riktning med vägen vid Kokonvägen mellan de gamla båthusen. På grund av byggnaden kan gården mellan skjulen inte längre ses från gatan. Vid gatan har terrängen redan höjts så att den är över 1,7 meter över havet. Den lägsta golvhöjden i arbetslokaler ska vara + 2,1 meter och golvhöjden i mångsidiga social- och köksutrymmen ska vara + 3,1 meter. Vid gatan skulle sockelns höjd variera från 0,5 meter till 1,5 meter men intrycket kan tonas ut med fasadarkitekturen. På tomten finns ca 20 parkeringsplatser. Mellan parkeringsplatserna finns en körförbindelse till strandlinjen där det kan byggas en ramp för iläggning av båtar på den stabiliserade marken. Den nya båthallen är lång och smal, såsom de gamla båthusen. Den har placerats på det låglänta strandområdet (+ 0,5 m ö.h.) i samma riktning som de gamla båthusen. Den lägsta golvhöjden i arbetslokalerna bör vara + 2,1 meter över havet, vilket kräver en bra grundläggning. En sådan båthall som tål översvämningar och fukt kan eventuellt byggas med en lätt trästomme, såsom de gamla båthusen. Båthallen kan på sommaren användas för mångsidig verksamhet när det inte finns båtar där. Ett nytt mastskjul är en lång och smal takkonstruktion. Det har placerats vid kanten av evenemangstorget i samma riktning som de gamla båthusen. Mastskjulet kan användas på sommaren för verksamhet vid torget och evenemang. Gårdsplanen mellan byggnaderna får förses med plank på 1,8 meter. Den inhägnade gårdsplanen kan på sommaren användas för icke miljöstörande verksamhet vid båtvarvet och där kan det ordnas evenemang. På vintern får där lagras båtar som ska repareras så att båtarnas presenningar inte syns störande från stranden eller gaturummet. Varvets kvarter sträcker sig till strandlinjen. I vattenområdet kan byggas en ny, tredje brygga. Vid strandlinjen går en gångväg som är ca 3 5 meter bred. Gångvägen kan vara en brygga där man inte kan gå då båtar dras upp på rälsen. Vid gångvägen kan det ordnas utställningar av båtar och av teman kring havet och skärgården. Man kan troligen inte ordna vinterunderhåll av bryggorna och strandrutten. De gamla båthusen bevaras. Ett nytt mastskjul är en lång och smal takkonstruktion. Det har placerats vid kanten av evenemangstorget i samma riktning som de gamla båthusen. Mastskjulet kan användas på sommaren för verksamhet vid torget och evenemang. Båtvarvets nya byggnad har placerats på det låglänta strandområdet (+ 0,5 m ö.h.) i samma riktning som de gamla båthusen. Den lägsta golvhöjden i arbetslokaler ska vara + 2,1 meter och golvhöjden i eventuella mångsidiga social- och köksutrymmen bör vara + 3,1 meter, vilket kräver en bra grundläggning. En sådan båthall som tål översvämningar och fukt kan eventuellt byggas med en lätt trästomme, såsom de gamla båthusen, på lägre nivå. I ändan mot gatan skulle sockelns höjd variera mellan en till två månader men intrycket kan tonas ut med fasadarkitekturen. Båtvarvets hall kan på sommaren användas för mångsidig verksamhet när det inte finns båtar där. På tomten finns ca 20 parkeringsplatser. Mellan parkeringsplatserna finns en körförbindelse till strandlinjen där det kan byggas en ramp för iläggning av båtar på den stabiliserade marken. Vid gatan, mellan byggnaderna, placeras en liten byggnad som kan inrymma arbetslokaler och eventuella mångsidiga service-, social- och köksutrymmen. I dessa lokaler ska golvhöjden vara + 3,1. Gården får inte förses med staket och mellan byggnaderna finns det ställen där ån kan ses från gatan. På sommaren får gården användas för icke miljöstörande båtvarvsverksamhet och där kan ordnas evenemang. På vintern får båtar inte lagras på gården. 3
Kanotstranden Varvets kvarter sträcker sig till strandrutten. Strandrutten är en allmän gångväg. Vid strandlinjen går en gångväg som är ca 3 8 meter bred. Gångvägen kan vara en brygga där man inte kan gå då båtar dras upp på rälsen. Vid gångvägen kan det ordnas utställningar av båtar och av teman kring havet och skärgården. Man kan troligen inte ordna vinterunderhåll av bryggorna och strandrutten. Kanotskjulen placeras vid strandlinjen i närheten av det förra reningsverket. Socialutrymmen för användare av kanotskjulet ska byggas ovanför översvämningsnivån. Socialutrymmena kan vara en liten stuga med toalett eller en större mångsidig servicebyggnad med dusch, bastu och samlingslokaler samt lager. Antalet parkeringsplatser som behövs är 10 15. Ett litet parkeringsområde med grusbeläggning för ca 10 bilar ryms i närheten av Kokonvägen. (Om parkeringsområdet byggdes med lätt terrassering och grusbeläggning på nuvarande marknivå i översvämningsområdet skulle det kosta cirka 15 000 20 000 euro.) De nuvarande parkeringsplatserna för den gamla parken ligger nedanför översvämningsnivån cirka 150 meter från kanotstranden. Ett nytt litet parkeringsområde med lätt, låg terrassering kan byggas bredvid den nya pumpstationen så att den ligger ovanför översvämningsnivån. (Ett parkeringsområde med lätt, låg terrassering kostar ca 25 000 30 000 euro.) Kanotskjulen placeras vid strandlinjen i närheten av skidcentret på det ställe där det finns en holme i ån. Socialutrymmen för användare av kanotskjulet ska byggas ovanför översvämningsnivån. Socialutrymmena kan vara en liten stuga med toalett eller en större mångsidig servicebyggnad med dusch, bastu och samlingslokaler samt lager. Socialutrymmena placeras vid Kokonvägen. Om strandområdet sköts som en öppen svämäng skiner kvällssolen mot byggnadens altan. Antalet parkeringsplatser som behövs är 10 15. Ett litet parkeringsområde med grusbeläggning ryms i närheten av Kokonvägen. (Om parkeringsområdet byggdes med lätt terrassering och grusbeläggning på nuvarande marknivå i översvämningsområdet skulle det kosta cirka 15 000 20 000 euro. Ett stabiliserat parkeringsområde för 15 bilar som ligger ovanför översvämningsnivån skulle kosta ca 230 000 euro.) 4
Bastur och badplats En flytande bastu har placerats i närheten av Kokon skidcentrum. Avlopps- och vattenledningens längd från Kokonvägen är ca 100 meter. Badplatsen placeras i kurvan av stranden där det öppnar sig en utsikt mot kyrkan. En strandbastu har placerats före kurvan vid strandrutten. Körförbindelsens och avlopps- och vattenledningens längd från Kokonvägen är ca 80 meter och avståndet till anslutningspunkten för tryckavloppet vid Uddasvägen är ca 350 meter. På byggplatsen är lermarken ca 30 meter tjock. En bastu och några andra små servicelokaler för fritidstjänster kan också placeras vid Kokonvägen där avståndet till anslutningspunkten för tryckavloppet vid Uddasvägen är ca 340 meter. Där är lermarken mindre än 10 meter tjock och de ledningar som leder till Kokonvägen är ca 5 meter långa. Avståndet till badplatsen vid stranden är ca 50 meter. För badplatsen och basturna skulle det behövas ett litet parkeringsområde med grusbeläggning för ca 10 bilar som placeras alldeles invid Kokonvägen. Om parkeringsområdet byggdes med lätt terrassering och grusbeläggning på nuvarande marknivå i översvämningsområdet skulle det kosta cirka 15 000 20 000 euro. Parkeringsområdets yta skulle ofta behöva underhåll eftersom dess botten är fuktig och mjuk. På sommaren finns det lediga parkeringsplatser vid skidcentret. (Ett stabiliserat parkeringsområde för 15 bilar som ligger ovanför översvämningsnivån skulle kosta ca 230 000 euro.) En flytande bastu placeras i närheten av det förra avloppsreningsverket. Avlopps- och vattenledningens längd är ca 80 meter från Kokonvägen och avståndet till anslutningspunkten för tryckavloppet vid Uddasvägen är ca 100 m. Körförbindelsens längd skulle vara ca 40 meter. En liten badplats skulle placeras i kurvan vid stranden. En strandbastu har placerats på kullen i början av strandrutten. Avlopps- och vattenledningens längd är ca 30 meter från Kokonvägen och avståndet till anslutningspunkten för tryckavloppet vid Uddasvägen är ca 100 m. Det skulle vara möjligt att bygga ett gemensamt litet parkeringsområde för ca 15 bilar i närheten av korsningen av Kokonvägen och Uddasvägen på ca 100 meters avstånd. Där är den naturliga marknivån ca 1,5. Det finns inga borrningsuppgifter om lermarkens tjocklek. Man kan tillfälligt parkera vid Kokonvägen. 5
Kokon skidcentrum De nuvarande servicebyggnaderna vid Kokon skidcentrum kan byggas ut eller nya separata byggnader kan byggas i anslutning till dem. Det är möjligt att placera gemensamma servicelokaler för gästhamnen, småbåtshamnen och kanotstranden och för husbilsturister i dessa byggnader. Byggrätten är 800 m²-vy, varav ca 450 m²vy är utnyttjad. På toppen av backen kan man bygga en liten servicebyggnad, pistcafé, där en fri utsikt öppnar sig mot staden och mot söder till havet och Sköldvik från uteserveringen. En gångväg och ett skidspår kan byggas till caféet från rutterna i Kokon friluftsskog. Den nya friluftsledens längd är ca 50 meter. Det finns en gammal kanonväg i dåligt skick som leder från staden till toppen av backen. Kanonvägen har byggts genom att lägga stenar på sluttningen och på toppen av backen leder vägen på kala berg. Pistcaféets servicekörning och varutransporter ska skötas med hjälp av terrängfordon som kör längs med kanten av sluttningsområdet. En gammal serviceväg som leder genom Kokon friluftsskog kan inte användas eftersom den ställvis går på skidspåret och korsar med skidspåret 4 gånger. Bredvid den nuvarande maskinhallen kan byggas fler lager så att den utrustning som behövs för tillverkningen av snö och skötseln av fälten kan förvaras inomhus. Byggrätten är 300 m²-vy, varav den nuvarande maskinhallen har utnyttjat ca 150 m²-vy. På parkeringsområdet framför servicebyggnaden ryms ca 35 personbilar. Detta parkeringsområde kan användas som parkeringsområde för husbilar på samma sätt som campingområdet. I arrendeområdet bredvid servicebyggnaden ryms ca 120 bilplatser. Det nuvarande parkeringsfältet som drabbas av översvämningar kan användas tills ett bostadskvarter byggs på andra sidan av den nya gatan. Den nya gatan gör det nuvarande parkeringsfältet mindre så att där ryms ca 60 bilar. För tillfällig parkering kan man, såsom de gör nu, ploga ett parkeringsområde på ängen som används för bågskytte tills de nya kvarteren blir färdiga. I översvämningsområdet vid stranden skulle det finnas rum för ett tillfälligt parkeringsområde för ca hundra bilar. Det är emellertid inte tryggt att anvisa parkeringsområden på den tjocka lermarken vid stranden, på grund av både översvämningar och strandens stabilitet. Parkering ska vara korttidig så att bilägarna hinner köra bilen bort när det förekommer översvämningar. Stranden är det främsta friluftsområdet och dess natur är värdefull med en naturenlig svämäng eller med klibbalar och björkar vid stranden. Dessutom kostar det mycket att stärka den fuktiga ängen för tillfällig parkering. De nuvarande servicebyggnaderna vid Kokon skidcentrum kan byggas ut eller nya separata byggnader kan byggas i anslutning till dem. Det är möjligt att placera gemensamma servicelokaler för gästhamnen, småbåtshamnen och kanotstranden och för husbilsturister i dessa byggnader. Byggrätten är 600 m²-vy, varav ca 450 m²vy är utnyttjad. Bredvid den nuvarande maskinhallen kan byggas fler lager så att den utrustning som behövs för tillverkningen av snö och skötseln av fälten kan förvaras inomhus. Byggrätten är 300 m²-vy, varav den nuvarande maskinhallen har utnyttjat ca 150 m²-vy. Parkeringsområdet framför servicebyggnaden kan användas som parkeringsområde för ca 20 husbilar, på samma sätt som campingområdet. Framför servicebyggnaden och i arrendeområdet bredvid den ryms totalt ca 180 bilplatser. Det nuvarande parkeringsfältet som drabbas av översvämningar kan användas tills ett bostadskvarter byggs på andra sidan av den nya gatan. Den nya gatan gör det nuvarande parkeringsfältet mindre så att där ryms ca 60 bilar. För tillfällig parkering kan man, såsom de gör nu, ploga ett parkeringsområde på ängen som används för bågskytte tills de nya kvarteren blir färdiga. 6
Parkeringsområden Det är inte tryggt att anvisa parkeringsområden på den tjocka lermarken vid stranden, på grund av både översvämningar och strandens stabilitet. Parkering ska vara korttidig så att bilägarna hinner köra bilen bort när det förekommer översvämningar. Det nuvarande lilla parkeringsområdet och körförbindelsen till detta område används fortfarande även om området ligger i översvämningsområdet. Man stärker emellertid inte deras konstruktioner eller höjer ytan. När man börjar bygga bostadskvarteret stängs körförbindelsen av och då kan området inte längre användas för parkering. Det skulle kosta över 100 000 euro att stärka den fuktiga ängen i översvämningsområdet så att den bär tillfällig parkering av 50 personbilar. Området skulle drabbas av översvämningar årligen. Man borde ofta fylla gropar som uppstår i parkeringsområdets yta eftersom dess botten är fuktig och mjuk. Ett parkeringsområde med grusbeläggning som placeras på marknivå i översvämningsområdet skulle årligen drabbas av översvämningar. Ett parkeringsområde för ca 50 bilar med lätta konstruktioner skulle kosta ungefär 120 000 euro. Parkeringsområdets yta skulle ofta behöva underhåll eftersom dess botten är fuktig och mjuk. I närheten av vägen där lerlagret är ca 20 m tjockt skulle det vara möjligt att bygga ett nytt, stabiliserat parkeringsområde för ca 40 bilar som höjts ovanför översvämningsnivån men det skulle vara vansinnigt dyrt. Ett stabiliserat parkeringsområde med terrassering till nivån + 1,7 m ö.h. skulle kosta ca 1,3 miljoner euro. För kanotstranden eller badplatsen skulle det behövas ett litet parkeringsområde med grusbeläggning för ca 10 bilar som placeras alldeles invid Kokonvägen. Om parkeringsområdet byggdes med lätt terrassering och grusbeläggning på nuvarande marknivå i översvämningsområdet skulle det kosta cirka 15 000 20 000 euro. Parkeringsområdets yta skulle ofta behöva underhåll eftersom dess botten är fuktig och mjuk. Det skulle vara möjligt att bygga ett nytt parkeringsområde för ca 100 bilar som höjts och stärkts på ängen som nu används för bågskytte invid den nya vägen där lerlagrets tjocklek är ca 15 20 meter och marknivån ca + 1,5. På grund av översvämningar skulle ett högklassigt parkeringsområde förutsätta att ytan höjs och den mjuka bottnen stabiliseras. Ett stabiliserat parkeringsområde med terrassering till nivån + 1,7 m ö.h. skulle kosta ca en halv miljon euro. Ett parkeringsområde med lätta konstruktioner och lätt terrassering som sällan drabbas av översvämningar skulle vara av lägre kvalitet och kostnaderna skulle uppgå ungefär till 200 000 euro. Skidcentrets nuvarande parkeringsområde kunde höjas och stärkas och utvidgas till den nuvarande ängen så att det skulle ligga vid den nya vägen och inrymma ca 175 bilar. Lerlagrets tjocklek är ca 10 15 meter och marknivån är ca + 1,4. Ett parkeringsområde med lätta konstruktioner, lätt terrassering och grusbeläggning skulle kosta ungefär 100 000 euro. Stabiliseringen skulle öka kostnaderna med nästan 10 000 euro per bilplats men ytan skulle förbli jämn och ligga ovanför översvämningsnivån. 7