VÄRDEUTLÅTANDE avseende RIKSBYGGENS BRF MYRAN Bostadsrättslägenhet nr 212034001-0008 Properate Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.properate.se info@properate.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Riksbyggens brf Myran, lgh 212034001-0008 Adress: Kaptensgatan 23B, 932 31 Skelleftehamn Kommun: Skellefteå Kommundel: Skelleftehamn Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per april 2019 Uppdragsgivare Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F-578-19-24 Besiktning: Måndagen den 8 april 2019 av Roger Sandling Allmän beskrivning Objektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i Brf Myran belägen på adressen Kaptensgatan 23B, i kommundelen Skelleftehamn ca 17 km sydost om centrala Skellefteå. Lägenheten har ett bostadsläge med promenadavstånd till vårdcentral, grundskola, dagligvarubutiker, pizzeria, tandläkare, samt sporthall, bank och bankomat finns i närområdet. Föreningen har en ekonomi i balans och har en upprättad underhållsplan och gör avsättningar för framtida underhåll, avgiften höjdes senast 1 januari 2017, ingen höjning för 2018 är planerad enl årsredovisning 16/17. Föreningen har årlig översyn av byggnadernas status och planerar åtgärder efter detta. Under senaste åren har investeringar om ca 10 mkr skett, bla nytt yttertak, ventilation, nya innerdörrar, värmevälarna. Lägenheten omfattar 2 rum och kök på våning 1, med fönster åt två håll, utgång till balkong från vardagsrummet, ca 60 m² bostadsarea. Till lägenheten finns förråd utanför lägenheten samt gemensamma utrymmen som tvättstuga, torkrum och mangelrum, föreningslokal, sophantering i kärl på gårdsplan. Månadsavgiften uppgår till 3 639 kr inkl internetuppkoppling samt kabel-tv, obligatorisk elavgift 190 kr/månad. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per april 2019 till Osäkerhetsintervallet till ± 20 000 kr. Jämförelsetal Kr/m² BOA (60 m²) 210 000 kronor 3 500 kr/m² Luleå 2019-04-11 Roger Sandling av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (4)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per april 2019. Värderingen avser utgöra underlag för eekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett måndagen den 8 april av Roger Sandling. Vid besiktningen deltog personal från Kronofogdemyndigheten. Besiktning har skett eteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från objektsbild från Riksbyggen 2019-03-15. Övrig information har erhållits från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2016/2017. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t e boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (4)
1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr 21234001-0008 Andelstal: Årsavgiftsdel 0,76528 Läge i byggnaden Våning 1 Planlösning: Hall, skrubb, mindre kök, sovrum, badrum med duschhörna och wc, vardagsrum med utgång till balkong Kök: Äldre kök med målade skåp och lådor, äldre bänkskiva och kakel som stänkskygg ovanför diskbänk. Spis/ugn Electrohelios, Kyl/frys-Atlas, fläkt-franke, ej nya vitvaror ca 10-15 år Badrum: Äldre ytskikt i form av våtrumsmatta och våtrumsvägg, duschhörna bakom draperi, wc. Inv ytskikt: Tak: målad betong Vägg: tapet Golv: laminat, parkett i vardagsrum Standard och skick: Ser normalt ut men svårt att göra bedömning pga sämre tillgänglighet Boarea: 2 rok, 60 m² Övrigt: Behov av sanering Månadsavgift: 3 639 kr inkl internet (fiber) och kabeltv plus obl. El-tillägg 190 kr Årsavgift: 43 668 kr, 728 kr/m² Inre underhållsfond: 13 052, enl brf info Pantsättning: - 1.5. Riksbyggens bostadsrättsförening Myran, 794700-2098 Fastighetsbeteckning: Taljan 3 och 4, Trossen 3 Byggnadsår: 1951-54 Byggnad: Flerbostadshus i 3 våningar med källare Lägenheter: 122 st Lokaler: 7 st Garage: 17 st P-platser med mov: 106 st P-platser: - Gemensamma utrymmen: Tvättstugor, mangelrum, torkrum, uthyrningsrum, cykelrum Ytor: Bostäder: 7 848 m² Lokaler: 238 m² Taeringsvärde 2015: 16 117 000 kr, varav byggnader 13 108 000 kr och mark 3 009 000 kr. Årsredovisning 2017-06-30 Långfristiga lån: 7 279 567 kr Yttre fond: 1 046 473 kr (ej likvida medel) Likvida medel 2 828 262 kr Kortfristig fordran 176 797 kr Kortfristig skuld 2 046 882 kr Underhållsplan: Upprättad underhållsplan, årliga avsättningar. sida 3 (4)
Höjning av avgift: Energideklaration: Ingen planerad höjning för innevarande räkenskapsår (ej senaste årsredovingen) Utförd 2010-12-02. Källa Boverket. 1.5. Bedömning av kommundel/orten 1 2 3 4 5 KOMMUNDEL/ORT Utveckling Efterfrågan OMRÅDET Miljö Allmänservice BYGGNADEN Underhåll Planlösning LÄGENHETEN Standard Underhåll Helhetsintryck OBJEKTET Marknadsintresse 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2 VÄRDEBEDÖMNING I Skelleftehamn med omnejd har under senaste året lägenheter på 2 rok sålts enligt nedanstående graf. Medelvärde per kvadratmeter bostadsarea är 6 080 kr och medianvärde 5 673 kr. Medelvärdet för köpsumma är 361 000 kr och medianvärdet är 300 000 kr. Under senaste året lite drygt så har 3 st tvåor sålts i föreningen. I ett spann per kvadratmeter 4 000-5 673 kr och köpeskillingarna har varierat från 240 000 kr-295 000 kr. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick per april 2019 till: Osäkerhetsintervallet bedöms till ±20 000 kr 210 000 kronor sida 4 (4)
BILAGA 1 BILDER OCH KARTOR Lägeskarta området. Källa: Hitta.se Lägeskarta Orten. Källa: Hitta.se Bilaga 1, sid 1 (4)
Bilaga 1, sid 2 (4)
Bilaga 1, sid 3 (4)
Bilaga 1, sid 4 (4)