Förhandsavtalens giltighet vid nyproducerade bostadsrätter

Juridiska institutionen Höstterminen 2018 Examensarbete i fastighetsrätt 30 högskolepoäng Förhandsavtalens giltighet vid nyproducerade bostadsrätter Särskilt om tolkningen av villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse i 5 kap. 3 Bostadsrättslagen The validity of the provisional agreement in construction of new built tenant-owner apartments Particularly regarding the interpretation of the requirement calculated time for tenure in Chapter 5 Section 3 in the Tenant-owner property Act Författare: Hanna Risberg Handledare: Docent Erika P Björkdahl

2

Innehållsförteckning Förkortningar... 5 1 Inledning... 7 1.1. Bakgrund... 7 1.2. Problemformulering... 8 1.3. Syfte & frågeställning... 9 1.4. Avgränsning... 11 1.5. Disposition... 11 1.6. Metod... 12 2 Den bostadsrättsliga regleringen... 15 2.1 Inledning... 15 2.2 Allmänt... 15 2.3 Bostadsrätten en fast eller lös egendom?... 16 2.4 Huvuddragen i gällande rätt... 17 2.4.1 Regleringens ändamål och historik... 17 2.4.2 Den ekonomiska planen... 18 2.4.3 Associationsrättsliga aspekter av en bostadsrättsförening... 20 3 Förvärvsprocessen vid nyproduktion av bostadsrätt... 23 3.1 Inledning... 23 3.2 Nybyggnationsprojektets i förhållande till framtida bostadsrättshavare... 24 3.2.1 Bokningsavtal... 24 3.2.2 Förhandsavtal... 25 3.2.3 Upplåtelseavtal... 25 3.2.4 Tillträdet... 27 3.2.5 Sammanfattning... 28 3.3 Nybyggnationsprojektet som entreprenad... 28 3.3.1 Projektets olika delmoment... 28 3.3.2 Ett komplext projekt... 33 4 Förhandsavtalet... 34 4.1 Allmänt... 34 4.2 Förhandsavtalets utveckling... 35 4.2.1 Kontrollagen och Förskottslagen... 35 4.2.2 1971 års reformering av bostadsrättslagen... 37 4.2.3 Sammanfattning... 40 4.3 Förhandsavtalets reglering genom 1991 års BRL... 40 4.4 Huvuddragen i gällande rätt... 42 4.4.1 Förhandsavtalets innebörd och utformning... 42 4.4.2 Partskonstellationen vid förhandsavtal... 43 3

4.4.3 De nyproducerade bostadsrätterna en lukrativ investering?... 45 4.5 En välavvägd skyddslagstiftning?... 46 5 Ogiltighet, uppsägning eller hävning?... 49 5.1 Inledning... 49 5.2 Förhandsavtalets ogiltighet... 49 5.3 Rätten att frånträda ett förhandsavtal enligt 5 kap. 8 BRL... 50 5.4 Rätten att häva ett förhandsavtal enligt 7 kap 3 BRL... 52 5.5 Ogiltighet enligt allmän avtalsrätt... 53 5.5.1 Förhandsavtalet i förhållande till avtalsrättsliga principer... 53 5.5.2 Förhandsavtalet i förhållande till 36 AvtL... 55 5.5.3 Förhandsavtalet såsom långvarigt avtal... 57 5.5.4 Slutsats... 58 6 Utblick över andra rättsområden... 58 6.1 Inledning... 58 6.2 Riskens övergång... 59 6.2.1 Allmänt... 59 6.2.2 Tidpunkt för avlämnande... 59 6.2.3 Tidpunkt för tillträde... 60 6.2.4 Tidpunkt för färdigställande... 61 6.2.5 Slutsatser... 63 6.3 Riskfördelningsregler vid ändrade omständigheter... 65 6.3.1 Allmänt... 65 6.3.2 Vad händer vid fall av dröjsmål med avlämnandet?... 65 6.3.3 Vad händer vid fall av dröjsmål med tillträdet?... 67 6.3.4 Vad händer vid fall av dröjsmål med färdigställandet?... 68 6.3.5 Slutsats... 71 7 Avslutning... 73 7.1 Slutsatser... 73 7.2 Avslutande tankar... 75 Källförteckning... 76 4

Förkortningar AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område BRL Bostadsrättslag (1991:614) LEF Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar Förskottslag Lagen (1968:702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt m.m. HD Högsta domstolen Hyreslagen 12 kap. Jordabalken JB Jordabalken (1970:994) JT Juridisk Tidskrift vid Stockholms Universitet KKöpL Konsumentköplag (1990:932) KtjL Konsumenttjänstlag (1985:716) Kontrollag Lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m.m. KöpL Köplag (1990:931) PBL Plan- och bygglag (2010:900) Prop. Regeringens proposition till riksdagen SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk Juristtidning 5

6

1 Inledning 1.1. Bakgrund För 25 år sedan genomled Sveriges bostadsmarknad en djup finansiell kris, vilket orsakade markanta fall i svenska bostäders värde. Krisen sägs ha slutat under år 1994 men efterdyningarna märktes en bra bit in på 2000-talet, och det är inte förrän idag den privata och kommersiella bostadsmarknaden anses ha återhämtat sig helt och hållet. 1 I Stockholm är det idag bostadsrätten som både är den dominerande boendeformen och även den boendeform som gemene man föredrar. 2 Anledningen torde vara att bostadsrätten innebär en större bestämmanderätt för den boende samt att ett förvärv av en bostadsrätt kan innebära en god investering. Under de senaste åren har bostadsrättsmarknaden i Stockholm blomstrat, vilket många bostadsutvecklare har tagit tillvara på och under de senaste åren har en stor andel nybyggnationsprojekt avseende bostadsrätter inletts. Under 2017 bromsade plötsligt den svenska bostadsmarknadens uppgång och än idag tyder mycket på att den negativa utvecklingen på bostadsmarknaden kommer att bli varaktig, framförallt i Stockholmsområdet. 3 Detta faktum har slagit hårt mot många bostadsutvecklare, som påbörjat stora och kostsamma nybyggnationsprojekt, vars objekt har visat sig vara svårsålda utifrån omständigheterna i dagsläget. 4 I jämförelse med ett vanligt förvärv av en bostadsrätt, innefattar ett förvärv av en nyproducerad bostadsrätt desto fler risker. Det är riskfyllt för bostadsutvecklaren eftersom ett nybyggnationsprojekt är komplext, kostsamt och oförutsebart. För köparen är det riskfyllt då bostadsrätten ofta inte är färdigställd vid förvärvet och dessutom brukar nyproducerade bostadsrätter vara kraftigt belånade på grund av en omfattande extern finansiering. Som om inte nedgången på bostadsmarknaden vore nog, har även lagstiftningen kring de nyproducerade bostadsrätterna halkat efter, då den nuvarande regleringen i Bostadsrättslagen (1991:614)(BRL) har resulterat i en tillämpning vilken varken är förutsebar eller balanserad utifrån de intressen som aktualiseras vid ett förvärv av en nyproducerad bostadsrätt. Under det senaste året har detta resulterat i ett flertal tvister mellan köpare och diverse bostadsutvecklarbolag. Framförallt gäller tvisterna 1 Dan Lucas, Här är sex tecken på en bostadskris, Dagens Nyheter, 18 maj 2018. 2 31 % av stockholmarna vill bo i en bostadsrätt, Fastighetsbyrån, 9 juni 2017, s. 18. 3 SBAB, Vart är vi på väg?, Bomarknadsnytt nr 3, 28 september 2018. 4 SBAB, Vart är vi på väg?, Bomarknadsnytt nr 3, 28 september 2018. 7

huruvida köparna har rätt att häva de förhandsavtal som ofta föregår ett förvärv av en nyproducerad bostadsrätt. 1.2. Problemformulering Förhandsavtalen är underkastade ett formkrav, vilket bland annat innefattar villkoret att säljaren ska ange beräknad tidpunkt för upplåtelse av bostadsrätten. 5 Vid en eventuell försening av ett nyproduktionsprojekt, kan en förhandstecknare enligt 5 kap. 8 BRL säga upp förhandsavtalet om bostadsrätten inte upplåts inom skälig tid från den beräknade tidpunkten för upplåtelse. De inledningsvis nämnda tvisterna på bostadsrättens område handlar framförallt om hur villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse ska tolkas, eftersom det enligt lagstiftningen är tvetydigt vad detta innebär. I dagsläget har bostadsutvecklare utnyttjat tvetydigheten i BRL, genom att bland annat i förhandsavtalen föreskriva långa tidsintervall och kvartal såsom beräknad tidpunkt för upplåtelse. Tvetydigheten kring villkoret påverkar således både möjligheten för förhandstecknare att ogiltigförklara förhandsavtalet utifrån grunden att formkravet inte uppfylls om beräknad tidpunkt inte anges mer specifikt, och möjligheten att säga upp avtalet utifrån grunden att bostadsutvecklaren inte uppfyllt sin förpliktelse att upplåta bostadsrätten inom skälig tid från den beräknade tidpunkten. Utöver ovan har bostadsutvecklare även i många fall angivit vaga tidpunkter för tillträdet i förhandsavtalet, vilka ofta kombineras med förbehåll om förflyttning vid en eventuell försening. I regel ska tillträdet framgå av upplåtelseavtalet och en försening av tillträdet kan utgöra grund för hävning. Ett annat tillvägagångssätt, som använts av en del bostadsutvecklare, är att vid fall av försening visserligen ingå upplåtelseavtalet inom den beräknade tidpunkten, även om projektet är långt ifrån redo för inflyttning. Genom att ingå upplåtelseavtalet och genom upplåtelseavtalet eventuellt senarelägga tillträdestidpunkten, undviker således bostadsutvecklaren att förhandstecknaren kan göra anspråk gällande. Att en part i en avtalssituation ensidigt kan ändra avtalsvillkoren får anses utgöra en avvikelse från vad som generellt anses gälla inom avtalsrätten. 6 Anledningen till avvikelsen är främst en effekt av tvetydigheten kring förutsättningarna för förhandsavtalets ingående. 5 5 kap. 3 Bostadsrättslagen (1991:614). 6 Björkdahl, Vänbok till Lena Olsén, s. 84. 8

Konsekvensen av regleringen kring förhandsavtalens nuvarande utformning, är att det på diverse sätt är möjligt för en bostadsutvecklare att undgå ansvar vid en eventuell försening. Problematiken förstärks ytterligare av den nyproducerade bostadsrättens särart såsom associationsrättsligt institut, eftersom en förhandstecknare varken har insyn i eller inverkan på bostadsrättsföreningens verksamhet under uppförandetiden av ett nyproduktionsprojekt. Faktum är att bostadsrättsföreningen under uppförandet drivs av representanter från bostadsutvecklaren. Mot bakgrund av ovan, i kombination med det faktum att förhandsavtalen ofta ingås långt innan objektet som avtalet avser har påbörjats, innebär nuvarande tillämpning av BRL att en förhandstecknare riskerar att stå full risk för eventuella kostnadsökningar och olägenheter som en försening av ett nyproduktionsprojekt innebär. Under 2018 kom det första tecknet på att rättsläget är på väg att klaras upp, då Stockholms tingsrätt slog fast att grund för hävning av ett förhandsavtal förelåg då sex veckor förflutit från beräknad tidpunkt för upplåtelse. 7 Även om domen inte är vägledande har den skakat om branschen eftersom en framtida vägledande dom på området kan resultera i att miljarder kronor sätts på spel, för det fall förhandstecknare kan frånträda förhandsavtalen. Samtidigt som mycket pekar på att vi går sämre ekonomiska tider till mötes och dessutom har en otydlig lagstiftning på området, kvarstår det faktum att Sverige har en hög urbaniseringsgrad och många människor söker sig till storstäderna för att arbeta och utbilda sig. Boverket anser att det behövs 600 000 nya bostäder till 2025 för att alla stockholmare ska ha tak över huvudet. 8 Att det således byggs nya bostäder i Sverige i allmänhet, men i Stockholm i synnerhet, är en viktig förutsättning för Sveriges fortsatta tillväxt och utveckling. 1.3. Syfte & frågeställning Som nämnts ovan gäller tvisterna om förhandsavtalets giltighet främst hur villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse ska tolkas, vilket i sin tur kan vara avgörande för huruvida en förhandstecknare får frånträda förhandsavtalet antingen genom att avtalet inte uppfyller formkravet och därmed är ogiltigt eller att bostadsutvecklaren inte uppfyllt sina förpliktelser att upplåta inom skälig tid från den beräknade tidpunkten. Problematiken kring förhandsavtalen grundar sig i att bostadsutvecklarna under en 7 Stockholms tingsrätt, dom meddelad 2018-06-21, mål nr T 1893-18. 8 Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025, Boverkets Publikationer, s. 5. 9

lång tid har kunnat utnyttja tvetydigheten i lagen och därigenom kunnat undvika den risk som det komplexa nyproduktionsprojektet innebär. Den övergripande frågeställningen är således att utreda om bostadsutvecklarnas tillämpning av villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse har skett i förening med gällande rätt. Jag ämnar således undersöka förhandsavtalsinstitutet, med särskilt fokus på formkravet och frånträdesrätten. Eftersom antalet nyproducerade bostadsrätter har ökat markant sedan BRL trädde i kraft och bostadsrättsinstitutet generellt har utvecklats, ämnar jag även undersöka huruvida regleringen vid ett förhandstecknande av en nyproducerad bostadsrätt tillgodoser köparens intresse av att kunna förlita sig på att bostadsrätten uppfyller villkoren i förhandsavtalet och bostadsutvecklarens intresse av att kunna bedriva en verksamhet vari det är svårt att råda över omständigheterna. Det är av synnerlig vikt att regleringen kring nyproducerade bostadsrätter är välavvägd, då den svenska bostadsmarknaden är avhängig att nyproduktionsprojekt är fungerande och både främjar bostadsutvecklare och bostadsrättsköpare. Efter klargörandet kring huruvida det sätt som bostadsutvecklare tillämpat villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse är förenligt med gällande rätt, avser jag göra en utblick över det allmänna kontraktsrättsliga området. Genom att undersöka likheter och olikheter med andra kontraktstyper, som på något sätt angränsar till den bostadsrättsliga regleringen eller till förhandsavtalet som kontrakt, kan jag uppmärksamma eventuella riskavvägningar, rättspolitiska inslag eller andra intressanta aspekter. Detta kan därefter utgöra betydelsefullt underlag i diskussionen kring hur beräknad tidpunkt för upplåtelse bör tolkas och hur en eventuell försening med upplåtelse och tillträde bör hanteras de lege ferenda. Ovannämnda syfte mynnar därför ut i följande frågor: Vad krävs för att villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse ska vara uppfyllt enligt formkravet i 5 kap. 3 BRL? När får en förhandstecknare som ingått ett förhandsavtal frånträda detta till följd av en försening i nyproduktionsprojektet? Hur bör regleringen kring förhandsavtal i allmänhet och villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse i synnerhet, utformas för att åstadkomma en rimlig riskfördelning mellan förhandstecknaren och bostadsutvecklaren? 10

1.4. Avgränsning Uppsatsen har ett tydligt fokus på problematiken kring nyproduktion av bostadsrätter för boendeändamål. Vid en nyproduktion av bostadsrätter bildas en ny bostadsrättsförening, vilket sker antingen genom att bostadsutvecklaren bildar en så kallad byggmästarbildad förening eller genom att de kooperativa organisationerna HSB, SCB eller Riksbyggen bildar föreningen för de hus de bygger. 9 Eftersom tvisterna kring förhandsavtalens giltighet främst gäller situationen med byggmästarbildade bostadsföreningar, kommer jag rikta mitt fokus på den typen av bostadsrättsföreningar. 1.5. Disposition I det inledande avsnittet, vari läsaren för tillfället befinner sig, avser jag ge en bakgrund till den bostadsrättsliga marknaden för att därefter redogöra för problematiken som har uppkommit gällande förhandsavtalen. Vidare redogör jag även för det generella syftet för uppsatsen, de frågeställningar jag avser att besvara och även den avgränsningen jag gjort med att endast behandla byggmästarbildade bostadsrättsföreningar. Den sista delen av avsnittet består i att beskriva rättsdogmatiken, vilken används som övergripande metod för uppsatsen. Avsnitt två består framförallt i en genomgång av det bostadsrättsliga regelverket. Inledningsvis behandlas bostadsrättsinstitutet i allmänhet och det faktum att bostadsrätten kan betraktas som en rättslig avart då den utgör ett slags mellanting mellan fast och lös egendom. Avsnittet är inriktat på de bostasdrättsliga aspekter som även har betydelse för förhandsavtalet, vilka framförallt är regleringen kring den ekonomiska planen och de associationsrättsliga aspekterna av en bostadsrättsförening. Avsnitt tre handlar om förvärvsprocessen vid nyproducerade bostadsrätter, vari förhandsavtalet utgör en av flera rättshandlingar som kan användas av bostadsutvecklaren. Första delen behandlar således boknings-, förhands- och upplåtelseavtalet samt tillträdet. Den andra delen av avsnittet består i att rättshandlingarna förankras i de olika stadierna i ett nyproduktionsprojekt, för att illustrera komplexiteten i praktiken. 9 Victorin & Hager, Bostadsrätt med en översikt av kooperativ hyresrätt, s. 58. 11

Avsnitt fyra innehåller en mer detaljerad djupdykning i förhandsavtalsinstitutet. Merparten av avsnittet behandlar de olika förarbetena, vilka sedan 1930-talet har pendlat fram och tillbaka gällande frågan om förhandsavtalets vara eller icke-vara. I avsnittet redogörs även för den särskilda partskonstellation som föreligger vid ett förhandsavtal, förhandsavtalet såsom investeringsobjekt och även skyddslagstiftningsaspekterna av BRL. Avsnitt fem övergår framförallt till att konstatera vad som utgör gällande rätt kring beräknad tidpunkt för upplåtelse. Detta sker framförallt genom en redogörelse av möjligheten att frånträda förhandsavtalet utifrån 5 kap. 3 och 8, men även möjligheten att ogiltigförklara avtalet utifrån den allmänna avtalsrätten och utifrån 7 kap 3 BRL med avseende på tillträdesproblematiken. Detta avsnitt ämnar således även att besvara frågan vilka olika sätt det finns att frånträda ett förhandsavtal. Eftersom det är tveksamt om BRL har resulterat i en rimlig riskfördelning vid ett nyproduktionsprojekt, avser jag i avsnitt sex göra en utblick över andra rättsområden, vilka på något sätt angränsar till antingen BRL eller förhandsavtalet, för att utreda BRL de lege ferenda och besvara frågan hur regleringen kring förhandsavtalet bör utformas. Avsnitt sju innehåller lite avslutande tankar och kommentarer gällande uppsatsens resultat och huruvida det går att åstadkomma en rimlig avvägning av den oundvikliga risken som föreligger vid ingåendet av ett förhandsavtal. 1.6. Metod Då uppsatsen inledningsvis syftar till att analysera gällande rätt kring förhandsavtalen vid bostadsrätt, har jag valt att tillämpa den rättsdogmatiska metoden. Då jag även ämnar undersöka huruvida den gällande rätten bör förändras i någon mån, kommer jag även att anlägga ett kritiskt rättsdogmatiskt perspektiv. Enligt Gräns är det dock mycket svårt att lösa ett rättsligt problem enbart utifrån de rättsliga premisser som återfinns inom ramen för ett specifikt rättsligt system. 10 Mot bakgrund av det kommer jag även underbygga min uppsats med rättspolitiska inslag, för att minimera risken att min uppsats leder till resultat som fungerar ur ett rättsdogmatiskt perspektiv, men som får irrationella och oacceptabla konsekvenser ur andra perspektiv. Jag avser inte i detta avsnitt förklara den exakta innebörden av vad som utgör gällande rätt, den rättsdogmatiska metoden eller rättsvetenskap generellt, eftersom det råder delade 10 Gräns, Juridisk metodlära Avsnitt: Användningen av andra vetenskaper, s. 429. 12

meningar om vad dessa uttryck innebär och hur de bör användas. 11 Eftersom resterande delen av uppsatsen skulle kunna fokuseras på att behandla enbart sådana frågor, har jag valt att hålla diskussionen nedan generell. I sin generella beskrivning av den rättsdogmatiska metoden, hävdar Kleineman att metoden handlar om att analysera och fastställa rätten inom ramen för en konkret problemställning. 12 Metoden går därmed ut på att bygga upp sin forskning utifrån ett formulerat juridiskt problem. Genom att beskriva, systematisera och tolka innehållet i juridikens auktoritativa rättskällor, möjliggör den rättsdogmatiska metoden att fastställa en lösning på problem rörande de lege lata. Kleineman menar att hur problemställningen är formulerad, exempelvis hur en viss rättsregel ska tillämpas i ett visst fall eller hur en rättsregel bör utformas, kan få konsekvenser för hur argumentationen kan ta form inom ramen för rättsdogmatiken. 13 Rättsdogmatiken bidrar härmed till att rättsordningen dels är förutsebar och därigenom rättssäker för enskilda, dels är rättstrygg i och med den effektiva kontrollen av beslutsfattandet som utförs genom metoden. 14 Eftersom metodens syfte är att konstatera vad som utgör gällande rätt, finns dock en risk med att tillämpa en alltför strikt rättsdogmatisk metod, då resultatet ofta blir inskränkt och av deskriptiv karaktär. Anledningen är att man genom metoden endast intresserar sig för normerna, men inte hur de därefter tillämpas i praktiken. 15 Enligt Jareborg använder rättsdogmatiken endast själva rättssystemet som ett normativt system och hänsyn tas således inte till vilka konsekvenser systemet får då det tillämpas av myndigheter eller enskilda. Han menar dock att rättsdogmatiken inte nödvändigtvis hindrar att man vidgar perspektivet och går utanför gällande rätt. 16 Också Kleineman menar att man genom att tillämpa en kritisk rättsdogmatisk metod kan gå utanför den gällande rätten och att man genom en friare ändamålsargumentation kan påvisa att rättsläget är otillfredsställande och att det bör ändras. 17 Då samhället idag utgör ett dynamiskt maskineri, vilket resulterar i en alltmer komplicerad och omfattande rättsordning, bör en rättslig analys därför väva in annan kunskap och andra metoder för att hitta mer innovativa svar på mer komplexa frågor. Då bostadsrättsinstitutet innefattar stora ekonomiska, praktiska och sociala värden för den 11 Olsen, SvJT 2004, Rättsvetenskapliga perspektiv, s. 107. 12 Kleineman, Juridisk metodlära Avsnitt: Rättsdogmatisk metod, s. 21 och 23. 13 Kleineman, s. 30. 14 Jareborg, SvJT 2004, Rättsdogmatik som vetenskap, s. 5 och 9. 15 Kleineman, s. 25. 16 Jareborg, SvJT 2004 s. 5 och 9. 17 Kleineman, s. 39. 13

stora andelen av den svenska befolkningen som bor i bostadsrätter, är det viktigt att beakta även andra aspekter som berörs utanför rättskällorna. Mot bakgrund av detta avser jag även väva in bostadssociala aspekter med en politisk prägel samt även vissa finansiella aspekter, då nybyggnationsprojekt är dyra och komplexa. Rättsdogmatikerns verktyg är som tidigare nämnts de auktoritativa rättskällorna, vilka är lagar, förarbeten, rättspraxis och doktrin. 18 Eftersom tystnad råder i de auktoritativa rättskällorna gällande hur tillämpningen av formkravet i BRL ska fungera i praktiken, kommer uppsatsen kompletteras av allmänna juridiska kunskaper och förtydliganden i andra rättskällor. Uppsatsen kommer bland annat behandla den enda domen på området, vilken är från Stockholms tingsrätt, 19 vari problematiken kring villkoret beräknad tidpunkt för upplåtelse och rätten att häva ett förhandsavtal, ställs på sin spets. Värt att poängtera är att domen överklagats till Svea Hovrätt som har meddelat prövningstillstånd i målet. För att möjliggöra en diskussion kring hur regleringen kring förhandsavtalets rättsverkningar vid försening bör utformas, är det nödvändigt att göra en utblick över andra rättsområden, för att kunna motivera hur regleringen bör utformas de lege ferenda. Jag kommer främst att behandla avtalsrätten i förhållande till frågeställningen kring gällande rätt, eftersom avtalsrätten är direkt tillämplig på ett förhandsavtal. 20 Avtalsrätten regleras framförallt i Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL), även om den till stor del kompletteras av flertalet principer. I avsnittet de lege ferenda kommer jag behandla den allmänna kontraktsrätten med fokus på Köplagen (1990:931)(KöpL) och Konsumentköplagen (1990:932)(KKöpL), eftersom de regleringarna generellt tillämpas vid överlåtelse av lös egendom. Som kommer följa av avsnitt 2.3 har bostadsrätten även viss koppling till den fasta egendomen, vilket motiverar att även Jordabalken (1970:995)(JB) kommer behandlas. Eftersom en nyproduktion involverar uppförandet av ett bostadshus avser jag även behandla entreprenadrätten genom att analysera AB 04, vilket är det vanligaste standardavtalet, och i viss mån även Konsumenttjänstlagen (1985:716)(KtjL) för att beakta konsumentaspekten vid sådana typer av avtal. 18 Carlsson, Finna rätt Avsnitt: Författningstexter, s. 89 f. 19 Stockholms tingsrätts dom den 21 juli 2018 mål TR 1839-18. 20 Hellner, Hager & Persson, Speciell kontraktsrätt II Kontraktsrätt 1 häftet Särskilda avtal, s. 22. 14

2 Den bostadsrättsliga regleringen 2.1 Inledning I detta kapitel ges en allmän översikt av bostadsrättsinstitutet och dess speciella ställning inom fastighetsrätten. Vidare kommer även huvuddragen i BRL behandlas, framförallt regleringen kring den ekonomiska planen och de associationsrättsliga aspekterna av en bostadsrättsförening, eftersom gällande rätt speglar de intressen som lagstiftaren har velat tillgodose vid BRL:s utformning. 2.2 Allmänt Bostadsrätten kan beskrivas som en slags hybrid mellan en fastighet och en hyresrätt, då det är en form av upplåtelse vilken varken regleras i Jordabalken (1970:994)(JB) eller i 12 kap. JB (Hyreslagen), men har vissa likheter med både fastigheter och hyresrätter. Bostadsrätten regleras främst i BRL, men även andra regleringar kan aktualiseras, vilket beskrivs mer i detalj nedan. I 1 kap. 1 BRL stadgas att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Det är därmed bostadsrätten som utgör den rättighet som tillkommer en medlem i en bostadsrättsförening och det är endast bostadsrättsföreningar som får upplåta sådana rättigheter. 21 En bostadsrätt skiljer sig från andra upplåtelseformer, eftersom rättigheten innebär en nyttjanderätt som gäller för obegränsad tid. 22 En skillnad mot hyresrätten är att den senare innebär att nyttjanderätt upplåts med en tidsbegränsning. Anledningen till att bostadsrätten gäller för obegränsad tid är att bostadsrättshavaren i realiteten förvärvar en andel i bostadsrättsföreningen och därmed medverkar till finansieringen av byggnaden och verksamheten. Bostadsrätter är således förenade med en viss risk, eftersom bostadsrättshavaren kan förlora sin insats om föreningens verksamhet går dåligt. 23 En boendeform som liknade bostadsrätten började användas redan under 1870-talet, då människor under efterkrigstiden bildade sammanslutningar med syfte att främja ekonomiska intressen och finansiera bostäder åt dess medlemmar. Sammanslutningen strukturerade sin organisation som en ekonomisk förening och även idag betraktas 21 1 kap. 3 BRL. 22 NJA II 1930 nr 6:1 s. 478. 23 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt, s. 32. 15

bostadsrättsföreningen som en speciell form av ekonomisk förening. Det är förklaringen till att Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar (LEF) än idag tillämpas gällande vissa av de associationsrättsliga aspekterna av en bostadsrättsförening. 24 Värt att nämna är att LEF genomgick en ändring som trädde i kraft 1 juli 2018. I förhållande till bostadsrätten motsvarar den nya lagen i sakligt hänseende den tidigare lagen, förutom att den är mer lättöverskådlig och lättare att tillämpa. 25 2.3 Bostadsrätten en fast eller lös egendom? Distinktionen mellan fast och lös egendom har funnits i den svenska rättsordningen sedan urminnes tid och anledningen torde var att fastighetsköpet har många särdrag i förhållande till andra kontraktsrättsliga förhållanden. Vid ett förvärv av en redan upplåten bostadsrätt, vilken med andra ord inte utgör en nyproducerad bostadsrätt, betraktas bostadsrätten som en lös egendom. Även om det visserligen är tydligt att det är skillnad mellan fast och lös egendom, bör dock distinktionen mellan fastighet och bostadsrätt inte överdrivas. Det mest utmärkande dragen i 4 kap. JB är det hårda formkravet vid överlåtelse av fastighet samt det speciella registreringsförfarandet som används. Syftet med den särpräglade regleringen är att upprätthålla ordning i fastighetsförhållanden samt motverka att fastighetsköp efter en längre tid förklaras ogiltiga och återgår. 26 Det ursprungliga motivet för formkravets existens var den fasta egendomens särskilda vikt som förmögenhetsobjekt. I en utredning från reformeringsarbetet av JB konstaterades att synsättet ovan inte i samma utsträckning bör vara dominerande, då annan lös egendom kunde vara av minst lika stort ekonomiskt värde. 27 Förmodligen syftade utredningen på den mycket populära bostadsrätten, vilken kunde vara minst lika värdefull som en fastighet och dessutom var underkastad ett liknande formkrav som gäller vid en överlåtelse av fast egendom. En viktig skillnad är dock att en överlåtelse av fast egendom resulterar i en ändring i äganderätten till objektet. Ett förvärv av en bostadsrätt kommer aldrig innebära att en äganderättsövergång sker av själva lägenheten, utan överlåtelsen kommer endast avse den andel i bostadsrättsföreningen, vilken innebär en obegränsad nyttjanderätt till en av föreningens lägenheter. En annan viktig skillnad mellan regleringen i JB och BRL 24 Victorin & Hager, Bostadsrätt med en översikt av kooperativ hyresrätt, s. 57, vari stadgas att LEF endast gäller för det fall BRL hänvisar till den. 25 Prop. 2017/18:185 s. 260. 26 Hellner, Hager och Persson, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt Häfte 1 Särskilda avtal, s. 34. 27 Prop. 1970:20 Del B s. 123. 16

är möjligheten att ingå ett förhandsavtal. Enligt 5 kap. BRL är det möjligt att under vissa omständigheter ingå ett förhandsavtal, vilket innebär en ömsesidig skyldighet att upplåta respektive förvärva en bostadsrätt. Enligt 4 kap. JB är liknande utfästelser inte bindande, vilket med andra ord innebär att eventuella förhandsavtal gällande fast egendom saknar rättslig verkan. 28 Anledningen till den restriktiva ordningen i JB är att formkravet kan riskera att urholkas, för det fall undantag medges. Vid överlåtelse av lös egendom tillämpas generellt KöpL, vilket innebär att KöpL generellt sett tillämpas vid överlåtelse av en redan upplåten bostadsrätt. KöpL är dock inriktad på momentana överlåtelser av varor och enligt förarbetet till KöpL konstateras att köpeobjektets speciella karaktär kan därför motivera avsteg från regler som gäller i fråga om köp av lös egendom i allmänhet. 29 Vid överlåtelse av bostadsrätt tillämpas därför istället BRL, vilken utgör en speciallag vars regler utgör ett tydligt avsteg från de dispositiva reglerna i KöpL. Att bostadsrätten kan klassificeras som ett mellanting mellan lös och fast egendom blir, mot bakgrund av ovan, särskilt tydligt vid en överlåtelse av en bostadsrätt, eftersom den då per definition utgör lös egendom, men egentligen i högre grad liknar fast egendom. En ytterligare aspekt i sammanhanget är det faktum att även det associationsrättsliga regelverket aktualiseras, eftersom bostadsrätten utgör en varaktig rättighet i förhållande till en bostadsrättsförening. Själva objektet som rättigheten är kopplad till, utgör dock en del av en fast egendom, nämligen fastigheten. Mot bakgrund av ovan kan bostadsrätten beskrivas som en rättslig avart, vilket bör beaktas vid en undersökning av det bostadsrättsliga institutet. Även om KöpL generellt inte bör tillämpas, bör dock vissa allmänna kontraktsrättsliga principer kunna användas för det fall den bostadsrättsliga regleringen inte räcker till fullt ut. 2.4 Huvuddragen i gällande rätt 2.4.1 Regleringens ändamål och historik Även om bostadsrätten var en vanlig boendeform under början av 1900-talet dröjde det till 1930 förrän den första regleringen kring bostadsrätter trädde i kraft. Då fanns det cirka 900 bostadsföreningar med sammanlagt cirka 20 000 medlemmar. 30 Syftet 28 Hellner, Hager och Persson, s. 38. Se exempelvis NJA 1977 s. 509, NJA 1984 s. 673, NJA 1987 s. 726, NJA 1990 s. 80 och NJA 2002 s. 467. 29 Prop. 1989/90:76 s. 61. 30 Prop. 1971:12 s. 31. 17

med den dåvarande lagen, vilket även har genomsyrat regleringen sen dess, var att bereda ekonomiskt skydd och trygghet för den enskildes rätt till sin bostad, ge den enskilde insyn i föreningens angelägenheter samt förhindra osunda bostadsföreningsföretag. 31 Historiskt sett har bostadsrätten utgjort en viktig del av folkhemmet, i och med principen att boendet skulle ägas och förvaltas kollektivt av medlemmarna i bostadsrättsföreningen, vilka även själva bodde i huset. Sedan BRL:s tillkomst har bostadsrättens popularitet ökat drastiskt och den främsta anledningen är att bostadsrättsföreningens organisation ger ett stort handlingsutrymme att sätta egna regler, så länge de faller inom ramen för BRL. Även om det har gått knappt ett sekel sedan den första bostadsrättsregleringen trädde i kraft, vilar den nuvarande regleringen på samma grundtanke och har till viss del även samma sakligt innehåll. För den fortsatta redogörelsen är det viktigt att belysa skillnaderna mellan en upplåtelse och en överlåtelse av en bostadsrätt. 32 En upplåtelse innebär som tidigare nämnts att en bostadsrättsförening åt en medlem upplåter en lägenhet med bostadsrätt. En överlåtelse innebär att bostadsrättshavaren, exempelvis genom att sälja bostadsrätten, låter den redan upplåtna bostadsrätten övergå till någon annan. Dessa delar av bostadsrättsinstitutet kommer att behandlas mer detaljerat i avsnittet nedan om processen vid nyproduktion, men är viktiga att ha i bakhuvudet. 2.4.2 Den ekonomiska planen Innan en registrerad bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostadsrätt, måste en ekonomisk plan upprättas av styrelsen och registreras av Bolagsverket, se 3 kap. 3 BRL. Den ekonomiska planen har en lång rättslig tradition då regleringen har funnits sedan BRL:s tillkomst. Den ekonomiska planen har alltid haft som övergripande syften att dels främja skapandet av ekonomiskt sunda bostadsrättsföreningar, dels ge en eventuell framtida bostadsrättshavare upplysningar om en bostadsrättsförenings ekonomiska stabilitet. 33 Skyddet för en bostadsrättsförenings ekonomi utgör det viktigaste skyddet för bostadsrättshavaren, eftersom en situation vari föreningen behöver sälja fastigheten eller tvingas i likvidation, resulterar i att bostadsrätten upphör. 34 Ett problem gällande den ekonomiska planen handlar om vid vilken tidpunkt planen ska upprättas. Å ena sidan är det fördelaktigt att planen upprättas så sent som 31 NJA II 1930 nr 6:1 s. 457 och 478. 32 Victorin & Hager, Bostadsrätt med en översikt av kooperativ hyresrätt, s. 105. 33 Prop. 1971:12 s. 77 f. 34 Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 273. 18

möjligt, men det finns då en risk att ett projekt blir svårt att stoppa om det visar sig vara ohållbart. Å andra sidan är det fördelaktigt att planen upprättas tidigt, men då finns en risk med att den slutliga kostnaden kan bli missvisande. Sedan BRL:s tillkomst har det argumenterats både för och emot, men i en utredning från 2002 konstaterades att det är mest fördelaktigt att en bedömning av projektets hållbarhet görs i anslutning till upplåtelsen, vilket enligt förarbetet sker i ett relativt sent skede. 35 Diskussionen kring tidpunkten för den ekonomiska planens upprättande har en nära koppling till diskussionen kring möjligheten för en bostadsutvecklare att knyta till sig spekulanter vid ett relativt tidigt skede genom ett förhandsavtal, vilket kommer redogöras för under avsnitt 4.3. En annan viktig aspekt gällande den ekonomiska planen gäller vilket innehåll den ska ha. Vid den första bostadsrättsliga regleringen skulle planen innehålla omfattande tekniska specifikationer för respektive lägenhet, noga beräknade utgifter för en boende och en god uppskattning om bostadsföreningens framtid. Enligt nuvarande reglering ska planen innehålla upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet, 3 kap. 1 BRL. I en senare utredning konstaterades att planen ska innehålla en analys över projektet som helhet och bostadsrättsföreningens ekonomiska framtid. 36 Den nuvarande utformningen ställer således inga krav på att planen behöver innehålla slutliga eller exakta kostnader för exempelvis uppförandet av bostadsrättsföreningens hus, utan det räcker att planen grundas på en kalkyl över föreningens verksamhet. 37 Viktigt att poängtera är att en ny ekonomisk plan ska upprättas om väsentlig ändring skett av förhållanden som den ekonomiska planen är grundad på, 3 kap. 4 BRL. För att styrka att uppgifterna i den ekonomiska planen är tillförlitliga ska planen granskas av två av Boverket utsedda intygsgivare. Intygsgivarna ska se till att förutsättningarna för registrering av planen är uppfyllda, att uppgifterna som angivits är riktiga samt att beräkningarna är vederhäftiga och att planen framstår som hållbar, se 3 kap. 1 BRL. Intygsgivarna ska dels vara fristående från föreningen och eventuellt byggprojekt, dels ha erforderlig insikt och erfarenhet i fråga om byggnadsverksamhet och fastighetsförvaltning. 38 Eftersom det är intygsgivarna som 35 Prop. 2002/03:12 s. 35. Som poängterades inledningsvis har bostadsutvecklare i realiteten, för att uppfylla sina förpliktelser enligt förhandsavtalen, upplåtit lägenheterna i ett tidigt skede. I en del fall sker därmed upplåtelsen långt innan bostadshuset är färdigställt. 36 SOU 2017:31 s. 159. 37 Prop. 1971:12 s. 36. 38 NJA II 1930 nr 6:1 s. 7. 19

granskar innehållet i den ekonomiska planen är förfarandet hos Bolagsverket endast av formell natur. Genom den utveckling som skett på bostadsrättens område, med större och mer komplexa projekt, torde en bostadssökande idag ha begränsade möjligheter att bedöma en bostadsrättsförenings ekonomi som helhet. Detta gäller särskilt för det fall då projektet utförs av en bostadsutvecklare med en storskalig verksamhet. Därför har intygsgivarnas bedömning blivit ett viktigt skyddande inslag av offentlig natur vid ett nyproduktionsprojekt. 39 Intygsgivarna har en särskilt viktig roll vid byggmästarbildade föreningar, eftersom de då ska främja framtida bostadsrättshavares intresse att kunna avgöra frågor kring föreningens ekonomi och stabilitet. Enligt Björkdahl har den ekonomiska planen gått från att främst syfta till att ge bostadsköpare behövliga upplysningar för att skaffa sig en bild av en förenings ekonomi, till att istället betraktas som ett upplysande dokument utan förpliktelser för intygsgivarna. 40 2.4.3 Associationsrättsliga aspekter av en bostadsrättsförening Som tidigare nämnts äger LEF tillämpning gällande de associationsrättsliga aspekterna av en bostadsrättsförening. För att få bilda en bostadsrättsförening måste denna registreras hos Bolagsverket, eftersom det är genom registreringen som föreningen erhåller status som juridisk person, 2 kap. 2 LEF. Av 1 kap. 2 BRL följer att bostadsrättsföreningen måste ha minst tre medlemmar, anta stadgar samt även ha en styrelse och minst en revisor. 9 kap. 12 BRL hänvisar till 7 kap. LEF om föreningens ledning, vilket innehåller allmänna utgångspunkter för styrelsens roll. Styrelsen har till uppgift att teckna föreningens firma och ingå avtal för föreningens räkning, 7 kap. 4 LEF. Styrelsen beslutar exempelvis om eventuella upplåtelser, genom att avgöra huruvida en medlem ska antas i bostadsrättsföreningen eller ej, med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i stadgarna och i BRL. 41 Om det är fråga om ett förhandsavtal, ska medlemsprövningen göras i samband med ingåendet av förhandsavtalet. Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet missköter sitt uppdrag, vilket resulterar i att föreningen skadas, kan denne bli ersättningsskyldig. 42 Det högst beslutande organet i en bostadsrättsförening är 39 SOU 2017:31 s. 163. 40 Björkdahl, s. 103. 41 2 kap. 1 BRL. 42 10 kap. 1 BRL hänvisar till 21 kap. LEF och av 1 följer skadeståndsansvaret för en bostadsrättsförenings företrädare. 20

föreningsstämman, vilken fattar beslut som är av större vikt. Exempelvis utser föreningsstämman styrelsen och revisorerna samt beslutar om huruvida styrelsen ska beviljas ansvarsfrihet för deras arbete under verksamhetsåret. 43 Ett beslut om ansvarsfrihet innebär att föreningen avstår från att rikta skadeståndsanspråk mot styrelsen. Vid ett nyproduktionsprojekt finns till en början varken medlemmar eller någon styrelse. Vanligtvis brukar bostadsutvecklaren vid en nyproduktion bilda en så kallad byggmästarbildad förening, vilket innebär att styrelsen består av representanter från bostadsutvecklaren. 44 Det brukar kallas att bostadsrättsföreningen har en byggande styrelse, vilken ansvarar för föreningen före och i viss mån även efter byggtiden. En problematik som kan uppstå vid användandet av byggmästarbildade bostadsrättsföreningar är att byggföretagets representanter vid beslutsfattandet under projektets gång inte har ett långsiktigt perspektiv vid bedömandet av vad som är föreningens bästa. Grundtanken inom en association är att föreningen utgörs av medlemmarna och har syftet att tillvarata dessa medlemmars intresse. Eftersom medlemskap för de framtida bostadsrättshavarna uppstår i och med upplåtelsen, saknar de således insyn eller möjlighet att inverka på föreningens verksamhet under större delen av uppförandetiden. Visserligen följer av 6 kap. 13 LEF, den så kallade generalklausulen, att en styrelseledamot inte får företa en rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att ge otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan och samtidigt är till nackdel för föreningen eller en annan medlem. Generalklausulen syftar således till att bereda skydd för övriga medlemmar i en förening. Eftersom bostadsutvecklaren vid ett nyproduktionsprojekt innehar alla styrelseposter och några övriga medlemmar ännu inte existerar, finns det en risk att de framtida medlemmarnas intressen inte tillvaratas i tillräcklig mån. 45 Därav är det av vikt att den nya styrelsen inte i all hast beviljar ansvarsfrihet för den byggande styrelsen, utan istället tar sig tid att sätta sig in i deras tidigare arbete. Enligt Björkdahl utgör det faktum, att de associationsrättsliga reglerna om medlemmarnas inflytande och inverkan är satta ur spel, ett riskmoment i den bostadsrättsliga regleringen. 46 43 Lundén, Styrelsearbete i bostadsrättsföreningar, s. 91. 44 Lundén & Bokelund Svensson, Bostadsrätt, s. 13. 45 Av NJA 1981 s. 1117 följer att jävsregeln, en ytterligare skyddslagstiftning, endast gäller befintliga ägare i en ekonomisk förening. Domstolen uttalade att detta även är fallet med generalklausulen. 46 Björkdahl, s. 99. 21

I NJA 2013 s. 117 prövade HD frågan om styrelseledamöter i en byggmästarbildad bostadsrättsförening kunde undgå skadeståndsanspråk från de medlemmar som förvärvat andelar i föreningen, på grund av att de ingått ett avtal vilket gav en otillbörlig fördel åt tredje man. HD inledde med att redogöra för den associationsrättsliga jävsregeln och generalklausulen i 6 kap. 10 respektive 13, vilka båda ger uttryck för den lojalitetsplikt som ankommer styrelsen i förhållande till föreningens medlemmar. Vidare konstaterade HD att de associationsrättsliga skyddsreglerna är fakultativa, vilket innebär att de sätts ur spel om samtliga medlemmar i föreningen är överens om en viss åtgärd eller ett visst beslut, även om beslutet eller åtgärden exempelvis innebär en otillbörlig fördel för en medlem. HD poängterade att det visserligen är förklarligt att nyblivna medlemmar i en bostadsrättsförening vill ha möjlighet att ställa den byggmästarbildade styrelsen ansvariga för beslut som varit ogynnsamma för föreningen, men ändå fattats med stöd av samtyckesprincipen. HD ansåg dock att det saknades tillräckligt starka skäl att göra avsteg från de grundläggande associationsrättsliga principerna rörande förutsättningarna för beslutsfattande inom föreningar. Till stöd för sin slutsats anförde HD att det kan vara förenat med svårigheter att definiera de framtida medlemmarnas intresse under projekteringsstadiet och dessutom knyta ett skadeståndsansvar för de enskilda ledamöterna till detta hypotetiska intresse. Ett justitieråd var skiljaktig och ansåg att det bör föreligga en lojalitetsplikt för den byggande styrelsen som utsträcktes till ett långsiktigt föreningsintresse. Han ansåg att byggmästarbildade föreningar måste ha rimlig handlingsfrihet för att kunna genomföra byggprojektet, dock bör en sådan förening inte utnyttja friheten bortom sådana åtgärder som är motiverade ur projektsynpunkt. Motivet ansågs vara att byggmästarbildade föreningar skiljer sig på diverse sätt i förhållande till sedvanliga ekonomiska föreningar. Den viktigaste skillnaden ligger i att medlemmarna i föreningen under bostadshusets uppförande inte har något ekonomiskt intresse i föreningen utan i realiteten är knutna till bostadsutvecklaren, vilken är föreningens motpart. Han ansåg således att en lojalitetsplikt bör gälla från den tidpunkt då det antingen fanns en ekonomisk plan och bostadsrätter kunde upplåtas eller då förhandsavtal ingåtts. Anledningen torde vara att föreningen vid upplåtelseavtal respektive förhandsavtal, ingår bindande avtal med personer som senare blir medlemmar/bostadsrättshavare i föreningen och därmed får bära eventuella konsekvenser som uppstår på grund av den byggande styrelsens beslut. Han ansåg 22

således att den byggmästarbildade styrelsens formella rätt att samtycka till otillbörliga handlingar, bör väga mindre tungt i förhållande till styrelsens lojalitetsplikt i förhållande till det långsiktiga föreningsintresset. I målet ställde dock majoriteten i HD upp en neutral regel, vilken innebar att de associationsrättsliga principerna skulle stå fast, även om det innebar en risk för att de framtida medlemmarna drabbades av den byggmästarbildade föreningens illojala beslut. Enligt min mening borde HD, likt den skiljaktige, i större utsträckning beaktat den byggmästarbildade föreningens särdrag i förhållande till en sedvanlig ekonomisk förening. Det är anmärkningsvärt att nuvarande ordning innebär att bostadsutvecklaren, genom sin representation i den byggande styrelsen, kan undgå skadeståndsanspråk för sitt handlande under byggtiden. I vissa fall antar den byggmästarbildade föreningen stadgar, vilka innebär att bostadsutvecklaren förbehåller sig makten över styrelsens arbete även efter tillträde skett. En sådan utformning av stadgarna bör eventuellt stå i strid med regleringen i BRL om att en medlem genom upplåtelseavtalet, ska få göra sin rätt gällande i bostadsrättsföreningen. Även om majoritetens domslut i NJA 2013 s. 117 innebär att det finns en beaktansvärd risk för att de framtida bostadsrättshavarnas intressen inte i tillräcklig mån tillgodoses under uppförandetiden, utgör det gällande rätt på bostadsrättens område. Enligt min mening bör den särpräglade byggmästarbildade föreningen och bostadsrätten som rättslig avart, kunna spela in i andra bedömningar som faller utanför den associationsrättsliga sfären. Exempelvis kan den associationsrättsliga aspekten anses utgöra ett faktum som medför att den bostadsrättsliga regleringen hittills innebär en reducering av risken för bostadsutvecklaren, eftersom den byggande styrelsens beslut ur ett långsiktigt perspektiv kommer bäras av de framtida bostadsrättshavarna. 3 Förvärvsprocessen vid nyproduktion av bostadsrätt 3.1 Inledning Ett bostadsutvecklingsprojekt är som tidigare nämnts ett komplext projekt som oftast löper under en lång tidsperiod. Ett nybyggnationsprojekt kan delas in i olika delmoment. Vardera av dessa är förenade med diverse riskfyllda omständigheter, vilket oundvikligen innebär att det planerade händelseförloppet riskerar att avvika från vad parterna från början tänkt. Parallellt med nybyggnationsprojektets fortgång 23

uppkommer vissa möjligheter för bostadsutvecklaren, genom den byggmästarbildade föreningen, att ingå olika former av avtal med framtida bostadsrättshavare. Inledningsvis avser jag i detta avsnitt redogöra för de olika rättshandlingarna som kan inträffa under projektet gång samt på ett ungefär när dessa inträffar i förhållande till byggnationen. Den andra delen av avsnittet avser behandla de olika delmomenten i själva byggnationen för att skapa förståelse för processen som helhet. Syftet med redogörelsen av byggnationen är att eventuellt kunna ta höjd för dessa aspekter i förhållande till rättshandlingarna mellan bostadsutvecklaren och en potentiell förvärvare av en bostadsrätt. Redogörelsen kan även tjäna som underlag för en eventuell bedömning av hur beräknad tidpunkt för upplåtelse i BRL bör tolkas. 3.2 Nybyggnationsprojektets i förhållande till framtida bostadsrättshavare 3.2.1 Bokningsavtal Många bostadsutvecklare börjar med att ta emot intresseanmälningar för ett visst projekt under ett tidigt skede, oftast långt innan säljstart. Detta förfarande är ett sätt att få bra förhandsinformation om efterfrågan och är inte bindande för någon part. Om bostadsutvecklaren väljer att driva projektet vidare brukar bostadsutvecklaren under planeringsfasen teckna boknings- eller reservationsavtal med framtida köpare. Ett sådant avtal kombineras oftast med en mindre bokningsavgift, för att täcka diverse administrativa kostnader. Avtalet kan beskrivas som att köparen ingår ett avtal om att vid ett senare skede teckna ett förhandsavtal. Viktigt att poängtera är att bokningsavtalet inte regleras i BRL, utan avtalsrätten tillämpas vid bedömandet av dess rättsverkningar. Ett bokningsavtal är i regel inte bindande, men beroende på utformningen kan en köpare bli skyldig att åtminstone betala bokningsavgiften om denne inte väljer att fullfölja avtalet. Bokningsavgiften varierar beroende på bostadsutvecklarens specifika villkor, men den brukar uppgå till mellan 10 000-50 000 kronor. Bokningsavtalen bör inte tillskrivas alltför mycket vikt, då bostadsutvecklare främst använder dessa för att få en mer tillförlitlig uppfattning om efterfrågan för ett visst projekt. 24

3.2.2 Förhandsavtal Förhandsavtalet regleras i 5 kap. BRL och innebär att en bostadsrättsförening ingår ett avtal med en köpare om att i framtiden upplåta en bostadsrätt i den nyproducerade byggnaden. Viktigt att poängtera är dock att allmänna avtalsrättsliga grundsatser även är tillämpliga gällande ett förhandsavtals giltighet. 47 En skillnad gentemot bokningsavtalet är att förhandsavtalet ingås mellan köparen och bostadsrättsföreningen istället för mellan köpare och bostadsutvecklaren. I realiteten kan köparen dock anses ingå förhandsavtalet med bostadsutvecklaren, eftersom bostadsrättsföreningen utgörs av representanter från bostadsutvecklaren. De förpliktelser som uppstår mellan parterna är att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt till tecknaren, och tecknaren är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. 48 Rätten att teckna förhandsavtal lagstadgades genom 1991 års BRL som svar på dels bostadsutvecklares behov av att kunna underlätta finansieringen av ett byggprojekt och kunna avgöra om ett nybyggnationsprojekt skulle vara lönsamt, dels köparens behov av att kunna sätta en mer personlig prägel på bostaden. 49 I förhållande till upplåtelseavtalet, gäller i teorin att förhandsavtalet inte kan gälla längre än till inflyttningen, eftersom lägenheten då ska upplåtas med bostadsrätt (5 kap. 8 p.1). Även om förhandsavtalet tecknas vid ett senare skede än bokningsavtalet, sker ingåendet oftast under planerings- eller projekteringsfasen, vilket innebär att projektets fortgång är förenat med viss risk. Av 5 kap. 3 följer att förhandsavtalet är formbundet, vilket innebär att det ska ske skriftligen och innehålla: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och i vissa fall även det belopp som ska lämnas i förskott. 3.2.3 Upplåtelseavtal Bestämmelser om upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt regleras i 4 kap. BRL. Ett upplåtelseavtal kan liknas med ingåendet av ett hyresavtal. Den viktigaste regeln är att det inte är tillåtet att upplåta bostadsrätter utan tillstånd från Bolagsverket, om inte kostnaden för föreningens hus är beräknad och en registrerad ekonomisk plan inte är 47 Prop. 1990/91:92 s. 90. 48 5 kap. 1 BRL. 49 Prop. 1971:12 s. 82. 25