Förhandsavtal vid nybyggnation av bostadsrättslägenheter

Transkript

1 Juridiska institutionen Höstterminen 2018 Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng Förhandsavtal vid nybyggnation av bostadsrättslägenheter Ett bidrag till diskussionen om giltighet, frånträdande och till sammanhanget hänförliga konsumentskyddsaspekter Pre-contractual agreement on the construction of residential apartments a contribution to the discussion of validity, withdrawal and related consumer protection aspects Författare: Hugo Wessman Handledare: Docent Richard Hager

2 2

3 Förord Till läsaren. Som ni kommer att upptäcka vid läsningen av denna uppsats är rättsläget gällande förhandsavtal inte helt klart. I skrivande stund är ett mål under handläggning i Svea hovrätt där domstolen ska ta ställning till många av de frågor som tas upp i denna framställning. 1 Det kan även bli så att frågorna inom en snar framtid blir föremål för Högsta domstolens prövning. Med min uppsats hoppas jag kunna bidra till diskussionen och förhoppningsvis även göra rättsläget mer förståeligt, om än inte glasklart. Denna uppsats är den sista etappen i min resa genom juristprogrammet. Från att ha startat på det juridiska grundåret vid Campus gotland har jag etapp för etapp succesivt lagt pusselbitarna på plats under fyra och ett halvt års tid för att komma dit jag är nu i utbildningen. Mina kära föräldrar och min bror, jag kan inte tacka er tillräckligt för att ni i vått och torrt har ställt upp för mig när jag behövt stöd. Utan er hade min resa inte varit möjlig. Alla mina vänner förtjänar också ett stort tack för att ha förgyllt min tillvaro under utbildningen, det hade varit betydligt tråkigare utan er. Ett särskilt tack riktar jag till de vänner som jag lärt känna under grundåret på den där ön i Östersjön. Det är vänskapen till er som gjort denna tid särskilt njutbar. Jag vill även tacka kollegorna på Advokatfirman Törngren Magnell som under min uppsatspraktik bidragit med värdefull kunskap och inspiration. Sist men inte minst riktar jag ett stort tack till min handledare Richard Hager som sporrat mig att skriva denna uppsats. Nu är den sista pusselbiten på plats, trevlig läsning. / Hugo Wessman 1 Målet i Svea Hovrätt har målnummer T

4 4

5 Förkortningar Inledning Bakgrund Syfte och frågeställningar Metod och material Avgränsning Terminologi Disposition Allmänt om förhandsavtal Förhandsavtalet i en avtals- och kontraktsrättslig kontext Förvärvsprocessen för en nyproducerad bostadsrätt Förhandsavtal Upplåtelse Tillträde Närmare om förhandsavtalets innebörd och funktion Formkrav för förhandsavtal Formkrav enligt BrL Allmänna avtalsrättsliga principer Krav på kostnadskalkyl Förhandstecknarens möjligheter att frånträda förhandsavtalet Allmänt När lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen När upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen Kravet på föreningens försumlighet Betydelsen av i förhandsavtalet angiven tidpunkt för upplåtelse Begreppet skälig tid När avgifterna som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet Rättsverkningar av när ett förhandsavtal frånträds eller förklaras ogiltigt Förhandstecknarens rätt att få tillbaka betalat förskott jämte ränta Rätt till ersättning för kostnader hänförliga till lägenhetens inredning och utformning Ersättning för annan skada som föreningen orsakat genom försumlighet Sammanfattning Hävning och jämkning av förhandsavtal Hävning av förhandsavtal enligt allmänna avtalsrättsliga rättsgrundsatser Jämkning av förhandsavtal enligt 36 AvtL Sammanfattning De lege ferenda Några uppmärksammade problem Rekvisitet inflyttningen i 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL Formkravet beräknad tidpunkt för upplåtelsen i 5 kap. 3 1 st. BrL och uppsägningsgrunden i 5 kap. 8 1 st. 2 p. BrL Väsentlighetskravet i 5 kap. 8 1 st. 3 p. BrL Sammanfattning

6 6 Sammanfattande slutsatser Slutsatser Vad krävs för att formkravet beräknad tidpunkt för upplåtelsen enligt 5 kap. 3 1 st. BrL ska vara uppfyllt? Vilka möjligheter har en förhandstecknare att frånträda ett förhandsavtal enligt BrL:s regler i 5 kap. 8 1 st? Under vilka förutsättningar kan ett förhandsavtal hävas eller jämkas enligt avtals- och kontraktsrättsliga regler och principer? Bör BrL förändras för att tillförsäkra förhandstecknaren ett bättre konsumentskydd, och i sådana fall hur ska lagen förändras? Vägen framåt Käll- och litteraturförteckning Offentligt tryck Litteratur Rättsfall Internetkällor

7 7

8 Förkortningar AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område BrF Bostadsrättsförordning (1991:630) BrL Bostadsrättslag (1991:614) HD Högsta domstolen HovR Hovrätten JB Jordabalk (1970:994) KköpL Konsumentköplag (1990:932) KöpL Köplag (1990:931) NJA Nytt juridiskt arkiv avd. 1 Prop. RH SOU SvJT TR Proposition Rättsfall från hovrätterna Statens offentliga utredningar Svensk Juristtidning Tingsrätten 8

9 9

10 1 Inledning 1.1 Bakgrund Under 2000-talets prisuppgång på bostäder har det inte funnits något större intresse för köpare av nyproducerade bostadsrättslägenheter att ifrågasätta giltigheten av förhandsavtal eller grunder för frånträdande av desamma. Detta får främst antas bero på att prisutvecklingen varit positiv vilket undanröjt eventuella ekonomiska bekymmer med att byggprojekt av nya bostadsrättslägenheter blivit försenade. Prisuppgången har varit någorlunda konstant, och därför har det inte spelat någon större roll om tidpunkten för upplåtelse eller tillträde varit opreciserat i förhandsavtalet eller att tidpunkterna skjutits upp i tiden. Trots att nybyggnationen blivit försenad, har ändå en köpare kunnat räkna med att det pris som överenskommits i förhandsavtalet även motsvarat marknadsvärdet vid den i tiden senare upplåtelsen av bostadsrätten. I många fall har till och med marknadsvärdet för bostadsrätten varit högre vid tillfället för upplåtelsen än vid tidpunkten för förhandsavtalets ingående. Detta har givit upphov till så kallade investeringsköp av nyproducerade bostadsrätter, som i regel lämnat god avkastning. 2 Emellertid förändrades situationen under våren 2018 till följd av vissa faktorer. Nya regler om amorteringskrav trädde i kraft och rädslan för en övervärdering av bostäder blev allt mer närvarande. 3 Marknaden för nybyggda bostadsrättslägenheter svalnade av och en viss prisnedgång gjorde sig gällande. Prisvillkoren i de förhandsavtal som tecknades innan denna prisnedgång tog vid, framstod därmed som mindre förmånliga för förhandstecknaren. Således uppstod ett intresse att träda ifrån de i förhandsavtalet stadgade skyldigheterna. När frågan om bundenheten till förhandsavtal tas upp för rättsprövning i domstol, framkommer det att rättsläget är någorlunda oklart. I mål T förklaras en förhandstecknare inte vara bunden av ett förhandsavtal bland annat på grund av att upplåtelsen varit försenad tio veckor. Bedömningen utgår ifrån 5 kap. 8 1 st. 2 p. BrL där det stadgas att en förhandstecknare får frånträda förhandsavtalet om upplåtelsen inte 2 Kruljac Rolén & Uggla, s. 27 f. 3 Affärsvärlden, om att svenska bostäder är övervärderade, hämtad

11 sker inom skälig tid från beräknad tidpunkt i förhandsavtalet. Det finns inte några vägledande HD-avgöranden på området, och förarbetena till BrL ger inte heller något entydigt svar. TR blir i och med detta mål den första domstolen att ta ställning i frågan. TR:s dom har överklagats till HovR där prövningstillstånd beviljas. I skrivande stund är målet under handläggning i Svea HovR med målnummer T Med tanke på att rättsläget får beskrivas som oklart, kan det tänkas att målet även blir föremål för HD:s prövning. Det är vid detta stadium som frågeställningarna för denna uppsats tar vid. Så som kommer utvecklas i denna uppsats, finns det ytterligare frågor rörande förhandsavtal där rättsläget kan beskrivas som oklart. Detta gäller grunderna för uppsägning i 5 kap. 8 1 st. 1 p. och 3 p. BrL. Enligt 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL kan förhandstecknaren frånträda förhandsavtalet om upplåtelsen inte skett senast vid inflyttningen. Förarbetena till BrL är inte helt tydliga hur det ska definieras när en inflyttning skett. Enligt 5 kap. 8 3 p. BrL har förhandstecknaren rätt att frånträda förhandsavtalet om avgifterna för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angivits i förhandsavtalet. Således är frågan i vilken omfattning avgifterna ska ha höjts för att det ska vara fråga om en sådan väsentlig avgiftshöjning som bestämmelsen tar sikte på. Det råder även oklarhet i hur formkravet enligt 5 kap. 3 1 st. BrL, beräknad tidpunkt för upplåtelsen ska tolkas. Enligt bestämmelsen uppställs krav på att denna tidpunkt ska anges i förhandsavtalet. Frågan är hur preciserad den beräknade tidpunkten för upplåtelse ska vara angiven för att formkravet är uppfyllt. Tillämpningen av de ovan nämnda bestämmelserna stödjer sig endast på uttalanden i förarbeten och doktrin, och har inte prövats i domstol, med undantag av det nämnda TR-fallet. Därmed kan rättsläget beskrivas som oklart. En konsekvens av det osäkra rättsläget kan vara att konsumentskyddet för förhandstecknare inskränks. Således är det befogat att diskutera om de i detta avsnitt beskrivna reglerna i BrL kan och bör förändras för att i en vidare mån tillförsäkra förhandstecknaren ett erforderligt mått av konsumentskydd under förvärvsprocessen av bostadsrätten. 11

12 1.2 Syfte och frågeställningar Ett av syftena för uppsatsen är att utforska de oklarheter som idag finns kring frågorna om förhandsavtal vid nybyggnation av bostadsrättslägenheter rörande giltighet, grunder för frånträdande, hävning och jämkning. Med hjälp av tillgängliga rättskällor ska sedan en undersökning göras hur rättsläget ser ut idag vid tillämpningen av gällande rätt. Uppsatsen syftar alltså delvis till att bringa klarhet i det rådande rättsläget de lege lata. Ett annat syfte är att diskutera om regleringen i BrL bör förändras de lege ferenda, för att bättre tillgodose konsumentskyddet för förhandstecknare under förvärvsprocessen av bostadsrätten. För att uppnå dessa syften ställs följande frågeställningar upp: Vad krävs för att formkravet beräknad tidpunkt för upplåtelsen enligt 5 kap. 3 1 st. BrL ska vara uppfyllt? Vilka möjligheter har en förhandstecknare att frånträda ett förhandsavtal enligt BrL:s regler i 5 kap. 8 1 st? Under vilka förutsättningar kan ett förhandsavtal hävas eller jämkas enligt avtals- och kontraktsrättsliga regler och principer? Bör BrL förändras för att tillförsäkra förhandstecknaren ett bättre konsumentskydd, och i sådana fall hur ska lagen förändras? 1.3 Metod och material För att uppnå syftet enligt ovan blir min uppgift att tolka tillgängliga rättskällor för att kartlägga rådande rättsläge. Det är således den rättsdogmatiska metoden som kommer att användas. Den rättsdogmatiska metoden präglas av aktiviteten att utröna gällande rätt så som den ser ut med huvudregler och undantag. 4 Metoden syftar alltså till att beskriva rättsregler och de områden som reglerna befinner sig inom med målet att bygga upp ett strukturerat system. 5 När väl den gällande rätten har klarlagts utifrån rättskällorna, kan man gå vidare till att applicera den på ett juridiskt problem för att komma till en lösning. 6 4 Peczenik, s Peczenik, Peczenik menar att Rättsdogamtiken ämnar till att framställa rättsordningen som ett koherent nätverk av huvudregler och undantag. 6 Kleineman, s. 21 f. 12

13 Rättsdogmatiken inrymmer även utvecklandet av normativa ställningstaganden för att kritisera eller rättfärdiga den gällande rätten. 7 Även en analys av den gällande rättens ändamål innefattas av metoden. 8 Metoden används alltså i denna uppsats för att besvara vad som är rådande rättsläge de lege lata och för att rikta fokus på hur lagstiftningen kan utformas de lege ferenda. Metoden passar uppsatsens frågeställningar väl eftersom gällande rätt inom det aktuella rättsområdet inrymmer oklara frågor. Materialet för uppsatsen kommer att utgöras av lagstiftning, förarbeten, praxis, doktrin och internetbaserade artiklar. Relevant lagstiftning för förhandsavtal är främst BrL. AvtL kan också få betydelse vid frågor om giltighet, hävning och jämkning av förhandsavtal. I detta hänseende kommer AvtL och avtalsrättsliga grundsatser att användas i uppsatsen. Lagar från kontraktsrättens område som JB, KköpL och KöpL används för att undersöka om bestämmelser från dessa lagar kan få betydelse vid analogvis tillämpning på förhandsavtal eller få betydelse i ett de lege ferenda-perspektiv. Ingen av de tre senaste lagarna är direkt tillämplig på förhandsavtal. Syftet med att undersöka dessa lagar är istället för att se om vägledning ändå kan hämtas för att uppnå ett ändamålsenligt resultat vid rättsliga frågor om förhandsavtal. Betydelsen av att undersöka lag på kontraktsrättens område motiveras med att ändamålsskäl till bestämmelser inom detta område kan likna ändamålen till BrL:s regler om förhandsavtal. Till exempel kan paralleller dras mellan KKöpL:s bakomliggande ändamål att uppställa ett konsumentskydd vid konsumentköp, och BrL:s bestämmelser om frånträdande av förhandsavtal. Den gemensamma nämnaren mellan ändamålen till dessa bestämmelser kan uttryckas som att bestämmelserna avser att skydda en svagare part i avtalsrelationen. Vid KköpL:s fall handlar det om konsumenten, och vid BrL:s regler om frånträdande från förhandsavtal om förhandstecknaren. 9 Förarbeten som propositioner och SOU används inom ramen av denna uppsats främst för att beskriva gällande rätt och dess ändamål. För detta syfte fyller de nämnda förarbetena en funktion som rättskällor. 10 Med utgångspunkt i gällande rätt de lege lata, 7 Peczenik, Peczenik, Prop. 1990/91:92 s om att förhandstecknaren i förhandsavtalet intar en ställning som kan liknas en konsument eller på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet. 10 Bengtsson, s. 777 ff och Melander & Samuelsson, s

14 utvecklas diskussionen de lege ferenda. För att fördjupa diskussionen används även praxis och doktrin. Rättsfallet T kommer att utgöra en utgångspunkt för diskussionen. Eftersom det är en tingsrätt som avgjort frågorna och att domen därför inte har någon prejudikatverkan, finns det skäl att vara försiktig med att dra slutsatser enbart utifrån denna dom. Emellertid är TR:s dom en av få rättsprövningar inom området, varför den ändå kommer användas i detta arbete. I den mån möjligt kommer jag att söka vägledning från andra rättsfall. Hovrättsfallet RH 1997:116 används under avsnitt 4.2 för att visa på hur ett förhandsavtal kan bli föremål för jämkning. Rättsfall från hovrätterna (RH) har inte lika stor betydelse för rättsbildningen som HD-avgöranden, men tillmäts ändå viss prejudikatverkan. 11 Eftersom vägledande rättsfall på området är begränsat i utbud kommer tyngdpunkten ligga på att använda förarbeten och doktrin som material. 1.4 Avgränsning Avgränsningen bestäms till förhandsavtal vid nyproduktion av bostadsrättslägenheter. Bostadslägenhet definieras enligt 1 kap. 6 BrL som en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Således lämnas utanför avgränsningen bostadsrättsformen lokal. Eftersom förhandsavtalen är en komponent i förvärvsprocessen av en nyproducerad bostadsrätt, kommer framställningen även att omfatta andra moment som inryms inom förvärvsprocessen, såsom upplåtelse och tillträde. Denna utvidgning är nödvändig för besvarandet av frågeställningarna eftersom regleringen om förhandsavtal i BrL till viss del har en relation till dessa övriga moment i förvärvsprocessen. Utvidgningen till andra moment under förvärvsprocessen görs även till förmån för läsarens förståelse för hur förhandsavtal används praktiskt vid ett typfall av förvärvet av en nyproducerad bostadsrätt. Med nyproduktion åsyftas de fall där ett nytt lägenhetshus byggs från grunden. Ombildningsfallen där en redan existerande hyresrätt ombildas till en bostadsrätt faller därför utanför uppsatsens avgränsning eftersom framställningen annars skulle bli allt för omfattande. Uppsatsen avgränsas även till situationen när förhandstecknaren är en privatperson eftersom det är vanligast förekommande gällande bostadsrättslägenheter. 11 Melander & Samuelsson, s

15 1.5 Terminologi Vid läsningen av denna uppsats vill jag uppmärksamma läsaren på att BrL:s reglering till mångt och mycket syftar till att tillvarata bostadsrättshavarnas intressen. 12 Till detta hör även de intressen en blivande bostadsrättshavare har under förvärvsprocessen av lägenheten. 13 Förarbetena till BrL talar om att förhandstecknaren normalt intar den svagare positionen i avtalsförhållandet och därför kan betraktas som en konsument. 14 När det kommer till avtal om bostadsrätt råder emellertid inte ett sådant förhållande som gör KköpL tillämplig. KköpL är inte tillämplig på avtal som rör bostadsrätter eftersom bostadsrätter inte utgör lös sak och faller därför utanför KköpL:s tillämpningsområde som följer av 1 1 st. KköpL. 15 Således uppmärksammas läsaren på att när konsumentbegreppet används i denna framställning, åsyftas begreppet i en vidare mening än den formella definition som kan följa av lag. 16 Det ska även klargöras att både begreppen frånträdande och hävning används för att åsyfta den situation när en förhandstecknare drar sig ur ett förhandsavtal med resultatet att förhandsavtalets förpliktelser inte längre är gällande mellan parterna. Begreppet frånträdande används när förhandstecknaren gör gällande någon av uppsägningsgrunderna i 5 kap. 8 1 st. BrL, och begreppet hävning används när förhandstecknaren häver förhandsavtalet enligt allmänna avtalsrättsliga grundsatser. Rättsverkningarna av frånträdande och hävning är liknande och det råder inte någon vidare konsekvent skillnad mellan begreppen i den juridiska litteraturen. 17 En skillnad är dock att ett frånträdande kan ske först efter en uppsägning enligt BrL:s regler, medan hävning istället sker i och med en hävningsförklaring. 12 SOU 2017:31 s. 80 f. 13 SOU 2017:31 s. 80 f. 14 Prop. 1990/91:92 s. 91, SOU 2017:31 s. 80 f. och TR:s domskäl i mål T Herre & Ramberg, s. 59 f. 16 Angående definition av konsument i lag, se 1 4 st. KköpL och 2 lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. 17 Hellner, s. 184 f. 15

16 1.6 Disposition Framställningen inleds med ett avsnitt som allmänt redogör för institutet förhandsavtal. Detta avsnitt syftar till att ge läsaren en introduktion till förhandsavtalet i en avtals- och kontraktsrättslig kontext, hur förhandsavtal används praktiskt inom ramen för en förvärvsprocess, ändamål bakom regleringen med förhandsavtal i BrL, samt legala formkrav. Under avsnitt 3 behandlas förhandstecknarens möjligheter att frånträda förhandsavtalet de lege lata. I detta avsnitt fäster jag särskild uppmärksamhet vid några punkter där rättsläget får benämnas som oklart. I avsnitt 4 utreds möjligheten att få till stånd en hävning eller jämkning av ett förhandsavtal. I detta avsnitt inryms även en diskussion om hur kontraktsrättsliga principer kan användas vid analogvis tillämpning på ett förhandsavtal. Med utgångspunkt i tidigare avsnitt, följer sedan under avsnitt 5 en diskussion de lege ferenda där det analyseras om BrL kan och bör ändras till förmån för att erbjuda förhandstecknaren ett vidare konsumentskydd än vad som finns idag. Under avsnitt 6 sammanfattas de slutsatser som dragits under framställningens gång. Analys kommer till viss del att ske löpande i avsnitten där det finns utrymme för diskussion. Störst utrymme till analys lämnas dock i avsnitt 6 där diskussionen de lege ferenda sker. 16

17 2 Allmänt om förhandsavtal 2.1 Förhandsavtalet i en avtals- och kontraktsrättslig kontext Förhandsavtalet är en rättshandling som reglerar parternas skyldighet att ingå ytterligare ett avtal, nämligen upplåtelseavtalet vilket följer av 5 kap. 1 2 st. BrL. Förhandsavtalet är i avtalsrättslig mening ett så kallat föravtal. 18 Eftersom förhandsavtalet är en rättshandling finns det anledning att bedöma frågor om giltighet, hävning och jämkning utifrån avtalsrättsliga och kontraktsrättsliga regler och principer. BrL:s regler i 5 kap. utgör lex specialis vid frågor om förhandsavtal eftersom bestämmelserna specifikt reglerar förhandsavtal. Emellertid talar förarbetena till BrL om att AvtL och allmänna avtalsrättsliga grundsatser kan bli tillämpliga på förhandsavtal. 19 De senare rättskällorna utgör således lex generalis, vilket innebär att man kan tillämpa dem på sådana fall där BrL inte reglerar situatonen. Det innebär att man kan söka i dessa rättskällor vid frågor om ogiltighet, hävning eller jämkning av förhandsavtal. Även allmänna avtalsrättsliga principer om krav på rättshandlingars innehåll kan få betydelse för förhandsavtal. 20 Sådana avtalsrättsliga principer kan röra krav på att förhandsavtalets villkor ska nå upp till en viss nivå av tydlighet och precision för att avtalet ska tillmätas giltighet. Det kan även finnas anledning att hämta vägledning från kontraktsrättens område vid frågor om förhandsavtal. JB, KköpL och KöpL är inte direkt tillämpliga på förhandsavtal. Däremot kan det ändå finnas skäl att söka i dessa rättskällor för att eventuellt använda dem vid analogvis tillämpning på ett förhandsavtal. Vid frågor om hävning och jämkning av förhandsavtal kan man till exempel beakta den omständigheten att förhandstecknaren typiskt sett intar en svagare ställning i avtalsförhållandet och därför kan liknas vid en konsument. 21 Således kan det finnas skäl att söka vägledning i KköpL vid en sådan situation eftersom ändamålsskälen bakom bestämmelserna kan vara liknande. Under avsnitt 4.1 och 4.2 kommer förhandsavtalets ställning i en avtals- och kontraktsrättslig kontext att utvecklas ytterligare. 18 Grauers, s Prop. 1990/91:92 s. 91 f. 20 Adlercreutz, s. 70 f. 21 Prop. 1990/91:92 s

18 2.2 Förvärvsprocessen för en nyproducerad bostadsrätt I syfte att tydliggöra för läsaren hur förhandsavtal används praktiskt i ett typexempel ska de olika momenten i en förvärvsprocess kortfattat redogöras för nedan i kronologisk ordning. En förvärvsprocess med dess moment ser typiskt sett ut som figuren illustrerar nedan. Förhandsavtal Upplåtelse Tillträde Förhandsavtal I dagsläget används förhandsavtal mycket frekvent vid nyproduktion. 22 Förhandsavtalet brukar tecknas när planerna för byggnadsprojektet i viss mån konkretiserats. Till exempel ska en kostnadskalkyl ha upprättats vid detta stadium för att påvisa vad avgifterna förväntas bli för bostadsrätten. 23 Förhandsavtal kan endast tecknas när en bostadsrättsförening bildats eftersom enbart bostadsrättsföreningar kan ingå förhandsavtal med bindande verkan. 24 Vid nyproduktion brukar därför byggföretaget upprätta en så kallad byggmästarbildad eller kontorsbildad bostadsrättsförening. 25 Det är med denna förening som förhandstecknarna ingår förhandsavtal. Under byggnationen av huset brukar en tillfällig styrelse i föreningen bildas som innehåller representanter från byggföretaget. 26 Senare under byggprocessens gång brukar byggföretaget överlåta huset till den bostadsrättsförening som upprättats. 27 Kronologiskt sett ingås förhandsavtalet ofta vid planerings- och projekteringsstadiet innan byggnationen av bostadsrättslägenheten påbörjats. 28 Förhandsavtalet är ett sådant föravtal som reglerar parts skyldighet att i framtiden ingå ett ytterligare avtal. Förhandsavtalet innebär skyldighet för både förhandstecknaren och 22 Kruljac Rolén & Uggla, s Se 5 kap. 3 2 st. BrL. 24 Se 5 kap. 1 1 st. och 4 BrL. 25 SOU 2017:31 s. 217 och Melz & Victorin s SOU 2017:31 s. 217 och Melz & Victorin s SOU 2017:31 s Bokelund Svensson & Lundén s

19 bostadsrättsföreningen att i framtiden ingå upplåtelseavtalet. Förhandsavtalet innebär inte att förhandstecknaren erhåller nyttjanderätten till bostadsrätten. Nyttjanderätten erhålls istället vid upplåtelsen. 29 Således kan inte förhandsavtalet överlåtas eller pantsättas. 30 Bostadsrättsföreningen behöver inte bevilja förhandstecknaren medlemskap i föreningen redan vid ingåendet av förhandsavtalet. 31 Däremot följer av 2 kap. 9 2 st. BrL att en bostadsrättsförening måste bevilja en förhandstecknare medlemskap i föreningen när den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för inflyttning. Förhandsavtalet är på så sätt en slags garanti för förhandstecknaren att i framtiden beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Således bör en bostadsrättsförening redan innan förhandsavtalet tecknas ta ställning till om den potentiella förhandstecknaren uppfyller förutsättningarna för att bli medlem i föreningen. 32 Förhandsavtalet är underkastat flera regler i BrL. Till exempel finns regler uppställda om formkrav och vissa grunder för uppsägning av förhandsavtalet. Förhandstecknaren kan säga upp och frånträda ett förhandsavtal enligt BrL endast under vissa förutsättningar, till exempel om föreningen genom försummelse orsakat dröjsmål med upplåtelsen. Nedan under avsnitt 2.3 och 2.4 kommer BrL:s reglering för förhandsavtal att utvecklas mer utförligt Upplåtelse Upplåtelseavtalet är det instrument som slutligen reglerar upplåtelsen av bostadsrätten mellan förvärvaren och föreningen. Upplåtelseavtalet ingås vid ett senare stadium, i regel i anslutning till att huset förvärvas av föreningen. 33 Ofta är det då några månader kvar till tillträdet. I upplåtelseavtalet regleras de belopp som bostadsrättshavaren ska betala till föreningen för att erhålla bostadsrätten. Förutom insatsen, måste upplåtelseavtalet innehålla villkor om årsavgift och eventuell upplåtelseavgift. 34 Årsavgiften delas ofta upp i månadsbetalningar och brukar då kallas för månadsavgift. 35 Det är genom upplåtelsen 29 Grauers, s Däremot kan förhandstecknaren sätta sin make eller sambo i sitt ställe, se 5 kap. 6 BrL och Grauers, s Kruljac Rolén & Uggla, s Kruljac Rolén & Uggla, s Flodin & Victorin, s Se närmare om formkraven för upplåtelseavtal i 4 kap. 5 BrL och Bokelund Svensson & Lundén, s Lundén, s

20 som förvärvaren erhåller bostadsrätten till lägenheten. 36 Med upplåtelsen följer nyttjanderätten till bostadsrätten. 37 I samband med att förvärvaren får nyttjanderätten till bostadsrätten kan hon förfoga över den genom överlåtelse. 38 Det är alltså först när upplåtelsen skett som förvärvaren kan sälja bostadsrätten vidare. Upplåtelse kan endast ske till en medlem i bostadsrättsföreningen. 39 Därför måste förvärvaren beviljas medlemskap i föreningen senast vid upplåtelsen. Ett ytterligare krav för att upplåtelse ska få ske är att en ekonomisk plan upprättats av föreningen och registrerats hos Bolagsverket. 40 Om upplåtelse sker utan att en ekonomisk plan registrerats, är upplåtelsen i regel ogiltig. 41 Den ekonomiska planen syftar till att ge utomstående en inblick i föreningens verksamhet så att spekulanter kan avgöra om de vill gå in i föreningen. 42 Den ekonomiska planen ska innehålla mer detaljerad information än kostnadskalkylen. Utgångspunkten är att den ekonomiska planen ska innehålla upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. 43 Till exempel ska som huvudregel den slutliga kostnaden för föreningens hus redovisas i den ekonomiska planen, även om det går att få till undantag med tillstånd från Bolagsverket. 44 Andra exempel på uppgifter som den ekonomiska planen ska innehålla är föreningens beräknade löpande inkomster och utgifter, driftskostnader som inte är inkluderade i årsavgifterna för bostadsrätterna med mera Tillträde Tillträdet är den tidpunkt när förvärvaren tillåts disponera över bostadsrätten och kan flytta in. 46 Vid denna tidpunkt brukar förvärvaren betala resterande del av insatsen för bostadsrätten, om denna inte ännu erlagts till fullo. BrL innehåller inte några krav om att 36 Se 1 kap. 3 1 st. BrL. 37 Grauers, s Balijaj & Mahmoudi, s. 50 f. 39 Se 1 kap. 3 1 st. BrL. 40 Se 3 kap. 1 BrL. 41 Se 4 kap. 7 1 st. BrL. Det finns emellertid ett undantag för upplåtelse utan ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 2 st. BrL under förutsättning att upplåtelsen inte är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Detta undantag är dock utformat att endast tillämpas undantagsvis på enstaka upplåtelser, Nilsson Hjorth och Uggla, s Bokelund Svensson & Lundén s Se 3 kap. 1 BrL, Prop. 1990/91:92 s Se 4 kap. 2 BrL och Nilsson Hjorth & Uggla, s. 101 f. 45 Bokelund Svensson & Lundén s Balijaj & Mahmoudi, s. 50 f. 20

21 tidpunkt för tillträde ska anges i vare sig förhands- eller upplåtelseavtalet. Således har bostadsrättsföreningen flexibilitet att välja när tillträde ska ske. Ofta brukar dock en preliminär tidsintervall för tillträde anges i förhandsavtalet som senare preciseras i upplåtelseavtalet. Emellertid ska inflyttningen i lägenheten ske efter tidpunkten för upplåtelsen. Om upplåtelse av bostadsrätten inte skett innan inflyttningen, kan förhandstecknaren säga upp och frånträda förhandsavtalet enligt 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL. 2.3 Närmare om förhandsavtalets innebörd och funktion Förhandsavtalets juridiska innebörd regleras i 5 kap. 1 BrL där det stadgas i första stycket att en bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Andra stycket preciserar kontrahenternas förpliktelser gentemot varandra enligt förhandsavtalet. Bostadsrättsföreningens skyldighet består av att upplåta lägenheten till förhandstecknaren, medan förhandstecknarens förpliktelse enligt bestämmelsen är att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Föreningen kan enligt 5 kap. 2 1 st. BrL ta ut ett förskott på betalning till bostadsrätten genom förhandsavtalet. Förskottet får enligt 2 st. samma lagrum högst motsvara den beräknade insatsen för bostadsrätten. Föreningen får ta emot förskott från förhandstecknaren om Bolagsverket lämnat tillstånd enligt 5 kap. 2 1 st. BrL. Bolagsverket ska enligt 5 kap. 5 1 st. BrL lämna föreningen tillstånd att ta emot förskott om en kostnadskalkyl upprättats, och om säkerhet ställts till Bolagsverket för återbetalning av förskottet till förhandstecknarna. Förhandsavtalet har flera praktiska funktioner. För föreningen ger förhandsavtalet en prognos av antalet potentiella bostadsrättshavare i föreningen innan byggnationen har startat. Således kan föreningen i projekteringsstadiet se om antalet planerade bostadsrätter i byggnadsprojektet kommer att fyllas av förhandstecknare till bostadsrätterna. 47 Förhandsavtalen kan nämligen villkoras av att en viss grad av tecknande ska ske. 48 Förhandsavtalen ger även föreningen en ekonomisk trygghet eftersom intäkter till projektet motsvarande insatserna och eventuella upplåtelseavgifter för bostadsrätterna är säkrade genom förhandsavtalen. Även erlagda förskottsbelopp i och med förhandsavtalet bidrar till finansiering av bostadsrättsprojektet. Förhandstecknaren får istället genom 47 Lundén & Bokelund Svensson, s Nilsson Hjorth & Uggla, s. 130 och Kruljac Rolén & Uggla, s

22 förhandsavtalet en bekräftelse på att hon har rätt till en bostadsrätt när projektet är färdigställt. Vidare ges förhandstecknaren ofta i förhandsavtalet möjlighet att välja tillval och kan på så sätt individualisera sin specifika lägenhet efter önskemål Formkrav för förhandsavtal Formkrav enligt BrL Formkraven för förhandsavtal regleras i 5 kap. 3 BrL. Ett förhandsavtal som inte uppfyller dessa formkrav är ogiltigt enligt 5 kap. 4 BrL. Enligt 5 kap. 3 BrL 1 st. ska ett förhandsavtal upprättas i skriftlig form. Utöver det ska förhandsavtalet innehålla parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, beräknade avgifter för bostadsrätten och, i förekommande fall, förskottsbelopp. Det är inte ett formkrav att den beräknade tidpunkten för inflyttning eller tillträde ska anges, det finns dock inte något hinder från att ange det i förhandsavtalet. 50 Det formkrav som orsakat mest diskussion och som står i fokus för denna uppsats är beräknad tidpunkt för upplåtelsen. 51 Diskussionen har tagit sikte på hur stort tidsspannet för upplåtelsen får anges i förhandsavtalet för att det i tillräckligt hög grad ska anses vara så preciserat att formkravet är uppfyllt. Formkravet har en enskild betydelse för förhandsavtalets giltighet, men får även betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp förhandsavtalet enligt 5 kap. 8 1 st. 2 p. BrL om föreningen inte upplåter bostadsrätten vid avtalad tid. 52 Jag återkommer till möjligheterna för uppsägning och frånträdande under avsnitt 3 där rättsläget för det berörda formkravet ska utvecklas ytterligare Allmänna avtalsrättsliga principer Enligt avtalsrättsliga principer ställs krav på rättshandlingar att de är tillräckligt bestämda till sitt innehåll för att tillmätas giltighet. 53 Det gäller även förhandsavtal. Således kan hänsyn tas till om ett förhandsavtals villkor är tillräckligt preciserade för att avtalet ska 49 Prop. 1990/91:92 s. 83 och Bengtsson, Hager & Victorin, s Jfr. Kruljac Rolén & Uggla, s Angående diskussion om formkravets innebörd, se TR:s domskäl i mål T och Nilsson Hjorth & Uggla, s. 136 f. 52 Nilsson Hjorth & Uggla, s Adlercreutz, s. 70 f. 22

23 anses giltigt. Även vid uppfyllandet av BrL:s formkrav gällande förhandsavtal kan detta få relevans, till exempel vid formkravet beräknad tidpunkt för upplåtelsen enligt 5 kap. 3 1 st. BrL. 54 Det förekommer förhandsavtal där den beräknade tidpunkten för upplåtelse har angivits med ett tidsintervall utgörande flera kvartal. 55 Fråga är vid ett sådant fall dels om formkravet är uppfyllt enligt BrL, men även om angivandet av ett sådant vidsträckt tidsintervall kan anses vara tillräckligt preciserat för att förhandsavtalet ska kunna tillmätas giltighet enligt allmänna avtalsrättsliga principer. Förhandsavtalet är ju ett sådant föravtal som reglerar parternas skyldighet att i framtiden ingå upplåtelseavtalet. Den beräknade tidpunkten för upplåtelse i förhandsavtalet reglerar alltså när upplåtelseavtalet ska träffas. Likt övriga rättshandlingar, krävs även att föravtal är tillräckligt bestämt till sitt innehåll för att tillmätas giltighet. 56 Det som särskilt karaktäriserar föravtal är att de innebär en skyldighet att ingå ett ytterligare avtal. Således krävs att kommande förpliktelser i och med huvudavtalet i viss mån är preciserade i föravtalet. Om ett förhandsavtal reglerar att upplåtelseavtalet ska ingås någon gång under ett mycket vidsträckt tidsintervall, väcks frågan om ett sådant villkor är tillräckligt preciserat för att förhandsavtalet ska anses giltigt. Avtalsrättsliga krav om fullständighet och tydlighet varierar efter omständigheterna. 57 Man kan då ta hänsyn till rättshandlingens funktion och typ. 58 Gällande förhandsavtal, syftar det till att reglera den framtida upplåtelsen. Med hänsyn till de konsumentskäl som gör sig gällande vid förhandsavtal, finns det anledning att ställa upp någorlunda strikta krav avseende villkorens tydlighet och precision. 59 Med utgångspunkt i allmänna avtalsrättsliga principer borde det således fordras att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges så precist som möjligt. 54 Jfr. Lehrberg, s. 95. Lehrberg menar att krav om tydlighet och precision på rättshandlingar i allmänhet kan få betydelse för uppfyllandet av ett lagstadgat formkrav. 55 Boverket, hämtad Adlercreutz, s. 70 f. 57 Adlercreutz, s. 70 f. 58 Adlercreutz, s. 70 f. 59 SOU 2017:31 s. 80 f. angående att det finns skäl att inta ett konsumenträttsligt perspektiv vid förhandsavtal. 23

24 2.4.3 Krav på kostnadskalkyl Enligt 5 kap. 3 2 st. BrL ska de beräknade avgifterna för bostadsrätten grundas på en kostnadskalkyl. Kalkylen ska grundas på prognostiserade kostnader för projektet och ska alltså ligga till grund för i förhandsavtalet angivna avgifter för bostadsrätten. 60 Vidare ska två intygsgivare intyga att uppgifterna i kalkylen är riktiga och överensstämmer med tillgängliga handlingar samt, att beräkningarna är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar. Intygsgivare ska utses av föreningen bland sådana behöriga intygsgivare som antingen meddelats av regeringen, myndighet eller som i annan stat inom EES-området är behörig att utfärda intyg av liknande slag, enligt 3 kap. 3 1 st. BrL. Enligt 9 BrF meddelar Boverket beslut om behörighet som intygsgivare. Särskilda krav ställs på intygsgivaren att denne har erforderlig kunskap, till exempel utbildning i fastighetsrätt, företagsekonomi och kunskaper inom byggverksamhet. 61 Ytterligare krav på kostnadskalkylen är enligt 5 kap. 3 3 st. BrL att intygsgivarna anger huvudsakliga omständigheter vilka ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som varit tillgängliga för dem. Vidare finns enligt bestämmelsen ett krav på att styrelsen i bostadsrättsföreningen tillgängliggör kostnadskalkylen med dess intyg för förhandstecknaren innan förhandsavtalet tecknas. Syftet med kravet på att kalkylen och intygen ska hållas tillgängliga, är att förhandstecknaren ska ges erforderlig information om vad åtagandet innebär ekonomiskt för denne. 62 Således säkerställs att förhandstecknaren får information för att kunna fatta ett genomtänkt beslut om att ingå förhandsavtalet. Kostnadskalkylens uppgifter ska alltså vara så vederhäftiga som möjligt kap. 3 2 och 3 st. BrL syftar till att ställa upp krav på föreningen att informationen blir korrekt angiven i kostnadskalkylen. 64 Det ska dock inte glömmas bort att kostnadskalkylen grundas på preliminära uppgifter som finns tillgängliga vid tiden för kalkylens upprättande. Kalkylen upprättas på ett tidigt stadium innan projektet är färdigställt och därför ligger det i sakens natur att utgifterna för projektet kan bli högre eller lägre än det 60 Lundén & Bokelund Svensson, s Se närmare om kraven som ställs på intygsgivare i 10 BrF och Nilsson Hjorth & Uggla, s. 93 f. 62 Prop. 1990/91:92 s. 87 och 183 och prop. 2002/03:12 s Prop. 1990/91:92 s. 87 f. 64 Prop. 1990/91:92 s. 87 och 183 f. och prop. 2002/03:12 s

25 som angivits i kostnadskalkylen. 65 En förhandstecknare måste därför i viss mån acceptera att förändringar från kostnadskalkylen kan bli aktuella, vilket i sin tur kan komma att påverka avgifterna för bostadsrätten. 66 Emellertid finns uppsägningsgrunden i 5 kap. 8 1 st. 3 p. BrL som en slags säkerhetsventil för det fall avgifterna som ska betalas för bostadsrätten blir väsentligt högre än vad som angivits i förhandsavtalet. Jag återkommer till denna möjlighet för uppsägning av förhandsavtalet under avsnitt Prop. 1990/91:92 s och Nilsson Hjorth & Uggla, s Prop. 1990/91:92 s. 87 f. och Nilsson Hjorth & Uggla, s

26 3 Förhandstecknarens möjligheter att frånträda förhandsavtalet 3.1 Allmänt Ett av syftena med förhandsavtal är att parterna är bundna av sina förpliktelser att upplåta respektive förvärva lägenheten med bostadsrätt. 67 I och med att parterna binds upp tidigt i projektet underlättas bägge parters planering. Bostadsrättsföreningen tillförsäkrar projektets finansiering och förhandstecknaren får en bostadsrätt säkrad i projektet. Utgångspunkten är alltså att förhandsavtalet är bindande och endast kan frånträdas vid särskilda förhållanden. 68 I förarbetena till BrL framfördes att den grundläggande principen om avtalsbundenhet ska respekteras vid förhandsavtal, särskilt med hänsyn till övriga medlemmar i föreningen. 69 Denna inställning blir förståelig med tanke på att projektets finansiering är beroende av att förhandsavtalens förpliktelser fullföljs. Emellertid kan man inte komma ifrån att informationen som förhandstecknaren har att tillgå vid avtalets ingående är av preliminär karaktär. 70 Kostnadskalkylen ska vara vederhäftig men är ändå endast en uppskattning av projektets förväntade kostnad. Husets slutgiltiga kostnad fastställs först i och med den ekonomiska planen. Således har förhandstecknaren endast begränsade möjligheter att bedöma hållbarheten av avgifterna som beräknats i förhandsavtalet. 71 Förhandstecknaren har i regel inte heller något inflytande i föreningens verksamhet och kan således inte påverka sådana beslut som kan vara av intresse för henne. 72 Med beaktande av dessa omständigheter ansågs det inte rimligt att helt lägga risken på förhandstecknaren för sådana förhållanden som inträffar under projektets gång och innebär att förhandsavtalets villkor inte kan hållas. 73 Således infördes bestämmelser i 5 kap. 8 1 st. BrL som ger en förhandstecknare rätt att frånträda ett förhandsavtal efter uppsägning under vissa förutsättningar. Dessa förklaras närmare nedan. Det ska även nämnas i detta sammanhang att AvtL och allmänna avtalsrättsliga 67 Jfr. Flodin & Victorin, s Björkdahl, s Prop. 1990/91:92 s. 91 f. 70 Prop. 1990/91:92 s Jfr. Prop. 1990/91:92 s Jfr. Prop. 1990/91:92 s Jfr. Prop. 1990/91:92 s. 91 f. 26

27 grundsatser kan bli tillämpliga på förhandsavtal och kan då användas för att ogiltigförklara, häva eller jämka ett förhandsavtal. 74 Jag återkommer till detta under avsnitt När lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen Grunden för uppsägning av förhandsavtal när lägenheten inte upplåtits senast vid inflyttningen stadgas i 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL och infördes särskilt för situationen när det är fråga om nyproduktion av bostadsrätter. 75 Om upplåtelsen av bostadsrätten inte har skett vid tidpunkten för förhandstecknarens inflyttning i lägenheten, utgör det en grund för uppsägning. Förarbetena preciserar inte vad inflyttningen närmare innebär, eller hur det ska definieras att inflyttning skett. Måste förhandstecknaren flyttat in fysiskt, eller räcker det med att en sådan teoretisk möjlighet finns i och med att hon erhållit nycklarna till bostadsrätten vid tillträdet? Eller ska man se det som att inflyttningen alltid sammanfaller med tidpunkten för tillträdet, oavsett om denna tidpunkt reglerats i förhandsavtalet? Förarbetena behandlar denna fråga endast med orden: Det torde normalt inte vara svårt att konstatera när en inflyttning har skett. 76 Typfallet som åsyftas borde alltså vara att förhandstecknaren fått tillträde till lägenheten och i någon mån fysiskt flyttat in. Det framgår inte av förarbetena till BrL om man kan ta hänsyn till att en tidpunkt för inflyttning reglerats i förhandsavtalet. Som ovan klargjorts är det inte ett formkrav att beräknad tidpunkt för inflyttning anges i förhandsavtalet. Således framstår det som att man ska tolka rekvisitet inflyttningen i ett fristående sammanhang, oavsett om ett beräknat datum för inflyttning angivits i förhandsavtalet. Vid hyresrättsliga förhållanden används begreppet tillträde för att avgöra när en hyresgäst erhåller sakrättsligt skydd till en hyresrätt. 77 Enligt 7 kap st. JB har en hyresrättshavare sakrättsligt skydd till hyresrätten om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde skett. 78 Syftet med bestämmelsen är att nyttjanderätten ska ha kommit 74 Prop. 1990/91:92 s. 91 f. och Nilsson Hjorth & Uggla, s. 139 och Prop. 1990/91:92 s. 186 f. 76 Prop. 1990/91:92 s Se 7 kap st. JB. 78 Bengtsson, Hager & Victorin, s. 323 f. 27

28 till konkret uttryck och att hyresrättshavaren ska erbjudas ett sakrättsligt skydd mot tredje man när så skett. 79 Tillträdet visar således utåt sett att nyttjanderätten konkretiserats. För att tillträde ska anses skett borde därför fordras att hyresrättshavaren inflyttat i lägenheten. 80 Det borde alltså inte räcka med att hyresgästen endast erhållit nycklarna till lägenheten. 81 När det kommer till andra bestämmelser enligt 12 kap. JB som inte avser hyresrättens sakrättsliga aspekter, är det dock inte alltid som begreppet tillträde har samma innebörd som enligt 7 kap st. JB. Till exempel vid 12 kap st. JB som stadgar att hyresrättshavaren har rätt till ersättning, och i vissa fall kan säga upp hyresavtalet om tillträdet inte sker enligt avtalad tid. Vid denna bestämmelse är det endast det avtalade datumet för tillträde som får betydelse. Avseende frågan om definitionen när inflyttningen ska anses skett enligt 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL, skulle vägledning kunna hämtas från begreppet tillträde i hyresrättsliga sammanhang enligt 7 kap st. JB. Däremot går det inte att bortse ifrån att förhållandena skiljer sig på vissa punkter mellan hyresrätter och bostadsrätter. Det rör sig i båda fallen om nyttjanderätter, men förhållandet mellan nyttjanderättshavaren och upplåtaren skiljer sig åt genom upplåtelseformen. Vid bostadsrätt äger bostadsrättshavaren genom bostadsrätten en andel i föreningen. Indirekt äger då bostadsrättshavaren även en andel i huset i och med att föreningen äger lägenhetshuset. På så sätt är en bostadsrätt behäftad med ett större ekonomiskt risktagande än hyresrätten. Medlemskapet i bostadsföreningen ger bostadsrättshavaren en rättighet att utöva inflytande i föreningen genom rösträtt vid beslut. Någon motsvarande rättighet åtnjuter inte hyresrättshavaren. Hon äger endast nyttjanderätten som sådan och inte en andel i föreningen eller lägenhetshuset indirekt. Med beaktande av dessa skillnader kan det finnas skäl att tillförsäkra en bostadsrättshavare, eller blivande bostadsrättshavare ett högre mått av skydd än en hyresrättshavare vid det fall tillträdet inte sker inom avtalad tid. Frågan är därför om lika högt ställda krav ska ställas på att inflyttningen anses skett enligt 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL som när tillträde anses skett enligt 7 kap st. JB. Eventuellt går det att hämta vägledning i frågan när inflyttningen ska anses ha skett från BrF. 8 BrF anger vad innehållet i kostnadskalkylen ska vara. 8 BrF hänvisar till 79 Bengtsson, Hager & Victorin, s. 323 f. 80 Bengtsson, Hager & Victorin, s. 323 f. 81 Bengtsson, Hager & Victorin, s. 323 f. 28

29 1 BrF där innehållet för den ekonomiska planen stadgas. Enligt 1 1 st. 3 p. BrF ska den ekonomiska planen innehålla tidpunkt för inflyttning. Genom hänvisningen i 8 BrF till 1 BrF, innebär det att även kostnadskalkylen ska innehålla tidpunkt för inflyttning. 82 Om rekvisitet inflyttningen i 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL korrelerar med tidpunkten för inflyttning som angivits i kostnadskalkylen, framstår tolkningen av när inflyttningen skett som mer logisk. I sådana fall kan man utgå från den tidpunkt som angivits i kostnadskalkylen. Har inte lägenheten upplåtits med bostadsrätt vid angiven tidpunkt för inflyttning i kostnadskalkylen, torde då förhandstecknaren äga rätt att frånträda förhandsavtalet. Emellertid finns det ett par svagheter med att utgå från denna slutsats. Förarbetena till BrL upplyser inte om att tolkningen av när inflyttningen ska anses ha skett enligt 5 kap. 8 1 st. 1 p. BrL ska anses sammanfalla med den tidpunkt för inflyttning som angivits i kostnadskalkylen. Således är det inte klart att rekvisitet inflyttningen ska tolkas på detta sätt. Vidare, behöver tidpunkten för inflyttning inte anges i förhandsavtalet för att det ska anses giltigt enligt formkraven i 5 kap. 3 1 st. BrL. Således uppstår frågetecken om man vid tolkningen av när inflyttningen ska anses ha skett kan utgå ifrån kostnadskalkylen och däri angiven tidpunkt för inflyttning. Syftet med bestämmelsen är att förhandstecknaren inte ska kunna vara fråntagen sin rösträtt och övriga rättigheter i föreningen när hon väl flyttat in i huset. 83 Sådana rättigheter erhålls ju i regel i och med upplåtelsen när förhandstecknaren får bostadsrätten och blir medlem i föreningen. För att detta syfte ska få fullt genomslag bör enligt min mening rekvisitet inflyttningen tolkas extensivt. En förhandstecknare kan ju ha skäl att vilja påverka föreningens verksamhet genom till exempel utövande av sin rösträtt även om hon inte ännu faktiskt flyttat in fysiskt i lägenheten. Frågor om avgifternas storlek är ett exempel på sådant som bostadsrättsföreningen avgör och som en bostadsrättshavare kan ha intresse av att utöva inflytande i. 84 Således, finns det inte skäl att kräva att förhandstecknaren de facto flyttat in i lägenheten. Det borde istället räcka med att hon har 82 Boverket, hämtad Nilsson Hjorth & Uggla, s Enligt 9 kap. 5 4 p. och 5 p. BrL ska föreningens stadgar innehålla bestämmelser om årsavgift, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift m.m. Endast bostadsrättsföreningens medlemmar kan rösta vid frågor som rör ändring av stadgar, enligt 9 kap st. BrL. 29

30 en möjlighet att flytta in, oaktat om hon faktiskt gjort det. Så kan till exempel vara fallet om hon på laga väg erhållit nycklarna till lägenheten genom tillträdet. Det är viktigt att ha i minnet att förhandstecknaren kan säga upp förhandsavtalet även om inflyttningen sker tidigare än beräknat, under förutsättning att upplåtelse inte skett vid tillfället. Den avgörande faktorn för om förhandsavtalet kan sägas upp är alltså om upplåtelsen inte skett vid inflyttningen, oaktat vilken tidpunkt för inflyttning eller upplåtelse som reglerats i förhandsavtalet När upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen Kravet på föreningens försumlighet Om inte bostadsrättsföreningen upplåter bostadsrätten inom skälig tid från den i förhandsavtalet angivna tidpunkten, kan förhandstecknaren genom uppsägning ha rätt att frånträda avtalet, enligt 5 kap. 8 1 st. 2 p. BrL. Ett krav är dock att förseningen av upplåtelsen beror på försummelse av föreningen. 86 Anledningen till förseningen är inte avgörande, däremot måste någon form av försumlighet lasta föreningen. 87 Vidare får inte förhandstecknaren själv ha orsakat dröjsmålet. 88 Kravet på försumlighet i lagtexten tillkom efter Lagrådets förslag på att klargöra att det ska vara fråga om föreningens försumlighet, och inte förhandstecknarens. 89 I mål T tog TR ställning till huruvida föreningen agerat försumligt vid en försenad upplåtelse. Bostadsrättsföreningen hävdade att den inte varit försumlig eftersom förseningen berodde på vissa byggnadstekniska frågor, vilka inte föreningen svarat för. Vilka byggnadstekniska frågor som orsakat förseningen preciserades inte närmare men föreningen gjorde gällande att det inte funnits tillgång till tillräckligt många besiktningsmän vid tillfället när besiktningen av huset skulle äga rum. Föreningen menade att det bidrog till förseningen eftersom man tvingades flytta fram tillträdesdatumet, vilket även påverkade att datumet för upplåtelse fick flyttas fram. TR 85 Jfr. Nilsson Hjorth & Uggla, s Flodin & Victorin, s Nilsson Hjorth & Uggla, s Prop. 1990/91:92 s. 187 och Nilsson Hjorth och Uggla, s Prop. 1990/91:92 s. 94 f., s. 187 f. och s. 418 f. 30