VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 14.

Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 37 / December 2010 Välkommen till Experten i Huset nr 37 I DETTA NUMMER GÅR VI IGENOM regeringens förslag till ny fastighetsmäklarlag som syftar till att ge enskilda större trygghet vid fastighetsaffärer samt följer upp ett rättsfall som vi tidigare rapporterat om angående den s.k. semesterparagrafen i hyreslagen. VI TAR UPP NÅGRA INTRESSANTA RÄTTSFALL angående tobaksrökning som uppfattades som störande från en grannes balkong, om uppsägning av hyresgäst med anledning av otillåten andrahandsuthyrning, om bevisbördan vid delgivning av uppsägningshandlingar samt ett ärende om hyressättning av lägenhet i ett gruppboende. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 14. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida www.steinmann.se och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Anders Hildebrand och Petter Ingemarsson Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

Innehållsförteckning ARTIKLAR Ny fastighetsmäklarlag... sid 3 UPPFÖLJNING Experten i Huset nr 34...sid 4 RÄTTSFALL Tobaksrökning från balkong ej förbjudet...sid 5 Hyresgästens otillåtna andrahandsuthyrning ansågs inte utgöra åsidosättande av hyresavtalets förpliktelser...sid 7 Fråga om bevisvärdering vid delgivning av uppsägning...sid 10 En hyresgästs begäran om hyressänkning avseende en bostadslägenhet i ett gruppboende lämnades utan bifall...sid 12 KPI, referensränta m.m... sid 14 Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 2

Artiklar Ny fastighetsmäklarlag Regeringen har lagt fram en proposition om ny fastighetsmäklarlag som skall ersätta den nuvarande lagen från 1995. Den föreslagna lagen syftar i huvudsak till att ge enskilda en större trygghet i samband med fastighetsaffärer som förmedlas genom fastighetsmäklare. Genom proposition 2010/11:15 föreslår regeringen en ny fastighetsmäklarlag som ska gälla för förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Förslagets syfte är att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling. Samtidigt ges också mäklare goda förutsättningar att bedriva sin verksamhet. En viktig del i regeringens förslag är att mäklarens roll som opartisk mellanman tydliggörs. En annan praktiskt viktig nyhet i förhållande till 1995 års lag är att mäklaren får något ökade möjligheter att ägna sig åt annan verksamhet än fastighetsförmedling, d v s sidoverksamhet, utan att det ska anses rubba förtroendet för mäklaren. Det klargörs vidare att mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklaren får dock inte i anslutning till förmedlingsuppdraget köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående. En annan nyhet är att mäklaren ska vara skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten. Denna dokumentation ska sedan överlämnas till säljaren och köparen. Beträffande information till säljare och köpare föreslås även regler om att mäklaren i större utsträckning blir skyldig att i fler avseende lämna skriftlig information, bl a om en köpares ansvar att undersöka fastigheten och att objektsbeskrivningen ska innehålla ytterligare uppgifter som exempelvis driftskostnader och gemensamhetsanläggningar. Därutöver ska det i den nya lagen anges inom vilken tid en köpare eller säljare som vill kräva skadestånd av mäklare ska underrätta denne. Vill du läsa mer >> Regeringens proposition 2010/11:15, Ny fastighetsmäklarlag Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 3

Uppföljning Experten i Huset nr 34 Högsta domstolen meddelade inte prövningstillstånd angående avgörande avseende den s.k. semesterparagrafen 32 hyreslagen. Experten i Huset skrev i Nr 34, December 2009, om Hovrätten över Skåne och Blekinges dom i mål T 2785-08, meddelad den 17 november 2009. Hovrättsavgörandet visar att det inte är nödvändigt för en hyresvärd att ange skälen för vägrat samtycke till överlåtelse när hyresgäst önskar besked om hyresvärden godtar överlåtelse av lokalhyresavtal. Målet överklagades till Högsta domstolen (HD) av svarandebolaget. Eftersom HD inte har meddelat prövningstillstånd står hovrättens dom fast. Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 4

Rättsfall Tobaksrökning från balkong ej förbjudet Granne till en rökande vann inget gehör i Miljödomstolen för att begränsa möjligheterna för sin granne att röka. En hyresgäst bosatt i Helsingborg lämnade klagomål till Miljönämnden i Helsingborgs kommun avseende sin grannes tobaksrökning. Miljönämnden genomförde inspektioner i den aktuella lägenheten och kunde då konstatera att tobaksrök från grannen kom in i personens lägenhet när balkongdörren var öppen, men ej under tid den var stängd. Enligt miljönämndens bedömning får den som bor i ett flerfamiljshus tåla att tobaksrök från grannen kan komma in i hemmet när fönster, altandörrar eller balkongdörrar är öppna. Det var med andra ord inte rimligt att kräva att rökande grannar eller fastighetsägare vidtar särskilda åtgärder i en sådan situation. Hyresgästen överklagade miljönämndens beslut till länsstyrelsen och anförde att han drabbats av kvalsterallergi på grund av att han inte kunde vädra sin bostad. På grund av grannens myckna rökande, 20 30 cigaretter per dag, från dennes balkong kunde hyresgästen inte vädra sin lägenhet då den enda möjligheten att vädra var genom balkongdörren. Länsstyrelsen lämnade hyresgästens överklagande utan bifall och anförde följande som skäl för beslutet. Enligt 2 kap 3 miljöbalken föreskrivs att alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet skall utföra de skyddsåtgärder och iaktta de begränsningar och försiktighetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljö. Av 2 kap 7 miljöbalken framgår vidare att kraven på hänsyn gäller i den utsträckning det inte kan anses orimligt att uppfylla dem. Enligt 9 kap 3 miljöbalken avses med olägenhet för människors hälsa störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig. Av handlingarna i ärendet framgick att tobaksröken från hyresgästens grannes balkong endast trängde in i hyresgästens bostad när balkongdörren eller sovrumsfönstret var öppet. Länsstyrelsen instämde därefter i miljönämndens resonemang och konstaterade att det i ett sådant fall inte fanns stöd i praxis för att kräva åtgärder för att begränsa grannens rökning. Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 5

Hyresgästen överklagade länsstyrelsens beslut till miljödomstolen som lämnade överklagandet utan bifall. Miljödomstolen resonerade på samma sätt som länsstyrelsen och anförde att det inte i förevarande fall fanns stöd för att kräva åtgärder för att begränsa grannens rökning. Vill du läsa mer >> Miljödomstolens dom i mål M 2970-10 Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 6

Hyresgästens otillåtna andrahandsuthyrning ansågs inte utgöra åsidosättande av hyresavtalets förpliktelser En man hyrde, på grund av vistelse utomlands, ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresvärden sa upp hyresgästens hyresavtal på grund av otillåten andrahandsuthyrning. Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten hyresvärdens talan. Enligt 39-40 hyreslagen får inte en hyresgäst utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd upplåta lägenhet i dess helhet i andra hand. Brister hyresgästen i denna skyldighet kan hyresrätten bli förverkad med stöd av 42 första stycket 3 hyreslagen eller hyresförhållandet bringas att upphöra med stöd av 46 första stycket 2 hyreslagen. I beslut av Svea hovrätt meddelat den 25 oktober 2010, mål nr ÖH 85-09, behandlades frågan om en hyresrätt var förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning eller om hyresavtalet skulle upphöra till följd av att hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärden yrkade hos hyresnämnden att hyresförhållandet skulle upphöra och hyresgästen åläggas att avflytta. Bakgrunden till hyresvärdens uppsägning var att en manlig hyresgäst, som på grund av arbete utomlands, under oktober 2007 lämnade in en begäran om medgivande till andrahandsupplåtelse till den tidigare fastighetsägaren. Hyresgästen fick inget svar och någon ansökan skickades heller inte till hyresnämnden. Den nye fastighetsägaren tillträdde fastigheten den 1 februari 2008 och kort därefter uppdagades det att det bodde två kvinnor i lägenheten, varpå hyresvärden skickade en varning till hyresgästen som vidtog rättelse. En tid senare visade det sig att det fanns en ny andrahandshyresgäst i lägenheten, en man, som inte disponerat hela prövningslägenheten. Mannen hade nyttjat lägenheten under i vart fall några veckor fram till hyresvärdens uppsägning den 18 mars 2008. Hyresvärden sa upp bostadshyresavtalet och uppgav som grund att hyresgästen utan hyresvärdens samtycke överlåtit hyresrätten till annan person, alternativt upplåtit nyttjanderätten i andra hand utan medgivande av vare sig hyresvärd eller hyresnämnd. Hyresgästen bestred yrkandena och angav att han skickat ansökan om medgivande till upplåtelse i andra hand till den tidigare fastighetsägaren. Då han aldrig hörde av hyresvärden utgick han från att han hade fått tillstånd. Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 7

Den tidigare hyresvärden hade känt till andrahandsupplåtelsen men inte reagerat på denna i rätt tid. Gällande den manlige andrahandshyresgästen uppgav hyresgästen att han inte kände till att denne bodde i lägenheten, då det var hans son som hade upplåtit lägenheten. Hyresgästen hade inte lämnat sitt tillstånd till att sonen skulle hyra ut lägenheten till mannen. Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att det inte framkommit att den tidigare hyresvärden genom sitt beteende, eller på annat sätt, kunnat ge hyresgästen intryck av att han gett sitt samtycke till andrahandsupplåtelsen. Det var således inte visat annat än att något samtycke från hyresvärdens sida inte hade förelegat och andrahandsupplåtelsen till kvinnorna ansågs vara otillåten. Hyresgästen hade dock vidtagit rättelse avseende denna upplåtelse. Gällande den manlige andrahandshyresgästen konstaterade hyresnämnden inledningsvis att hyresgästen, som var utomlands, inte hade haft någon kontroll över lägenheten under den aktuella tiden, februari mars 2008, och att mannen därför haft en självständig rätt att nyttja den del av lägenheten som han disponerade. Lägenheten ansågs ha varit upplåten i andra hand till mannen. Hyresgästens son hade på hyresgästens uppdrag förmedlat upplåtelsen till kvinnorna. Hyrestiden sträckte sig fram till den 30 april 2008. Hyresnämnden ansåg att inte annat hade framkommit än att hyresgästen hade lämnat fullmakt åt sin son innefattande ett uppdrag att hyra ut lägenheten under angiven tid. Då hyresgästen inte återkallat uppdraget eller fullmakten hade sonen rättshandlat med bindande verkan för sin far när han upplät lägenheten till mannen. Eftersom förverkande inte åberopats som grund för hyresvärdens yrkande, saknade hyresnämnden skäl att pröva om förutsättningar för förverkande enligt 42 hyreslagen. Däremot ansåg hyresnämnden att sedan hyresgästen utan tillstånd upplåtit sin lägenhet i andra hand hade han efter rättelseanmaning visserligen förmått kvinnorna som då bodde i lägenheten att lämna densamma, men han hade inom kort ånyo upplåtit lägenheten i andra hand. Hyresgästen ansågs vid ett sådant förhållande ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärdens ansökan bifölls därför med stöd av 46 första stycket 2 hyreslagen. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut. I hovrätten åberopade hyresvärden i första hand att hyresrätten var förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning (46 första stycket 1 hyreslagen) och i andra hand att hyresavtalet skulle upphöra till följd av att hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas (46 första stycket 2 hyreslagen). Hovrätten konstaterade gällande yrkandet om förverkande att hyresgästen vidtagit rättelse beträffande upplåtelsen till kvinnorna. Avseende andrahandsupplåtelsen till mannen saknades, enligt hovrätten, förutsättningar för att förverka hyresavtalet då hyresvärden hade brustit i att anmoda hyresgästen om att vidta rättelse. Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 8

I hovrätten hölls bl.a. vittnesförhör med en representant för den tidigare fastighetsägaren som förklarade att hyresgästen hade fått muntlig tillåtelse att hyra ut lägenheten samt att den nye fastighetsägaren inte hade fått kännedom om detta. Hovrätten anförde vid sin prövning av om hyresgästen allvarligt hade åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet att det inte var utrett att den nye fastighetsägaren hade fått kännedom om det muntliga tillstånd som den tidigare ägaren hade lämnat avseende andrahandsuthyrningen till kvinnorna. Tillståndet var därför inte bindande för den nye fastighetsägaren. Vid uthyrningen under hösten 2007 hade hyresgästen haft tillstånd till uthyrning i andra hand av lägenheten. Fastigheten hade därefter överlåtits och den nuvarande hyresvärden tillträdde fastigheten i februari 2008 när hyresgästen befann sig utomlands. Det var ostridigt att rättelse hade vidtagits till följd av den anmodan som hyresvärden gjorde i februari 2008. Hovrätten fann att det var fråga om en otillåten uthyrning i andra hand till mannen. Då han endast bodde omkring två veckor i lägenheten hade den otillåtna uthyrningen i detta fall pågått under en mycket begränsad tid. Annat hade inte framkommit än att hyresgästen vid den ursprungliga uthyrningen hade försökt att efterleva reglerna om andrahandsuthyrning och vidtagit rättelse utan dröjsmål. Vid en samlad bedömning fann hovrätten att hyresgästen inte hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skulle upphöra. Hovrätten ändrade således hyresnämndens beslut och avslog hyresvärdens talan, varför hyresavtalet löper vidare med oförändrade villkor. Vill du läsa mer >> Svea Hovrätts beslut i mål nr. ÖH 85-09 Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 9

Fråga om bevisvärdering vid delgivning av uppsägning Hyresvärd lyckades styrka att uppsägningshandling funnits med i det material som tillställdes hyresgästen i samband med delgivning av uppsägning. Hyresgästen hyrde av hyresvärden en lokal om sammanlagt 1 250 kvm som användes som parkeringsgarage. Hyresvärden sa under 2004 upp hyresavtalet för villkorsändring och begärde nya villkor för förlängning av hyresavtalet. Frågan i målet gällde om hyresgästen delgivits uppsägningshandlingen med underrättelsen om att hyresgästen har inom två månader från uppsägningen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresvärden väckte talan vid Stockholms tingsrätt och begärde att hyresgästen omedelbart skulle förpliktigas att avflytta från den förhyrda lokalen. Grunden för stämningsansökan var att hyresvärden sagt upp avtalet till upphörande för villkorsändring, och att något nytt avtal inte hade träffats mellan parterna. Därför förelåg inget hyresförhållande mellan parterna och hyresgästen ägde inte rätt att nyttja lokalen. Delgivning av uppsägningen utfördes av anlitad delgivningsman och de handlingar som delgavs var ett försättsblad undertecknat av hyresvärden, en uppsägningshandling med underrättelsen om rätt för hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen, samt ett hyresavtal med nya villkor. Hyresgästen bestred hyresvärdens talan och anförde att uppsägningen inte hade uppfyllt formkraven i 12 kap 58 jordabalken, varför uppsägningen då saknade verkan. Någon grund för avhysning förelåg därmed inte. Hyresgästen anförde vidare att det var korrekt att de delgivits försättsbladet samt det nya hyresavtalet, dock fanns inte uppsägningshandlingen med meddelandet om att hänskjuta tvisten till hyresnämnden med bland de handlingar som delgavs dem. Denna handling måste enligt hyresgästen ha konstruerats i efterhand då den inte kunnat återfinnas bland hyresgästens handlingar. Enligt tingsrätten ålåg det hyresvärden att styrka att delgivning skett på det sätt som påståtts. Det var ostridigt i målet att mottagningserkännandet i uppsägningshandlingen inte hade undertecknats av hyresgästen. Uppsägningshandlingen som sådan gav därför inget stöd för att den ingick i de handlingar som delgavs hyresgästen. Inte heller ger hänvisningen i försättsbladet till en bifogad uppsägning tillräckligt stöd för att uppsägningshandlingen faktiskt fanns bifogad när delgivning skedde. Då hyresvärdens vittnen, bl a i form av delgivningsmannen, enbart kunnat hänvisa till de allmänna rutiner som fanns vid uppsägningar och delgivning av dessa, och inte kunde bekräfta att uppsägningshandlingen fanns med i just detta fall, gav det enligt tingsrätten inte tillräckligt stöd för att uppsägningshandlingen var bifogad i förevarande mål. Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 10

Hyresvärden lyckades enligt tingsrätten inte styrka att hyresgästen mottagit uppsägningshandlingen med meddelandet att hänskjuta tvisten vid hyresnämnden, och uppsägningen var därmed utan verkan. Hyresvärden överklagade målet till Svea hovrätt som 2010-10-20 meddelade dom i målet. Hovrätten konstaterade inledningsvis att bevisbördan för att uppsägningshandlingen delgivits hyresgästen låg på hyresvärden. Av de vittnesförhör som hölls i tingsrätten framgick att alla hyresvärdens vittnen haft som rutin att i ett ärende som detta kontrollera bland annat just uppsägningshandlingen. Sådana vittnesuppgifter bör, i avsaknad av bärkraftiga uppgifter som talar i annan riktning, kunna läggas till grund för bedömningen enligt hovrätten. Frågan var då vilka uppgifter som talade i en annan riktning. Två av hyresgästens vittnen, som ingen av dem var verksamma i hyresgästsbolaget vid tidpunkten för delgivningen, uppgav att uppsägningshandlingen inte funnits med vid ett möte med hyresvärden i anledning av uppsägningen. Ett tredje av hyresgästens vittnen uppgav att en av hyresvärden undertecknad uppsägningshandling inte hade återfunnits i hans akt, varken vid tidpunkten för mötet eller därefter. Dock uppgav han att den uppsägningshandling som fanns ingiven i målet hela tiden hade funnits i akten, även vid tiden för mötet. Hovrätten anförde att det förhållandet att uppsägningshandlingen inte må ha varit med vid mötet inte kunde anses med någon styrka tala för att den inte ingick bland de handlingar som delgavs hyresgästen. Inte heller fanns det enligt hovrätten i övrigt någon bärkraftig utredning som talade i annan riktning än att delgivning skett. Hovrätten hade då att utgå från att även uppsägningshandlingen delgivits hyresgästen och vid denna bedömning var det inte tvistigt att hyresgästen sagts upp från hyresavtalet på korrekt sätt. Överklagandet bifölls och hyresgästen hade således att avflytta från lokalen. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts dom meddelad 2010-10-20 i mål T 3943-09 Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 11

En hyresgästs begäran om hyressänkning avseende en bostadslägenhet i ett gruppboende lämnades utan bifall En man yrkade hyressänkning avseende en bostadslägenhet i ett gruppboende. Hyresnämnden bedömde hyran efter en allmän skälighetsbedömning grundad bl.a. på nämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten och det underlag som parterna hade lagt fram och lämnade hyresgästens talan utan bifall. Hovrätten gjorde inte någon annan bedömning än den som hyresnämnden gjort och avslog hyresgästens talan. Enligt 55 hyreslagen ska hyran bestämmas till ett skäligt belopp om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek. Hyran är därvid inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Med bruksvärde avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. För att lägenheter ska vara likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra. I beslut av Svea Hovrätt meddelat den 8 oktober 2010, mål nr ÖH 9866-09, behandlas frågan om hyressänkning avseende en bostadslägenhet i ett LSSboende anpassat för personer med särskilt vårdbehov (gruppboende). Hyresgästen yrkade hos hyresnämnden att hyran för bostadslägenheten i ett gruppboende skulle sänkas från 5 719 kr per månad till 3 530 kr per månad inklusive el eftersom gemensamhetsytorna inte skulle räknas in i underlaget. För det fall gemensamhetsytorna skulle räknas in yrkades att hyran skulle sänkas till 3 980 kr per månad. Han hade vidare yrkat att villkorsändringen skulle gälla från det att hyresförhållandet inleddes, dvs. den 1 november 2008. Som skäl för att hyressänkningen skulle gälla retroaktivt anförde hyresgästen att någon hyresförhandling inte ägde rum vid förhyrningen. Vidare anförde han att gemensamhetsytorna användes mest av personalen vid gruppboendet och inte av hyresgästen samt att det finns lägenheter i gruppboendet som har lägre hyra än de andra. Hyresgästen åberopade ett blockhyresavtal som jämförelsematerial. Hyresvärden, som utgjordes av en kommun, bestred yrkandet och ändringstidpunkten samt ansåg att parterna hade kommit överens om hyran i oktober 2008 och att hyresvärden hade varit tydlig med att hyresgästerna behandlats lika. Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 12

Hyresvärden har enligt praxis rätt att ta ut hyra för gemensamhetsutrymmen och jämförelsehyrorna var framförhandlade den 28 maj 2008 enligt förhandlingsordning. Hyran som utgick låg i linje med den bruksvärdeshyra man kan få vid jämförelse med andra LSS-boenden och motsvarande lägenheter. Hyresnämnden konstaterade att det i praxis har godtagits att hyran för en lägenhet med vissa särskilda förmåner ligger avsevärt högre än hyran för i övrigt jämförbara lägenheter. Vidare hindrar inte den omständigheten att boendet har beviljats enligt 9 lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) att värdet av tillgång till personal, gemensamhetsutrymmen och andra förmåner beaktas vid hyressättningen. Hyresnämnden fann att någon jämförelse med blockhyresavtalet redan pga. skillnaden i storlek inte kunde göras. Gällande de lägenheter som finns i gruppboendet och som hade lägre hyra var dessa att betrakta som undantagsfall eftersom de skulle höjas successivt och var inte representativa för vad som kan antas utgöra bruksvärdet för lägenheterna. Hyresvärden hade jämfört med lägenheter i AB Täbyhus och LSS-lägenheter i Vallentuna. LSS-lägenheterna i Vallentuna på 1 rok var 30, 40 respektive 41 kvm och hade en månadshyra på 6 489 kr, 6 778 kr respektive 6 781 kr. Någon besiktigning hade inte gjorts. Hyresnämnden fann sig hänvisad till att med beaktande av vad parterna anfört och åberopat göra en skälighetsbedömning grundad på nämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten, varvid de vanliga lägenheterna hos AB Täbyhus samt LSS-lägenheterna i Vallentuna kunde tjäna som bakgrundsmaterial. Vid jämförelse främst med dessa senare lägenheter fann hyresnämnden att månadshyran för prövningslägenheten var skälig. Hyresgästens talan skulle därför lämnas utan bifall. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut samt åberopade ytterligare skriftlig bevisning. Han åberopade även vittnesförhör med två personer. Hovrätten konstaterade att hyresnämnden gjort sin bedömning av hyran efter en allmän skälighetsbedömning grundad bl.a. på nämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten och det underlag som parterna har lagt fram och gjorde samma bedömning som hyresnämnden gjort. Vid en sådan allmän skälighetsbedömning var de åberopade vittnesförhören enligt hovrätten obehövliga och skulle därför avvisas. Hovrätten lämnade således hyresgästens talan utan bifall. Vill du läsa mer >> Svea Hovrätts beslut i mål nr. ÖH 9866-09 Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 13

KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli 2010 -...0,5 % 1 jan 2010-30 juni 2010...0,5 % 1 juli 2009-31 dec 2009...0,5 % 1 jan 2009-30 juni 2009...2,0 % 1 juli 2008-31 dec 2008...4,5 % 1 jan 2008-30 juni 2008...4,0 % 1 juli 2007-31 dec 2007...3,5 % 1 jan 2007-30 juni 2007...3,0 % 1 juli 2006-31 dec 2006...2,5 % 1 jan 2006-30 juni 2006...1,5 % 1 juli 2005-31 dec 2005...1,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) 2010...42 400 kr 2009...42 800 kr 2008...41 000 kr 2007...40 300 kr 2006...39 700 kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Oktober 2010... 305,57 September 2010... 304,60 Augusti 2010... 302,06 Juli 2010... 302,04 Juni 2010... 302,97 Maj 2010... 302,92 April 2010... 302,36 Mars 2010... 302,32 Februari 2010... 301,59 Januari 2010... 299,79 December 2009... 301,69 November 2009... 301,03 Oktober 2009... 301,11 September 2009... 300,35 Augusti 2009... 299,42 Juli 2009... 298,80 Juni 2009... 300,17 Kurser, seminarier och frukostmöten i hyresjuridik och bostadsrätt Våra seminarier, kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Kommande frukostmöten Vårens teman för frukostmöten är ännu inte färdigställda, men kommer att publiceras på vår hemsida inom kort. Kurser Advokatfirman anordnar löpande olika kurser, bland annat: Hyresrättslig grundkurs, Hyresrättslig fortsättningskurs samt Lokalhyresjuridik. Det går även att skräddarsy kurser anpassade till klientens specifika behov och önskemål. Kontakta oss gärna för mer information. Läs mer om våra frukostmöten Experten i Huset Nr 37 December 2010 / sid 14

Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Biträdande jurist Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Petter Ingemarsson Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Miria Montagner Ansvarig utgivare: Harry Steinmann Redaktion: Anders Hildebrand och Petter Ingemarsson Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m E-post: petter.ingemarsson@steinmann.se, anders.hildebrand@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, 2010 Box 5220, 102 45 Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel 08-663 97 96, Fax 08-663 97 99 www.steinmann.se, info@steinmann.se