VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FÖRELÄSNINGAR som du kan läsa om på sidan 12.

Transkript

1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 29 / December 2008 Välkommen till Experten i Huset nr 29 I DETTA NUMMER GÅR VI IGENOM en proposition om dels ökade möjligheter till andrahandsuthyrning, dels regler avseende återbetalning av för högt uttagen andrahandshyra samt en lagrådsremiss om ägarlägenheter. VI TAR UPP NÅGRA INTRESSANTA RÄTTSFALL som rör fråga om huruvida hyresvärd meddelat samtycke till överlåtelse av lokal, hyresvärds uppsägning för villkorsändring som samtidigt innebar förändring i förhyrd yta, dröjsmål med ansökan om verkställighet och vitesklausul som gav begränsat skadestånd. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FÖRELÄSNINGAR som du kan läsa om på sidan 12. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Maria Liljeblad och Anders Hildebrand Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

2 Innehållsförteckning ARTIKLAR Proposition om ökade möjligheter till andrahandsuthyrning... sid 3 Lagrådsremiss om ägarlägenheter... sid 5 RÄTTSFALL Fråga om huruvida hyresvärd meddelat samtycke till överlåtelse av lokal... sid 6 Uppsägning för villkorsändring innehöll villkor om förändrad yta... sid 8 Dröjsmål med ansökan om verkställighet... sid 10 Vitesklausul gav begränsat skadestånd... sid 11 KPI, referensränta m.m... sid 12 Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 2

3 Artiklar Proposition om ökade möjligheter till andrahandsuthyrning Regeringen överlämnade den 18 september 2008 en proposition angående vissa justeringar i 12 kap jordabalken. Propositionens huvudsakliga innehåll var dels vidgade möjligheter till andrahandsuthyrning, dels skillnad i reglerna om återbetalning av för högt uttagen andrahandshyra. Andrahandsuthyrning Huvudregeln för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand är att hyresvärden lämnar sitt samtycke till upplåtelsen. Om hyresvärden väljer att inte ge sitt medgivande till andrahandsuthyrningen kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Regeringen föreslår nu att lagtexten vidgas till att även gälla uthyrning i andra hand på grund av studier på annan ort. I praktiken ger den föreslagna lagtexten ingen ändring då det såväl i praxis som i förarbetena anges att studier på annan ort bör jämställas med arbete på annan ort. Regeringen har dock inte velat avge någon närmare definition av vad som avses med studier. Nytt i propositionen är däremot att även en längre utlandsvistelse bör anses utgöra beaktansvärt skäl. Det krävs att utlandsvistelsen har viss varaktighet. En utlandsvistelse som ska vara någon eller några enstaka månader bör i normalfallet inte anses utgöra beaktansvärda skäl. Flera remissinstanser ansåg att endast tillfälliga utlandsvistelser skulle anses utgöra beaktansvärda skäl. Därmed skulle de som regelbundet bor utomlands under exempelvis vinterhalvåret undantas den utvidgade rätten. Regeringen ansåg dock att det inte bör ställas något krav i lag på att utlandsresan ska vara tillfällig för att det ska anses finnas beaktansvärda skäl. En person som vill hyra ut sin lägenhet även nästa vinter bör få ansöka hos nämnden på nytt. Skulle hyresnämnden anse att det då saknas beaktansvärda skäl för upplåtelsen ska ansökan avslås. Vad gäller bevisbördan bör det i princip ankomma på hyresgästen att visa att en utlandsvistelse är av sådan karaktär att tillstånd till andrahandsuthyrning bör lämnas. Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 3

4 Återbetalning av för högt uttagen hyra I 12 kap 55 e (som gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet) stadgas att om hyresvärden tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 första-tredje styckena och 55 c, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan. Syftet med bestämmelsen är att skydda hyresgäster mot hyror som inte är skäliga, d v s hyror som är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Under den period som bestämmelsen funnits har den praktiska tillämpningen visat att en så lång tidsgräns som två år i många fall lett till orimliga konsekvenser för den hyresvärd som åläggs återbetalningsskyldighet. Parterna i de avtal som bestämmelserna om återbetalning är tillämpliga på är oftast privatpersoner och hyresvärden saknar många gånger särskilda kunskaper i hyressättningsfrågor. Dessutom har parterna oftast också inledningsvis varit ense om den erlagda hyran. Med hänsyn till bland annat detta anser regeringen att ändra tidsgränsen för återbetalning till att avse ett år, istället för två år, minskar risken för orimliga konsekvenser för hyresvärden. Lagändringarna skall enligt förslaget träda i kraft den 1 januari Vill du läsa mer >> Proposition 2008/09:27 - Ökade möjligheter till andrahandsuthyrning Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 4

5 Lagrådsremiss om ägarlägenheter I riksdagen behandlas för närvarande frågan om det i Sverige ska införas ytterligare en typ av boendeform ägarlägenheter. I lagrådsremissen Ju 2008/3848/L1 har regeringen föreslagit att det införs lagregler som gör det möjligt att inrätta denna form av boendeslag, s k ägarlägenhet. Denna ska utgöra en tredimensionell fastighet av särskilt slag, ägarlägenhetsfastighet, avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. De regler som gäller för bildande och nyttjande av andra tredimensionella fastigheter föreslås i princip att gälla även för ägarlägenhetsfastigheter. Det innebär exempelvis att en ägarlägenhetsfastighet ska kunna hyras ut eller överlåtas utan några särskilda begränsningar. Dock kommer det inte att vara fritt att ta ut den hyra som man önskar utan hyressättningen skall följa hyreslagens regler om hyressättning d v s bruksvärdeshyror. Däremot kommer det inte finnas några begränsningar i tiden för uthyrning av lägenheten. I remissen föreslås vidare att en ägarlägenhetsfastighet tills vidare ska kunna bildas endast vid nyproduktion. Även vissa nya regler om rättsförhållandet mellan grannar föreslås. De nya reglerna innebär bl a att en lägenhetsägare som allvarligt stör sina grannar ska kunna föreläggas vid vite att upphöra med störningarna. Enligt lagrådsremissen finns flera fördelar med att införa denna nya boendeform. Den framhåller särskilt att dessa lägenheter skulle ge bostadsmarknaden en större mångfald och att den är ägnad att medföra en ökad valfrihet. Det skulle också innebära ett visst ökat boendeinflytande för den som önskar och har möjlighet att förvärva en ägarlägenhet. Ägarlägenheterna skulle möjligtvis också kunna medföra ett visst tillskott av nyproducerade bostäder. Om reglerna utformas så att ägarlägenheter får hyras ut utan några inskränkningar skulle utbudet av lägenheter att hyra troligen öka, dock är det vanskligt att bedöma hur stor denna ökning skulle kunna bli. Lagrådsremissen lyfter också fram att institutet ägarlägenheter kan innebära vissa nackdelar om det utformas på ett olämpligt sätt. Om systemet leder till en mer fragmentiserad och komplicerad fastighetsindelning ökar risken för oklarheter i fastighetsindelningen. Det finns också en viss risk för förväxling av ägarlägenheter och bostadsrätter vilket skulle kunna leda till rättsförluster för enskilda. Sammanfattningsvis skulle dock fördelarna med ägarlägenheter överväga eventuella nackdelar och målet är att lagarbetet ska vara färdigställt under våren Vill du läsa mer >> Lagrådsremiss Ju 2008/3848/L1 - Ägarlägenheter Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 5

6 Rättsfall Fråga om huruvida hyresvärd meddelat samtycke till överlåtelse av lokal Då hyresvärden lyckats bevisa att samtycke lämnats till hyresgästens överlåtelseförfrågan ägde hyresgästen ej rätt att säga upp hyresavtalet på den grunden och hyresvärden erhöll rätt att utfå de förfallna hyresbetalningarna. Hyresvärden väckte talan i Gävle tingsrätt mot hyresgästen och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att parternas hyresavtal bestod och skulle gälla kontraktstiden ut. Hyresgästen bestred käromålet och anförde som grund för bestridandet att hyresvärden inte hade lämnat besked på deras begäran om att få överlåta hyresavtalet till annan inom treveckorsfristen som gäller enligt 12 kap. 32 andra stycket jordabalken. Enligt nämnda lagrum äger hyresgäst rätt att säga upp hyresavtalet om en hyresvärd vägrar samtycke utan skälig anledning, eller om hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes. I målet var det ostridigt mellan parterna att hyresgästen i brev daterat den 28 september 2001 efterfrågat hyresvärdens samtycke till överlåtelse av hyresavtalet till annat bolag inom samma koncern. Hyresvärden gjorde gällande att samtycke till överlåtelse därefter muntligen lämnats inom treveckorsfristen, förutsatt att skälig säkerhet skulle ställas. Hyresgästen bestred att något samtycke till överlåtelsen lämnats inom tidsfristen. Tingsrätten lämnade hyresvärdens fastställelsetalan utan bifall med motiveringen att hyresvärden inte fullgjort sin bevisskyldighet i frågan om samtycke lämnats. Hovrätten anförde i sina skäl att det ålåg hyresvärden att bevisa att samtycke hade lämnats. Det är inte särskilt reglerat hur ett sådant samtycke ska lämnas. Därmed uppställs inte heller något krav på skriftlighet. Med hänsyn till att det varit möjligt för hyresvärden att säkra bevisning genom t ex skriftligt svar har således hyresvärden att styrka att samtycke lämnats till överlåtelse. Genom muntlig bevisning i målet lyckades hyresvärden, mot hyresgästens nekande, att styrka att samtycke till överlåtelse lämnats. Hyresvärdens talan om fastställelse av hyresavtalet bifölls därmed och hyresvärden ägde rätt att utfå de förfallna hyresbetalningarna. Hovrättens dom har vunnit laga kraft. Målet är i dagsläget mycket intressant då det behandlar en situation där en hyresgäst har möjlighet att i förtid säga upp ett hyresavtal om hyresvärden inte inom tre veckor lämnar besked på en överlåtelseförfrågan. Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 6

7 Hyresvärdar bör ha i åtanke att säkra bevisning på att samtycke, alternativt ett motiverat avslag, på överlåtelseförfrågan lämnats till hyresgästen. Det finns till skillnad mot andra typer av meddelanden i hyreslagen, ex. uppsägningar, inga formkrav på hur detta meddelande ska lämnas. Vad hovrätten fastslår är dock att det är upp till hyresvärden att styrka att sådant meddelande lämnats. Vill du läsa mer >> Hovrätten för nedre norrland, dom i mål nr. T Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 7

8 Uppsägning för villkorsändring innehöll villkor om förändrad yta Hyresvärds uppsägning för villkorsändring som samtidigt innebar förändring i förhyrd yta bedömdes vara ogiltig och medförde skadeståndsskyldighet. Hyresvärden sade den 18 december 2003 upp hyresgästen för villkorsändring. Med uppsägningen bifogades ett förslag till nytt hyresavtal. Det bifogade förslaget innebar att hyresgästen inte i fortsättningen fick hyra samma yta som enligt det uppsagda avtalet utan blev frånhända bl a garderobsytorna samt vissa ekonomiutrymmen. Hyresgästen ansåg att uppsägningen var ogiltig. Hyresgästen menade dessutom att hyresvärden var skadeståndsskyldig då hyresvärden trots invändning om ogiltig uppsägning ensidigt och felaktigt återtagit ytorna. Enligt hyresgästen uppgick skadan till ca 14 mkr. Mellan parterna förelåg ett huvudhyresavtal från 1998 samt ett sidoavtal som innebar att hyresgästen skulle anlita den garderobs- och vaktpersonal som behövs vid evenemang i lokalen. Enligt tingsrätten, som företog syn i fastigheten, var hyresobjektet enligt förlängningserbjudandet så förändrat i förhållande till vad som faktiskt hyrts ut att uppsägningen bedömdes vara utan verkan. Hovrätten hade först att bedöma huruvida sidoavtalet var en del av 1998 års hyresavtal. Enligt hovrätten borde vid bedömningen av sidoavtalets karaktär även beaktas parternas avtalsförhållande i övrigt. Med anledning av att uppdraget i sidoavtalet funktionellt sett hade en nära koppling till hyresgästens verksamhet enligt 1998 års hyresavtal, skulle sidoavtalet ses som en del av 1998 års hyresavtal. Hovrättens rättsliga utgångspunkt för bedömningen av om stadens uppsägning av 1998 års hyresavtal var giltig var att en uppsägning för villkorsändring enligt 12 kap. 58 jordabalken förutsätter att det förhyrda objektet är detsamma. En ändring av hyresobjektets area medför att det inte är fråga om samma objekt som tidigare. Om en i övrigt korrekt villkorsuppsägning även innehåller krav på en ändrad area kan alltså uppsägningen bli utan verkan. Även otydliga villkor i en uppsägningshandling som skapar en västentlig osäkerhet om vad som egentligen görs gällande kan medföra att en uppsägning anses ogiltig. I detta fall hade hovrätten, vid bedömningen av om hyresobjektet hade förändrats, jämfört vad hyresgästen faktiskt hade förhyrt enligt 1998 års avtal och vad som hade erbjudits till förhyrning enligt förlängningsförslaget. Med hänsyn till de väsentliga förändringar av hyresobjektet som förlängningserbjudandet konstaterats innebära ansåg hovrätten att den gjorda uppsägningen var utan verkan. Då hyresgästen lidit skada till följd av att hyresvärden trots den ogiltiga uppsägningen ensidigt och felaktigt hade återtagit de aktuella funktionerna tillerkändes hyresgästen ett skadestånd om ca 8 mkr. Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 8

9 Hovrättens beslut visar tydligt att om hyresobjektets yta förändras i och med uppsägningen, är det inte en giltig uppsägning för villkorsändring. Båda parter har överklagat hovrättens beslut till Högsta domstolen som ännu inte prövat frågan om prövningstillstånd. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts dom i mål nr. T Tingrättens dom i mål nr. T Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 9

10 Dröjsmål med ansökan om verkställighet En hyresvärd som dröjt sex månader med att ansöka om avhysning efter lagakraftvunnet beslut ansågs ha förlorat rätten att verkställa avhysningen. I ett beslut förklarade hyresnämnden i Stockholm att en persons hyresrätt hade upphört att gälla och att hon var tvungen att avflytta senast vid den tidpunkt beslutet vann laga kraft. Kvinnan överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten som lämnade överklagan utan bifall. Den 28 februari 2007 vann det överklagade beslutet laga kraft. I september 2007 ansökte fastighetsägaren om avhysning, d v s mer än sex månader efter att beslutet vunnit laga kraft. Under denna period fortsatte hyresvärden att skicka hyresavier till kvinnan och tog emot hyresinbetalningarna. Hyresvärden framförde att de meddelat kvinnan i juni 2007, ca fyra månader efter att beslutet vunnit laga kraft, att de mottog hyresbetalningarna som skadestånd. När hyresvärden ansökte om verkställighet invände kvinnan att nytt hyresförhållande uppstått och väckte fastställelsetalan vid Stockholms tingsrätt att så skett. Såväl kronofogdemyndigheten som tingsrätten anförde att vidare åtgärder för verkställighet av avhysningen inte fick ske eftersom hennes invändning om att nytt hyresförhållande uppstått inte kunde lämnas utan avseende. Hovrätten ändrade tingsrättens beslut med motiveringen att hyresgästen inte hade någon befogad anledning att anta att nytt hyresförhållande uppkommit. Högsta domstolen anförde i sina domskäl att om en hyresvärd underlåter att under lång tid ansöka om avhysning samt fortsätter att ta emot hyra, kan ett nytt hyresförhållande uppstå. Detta följer av avtalsrättsliga principer. Om hyresvärden dröjt med att ansöka om verkställighet under en period om sex månader och samtidigt mottagit hyra bör detta enligt förarbetena till utsökningsbalken normalt innebära att svaranden godtagits som hyresgäst igen. Hinder för verkställighet förelåg därmed. Målet visar vikten för en hyresvärd att inte förhålla sig passiv då man erhållit ett verkställbart beslut eftersom hinder mot verkställighet kan uppstå. Om hyresvärden inte tämligen omgående efter det att verkställbart beslut lämnats agerar för att genomdriva exempelvis en avhysning riskerar hyresvärden dessutom att ett nytt hyresförhållande kan uppstå. Vill du läsa mer >> Högsta domstolens beslut den 30 september i mål nr. Ö Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 10

11 Vitesklausul gav begränsat skadestånd Fastighetsbolags rätt till skadestånd begränsades till det i vitesklausulen angivna beloppet. Vid utförande av rörentreprenad tappade en anställd hos entreprenadfirman bort fastighetsbolagets huvudnyckel. Följden av detta blev att fastighetsbolaget tvingades byta ut samtliga lås som huvudnyckeln kunde öppna, sammanlagt flera hundra lås till en kostnad av ca kr. I avtalet som reglerade parternas mellanhavanden fanns en vitesklausul av vars ordalydelse inte kunde framgå annat än att en nyckel som inte återlämnas debiteras med kr. Den rättsliga frågan var om vitesklausulen som medförde skyldighet för entreprenadfirman att utge kr också innebar att entreprenörens skadeståndsskyldighet var begränsad till detta belopp eller om entreprenören också hade att ersätta fastighetsbolaget för den skada som de lidit, d v s kr. Tingsrätten ansåg att ingenting hade framkommit som gav stöd åt uppfattningen att avtalet samtidigt utgjort ett avtal om begränsning av skadeståndsskyldighet och tilldömde fastighetsbolaget full ersättning för dess kostnader. Hovrätten anförde i sina skäl att frågan om det i allmänhet ska anses vara så att vitesklausuler medför en begränsning i rätten till ersättning har varit en omdebatterad fråga i svensk rätt alltsedan förra sekelskiftet. Hovrätten anförde att den rådande uppfattningen bland författare synes numera vara att en vitesklausul generellt får anses innebära en sådan begränsning och att denna uppfattning även i viss mån slagit igenom i praxis. Ett bärande skäl för en sådan ordning har angivits vara att avtalets upplysande funktion och därmed förutsebarhet för båda parter annars skulle gå förlorad. Vitesklausulen betraktas enligt detta synsätt som ett avtal som i förväg och exklusivt reglerar vad som är en skada och vilken ersättning som ska utgå för skadan. Hovrätten ansåg därför att någon ersättning till fastighetsbolaget utöver de medgivna och i avtalet stipulerade kr inte skulle utgå. Målet visar risken att i en vitesklausul använda en fixerad summa. Hovrättens dom har överklagats till Högsta domstolen. Experten i Huset återkommer till målet om frågan blir föremål för prövning i Högsta domstolen. Vill du läsa mer >> Hovrättens dom i mål nr. T Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 11

12 KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,0 % Prisbasbelopp (källa: SCB) kr kr kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Oktober ,56 September ,08 Augusti ,98 Juli ,11 Juni ,45 Maj ,99 April ,67 Mars ,08 Februari ,28 Januari ,09 Oktober ,82 Oktober ,07 Oktober ,40 Kurser, seminarier och frukostmöten i hyresjuridik och bostadsrätt Våra seminarier, kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Exempel på frukostmöten och seminarier Förslag till förändringar i hyreslagstiftningen Överlåtelse av bostadshyresavtal Uppsägning av lokalhyresavtal Likvidation av bostadsrättsförening med småhus Störningar i boendet/halvdagsseminarium Exempel på kurser Grundkurs Fortsättningskurs Lokalhyresjuridik - preliminärt datum för nästa kurs är februari Det går även att skräddarsy kurser anpassade till klientens specifika behov och önskemål. Kontakta oss gärna för mer information. Läs mer om våra kurser, seminarier och frukostmöten Experten i Huset Nr 29 December 2008 / sid 12

13 Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Advokat Blanka Kruljac Biträdande jurist Mats Eriksson Biträdande jurist Anders Hildebrand Ekonomi Marianne Elmessaar Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Miria Montagner Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Maria Liljeblad, Anders Hildebrand Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset, samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: maria.liljeblad@steinmann.se, anders.hildebrand@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, Box 5220, Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel , Fax info@steinmann.se Experten i Huset Nr 28 September 2008