Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 47. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 47 / September 2013

Transkript

1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 47 / September 2013 Välkommen till Experten i Huset nr 47 I DETTA NUMMER går vi igenom två intressanta rättsfall som berör vitt skilda frågor inom hyresjuridiken såsom frågan om tingsrätten kan vara behörig att handlägga mål som innefattar prövning av en hyresgästs eventuella rätt till förlängning av bostadshyresavtal samt frågan om en styrelseledamots betalningsansvar för ett bolags hyresskuld med tillämpning av aktiebolagslagens regler. Vi i redaktionen redogör i en artikel för åtgärder som en hyresvärd kan vidta för att minimera risken för hyresbortfall. Därtill går vi igenom två lagförslag avseende dels uthyrning av bostadsrättslägenhet, dels kommunernas bostadsförsörjningsansvar som nyligen presenterats. Slutligen redogör vi för Högsta domstolens beslut i två olika mål som rör skadeståndsfrågor inom lokalhyresjuridik. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 17. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Sofie Sandberg, Camilla Kjelldén Ekdahl, Anna Södergren och Josefin Landqvist Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

2 Innehållsförteckning UTREDNING M M Reglering av uthyrning av bostadsrättslägenhet återigen en fråga för lagstiftaren... sid 3 Regeringens förslag till ändring i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar samt i plan- och bygglagen... sid 5 RÄTTSFALL Hyresnämnden är exklusivt behörig att göra intresseavvägningar enligt 46 hyreslagen... sid 6 En styrelseledamot i ett hyresgästbolag har inte ansetts vara personligt betalningsansvarig för bolagets förpliktelse mot hyresvärden...sid 9 Högsta domstolen meddelar prövningstillstånd i mål om förstahandshyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandsupplåtelse... sid 12 Högsta domstolen nekar prövningstillstånd i mål angående godtagbar ersättningslokal för frisörsalong i centrala Stockholm...sid 13 ARTIKEL Möjliga åtgärder för en hyresvärd för att minimera eventuell hyresförlust med anledning av lokalhyresgästs obestånd...sid 15 KPI, referensränta m.m... sid 17 Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 2

3 Utredning Reglering av uthyrning av bostadsrättslägenhet återigen en fråga för lagstiftaren Som vi redogjorde för i förra numret av Experten i Huset så trädde en ny lag om uthyrning av egen bostad i kraft den 1 februari I förslaget till den lagen ville regeringen slopa kravet på att en bostadsrättshavare behöver ha beaktansvärda skäl för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand. Riksdagen godtog dock inte regeringens förslag i den delen utan ansåg att kravet på beaktansvärda skäl skulle finnas kvar. Vid riksdagens behandling av lagförslaget framkom emellertid att det fanns starka skäl för att göra ytterligare överväganden i fråga om lämpliga åtgärder för att öka antalet upplåtelser av framförallt bostadsrättslägenheter i andra hand. Regeringen har därför lämnat ett nytt förslag till lagändring som föreslås träda i kraft den 1 juli Bakgrund En stor andel av de potentiella hyresobjekten i de större städerna där det råder bostadsbrist är bostadsrättslägenheter. Reglerna om bostadsrättshavarens rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand avgör i vilken utsträckning dessa lägenheter blir tillgängliga för andra när de inte används. Om bostadsrättshavaren inte får bättre möjligheter att hyra ut sin lägenhet anser regeringen att det finns en risk att de ändrade reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder, som trädde i kraft i februari 2013, inte får önskad effekt avseende ökning av utbudet av bostäder. Mot denna bakgrund har regeringen lämnat ett nytt förslag som syftar till att öka bostadsrättshavarens möjligheter att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Promemorian är upprättad i syfte att tjäna som underlag för remiss till berörda myndigheter och övriga intressenter. Regeringens förslag Beaktansvärda skäl ersätts av skäl Förslaget är avsett att vara en del av regeringens bostadspolitiska satsning för att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för denna del av bostadsmarknaden. Förslaget innebär att det fortsättningsvis ska räcka med att bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och att föreningen saknar befogad anledning att vägra samtycke. Kravet på beaktansvärda skäl föreslås således utgå. Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 3

4 Det innebär med andra ord att bedömningen av bostadsrättshavarens skäl för en andrahandsupplåtelse ska vara mer generös än tidigare, vilket i sin tur kommer medföra att en bostadsrättshavare får möjlighet att upplåta sin lägenhet i fler situationer än idag. Enligt gällande rätt så kan exempelvis arbete eller studier på annan ort, provsamboende, eller tillfällig vård av anhörig utgöra beaktansvärt skäl. Ett exempel på vad som enligt regeringens förslag kan utgöra skäl för uthyrning är den situationen då bostadsrättslägenheten är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder vid tillfället. Bostadsrättshavaren bör då enligt regeringens förslag kunna får hyra ut lägenheten i andra hand under viss tid och på så sätt avvakta med att sälja lägenheten. Ytterligare ett exempel är att det generellt bör vara möjligt att få tillstånd till att få hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand till någon närstående. I likhet med vad som gäller idag bör dock rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrättslägenheter inte gynnas av reglerna om upplåtelse i andra hand. Fortfarande ska även tidsfaktorn ha betydelse för prövningen genom att skälen normalt anses väga lättare ju längre tiden går. Liksom tidigare ska bostadsrättshavarens skäl vägas mot hänsynen till föreningens intressen, vilket vanligtvis får störst betydelse i mindre föreningar som är beroende av medlemmarnas engagemang för föreningens förvaltning. Avgift vid upplåtelse i andra hand Föreningen kommer enligt förslaget få rätt att ta ut en avgift av den medlem som hyr ut sin lägenhet, förutsatt att en sådan rätt tas in i föreningen stadgar. Grunden för hur avgiften ska beräknas bör anges i respektive förenings stadgar. Förslaget motiveras av att det ofta krävs ett större engagemang av de kvarboende medlemmarna om flera medlemmar samtidigt hyr ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand. Dessutom kan det uppstå kostnader för föreningen för att denne måste anlita andra för att utföra arbetsuppgifter som föreningens medlemmar tidigare utfört. En andrahandsupplåtelse orsakar även merarbete för föreningens styrelse. Det anses därför rimligt att den medlem som hyr ut sin lägenhet får stå för sådana merkostnader i stället för att kostnaden bärs av medlemmarna som kollektiv. Enligt regeringen bör det dock finnas en gräns för hur hög avgiften får vara. I annat fall finns det en risk för att avgiften sätts så högt att den försämrar bostadsrättshavarens reella möjlighet att upplåta lägenheten i andra hand. Att låta avgiften vara en viss procent av årsavgiften till föreningen anses inte lämpligt eftersom det skulle slå på skilda sätt i olika föreningar. Regeringen föreslår i stället att avgiften för andrahandsupplåtelse årligen får motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet (för år 2013 är prisbasbeloppet kr). Om bostadsrättshavaren inte betalar den aktuella avgiften för andrahandsuthyrning ska det enligt regeringens förslag inte kunna leda till att bostadsrätten förverkas. Vill du läsa mer >> se regeringens promemoria Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 4

5 Regeringens förslag till ändring i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar samt i plan- och bygglagen Regeringen har under sommaren överlämnat en proposition till riksdagen angående ändringar i lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. De föreslagna ändringarna består bland annat i att innehållet i och processen för att ta fram kommunala riktlinjer för bostadsförsörjningen preciseras samt att bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet förs in som sådant allmänt intresse som kommunerna ska främja vid bland annat planläggning. Lagändringarna föreslås träda ikraft den 1 januari Enligt nu gällande lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, förkortad BFL, ska kommunen planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Länsstyrelsens uppgift idag är att lämna råd och information till kommunerna. Regeringens förslag till ändringar i BFL innebär i korthet följande. Kommunerna ska i riktlinjerna redovisa hur hänsyn tagits till relevanta nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för bostadsförsörjningen. Lagförslaget innebär att vid kommunernas bostadsplanering ska länsstyrelsen ges möjlighet att yttra sig och vid behov ska regeringen kunna förelägga kommunen att ta fram nya riktlinjer. Genom att det i den nya lagtexten föreslås anges att Länsstyrelsen ska ges möjlighet att yttra sig tydliggörs Länsstyrelsens roll. Propositionen innehåller även ett förslag om att plan- och bygglagen (2010:900) ändras på så sätt att bostadsbyggande och utveckling av b ostadsbestånd förs in i plan- och bygglagen som ett sådant allmänt intresse som kommunerna ska främja vid sin planläggning. De av kommunerna redovisade riktlinjerna om planering av bostäder ska utgöra ett vägledande underlag vid planläggningen. Lagändringarna föreslås träda ikraft den 1 januari Vill du läsa mer >> se regeringens proposition 2012/13:178 Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 5

6 Rättsfall Hyresnämnden är exklusivt behörig att göra intresseavvägningar enligt 46 hyreslagen En dom i hovrätten klargör att hyresnämnden är exklusivt behörig att göra intresseavvägningar vid förlängningstvister enligt 46 hyreslagen. I domen behandlas även begreppet hyresersättning. En fastighetsägare yrkade i tingsrätten att en person, (nedan kallad nyttjaren), skulle avhysas från del av fastighetsägarens byggnad i ett hamnområde. I första hand anförde fastighetsägaren som grund att nyttjaren olovligen nyttjade del av byggnaden och att nyttjaren vare sig haft eller hade nyttjanderätt till byggnadsdelen. Fastighetsägaren menade därtill att för det fall det skulle anses finnas ett nyttjanderättsavtal skulle detta ses som en benefik upplåtelse av nyttjanderätt och kunde inte ses som ett hyresavtal för bostadsändamål. För det fall tingsrätten skulle finna att det funnits ett hyresavtal hävdade fastighetsägaren att hyresavtalet upphört i och med att anmodan att avflytta delgetts nyttjaren och eftersom skälig tid förflutits därefter samt då nyttjaren intresse av att bo kvar i byggnadsdelen inte vägde över allmänintresset av utbyggnad av hamnen. Nyttjaren å sin sida hävdade att han genom hyresavtal hyrde byggnadsdelen av fasighetsägaren för bostadsändamål sedan år 1987 och att han erlagt hyra genom underhåll av byggnadsdelen med tillhörande uthus, garage och trädgård och att det varit en del av överenskommelsen. Han anförde att han inte hade blivit uppsagd i enlighet med de formkrav som uppställs i hyreslagen och menade vidare att det inte fanns någon giltig grund för uppsägningen och att han därför alltjämt hade besittningsrätt till byggnadsdelen samt att hans intresse av att bo kvar i byggnadsdelen övervägde fastighetsägarens intresse av utbyggnad av hamnen. Till stöd för att det förelåg ett hyresavtal mellan parterna åberopade nyttjaren förhör under sanningsförsäkran med sig själv samt ett utkast till nyttjanderättsavtal. I avtalet nämndes under rubriken Bakgrund ett muntligt avtal avseende nyttjande och där fanns inte någon hyrestid angiven. Vid utkastets upprättande hade nyttjaren erhållit nycklarna till byggnadsdelen från fastighetsägaren. Nyttjaren hade alltsedan dess läst av el och vattenmätare till byggnaden och fortlöpande rapporterat värdena till fastighetsägaren. Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 6

7 Sammantaget ansåg tingsrätten att fastighetsägaren måste ha varit införstådd med att nyttjaren sedan ett flertal år tillbaka nyttjat byggnadsdelen och att det var visat att det funnits någon form av överenskommelse om nyttjanderätt till byggnadsdelen mellan parterna. Beträffande de arbetsinsatser och åtgärder som nyttjaren vidtagit ansåg tingsrätten att dessa inbegrep mer än normal vårdplikt och innefattade ett särskilt åtagande och upplåtelsen således inte varit av benefik karaktär och att det därmed förelåg ett hyresavtal parterna emellan. Efter att tingsrätten konstaterat att fastighetsägaren genom att väcka talan vid tingsrätten gjort en giltig uppsägning och att fastighetsägaren i övriga delar gjort vad som ankommer på fastighetsägaren för att hyresrätten ska anses uppsagd gick tingsrätten över till att göra en intresseavvägning enligt 46 första stycket punkten 3 hyreslagen som stadgar att hyresgäst har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när huset skall rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Härvid fann tingsrätten att det inte kunde anses oskäligt mot nyttjaren att hyresförhållandet upphörde och att nyttjaren intresse av byggnadsdelen inte vägde tyngre än fastighetsägarens intresse av utbyggnad av hamnen. Fastighetsägaren ansågs således ha haft skäl för uppsägningen och kärandes talan bifölls i sin helhet. Nyttjaren överklagade beslutet och vidhöll sin talan med tillägget att tingsrätten inte varit behörig att göra en intresseavvägning enligt 46 hyreslagen. Hovrätten konstaterade inledningsvis att tingsrätten inte varit behörig att göra en prövning enligt 46 hyreslagen eftersom en sådan fråga endast kan prövas vid en förlängningstvist. En sådan tvist, menade hovrätten, förutsätter att hyresvärden med iakttagande av uppsägningstid, har sagt upp hyresavtalet och gjort gällande att hyresgästen inte har rätt till att förlängning av hyresavtalet samt att hyresvärden själv måste vara av uppfattningen att det finns ett hyresavtal med förlängningsrätt för hyresgästen. Vidare anförde hovrätten att det av 49 första stycket hyreslagen och 69 hyreslagen följer att hyresnämnden är exklusivt behörig att pröva den nu nämnda typen av tvister och att det av 71 framgår att nämndens beslut efter överklagande kan prövas av Svea hovrätt som också är slutinstans. På den grunden fann hovrätten att tingsrätten inte varit behörig att pröva om hyresavtalets upphörande enligt bestämmelserna i 46 hyreslagen. Den talan som fastighetsägaren fört med bestämmelserna i 46 hyreslagen avvisades således av hovrätten som gick över till att pröva överklagandet i övriga delar. Likt tingsrätten fann hovrätten det styrkt att byggnadsdelen upplåtits för nyttjande till nyttjaren och att han nyttjat den sedan år Beträffande frågan huruvida nyttjandet kunde anses utgöra ett hyresavtal och således även frågan huruvida det arbete som nyttjaren utfört på byggnadsdelen var att anse som ersättning hänvisade hovrätten till doktrin och praxis på Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 7

8 området. Härvid konstaterade hovrätten att ersättning inte behöver utgå i pengar utan till exempel kan bestå av arbetsprestationer från hyresgästens sida men att det krävs att det rör sig om arbetsprestationer som går utöver den normala vårdplikt som hyresgäster har. Applicerat på det ifrågavarande fallet fann hovrätten att det inte framkommit mer än att nyttjaren skulle hålla byggnaden och marken i ordnat skick. Ett sådant åtagande, menade hovrätten, gick inte utöver den skyldighet som åvilar varje nyttjanderättshavare och kunde således inte anses utgöra vederlag för nyttjandet. En annan sak var det enligt hovrätten att det arbete nyttjaren faktiskt lagt ned gick långt utöver vad som karakteriseras som hyresgästens normala vårdplikt. Det var dock inte visat att det ingick i överenskommelsen med fastighetsägaren att utföra sådant arbete. Hovrätten bedömde således att nyttjandet inte var att klassificera som hyra utan som en allmän nyttjanderätt och biföll därmed fastighetsägarens talan att nyttjaren skulle avhysas. Nyttjaren överklagade beslutet till Högsta domstolen som inte meddelade prövningstillstånd. Vill du läsa mer >> se RH 2012:76 Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 8

9 En styrelseledamot i ett hyresgästbolag har inte ansetts vara personligt betalningsansvarig för bolagets förpliktelse mot hyresvärden I ett mål där hyresvärden krävde ersättning för obetald hyra samt för utförd lokalanpassning uppkom fråga om när dessa förpliktelser skulle anses ha uppkommit med tillämpning av 25 kap 18 aktiebolagslagen (2005:551). Högsta domstolen konstaterar nu att en förpliktelse att betala hyra i regel får anses uppkomma redan vid ingåendet av ett hyresavtal samt att frågan om när en förpliktelse att erlägga ersättning för beställt arbete uppkommer är avhängig om det finns möjlighet att avbeställa arbetena utan ersättningsskyldighet Enligt 25 kap 13 aktiebolagslagen åligger det styrelsen i ett aktiebolag att genast upprätta och låta bolagets revisor granska en kontrollbalansräkning när det finns skäl att anta att bolagets egna kapital (enligt visst beräkningssätt) understiger hälften av det registrerade aktiekapitalet. Om det då visar sig att det egna kapitalet understiger hälften av det registrerade aktiekapitalet så ska bolagets styrelse snarast möjligt kalla till bolagsstämma för att pröva om bolaget ska träda i likvidation. Av 18 i samma kapitel framgår att om styrelsen underlåtit att fullgöra vad som ankommer på den svarar styrelseledamöterna enligt huvudregeln solidariskt med bolaget för de förpliktelser som uppkommer under den tid underlåtenheten består (den så kallade medansvarsperioden ) 1. I det aktuella målet hade ett aktiebolag hyrt en lokal sedan den 10 december Enligt hyresavtalet, som löpte till den 30 september 2011, skulle hyran betalas kvartalsvis i förskott. Den 19 december 2007 försattes aktiebolaget i konkurs. Vid konkursutbrottet var hyror för perioden från den 28 april 2005 till den 31 december 2006 obetalda. Enligt konkursförvaltaren hade det sedan början av 2006 funnits en sådan brist i hyresgästbolagets kapital att skyldighet att upprätta kontrollbalansräkning enligt 25 kap 13 aktiebolagslagen förelegat (så kallad kritisk tidpunkt ). Någon kontrollbalansräkning hade dock inte upprättats. T.A var styrelseledamot i hyresgästbolaget mellan den 1 december 2004 och den 8 februari Sedan den 1 maj 2013 finns en ny bestämmelse i aktiebolagslagen om upphörande av det personliga betalningsansvaret. Denna bestämmelse tillämpades inte i målet ovan eftersom målet inletts före att bestämmelsen trätt i kraft. Den nya bestämmelsen innebär att ansvaret för en styrelseledamot som huvudregel upphör om inte en talan om sådant ansvar väcks inom tre år från uppkomsten av den förpliktelse som ansvaret avser eller inom ett år från det att förpliktelsen senast skulle ha fullgjorts. Detta gäller dock inte det regressansvar som kan uppkomma genom att någon som är betalningsansvarig fullgör mer än sin andel av en förpliktelse som flera är betalningsansvariga för. Syftet med den nya bestämmelsen är att underlätta för företagare vars aktiebolag har gått i konkurs eller likvidation att återgå till att driva näringsverksamhet. Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 9

10 Det krav som hyresvärden nu framförde mot T.A avsåg obetald hyra för hyresgästbolagets lokal för perioden mellan den 31 mars 31 december 2006 samt ersättning för lokalhyresgästanpassning som fakturerats till hyresgästbolaget den 9 november I målet var ostridigt att den så kallade kritiska tidpunkten inföll i början av Tingsrätten hänsköt de två rättsfrågor som anges nedan och beslutade att vilandeförklara målet till dess att Högsta domstolen meddelat beslut. Högsta domstolen hade att besvara två frågor: 1. När ska förpliktelsen att betala hyra för lokalen anses ha uppkommit vid tillämpning av 25 kap 18 aktiebolagslagen? 2. När ska förpliktelsen att erlägga ersättning för hyresgästanpassning av lokalen anses ha uppkommit enligt 25 kap 18 aktiebolagslagen? Högsta domstolen redogjorde för de aktuella bestämmelserna i aktiebolagslagen vars huvudsakliga syfte är att skydda borgenärerna samt anförde att ett effektivt sätt att uppnå detta syfte skulle vara att styrelseledamöterna ådrog sig ett medansvar för samtliga de borgenärsprestationer som bolaget tillgodogörs under medansvarsperioden. En sådan avsikt kunde dock inte utläsas i bestämmelserna eller i förarbetena till lagstiftningen. Enligt Högsta domstolen borde i stället beaktas vilka rättsliga och faktiska möjligheter att påverka avtalsförhållandet som funnits för styrelseledamoten under medansvarsperioden. Det finns ingen skyldighet för ett bolag eller dess styrelseledamöter att varna sina borgenärer för en uppkommen kapitalbrist. Ett bolags borgenär är således i allmänhet omedveten om att bolaget blivit likvidationspliktigt. En borgenär som successivt tillhandahåller prestationer bör dock uppmärksamma situationen genom att bolagets betalning uteblir och kan då agera utifrån det. En borgenär som i stället tillhandahåller en enstaka prestation mot betalning i efterskott har normalt sett inte möjlighet att ta ställning till om han ska utnyttja de borgenärsskyddsregler som kan vara aktuella, till exempel att innehålla sin prestation. Vid en tillämpning av 25 kap 18 aktiebolagslagen bör det, enligt Högsta domstolen, av ändamålsskäl få betydelse om bolaget haft en avtalsenlig rätt att under medansvarsperioden avbeställa prestationen utan att ådra sig någon ersättningsskyldighet. Starka skäl talar då för att styrelsen ska bära ett medansvar för de bolagsförpliktelser som inte hade uppstått om bolaget hade använt en sådan avbeställningsrätt under medansvarsperioden. Högsta domstolen konstaterade vidare att hyresavtal ger hyresgästen en rätt att nyttja hyresobjektet under hela hyrestiden men att skyldigheten att betala hyra inte är avhängig själva nyttjandet. En hyresgäst kan med andra ord inte frigöra sig från sin skyldighet genom att avflytta i förtid. Hyresvärden kan inte innehålla sin prestation och på så sätt skydda sig mot en eventuellt utebliven betalning, utan det som står till buds för en hyresvärd är att säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid på grund av obetald hyra. Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 10

11 Högsta domstolen anger i sina skäl att en hyresfordran som avser tid efter inträdet av en medansvarsperiod är ett utflöde av den risk som uppkom för hyresvärden redan vid ingåendet av hyresavtalet, nämligen att hyresbetalningar skulle kunna utebli. Den omständigheten att hyran avser nyttjande av hyresobjektet under själva medansvarsperioden bör därför inte anses innebära att förpliktelsen vid en tillämpning av 25 kap 18 aktiebolagslagen ska anses ha uppkommit under den period som hyran avser. En förpliktelse att betala hyra som grundas på ett hyresavtal som ingåtts före medansvarsperiodens inträde ska således i allmänhet anses ha uppkommit redan genom hyresavtalet. Vad gäller frågan om tidpunkt för uppkomsten av fordran avseende beställt och utfört arbete i hyresobjektet anförde Högsta domstolen följande. Ersättning för arbete på ett hyresobjekt som beställts före medansvarsperiodens inträde utgör en annan typ av förpliktelse jämfört med hyresbetalning. Utgångspunkten vid denna typ av krav bör vara att om hyresgästen under medansvarsperioden inte har haft avtalsenlig rätt att avbeställa arbetena utan ersättningsskyldighet så har betalningsförpliktelsen, vid en tillämpning av 25 kap 18 aktiebolagslagen, uppkommit redan vid beställningen av arbetena. Om hyresgästen däremot har haft en sådan avbeställningsrätt men inte utnyttjat den får förpliktelsen i stället anses ha uppkommit under medansvarsperioden. I det aktuella fallet hade arbetena utförts redan före medansvarsperiodens inträde, vilket innebär att frågan om det förelegat någon avbeställningsrätt inte aktualiserades. Den omständigheten att fordran förföll till betalning under medansvarsperioden sakande betydelse enligt Högsta domstolen. Vill du läsa mer >> se Högsta domstolens beslut i mål Ö , meddelat den 8 juli 2013 Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 11

12 Högsta domstolen meddelar prövningstillstånd i mål om förstahandshyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandsupplåtelse I Experten i Husets nummer 46 refererades mål T som handlade om en omfattande vattenskada i en lokal som inträffat under tid som lokalen med hyresvärdens tillstånd varit uthyrd i andra hand. Hyresvärden stämde förstahandshyresgästen på sammanlagt ca två miljoner kronor i skadestånd och gjorde gällande att förstahandshyresgästen svarade för andrahandshyresgästens försumlighet som orsakat vattenskadan. Förstahandshyresgästen bestred skadeståndsskyldighet och anförde att denne i egenskap av förstahandshyresgäst inte kunde anses svara för skada som orsakats av en andrahandshyresgäst. Tingsrätten ansåg att förstahandshyresgästen hade att svara för andrahandshyresgästens försummelse och biföll käromålet i sin helhet. Svea hovrätt fastställde tingsrättens dom. Förstahandshyresgästen överklagade hovrättens dom och Högsta domstolen har nu meddelat prövningstillstånd beträffande frågan om en hyresgäst vid andrahandsupplåtelse är skadeståndsansvarig enligt bestämmelserna i 12 kapitlet 24 fjärde stycket jordabalken. Experten i Huset följer utvecklingen i målet. Vill du läsa mer >> se Högsta domstolens beslut, daterat den 28 augusti 2013, i mål T Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 12

13 Högsta domstolen nekar prövningstillstånd i mål angående godtagbar ersättningslokal för frisörsalong i centrala Stockholm Hovrätten fann vid sin prövning att den av hyresvärden anvisade ersättningslokalen var en godtagbar ersättningslokal och att hyresgästen därmed inte var berättigad till skadestånd enligt 57 och 58 b hyreslagen. Högsta domstolen meddelar inte prövningstillstånd, vilket innebär att hovrättens dom därmed står fast. En hyresgäst bedrev frisörverksamhet i en lokal i centrala Stockholm. Då byggnaden i vilken lokalen var belägen skulle genomgå en större ombyggnation sa hyresvärden upp hyresavtalet för avflyttning och vägrade förlängning. Hyresvärden anvisade hyresgästen en ersättningslokal. Hyresgästen tackade dock nej till den erbjudna lokalen och gjorde gällande att lokalen inte var en godtagbar ersättningslokal på grund av lokalens läge och utformning. Efter att hyresgästen avflyttat från lokalen väckte denne talan mot hyresvärden och yrkade att hyresvärden skulle förpliktas att utge skadestånd enligt 57 och 58 b hyreslagen med visst belopp. Hyresvärden bestred yrkandet och anförde att hyresgästen hade anvisats en godtagbar ersättningslokal. Genom vad som framkom i målet fann tingsrätten följande vara utrett. Såväl den ursprungliga lokalen som ersättningslokalen var belägna i centrala Stockholm. Den ursprungliga lokalen, med en yta om ca 42 kvm, var belägen på en vältrafikerad huvudgata och bestod av ett avlångt rum med kortsidan mot gatan, där lokalen hade ett skyltfönster. Ersättningslokalen var belägen på en mindre trafikerad gata några kvarter bort från huvudgatorna och bestod av två angränsande rum. Lokalen hade tre skyltfönster i hörnläge och ytan uppgick till ca 39 kvm. Ersättningslokalen var i bättre skick än den ursprungliga lokalen och hyran för de två lokalerna skiljde sig inte nämnvärt åt. Sammantaget fann tingsrätten att ersättningslokalen väl uppfyllde de krav som kan ställas upp i fråga om läge, storlek, utformning och hyra för en frisörverksamhet som den aktuella och att lokalen därmed varit sådan att hyresgästen skäligen kunnat nöja sig med den. Hyresgästen hade därmed inte rätt till skadestånd och käromålet ogillades i sin helhet. Hyresgästen överklagade tingsrättens dom. Hovrätten, som inte ändrade tingsrättens domslut, fann att ersättningslokalen väl uppfyllde de krav som kan ställas upp i fråga om läge, storlek, utformning och hyra för att utöva sådan frisörverksamhet som hyresgästen bedrev i den ursprungliga lokalen. Den av hyresvärden anvisade lokalen var, enligt hovrätten, sådan att hyresgästen skäligen kunnat nöja sig med den. Hyresgästens skadeståndstalan ogillades därför och hovrätten fastställde tingsrättens dom. Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 13

14 Hyresgästen överklagade domen till Högsta domstolen som nu har beslutat att inte meddela prövningstillstånd. Det betyder att hovrättens dom därmed står fast. Vill du läsa mer >> se Högsta domstolens beslut, daterat den 3 september 2013, i mål T Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 14

15 Artikel Möjliga åtgärder för en hyresvärd för att minimera eventuell hyresförlust med anledning av lokalhyresgästs obestånd I aktiebolagslagen (2005:551) finns regler om personligt betalningsansvar för bolagets styrelseledamöter. Högsta domstolen har i ett beslut den 8 juli 2013 uttalat sig om när en förpliktelse att betala hyra som kan medföra personligt betalningsansvar enligt aktiebolagslagen ska ha anses uppkommit. Mot bakgrund av Högsta domstolens beslut kan det vara förenat med svårigheter för en hyresvärd att erhålla ersättning för obetald hyra från en styrelseledamot i ett bolag med tillämpning av aktiebolagslagens regler. I denna artikel redogörs för åtgärder som en hyresvärd kan vidta för att försöka minimera eventuell hyresförlust med anledning av en lokalhyresgästs obestånd. Högsta domstolen har nyligen meddelat beslut i frågor som rör bland annat en styrelseledamots personliga betalningsansvar för hyresskuld. I detta beslut konstaterar Högsta domstolen att en hyresvärd inte kan få ersättning för obetald och förfallen hyra från en styrelseledamot om hyreskontraktet har ingåtts före den så kallade medansvarsperioden. Den omständigheten att hyresfordran förfaller till betalning under medansvarsperioden saknar betydelse enligt Högsta domstolen. Ett utförligare referat av Högsta domstolens beslut finns på sidan 9 i detta nummer av Experten i Huset. En hyresvärden kan således inte, enligt aktiebolagslagens bestämmelser, göra gällande personligt betalningsansvar för hyresgästbolagets styrelseledamöter för hyresfordringar om hyreskontraktet ingåtts före medansvarsperioden. Hyresvärden kan emellertid vidta andra åtgärder för att minimera eventuell hyresförlust med anledning av hyresgästens obestånd. Vid hyresavtalets tecknande eller vid omförhandling av hyresavtalet kan hyresvärden undersöka hyresgästens ekonomi samt ställa krav på säkerhet för avtalets fullgörande, t.ex. borgen, företagshypotek eller pantsättning av tillgodohavanden på bank. Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerheten under hyrestiden, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöja sig. Gör inte hyresgästen det inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet, enligt 28 hyreslagen. Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 15

16 Om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två dagar efter förfallodagen kan förverkandeuppsägning av hyresavtalet ske (42 hyreslagen). Förverkandeuppsägning kan ske såväl innan som efter att hyresgästen försatts i konkurs (se nedan). Vid betalningsförsummelser bör hyresvärden också informera borgensman, bank. m.fl., som har ställt en säkerhet för hyresavtalets fullgörande, om försummelserna. Om ett hyresgästbolag försätts i konkurs kan hyresvärden anmäla hyresvärdens fordran för obetalda hyror till konkursförvaltaren för att på så sätt ha möjlighet att få del av eventuell utdelning i konkursen. Ett hyresförhållande upphör inte automatiskt att gälla om hyresgästen försätts i konkurs, utan hyresavtalet måste sägas upp. Hyresavtalet kan sägas upp till hyrestidens utgång eller till omedelbart upphörande (förverkandeuppsägning) vid obetald hyra. Enligt 31 hyreslagen finns också en särskild uppsägningsrätt för hyresvärden vid hyresgästens konkurs. Om hyresgästen försätts i konkurs efter tillträdet till lokalen, och har hyresvärden inte sådan säkerhet för avtalets fullgörande att han skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avtalet, om inte sådan säkerhet ställs inom en månad efter anfordran, om inte konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, dvs. konkursboet inträder i hyresförhållandet, eller om inte, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet, enligt 31 tredje stycket hyreslagen. Hyresvärden kan också uppmana konkursboet att återlämna lokalen, enligt 31 femte stycket hyreslagen. Om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Konkursboet får alltså massaansvar för hyran om inte konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad från uppmaning. Sammanfattningsvis finns det, som ovan framgått, ett flertal åtgärder som en hyresvärd kan vidta för att minimera en hyresförlust. Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 16

17 KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli ,0 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,0 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) kr kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Augusti ,84 Juli ,55 Juni ,99 Maj ,54 April ,03 Mars ,65 Februari ,39 Januari ,00 December ,61 November ,82 Oktober ,59 September ,81 Augusti ,55 Juli ,23 Juni ,45 Maj ,23 Kurser och frukostmöten i hyresjuridik Våra kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 19 september Överlåtelse och byte av bostadslägenhet Torsdagen den 3 oktober Lokalhyresgästs indirekta besittningsskydd Torsdagen den 17 oktober Bostadshyresgästs skadeståndsansvar Torsdagen den 14 november Rättsliga konsekvenser vid ändringar av hyresobjekt, hyresvillkor och hyrestid i lokalhyresförhållanden Läs mer om våra frukostmöten Kurser Onsdagen den 23 oktober torsdagen den 24 oktober Grundkurs i hyresjuridik Tisdagen den 19 november onsdagen den 20 november Fortsättningskurs i hyresjuridik Onsdagen den 4 december torsdagen den 5 december Lokalhyresjuridik Läs mer om våra kurser Experten i Huset Nr 47 September 2013 / sid 17

18 Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Advokat Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Sandberg Biträdande jurist Anna Södergren Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Anna Wennergren Receptionist och kursadministratör Gabriella Szepesi Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Sofie Sandberg, Camilla Kjelldén Ekdahl, Anna Södergren och Josefin Landqvist Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: sofie.sandberg@steinmann.se, camilla.ekdahl@steinmann.se, anna.sodergren@steinmann.se och josefin.landqvist@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, Box 5220, Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel , Fax info@steinmann.se