Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 43. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 43 / Juni 2012

Transkript

1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 43 / Juni 2012 Välkommen till Experten i Huset nr 43 I DETTA NUMMER redogör vi för en utredning genomförd på uppdrag av regeringen avseende att det ska bli enklare för en privatperson som är bostadsrättshavare eller äger sin lägenhet att hyra ut bostaden i andrahand. Utredningen ligger till grund för remissen Ökad privatuthyrning av bostäder som regeringen har överlämnat till lagrådet. I detta nummer kan du även läsa om lagrådsremissen. Vidare går vi igenom sju rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik, varav advokatfirman har uppträtt som ombud i det första. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 23. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Petter Ingemarsson och Sofie Johansson Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

2 Innehållsförteckning RÄTTSFALL Hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal innehöll inget sakligt skäl och ger därför hyresgästen rätt till skadestånd... sid 3 Fråga om förverkande av hyresrätten på grund av otillåten ombyggnad samt fråga om komplementbostad...sid 5 Hyresgästens bostad var dennes permanentbostad...sid 7 Fråga om hyresvärden hade skickat en rättelseanmaning till rätt adress... sid 10 Hyresvärdens skriftliga underrättelse till socialnämnden samma dag som uppsägning gjordes tillerkändes inte rättslig verkan...sid 13 Fråga om dödsboet efter en hyresgäst kunde överlåta hyresrätten till hyresgästens son som sammanbott med modern...sid 16 Fråga om ett bostadshyresavtal hade ingåtts genom konkludent handlande...sid 18 ARTIKEL Ökad privatuthyrning av bostäder... sid 21 KPI, referensränta m.m... sid 23 Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 2

3 Rättsfall Hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtalet innehöll inget sakligt skäl och ger därför hyresgästen rätt till skadestånd En hyresvärd sa upp en lokalhyresgäst för avflyttning. Hyresvärden angav som skäl för uppsägningen att lokalens brukningsändamål skulle förändras. Hyresgästen motsatte sig uppsägningen och gjorde gällande att någon förändring av lokalens brukningsändamål inte hade skett, utan att hyresvärden endast ville omdisponera ytorna i fastigheten. Hyresgästen, företrädd av Advokatfirman Steinmann, väckte skadeståndstalan mot hyresvärden. Tingsrätten konstaterade att hyresvärden inte haft sakligt skäl att säga upp hyresavtalet och att hyresvärden därför var skyldig att ersätta hyresgästen för dennes skada med anledning av uppsägningen. Skadan uppgick till drygt 11 miljoner kronor. Enligt 57 hyreslagen har en lokalhyresgäst med indirekt besittningsskydd under vissa förutsättningar rätt till skadestånd då en hyresvärd har sagt upp hyresavtalet och vägrar förlänga hyresavtalet eller då förlängning i annat fall inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Av 58 b hyreslagen framgår att om en hyresgäst har rätt till skadestånd enligt 57 samma lag så ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästens skada är större än ett belopp motsvarande en årshyra ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes förlust. I dom meddelad av Stockholms tingsrätt den 19 mars 2012 prövades frågan om en hyresvärd var skadeståndsskyldig gentemot sin tidigare hyresgäst med anledning av hyresvärdens uppsägning. Hyresgästen hade hyrt en butikslokal i centrala Stockholm under drygt 20 års tid. När hyresvärden skulle bygga om fastigheten sade hyresvärden upp hyresgästen för avflyttning. I uppsägningen angav hyresvärden (något förenklat) att en del av butikslokalen inte längre skulle komma att användas för det ändamål som den användes till idag och att en annan del skulle komma att sammanläggas med annan yta och därigenom bilda ett särskilt hyresobjekt med annat utseende och disposition. Detta uppsägningsskäl är att hänföra till 57 hyreslagen punkten 4 (befogad anledning). Hyresvärden erbjöd hyresgästen en ersättningslokal, men ersättningslokalen var enligt hyresgästens uppfattning inte godtagbar framförallt utifrån läget men även utformningen i övrigt. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 3

4 Hyresgästen kunde trots egna ansträngningar inte hitta en godtagbar ersättningslokal. Efter avflyttning och nedläggning av verksamheten krävde hyresgästen skadestånd av hyresvärden på grund av den skada som hyresgästen drabbats av. Hyresgästen gjorde gällande att hyresvärden inte hade haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. För det fall tingsrätten ändå skulle finna att hyresvärden hade haft befogad anledning för uppsägningen menade hyresgästen att dennes intresse av att få vara kvar i lokalen vägde tyngre än hyresvärdens intresse att upplösa hyresförhållandet. Tingsrätten prövade först frågan om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. I denna del konstaterade tingsrätten att en från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet för en lokal rimligen får anses utgöra en befogad anledning för en hyresvärd att motsätta sig förlängning av hyresavtalet förutsatt att inte hyresgästen erbjuder hyresvärden en förlängning på lika förmånliga villkor. Tingsrätten angav härvid att uppsägningshandlingen utgör ramen för prövningen. I uppsägningshandlingen hade hyresvärden angett att de skulle ändra brukningsändamålet. Eftersom hyresgästen gjort gällande att någon sådan omläggning av brukningsändamålet inte hade skett hade hyresvärden bevisbördan för att hyresvärden vid uppsägningstillfället hade för avsikt att ändra brukningsändamålet. Tingsrätten gick igenom ritningar över fastighetens ombyggnation samt hörde vittnen i denna del. Genom denna utredning konstaterades att lokalytan alltjämt skulle utgöra butikslokal, om än i större omfattning samt att ett inre område av lokalytan skulle bli hissutrymme. Tingsrätten kom därför till slutsatsen att hyresvärden inte hade lyckats bevisa att de vid tidpunkten för uppsägningen av hyresavtalet hade för avsikt att ändra lokalens brukningsändamål. Hyresvärden var därför skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen. Därefter gick tingsrätten över till att bedöma skadeståndets storlek. Båda parter hade i denna del åberopat muntlig och skriftlig bevisning angående hyresgästens skada. Hyresgästen menade att skadan uppgick till drygt 11 miljoner kr medan hyresvärden gjorde gällande att skadan endast uppgick till ca 4,3 miljoner kr. Tingsrätten anförde att hyresgästen i ekonomiskt hänseende skulle försättas i samma situation som om hyresavtalet inte hade upphört, dvs att hyresgästen skulle ha kunnat fortsätta sin verksamhet i lokalen. Hyresgästen skada skulle med denna utgångspunkt beräknas enligt den så kallade avkastningsmetoden som i princip går ut på att beräkna bolagets framtida vinst. Tingsrätten konstaterade härvid att hyresgästen hade varit etablerad på adressen under väldigt lång tid samt att adressen av båda parter hade omtalats som ett av Stockholms bästa affärslägen. Hyresgästens verksamhet visade goda resultat och tingsrätten såg ingen anledning till att frångå den beräkning av värdet på hyresgästens rörelse som den av hyresgästen i målet anlitade revisorn hade gjort. Skadan bedömdes härmed uppgå till drygt 11 miljoner kr. Tingsrätten biföll således hyresgästens talan i sin helhet. Hyresvärden har överklagat domen och målet kommer att tas upp till prövning i Svea hovrätt. Fortsättning följer. Vill du läsa mer >> se Stockholms tingsrätts dom i mål nr T Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 4

5 Fråga om förverkande av hyresrätten på grund av otillåten ombyggnation samt fråga om komplementbostad Hyresvärden gjorde i första hand gällande att hyresgästen förverkat hyresrätten på grund av att hon utan tillstånd genomfört en ombyggnation av lägenheten. I andra hand menade hyresvärden att hyresgästen saknade behov av lägenheten. Hyresgästen, som arbetade och hade en lägenhet i Göteborg, hade sitt permanenta boende i Borås. Lägenheten i Göteborg utgjorde en så kallad komplementbostad. Både hyresnämnden och hovrätten kom fram till att hyresavtalet för komplementbostaden hade upphört. I 46 hyreslagen anges att om en hyresvärd har sagt upp ett bostadshyresavtal har hyresgästen som huvudregel rätt till förlängning utom i vissa specifika uppräknade situationer. En sådan situation är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (punkten 2). En annan sådan situation är när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (punkten 10). I det aktuella fallet hyrde hyresgästen sedan drygt 5 år ett rum och kokvrå i Göteborg. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet till upphörande och som grund angett i första hand att hyresavtalet var förverkat på grund av att hyresgästen utan hyresvärdens tillstånd hade vidtagit ombyggnadsåtgärder i badrummet samt inte vidtagit rättelse efter anmodan. I andra hand, för det fall hyresrätten inte ansågs förverkad, gjorde hyresvärden gällande att hyresgästen i vart fall åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Utöver detta gjorde hyresvärden även gällande att hyresgästen saknade skyddsvärt behov av lägenheten eftersom hon hade sin bostadsfråga löst på annat sätt samt att hyresvärden hade behov av lägenheten för att hyra ut den till permanentboende. Slutligen angav hyresvärden även att det inte var i strid mot god sed i hyresförhållanden och inte heller annars oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphörde. I hyresnämnden utvecklade hyresvärden sin talan och framförde att hyresvärden i samband med en stamrenovering upptäckte att hyresgästen hade ändrat/ byggt om avloppssystemet i lägenheten. Det konstaterades härvid att hyresgästen rivit en vägg på toaletten och därigenom tagit en del av vardagsrummet i anspråk för en duschkabin. Hyresvärden hade anmodat hyresgästen att vidta rättelse genom att återställa lägenheten i det skick den var innan åtgärderna vidtogs. Någon rättelse hade trots detta inte vidtagits. När det gäller hyresgästens behov av lägenheten gjorde hyresvärden gällande att hyresgästen ägde en fastighet i Borås där även hyresgästens make var folkbokförd. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 5

6 Hyresgästen var folkbokförd på prövningsadressen men hade särskild postadress till villan i Borås. Hyresgästen hade även en egen firma som låg i anslutning till hennes villa i Borås. Med hänsyn till att det är pendlingsavstånd mellan Borås och Göteborg menade hyresvärden att hyresgästen saknade behov av en komplementbostad i Göteborg. Hyresgästen bestred att hon skulle ha gjort någon otillåten ombyggnation i lägenheten och framförde att hon fått skriftligt tillstånd från hyresvärdens förvaltare att utföra åtgärden. Avseende frågan om behovet av komplementbostad så vitsordade hyresgästen att hon hade sin permanentbostad i Borås. Hon menade att lägenheten i Göteborg var en typisk övernattningslägenhet. Därtill uppgav hon att hon bodde relativt långt från stationen i Borås, vilket medförde en restid på sammanlagt tre timmar per dag. Hennes arbete innebar att hon arbetade till ca kl. 21 på kvällarna och hon övernattade tre till fyra nätter per vecka i lägenheten i Göteborg. Hyresnämnden tog först ställning till frågan om hyresavtalet hade upphört på grund av förverkande genom otillåten ombyggnation. Hyresgästen hade hörts under sanningsförsäkran angående att hon hade haft den tidigare förvaltarens skriftliga tillstånd till ombyggnationen. Hyresnämnden anförde att de inte hade någon anledning att ifrågasätta denna uppgift. Därmed hade inte hyresvärden lyckats bevisa att ombyggnationen skett utan tillstånd eller att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Hyresrätten var därför inte förverkad. Hyresnämnden prövade därefter frågan om prövningslägenheten utgjorde ett så kallat nödvändigt bostadskomplement och konstaterade inledningsvis att det är hyresgästen som måste bevisa att så är fallet. Hyresnämnden menade att Borås och Göteborg ligger inom pendlingsavstånd samt att det inte framkommit något i ärendet om att möjligheten att pendla med allmänna kommunikationer mellan dessa båda städer skulle vara begränsad. Bostaden i Göteborg utgjorde därför ingen nödvändig komplementbostad. Hyresgästen intresse av att få behålla lägenheten var därför inte skyddsvärt samtidigt som hyresvärdens intresse av att ställa lägenheten till förfogande på bostadsmarknaden vägde tyngre. Hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra vann därför bifall. Hyresgästen överklagade beslutet till Svea hovrätt. I hovrätten hördes två boende på adressen i Göteborg, dvs grannar till hyresgästen. Dessa två personer vittnade om att de aldrig sett hyresgästen i fastigheten. Hovrätten konstaterade att det i och för sig kunde vara så att hyresgästen kommit och gått utan att grannarna lagt märke till henne även om det föreföll osannolikt. Därefter anförde hovrätten att hyresgästen hade bevisbördan för att hon använde prövningslägenheten i den utsträckning som hon gjort gällande. Hovrätten fann att hyresgästen inte hade lyckats visa att prövningslägenheten var ett nödvändigt bostadskomplement till hennes permanentbostad i Borås. Hovrätten gick därmed på samma linje som hyresnämnden och beslutade att hyresgästen var tvungen att flytta från lägenheten i Göteborg. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 6

7 Hyresvärden kunde inte bevisa att lägenheten inte utgjorde hyresgästens permanentbostad Hyresvärden sade upp hyresgästen och menade att prövningslägenheten inte utgjorde hyresgästens permanenta bostad. Hovrätten konstaterar nu att mot hyresgästens bestridande hade hyresvärden inte lyckats bevisa att prövningslägenheten inte utgjorde hyresgästens permanenta bostad. Hovrätten avslår därför hyresvärdens talan och hyresgästens hyresavtal löper vidare med oförändrade hyresvillkor. Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 46 första stycket 10 punkten hyreslagen att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 5 april 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om prövningslägenheten utgjorde en hyresgästs permanentbostad eller inte. Hyresvärden yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet med hyresgästen skulle upphöra och att hyresgästen skulle åläggas att avflytta. Grunden för yrkandena var att hyresgästen inte hade sin permanenta bostad i prövningslägenheten varför det inte stred mot god sed i hyresförhållanden eller var oskäligt mot denne att hyresförhållandet upphörde. Inte heller hyresgästens dotter kunde anses ha sin permanenta bostad i lägenheten. Det sakliga avflyttningsskälet var att hyresvärden önskade upplåta lägenheten externt med bostadsrätt. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkanden. Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att reglerna om besittningsskydd primärt syftar till att trygga bostadshyresgästens besittning till hemmet. Enligt praxis är utgångspunkten den att folkbokföringen på ett korrekt sätt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda omständigheter talar emot detta. Den som påstår något annat har bevisbördan för sitt påstående. I detta fall låg bevisbördan på hyresvärden eftersom hyresgästen, som var folkbokförd på adressen, vidhållit att hon bott där med sin dotter. Hyresgästen hade dock uppgett att hon vistades i Grekland en del av året på grund av hälsoskäl och att hon hade behov av lägenheten i vart fall som komplementbostad eftersom hon besökte läkare i Sverige. Av utredningen, som bestod av muntlig bevisning, framgick enligt hyresnämnden bl.a. följande. Det hade varit svårt för hyresvärden att komma i kontakt med hyresgästen. Kontakten hade skett genom hyresgästens dotter. Vidare var hyresgästen delägare i ett hus i Grekland där hon brukade bo. Hyresgästen hade inte lämnat närmare uppgifter om hur mycket hon vistades i Grekland respektive Sverige. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 7

8 Gällande boendet i prövningslägenheten uppgav hyresgästen att hon inte gick ut mycket utan brukade stanna inomhus; hon brukade inte heller öppna dörren om någon ringde på. I övrigt hade det enligt grannarna varit helt tyst från lägenheten. En granne som hade sett hyresgästens dotter fick intrycket av att dottern bodde i prövningslägenheten. Hyresnämnden ansåg sammantaget att hyresvärden genom den åberopade bevisningen på ett övertygande sätt visat att hyresgästen inte längre hade sin permanenta bostad i lägenheten. Inte heller använde hon lägenheten på ett sådant sätt att den utgjorde en nödvändig komplementbostad för henne. Med hänsyn till detta samt då hyresvärden åberopat ett sakligt avflyttningsskäl fann hyresnämnden vid en avvägning mellan parternas intressen att hyresvärdens intresse av att disponera lägenheten vägde tyngre än hyresgästens intresse av att behålla den. Det stred därför inte mot god sed i hyresförhållanden eller var annars oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphörde. Hyresnämnden biföll således hyresvärdens talan. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden. Hovrätten konstaterade inledningsvis att hyresvärden hade bevisbördan för att hyresgästen, som var folkbokförd i prövningslägenheten, inte bodde där permanent. Av förhören i hovrätten framgick att hyresgästen ytterst sällan setts i huset, att andra personer tycktes ha bott i lägenheten samt att en granne som bodde vägg i vägg med hyresgästen, trots lyhördheten i huset, inte hört några ljud från hyresgästen. Mot dessa uppgifter skulle enligt hovrätten ställas de uppgifter som hyresgästen lämnat. Hon hade under sanningsförsäkran uppgivit bl.a. följande. Hon hade bott i prövningslägenheten sedan Sonen bodde tillsammans med henne i lägenheten till 2004, då han avled. Tidigare hade hyresgästen åkt till olika ställen i Grekland högst fem månader om året, men hyresgästen var numera sjuk så hon orkade inte åka dit mer än högst en eller två månader om året. Hon hade ärvt ett hus i Grekland tillsammans med sina två systrar, men ägde numera huset själv. Det var dock inte färdigbyggt ännu. Hyresgästen gick regelbundet till läkare i Sverige, bl.a. hos vårdcentralen. Sedan sonen avled bodde hon tillsammans med sin dotter i prövningslägenheten. Hyresgästen brukade inte öppna när någon ringde på dörren och hon använde inte trapphuset utan hissen när hon gick ut och in i lägenheten. Hyresgästens uppgifter, som stöddes av dotterns vittnesuppgifter, kunde enligt hovrätten inte lämnas utan avseende. Hovrätten ansåg att hyresgästens lämnade uppgifter, till viss del, kunde förklara varför hyresgästen inte hade synts till i huset i någon större omfattning. Någon säker slutsats om att hyresgästen inte använde prövningslägenheten som sin permanenta bostad kunde därför enligt hovrätten inte dras av den bevisning som hyresvärden åberopat. Mot hyresgästens bestridande hade således inte hyresvärden visat att prövningslägenheten inte utgjorde hyresgästens permanenta bostad. Hyresgästen fick därmed anses ha ett skyddsvärt behov av lägenheten. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 8

9 Det skulle därför strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt mot hyresgästen om hyresförhållandet upphörde. Det fanns därmed inte förutsättningar för att med stöd av 46 första stycket 10 punkten hyreslagen bifalla hyresvärdens talan om hyresavtalets upphörande. Hovrätten biföll således hyresgästens överklagande och hyresgästens hyresavtal fortsatte att löpa med oförändrade villkor. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 9

10 Hyresvärden hade skickat rättelseanmaning till rätt adress En hyresgäst hade hyrt ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresvärden hade i rätt tid anmodat hyresgästen att vidtaga rättelse genom att skicka rättelseanmaningen till prövningslägenhetens adress. Hovrätten konstaterar nu att hyresgästen inte lämnat en särskild adressuppgift som gällde vid tidpunkten när rättelseanmaningen skickades till prövningslägenhetens adress. Hovrätten bifaller därför hyresvärdens talan och hyresgästens hyresavtal upphör pga. förverkande. Enligt 42 första stycket 3 punkten hyreslagen är hyresrätten förverkad om hyresgästen utan behövligt tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Enligt 43 första stycket hyreslagen måste hyresvärden begära rättelse inom två månader från det han eller hon erhöll vetskap om andrahandsupplåtelsen. Om så inte sker får hyresgästen inte på den grunden skiljas från lägenheten. Enligt 63 samma lag kan en begäran om rättelse ske genom rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress om inte hyresgästen lämnat uppgift om annan adress. I så fall ska den senare adressen räknas som hyresgästens vanliga adress. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 12 mars 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om en hyresvärd, som hade skickat en rättelseanmaning till prövningslägenhetens adress, hade gjort detta till rätt adress. Hyresvärden yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet med hyresgästen skulle upphöra och att hyresgästen skulle åläggas att avflytta. Grunden för yrkandena var att hyresgästen genom att utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd hyrt ut lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtagit rättelse eller ansökt om tillstånd och fått ansökan beviljad förverkat sin hyresrätt eller i vart fall åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att dennes hyresavtal skäligen inte borde förlängas. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkanden. Hyresnämnden konstaterade först att enligt 42 första stycket 3 punkten hyreslagen är hyresrätten förverkad om hyresgästen utan behövligt tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Enligt 43 första stycket hyreslagen måste hyresvärden begära rättelse inom två månader från det han eller hon erhöll vetskap om andrahandsupplåtelsen. Om så inte sker får hyresgästen inte på den grunden skiljas från lägenheten. Enligt 63 samma lag kan en begäran om rättelse ske genom rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress om inte hyresgästen lämnat uppgift om annan adress. I så fall ska den senare adressen räknas som hyresgästens vanliga adress. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 10

11 Hyresgästen kan förhindra förverkande genom att utan dröjsmål se till antingen att andrahandsupplåtelsen upphör eller ansöka om tillstånd hos hyresnämnden och med anledning av ansökningen också få tillstånd. Av utredningen framgick enligt hyresnämnden att hyresgästens andrahandsupplåtelse av lägenheten var sådan att den skulle ha krävt hyresvärdens samtycke. Något sådant hade inte förelegat. Det framgick inte av utredningen när hyresvärden erhöll vetskap om andrahandsupplåtelsen. Den 18 januari 2011 anmodade dock hyresvärden hyresgästen att upphöra med andrahandsuthyrningen av lägenheten senast den 1 februari 2011 och då så inte skedde sade hyresvärden den 11 februari 2011 upp avtalet till upphörande den 31 maj Hyresgästen hade sagt upp andrahandskontraktet i januari 2011 till upphörande den 30 april Uppsägningen var dock inte föranledd av tillsägelsen den 18 januari 2011 utan av att förstahandshyresgästen själv behövde lägenheten. Gällande hyresvärdens tillsägelse den 18 januari 2011 gjorde hyresgästen gällande att han aldrig fått del av den eftersom den gick till prövningslägenhetens adress och inte till den adress han tidigare i samband med en annan andrahandsuthyrning lämnat uppgift om dit meddelanden till honom skulle sändas. Gällande hyresvärdens uppsägning den 11 februari 2011 som också gick till prövningslägenhetens adress fick hyresgästen dock vetskap om uppsägningen den 16 februari 2011 genom ett telefonsamtal från andrahandshyresgästen. Hyresnämnden konstaterade därefter att hyresvärdens tillsägelse hade skett inom den föreskrivna tvåmånadersfristen. Gällande frågan om vad som i fallet fick anses ha varit hyresgästens vanliga adress var det enligt hyresnämnden obestridligen så att hyresgästen i samband med en tidigare, tillåten andrahandsuthyrning uppgett sin moders adress till hyresvärden. Vid sådant förhållande fick enligt hyresnämndens mening hyresvärden inte sända meddelande till prövningslägenhetens adress. Hyresvärdens anmodan om rättelse hade således inte avsänts till hyresgästens vanliga adress. Förutsättningar förelåg därmed inte för att skilja hyresgästen från lägenheten. Det förhållandet att hyresgästen fått vetskap om uppsägningen den 16 februari 2011 kunde inte läka denna brist. Hyresnämnden avslog således hyresvärdens talan. Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden. Hovrätten konstaterade inledningsvis att det varit fråga om en otillåten andrahandsuthyrning samt att hyresvärden skickat rättelseanmaningen i rätt tid. Frågan var därmed om rättelseanmaningen skickats till hyresgästen under den adress som enligt 63 hyreslagen ska anses vara hans vanliga adress. Om så hade skett hade hyresvärden gjort vad som ankommer på denne. Av andra stycket samma paragraf följer att om en hyresgäst har lämnat uppgift om en adress under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, så anses den som hans eller hennes vanliga adress. Om hyresgästen inte har lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress. Det var ostridigt att hyresgästen i sin ansökan om den tidigare andrahandsuthyrningen lämnade sin moders adress där han kunde nås under uthyrningen. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 11

12 Ordalydelsen i ansökningen gav inte annat vid handen än att uppgiften endast avsåg uthyrningstiden den 1 juni maj Någon annan uppgift om sin bostadsadress hade hyresgästen inte lämnat till hyresvärden. Under sådana förhållanden kunde hyresgästen inte anses ha lämnat en särskild adressuppgift som gällde vid tidpunkten när rättelseanmaningen gjordes i januari Anmodan om rättelse hade således skett på rätt sätt. Då hyresgästen efter anmodan inte vidtagit rättelse utan dröjsmål var hyresrätten enligt 42 första stycket 3 punkten hyreslagen förverkad. Hovrätten biföll således hyresvärdens överklagande och hyresgästens hyresavtal upphörde varvid hyresgästen var skyldig att flytta genast. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 12

13 Hyresvärdens skriftliga underrättelse till socialnämnden samma dag som uppsägningen gjordes tillerkänns inte rättslig verkan En hyresgäst hade gjort sig skyldig till omfattande störningar i boendet. Hyresvärden hade skriftligen underrättat socialnämnden samma dag som uppsägningen gjordes. Hovrätten konstaterar att underrättelsen inte kunde tillerkännas rättslig verkan för att hyresavtalet skulle upphöra pga. förverkande. Hovrätten bifaller dock hyresvärdens talan då hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan hög grad att hyresavtalet inte skäligen borde förlängas. Enligt 25 andra stycket hyreslagen ska hyresvärden vid störningar i boendet från en bostadshyresgäst underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Av 42 första stycket 6 punkten framgår att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid bl.a. om hyresgästen gör sig skyldig till störningar i boendet. Enligt 42 tredje stycket får uppsägning på sådan grund inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 andra stycket. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 17 april 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om en hyresvärds underrättelse till socialnämnden kunde tillerkännas rättslig verkan för att hyresavtalet skulle upphör pga. förverkande när den skett samma dag som uppsägningen. Hyresvärden yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet med hyresgästen skulle upphöra i första hand på grund av förverkande. I andra hand gjorde hyresvärden gällande att hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i sådan hög grad att hyresavtalet inte skäligen borde förlängas. Grunden för yrkandena var att hyresgästen utsatt de boende i fastigheten för störningar som skäligen inte bör tålas och hyresgästen hade heller inte iakttagit allt i övrigt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Störningarna, som bl.a. bestod i hög musik, höga skrik samt hot, var att betrakta som särskilt allvarliga med hänsyn till störningarnas art och omfattning. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkanden i dess helhet. Hyresnämnden konstaterade först att om en hyresvärd har sagt upp hyresavtalet eller anmodat hyresgästen att flytta gäller enligt 46 första stycket 1 punkten hyreslagen att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet utom när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Enligt 42 första stycket 6 punkten hyreslagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid bl.a. om hyresgästen åsidosätter något av vad som ska iakttagas enligt 25 hyreslagen vid användning av lägenheten och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 13

14 Av 25 hyreslagen framgår att när hyresgästen använder lägenheten ska han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästen ska vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Om det förekommer störningar i boendet, ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Utredningen, bestående av bl.a. utsagor från fyra vittnen, gav enligt hyresnämndens en entydig bild av omfattande ljudstörningar i form av bl.a. att hyresgästen gett ifrån sig högljudda skrik och spelat musik på hög volym, slängt ut diverse föremål i trapphuset med risk att förbipasserande kunde träffas, samt att hon hade satt upp teckningar med bilder och hotfull text i trapphuset, vilket hade väckt både anstöt och obehag hos de kringboende grannarna och hos hyresvärden. Störningarna hade enligt hyresnämnden sträckt sig väl utöver vad hyresgäster skäligen bör tåla och de hade fortsatt även efter att hyresgästen fått rättelseanmaningar samt även efter att hyresavtalet sagts upp. Hyresgästen hade således trots att hon anmodats vidta rättelse, inte gjort detta. Hyresnämnden biföll således hyresvärdens upphörsyrkande på den grunden att hyresgästen hade förverkat sin hyresrätt. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten i första hand skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden och i andra hand för det fall hovrätten skulle anses ha upphört med stöd av 46 första stycket 2 punkten hyreslagen ge henne tre månaders uppskov med att flytta. Hovrätten konstaterade inledningsvis att det var visat att hyresgästen under mycket lång tid förorsakat störningar i boendet i sådan omfattning som övriga hyresgäster inte ska behöva tåla. Dock var det inte visat att hyresgästen också i övrigt inte iakttagit allt som fordras föra att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hovrätten redogjorde bl.a. för bestämmelsen i 42 tredje stycket hyreslagen som stadgar att uppsägning pga. förverkande då hyresgästen gjort sig skyldig till störningar i boendet inte får ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 andra stycket. Av handlingarna i målet framgick att hyresvärden sagt upp hyresavtalet med hyresgästen den 16 mars 2011 och att hyresvärden samma dag skriftligen underrättat socialnämnden om störningarna. I ett tidigare avgörande (RH 2004:38) har hovrätten behandlat frågan om tidpunkten då socialnämnden ska underrättas om störningar i boendet. I det tidigare rättsfallet framförde hovrätten att i fråga om den närmare tidpunkten då socialnämnden ska underrättas lämnas hyresvärden en viss frihet att göra egna bedömningar. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 14

15 Det normala förfarandet bör dock vara att hyresvärden underrättar socialnämnden i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse att störningarna i boendet omedelbart upphör. Det kan dock undantagsvis finnas anledning för hyresvärden att dröja något med underrättelsen. Underrättelsen bör alltså vanligen ske i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse att upphöra med störningarna. Den kan också göras vid ett senare tillfälle, dock måste enligt ordalydelsen i 42 tredje stycket hyreslagen socialnämnden alltid ha blivit underrättad när uppsägningen görs. I det tidigare rättsfallet fann hovrätten att hyresavtalet inte kunde upphöra pga. förverkande eftersom hyresvärden underrättade socialnämnden först samma dag som uppsägningen skedde. Hovrätten gjorde i det nu aktuella fallet inga andra bedömningar med avseende på tidpunkten då socialnämnden ska underrättas än de som redovisats i RH 2004:38. Hovrätten anförde vidare att det i hyreslagen inte ställs några krav på formen av en underrättelse till socialnämnden. Den kan ske såväl muntligen som skriftligen. Hyresvärden ska dock bevisa att underrättelse har skett. I det aktuella mål hade en skriftlig underrättelse till socialnämnden skett först samma dag som uppsägningen. Den kunde enligt hovrätten inte tillerkännas någon rättslig verkan. Hyresvärden hade påstått att möten dessförinnan ägt rum hos socialförvaltningen. Hovrätten ansåg dock att dessa uppgifter inte var tillräckliga för att konstatera att en sådan underrättelse som är en förutsättning för ett förverkande av hyresrätten hade skett. Hyresavtalet kunde således inte upphöra pga. förverkande. Dock hade hyresvärden, förutom att hyresrätten förverkande, även åberopat att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (46 första stycket 2 punkten hyreslagen). Hovrätten fann att så var fallet. Hovrätten avslog således hyresgästens överklagande och hyresgästens hyresavtal upphörde, vilket innebar att hyresgästen var skyldig att flytta. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 15

16 En hyresgäst som avlidit under hyrestiden och hennes son hade inte sammanbott tillräckligt länge för att förutsättningarna för överlåtelse till sonen uppfylldes En hyresgäst som avlidit under hyrestiden och hennes vuxne son hade inte varaktigt sammanbott på ett sådant sätt att förutsättningarna för överlåtelse av hyresrätten till sonen uppfylldes. Hovrätten avslår nu dödsboet efter hyresgästens talan om överlåtelse och hyresavtalet upphör att gälla. Enligt 34 första stycket hyreslagen får en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor. Enligt 34 andra stycket hyreslagen gäller första stycket också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 17 april 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om en moder som avlidit och hennes vuxne son varaktigt hade sammanbott på ett sådant sätt att förutsättningarna för överlåtelse av hyresrätten till sonen var uppfyllda. Dödsboet efter hyresgästen (i fortsättningen Dödsboet ) yrkade vid hyresnämnden att Dödsboet skulle få överlåta hyresrätten till prövningslägenheten till hyresgästens son som varaktigt hade sammanbott med hyresgästen. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet med Dödsboet då hyresgästen avlidit. Vidare bestred hyresvärden Dödsboets yrkande om överlåtelse på den grunden att hyresgästens son inte varaktigt hade sammanbott med sin mor (hyresgästen) i prövningslägenheten. Hyresnämnden konstaterade först att för att kravet på varaktighet i 34 hyreslagen ska anses uppfyllt krävs att den närstående ska ha sammanbott en inte alltför kort tid. I kravet på sammanboende ligger att den föreslagna efterträdaren i allt väsentligt ska ha haft gemensamt hushåll, brukat lägenheten tillsammans med hyresgästen och haft sitt egentliga hem där. Genom detta upprätthålls, enligt hyresnämnden, en klar gräns mellan en inneboende och den som i varaktig mening haft boendegemenskap med hyresgästen. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 16

17 Hyresgästens son hade under många år arbetat och varit bosatt utomlands. Han kom tillbaka till Sverige sommaren 2010 för att ta hand om sin sjuka mor som avled den 8 januari Han folkbokförde sig på prövningslägenhetens adress i februari 2011, dvs. efter att modern avlidit. Även om sonen under sina år utomlands hade fått post till prövningslägenhetens adress samt under drygt ett halvår innan dödsfallet vistats hos modern i hennes bostad och där tagit hand om henne under hennes sjukdomstid, kunde det enligt hyresnämnden inte anses visat att sonen haft sitt egentliga hem och sin bostad i prövningslägenheten. Sonen hade i vart fall inte mot hyresvärdens bestridande visat att något sådant varaktigt samboendeförhållande i hyreslagens mening förelegat mellan honom och modern. Hyresnämnden avslog Dödsboets ansökan om överlåtelse och ansåg att det inte var oskäligt mot Dödsboet att hyresavtalet upphörde då Dödsboet inte hade skyddsvärt intresse av att behålla prövningslägenheten. Dödsboet överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden och bifalla Dödsboets yrkande om att få överlåta hyreskontraktet. Hovrätten anförde att om en hyresgäst avlider under hyrestiden, får dödsboet, enligt 34 hyreslagen, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt har sammanbott med hyresgästen om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. För att ett sammanboende ska anses som varaktigt krävs enligt praxis normalt att det har pågått under en längre tid närmare tre år. Till skillnad från hyresnämnden ansåg hovrätten att det genom utredningen i målet hade framkommit att sonen efter sin återflytt till Sverige haft sitt egentliga hem och sin bostad i prövningslägenheten. Av Dödsboets uppgifter hade det framgått att sonen bodde i lägenheten tillsammans med sin mor från den 28 juni 2010 till moderns bortgång den 8 januari Vid dessa förhållanden fann hovrätten att sammanboendet ändå inte hade haft sådan varaktighet som enligt 34 hyreslagen krävs för att hyresrätten ska kunna överlåtas till sonen. Hovrätten avslog således Dödsboets överklagande. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 17

18 Fråga om bostadshyresavtal hade ingåtts genom konkludent handlande Genom s.k. konkludent handlande kan avtal ingås utan att parterna formellt kommunicerar med varandra i tal eller skrift. Parternas uppträdande som om att ett avtal faktiskt existerar kan således leda till att ett avtal anses ha ingåtts. Hyresvärden hade yrkat att en bostadshyresgäst omedelbart skulle avflytta då det inte förelåg något giltigt hyresavtal mellan parterna. Hovrätten konstaterar att hyresavtalet hade ingåtts genom konkludent handlande och lämnar därför käromålet utan bifall. I en dom meddelad av Svea hovrätt den 28 februari 2012, mål nr T , behandlas bl.a. frågan om ett hyresavtal hade ingåtts genom hyresvärdens konkludenta handlande. Hyresvärdens konkursbo (för enkelhetens skull nedan benämnd hyresvärden ) yrkade vid tingsrätten att hyresgästen skulle förpliktas att omedelbart avflytta från en bostadslägenhet. Grunden för yrkandet var att det inte förelåg något giltigt hyresavtal mellan parterna i första hand då ställföreträdarnas namnteckningar var förfalskade och i andra hand då ställföreträdarna inte varit behöriga att ingå hyresavtal bl.a. pga. konkursen. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande och gjorde gällande att ett hyresförhållande hade uppstått mellan parterna genom att hyresvärden hade upplåtit den aktuella lägenheten till hyresgästen mot vederlag, att hyresgästen hade tagit lägenheten i besittning, att hyresgästen hade utgett vederlag till hyresvärden, att hyresvärden hade mottagit och accepterat vederlaget alltsedan maj 2009 och att ett hyresavtal sålunda förelåg mellan parterna oberoende av frågan om kontraktshandlingen är giltig eller ej. Styrelseledamöterna hade enligt hyresgästen undertecknat hyresavtalet och beträffande hyresvärdens andrahandsgrund gjorde hyresgästen gällande att han under alla förhållande hade varit i god tro då ställföreträdarna vad registrerade hos Bolagsverket såsom behöriga sådana. Hyresvärden menade att de betalningar som hyresgästen gjort inte skulle betraktas som hyra utan som ett vederlag för olovligt nyttjande av lägenheten. Tingsrätten konstaterade inledningsvis att det var hyresvärden som hade bevisbördan för sitt påstående att hyreskontraktet var förfalskat. Då hyresvärden inte hade förebringat någon bevisning till stöd för sitt påstående var det inte visat att hyreskontraktet var förfalskat och därför ogiltigt. Därefter var tingsrätten av den uppfattningen att hyresgästen i egenskap av godtroende tredje man borde kunna förlita sig på uppgifterna i aktiebolagsregistret oberoende av om valet av registrerade ställföreträdare hos motparten var att betrakta som en nullitet (dvs. en ogiltig rättshandling) eller inte. Det ålåg hyresvärden att visa att hyresgästen känt till, dvs. haft faktisk vetskap om att besluten att utse ställföreträdarna varit behäftade med fel och brister. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 18

19 Hyresvärden hade inte gjort gällande att hyresgästen kände till att besluten att utse ställföreträdarna var behäftade med fel eller brister. Hyresgästen ansågs ha varit i god tro och hyresvärden kunde alltså inte mot hyresgästen åberopa påstådda fel och brister. Mot bakgrund av detta saknades det anledning för tingsrätten att ta ställning i frågan om ställföreträdarna de facto varit behöriga eller inte att ingå hyreskontraktet för hyresvärdens räkning. Det förelåg således ett giltigt hyresavtal mellan parterna och tingsrätten ogillade käromålet. Hyresvärden överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle bifalla käromålet. Hyresgästen framförde, utöver vad som anförts vid tingsrätten, att redan den omständigheten att hyresvärden sedan november 2009 aviserat och mottagit hyresbetalningar var tillräcklig för att ett hyresavtal skulle ha kommit till stånd. Hovrätten valde att först pröva huruvida hyresavtalet uppkommit genom konkludent handlande eller inte och framförde att det var ostridigt att hyresvärden hade tillställt hyresgästen hyresavier från november 2009 och att betalning erlagts i enlighet med aviseringarna. Hovrätten anförde att i den juridiska litteraturen har det uttalats att den som ockuperar en obebodd lägenhet inte kan betraktas som hyresgäst i lagens mening ens om fastighetsägaren utan invändning tagit emot ett belopp som motsvarar hyra för lägenheten under viss tid. Ockupanten saknar i regel anledning att uppfatta ägarens uppträdande som att denna accepterat ockupanten som kontraktspart, såvida inte uppträdandet ger direkt stöd för att ägaren inte fäster sig vid att nyttjandet från början var olovligt. I det aktuella fallet hade ingen av parterna åberopat de närmare omständigheterna kring hur det gick till när hyresgästen fick besittning till lägenheten. Oavsett hur förhållandena var när hyresgästen fick lägenheten i sin besittning, kunde hovrätten konstatera att när hyresvärdens behöriga företrädare i november 2009 fick kännedom om att hyresgästen bodde i lägenheten och hade möjlighet att koppla insättningar på hyresvärdens konto till detta förhållande, föranledde detta inte någon omedelbar åtgärd från hyresvärdens sida. Därefter tillställdes hyresgästen hyresaviseringar för tre månader i följd utan något förbehåll om att betalningen skulle betraktas som ersättning för skada eller för olovligt nyttjande, innan hyresgästen i februari 2010 anmodades att flytta. De aviseringar och betalningar som ägde rum efter flyttningsanmodan kunde enligt hovrättens mening inte tillmätas någon betydelse som ett led i ett formlöst ingående av hyresavtal. Efter det att hyresvärden i februari 2010 klargjort sin inställning om hyresavtalets ogiltighet, hade hyresvärden haft fog för att betrakta betalningarna som ersättning för ett olovligt nyttjande. Frågan var då enligt hovrätten om redan det förhållandet, att hyresvärden först under i vart fall ett par månade mottagit hyresbetalningar och därefter med vetskap om att hyresgästen bodde i lägenheten vid tre tillfällen utan förbehåll aviserat honom betalning av månadshyran och tagit emot betalningen, är tillräckligt för att ett hyresavtal ska anses ha slutits genom konkludent handlande. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 19

20 Med beaktande av att vikt bör läggas vid det förhållandet att en hyresgäst i allmänhet intar en svagare ställning än hyresvärden fann hovrätten att ett hyresavtal i det aktuella fallet skulle anses ha slutits genom konkludent handlande mellan hyresgästen och hyresvärden. I och med detta hade ett hyresförhållande uppkommit oberoende av om det i maj 2009 tecknade kontraktet var bindande för hyresvärden eller inte. Hovrätten ogillade således käromålet och fastställde tingsrättens domslut. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts dom i mål nr T Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 20

21 Artikel Ökad privatuthyrning av bostäder Hyresbostadsutredningen överlämnade den 29 mars 2012 sitt delbetänkande (SOU 2012:25) avseende att det ska bli enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. Inom Justitiedepartementet har med betänkandet som underlag en promemoria upprättats. Regeringen har därefter överlämnat remissen Ökad privatuthyrning av bostäder till lagrådet. Nedan kan ni läsa om utredningen och Lagrådsremissen. Regeringen hade den 8 december 2011 gett Utredningen om att utveckla hyresrättens förutsättningar ( Hyresbostadsutredningen ) i uppdrag att i ett delbetänkande senast till den 1 april 2012 redovisa vilka förändringar som kan uppmuntra privatpersoner att hyra ut sin bostad och andra eventuella förändringar som på kort sikt kan öka utbudet av hyresrätter samt underlaget för denna bedömning. Utredningen om att utveckla hyresrättens förutsättningar överlämnade den 29 mars 2012 till regeringen delbetänkandet Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt (SOU 2012:25). Enligt utredaren är det viktigt att privatuthyrning underlättas av tydliga spelregler. Detta mot bakgrund av att det har varit svårt att uppskatta potentialen av outnyttjade lägenheter. Med tydliga spelregler skapas också förutsättningar för att bygga in möjligheter till anpassning i bostäderna så att hushåll under olika skeden enkelt kan välja att hyra ut sin bostad. Genom särskilda bestämmelser för uthyrningen av bostäder med bostadsrätt och äganderätt segmenteras hyresmarknaden så att privatuthyrning kan stimuleras på både kort och lång sikt. Utbudet av bostäder som hyrs ut av privatpersoner begränsas då inte av de regler som finns för den reguljära hyresmarkanden. Vidare föreslås bl.a. att hyresnämndernas skälighetsbedömning av hyror vid uthyrning av bostad med bostadsrätt respektive äganderätt ska relatera till kostnaderna för den som hyr ut i stället för till bruksvärdet. Inom Justitiedepartementet har med betänkandet som underlag en promemoria upprättats. Regeringen har därefter den 15 juni 2012 överlämnat remissen Ökad privatuthyrning av bostäder till lagrådet. Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 21

22 För att uppmuntra privatpersoner att hyra ut bostäder med bostadsrätt respektive äganderätt föreslås att en ny lag införs vid namn Lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen, som ska börja gälla den 1 januari 2013, innebär bl.a.: En privatperson som hyr ut en bostad kommer att kunna ta ut en hyra som motsvarar kapital- och driftskostnader för lägenheten. Rätt för varje bostadsrättshavare att själv besluta om uthyrning, som huvudregel utan att behöva ange något skäl. Hyresavtalet ska gälla i ett år om parterna inte avtalar något annat. Möjligheten att få hyran ändrad bakåt i tiden tas bort. Vill du läsa mer >> se SOU 2012:25 Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt samt se Lagrådsremiss: Ökad privatuthyrning av bostäder, Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 22

23 KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 jan ,0 % 1 juli dec ,0 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) kr kr kr kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Maj ,23 April ,49 Mars ,80 Februari ,92 Januari ,85 December ,78 November ,16 Oktober ,42 September ,41 Augusti ,23 Juli ,13 Juni ,28 Maj ,02 April ,44 Mars ,11 Februari ,02 Januari ,15 December ,73 Kurser och frukostmöten i hyresjuridik Våra kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 20 september Uppsägning av lokalhyresavtal för villkorsändring Torsdagen den 18 oktober Lokalhyresgäst skadeståndsrätt vid uppsägning Torsdagen den 15 november Byte bostadslägenhet, uthyrning i andra hand Torsdagen den 22 november Hinder och men i nyttjanderätten Läs mer om våra frukostmöten Seminarium Torsdagen den 4 oktober (1/2 dag) - Störande bostadshyresgäst. Under seminariet behandlas frågor avseende störande bostadshyresgäst. Socialtjänsten och Kronofogden berättar om sina åtgärder vid störningsanmälningar och avhysningar. Kurser Onsdagen den 24 oktober torsdagen den 25 oktober Grundkurs Tisdagen den 27 november onsdagen den 28 november Fortsättningskurs Onsdagen den 5 december torsdagen den 6 december Lokalhyresjuridik Läs mer om våra kurser Experten i Huset Nr 43 Juni 2012 / sid 23