INNEHÅLL Året som gått 3 VD har ordet 4 7 Verksamhetsöversikt 8 9 Fastighetsvärden 10 11 Finansiell verksamhet 12 13 Intressebolag 14-15 Våra

ÅRSREDOVISNING 2012

INNEHÅLL Året som gått 3 VD har ordet 4 7 Verksamhetsöversikt 8 9 Fastighetsvärden 10 11 Finansiell verksamhet 12 13 Intressebolag 14-15 Våra fastigheter 16 21 Årsredovisning 22 36 Revisionsberättelse 37 Värdegrund 38

ÅRET SOM GÅTT 3 Verksamhetsåret 2012 i sammandrag Resultatet från den löpande förvaltningen har, på jämförbart bestånd, utvecklats mycket starkt och ökat med 32 %. Ökningen beror främst på det goda arbete som skett avseende uthyrning på lokalsidan de senaste åren. Under året har en mindre fastighet avyttrats till ett något högre pris än vår interna värdering. ÅRETS RESULTAT Årets resultat efter skatt uppgick till 56 mnkr (72). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 83 mnkr (63). NYCKELTAL Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Yta, kkvm Marknadsområden, Marknadsvärde, andel andel Norrköping/Linköping 3 120 353 Örebro/Kumla 610 80 Övriga orter 70 6 3 800 439 Resultat 2012 2011 Hyresintäkter, mnkr 372 357 Driftöverskott, mnkr 178 166 Resultat efter finansiella poster, mnkr 54 62 Årets resultat, mnkr 56 72 Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 83 63 Genomsnittlig uthyrningsgrad yta, % 98 97 Finansiell ställning 2012-12-31 2011-12-31 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 800 3 700 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 2 839 2 819 Justerad soliditet, % 46,3 44,1 Direktavkastning, % 7,6 7,2 Genomsnittlig låneränta, % 4,0 4,3 Genomsnittlig räntebindningstid, år 6,4 5,3 Mnkr 100 80 60 40 20 0 Norrköping/Linköping 82 % Örebro/Kumla 16 % Övriga orter 2 % Resultat från den löpande förvaltningen 2008 2009 2010 2011 2012 År»

4 VD HAR ORDET Stark utveckling i svag ekonomi + Årets resultat 56mnkr När vi sammanfattar resultatet från 2012, kan vi konstatera att vi återigen gör ett bra resultat sett till den löpande förvaltningen. Resultatet från den löpande förvaltningen blev 83 mnkr (63), vilket är en följd av det fantastiska arbete som utförs av all vår personal. Det goda arbetet syns också i de historiskt låga siffrorna för vakanser och omflyttning. Det här innebär att vi nu står väl rustade inför kommande tider av ökade investeringar och underhåll, något som vi gör tillsammans med våra hyresgäster. För mig personligen, såsom återvändande VD, känns det extra roligt att se att organisationen och bolagets styrkor har utvecklats. En av våra styrkor är stabiliteten och långsiktigheten i hanteringen av vårt finansnetto. Finansnettot för år 2012 stannar på 81 mnkr (88), vilket är mycket starkt i en tid av finansiell oro och ökade krav på marginaler i långivarnas verksamhet. Under året har endast en mindre förändring av vårt fastighetsbestånd skett. Fastigheten Fotogenen 5 i Norrköping såldes i slutet av december för 9 mnkr, vilket är något över vår interna värdering. Stabila fastighetsvärden Värdet på våra fastigheter fortsätter att vara stabilt. Efter den sedvanliga kontrollen av direktavkastningskrav, med hjälp av Forum Fastighetsekonomi, värderar vi vårt totala fastighetsbestånd till cirka 3 800 mnkr. Vid värderingen kan vi konstatera stabila och något ökande driftnetton samt en god utveckling av direktavkastningskraven för våra fastigheter till följd av deras lägen, både avseende geografisk marknad och belägenhet på orterna. Tre marknadsområden med stark framtidstro Större delen av våra fastigheter finns idag i Norrköping/Linköping, Örebro/ Kumla och via vårt intressebolag Fastighetsaktiebolaget Kretia, i Uppsala. Alla tre områden har haft ett starkt 2012 med stor efterfrågan på såväl bostäder som lokaler. Detta har medfört att vi vid utgången av året inte har några bostadsvakanser och att våra vakanser på lokalsidan är på historiskt låga nivåer. Under året har vi tecknat flera nya långa lokalhyresavtal. Det innebär fortsatt god tillväxt i lokalhyrorna under 2013 i samband med att projekten färdigställs för hyresgästerna. Alla de tre marknadsområden där vi verkar kommer att ha en fortsatt god framtidsutsikt grundad på tillväxt och positiv befolkningsutveckling. Efterfrågan på bostäder förväntas vara mycket stark på våra orter även under kommande år. Det är dock ett stort arbete som behöver göras framöver med intrimning och effektivisering eftersom hyresutvecklingen på bostäder inte matchar kostnadsutvecklingen för drift och underhåll. Förädling och utveckling av vårt bestånd En stor och viktig del av vårt dagliga arbete består av förädling och utveckling av fastighetsbeståndet. Under 2012 har vi bland annat fortsatt utvecklingen av våra fastigheter i Norrköpings industrilandskap, i kvarteren Kvarnen och Knäppingsborg. I kvarteret Kvarnen har vi iordningställt 1 600 kvm till Norrköpings kommun för Restaurangskolan. I Knäppingsborg har vi utvecklat fyra lokaler för nya butiker samt fem lokaler till nya kontorshyresgäster. I Linköping har vi under året främst utvecklat lokaler i kvarteret Decimalen på Storgatan. I Örebro/Kumla har fastighetsutvecklingen berört fastigheterna Köpmannen 6 och Guldsmeden 15 i Kumla samt kvarteret Hållstugan (Gamla stan) i Örebro. I Uppsala handlar utvecklingsarbetet framför allt om projekt i Fyrisborg (Årsta 76:2) som ägs av Fastighetsaktiebolaget Kretia. En viktig del av vår fastighetsutveckling är det ständiga arbetet med driftoptimering och utbyte till ny miljövänlig teknik. Under året har vi satsat 10 mnkr inom detta område.

VD HAR ORDET 5 PETER KARLSTRÖM VD

6 VD HAR ORDET Den finansiella verksamheten Året inleddes med finansiell oro, något som bland annat innebar att de traditionella långivarnas intresse för att finansiera fastigheter svalnade. Bankerna har motiverat sitt förhållningssätt med kravet på nya kapitaltäckningsregler, men höjde samtidigt sina marginaler. Under slutet av året har vi dock kunnat registrera en ljusning då den ekonomiska krisen och dess följdproblem kanske inte blir så omfattande som många tidigare haft farhågor om. I en tid av finansiell oro ser vi att vi får nytta av vår långsiktighet och stabilitet samt att det läggs större vikt vid fastigheternas typ, läge och skick för att få fortsatt goda finansieringsvillkor. Vi upplever att vi betraktas som en attraktiv låntagare med välskötta fastigheter och god kontroll på ekonomiska nyckeltal. Hållbart fastighetsföretagande Att vi bygger och underhåller fastigheter med höga krav på låg energiförbrukning, god inomhusmiljö och bra materialval är ett strategiskt beslut för att skapa långsiktig ekonomisk tillväxt. Värden skapas för oss och bolagets intressenter, men framför allt för våra hyresgäster. En av våra mest prioriterade frågor är att ständigt minska energiåtgången i fastigheterna. Mycket av detta arbete vill vi utföra tillsammans med hyresgästerna. Under 2013 kommer vi att arbeta vidare med så kallade Gröna hyresavtal. I vår strävan att vara en god arbetsgivare utgör medarbetarundersökningar och individuella samtal viktiga verktyg i det ständiga förbättringsarbetet. Engagerade medarbetare med närhet till hyresgästerna Under året har styrelsen bestått av fyra ledamöter inklusive ordförande. Ordföranden har handlagt frågor av strategisk och övergripande karraktär. Under året har en ny ledning tillträtt i bolaget. Ledstjärnan i vårt arbete sammanfattas väl i företagets kärnvärden: omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod. Vi ska leva upp till dessa kärnvärden genom att vara den lokala och närvarande fastighetsägaren med ett stort fokus på hyresgästerna. Det är just genom denna lokala närvaro, tillsammans med ett stort engagemang från medarbetarnas sida, som vi uppnår vår vision om att hjälpa våra hyresgäster att lyckas. Vår marknad 2013 Prognosen för 2013 pekar på ett resultat från den löpande förvaltningen på cirka 80 mnkr och ett resultat före skatt på cirka 45 mnkr. Vi räknar med ett fortsatt gott uthyrningsarbete och ett förbättrat finansnetto. Det är med stor glädje som jag vill framföra ett stort tack till alla duktiga och engagerade medarbetare för allt arbete som har genomförts under 2012. Vi står starka, för att tillsammans med våra hyresgäster, fortsätta resan in i många nya spännande och roliga hyresrelationer. Våra 10 största hyresgäster 1. Norrköpings Kommun PETER KARLSTRÖM/VD 2. Swedbank AB 3. Linköpings Universitet 4. ICA Sverige AB 5. Sectra AB 6. Danske Bank 7. Kriminalvården 8. Systembolaget 9. Autoliv Electronics AB 10. Arbetsförmedlingen Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018- Antal kontrakt % Årshyror %

VD HAR ORDET 7

8 VERKSAMHETSÖVERSIKT Verksamheten i korthet Henry Ståhl Fastigheter AB med dotterbolag innehar, vid utgången av 2012, ett bestånd som omfattar 59 fastigheter. Fastigheternas totala uthyrningsbara yta uppgår till cirka 439 000 kvm, inklusive garageytor på 52 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till två regionala marknadsområden, som kännetecknas av god tillväxt och goda framtidsutsikter. Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhåller och utvecklar fastigheter långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning där visionen lyder Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas. Hyresvärdet för 2013 beräknas uppgå till 415 (408) mnkr. Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/Linköping 81 %, marknads- område Örebro/Kumla 17 % och övriga orter 2 %. Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 65 % respektive 35 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor 32 %, industri/lager 11 %, bostäder 39 % och övrigt 4 %. Bokhållaren 2 NORRKÖPING Fastighetsmarknaden i Norrköping är stark och kommer ytterligare att stärkas i takt med investeringarna för den nya Ostlänken, som nu är beslutad av Regeringen. Nyproduktionen av kontorslokaler och bostäder bidrar till en positiv utveckling av snitthyrorna. Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 17 %, 52 % respektive 31 %. Genomsnittlig uthyrningsgrad är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2012 beräknas till cirka 1 000 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna har en stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Elddonet 12 LINKÖPING Linköpingsmarknaden är stark, med stor efterfrågan på såväl kommersiella fastigheter som bostadsfastigheter. Den låga vakansgraden och ökningen av hyrorna öppnar upp för nya projekt i centrala lägen. Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Dessa består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två kontorsfastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en genomsnittlig uthyrningsgrad på 97 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 350 kr/kvm. Prästgården 12, Bromsgården 1 ÖREBRO I Örebro finns en god efterfrågan på kontor i bra lägen. Även om konkurrensen är hård från externhandeln så är cityhandeln fortsatt stark i de bästa lägena. En del omflyttningar kommer att uppstå bland kontorshyresgästerna i takt med att nya kontorsytor står klara. Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter mitt i stadens centrum. De senare utgörs framför allt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Genomsnittlig uthyrningsgrad för ortens lokalytor uppgår till 97 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm. Byggmästaren 9 KUMLA Kumla är en offensiv och växande kommun med ett bra geografiskt och infrastrukturellt läge. Ortens attraktionskraft som bostadsort medför låga vakanser för såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen. Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, som ligger mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också har centrala lägen. Lokalerna har en genomsnittlig uthyrningsgrad på 96 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 950 kr/kvm. ÖVRIGA ORTER

86,0 84,0 86,0 84,0 84,0 82,0 84,0 82,0 82,0 80,0 82,0 80,0 80,0 78,0 80,0 78,0 78,0 78,0 76,0 76,0 76,0 76,0 74,0 74,0 74,0 74,0 72,0 72,0 72,0 72,0 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 80 80 80 80 30 30 25 25 60 60 25 25 20 20 60 60 20 20 40 40 15 15 40 40 15 15 10 10 VERKSAMHETSÖVERSIKT 20 20 10 10 20 20 5 5 5 5 0 0 0 0 0 0 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 År År 0 0 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008År År 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 9 Hyresintäkter per ort Ytor Ytor per ort Hyresintäkter Hyresintäkter per per ort ort Ytor Ytor per per ort ort Hyresintäkter Ytor Ytor Ytor Norrköping 63 % 63 63 % Linköping 18 % 18 18 % Örebro Örebro 8 % 88 % Kumla Kumla 9 % 9 % 9 % Övriga Övriga Övriga orter orter orter 2 % 2 % 2 % Norrköping 67 % 67 67 % 67 %% Kumla Kumla 11 Kumla % 11 % 11 11 %% Linköping Linköping 14 % 14 14 % 14 %% Övriga Övriga orter Övriga orter 1 % orter 1 % 1 % 1 % Örebro Örebro Örebro 7 % 7 % 7 7 %% Lokaler/butiker Lokaler/butiker 61 % 61 % 61 61 % % Industri/lager Industri/lager 4 % 4 % 4 4 %% Lokaler/butiker Lokaler/butiker 50 % 50 % 50 50 % Industri/lager % Industri/lager 11 % 11 % 11 11 %% Bostäder/garage Bostäder/garage 35 % 35 % 35 35 %% Bostäder/garage Bostäder/garage 39 % 39 % 39 39 %% Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 2 390 mnkr 134 141 204 113 502 1 425 Kontor 52 % Industri/lager 23 % Butiker 17 % Övrigt 8 % Kontor 52 % Butiker 17 % Industri/lager 23 % Övrigt 8 % Kontor 52 % Butiker 17 % Industri/lager 23 % Övrigt 8 % Kontor 52 % Butiker 17 % Industri/lager 23 % Övrigt 8 % Kontor 75 % Industri/lager 3 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Butiker 18 % Övrigt 4 % Kvm bostad Antal bostäder mnkr 730 mnkr 43 48 617 7 721 131 Kontor 75 % Industri/lager 3 % Butiker 18 % Övrigt 4 % Kontor 75 % Butiker 18 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Kontor 75 % Butiker 18 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Kontor 36 % Butiker 37 % Industri/lager 27 % Kontor 36 % Industri/lager 27 % Butiker 37 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 320 mnkr 19 26 706 2 222 21 Kontor 36 % Industri/lager 27 % Butiker 37 % Kontor 36 % Butiker 37 % Industri/lager 27 % Kontor 7 % Butiker 87 % Kontor 7 % Butiker 87 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Butiker 87 % Övrigt 1 % Kvm bostad Antal bostäder mnkr 290 mnkr 19 14 944 26 876 385 Kontor 7 % Industri/lager 6 % Kontor 7 % Industri/lager 6 % Butiker 87 % Övrigt 1 % Kontor 7 % Butiker 86 % Kontor 7 % Butiker 86 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder Kontor 7 % Industri/lager 6 % mnkr 70 mnkr 1 5 364 0 0 Butiker 86 % Övrigt 1 % TOTAL Kontor 7 % Industri/lager 6 % Butiker 86 % Övrigt 1 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder Kontor 75 % Industri/lager 0 % mnkr 3 800 mnkr 216 236 835 Butiker 17 % Övrigt 8 % 150 321 1 962 Kontor 75 % Industri/lager 0 % Butiker 17 % Övrigt 8 % Kontor 75 % Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Kontor 75 % Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 %

10 FASTIGHETSVÄRDEN Stabila marknadsvärden

FASTIGHETSVÄRDEN 11 Baserat på vår goda marknads- och fastighetskännedom kan vi internt göra en professionell värdering av vårt bestånd. Vår bedömning är att värdena på våra orter och för våra fastigheter under 2012 har varit stabila. Vi har under året varit mycket lyckosamma med uthyrningar på lokalsidan och har fortsatt låga vakanser och omflyttningar på bostadssidan. Vi genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade marknadsvärden, såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med principer som redovisas i årsredovisningen på sidan 29 under rubriken Redovisnings- och värderingsprinciper. Extern värdering Årligen sätts individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan 13 år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att hjälpa oss vid framtagandet av direktavkastningskraven. De är väl insatta i varje fastighets förutsättningar vad gäller kvalitet och marknad. 2010 gjordes en extern värdering av Forum Fastighetsekonomi för koncernens samtliga fastigheter. De externa värderingarna sammanföll väl med våra interna värderingar. Från och med 2013 planerar vi att genomföra årliga, externa värderingar på delar av vårt fastighetsbestånd. I tabellen nedan redovisas de av Forum Fastighetsekonomi använda direktavkastningskraven vid värderingen per den 31 december 2012. Genomsnittligt direktavkastningskrav för hela beståndet är cirka 6,2 %. Direktavkastningskrav, % Ort Bostad Lokal Snitt Norrköping 5 6 6,5 8,5 6,1 Linköping 4,75 5 6,5 7,5 6,4 Örebro 4,5 5 6,75 8,25 6,7 Kumla 6 7 7,5 9 7 Solna 7,5 7,5 Ovanstående direktavkastningskrav ställs mot respektive fastighets driftnetto. Med uthålligt driftnetto menas: normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll, administration och fastighetsskatt/fastighetsavgift. Genomsnittlig hyresintäkt per kvadratmeter uppgår i värderingen till 990 kr för bostäder och 1 050 kr för lokaler. Kostnader per kvadratmeter uppgår till mellan 450 och 500 kr för bostäder och mellan 50 och 350 kr för lokaler. Aktuella marknadsvärden Av tabellen nedan framgår värden per lokal marknad samt det totala värdet för Ståhlkoncernens fastigheter. Ort mnkr kr/kvm Norrköping 2 390 9 400 Linköping 730 13 000 Örebro 320 11 000 Kumla 290 7 000 Solna 70 13 100 Summa 3 800 Det totala värdet uppgick per den 31 december 2012 till cirka 3 800 mnkr, en ökning av värdet på jämförbart bestånd med omkring 1,3 %. Genomsnittligt värde per kvm, exklusive garageytor, uppgick till drygt 9 300 kr per kvm. Under året har fastigheten Fotogenen 5, Norrköping sålts till ett något högre värde än det som sattes vid den interna värderingen 2011-12-31. Osäkerhetsintervall En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar, och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5 10 %, ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Henry Ståhl Fastigheters del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5 % ett värdeintervall om +/- 190 mnkr motsvarande 3 610 3 990 mnkr. Marknaden 2013 och framtiden Året som gått har återigen präglats av finansiell oro som inneburit att de traditionella långivarnas intresse för att finansiera fastigheter har svalnat. För många aktörer kan det därför vara svårt att finansiera fastighetsförvärv, vilket troligen medför en lägre aktivitet vad gäller fastighetsaffärer under 2013. Förväntningar om mycket låga räntor en längre tid framöver ger dock stabilitet åt fastighetspriserna. Kvarnen 5 Norrköping Motorn 12 Norrköping Gillet 22 Örebro

12 FINANSIELL VERKSAMHET Svag världsekonomi ger fortsatt låga räntor Världen omkring oss har sedan 2008 präglats av en finansiell oro. Stora ekonomiska insatser har gjorts för att skapa den tillväxt i ekonomin som är nödvändig för att återställa de stora obalanserna. Problemen är så stora att det kommer krävas ytterligare flera år av sparande och förändring av beteenden hos politiker och befolkning för att balansera läget. Följden blir en svag ekonomisk utveckling i vår omvärld, vilket även kommer att påverka Sverige. En viss ljusning i ekonomin kan skönjas i USA och Asien vilket kan bidra till att lösa problemen i Europa. Vi har förväntningar om fortsatta låga räntor några år framöver. räntekostnader som möjligt. Det är därför inte lämpligt att binda för stor andel av lånen på långa löptider även om nivåerna känns attraktiva. Finanspolicyn Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Finansieringsstruktur med hänsyn taget till övervärden på fastigheterna Finansieringsstruktur med hänsyn taget till marknadsvärden på fastigheterna % Ytor per ort Räntebärande skulder 51 % Ej räntebärande skulder 3 % Eget kapital 46 % Finansieringsstruktur baserat på bokförda värden Finansieringsstruktur % Räntebärande skulder 66 % Ej räntebärande skulder 3 % Eget kapital 31 % Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Tillgång till finansiering är avgörande för om verksamheten ska kunna utvecklas. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten i verksamheten. Räntekostnaden påverkas av ett antal faktorer, bland annat: Förändring av marknadsräntorna Förändrade förutsättningar för bankerna, vilket i sin tur innebär ändrade marginaler Den strategi vi har valt för att hantera ränteriskerna. Räntenivåer och ränterisk Vid stigande marknadsräntor antas högre inflationstakt som i sin tur antas medföra högre driftnetton på fastigheterna. Det motsatta gäller vid sjunkande räntor. Över tid finns följaktligen en viss koppling mellan marknadsräntor och driftnetton. Ränterisk är inte bara risk för höga räntor utan även risk för långvarigt svag ekonomi med extremt låga räntor. Verksamheten kommer i sådana fall att generera svaga resultat och det är då viktigt att ha så låga Målen för koncernens finansieringsverksamhet är att: Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet Begränsa ränteriskerna Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering Lån För oss är för närvarande traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2012 uppgick den totala räntebärande skulden till 2 065 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 77 månader. Räntestruktur och ränteprognos framgår av diagram på sidan 13. Snitträntan på de räntebärande skulderna och ingångna avtal med bankerna om byten av ränteflöden, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2012 på 4,0 %. Strategi Vi arbetar med en normportfölj som bas för hantering av ränterisker. Under december 2012 fastställdes en ny normportfölj efter ett grundligt genomfört strategitest, där resultat och nyckeltal analyserades vid olika normportföljer och räntescenarier. Den nya normportföljen redovisas på sidan 13. Gällande ränterisker per den 31 december 2012 framgår av diagram på sidan 13. Diagrammet visar hur vår räntekänslighet utvecklas i takt med

FINANSIELL VERKSAMHET 13 % 50 Räntestruktur vid olika räntescenarior 2009-12-31 Räntestruktur 2012-12-31 % 50 Andel av krediter och derivatinstrument per bank 2012-12-31 Andel av krediter och derivatininstrument per kreditinstitut Finansnetto vid alternativa stibornivåer 2013 2015 Finansnetto mnkr 120 Finansnetto med olika antagna stiborräntor 2010 2012 40 40 110 30 20 30 100 90 10 20 80 0 10 70-10 0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5-7 7-10 10- År Normportfölj 2012-12-31 0 Handelsbanken Krediter Danske Bank Nordea Kreditinst. Swappar SEB Swedbank Övriga derivat 60 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % ränteförändringar. Vid en stiborränta understigande 4 % har cirka 40 % av vår lånefinansiering rörlig räntebindning. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här en effekt på cirka 8 mnkr per år. Vid en stiborränta överstigande 4 % har vi under 2013 ingen del rörlig. Denna struktur har åstadkommits med derivat, i form av räntegolv och räntetak. Riskhanteringen av finansiella kostnader medför att resultat och nyckeltal är goda oberoende av stiborräntenivåer de kommande tre åren. Derivat All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2012 uppgick utestående derivatavtal till 3 650 mnkr. 2 650 mnkr är så kallade ränteswappar, där vi i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. Övrig del är innehav av räntegolv och räntecappar. I slutet av 2012 förlängdes 7-åriga ränteswappar, uppgående till 300 mnkr, till 20 år som en anpassning till den nya normportföljen. Detta ökade den genomsnittliga räntebindningstiden, samtidigt som räntekostnaden minskade med omkring 2 mnkr på årsbasis. Övrig anpassning till den nya normportföljen kommer att ske under 2013. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa avtal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns lånelöften uppgående till 2 100 mnkr, cirka 50 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Den 31 december 2012 var den genomsnittliga löptiden för dessa löften 25 månader. Belåningsgrad Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som belånats. Då vi inte redovisar förändringar av marknadsvärden i bokföringen har två mål för maximal belåningsgrad angivits i Finanspolicyn; Belåning i förhållande till bokfört värde: 75 % och Belåning i förhållande till marknadsvärde: 65 %. Den 31 december 2012 var belåningsgraden 72 respektive 54 %. Likviditet Vi eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande. Målet är en likviditet på lägst 30 mnkr och den får inte innebära ofördelaktiga räntor på över- respektive underlikviditet. Likviditeten uppgick den 31 december 2012 till 106 mnkr. Kassaflöden från den löpande verksamheten ska alltid överstiga 30 mnkr per år. Räntetäckningsgrad För att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den löpande verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Finanspolicyn anger att räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 gånger. Räntetäckningsgraden för koncernen var vid årsskiftet 2,0 gånger. Soliditet Vid årsskiftet uppgick soliditeten inklusive avsättningar för uppskjuten skatt till 31 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt uppgick den till 46 %. Finanspolicyn anger att soliditeten ska vara 25 30 %. Räntemarknaden 2013 och 2014 2013 ser vi i bästa fall en stillastående ekonomi framför oss i Europa samt att ekonomin börjar ta fart i Asien och USA. 2014 och framåt förväntar vi oss en viss förstärkning av ekonomin även i Europa. Riksbankerna måste se till att räntorna till företag och konsumenter blir låga några år framåt. Detta gör de genom att sänka styrräntor och öka likviditeten. De korta räntorna kommer att ligga på en låg nivå. De långa räntorna förväntas stiga något under året. Utdrag ur finanspolicyn Kapitalbindning Ej mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom 1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej understiga 24 månader. Räntebindning Avvikelse får ske med +/-10 procentenheter av normportfölj. Genomsnittlig räntebindningstid Får aldrig understiga 24 månader. Kassaflöden Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst 30 mnkr. Likviditet Likviditeten ska aldrig understiga 30 mnkr. Räntetäckningsgrad Får ej understiga 1,5. Formel: (resultat efter finansnetto + räntekostnader + avskrivningar - engångsposter) / räntekostnader. Soliditet Synlig soliditet ska vara minst 25 %. Synlig soliditet inklusive uppskjuten skatt ska vara minst 30 %.

14 INTRESSEBOLAG Fastighetsaktiebolaget Kretia Resultat Kretia + Kretiakoncernen består av moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia och ett antal fastighetsförvaltande bolag. Kretia har sedan 1994 förvaltats av Henry Ståhl Fastigheter AB, som sedan 2006 äger 33 % av bolaget. 20mnkr KRETIAKONCERNEN Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Hyror, mnkr Yta, kkvm Norrköping 530 51 58 Uppsala 480 45 40 1 010 96 98 Resultat 2012 2011 Hyresintäkter, mnkr 88 84 Driftöverskott, mnkr 46 46 Resultat vid försäljning av fastigheter, mnkr 0 23 Årets resultat, mnkr 20 41 Nyckeltal 2012-12-31 2011-12-31 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 1 010 960 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 913 870 Eget kapital, mnkr 511 507 Uppskjuten skatt, mnkr 36 36 Justerad soliditet, % 59,9 62,0 Synlig soliditet, % 56,2 58,6 Genomsnittlig låneränta, % 2,6 3,5 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,6 4,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 2,8 Kretia har huvuddelen av sitt fastighetsbestånd i marknadsområdena Norrköping respektive Uppsala. Fastighetsinnehavet i Norrköping omfattar cirka 57 000 kvm, varav cirka 45 000 kvm är bostäder. I Uppsala uppgår beståndet till cirka 40 000 kvm, varav cirka 34 000 kvm utgör kommersiella lokaler. Kretias direkta ägande av fastigheter omfattar totalt cirka 96 000 kvm. Utöver det äger bolaget: 40 % av HKS Fastighets AB, som innehar bostadsfastigheter i Malmö, och 50 % av KN 9 Fastighets AB i Norrköping, som äger en projektfastighet om cirka 17 000 kvm i centrala Norrköping. Resterande 50 % ägs av Förvaltnings AB Ståhl Invest. Finansiell information Resultatet från den löpande verksamheten var under 2012, 29 mnkr (28) och beräknas under 2013 uppgå till 31 mnkr. De finansiella målen för verksamheten är att soliditeten ska vara lägst 40 % och räntetäckningsgraden ska överstiga 2 ggr. Vid utgången av 2012 var den synliga soliditeten 56,2 % och räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 ggr. Marknadsvärdet på Kretiakoncernens fastigheter har beräknats till drygt en miljard. Värdet har tagits fram genom intern värdering, efter avstämning av direktavkastningskrav med extern konsult. HKS Fastighets AB och KN 9 Fastighets AB i Norrköping hanteras som intressebolag. Det bokförda värdet på Kretias andelar motsvarar mer än väl marknadsvärdet.

INTRESSEBOLAG 15 FASTIGHETSFÖRTECKNING KRETIA Ort/Fastighet Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Nyköping Järnhandlaren 28, Bagaregatan 37 4 959 1929 472 542 132 1 146 796 Totalt Nyköping 4 959 472 542 132 1 146 796 Norrköping Åkerkroken 6, Lagergrensgatan 28-30 7 549 1944 933 30 963 931 Duvan 7, G:a Rådstugugatan 18-20 43 800 1933 2 412 923 1 591 212 981 324 6 443 5 961 Duvan 8, G:a Rådstugugatan 22 A-B 15 823 1922 1 564 58 30 268 1 920 1 889 Vargen 5, Värmlandsgatan 3 A-B 8 210 1906 1 040 1 040 1 027 Syrenbusken 9, Blommelundsgatan 16-18 54 200 1952 7 397 48 1 169 865 329 948 10 756 9 328 Hallonbusken 5, Norralundsgatan 51-57 13 930 1948 1 920 99 32 19 2 070 2 006 Skolan 9, Slåttergatan 52-68 29 394 1962 4 599 123 72 336 5 130 4 662 Safiren 2, Vilbergsgatan 8-28 162 972 1968 25 585 486 15 15 2 220 28 321 25 093 Totalt Norrköping 335 878 45 450 1 556 2 818 1 307 1 416 4 096 56 643 50 897 Uppsala Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 47 600 1860 1 341 1 801 1 230 146 58 4 576 5 875 Fjärdingen 28:6, Drottninggatan 8 10 810 1810 226 242 278 93 870 1 709 2 348 Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 13 939 1941 0 1 487 106 129 1 722 2 353 Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 10 722 1935 0 1 087 12 30 1 129 1 808 Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 49 098 1962 3 020 1 235 18 34 4 307 5 207 Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5 150 000 1990 0 23 385 818 999 10 1 680 26 892 27 165 Totalt Uppsala 282 169 4 587 29 237 2 432 1 397 1 002 1 680 40 335 44 756 Totalt koncernen 623 006 50 509 30 793 5 792 2 836 2 418 5 776 98 124 96 449

16 VÅRA FASTIGHETER Fastighetsförteckning Norrköping Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Amerika 4, Söderleden 101 11 872 1988 0 0 0 2 286 0 0 2 286 1 930 Beryllen 1, Urbergsgatan 90 0 1971 0 2 407 3 632 127 4 022 1 620 11 808 6 665 Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9 20 356 1959 2 610 0 0 0 5 168 2 783 2 472 Diket 7, Drottninggatan 64 54 367 1940 1 666 2 306 1 325 473 0 0 5 770 7 096 Fotogenen 4, Importgatan 32 13 983 1980 0 0 0 7 580 0 0 7 580 3 224 Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17 23 844 1855/1929 327 2 358 243 60 0 0 2 988 3 694 Gripen 9, Drottninggatan 40-44 72 891 1940 3 123 2 852 2 803 173 396 475 9 822 10 321 Järnstången, Östra Promenaden 8 16 600 0 0 0 0 0 0 0 250 Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43 106 154 1909 9 362 0 2 508 161 392 1 600 14 023 13 503 Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1 65 081 1840 885 8 071 3 043 276 195 0 12 470 17 868 Korpen 20, Repslagaregatan 15 25 096 1964 992 1 497 999 27 0 0 3 515 3 624 Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13 16 885 1855/1890 0 7 528 0 0 510 0 8 038 11 711 Liljan 16+17, Nygatan 105 20 128 1929 1 909 555 0 90 0 0 2 554 2 421 Linjen 3, Idrottsgatan 31-61 133 735 1968 16 562 508 0 93 100 1 345 18 608 16 572 Markattan 11, Drottninggatan 32 37 200 1969 0 2 181 1 219 0 806 1 735 5 941 4 282 Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38 45 321 1934 1 250 1 912 707 322 0 0 4 191 6 182 Motorn 12, Lindövägen 5 69 381 1948 0 13 512 0 402 0 3 200 17 114 17 668 Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25 32 840 1929 3 014 575 742 102 770 0 5 203 4 380 Proppen 2, Malmgatan 16 33 946 1978 0 965 0 18 475 0 0 19 440 7 741 Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33 15 080 1899 0 2 828 0 80 0 0 2 908 2 455 Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 145 347 1973 22 207 156 0 0 261 3 850 26 474 22 955 Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125 101 498 1971 15 485 0 0 130 0 1 260 16 875 14 771 Sparven 9, S:t Persgatan 139 A-M 133 200 1981 11 772 292 281 400 3 290 7 120 23 155 15 809 Spetsen 10, Kungsgatan 36-38 31 323 1991 0 11 375 735 53 0 9 120 21 283 17 387 Spiran 12, Drottninggatan 50-52 88 000 1972 0 7 896 1 235 0 230 0 9 361 11 885 Stallet 5, Slottsgatan 130-136 90 640 1973 9 404 1 054 541 10 407 4 700 16 116 12 373 Steglitsan 6, Nelinsgatan 14 14 652 1969 1 641 256 0 0 0 750 2 647 1 843 Svärdet 2, Kristinagatan 10 20 950 1929 1 647 184 1 721 25 0 0 3 577 2 683 Sågen 7, Rörgatan 6 4 585 1964 0 0 0 935 0 0 935 576 Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51 44 890 1959 1 134 1 365 769 0 15 720 4 003 5 844 Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 30 098 1966 4 736 70 101 15 0 460 5 382 4 768 Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 35 208 1895 3 776 116 1 200 4 0 0 5 096 4 371 Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7 1 109 1929 0 0 0 883 0 0 883 357 Övrigt, mark 2 st fastigheter 5 042 0 0 0 0 0 0 0 0 Total Norrköping 1 561 302 113 502 72 819 23 804 33 182 11 399 38 123 292 829 259 681 Kapellhorvan 10 norrköping KNÄPPINGSBORG 7+8 norrköping GRIPEN 9 norrköping SMARAGDEN 1 norrköping BANKEN 8 linköping IDÉFLÖDET 1 LinKÖPING

VÅRA FASTIGHETER 17 Linköping Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Banken 8, Storgatan 26 0 1929 0 2 730 0 0 0 0 2 730 2 986 Boklådan 7, Storgatan 23 51 000 1938 0 4 321 0 0 0 0 4 321 7 075 Borgmästaren 2, Badhusgatan 8 28 600 1940 761 1 256 406 100 0 325 2 848 3 518 Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4 32 959 1976 1 072 1 390 985 17 0 0 3 464 4 072 Decimalen 17, Storgatan 24 120 000 1981 0 5 698 4 393 226 1 800 1 528 13 645 16 700 Druvan 22, Storgatan 6-16 89 000 1962 2 558 5 744 1 367 905 7 1 950 12 531 13 795 Elddonet 12, Nygatan 36, 40 49 193 1971 3 330 361 1 069 65 104 0 4 929 5 807 Giggen 2, Gillbergagatan 24 2 636 1977 0 0 385 0 0 0 385 423 Idéflödet 1, Teknikringen 20 88 800 2002 0 9 055 0 0 0 0 9 055 12 355 Idékretsen 4, Teknikringen 9 45 200 1991 0 6 131 0 102 0 0 6 233 7 414 Total Linköping 507 388 7 721 36 686 8 605 1 415 1 911 3 803 60 141 74 145 Örebro Bromsgården 1, Drottninggatan 11 32 470 1929 566 1 160 1 269 33 0 0 3 028 3 644 Gillet 22, Storgatan 5 49 400 1978 0 4 499 1 007 35 5 748 6 294 8 541 Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24 67 849 1929 1 272 1 999 3 843 360 0 0 7 474 10 144 Lastaren 1, Transportgatan 22 20 549 1997 0 0 0 6 338 0 0 6 338 4 315 Prästgården 12, Drottninggatan 18-20 75 576 1933 384 2 067 3 656 402 33 570 7 112 7 390 Total Örebro 245 844 2 222 9 725 9 775 7 168 38 1 318 30 246 34 034 KUMLA Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17 15 182 1956 1 393 412 1 316 108 0 108 3 337 2 566 Fiskalen 1, Trädgårdsgatan 5-9 11 877 1947 1 988 30 430 114 0 0 2 562 1 834 Fiskalen 6, Vattugatan 1 10 307 1961 1 137 217 633 90 0 0 2 077 1 535 Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17 28 658 1969 2 765 0 2 255 0 0 0 5 020 4 432 Köpmannen 6, Köpmangatan 18-20 96 400 1975 7 277 0 7 646 229 0 2 332 17 484 15 485 Notarien 1, S Kungsvägen 2 33 495 1965 5 604 0 0 0 0 5 576 11 180 5 042 Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D 29 363 1950 4 759 407 599 289 11 60 6 125 4 858 Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 10 213 1964 1 953 0 71 0 87 288 2 399 1 782 Total Kumla 235 495 26 876 1 066 12 950 830 98 8 364 50 184 37 534 Solna Bangården 4, Huvudstagatan 1 54 000 1968 0 4 795 0 0 569 250 5 614 9 634 Total Solna 54 000 0 4 795 0 0 569 250 5 614 9 634 TOTALT KONCERNEN 2 604 029 150 321 125 091 55 134 42 595 14 015 51 858 439 014 415 028 PRÄSTGÅRDEN 12 örebro Hållstugan 28 örebro KÖPMANNEN 6 kumla NOTARIEN 1 kumla BANGÅRDEN 4 solna

18 VÅRA FASTIGHETER Norrköping 29 30 18 17 5 3 6 3 CENTRUM 20 7 24 25 30 31 18 19 87 1 2 26 27 23 22 89 32 31 14 1516 17 67 10 14 10 11 9 13 33 32 33 34 23 24 28 29 4 22 21 12 11 15 16 28 27 1 5 26 25 8 13 12 Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen 1. Amerika 4 18. Ruddammen 7 Fastigheter ägda av Kretiakoncernen 1. Duvan 7 2. Beryllen 1 19. Safiren 1 2. Duvan 8 20 21 20 19 4 3. Bokhållaren 2 4. Diket 7 5. Fotogenen 4 20. Smaragden 1 21. Sparven 9 22. Spetsen 10 3. Hallonbusken 5 4. Safiren 2 5. Skolan 9 2 6. Gamlabron 13 7. Järnstången 23. Spiran 12 24. Stallet 5 6. Syrenbusken 9 7. Vargen 5 8. Kapellhorvan 10 25. Steglitsan 6 8. Åkerkroken 6 9. Knäppingsborg 7+8 26. Svärdet 2 10. Kvarnen 5 27. Sågen 7 11. Liljan 16+17 28. Tulpanen 16 12. Linjen 3 29. Tuvan 5, Torvan 1 13. Markattan 5+12 30. Vattenkonsten 5 14. Markattan 11 31. Vårdtornet 7,13 15. Motorn 12 32. Gripen 9 16. Pelikanen 11+16 33. Korpen 20 17. Proppen 2 Kartena

VÅRA FASTIGHETER 19 Linköping Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen 1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 11 4. Decimalen 17 5. Giggen 2 6. Idékretsen 4 7. Idéflödet 1 8. Borgmästaren 2 9. Druvan 22 10. Elddonet 12 5 CENTRUM 8 3 1 2 4 9 10 7 6 Kartena

20 VÅRA FASTIGHETER Uppsala CENTRUM 5 1 2 3 4 6 Fastigheter ägda av Kretiakoncernen 1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Luthagen 78:1 6. Årsta 76:2 Kartena