Sammanfattning av AFA Fastigheters ärende på Torsgränd September 2015
Bakgrund Sabbatsberg 22:
Flytspackel och ventilation Byggnaderna uppfördes 1979 1981 med kaseinbaserat flytspackel som bildar ammoniak då det reagerar med fukt. Det finns fukt i byggnaderna till följd av konstruktionsbrister såsom otillräcklig ventilation samt inbyggd byggfukt. Kaseinet har trängt djupt ner i bjälklaget.
Fyra miljoner försäkringstagare med kollektivavtal AFA Fastigheter är en del av kapitalförvaltningen inom AFA Försäkring som ägs av Svenskt Näringliv, LO och PTK. Uppgiften är att skapa bättre förutsättningar i arbetslivet genom bra försäkringsskydd för över 4 miljoner försäkringstagare, med kollektivavtal, forskningsstöd, förebyggande arbetsmiljöarbete och långsiktig förvaltning av tillgångarna som finansierar arbetstagarnas försäkringar. AFA Försäkrings verksamhet är inte vinstutdelande.
Nuläge Sabbatsberg 22:
Hyresgästerna Ett 30-tal hyresgäster har upplevt hälsoproblem och/eller observerat skador som kan tyda på fukt. Första problemen visade sig 2009. Visionsstyrd stadsutvecklingsprocess pågår med hyresgäster och hyresvärdar i området. Evakuering pågår och 55 av 144 lägenheter är friställda (september 2015). Över 150 evakueringslägenheter i centrala Stockholm är erbjudna till hyresgästerna. Löpande dialog med hyresgästerna.
Två tekniska utredningar och mätningar Sedan problemen uppdagades har Ocab och Hifab genomfört mätningar och besiktningar. Mätningar i lägenheter med upplevda problem genomförs löpande. Två oberoende utredningar av Tyréns och Sweco genomfördes 2014. Utredningarna gör ingen ekonomisk bedömning utan endast en teknisk och miljömässig, då en långsiktig hälsosam boendemiljö är det primära för AFA Fastigheter.
Resultatet av utredningarna Ventilerade golv är inte en tillräckligt säker åtgärd på lång sikt. Den kontanimerade betongen måste permanent bilas bort från bjälklaget för att huset långsiktigt ska vara säkert att bo i. Metoden medför problem med byggnadens bärighet. Oavsett totalsanering eller rivning och nybyggnation måste hyresgästerna evakueras under en längre period (totalsanering två år och rivning och nybyggnation 2 3 år). Utredningarna pekar på behovet av att jämföra alternativet totalsanering och ombyggnation med alternativet rivning och nybyggnation ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv.
Två alternativ Sabbatsberg 22:
1. Totalsanering och ombyggnad 2. Rivning och nybyggnation Båda alternativen medför stora konsekvenser ur ett antal perspektiv: Byggnadsperspektivet Befintliga hyresgästperspektivet Fastighetsägarperspektivet Stadsutvecklingsperspektiv
Ur ett byggnadsperspektiv 1. Totalsanering och ombyggnad 2. Rivning och nybyggnation Osäker bärighet för bjälklaget då de förorenade delarna har bilats bort. Kvarstående risker med kasein. Behov av fler åtgärder än ventilation och stora ombyggnadsbehov utöver ventilation och kaseinproblem. Totalsanering och ombyggnad kräver två års evakuering. En säker, hållbar fastighet med nya typer av boende som också ger befintliga och fler nya hyresgäster möjlighet till ett tryggt boende i Stockholms innerstad. Lägre energiförbrukning och låga underhållskostnader. Eliminerade hälsorisker. Rivning och nybyggnation kräver två till tre års evakuering.
Ur de boendes perspektiv 1. Totalsanering och ombyggnad 2. Rivning och nybyggnation Evakuering under två år. Traditionell sanering är ett otillräckligt alternativ. Alternativet innebär en totalsanering och omfattande ombyggnad av fastigheten och lägenheterna. Nya planlösningar och lägenhetsstorlekar, bland annat på grund av utrymmeskrävande installationer. Hyreshöjningar och förändrat bytesvärde. Bestående osäkerhet kring boendemiljö då kaseinriskerna inte elimineras permanent. Evakuering under två till tre år. Permanent evakuering med omfattande hyresrabatt. Värde upp till 170 000 kr under fyra år beroende på lägenhetstyp. Möjlighet till återflytt till ett attraktivt och hälsosamt boende. Hyreshöjningar. Nyproduktionshyra med hyresrabatt de fem första åren.
Ur ett stadsutvecklingsperspektiv 1. Sanering och ombyggnation 2. Rivning och nybyggnation Förlorad möjlighet att vara med och påverka utvecklingen av ett nytt bostadsområde. Omfattande byggprojekt i centrala Stockholm. Möjlighet att addera ett nybyggt område med 400 450 lägenheter på redan exploaterad mark. Omfattande byggprojekt i centrala Stockholm. Hållbart byggande då nya bostäder skapas på en plats med befintlig infrastruktur i ett stadsmässigt område.
Ur ett fastighetsägarperspektiv 1. Sanering och ombyggnation 2. Rivning och nybyggnation Sanering garanterar inte att kasein- och fuktproblem försvinner och är inte förenligt med det långsiktiga ansvaret för hyresgäster och fastigheter. AFA Fastigheter är en del av AFA Försäkring som arbetar med arbetsmiljö och hälsa. Att äga ett sjukt hus med risk för människors hälsa är inte förenligt med verksamheten. Förenligt med AFA Fastigheters långsiktiga perspektiv på ägande och förvaltning. Möjlighet att utveckla ett innovativt och hållbart boende med hög miljöstandard. Ger möjlighet att ta ett långsiktigt ansvar för de boende.
AFA Försäkring vill:
AFA Försäkring och AFA Fastigheter vill ersätta dagens sjuka hus på Torsgränd med ett nybyggt område med 400 450 lägenheter. Bygga fler hyresrätter inom fastigheten. Tillsammans med Stockholm stad, hyresgästerna och närliggande fastighetsägare utveckla ett område som knyter samman staden och välkomnar möten mellan människor i en trygg och tydlig stadsmiljö. Därför arbetar vi för en ny detaljplan som ger förutsättningar att permanent eliminera de hälsorisker som är förknippade med dagens befintliga sjuka hus.
Kontakt Gunilla Högbom, AFA Fastigheter Gunilla.Hogbom@afafastigheter.se 08 696 41 38 070 554 77 76 www.afafastigheter.se September 2015