Innehåll: 1 VD har ordet 3 Uthyrning 5 Förvaltning/underhåll 7 Förvaltningsberättelse 9 Resultaträkning 10 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 13

10 Å r s r e d o v i s n i n g Ö s t e r s u n d s b o s t ä d e r

Innehåll: 1 VD har ordet 3 Uthyrning 5 Förvaltning/underhåll 7 Förvaltningsberättelse 9 Resultaträkning 10 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar 18 Revisionsberättelse 19 Styrelseledamöter 20 Fem år i sammandrag 22 Ägardirektiv 24 Fastighetsförteckning

VD har ordet Vid årsskiftet 20010/2011 fick vi en ny lagstiftning om kommunala bostadsföretag som delvis ger oss andra förutsättningar. Den nya lagstiftningen betonar att vi ska vara affärsmässiga men med ett socialt ansvar. Det infördes även ett nytt regelverk kring hyressättningen där vi äntligen förlorar vår hyresledande roll. De privata fastighetsägarna är från och med årsskiftet en jämbördig part på hyresmarknaden. De nya regelverken innebär inga revolutionerande förändringar för oss. De sätter press på oss att vässa vårt sätt att arbeta för att vi ska bibehålla och stärka vår konkurrenskraft, så att vi blir ett naturligt förstahandsval på Östersunds bostadsmarknad. Under 2011 kommer vi därför att fokusera på vårt interna arbete, så att vi i varje stund ska kunna leverera den kvalitet och den service våra kunder har rätt att förvänta sig av oss. Underhållsnivån kommer också att vara fortsatt hög, så att vi långsiktigt ska kunna erbjuda våra kunder ett attraktivt och tryggt boende, men även för att vi ska förvalta vårt fastighetskapital på bästa sätt. Tufft 2010 För oss internt kommer 2010 att gå till historien som ett väldigt tufft och skakigt år som ställt stora krav på den egna organisationen, men även på våra hyresgäster. Året inleddes med en brand på Divisionsgränd där en byggnad med 24 lägenheter mer eller mindre totalförstördes och där hyresgästerna blev utan bostad. Den tragiska branden har belastat organisationen hårt och får även en tydlig påverkan på 2010-års resultat. Men naturligtvis har de berörda hyresgästerna drabbats värst. Hyresgästerna har under året också drabbats av att samarbetet med vissa entreprenörer inte har fungerat och där vi har varit tvungna att agera. Sådana incidenter är tunga och resurskrävande att hantera. Naturligtvis är resoluta åtgärder nödvändiga i dessa situationer då vi arbetar med människors boenden. Jag beklagar verkligen att vi stundtals inte kunnat leverera de tjänster, främst trappstädning men även yttre skötsel i vissa områden, som våra kunder har rätt att förvänta sig. Här måste vi hitta upphandlingsmetoder och samarbetsformer så att problemen inte upprepar sig. I 2010-års eländeslista går det inte att utelämna den rysare som utbyggnaden av kommunikationsnätet utvecklade sig till. Problemen tornade upp sig allt mer under första halvan av året, varför vi i somras till slut blev tvungna att häva pågående entreprenad för att försöka räta upp ett försenat och delvis havererat projekt. Tyvärr blev vissa av våra hyresgäster hårt drabbade av förseningar och även av andra olägenheter. Nu är allt på plats och vi kan erbjuda våra hyresgäster ett modernt öppet kommunikationsnät, i vilket vi tillsammans med vår kommunikationsoperatör Jämtkraft/Zitius kan erbjuda många tjänster inom TV, internet och telefoni till rimliga priser. Nya lägenheter Under året kunde vi erbjuda Östersunds bostadsmarknad nyproducerade hyresrätter för första gången på 17 år. Första februari var det första inflytt i åtta nya lägenheter byggda ovanpå befintliga huskroppar i kv Valhall och sedan har inflyttning kunnat ske allt eftersom lägenheterna blivit klara under året. Den första september stod 60 nya lägenheter i kv Rosmarinen i nedre Torvalla klara för inflyttning. Lägenheterna har mötts av ett stort intresse med många besökande på våra visningar. Uthyrningen har sedan gått i stort sett i förväntad takt och i nuläget är cirka hälften av lägenheterna i respektive område uthyrda. Kommande nyproduktion Östersunds kommun har antagit ett ambitiöst tillväxtprogram med en tydlig målsättning om befolkningstillväxt. Nya innevånare behöver någonstans att bo, så här har vi en stor utman - ing. Östersundsbostäder arbetar därför aktivt med den färdplan för nya bostäder som antogs under 2009. Strategin är att Sid 1

skapa projekt med färdiga detaljplaner för ytterligare ungefär 400 lägenheter inom ca 5 år. Planfrågan har visat sig vara en allvarlig flaskhals för många angelägna byggprojekt. Tanken är att det ska finnas färdiga projekt, så att det bara är att starta upp byggandet när efterfrågan och de ekonomiska kalkylerna så medger. Färdplanen är naturligtvis ett levande dokument som revideras efter hand. För närvarande ligger fokus på höghuset i kv Valhall med 60 lägenheter där detaljplanen vann laga kraft under året, på Remonthagen med ca 200 lägenheter med en särskild inriktning på hållbart boende. I kv Doktorn/Förvaltaren vid änden på Frösöbron, tittar vi på en tillbyggnad som även innehåller stora underhållsinsatser och tillgänglighetsskapande åtgärder genom hissinstallationer. Naturligtvis finns även bevakningen av Storsjö strand med i tanken. Resultatet Resultatet motsvarar på långa vägar inte budgeterad nivå. Orsakerna till det är dels branden på Divisionsgränd, vilken förutom att den omkastade stora delar av vår underhållsplan även är direkt resultatpåverkande med ca 8,6 miljoner kronor. Den andra stora orsaken till att resultatet inte når upp till förväntad nivå är mer positiv. Valhallprojektet innehåller förutom tillbyggnaden även stora delar underhållsinsatser. Då projektet gått fortare än planerat innebär det att en större del av underhållskostnaderna än planerat hamnade på år 2010, vilket påverkar resultatet. Slutligen uppdagades det under slutet av året några takläckage som akut måste åtgärdas, vilket drog ner resultatet ytterligare. Östersundsbostäder framåt Sammanfattningsvis har vi under några år satsat hårt på att underhålla våra fastigheter och kommer att fortsätta med det. Vi har också försett våra fastigheter med ett toppmodernt kommunikationsnät, för att vi ska kunna erbjuda våra hyresgäster ett attraktivt boende. Vi kommer att under 2011 fortsätta arbeta med vår organisation och våra interna processer, allt för att vi ska bli ett modernt och kundorienterat bostadsbolag. Vårt miljöarbete kommer att fortsätta med huvudinriktningen under det närmaste året på energibesparing. Samarbetet med hyresmarknadens parter kommer att fortsätta under 2011, där vi ska hitta en modell för hyressättning som speglar hyresgästernas värderingar. Ett grannlaga och viktigt arbete för oss och för hyresrätten. Här har vi parter ett gemensamt intresse att värna om hyresrätten. Jag kan konstatera att vi står inför många spännande utmaningar och att vi står väl rustade för att ta oss an dem. Bengt Rådman VD Sid 2

Uthyrning Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för kommunens utveckling. Östersundsbostäder har som uppdrag att bidra till försörjning av bostäder åt alla. Det är viktigt för oss att behandla alla lika. Våra lägenheter tilldelas på ett rättvist sätt, enligt ett kösystem. Med hyresrättens frihet och flexibilitet erbjuder vi kunderna en stor variation av lägenhetstyper, storlekar och lägen. Här ger våra 5 103 lägenheter kunden många alternativ. Bostadsmarknaden i Östersund upplevs som fortsatt het. Efterfrågan på lediga lägenheter har varit stor under året, speciellt på bostäder i centrala lägen. Vid årsskiftet hade 14 407 st personer registrerat sig i vår bostadskö. Aktivt bostadssökande var vid årsskiftet 2 752 st. Antalet lediga lägenheter (utan framtida kontrakt) har varierat under året, men trenden är att vakanserna minskar. Vid årsslutet hade vi 27 st outhyrda lägenheter i befintligt bestånd och 60 st i nyproduktionen. Uthyrning av våra lägenheter sker via Kundtjänst. Alla lediga lägenheter publiceras på vår hemsida. För den som inte har tillgång till dator/internet finns två kunddatorer på vårt kontor eller så kan man kontakta Kundtjänst som gärna hjälper till. Östersundsbostäder har interna bytesköer. Detta innebär att hyresgäster har företräde till annan lägenhet inom de kvarter de redan bor i, under vissa förutsättningar. Hemsidan vägen till en ny lägenhet Vår hemsida www.ostersundsbostader.se består av flera olika delar. Via sökfunktionen kan besökaren själv anmäla sig som bostadssökande, söka lediga lägenheter och anmäla intresse samt tacka ja eller nej till bostäder som erbjuds. Besökaren kan också söka sig fram till ett specifikt bostadsområde som sedan presenteras med både text och bild. Till varje lägenhet finns ett bofaktablad som bland annat innehåller en planlösning. Hyresgäster hos oss kan också enkelt göra en felanmälan via hemsidan. På vår hemsida finns nedanstående marknadsplatser för våra lediga lägenheter: BostadsTorget Här visas samtliga uppsagda lägenheter under minst åtta dagar. BostadDirekt Här presenteras lägenheter som är lediga just nu eller blir lediga inom kort. StudentTorget Här finns lägenheter för studenter antagna vid Mittuniversitet i Östersund. Nyproducerat Här presenteras våra nyproducerade lägenheter. Bonusboende Här hittas lägenheter som är kopplade till vårt seniorboende koncept (+ 60 år utan hemmavarande barn). Förutom utveckling av vår hemsida sker effektivisering av de administrativa systemen kontinuerligt, allt i syfte att öka vår servicenivå. Nybyggnation I kv Valhall pågår ett byggprojekt där 64 nya lägenheter, allt från 1:or till 4:or, byggs ovanpå redan befintliga huskroppar. Fin utsikt och bra tillgänglighet, är något av vad våra nyproducerade lägenheter kan erbjuda. De första lägenheterna var inflyttningsklara under februari. Därefter sker en successiv inflyttning allt eftersom de nya lägenheterna blir klara. Slutbesiktning av hela projektet sker under våren 2011. I kv Rosmarinen (Fjällmon) i Torvalla har vi byggt 60 st nya lägenheter, fördelade på fyra huskroppar. I början av september stod hela projektet klart och de första hyresgästerna kunde flytta in. Lägenheterna finns från 1:or till 4:or och är exklusivt utformade med mycket rymd och ljus. Härliga skogs- och strövområden alldeles utanför knuten, mysig innergård med lekplats och inte särskilt långt från stadskärnan. Bonusboende Vår satsning på Bonusboende (seniorboende) fortsätter, framförallt med inriktning på service- och utrustningsnivå för Lägenhetsstatistik 1800 1600 1400 1338 1689 1302 1800 1600 1400 1364 1582 1200 1200 1000 800 600 671 1000 800 600 660 869 400 200 103 0 1 2 3 4 5< Antal lägenheter fördelade på storlek; rum och kök. 400 236 236 200 0-49 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 Antal lägenheter fördelade på byggnadsår. 156 00-10 Sid 3

dessa lägenheter. De fastigheter som kommer att ingå i vårt koncept Bonusboende är belägna på följande adresser: Prästgatan 3 Prästgatan 61 Rådhusgatan 26 Sollidenvägen 40 Timmervägen 25 Falkfångarvägen 1-5 Stubbvägen 1-5 Totalt rör det sig om 120 lägenheter som successivt kommer att tas i bruk. På hemsidan finns en särskild plats upplagd, där den bostadssökande kan anmäla sitt intresse för ett Bonusboende. Under september kunde hyresgäster i de första lägenheterna, 13 st, belägna i vårt nybyggda område Rosmarinen flytta in. I oktober köpte Östersundsbostäder fastigheten Degskrapan av Vestibulum Fastigheter i Östersund. Degskrapan har sedan den byggdes varit ett så kallat seniorboende och ingår numera i vårt koncept Bonusboende. Fastigheten som har byggår 1991, ligger centralt vid Torvalla centrum i hörnet av Skogsbruksvägen och Stubbvägen. Antalet lägenheter uppgår till 24 st, allt från 1:or till 4:or. Studentbostäder Östersundsbostäder har samordningsansvaret vad gäller uthyrning av rum och lägenheter åt studenter vid Mittuniversitetet, dels i fastigheter som ägs av Östersundsbostäder själva, men också i fastigheter som tillhör andra hyresvärdar. Förmedlingen av studentbostäder i Östersunds kommun sker via ett gemensamt förmedlingssystem integrerat med vår hemsida. Lediga studentbostäder presenteras på marknadsplatsen Student- Torget. Mittuniversitet i Östersund attraherar studenter från hela landet. Antalet studenter antagna vid Mittuniversitet har under det gångna året visat en kraftfullt stigande trend. Med facit i hand vet vi att antalet inflyttade nya studenter vid Mittuniversitets höstintag var rekordstor. Det resulterade i att inte en enda student lägenhet stod tom. För att lösa boendefrågan tvingades vi att använda oss av tillfälliga boendelösningar där studenter exempelvis fick bo på vandrarhem i området under en period. Det kärva arbetsmarknadsläget har gynnat oss då fler valt att studera i Östersund. Personalen har gjort ett fantastiskt jobb som klarat av den periodvis höga arbetsbelastningen och samtidigt klarat ägarens uppsatta mål om bostadsgaranti. Östersund kommuns bostadsgaranti innebär följande: Bostadsgarantin gäller studenter som är antagna till minst 15 högskolepoäng/termin vid Mittuniversitet, Campus Östersund. Bostadsgarantin gäller de studenter som ansöker om studentbostad senast den 31 juli i samband med höstterminens start och senast den 31 december i samband med vårterminens start. Vid senare ansökan erbjuds studenterna studentlägenhet i mån av tillgång. Bostadsgarantin omfattar inte gymnasieelever eller distansstudenter. Kravverksamhet och störningar I vårt arbete med kravverksamhet, finns ett samarbete med sociala myndigheter och kronofogden. Syftet är att aktivt förebygga uppkomsten av hyresskulder och i de fall de uppstår snabbt komma till rätta med situationen. Störningsbevakning sker via vår störningsjour. Även i dessa ärenden sker samarbete med sociala myndigheter. Särskilda boendeformer I kvarteret Ardennern i Torvalla finns ett hus med 6 st lägenheter anpassade för hyresgäster som är överkänsliga för tobaksrök och djur. Vidare finns det ett boende för ensamkommande flyktingbarn i kvarteret Mariedal på Frösön. Mellan Östersunds kommun och Östersundsbostäder finns ett avtal där kommunen hyr ett stort antal lägenheter för att i andra hand hyras ut till äldreboende. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna mellan oss och Hyresgästföreningen för 2010 resulterade i en hyreshöjning för vanliga bostäder med 1,85 %. Det gav en höjning med 86 kr/månad för en genomsnittstrea. Hyreshöjningen omfattande inte bostäder med kallhyra. Det blev heller ingen höjning av avgifter för garage samt p-platser. Förhandlingar avseende studentbostäder resulterade i en hyreshöjning från och med 1:a augusti 2010 med 4,8 %. Det nya är att det numera ingår en 10/10 Mbit/s internettjänst i hyran. Det ger en höjning med 204 kr/mån för studentlägenheter med 10-månaders hyra. 2011 års hyresförhandlingar resulterade i att hyrorna för vanliga bostäder höjs vid två tillfällen. Vid årsskiftet höjs hyran med 1,50 % och sen sker en andra höjning med 1,75 % från och med 1:a juli 2011. Hyreshöjningen omfattar inte nyproducerade lägenheter. Det blir heller ingen höjning av avgifter för garage samt p-platser. Förhandlingar avseende studentbostäder är ännu inte genomförda. Hyrorna för dem kommer att förhandlas särskilt inför höstterminen 2011. Den procentuella förändringen av de totala hyrorna mot föregående år har varit enligt följande: 2011 2010 2009 2008 2007 Vanliga bostäder 2,39 1,85 3,25 2,00 0,00 Studentbostäder 4,80 3,15 0,00 0,00 Sid 4

Förvaltning/underhåll Året som gått har kantats av ett antal utmaningar, som tyvärr på olika sätt drabbat våra hyresgäster, men som vi tack vare en stark organisation har försökt klara på ett bra sätt. Exempelvis upphandling av nya entreprenörer under pågående avtalsperiod inom städ, yttre skötsel och förvaltning. Våra entreprenörer är: Yttre skötsel: Centrala Östersund sköts av Primär fastighetsförvaltning t o m 2012-09-30. Städ: Inre skötsel är fördelade på företagen Rentav, Samhall och Sodexo för områdena Frösön, Östersund samt Torvalla. Dessa avtal gäller t o m 2013-11-01 Riksbyggen utför all fastighetsskötsel, såväl inre som yttre i Brunflo, Tandsbyn, Fåker, Lit och Häggenås t o m 2013-09-30. Snöröjning vintern 2010/2011: Torvalla sköts av Werners Åkeri. Frösön utförs av Maskinring Z. Upphandlingen av den yttre skötseln för kommande tre års period i Torvalla och på Frösön kommer att ske under mars 2011. Avtal beträffande underhåll av hissar har slutits med Kone fram till och med 2011-12-31 Länsförsäkringar Jämtland har varit vår försäkringsgivare under 2010 avseende företags- och fastighetsförsäkringar. Avtalet upphörde 2010-12-31. Ny upphandling har genomförts och vi har tecknat ett nytt avtal med Länsförsäkringar Jämtland som gäller fram till och med 2013-12-31. Under året 2010 har vi fått 140 nya lägenheter att förvalta. Det är 60 lägenheter i kv Rosmarinen i Torvalla, 24 st lägenheter i kv Degskrapan och 56 lägenheter i kv Vallhall. Underhåll Det utförda åtgärderna för yttre underhåll, lägenhetsunderhåll samt reparationer av Östersundsbostäders fastighetsbestånd har följande kostnadsfördelning: 2010 2009 Reparationer 6 880 kkr 7 795 kkr Underhåll 83 271 kkr 58 648 kkr Uttag ur lägenhetsfond 7 212 kkr 8 303 kkr Totalt 97 363 kkr 74 746 kkr Miljöredovisning Östersundsbostäder har en fastställd miljöpolicy. Vi för statistik på varje fastighet avseende energiförbrukning, för värme/ varmvatten, el och vattenförbrukning. 2010 var det kallaste året på mycket länge med 5 537 graddagar för Östersund, vilket är 12 % mer än normalår och 17 % mer än föregående år. Det medförde att vi förbrukade 7,5 % mer fjärrvärme än 2009. Fortsatt satsning på energieffektivisering har skett via planerade projekt där vi bland annat byter ut maskiner och material till energisnåla och miljövänliga alternativ. Sid 5

Vi har under året fortsatt utveckla möjligheterna till källsortering inom fastigheterna. Följande fraktioner finns i flertalet av våra bostadsområden: Brännbart Komposterbart Restavfall Tidningar Pappersförpackningar Glas Plast Metall Miljöfarligt Grovsopor I övrigt hänvisas hyresgästerna till producenternas återvinningsstationer. Alla konsumenter betalar en producentavgift när de köper varor, för att producenterna ska ta till vara dessa fraktioner. Arbetet att ta fram energideklarationerna för våra fastigheter har slutförts under året. I Häggenås, Tandsbyn och Fåker har värmepumpar installerats. Där har vi fått en rejäl sänkning av driftskostnaderna. Kommunikationsnät Östersundsbostäder har investerat 36 miljoner i ett nytt kommunikationsnät för internet, TV och telefoni till samtliga lägenheter. Utbyggnaden av nätet påbörjades i november 2009 med företaget Xred som totalentreprenör. Ett arbete som skulle vara klart den 31 juli. Eftersom Xred inte uppfyllde sina åtaganden i projektet hävde vi avtalet den 2 augusti och tog själva över byggnationen. I februari 2011 var alla lägenheter anslutna till det nya kommunikationsnätet. Kommunikationsnätet är byggt med så kallad fiberoptik som är den bästa teknik som finns på marknaden idag. Driftssäkerheten är hög och kapaciteten i nätet kan utökas i takt med att behoven förändras. I dag kan hyresgästerna välja från 1 Mbit/s upp till 100/100 Mbit/s internetuppkoppling. Nätet är öppet, det innebär att hyresgästerna kan välja bland många olika leverantörer. Bindningstiderna är korta vilket gör det enkelt att byta leverantör om man inte är nöjd. Utbudet av TV-kanaler är stort och det går även att välja en telefoniform till lägre kostnad än det stationära abonnemanget och ändå behålla telefonnumret och den gamla telefonen. Studenter som bor i Östersundsbostäders lägenheter har fått ett eget avtal. Varje studentlägenhet har 10/10 Mbit/s internettjänst som ingår i hyran. Byggnadsverksamhet 2010 Ett axplock av under året färdigställda projekt: Kv. Rosmarinen Nyproduktion av 60 stycken lägenheter Kv. Väghyveln Målning av utvändiga träpartier Batterigränd Renovering av badrum Kv. Skifteslaget 1 Renovering av yttertak Kv. Skifteslaget 2 Tilläggsisolering Kv Häggbäret 1 Tilläggsisolering Kv. Bakplåten Renovering av badrum Kv. Pionen Renovering av badrum Kv. Majsen Renovering av badrum Utvändig målning Kv. Slakteriet Utvändig målning Kv. Vallmon Renovering av badrum Kv. Monopolet Renovering av badrum Under året påbörjade och pågående projekt: Kv. Valhall Entreprenad med påbyggnad en våning på befintliga åtta bostadshus med 64 lägenheter fortsätter. Hela fastighetsbeståndet Byggnad av ett nytt kommunikationsnät. 200 14000 13356 13363 120 116 114 117 117 150 157 164 160 153 141 12000 10000 11478 10070 10472 100 80 98 100 50 8000 6000 4000 60 40 2000 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 Värmeförbrukning vid våra fastigheter åren 2006 2010. Angivet värde avser graddagsavstämd förbrukning uttryckt i kwh/kvm Atemp och år i genomsnitt för det totala fastighetsbeståndet. Atemp = Area som värms till mer än 10 C. 0 2006 2007 2008 2009 2010 Elförbrukning vid våra fastigheter 2006 2010. Angivet värde avser förbrukning uttryckt i MWh för det totala fastighetsbeståndet. 0 2006 2007 2008 2009 2010 Vattenförbrukning vid våra fastigheter 2006 2010. Angivet värde avser förbrukning uttryckt i m³/år och lägenehet för det totala fastighetsbeståndet. Sid 6

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Östersundsbostäder AB, org nr 556528-1648, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2010-01-01 2010-12-31, bolagets femtonde verksamhetsår. Östersundsbostäder AB är ett bostadsföretag som ägs av Östersunds Rådhus AB, org nr 556593-7553, till 100 %, som i sin tur är helägt av Östersunds kommun. Av årets totala intäkter och kostnader, avser 11 % av intäkterna och 26 % av kostnaderna koncernen Östersunds kommun. Verksamheten Styrelse i Östersundsbostäder AB utses av kommunfullmäktige i Östersunds kommun. Med anledning av kommunval hösten 2006 har kommunfullmäktige valt styrelse för perioden från ordinarie bolagsstämma 2007 till och med ordinarie bolagsstämma 2011. Den nya styrelsen tillträdde vid bolagsstämman den 28 maj 2007. I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen fastställt en arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktioner avseende ekonomisk uppföljning. Organisation. Fastighetsbeståndet är uppdelat på två verksamhetsområden hyresbostäder till allmänheten hyresbostäder till studenter vid Mittuniversitetet. Östersundsbostäders uthyrningsobjekt bestod vid årets utgång av: 5 103 bostäder 258 lokaler 1 807 garage 2 287 parkeringsplatser Förvaltning av fastighetsbeståndet har utförts av anställd personal. Fastighetsskötsel utförs av entreprenörer. Hyres- och ekonomiadministration har utförts av anställd personal. Jämställdhet. Östersundsbostäder har en jämställdhetsplan som justeras varje år i samband med löneförhandlingar. Därvid görs också en kartläggning och analys av löneskillnader mellan män och kvinnor i syfte att komma till rätta med osakliga löneskillnader, d v s löneskillnader som beror på arbetstagarnas könstillhörighet. Likviditet och finansiering Kassaflöde och likviditet. Kassaflödet används i huvudsak för att egenfinansiera om- och tillbyggnadsverksamheten. Befintliga lån har under året ökat med 40 000 kkr till 720 000 kkr. Östersundsbostäders likvida medel uppgick per 2010-12-31 till -90 499 kkr. En koncerngemensam checkkredit finns där vi disponerar 110 000 kkr. Likviditetsflödet går i allt väsentligt via det koncerngemensamma kontosystemet i syfte att ge koncernen möjlighet att kvitta in- och utbetalningar Sid 7

samt överskott mot underskott hos de olika koncernbolagen och kommunen. Ambitionen är att ha en låg andel likvida medel och i stället utnyttja den likviditetsreserv som koncernkontoupplägget ger. Finansiering. Östersundsbostäder har under ett antal år aktivt arbetat med låneportföljen för att uppnå en god blandning av korta och långa räntebindningstider, samt en beloppsmässigt jämn förfallostruktur på lånestocken, för att kunna minska ränterisken. Genom en större volym i varje enskilt lån, har lånevillkoren förbättrats. Enklare administration av lånestocken innebär också att både kapital- och ränteförfallostrukturen är lättare att förändra. 2010-12-31 uppgick antalet lån till 9 st. Östersunds kommun har medgivit limit på borgen med 964 000 kkr. Under 2010 utökades limiten med 150 000 kkr för att kunna finansiera nybyggnationen. Limiten minskar årligen med 1,5 %. På bokslutsdagen utnyttjades 720 000 kkr i kommunal borgen. Nyupplåning kommer att bli aktuellt för att finansiera nyproduktion av bostäder i kv Valhall. Därutöver sker lösen, konvertering och omstrukturering av befintliga lån. Bruttoräntekostnaden för 2010 var 17 118 kkr och genomsnittliga räntesatsen var vid årets utgång 2,63 %. En procents förändring av räntenivån innebär en bruttokostnadsändring på 7 200 kkr. Med hänsyn till låneportföljens räntebindningsstruktur sker förändringen successivt. Belåningsgraden uppgick till 58,2 % (57,3 %) av fastigheternas bokförda värden. I förhållanden till taxeringsvärden var belåningsgraden 37,9 % (45,5 %). Östersundsbostäder har som målsättning att soliditeten ska vara minst 20 %. Den synliga soliditeten vid utgången av 2010 var 37,0 %. Skatter Uttagsskatt skall betalas av fastighetsägare som utför hela eller delar av fastighetsskötsel i egen regi, för att eliminera snedvridning av konkurrensen gentemot företag som utför sådana tjänster på entreprenad. Östersundsbostäder betalar uttagsskatt efter dom i Kammarrätten 2006-01-17. Fastighetsvärdering Östersundsbostäder gjorde under år 2009 en individuell värdering av fastigheterna enligt Årsredovisningslagen och FAR:s redovisningsrekommendation nr 11, där det anges att fastigheterna ska värderas var för sig. En enhetlig förvaltningsplan för respektive fastighet där driftnettot för år 2009 framräknades och en prognos för de kommande åtta åren beräknades. Ett avkastningsvärde togs fram med hjälp av en värderingsmodell som beräknar fastighetens nuvärde av de närmaste åtta årens kassaflöde med tilllägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundade sig på följande antaganden och förutsättningar: Hyresutvecklingen för bostäder, parkeringsplatser och lokaler bedöms bli 2 % per år. Vakansgraden bedöms ligga kvar på dagens nivå de kommande åtta åren. Inflationstakten bedöms bli 2 % per år. Kalkylräntan är satt mellan 5 10 %. Avkastningskrav är satt till 4 6 %. Någon ny värdering har ej gjorts i 2010 års bokslut då inga större förändringar har skett som skulle kunna påverka den tidigare värderingen av fastigheterna. Koncernen Koncernbidrag. Östersundsbostäder ingår i koncernen Östersunds Rådhus AB som ett helägt dotterbolag. Av Östersundsbostäders resultat för år 2010, har 1 800 kkr förts över till Östersunds Rådhus AB som koncernbidrag. Östersunds Rådhus AB återför till Östersundsbostäder 1 327 kkr som aktieägartillskott och behåller 473 kkr. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande fria medel Fria medel Erhållet aktieägartillskott Årets resultat 437 201 563,49 kr 1 326 600,00 kr 132 563,24 kr 438 660 726,73 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av årets resultat skall i ny räkning balanseras 438 660 726,73 kr. Beträffande bolagets resultat och ställning hänvisas till resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. Känslighetsanalys Hyror +/- 1% 3,0 Mkr Räntor (brutto) +/- 1% 3,8 Mkr 100 80 60 40 20 64 78 88 67 50 400 300 200 100 350 270 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 0 2011 2012 2013 Räntekostnad kr/kvm total yta (BOA + LOA) Låneförfallostruktur, Mkr Sid 8

Resultaträkning Belopp, kkr Not 2010-01-01 2009-01-01 2010-12-31 2009-12-31 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter 1 267 929 259 474 Övriga förvaltningsintäkter 2 122 2 153 Summa nettoomsättning 270 051 261 627 EXTERNA KOSTNADER Material -6 607-9 024 Tjänster 2-111 299-91 024 Taxebundna kostnader -29 253-29 924 Uppvärmning -38 716-34 298 Fastighetsskatt 3-7 121-6 501 Övriga externa kostnader -6 790-9 353 Summa externa kostnader -199 786-180 124 PERSONALKOSTNADER 4-21 834-19 237 AVSKRIVNINGAR 5-29 663-28 693 NEDSKRIVNING 0-6 800 Summa externa- och rörelsekostnader -251 283-234 854 RÖRELSERESULTAT 18 768 26 773 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 513 640 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 6 91 200 Räntekostnader -18 422-22 345 Summa finansiella intäkter och kostnader -17 818-21 505 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 950 5 268 BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernbidrag -1 800-1 170 Förändring av periodiseringsfond 400 1 161 Förändring av avskrivningar utöver plan 731-2 741 Summa bokslutsdispositioner -669-2 750 SKATT 7-148 3 678 ÅRETS RESULTAT 133 6 196 Sid 9

Balansräkning Belopp, kkr Not 2010-12-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Mark 8 190 631 189 437 Byggnader 8 1 046 811 998 055 Inventarier 9 2 199 1 414 Pågående byggproduktion 10 141 052 51 963 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 128 128 Uppskjuten skattefordran 6 035 6 171 Andra långfristiga fordringar 0 93 Summa anläggningstillgångar 1 386 856 1 247 261 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 250 113 Kundfordringar 535 251 Östersunds kommun och andra koncernföretag 0 25 963 Övriga fordringar 2 575 838 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 9 339 3 158 Kassa och bank 31 38 Summa omsättningstillgångar 12 730 30 361 SUMMA TILLGÅNGAR 1 399 586 1 277 622 Sid 10

Belopp, kkr Not 2010-12-31 2009-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital, 60 000 aktier 60 000 60 000 Reservfond 12 000 12 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 437 201 430 144 Aktieägartillskott 1 327 862 Årets resultat 133 6 196 Summa eget kapital 510 661 509 202 Obeskattade reserver 13 8 869 10 000 Avsättningar Uppskjuten skatt 16 29 Summa avsättningar 16 29 Långfristiga skulder 14, 15 Skulder till kreditinstitut 610 000 570 000 Depositioner 21 27 Skuld till Östersunds kommun 115 000 115 000 Summa långfristiga skulder 725 021 685 027 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 17 810 38 923 Östersunds Rådhus AB 473 308 Östersunds kommun och andra koncernföretag 108 704 8 927 Skatteskulder 3 066 3 584 Övriga kortfristiga skulder 320 295 Förskottsbetalda hyresintäkter 16 099 15 372 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 8 547 5 955 Summa kortfristiga skulder 155 019 73 364 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 399 586 1 277 622 POSTER INOM LINJEN Garantiförbindelser FASTIGO 228 198 Sid 11

Kassaflödesanalys Belopp, kkr 2010 2009 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 950 5 268 Avskrivningar som belastat resultatet 29 663 35 493 Vinst vid försäljning av mark 0-109 Vinst vid försäljning av byggnad 0-259 30 613 40 393 Utbetald skatt -25-2 511 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 30 588 37 882 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar 17 623-21 930 Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder 81 489 39 596 Kassaflöde från den löpande verksamheten 129 700 55 548 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbet. för investeringar i fastigheter -167 684-69 516 Utbet. för investeringar i inventarier -1 802-1 299 Inbet. från försäljning fastigheter 0 625 Inbet. från långfristig fordran 93 44 Kassaflöde från investeringsverksamheten 169 393 70 146 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Inbet. från upptagna långfristiga lån 340 000 260 000 Utbet. för inlösen av långfristiga lån -300 000-240 000 Inbet. för depositioner -6-42 Koncernbidrag -1 170-25 750 Aktieägartillskott 862 20 343 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 39 686 14 551 Årets kassaflöde 7 47 Likvida medel vid årets början 38 85 Likvida medel vid årets slut 31 38 Sid 12

Tilläggsupplysningar Alla belopp i kkr om inget annat anges Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer, med undantag för redovisning av koncernbidrag, med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tilllämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Fordringar Anskaffningsvärdet för fastigheter har 1996 fördelats mellan byggnad och mark i proportion till taxeringsvärdet. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar sker enligt följande: Maskiner och inventarier 3 7 år Byggnadsinventarier 10 år Byggnader 20 50 år Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas därmed sammanhängande skatt i resultaträkningen. För poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Fr o m 2009 redovisas uppskjuten skatt på temporära skillnader avseende fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet. Not 1 Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt 2010 2009 Bostäder 252 536 243 238 Lokaler 9 894 9 972 Övrigt 11 645 11 567 Avgår outhyrda objekt Bostäder -3 945-3 049 Lokaler -775-922 Övrigt -1 426-1 332 Summa hyresintäkter 267 929 259 474 Not 2 Upplysningar om revisorers arvode 2010 2009 Deloitte AB revisionsuppdrag 88 85 andra uppdrag 25 8 Lekmannarevisorer revisionsuppdrag 34 33 Sid 13

Not 3 Fastighetsskatt 2010 2009 Fastighetsskatt 7 128 6 510 Nedsättning av tidigare års taxering -7-9 Summa fastighetsskatt 7 121 6 501 Not 4 Personal 2010 2009 Medelantal anställda har varit, 39 35 varav kvinnor 10 9 Sjukfrånvaro 2010 2009 Total sjukfrånvaro 4,1 % 4,4 % Långtidssjukfrånvaro 39,2 % 45,8 % Sjukfrånvaro, män 4,2 % 4,3 % Sjukfrånvaro, kvinnor 3,8 % 4,8 % Anställda 30-49 år 3,0 % 3,5 % Anställda 50 år - 5,6 % 5,8 % Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått till följande belopp: Styrelse och VD 2010 2009 Löner och ersättningar 991 953 Sociala kostnader 358 308 Pensionskostnader 253 195 1 602 1 456 Övriga anställda Löner och ersättningar 12 694 10 984 Sociala kostnader 5 582 4 880 Pensionskostnader 1 177 924 19 453 16 788 Summa styrelse och övriga 21 055 18 244 Verkställande direktören har under 2010 uppburit lön på 730 kkr. VD:s framtida pensionsförmåner regleras enligt ITP-planen. Pensionsåldern är 65 år. Styrelse och ledande befattningshavare 2010 varav 2009 varav summa män kvinnor summa män kvinnor Styrelseledamöter 7 4 3 7 4 3 Verkställande direktör och andra andra ledande befattningshavare 5 3 2 5 4 1 Not 5 Planenliga avskrivningar 2010 2009 Byggnader 27 929 27 404 Byggnadsinventarier 717 751 Inventarier och fordon 1 017 538 Summa avskrivningar 29 663 28 693 Not 6 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 2010 2009 Statliga räntebidrag, långa lån 91 200 Summa statliga bostadsbyggnadssubventioner 91 200 Sid 14

Not 7 Skattekostnad 2010 2009 Resultat före skatt -450 5 260 Ej avdragsgilla kostnader 100 191 Nedskrivning fastigheter 0 6 663 Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar 214-2 741 Ränteintäkt på obeskattade reserver 231 175 95 9 548 Årets skattekostnad (26,3 %) -25-2 511 Uppskjuten skatt -123 6 189 Summa skatt -148 3 678 Not 8 Byggnader och mark Byggnader 2010 2009 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 372 901 1 343 000 Nyanskaffningar under året 77 402 30 144 Försäljningar/utrangeringar 0-243 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 450 303 1 372 901 Ingående ackumulerade avskrivningar -354 249-326 908 Årets avskrivningar -27 929-27 404 Försäljningar/utrangeringar 0 63 Utgående ackumulerade avskrivningar -382 178-354 249 Ingående ackumulerade nedskrivningar -23 463-16 800 Årets nedskrivningar 0-6 663 Utgående ackumulerade nedskrivningar -23 463-23 463 Utgående bokfört värde 1 044 662 995 189 Byggnadsinventarier 2010 2009 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 7 510 7 512 Försäljningar/utrangeringar 0-2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 510 7 510 Ingående ackumulerade avskrivningar -4 507-3 757 Årets avskrivningar -717-751 Försäljningar/utrangeringar 0 1 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 224-4 507 Ingående ackulumerade avskrivningar -137 0 Årets nedskrivningar 0-137 Utgående ackumulerade nedskrivningar -137-137 Utgående bokfört värde 2 149 2 866 Summa byggnader 1 046 811 998 055 Mark 2010 2009 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 189 437 185 762 Nyanskaffningar under året 1 194 3 750 Försäljningar 0-75 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 190 631 189 437 Taxeringsvärde Byggnader 1 463 600 1 189 253 Mark 437 793 315 239 Fastigheter totalt 1 901 393 1 504 492 Sid 15

Not 9 Inventarier Inventarier och fordon 2010 2009 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 4 354 3 303 Nyanskaffningar under året 1 648 1 299 Försäljningar/Utrangeringar -90-248 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 912 4 354 Ingående ackumulerade avskrivningar -2 940-2 650 Årets avskrivningar -986-538 Försäljningar/Utrangeringar 90 248 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 836-2 940 Utgående bokfört värde 2 076 1 414 Lägenhetsinventarier 2010 2009 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 733 1 733 Nyanskaffningar under året 154 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 887 1 733 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 733-1 733 Årets avskrivningar -31 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 764-1 733 Utgående bokfört värde 123 0 Summa inventarier 2 199 1 414 Not 10 Pågående nyproduktion 2010 2009 Utgående bokfört värde 141 052 51 963 Pågående produktion avser förtätning i kv Valhall samt byggnation av kommunikationsnät. Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2010 2009 Upplupna räntebidrag 0 22 Övriga interimsfordringar 9 339 3 136 9 339 3 158 Not 12 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Belopp vid årets ingång 60 000 12 000 431 005 6 196 Resultatdisposition enligt beslut av bolagsstämman Avsättning balanserad vinst 6 196-6 196 Aktieägartillskott 2010 1 327 Årets resultat 133 Belopp vid årets utgång 60 000 12 000 438 528 133 Not 13 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar maskiner och inventarier 2010 2009 Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan 2 741 0 Årets förändring av avskrivningar utöver plan -731 2 741 Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan 2 010 2 741 Periodiseringsfond Tidigare års avsättning till periodiseringsfond 7 259 8 420 Återföring från periodiseringsfond -400-1 161 Summa avsättningar till periodiseringsfond 6 859 7 259 Summa obeskattade reserver 8 869 10 000 Sid 16

Not 14 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Lånebelopp Genomsnittsränta Andel av lån 2011 350 000 2,49 % 48,6 % 2012 270 000 2,79 % 37,5 % 2013 100 000 2,71 % 13,9 % 720 000 2,63 % 100,0 % Dessutom finns det ett förlagslån från Östersunds kommun på 5 000 kkr. Förlagslånet löper fr o m 2005 med ränta. Räntesatsen bestäms av Östersunds kommun som långivare. Lånet kan ej sägas upp till betalning av låntagaren. Not 15 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder 2010 2009 Skulder som förfaller senare än 1 år, men senast 5 år efter balansdagen 60 000 60 000 Skulder som förfaller senare än 5 år, efter balansdagen 665 000 625 000 725 000 685 000 Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2010 2009 Upplupna kostnadsräntor 2 236 2 242 Övriga interimsskulder 6 311 3 713 8 547 5 955 Östersund 2011-03-04 Jens Nilsson Sven Ringvall Siw Karlsson Ordförande Vice ordförande Tommy Pettersson Maria Forslund Inger Andershem Magnus Andersson Per-Åke Österholm Bengt Rådman Arbetstagarrepresentant Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2011 Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor Sid 17

Revisionsberättelse Till årsstämman i Östersundsbostäder AB Organisationsnummer 556528-1648 Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Östersundsbostäder AB för räkenskapsåret 2010. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte inne håller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvars frihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvars frihet för räkenskapsåret. Östersund den 7 mars 2011. Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor Sid 18