Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 24 april 2013
Affärsidé och övergripande mål Active Properties affärsidé är att skapa långsiktiga värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt, företrädesvis i södra Sverige. Active Properties prioriterar fastighetsinvesteringar med hög avkastning, långa hyresavtal och balanserad risk för att därigenom ge långsiktigt god avkastning till bolagets ägare. Active Properties är ett s k avstämningsbolag vars aktier i likhet med börsnoterade aktier är papperslösa och registrerade hos Euroclear Sweden AB. Vid årsskiftet hade bolaget 2657 aktieägare. Active Properties har som mål är att söka en publik notering när bolaget uppnår en tillräckligt stor kritisk massa och volym. Tillsvidare finns en inofficiell notering och handel i aktien på Alternativa Aktiemarknaden (AA).
Räkenskapsåret 2012, sammanfattning Hyresintäkterna var något lägre än f å och uppgick till 37,6 MSEK (38,2) Även driftsnettot minskade något och uppgick till 26,9 MSEK (27,5) Fastighetsavskrivningar uppgick till 11,8 MSEK (29,8, inkl. nedskr. 18,1) Likviditeten var god och uppgick till 5,9 MSEK (4,7) exkl. check 5,0 MSEK Direktavkastningen minskade något till 5,9 % (6,1) Den synliga soliditeten uppgick till 21,8 % (21,9) Räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 ggr (1,9) Det egna kapitalet ökade något och uppgick till 102,7 MSEK (102,5) Amorteringarna uppgick till 9,3 MSEK jämfört med 5,3 MSEK f å. Investeringar i fastigheter uppgick till 20 MSEK och avyttrade fastigheter till 8,5 MSEK. Styrelsen föreslår att ingen utdelning utgår för räkenskapsåret 2012.
Organisation Organisationen består av totalt 6 personer (5,8 heltidstjänster) samtliga placerade på Soft Center i Ronneby. Active Properties AB Koncernchef Sven-Olof Linderoth All personal, förutom driftsteknikerna, är anställda i moderbolaget. - Ekonomichef (1) - Marknad (1) Driftsteknikerna utför huvudsakligen underhåll och hyresgästanpassningar inom Soft Center. Under hösten drog bolaget in en 0,8 tjänst inom ekonomi/ administration. Driftstekniker (2) RSCFAB VD Tommy Svensson SIFAB DISAB RIFAB SKIFAB Active Properties AB info@activeproperties.se ww.activeproperties.se
Fastighetsbeståndet Beståndet bestod vid årsskiftet av 15 fastigheter lokaliserade till 9 orter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a 92.400 kvm fördelad på 42% kontor, 39% lätt industri och 19% lager. Fastigheterna ägs via dotterbolagen, RSCFAB, 33.306 kvm, SIFAB 38.710 kvm, DISAB 6.731 kvm, RIFAB 7.376 kvm och SKIFAB 6.300 kvm. För 2013 budgeteras hyresintäkter på knappt 40 MSEK. Det totala hyresvärdet uppgår på årsbasis till 55-60 MSEK. Ytvakansgraden i koncernen var vid årsskiftet 19,4% (20,4). I Soft Center var vakansen 53,9% (53,2) och i övriga bolag 0%. Den 31 mars 2013 uppgick vakansen i Soft Center till 54,0% (52,2) och i koncernen 19,5% (19,7). Hyreskontraktens snittlängd (yta) har minskat något och var vid årsskiftet cirka 9,0 år (9,4). Drift- och underhållskostnaderna är fortsatt låga och uppgick under året för det samlade fastighetsbeståndet till 16:-/kvm.
Viktiga händelser 2012 I mars förvärvas Gislaved Bölaryd Fastighets AB innehållande en industrifastighet med en uthyrningsbar yta på 6 300 kvm i Skeppshult, Gislaveds kommun. Total investering 20 MSEK. I april flyttar Ronneby kommuns energibolag, Miljö och Teknik in i Soft Center etapp 8. I juni fusioneras Gislaveds Bölaryd Fastighets AB upp i Skeppshults industrifastigheter AB. I oktober träffas avtal med Alternativa Aktiemarknaden om en organiserad handel i bolagets aktie. Noteringen är inofficiell men annonseras bl a i Dagens Industri.
Viktiga händelser forts. I oktober avyttras Österåker Runö 7:28 Fastighets AB innehållande en fastighet i Åkerberga. Försäljningsvärdet uppgår till 8 850 kkr med en koncernmässig kapitalvinst på 610 kkr efter skatt. Under året lämnar två stora hyresgäster i Soft Center vilket ökar vakansen med 900 kvm. Ronneby kommun gör en riktad satsning mot nya företagsetableringar vilket på sikt bör gynna uthyrningen på Soft Center. I december går Sörbycentret (f d AMU), en av de största privata fastighetsägarna i Ronneby, i konkurs. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a 19 000 kvm. Fastigheten är nu ute till försäljning via kk-förvaltaren.
Resultat- och balansräkning koncernen 2012 Resultaträkning koncernen Belopp i kkr 2012-01-01 2012-12-31 2011-01-01 2011-12-31 Nettoomsättning 37 632 38 246 Driftskostnader -5 914-5 440 Underhållskostnader -1 335-1 264 Tomträttsavgäld -334-334 Fastighetsskatt -1 776-1 751 Fastighetsadministration -1 403-1 970 Driftsnetto 26 870 27 487 Avskrivningar/nedskrivningar -12 003-30 075 Bruttoresultat 14 867-2 588 Central administration. -4 394-3 571 Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat 10 473-6 159 Ränteintäkter 38 55 Räntekostnader -12 672-12 863 Resultat före skatt -1 151-18 967 Exkl. fastighetsavskrivning 10 255 10 850 Skatt 1 297 3 834 Årets resultat -254-15 133 Avskrivningar består av planenliga avskrivningar byggnader och mark, 11 806 kkr samt inventarier, verktyg och installationer på 197 kkr.
Balansräkning - koncernen Belopp i kkr 2012-12-31 2011-12-31 Byggnader och mark 451 567 450 176 Inventarier, verktyg och installationer 813 1 010 Pågående nyanläggningar och förskott 143 124 452 523 451 310 Andra långfristiga fordringar 371 442 Summa anläggningstillgångar 452 894 451 752 Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 10 455 9 872 Övriga fordringar 838 119 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 492 704 11 785 10 695 Kassa och bank 5 913 4 694 Summa omsättningstillgångar 17 698 15 349 SUMMA TILLGÅNGAR 470 592 467 101 Eget kapital Aktiekapital 24 010 24 010 Fritt eget kapital Fria reserver 78 934 93 602 Årets resultat -254-15 133 78 680 78 469 Avsättningar för uppskjuten skatt 18 983 20 487 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 325 293 322 915 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 7 422 6 547 Leverantörsskulder 1 002 820 Aktuella skatteskulder 0 0 Övriga skulder 3 086 2 203 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 116 11 650 23 626 21 220 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 470 592 467 101
Osäkerhetsfaktorer och risker Den fortsatt svaga konjunkturen och regionala tillväxten kan komma att påverka efterfrågan på lokaler och hyresnivåer vilket på sikt kan leda till stigande vakanser och lägre hyror. Bankernas åtstramningar har lett till lägre belåningsgrader, höjda kreditmarginaler och begränsad tillgång till finansiering, speciellt till nya projekt Drift- och underhållskostnader kommer sannolikt att börja stiga igen när konjunkturen vänder upp, framförallt på energisidan. Motverkas av ett stort antal hyresgäster inom skilda branscher. Genomsnittligt långa hyresavtal, Soft Center 3,2 år, koncernen 9,0 år. Alternativa finansieringsformer växer fram och bankernas tvingas konkurrera. Räntenivån är på en fortsatt historiskt låg nivå och ökningstakten spås bli långsam. Merparten av hyresintäkterna är kallhyra, vilket innebär att hyresgästen står för all drift och inre underhåll. Dessutom är alla avtal, längre än 3 år, indexreglerade.
Fastigheternas värden Som framgår av årsredovisningen följer bolagets redovisningsprinciper Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Detta innebär bl. a att avskrivning av fastighetstillgångarna skall ske löpande och att nedskrivning skall ske om det kan antas föreligga en bestående värdeminskning. Alternativt får även uppskrivning ske om värdeförändringen är positiv. Styrelse och VD har noggrant analyserat fastighetsvärdenas riktighet och vidtagit åtgärder som man ansett nödvändiga. Bl a har man låtit marknadsvärdera samtliga fastigheter, vilket skedde våren 2011, och som en konsekvens göra en engångsnedskrivning i Soft Center med 18,1 MSEK. VD och styrelse fortsätter att analysera fastighetstillgångarnas långsiktiga värden, bl a tillsammans med bolagets kreditgivare som löpande genomför egna värderingar av fastigheterna, och gjort bedömningen att det för närvarande inte föreligger någon varaktig värdeförändring som föranleder behov av vare sig nedskrivning eller uppskrivning, av de bokförda värdena i årsredovisningen. Bolaget följer dock utvecklingen och det kan inte uteslutas att de bokförda värdena kan komma att justeras under kommande räkenskapsår om marknadsförutsättningarna eller vakansnivåerna skulle förändras. Ett gynnsamt ränteläge, stabila driftskostnader samt bättre utsikter för uthyrningen i Soft Center är dock faktorer som bedöms ha en positiv inverkan på utvecklingen framöver.
Prognos 2013 (MSEK) 2013-01-01 2013-12-31 Nettoomsättning 39,6 Fastighetskostnader 12,0 Driftsnetto 27,6 Avskrivningar/ nedskrivningar 12,3 Bruttoresultat 15,3 Central administration 4,0 Rörelseresultat 11,3 Finansnetto 11,2 Resultat efter finansnetto 0,1 Resultat exkl fastigh.avskr 12,2 För året har budgeterats en nettouthyrning i Soft Center motsvarande 2,5 MSEK. Upparbetat per 130415, 0,5 MSEK. Faktorer som ytterligare kan komma att påverka resultatet positivt är bl a fortsatt låga marknadsräntor, ökad uthyrning på Soft Center, realisering av anläggningstillgångar och nyförvärv m m.
Framtid I Soft Center fortsätter uthyrningsarbetet. Flera större projekt pågår med bl a en vuxenskola samt flera verksamheter inom statlig och kommunal förvaltning. Målet är att vakansen vid årsskiftet 2013/2014 skall ligga på en nivå kring 45 procent. Vakansvärdet uppskattas idag till 15-20 MSEK. Bankerna är alltjämt återhållsamma i kreditgivningen och belåningsgraderna är fortsatt låga. Kapital från andra finansieringskällor är därför av stor betydelse för att möjliggöra nya affärer. Diskussioner om förvärv, såväl enskilda objekt som hela fastighetsbestånd, pågår. Även fastighetsförsäljningar och strategiska samarbeten diskuteras. Samlade bedömningen är att koncernens konsolidering fortsätter under 2013 men med ljusare framtidsutsikter än tidigare. Förhoppningen är att ett förbättrat affärsklimat skall leda till en positiv utveckling av resultatet som bör bli bättre än föregående år. Active Properties AB info@activepropertie.se www.activeproperties.se
Några av Soft Centers hyresgäster ä
Företagen på Soft Center AB AlphaCE Coaching & Education AB Exponentia AB Svenska Wavin Active Properties AB Adcall Holding AB ALMI Företagspartner Blekinge AB Arbetslivsresurs AR AB Avaronix AB Biosfärområde Blekinge Arkipelag Blekinge Business Incubator Blekinge Elkonsult i Ronneby Blekinge Tekniska Högskola Innovation C S Industrial AB Camito AB Cefur CELA - Collaborative E-Learning Arena CNC Technology AB ComLink AB Competensbolaget AB Coompanion Blekinge Utvecklingscentrum Cura Individutveckling Deloitte AB Din framtid DuoLeo AB Dzamashvili Fogelstrom AB EGT Konsult AB Eniro Sverige Försäljning AB EOP ErgoOptoProgram AB Face One AB factor10 Solutions AB Familjerådgivning / Familjestödservice Flextend AB Fogelberg Arkitekter AB Folkuniversitetet Föreningen Victoria i Blekinge län FöretagsHälsan FHC AB HLL Hulta förskola Humankapitalet Blekinge Hydac Fluidteknik AB Härjedals Kök AB Inquso AB IP-Only Telecommunication Networks AB Iris Hadar AB Jobb & Lärande AB Karl-Oskarskolan Kompetens i Karlskrona KPMG AB KRAMI Känslans Verkstad LeaderBlekinge Linnéuniversitetet Lions Club Ronneby Länsbiblioteket Sydost Malvacom Manpower AB Max Matthiessen MHF-Ungdom Mobergs kök NovaCast Systems AB NyföretagarCentrum Ronneby Off4all AB Office IT Partner Sydost AB Okatima AB P.Wihlstrand Byggkonsult Projektkoll.nu Proware Sweden Radiator VVS AB RaviteQ Ronator Marketing AB Ronneby Kunskapskälla Ronneby Miljö & Teknik AB Ronnebys Soft Center Fastighets AB Ronsoft Samhall AB Skandia Soft Café SPF Blekingedistrkt Studentbokhandeln i Blekinge StudentConsulting Sweden AB Sverigetaxi Blekinge AB Swedbank Finans AB Swedish Waterjet Lab (SWL) Swedworks International Tech Network Ronneby Terapeutfirma ÅTER The Kloud Agency ToolAware TRR Trygghetsrådet - TRR AB Utvecklingshuset WADA Sweden AB Webitfuture AB ä