Rapport från kreditmarknaden 24 maj 2012 Linus Ericsson, VD AGL
Aktuell kreditsituationen i Sverige Svenska banker är i ett internationellt perspektiv både lönsamma och välkapitaliserade Bankerna genomgår stora förändringar och är osäkra påslutlig utformning av de regelverk de styrs av och effekter av implementeringen Bankerna behöver öka sin kapitaltäckning vilket lett till att några av bankerna har uttalade ambitioner att minska balansomslutningen Huvuddelen av de utländska banker som före finanskrisen var aktiva i Sverige har dragit sig tillbaka Slutsats: Vi har idag en situation där det är svårt att finansiera fastigheter. Stora börsbolag m fl riktigt starka och för bankerna intressanta kunder prioriteras och får i princip alltid lån, dock med rejält höjda marginaler 2
Vad säger bankerna Bank A: Vi är överviktade på fastigheter Bank B: Vi tror på 5 år innan banksystemet är i normalläge Bank D: Vi servar tillsvidare enbart befintliga kunder Bank G: Helst inga nya kunder och inga nya affärer Bank C: Vi höjer marginalen för att kompensera höga lånekostnader Bank F: Möjligen nya affärer om det finns en stark ägare bakom Bank H: Vi ska minska den totala utlåningen 3
Är det dyrt att finansiera fastigheter i dag? Lånekostnaden har gått ner 1,8 procentenhet men helt nya förutsättningar Total lånemarginal mot statsräntan har stigit från 1,2 procent till 3,0 procent Ränta vid lång kapitalbindning 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 Stob 5Y Bankmarginal 2008 2012 Swap 5Y Kundmarginal 4
Vad har hänt Riskaversion Riskaversion, ansträngd upplåning och kapitaltäckning och vissa fall statliga stöd gör att banker fokuserar på hemmamarknader och kärnkunder Regelverksförändringar Främst Basel III men även en mängd andra nya regelverk såsom Sarbane Oxley Act, IFRS, regler för derivat etc: Bankerna behöver stärka kapitalbasen, dvs ackumulera vinster, ta in kapital eller minska utlåningen (ökad kapitaltäckning) Bankerna behöver bygga upp likviditetsreserver vilket medför kostnader (LCR) Bankerna behöver öka andelen lång upplåning (NSFR) Osäkerhet fram till att alla regelverk är beslutade och implementerade leder till passivitet 5
Basel III i korthet Regel Kapitalbas-Ökade krav påkvaliteten i kapitalbasen, dvs relationen primärkapital och sekundärkapital Lång upplåning-nya krav påatt långfristig ska överstiga långfristig utlåning (NSFR) Likviditetsreserver Nya krav påatt banker ska hålla likviditetsreserver motsvarande 30 dagars utbetalningar Nya buffertar införande av kontracyklisk buffert, konserveringsbuffert och tillägg för systemkritiska banker Soliditetskrav Nytt krav påatt bankernas soliditet ska uppgå till minimum 3 procent Status Beslut CRD IV (Förordning) Beslut senare Beslut CRD IV (Förordning) Riskdagsbeslut 2012 Beslut senare 6
Hur införs bankregleringen Baselkommittén tar fram standard för riktlinjer och rekommendationer som blir normgivande för tillsynsmyndigheter och lagstiftning (december 2010) EU beslutar om förordningar som blir direkt gällande i medlemsländerna (kapitaltäckning och likviditetsreserver) EU beslutar om direktivsom blir vägledande för lagstiftningen i respektive land (CRD IV) Sveriges Riksdag beslutar om Svenska lagar baserade direktiven 7
Förklaring av nya riskmått Likviditetstäckningskvot (Liquidity Coverage Ratio, LCR) Sverige 2013 Tillräcklig buffert av likvida tillgångar för att kunna möta avsevärda finansieringssvårigheter under 30 dagar LCR 100 procent Stabil nettofinansieringskvot (Net Stable Funding Ratio, NSFR) Sverige 2015 Balans i löptidsstruktur genom finansiering med stabil och långfristig finansiering Tillgänglig stabil finansiering eget kapital och stabil finansieringskälla > 1 år Behov av stabil finansiering varje tillgång ges en likviditetsriskvikt Tillgänglig stabil finansiering / behov av stabil finansiering 1 Leverage ratio Primärkapital/total utlåning (inklusive samtliga åtaganden) Leverage ration > 3 procent 8
Den nya bankregleringen Sveriges och Storbritannien vill att Basel II ska utgöra minimikrav och avser att införa reglerna tidigare och med större buffert för systemkritiska banker. Motivet är att bankerna är relativt sett stora jämfört med BNP Buffert systemkritiska banker 3-5 % Kontracyklisk buffert 0 2,5 % Konserveringsbuffert 2,5 % Kärn-och primärkapital - 8 % av riskviktade tillgångar 8 % 10,5 13,0 % 13,5 16,0 % 15.5 18,0 % Gällande regler Basel II, 2019 Sverige 2013 Sverige 2015 9
Var står de svenska bankerna Svenska banker är välkapitaliserade jämfört med flertalet i Europa (källa Riksbanken) Totalt sett måste Europeiska banker få ihop 200 miljarder euro i nytt kapital för att leva upp till de nya Basel III-reglerna enligt Boston Consulting Group 10
Hur har bankernas upplåningskostnader utvecklats 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00-0.20-0.40-0.60-0.80 1Y 3Y 5Y maj-12 nov-11 maj-11 nov-10 maj-10 nov-09 maj-09 nov-08 maj-08 nov-07 maj-07 nov-06 maj-06 11
Vad kostar ökade kapitaltäckningskrav Kapitalkrav 8,0% 15,0% Riskvikt 30,0% 30,0% Avkastningskrav 15,0% 15,0% Kostnad eget kapital 0,36% 0,68% Upplåningsmarginal 0,00% 0,80% Kostnad för risk 0,25% 0,25% Kostnad likviditetsreserv (1) 0,00% 0,10% Administration 0,25% 0,25% Total marginal 0,86% 2,08% (1) Källa Riksbanken 12
Kostnad Basel III (ur ett samhälls- och låntagarperspektiv) Lång sikt: Utgångspunkten från statligt håll är att man vill minska risken för bankkriser och flytta kostnaden från staten (medborgarna) till bankerna (aktieägarna) Basel III innebär högre kostnad att förmedla kapital via bankerna. Allt annat lika bör den ökade räntemarginalen motsvaras av motsvarande lägre styrränta från Riksbanken Kort sikt: Högre marginaler medför betydande ansträngningar för låntagare Högre marginaler har inte kompenserats genom lägre styrränta (min uppfattning) Minskad utlåning minskar investeringar och skapar refinansieringsproblem Slutsatsen är att det långsiktigt ska innebära samhällsekonomiska vinster Slutsatsen är de finns kortsiktigt samhällsekonomiska kostnader 13
Vilka affärer vill bankerna göra Fokus påkärnkunder Gärna stora bolag med starka ägare (helst förmögna privatpersoner) Helst inte fonder Möjligen institutionella fonder Helst inte mellanstora låntagare Helst fastigheter på likvida marknader gärna Stockholm CBD Restriktiva med derivatlinor 14
Vad har hänt med avtalsvillkoren? Marginalerna upp Fortsatt relativt hög belåning Tuffare covenanter (ICR och LTV) Allt oftare moderbolagsborgen Ofta generell pant Market MAC - rätt att ändra marginal vid ökad fundingkostnad Tydligare löptid, ej tillsvidareavtal 15
Vilka problem ser vi Fastigheter finansierade av banker som idag inte är aktiva i Svenska marknaden eller fastigheter som är högt belånade är svåra att refinansiera Finansieringar där låneavtalen är uppsagda (förfall eller covenantbrott) löper ofta med mycket höga marginaler vilket omöjliggör amorteringar och underhåll av fastigheterna Svårt att finansiera hyresgästanpassningar ökar vakanserna för redan problemtyngda fastighetsägare Fastighetstransaktioner görs fortfarande med såsnabba tidplaner att endast köpare med ordnad finansiering kan vara med Skevheten mellan utbud och efterfrågan påfastighetskrediter driver upp prisbilden och gör alternativa finansieringsformer nödvändiga 16
Hur har marginalerna utvecklats Diagrammet är baserat bankofferter varje månad för fastighetsfinansieringar mot pantbrev med låg belåning (dvs låg risk) 1.60% 1.40% 3 mån 1 år 3 år 5 år 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% apr-12 mar-12 feb-12 jan-12 dec-11 nov-11 okt-11 sep-11 aug-11 jul-11 jun-11 maj-11 apr-11 mar-11 feb-11 jan-11 dec-10 nov-10 okt-10 sep-10 17
Skillnader mellan olika kreditgivare Stora variationer i de olika bankernas syn påverkligheten ger skillnader i prissättningen Skillnaderna förklaras av fundingkostnader, tillämpning av Basel III, konkurrenssituation etc. 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 3 M 1 Y 2 Y 3 Y 4 Y 5 Y 7 Y 10 Y 18
Hur kommer marginalerna att utvecklas Högre: Sämre kreditvärdighet hos bankerna Större problem hos europeiska banker Fortsatt osäkerhet om regelverk Fortsatt strävan att minska utlåningen till fastighetsbolag Relativt sett lägre swapränta Lägre: Klarhet vad gäller regelverk Lägre kapitalkrav (inklusive buffertar) än väntat Lägre fundingkostnader Högre swapränta Ökad konkurrens Relativt sett högre swapränta 19
Tre kurvor som avgör 1.Statskurvan nedtryckt p g a stor efterfrågan 2.Bostadskurvan upptryckt p g a stort utbud 3. Swapkurvan beror på förväntad Stibor och utbud och efterfrågan på swappar 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 Govt Swap Caisse 1Y 2Y 3Y 4Y 5Y 6Y 7Y 8Y 9Y 10Y 20
Derivat ett nytt problemområde Högre krav på kapitaltäckning för derivat i bankerna Regler om clearing av derivat ger dyrare hantering Vissa kreditgivare erbjuder inte derivat Vissa banker erbjuder endast derivat kopplade till befintliga lån och begränsade till lånens löptid 21
Marknadsupplåning Kategori Emittent, löptid och marginal 1. Certifikatprogram Castellum Fabege Balder Wallenstam Stibor 3 m + 35 bp Stibor 3 m + 35 bp Stibor 3 m + 40 bp Stibor 3 m + 40 bp 2. Säkerställda obligationer SFF AB 4 år 1,65 % 3. Icke säkerställda obligationer Vasakronan 3 år 1,16 % Vasakronan 5 år 1,60 % Klövern 3 år 4,00 % Sagax 5 år 4,20 % Kungsleden 3 år 2,75 % Hemsö 3 år 2,25 % 22
Varför går utvecklingen med marknadsupplåning så långsamt? Försäkringsbolagen lyder under nya regelverk (Solvency II) och behöver likvida marknadsnoterade tillgångar Institutioner som förvaltar stora placeringsportföljer har inte egna resurser för analys och administration av denna typ av instrument Företagsobligationer utan rating passar inte in i deras placeringsreglementen 23
Möjligheter i nuvarande marknad Fastighetsbolag med goda bankrelationer och/eller ordnad finansiering kan köpa när andra faller bort Fastighetsbolag med tillgång till kapital från kapitalmarknaden har stabilare finansiering Arbeta strategiskt med finansieringen och avtalsvillkor Förbered er för en period där krediter är en bristvara 24