PM Kund: Projekt: Trelleborgs kommun Utredning och förslag på borgensavgifter till AB TrelleborgsHem Datum: 2014-04-29 BAKGRUND Ny lagstiftning har satt stort fokus på kommunernas borgensavgifter. Olika intressenters intresse i frågan har lett till, och kommer sannolikt att leda till, ytterligare granskningar och prövningar. Det är därför av största vikt att varje kommun har ett väl underbyggt beslutsunderlag för hur borgensavgifterna fastställs. AB TrelleborgsHem (T-Hem) lånar kapital med både kommunal borgen och pantbrev som säkerhet. UPPDRAG Målsättningen med AGL:s uppdrag är att Trelleborgs kommun (Trelleborg) och T-Hem efter genomfört projekt ska ha en egen dokumentation och ett arbetssätt som minimerar risken att kommunens borgensavgifter bryter mot EU-lagstiftningen, Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag eller Kommunallagen. EU:S STATSSTÖDSREGLER Reglerna om att en kommuns lån till, eller borgen för, ett kommunalt aktiebolag måste vara affärsmässigt betingat, grundar sig på EU:s statsstödsregler. EU:s statsstödsregler omfattar all verksamhet som bedrivs av kommunala företag på en konkurrensutsatt marknad. Med statsstöd avses alla insatser av ekonomisk art som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna eller ge en ekonomisk fördel för visst företag eller viss produktion. Bedömningen av om ett kommunalt företag har en ekonomisk fördel av en åtgärd som en kommun vidtar sker utifrån principen om den marknadsekonomiske investeraren. En åtgärd vidtagen av kommunen innebär en ekonomisk fördel om en privat investerare inte skulle ha utfört åtgärden ifråga på samma villkor. Bifogat PM En modell för kommunal borgensavgift till kommunala bostadsaktiebolag ger ytterligare bakgrund till regelverket. Bedrivs konkurrensutsatt verksamhet i T-Hem? Verksamheten i T-Hem består av uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler inom Trelleborgs kommun. T-Hem är hyresledande i kommunen med en betydande andel av hyresrätterna. AGL:s bedömning är att T-hem:s verksamhet bedrivs i konkurrens och därmed omfattas utlåning och borgen till bolaget av stadsstödsreglerna. AGL TREASURY SUPPORT AB Drottninggatan 25, SE-111 51 Stockholm Tel +46 8 545 017 00 Fax +46 8 545 017 17 e-mail: finance@agl.se www.agl.se
Vidtar Trelleborg någon åtgärd som riskerar att ge T-Hem en konkurrensfördel? När Trelleborg lämnar kommunal borgen erhåller T-Hem en ekonomisk fördel i form av att externa finansiärer kräver en lägre kreditmarginal med borgen än utan borgen vid utlåning till T-Hem. En privat investerare (t.ex. en bank) skulle kräva kompensation för att ställa ut en motsvarande garanti (bankgaranti). Värdet av den ekonomiska fördelen måste hanteras genom att kommunen tar ut en marknadsmässig borgensavgift för att inte en konkurrensfördel ska uppstå. Motsvarande konkurrensfördel uppstår om lånevillkoren mellan Trelleborg och T-Hem ej är marknadsmässiga. METOD & MODELL BEDÖMNING MARKNADSMÄSSIG BORGENSAVGIFT Utifrån den beskrivna modellen för bedömning av marknadsmässig borgensavgift i bifogat PM; En modell för kommunal borgensavgift till kommunala bostadsaktiebolag, har AGL tillsammans med T-Hem sammanställt en reskontra utvisande samtliga utestående krediter per 2014-03-31. Varje enskild kredit, med kommunal borgen, har analyserats och en bedömd alternativmarginal för upplåning med pantbrev vid tidpunkten då krediten tecknades har uppskattats. Skillnaden mellan den bedömda alternativmarginalen och aktuell kreditmarginal med kommunal borgen utgör en bedömd marknadsmässig borgensavgift. Som grund för bedömning av alternativmarginalen har följande analyser genomförts: 1. Analys av bolagets nyckeltal och årsredovisning. 2. Analys av historiska offerter där både banker och Kommuninvests kreditmarginaler finns dokumenterade avseende både upplåning med och utan kommunal borgen. 3. Analys av prissättning på pantbrev avseende bostadsbolag samt statliga och kommunala fastighetsbolag. 4. Allmän jämförelse av transaktioner i obligationsmarknaden. T-HEMS FINANSIERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR T-Hem har en kapitalstruktur där den justerade soliditeten uppgår till 39 %, vilket innebär en för branschen relativt stark soliditet. Belåningsgraden, mätt som utestående krediter i relation till fastigheternas samlade marknadsvärde, uppgår till 52 % per 2013-12-31, vilket är en låg belåningsgrad för fastighetsbolag. T-hem har de senaste 5 åren haft en stabil uthyrningsgrad på bostäder om cirka 99 %. Drygt 35 % av hyresintäkterna kommer från lokaluthyrning där kommunen är den dominerande hyresgästen. Sammanfattningsvis har T-Hem, ur ett kreditvärderingsperspektiv, en stabil verksamhet som bedrivs på en väl fungerande marknad med god efterfrågan och ett starkt ägarstöd. AGL:s bedömning är att T-hem skulle kunna belåna bostadsfastigheter upp till 70 % och lokalfastigheter till cirka 60-65 % till rimliga marginalvillkor med pantbrev som säkerheter. 2 (7)
T-HEMS LÅNEPORTFÖLJ Den samlade låneportföljen, per 2014-03-31, uppgår till 727,8 Mkr. Upplåning, säkerställd med kommunal borgen uppgår till 597,2 Mkr och upplåning, säkerställd med pantbrev, uppgår till 130,5 Mkr. Pantbrevsupplåningen har skett med säkerhet i 21 olika fastigheter där den totala belåningsgraden, i relation till fastigheternas samlade marknadsvärde, uppgår till endast 17 %. SEB är kreditgivare för samtliga tre pantbrevslån. T-hem har en finansieringsstrategi innebärande att krediter företrädesvis tecknas med en kort kapitalbindning på 1 år, vilket innebär att, per 2014-03-31, förfaller 92 % av krediterna inom 1 år. En kredit om 58 Mkr löper fram t.o.m. 2015-12-28. Samtliga krediter är upptagna de senaste 6 månaderna. Notera att den korta finansieringsstrategin innebär en relativt stor prisrisk då förändringar i prissättningen av pantbrevsupplåning kommer att påverka bolagets upplåningskostnader på nästan hela låneportföljen under 2015. REFERENSPRISER Generellt har kreditmarknaden förbättrats radikalt de senaste 6-9 månaderna. Detta gäller både för upplåning i kapitalmarknaden och i bankmarknaden. Konkurrensen har ökat markant till följd av ökad likviditet i marknaden och ökat intresse att låna ut kapital från både banker och andra investerare. Detta sammantaget, tillsammans med en vilja till att ta ökad risk från dessa aktörer, har pressat ned kreditmarginalerna. Referenspriser erhållna i offerter för T-Hem T-Hem har de senaste 6 månaderna genomfört fyra upphandlingar där priser erhållits för både lån med kommunal borgen och pantbrev. Erhållna offerter utgör ett mycket konkret underlag för att fastställa borgensavgiften på samtliga nu löpande lån med kommunal borgen. Offerterna visar att upplåning på 1 år med pantbrev kunnat ske till 0,70 % och motsvarande marginal för 2 år har uppgått till 0,75 0,80 %. Belåningsgraden kopplad till pantbrevsupplåning uppgår, som ovan sagt, enbart till 17 %. Detta är en för låg belåningsgrad för att transaktionerna ska kunna anses representativa för T-Hem:s totala upplåning (belåningsgrad på 52 %). AGL:s erfarenhet är dock att marginalvillkoren inte påverkas om belåningsgraden är 52 % eller 17 %, då redan 52 % kan anses som en låg belåningsgrad. Däremot bör T-Hem strukturera om pantbrevsportföljen så att en effektivare och mer marknadsmässig upplåning kan genomföras framgent. Referenspriser i bankmarknaden för andra bostadsbolag Referenstransaktioner på bankfinansiering med pantbrev från sista kvartalet 2013 visar att andra relativt starka kommunalt ägda bostadsbolag erhöll villkor på 1 år på nivåer om 0,40 0,65 % och på 2 år om 0,65 0,75 %. Belåningsgraden i dessa transaktioner uppskattas till att ha legat mellan 50-65 %. 3 (7)
Referenspriser obligationsmarknaden Det finns fem kommunala fastighetsbolag som har valt att på egna meriter finansiera sig via obligationsmarknaden de senaste åren. Aktörerna är Uppsalahem, Stångåstaden, Framtiden, Lejonfastigheter och Förvaltaren. Obligationsmarknaden används främst för långfristig finansiering och de obligationsemissioner som skett under de senaste 6 månaderna är samtliga 3 år eller längre varför dessa transaktioner inte tillför något värde som referenspriser för T- Hem. RESULTAT 2014 Resultat av bedömning av borgensavgiften för respektive kredit samt värdet av att pantbrev ej tagits ut för den totala skuldvolymen framgår av bilaga 1. Denna bilaga bör sekretessbeläggas enligt Sekretesslagen 6 kap 3 1. Utgångspunkten för bedömningen har varit att de krediter som omsatts under kvartal 1, 2014 har åsatts den nu gällande borgensavgiften om 0,50 % fram till dess att krediten omsattes. Från och med omsättningstidpunkten har krediterna åsatts en marknadsmässig borgensavgift. Beräkningen visar att värdet på skillnaden mellan upplåning med kommunal borgen och upplåning med pantbrev bedöms för 2014 uppgå till 2 255 Tkr. Utöver detta belopp bör T-Hem även erlägga en kompensation till kommunen för den ekonomiska fördel det innebär för bolaget att pantbrev ej tagits ut för hela skuldvolymen. Den ekonomiska fördelen beräknas uppgå till 0,234 Tkr baserat på den utestående lånevolymen. Den totala borgensavgiften bedöms därmed uppgå till 2 489 Tkr. Detta belopp i relation till aktuell utestående lånevolym med kommunal borgen på 597,2 Mkr motsvarar en genomsnittlig borgensavgift om ca 0,42 %. Resultatet ovan ska ses som en indikation på en marknadsmässig borgensavgift baserad på det underlag som tillställts AGL. I bilaga 1 framgår beräkningen av borgensavgift för respektive kredit. Underliggande Excelmodell för beräkning av bilaga 1 har överlämnats till Trelleborg och T-Hem. Modellen kan användas framgent för att säkerställa att borgensavgifterna beräknas enligt föreslagen metod. Förslagsvis sker debitering av borgensavgiften i slutet av året då samtliga borgensavgifter är fastställda och hänsyn kunnat tas till ev. nyupplåning under året. Den i uppdraget använda metoden syftar till att i möjligaste mån säkerställa att borgen för T- Hem inte ska betraktas som ett stöd och därför inte ska behöva anmälas till EU kommissionen i förväg. Notera dock att det finns en risk att EU kommissionen gör en annan bedömning och kräver en annan modell och metod än den som använts i uppdraget. I det fall kommunen är osäker på om borgensavgiften är att betrakta som statsstöd eller ej är kommunen skyldig att lämna upplysningar till regeringen, eller till den myndighet som regeringen bestämmer. Detta gäller alla former av stöd som planeras och som kan bli föremål för prövning av EU kommissionen. 1 Sekretess gäller för uppgift som hänför sig till myndighets verksamhet för upplåning, om det kan antas att det allmännas ställning som låntagare försämras om uppgiften röjs. I fråga om uppgift i allmän handling gäller sekretessen i högst tjugo år. 4 (7)
FRAMÅTRIKTAD METOD Översänd Excelmodell bör användas löpande för att beräkna borgensavgiften. T-Hem bör även framåt genomföra upplåning med pantbrev i syfte att erhålla ett konkret och bra underlag för att fastställa borgensavgifterna för de krediter som löper med kommunal borgen. AGL rekommenderar att T-Hem strukturerar om sin pantbrevsportfölj på ett sådant sätt att pantbreven samlas i färre antal fastigheter, som i sin tur delas in i två eller tre pantbrevsporföljer med en belåningsgrad om 55 65 procent. På detta sätt uppnås en bättre struktur och en mer marknadsmässig belåningsgrad. Det bör eftersträvas att fastigheterna i de olika portföljerna är representativa för T-Hem:s bestånd. I samband med restruktureringen av pantbrevsportföljen rekommenderas att samtliga pantbrev digitaliseras till datapantbrev. Vid refinansiering bör förfrågan ställas på villkor för pantbrev och kommunal borgen med olika löptider på finansieringen. Förslagsvis väljs en ett-årig finansiering med pantbrev så att upplåning med pantbrev kan ske minst två gånger årligen samtidigt som referenspriser erhålls på flera löptider. Om upplåning sker enbart med kommunal borgen, t.ex. vid nyfinansiering, kan senast erhållna offert, alternativt nästkommande offert, användas som referenspunkt för beräkning av borgensavgiften tillsammans med en mer generell avstämning med banker och andra aktörer i marknaden vid tidpunkten för upptagandet av lånet. MARGINALPÅSLAG KONCERNKONTOKREDIT Trelleborg handlade under våren 2012 upp finansiella tjänster omfattande bl.a. koncernkontostruktur och koncernkontokredit. Utfallet av upphandlingen ledde till att Trelleborg i juni 2012 tecknade ett treårigt avtal med Swedbank med avtalsstart per 2012-07- 01 med en förlängningstid om 12 månader. Avtalet omfattar hela kommunkoncernen, inklusive T-Hem. T-Hem har inom ramen för Trelleborgs koncernkontostruktur erhållit ett underkonto med en därtill kopplad kredit om 20 Mkr. Koncernkontokrediten löper med 0 % i kontraktsränta och en dispositionsränta om 0,35 % på räntebasen VECU för utnyttjande om maximalt 5 Mkr. Dispositionsränta för utnyttjande om 5-20 Mkr uppgår till 1,20 %. Det är väldigt få kommunala bolag som handlar upp egna koncernkontokrediter, då bolagen precis som i Trelleborg, oftast inkluderas i de olika kommunernas koncernkontoupphandlingar. Det saknas därför ett relevant jämförelsematerial på liknande krediter till kommunägda bostadsbolag. Prissättningen på denna typ av krediter har också varierat rejält över tiden, vilket gör att i de fall vi har visst jämförelsematerial är underlagen tyvärr obsoleta. Ett alternativt förenklat sätt att se på koncernkontokrediten är att se den som en 3-årig traditionell bankkredit. I juni 2012 kunde ett bostadsbolag handla upp en treårig bankfinansiering till Stibor + 95 bp med pantbrev som säkerhet. Vår bedömning är därför, baserat på rådande kreditmarknad i juni 2012, att 0,60 % i marginalpåslag för T-Hem vid utnyttjande av krediten för belopp upp till 5 Mkr kan anses 5 (7)
marknadsmässigt. Då kreditmarginalen är så pass hög som 1,20 % för utnyttjande över 5 Mkr bör påslaget vara 0,00 % i för belopp mellan 5 och 20 Mkr. Det marknadsmässiga påslaget tas lämpligen ut genom att räntevillkoren på T-Hem:s underkonto i koncernstrukturen justeras enligt ovan. Joakim Nirup AGL Transaction Services AB 6 (7)
Bilaga 1 - Sekretessbelagd AB Trelleborgshem Långivare Säkerhet Lånenr Lånebelopp Räntebas Senaste villkorsändringsdatum Nästa villkorsändringsdatum Ursprungligt Utbet. datum Löptid Marginal lån KB Bedömd marginal PB Borgensavgift % Borgensavgift år KB 162 000 000 X X X 2014-01-20 X X X 0,50% 810 000 0,05 42 164 1 KB 335 805 000 X X X 2014-01-30 X X X 0,50% 1 679 025 0,08 133 402 1 KB 54 500 000 X X X 2014-02-21 X X X 0,50% 272 500 0,14 38 075 1 PB 30 000 000 X X X 2014-02-28 X - - - - - - 1 KB 15 000 000 X X X 2014-03-03 X X X 0,50% 75 000 0,17 12 534 1 PB 42 500 000 Stibor 3M 2013-12-28 2013-12-28 2014-12-28 1,0 - - - - 2 PB 58 000 000 Stibor 3M 2013-10-28 2013-10-28 2015-10-28 2,0 - - - - 2 KB 162 000 000 Stibor 3M 2014-01-20 2014-01-20 2015-01-20 1,0 0,28% 453 600 0,95 428 745 3 KB 30 000 000 Stibor 3M 2014-01-24 2014-01-24 2015-01-24 1,0 0,28% 84 000 0,93 78 477 4 KB 335 805 000 Stibor 1W 2014-01-30 2014-01-30 2015-01-30 1,0 0,44% 1 477 542 0,92 1 356 100 5 KB 54 500 000 Stibor 3M 2014-02-21 2014-02-21 2015-02-21 1,0 0,28% 152 600 0,86 130 860 6 PB 30 000 000 Stibor 3M 2014-02-28 2014-02-28 2015-02-28 1,0 - - - - 7 KB 15 000 000 Stibor 3M 2014-03-03 2014-03-03 2015-03-03 1,0 0,28% 42 000 0,83 34 866 8 PB 42 500 000 X 2014-12-28 2014-12-28 2015-12-28 1,0 - - - - 9 Summa utest.lån Totalt 727 805 000 Per 2014-03-31 Summa utest. Lån PB 130 555 100 Summa utest.lån KB 597 249 900 Genomsnittlig bedömd skillnad KB & PB 0,38% 2 255 224 Obelånade PB 12 522 800 Kompensation pantbrev 0,04% 233 891 Ej uttagna PB 584 727 100 (Aktiveras, skrivs av på 50 år) Summa Borgensavgift 0,42% 2 489 114 Period 2014-01-01 2014-12-31 Årsfaktor 2014 Prognos K/I 2014 Kommentar Av sekretesskäl har information om långivare, respektive låns kreditmarginaler samt kommentarer dolts.