ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM

2011 ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM

Foto: Simon Klang

INNEHÅLL Föreningsfakta...4 VD-ord...6 Förändringsarbete...8 Miljö... 10 Verksamhet...12 Förening i fokus...18 5 år i sammandrag...20 Förvaltningsberättelse...21 Resultat...23 Balansräkning...24 Kassaflöde...26 Tilläggsupplysningar...27 Noter...28 Styrelsens försäkran...38 Revisionsberättelse...39 Styrelsen...40 Ledningsgruppen...41 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 3

föreningsfakta HSB NORRA STOR-STOCKHOLM VI LÅTER VINSTEN GÅ TILLBAKA TILL BOENDET HSB är Sveriges största bostadskooperativa organisation där HSB Norra Stor-Stockholm är en regionförening med drygt 23 000 medlemmar. Vi är ett modernt, specialinriktat konsultföretag med många års erfarenhet av bostadsbyggande och förvaltning av fastigheter. Vi bygger och säljer bostäder samt tillhandahåller kvalificerade förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare. Upplands Bro - Upplands Väsby Sollentuna Vår verksamhet bedrivs i fyra kommuner med en sammanlagd befolkning på 194 000 invånare i Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna samt centrala Kungsängen i Upplands-Bro. Du kan läsa mer på www.hsb.se. Järfälla Stockholm City VERKSAMHETEN Verksamheten i HSB Norra Stor-Stockholm är organiserad med fyra huvudsakliga verksamhets områden: Förvaltningstjänster, Medlemsverksamhet, Nyproduktion och Egna fastigheter. Förvaltningstjänster Förvaltning fastighet Drift och teknik Ekonomisk förvaltning Medlemsverksamhet Medlemsverksamhet för boende och bosparande medlemmar Medlemsverksamhet för bostadsrättsföreningar Nyproduktion Bedrivs i HSB Bostad AB, ett företag som ägs gemensamt med övriga HSB-föreningar i Stockholms län Egna fastigheter Holmvägen, Upplands Väsby, 91 lägenheter HSB-huset, Järfälla, 35 lägenheter Pressaren, Järfälla, 34 lägenheter Gjutaren, Järfälla, 60 lägenheter Margaretavägen, Järfälla, 58 lägenheter Gjutarplan, Järfälla, 16 lägenheter 4 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

föreningsfakta HSB Norra Stor-Stockholm I SIFFROR Vi bildades 1947 Vi har 88 anställda Vi har 23002 medlemmar Vi levererar förvaltningstjänster till 92 bostadsrättsföreningar motsvarande 14769 lägenheter Vi har ett eget lägenhetsbestånd bestående av 294 hyresrätter 74 medlemsföreningar Medlemmar i HSB Norra Stor-Stockholm: ÅRET I KORTHET Byggstart för Brf Rönnen i Viksjö Säljstart för Brf Jakobsberg (Folkhögskolan) Förvärv av fastigheten Gjutarplan i Kallhälls centrum med 16 lägenheter Vi startar ett samarbete med Väsby Labs där vi bidrar till moderna och hållbara framtidslösningar för Väsby stad Foto: Viktor Gårdsäter Järfälla antal lgh Rondellen 276 Sture 62 Västerby 467 Västerby 2 414 Svetsaren 294 Vålberga 276 Emaljeraren 276 Sagoängen 382 Allmogen 240 Wibbla Äng 218 Norrby 90 Trollberget 294 Fågelsången 184 Eken 270 Boken 282 Aspnäs 530 Granen 433 Kvarnen 287 Vattmyra 41 Kolarängen 319 Fjället 113 Orgona 183 Dalen 142 Nydal 163 Spinnrocken 134 Vävstolen 40 Ängslyckan 102 Jakob 203 Fransborg 42 Högby 56 Beckasinen 128 Pinjen 24 Källtorp 96 Tallen 29 Kopparskölden 56 Trehöjden 83 Mälarängen 34 Sollentuna antal lgh Härden 34 Annelund 66 Solrosen 18 Bagarby 107 Nålen 102 Kärrdal 182 Sjöberg 250 Hagen 164 Sjöhästen 256 Ängstorp 114 Edsbacka 188 Vitlöken 70 Viden 25 Vitmåran 28 Hästskon 32 Engelbrekt 59 Traversen 59 Upplands Väsby antal lgh Vilunda 404 Herrgården 207 Hjorten 136 Hackspetten 241 Smedby 539 Terrassen 305 Övre Runby 211 Prästgården 68 Runby Backe 50 Runby Höjd 44 Bollstanäs 318 Optimus 70 Milan 54 Violen 3 68 Odenslunda 27 Dragonen 53 Upplands-Bro antal lgh Kungsängen 30 Norrhöjden 143 Utsiktshöjden 135 Övriga bostadsrättsföreningar i Upplands-Bro är organiserade till HSB Stockholm. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 5

vd-ord Vår kooperativa grund, där vinsten går tillbaka in i organisa tionen, är en företagsform som har framtiden för sig Foto: Håkan Elofsson 6 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

vd-ord VD-ORD Med visioner för framtidens boende utvecklar vi vår marknadsposition Det är roligt att vara ledare i ett företag där det sjuder av aktivitet och framtidstro, där det finns plats för nya idéer och där medarbetarna tar aktiv del i att föra HSB framåt. Vi deltar i utvecklingen av stadsmiljön Med stort engagemang försöker vi utveckla en modern och hållbar stadsmiljö. Ett exempel på det är vår medverkan i Väsby Labs som ska leda till byggandet av Väsby Stad. Ett annat är vårt engagemang i Kallhälls centrum där vi investerar i fastighetsförvärv och där vi under flera år har varit den drivande aktören för att bygga nya bostäder. Vi bygger för framtiden 300 nya bostäder HSB bygger för framtiden i en Stockholmsregion som ropar efter nya bostäder. År 2011 satte vi spaden i jorden för Brf Rönnen i Viksjö. Vi startade försäljningen av de planerade bostäderna vid Folkhögskolan i Jakobsberg. Under 2012 hoppas vi på säljstart för nya bostäder i Kallhäll och Edsberg i Sollentuna. Sammantaget innebär det att HSB Norra Stor-Stockholm bidrar med 300 nya bostäder i vår region. Gemensamma värderingar för kundens bästa Gemensamma grundvärderingar är basen i ett starkt varumärke. Internt ligger vi i startgroparna för ett förnyat värdegrundsarbete. För sex år sedan genomförde vi ett liknande projekt. Satsningen vi gjorde då skördar vi frukterna av i dag, inte minst när det gäller våra framgångsrika kvalitetscertifieringar och resultaten från kund- och medarbetarenkäter. Vi har fått svart på vitt att vi utmärker oss som ett företag med stort engagemang. Engagemanget gör skillnad Starkt engagemang och öppenhet för nytänkande, det är centrala framgångsfaktorer för HSB. Vår starka position på bostadsmarknaden är ingen självklarhet. Den måste förtjänas varje dag. HSB ska göra skillnad. Och det gör vi redan på många områden: Vår kooperativa grund, där vinsten går tillbaka in i organisationen, är en företagsform som har framtiden för sig. Vår lokala närvaro, att vi finns kvar när färgen har torkat, innebär ett stort ansvar men också stora möjligheter att bygga långvariga och förtroendefulla relationer till medlemmar och kunder. Att vi ligger i framkant, i allt från miljö till arkitektur och konstnärlig utsmyckning, gör HSB angeläget och intressant för omvärlden. Jämställdhet och mångfald HSB ska i alla lägen stå upp för jämställdhet och mångfald. Här ser jag gärna att vi blir ännu mer offensiva. HSB Norra Stor-Stockholm har förvisso lika många kvinnliga som manliga chefer. Många av våra medarbetare har sitt ursprung i andra länder. Men vi kan så mycket mer! Resultat Resultatet för 2011 landade på 2,4 miljoner kronor. Prognosen för 2012 bedöms som mycket god. Vår eko nomi kan därför karaktäriseras som stabil. Vi har en stark organisation med ett mycket stort enga gemang både bland medlemmar och bland medarbetare. Det är jag mycket tacksam för ert engagemang gör skillnad! HSB NORRA STOR-STOCKHOLM Järfälla i mars 2012 Håkan Berg Verkställande direktör hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 7

förändringsarbete FÖRÄNDRINGSARBETE Förändringsarbete är en förutsättning för utveckling. HSB Norra Stor-Stockholm driver ett ständigt pågående arbete för att vi ska vara väl rustade inför framtiden. Det ställer stora krav på att vi har högt i tak och att alla är positiva till förändring och förbättringsarbete i organisationen. Genom att identifiera, utveckla och tydliggöra vår värdegrund kan det arbetet stärkas och intensifieras. Tydliga värderingar som bottnar i en stark värdegrund skapar en gemensam syn för alla medarbetare om varför, vad och hur utveckling ska ske. Värderingsresan Under 2011 inleddes arbetet med Värderingsresan i HSB Norra Stor-Stockholm. Utgångspunkten är HSBs värdegrund Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke, Samverkan samlade i ett ord som är lätt att minnas, ETHOS. ETHOS är gemensamt för hela HSB och beskriver de värderingar som vi står för hur vi vill uppfattas av människor i vår omvärld. Ordet ETHOS användes redan i antikens Grekland för att definiera en talares trovärdighet. För att värdegrunden ska bli mer än vackra ord på ett papper så måste de omsättas i handling. Det är i vår vardag som styrkan i värdegrunden prövas därför måste alla vara bekväma med: Vad värdegrunden egentligen står för. Hur den påverkar vårt sätt att vara, gentemot varandra på jobbet och i mötet med kunderna. Först när frågorna ställts och besvarats kan ETHOS bli ett verkligt redskap för förändring. Här har alla vi som verkar i HSB medarbetare och förtroendevalda både ett ansvar och en möjlighet att påverka. Inom HSB Norra Stor-Stockholm har vi vid flera till fällen lyft fram ETHOS och diskuterat innebörden i värde grunden. Genom Värderingsresan tar vi oss ytterligare en etapp på den vägen. Värdegrunden är som ett främmande språk, om man inte talar det på några år så glömmer man bort det. Värderingsresan handlar om att koppla våra värderingar till våra beteenden. Det säger Mia Hultman som är ledamot i HSB Norra Stor-Stockholms styrelse. Hon arbetar professionellt med att lotsa företag och organisationer i värdegrundsarbete. Det kan vara utmanande att arbeta med värderingsfrågor på det här sättet, eftersom det handlar om vårt sätt att agera i vardagen. Men det är både konstruktivt och spännande. Att reflektera över sin egna och andras beteenden i olika situationer är ett sätt att nå ökad självkännedom att växa som människa. Självklart har arbetet med värdegrundsfrågorna stor betydelse för HSBs framtid. Omvärldens bild av HSB förmedlas av oss som arbetar här. Det handlar om hur vi bemöter människor och om vår förmåga att bygga goda relationer med kunder och samarbetspartners. Klarar vi detta och att leverera vad vi lovar då lägger vi en bra grund för fortsatt framgång. Att arbeta med en värdegrund innebär inte att alla ska likriktas. Människors olikhet är en styrka det gäller både medarbetare och kunder. Att samtala och reflektera över vad ETHOS betyder i praktiken, i vardagen, är ett viktigt steg i rätt riktning, mot att stärka vårt varumärke. Foto: Håkan Elofsson 8 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

förändringsarbete Foto: Håkan Elofsson Växa i HSB Värderingsresan är en process som ständigt måste hållas levande och det är även satsningen på medarbetarnas möjligheter att kunna utvecklas i jobbet. Hos oss får medarbetare, som vill prova nya utmaningar i företaget, olika möjligheter till det inom ramen för vårt utvecklingsprogram Växa i HSB. Här får varje enskild medarbetare möjlighet till individuell kompe tensutveckling. Programmet omfattar fyra delar: Utveckling inom den egna rollen Utbildning/utveckling som ger högre kompetens i den egna yrkesrollen Projektledare Utbildning till projektledare inom företaget Arbetsdelning Möjlighet till utbildning inom specifikt område för att medarbetaren sedan ska kunna kombinera sin tjänst med annat uppdrag Vidareutbildning till ny roll inom företaget. Utbildning som ger medarbetaren möjlighet att söka annan tjänst inom företaget För mig är det själv klart att verksamhetens framgång beror på om människor tillåts växa eller inte Håkan Berg, VD En växande projektorganisation HSB Norra Stor-Stockholms projektorganisation har vuxit fram ur programmet Växa i HSB och syftar till att utveckla och lyfta den kompetens som finns i hela företaget. Utvecklings- och förbättringsarbetet drivs i projektform som utvecklar både den enskilde medarbetaren och hela organisationen. Arbetssättet innebär fasta rutiner för genomförande och uppföljningar, vilket leder till en flexibel och förändringsbenägen organisation. Samtidigt bidrar projektformen till värdefull kvalitetssäkring, inte minst i små projekt som enkelt kan använda erfarenheter från större projekt. Inom ramen för denna satsning har HSB Norra Stor-Stockholm utbildat medarbetare, som vid sidan av sitt ordinarie arbetet även deltar i kvalificerade projektledningsuppdrag. Medarbetarna representerar alla verksamhetsgrenar inom företaget, från fastighetsskötare till administratörer. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 9

miljö MILJÖ Som bostadsföretag har HSB ett särskilt ansvar för miljön då bostäder och lokaler står för en betydande del av Sveriges energiförbrukning. Därför lägger vi ner ett omfattande arbete på åtgärder som minskar energianvändningen. Ambitionen är även att minska elanvändningen då den är direkt relaterad till utsläppen av koldioxid. Inom HSB-rörelsen pågår nu ett arbete för att gene rera en gemensam hållbarhetsredovisning. Syftet är att redovisa HSBs verksamhet ur ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt perspektiv. HSB Norra Stor-Stockholm deltar aktivt i arbetet.. HSB Klimatavtal Klimatfrågan rör oss alla och en stor del av HBSs arbete sker genom samverkan. Bostadsrättsföreningar kan an sluta sig till HSB Klimatavtal för att minska sin klimatpåverkan. För att hitta och genomföra energismarta och ekonomiskt hållbara åtgärder, erbjuder HSB Norra Stor- Stockholm ett brett utbud av tjänster. Vår klimatpåverkan HSBs mål är att minska utsläppen av växthusgaser med 50% fram till år 2023, då HSB firar hundraårsjubileum. Det första delmålet är 20% och ska uppnås år 2012. Vi är redan på god väg dit, se tabellen. HSB-rörelsen har även som mål att vara självförsörjande gällande energi år 2050. Sedan 2008 har vi genom fört kontinuerliga mätningar av våra direkta och indirekta utsläpp. Direkta utsläppskällor avser den förbrukning vi själva är upphov till genom exempelvis utsläpp från egenägda tjänstefordon Indirekta utsläppskällor är utsläpp som verksamheten bidrar till, exempelvis tjänsteresor med fordon som inte ägs eller leasas av oss, samt godstransporter och den påverkan som produktionen av olika bränslen medför. En regelbunden uppföljning av verksamhetens utsläpp innebär att vi kan synliggöra utsläppen och utveckla metoder för att minska dem. Som en del av vårt arbete med att minska verksamhetens utsläpp, har fastighetsskötarnas fordonspark uppgraderats med sex nya miljöbilar samt två nya traktorer. Foto: Håkan Elofsson 10 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

miljö Foto: Lennart Jönsson KOLDIOXIDUTSLÄPP HSB NORRA STOR-STOCKHOLM Aktivitet 2008 Ton Co 2e 2009 Ton Co 2e 2010 Ton Co 2e 2011 Ton Co 2e Förändring i procent 1) Klimatpåverkan från egenägda källor Egenägda tjänstebilar, egna fordon och maskiner Bensin 46,56 38,17 21,49 6,96 Diesel 48,3 59,32 53,33 19,49 Etanol E85-0,25 0,36 0,11 Biogas - 0,0033 0,007 0,23 Total klimatpåverkan från egenägda källor 94,86 97,74 75,19 26,79-71,76% 2) Klimatpåverkan från köpt el och värme El 57,07 58,82 51,68 45,25 Fjärrvärme 230,82 183,93 201,79 193,87 Total klimatpåverkan från köpt el och värme 287,89 242,75 253,47 239,12-16,94% Indirekt klimatpåverkan Tjänsteresor Flyg Resor <450km - 0,57-2,72 Resor 450-1600km 0,54 2,71 - - Tåg El 0,000009 0,0006 0,000011 0,00001 Hyrbil, taxi och privatbil Bensin 25,11 19,69 16,64 10,42 Båt (Styrelsekonferens) 7,38 5,48 3,73 3,5 Produktion av energibärare Transporter och maskiner Bensin 8,12 6,66 3,75 1,27 Diesel 10,8 13,26 11,92 2,23 Etanol E85 0 0,25 0,11 Biogas 0,09 0,18 0,23 Total indirekt klimatpåverkan 51,95 48,46 36,47 20,48-60,58% SUMMA 434,70 388,95 365,12 286,39-34,12% 1) Förändring i % från basåret 2008. Siffrorna är inte normalårskorrigerade utan baseras på verkliga utsläpp. Klimatmålet är för HSB Norra Stor-Stockholm att minska våra utsläpp av CO 2e med 50 % till år 2023 med 2008 som basår. 2) Minskningen jämfört med tidigare år beror delvis på avyttring av trädgårdsgruppens maskinpark. Vårt miljöarbete Vi vet att klimat- och energifrågor engagerar många människor. Dagligen får vi frågor som rör olika slags åtgärder för att spara energi. Självklart ska vi ha de rätta kunskaperna för att kunna bidra till ett samhälle som är både energismart och hållbart. Vi har fokus på hållbarhet inom energiområdet. Det handlar om information, utbildning och långsiktiga åtgärder som leder till längre livslängd och bättre driftekonomi för fastigheterna. Teknik & Energinätverket Nätverket är ett forum för styrelsemedlemmar som är intresserade av energi- och teknikfrågor. På nätverks träffarna hålls olika teman, som till exempel om fläktar och solfångare. Dessutom erbjuds medlemmarna intressanta studiebesök. Under 2011 öppnades även ett forum på nätet för att föra diskussionerna vidare. Styrelsekonferens Den 29 30 september 2011 anordnade HSB Norra Stor-Stockholm en styrelsekonferens med energitema. Föreläsningar hölls med fokus på att förmedla kunskap och information inom energisektorn. Temat var uppskattat av deltagarna och de tyckte att de blivit inspirerade att fortsätta energiarbetet i sina föreningar. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 11

verksamhet VERKSAMHET Med många års erfarenhet samt ett stort fokus på kundens behov nu och i framtiden erbjuder HSB Norra Stor-Stockholm ett brett utbud av service och tjänster. Att ständigt ha kunden i fokus innebär att vi utvecklar vår verksamhet och att nya tjänster skapas där vi ser behovet. Vår verksamhet delas in i följande områden: FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Förvaltning fastighet Drift och teknik Ekonomisk förvaltning MEDLEMSVERKSAMHET NYPRODUKTION EGNA FASTIGHETER MEDARBETARE 12 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

verksamhet FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Foto: Håkan Elofsson Förvaltning fastighet En planmässig och effektiv förvaltning av fastigheten ger kunden stabilitet och trygghet. Varje förvaltningskund till HSB Norra Stor-Stockholm har en egen förvaltare som kontaktperson och rådgivare. Förvaltaren träffar kunden regelbundet och rapporterar om aktiviteter i fastigheten, uppdragens status och när de beräknas vara slutförda. Förvaltaren bevakar löpande när och hur olika aktiviteter ska genomföras, till exempel lägenhetstillsyn, underhållsbesiktning och många andra nyttiga tjänster och aktiviteter. Underhållsplan En bra underhållsplanering behövs för alla fastigheter. Planen upprättas i samarbete med kunden och uppdateras varje år, vilket ger en god överblick av nuvarande och framtida underhållsbehov. I samråd med kunden deltar vi i budgetarbetet där underhållsplanen utgör ett viktigt underlag. Upphandlingar och leverantörskontakter Förvaltning fastighet omfattar även stöd och hjälp vid olika upphandlingar. Vi har ett brett kontaktnät med tillförlitliga leverantörer av olika produkter och tjänster, men kunden kan alltid själv besluta om valet av leverantörer. Myndighetskrav och besiktningar Varje fastighetsägare är skyldig att genomföra olika besiktningar och andra myndighetskrav för att säker ställa de boendes trygghet. Det kan gälla hissar, lekplatser, elinstalla tioner och liknande. Vi håller oss ständigt uppdaterade, vi informerar och hanterar de myndighetskrav och de besiktningar som fastighetsägaren är skyldig att göra. Föreningsadministration I mån av behov hjälper vi bostadsrättsföreningarnas styrelser med administrativa tjänster som exempelvis kallelser och protokoll. På begäran bistår vi kunden med expertis i samband med komplicerade störningsärenden. Specialistkompetens Förvaltning fastighet bistår vid behov med en rad specia listkunskaper. Vi kan erbjuda hjälp med bland annat brand säkring och brandskydd, avflyttningstillsyn, digitalt arkiv och underhållsplan online. Ilnaz Nashri, 27, fastighetsförvaltare: Jag är fastighets proffs Jag började som förvaltare förra året, så mycket har varit nytt för mig 2011. Jag gillar jobbet. Stor variation och högt tempo, ingen dag den andra lik. Som förvaltare är jag ett stöd till bostadsrättsföreningarnas styrelser. Att fastigheten är i gott skick betyder mycket för de flesta föreningar. Därför är arbetet med underhållsplanerna särskilt viktigt.. En bra plan ger överblick och framförhållning. Att fatta rätt beslut. i tid kan förebygga obehagliga överraskningar. Jag ska vara styrelsens extra ögon och öron och komma med. den information och de kunskaper som de inte hinner skaffa sig. på egen hand. Att göra lägenhetsbesiktningar är också en del av jobbet. Sedan håller vi koll på vad myndigheterna kräver av bostadsrättsföreningarna. Det handlar ju om de boendes trygghet, så allt måste gå rätt till. Jag kan också hjälpa till med upphandlingar och kontakter med entreprenörer. Det är ett område där många känner sig osäkra. Det gäller att hamna rätt, för det handlar ju ibland om stora summor pengar. Här jobbar vi förvaltare nära ekonomerna på HSB. Sedan kan det komma upp frågor om allt möjligt inom ekonomi, administration, data, vattenskador och energi. Jag har bestämt mig för att försöka svara på allt, även om jag inte alltid har svaret direkt utan måste ta reda på hur det ligger till. För att fungera som förvaltare är en bra relation till styrelsen. ett måste. Man ska vara nära och lyhörd, utan att för den skull. bli kompisar. Jag ansvarar för ett tiotal föreningar, så det är många bollar i luften. Men jag är ganska stresstålig och det är en klar fördel i. det här jobbet. Det är inte så vanligt precis med en 27-årig tjej som förvaltare. I styrelserna sitter många äldre män. En del blev nog lite förvånade när jag dök upp, men jag har blivit mött med respekt.. Det lär vara fler tjejer på väg in nu som förvaltare. Bra, tycker jag. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 13

verksamhet Foto: Håkan Elofsson FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Drift och teknik Det är av stor betydelse för trivsel och boendekvalitet att den dagliga driften och skötseln av en fastighet fungerar. Vi har lång erfarenhet av fastighetsskötsel och gedigna kunskaper om kundernas behov och önskemål, vilket styr våra insatser. Martin Sandström, 44, fastighetsskötare: Kan man lite om mycket kommer man långt När jag säger att jag jobbar som fastighetsskötare blir det ibland tyst och folk tittar bort. I mångas ögon är det ett lågstatusyrke, men jag är en stolt fastighetsskötare. Jag brukar tänka att jag är HSBs skyltfönster gentemot de boende. Det är ju vi fastighetsskötare som möter folk öga mot öga. Om vi sköter oss bra, då får folk en positiv bild av HSB. Som fastighetsskötare ska vi se till att allt fungerar. Vi är problemlösare, och det ligger något väldigt positivt i det. Vi fixar det som inte funkar och folk blir för det mesta tacksamma och nöjda. Jag har varit på HSB sedan 2001 och sedan dess har det hänt en hel del. Den största förändringen handlar om datorisering. Vi jobbar med handdatorer nu, där alla våra uppdrag visas. Sen tycker jag att vi överlag blivit mer kunniga och effektiva. Nu har vi också enhetliga svarta kläder, vi blir mer profilerade och folk vet vilka vi är. En del av jobbet handlar om att rycka ut när något inte funkar och boende har gjort felanmälan. Det kan vara allt möjligt, men det vanligaste är nog stopp i avloppet. I jobbet ingår också regelbundet underhåll och tillsyn, utifrån de avtal vi har med föreningarna. Om större problem uppstår, så tar vi reda på orsaken och föreslår lösningar. Det kan handla om energi, vatten, värme och ventilation. Om vi inte kan fixa det själva så får vi anlita specialister. Vi jobbar även nära förvaltare och ekonomer på HSB och kan rådgöra med dem. Vi kan också hjälpa till med sådant som inte ingår i vårt avtal med bostadsrättsföreningen, men då får de boende betala själva. Vanligast på den fronten är att byta packningar. Det är ett fritt och rörligt jobb, man träffar mycket människor och lär sig att ta folk på ett bra sätt. Okej, rensa avlopp är väl inte så kul direkt, men det är ju inget man gör hela tiden. Kan man lite om mycket så kommer man långt som fastighetsskötare. Tusenkonstnär kanske man kan säga. Felanmälan HSB felanmälan hjälper våra kunder att få sina ärenden registrerade. Vi skickar ärendet vidare till fastighetsskötare och drifttekniker som snabbt kan åtgärda felet. Fastighetsskötare Våra fastighetsskötare är HSBs viktigaste ansikte utåt, de träffar många av våra kunder dagligen. Deras erfarenheter borgar för att våra kunder snabbt och effektivt får sina fel åtgärdade och att de kan känna sig trygga i sina bostäder. Många av våra fastighetsskötare har arbetat länge för HSB och har en enorm erfarenhet, kunskap och människokännedom. Mark och trädgård En vacker utemiljö är något som många kunder prioriterar högt. Drift och teknik ansvarar för skötseln av fastighetens mark och växtlighet, samt vinterskötsel och andra förändringsåtgärder av den yttre miljön. Specialistkompetens Drift och teknik kan erbjuda kunden en rad specialistkunskaper inom bland annat drift- och energioptimering, byggnadstermografering, energiutredningar, motorvärmar styrning, systematisk skötsel av elanläggningar och lägenhetstillsyn. Energinätverk Nätverket är till för bostadsrättsföreningars styrelsemedlemmar eller andra av styrelsen utsedda person. Det är ett forum där personer som är intresserade av energi och teknik träffas för att diskutera olika frågor. 14 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

verksamhet FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Foto: Håkan Elofsson Ekonomisk förvaltning Att ha professionell kontroll över inkomster och ut gifter kan vara av avgörande för att i ett långt och hållbart perspektiv kunna förvalta fastighetens värde. Vi kan erbjuda kunden kvalificerad ekonomisk förvaltning genom ett brett utbud av tjänster. Det innebär långsiktig trygghet för våra kunder. Daglig ekonomihantering och service Hög kvalitet och service till kunderna är ledord för ekonomiavdelningen. Ekonomerna sköter bokföring, lånehantering, budget och årsredovisning. Våra ekonomi assistenter sköter avgiftsaviseringar, lägenhetsöverlåtelser, hantering av pantsättningar och medlemsfrågor. Kunden har tillgång till enkla webbaserade IT-verktyg, som på ett lättillgängligt sätt ger en överblick över både ekonomi och verksamhet. Kvalificerad rådgivning och utbildning Som ytterligare ett stöd i styrelsearbetet, kan vi erbjuda kvalificerad ekonomisk rådgivning i form av prognoser, analyser och kurser. Vi kan även skräddarsy ekonomikurser för styrelser och medlemmar. Foto: Simon Klang Marie-Louise Nord, 28, ekonom: Om ekonomin utvecklas bra då har jag lyckats En viktig del i mitt jobb är att vara ett stöd för styrelsen i allt som har med bostads rättsföreningarnas ekonomi att göra. Om jag kan bidra till att ekonomin utvecklas på ett bra sätt, då känner jag att jag har lyckats. Ekonomin i en förening följer en års cykel med budget, bokslut, årsredovisning och deklaration. Man kan säga att vi är föreningens ekonomiska ledsagare, men det är alltid styrelsen som fattar besluten. En del av jobbet handlar om att de löpande rutinerna ska fungera bra. Vi har hand om fakturor och bokföring. Vi hanterar också föreningens lån och är ett bollplank vid nya lån och omläggningar. En annan viktig del gäller de mer långsiktiga och strategiska frågorna. Här känner föreningarnas styrelser ibland att de har ett tungt ansvar. Och det är kul att kunnat hjälpa till. Ofta är det kopplat till fastighetens underhåll av fasader, energisystem och stambyten. Utifrån underhållsplanen kan vi ta fram beslutsunderlag och göra konsekvensbeskrivningar: Hur gör vi en bra upphandling? Hur påverkas ekonomin? Vad finns det för risker om vi väntar? Vi ekonomer har ett bra internt samarbete med förvaltarna. Då kan vi göra en helhetsbedömning och tillsammans med styrelsen diskutera olika alternativ. Jag gillar siffror och det måste man nog göra för att ha ett sådant här jobb. Men det räcker inte med det, du måste också kunna ta folk på ett bra sätt. Varje dag har jag kontakt med föreningarna, i större och mindre frågor. Sedan är jag med på styrelsemötena, i första hand när det är budget och bokslut som ska diskuteras. En bra relation till föreningen är jätteviktig. För mig handlar det om att alltid göra mitt bästa och hålla vad jag lovar. Det tror jag är bästa sättet att bygga upp ett förtroende. Jag är ganska ny på HSB, började här sommaren 2011. Jag trivs jättebra, men det hade jag också väntat mig. Jag kollade runt lite innan jag sökte och många talade gott om HSB. För mig är det ett drömjobb. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 15

verksamhet MEDLEMSTJÄNSTER I fokus för våra medlemsinsatser står bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda. Målet är att underlätta för styrelse - ledamöter att fullgöra sina uppdrag på ett sätt som motsvarar medlemmarnas förväntningar. HSB BoButik Butiken erbjuder boende ett brett sortiment av både pro dukter och tjänster främst inom vitvaruområdet, men även inom flera andra områden som till exempel säkerhetsprodukter och försäkringar. Under året har butiken haft öppet hus, kopp lade till medlemserbjudanden, ett flertal gånger. Särskilda temakvällar om säkerhet har arrangerats i samarbete med bostadsrättsföreningarna. Erbjudanden har även annonserats i lokaltidning och Hemma i HSB. Utskick av en rad månadserbjudanden har gjorts i samband med bostadsrättsföreningarnas kvartalsavisering. Utbildningar Bostadsrättsföreningarnas styrelser har erbjudits möjlighet till utbildning inom områden som till exempel juridik, ekonomi, hur man bygger webbsidor, valberedningsarbete och sekreterare m.m. Årets styrelsekonferens ägnades åt energifrågor. Information 2011 har medlemmarna fått tidningen Hemma i HSB som informerar om aktualiteter inom HSB, nya bostäder och medlemserbjudanden. Tidningen Uppdraget har distribuerats till alla förtroendevalda med tips och idéer på hur styrelsearbetet kan bedrivas framgångsrikt. Informationsbrevet NorrNytt med information om aktuella händelser och nyheter i HSB Norra Stor-Stockholm har under året skickats till alla förtroendevalda. HSB-ledamot HSB bidrar med en extra ledamot till bostadsrättsföreningens styrelse, det är en unik förmån. Det betyder att föreningen alltid har nära till råd och annan hjälp. I våra undersökningar värderas HSB-ledamoten högt. För att kunna ge bostadsrättsföreningen rätt stöd ges ledamöterna en grundutbildning samt olika former av vidareutbildning. Juridisk rådgivning Medlemmar och förtroendevalda har getts möjlighet till kostnadsfri juridisk rådgivning. Rådgivning ges per telefon av HSBs förbundsjurister på kontorstid måndag till fredag. Medlemserbjudanden På riks- och regionnivå finns många erbjudanden som medlemmarna kan använda. Samtliga erbjudanden har publicerats i Hemma i HSB samt på vår hemsida. Stöd till tredje världen Alla medlemmar bidrar till hjälp och utveckling i tredje världen. Två kronor av varje medlemsavgift har gått till Kooperation Utan Gränser. Utöver detta har olika typer av gåvor och insamlingar genomförts. NYPRODUKTION HSB Norra Stor-Stockholm är väl förankrat i de kommuner där vi verkar. Vår strävan är att aktivt medverka till samhällsbygget genom att tillhandahålla nya bostäder med hög kvalitet. Vi upprätthåller kontinuerliga kontakter med kommunledningar för att bevaka våra möjligheter att medverka i nya bostadsprojekt. Järfälla är den kommun där vi för närvarande har flest projekt på gång. Under flera år har Järfälla haft låga inflyttningsnetton, bland annat på grund av låga nyproduktionstal. Detta innebär stor efterfrågan och därför är det mycket tillfredsställande att vi nu erbjuder två nya attraktiva projekt till försäljning, Brf Rönnen i Viksjö centrum med 59 lägenheter och Brf Folkhögskolan i Jakobsberg med 34 lägenheter. Vidare pågår planarbete avseende Gjutaren i Kallhäll, där vi på egen mark avser att uppföra 34 lägenheter. Kommunen har också beslutat om att ta fram en ny detaljplan för Viksjö Centrum där vårt markförvärv med byggrätt för cirka 40 lägenheter intill Brf Granen inryms. Planarbetet för Kallhälls centrum har återupptagits och vi har goda förhoppningar om utställning av detaljplan under 2012. Totalt handlar det om 200 250 lägenheter. Vi har också planer att på egen mark vid Margaretavägen uppföra ett punkthus med 40 lägenheter. Sollentuna har under senare år haft hög nyproduktion, vilket medfört många osålda lägenheter under finanskrisen. Men vändningen kom snabbt och redan till sommaren 16 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

verksamhet MEDARBETARE Det är genom medarbetarnas insatser som vi når våra mål. Därför är kontinuerlig kompetensutveckling nödvändig för våra anställda. Växa i HSB Personalens möjlighet till kompetensutveckling bedrivs i projektet Växa i HSB. Programmet ger möjlighet till utveckling inom det egna arbetsområdet samt till att medverka i utvecklingsprojekt. Under året startades även ett ledarutvecklingsprogram. HSB som arbetsplats För att få möjlighet att exponera HSB som arbetsplats har föreningen deltagit i en rad aktiviteter som genomförts av olika utbildningsanordnare. Vi har under året även tagit emot praktikanter från olika utbildningar. 2009 hade vi sålt alla våra lägenheter. I Sollentuna har vi klart med såväl avtal som detaljplan för byggande av cirka 100 lägenheter vid Rösjöskolan. Produktionen förväntas komma igång 2012. Vidare fortsätter planprocessen för Törnskogen, där vår ambition är att på egen mark möjliggöra produktion av ett femtiotal småhus. I Upplands Väsby är vi idag engagerade i Väsby Labs som är ett utvecklingsprojekt som skall utmynna i att bygga Väsby stad. Vi har idéer och för en mycket konstruktiv diskussion om både nyproduktion och fastighetsinvesteringar med Upplands Väsby kommun. EGNA FASTIGHETER HSB Norra Stor-Stockholm äger sju egna fastigheter, två på Holmvägen i Upplands Väsby, HSB-huset i Jakobsberg, Pressaren i Kallhäll, äldreboendet Gjutaren i Kallhäll, en hyresfastighet på Margaretavägen i Jakobsberg, samt en nyanskaffad fastighet på Gjutarplan i Kallhälls Centrum. Fastigheterna består av hyresrätter och erbjuds medlemmar och bosparare och innehåller totalt 294 lägenheter, samt ett antal lokaler. Extern värdering har skett av samtliga fastigheter. Det sammanlagda värdet uppgår enligt värderingen till 308 miljoner kronor att jämföra med det bokförda värdet, 258 miljoner kronor. NMI Nöjd-medarbetar-index (NMI) har genomförts av oberoende konsulter sedan 2005. Resultatet av undersökningen redovisas för medarbetarna på varje avdelning, som sedan väljer ut vilka områden som ska förbättras under kommande år. Personalförmåner Personalförmåner har en tydlig inriktning på friskvård. Syftet är att skapa personligt välmående och en hälsosam arbetsmiljö. Förmånerna omfattar: Företagshälsovård Fri läkarvård Fri medicin Friskvårdsbidrag Subventionerad hyra av fjällstuga i Lofsdalen hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 17

förening i fokus FÖRENING I FOKUS EMALJERAREN En vinst för både ekonomin och miljön. Det blev resultatet när bostadsrättsföreningen Emaljeraren i Kallhäll ersatte den gamla armaturen i trapphusen med LED-belysning. LED-lampor omvandlar betydligt mer av energin till ljus, jämfört med vanliga glödlampor. Energiförbrukningen minskar och dessutom beräknas en LED-lampa hålla nästan tio år. Jag tror vi är lite av pionjärer när det gäller LED-belysning. Våra erfarenheter är mycket positiva, säger CG Strömblad,ordförande i Brf Emaljeraren. All armatur i de allmänna utrymmena är ännu inte utbytt till LED. Nästa steg blir att ersätta klotlampor och lysrör. Brf Emaljeraren består av ett stort bågformat hus inte långt från Kallhälls centrum. Fastigheten med 276 lägenheter byggdes 1963 som en del av miljonprogrammet. Det byggdes mycket i Kallhäll på den tiden. På några år förvandlades det lantliga brukssamhället till en förort, med bekvämt pendlingsavstånd till Stockholm. Det här huset är en femtioårig skönhet, men med vissa skavanker, säger CG som själv bott här i 15 år och varit ordförande i bostads rättsföreningen sedan 2007. Skavankerna åtgärdas allt eftersom, senast byttes fasad och fönster. En stor men nödvändig investering. Nu närmast står ventilationssystemet på tur. I föreningens planer finns även en ny tvättstuga i en ny fristående byggnad. Då går det att tänka miljömässigt redan från grunden. Inget beslut är fattat och medlemmarna har naturligtvis sista ordet. Effektiva och tillgängliga tvättstugor gör att folk tvättar mindre i lägenheterna. Det är också viktigt för miljön, säger CG. Miljövänligt boende kommer snart att vara ett lika självklart krav som bredband CG Strömblad,. ordförande i Brf Emaljeraren Foto: Håkan Elofsson I allt vad föreningen gör finns miljöperspektivet med. Hela styrelsen är med på noterna och CG märker att de boende blir allt mer medvetna. Det handlar både om ekonomi och framtid. Miljövänligt boende kommer snart att vara ett lika självklart krav som bredband, tror CG. Att HSB driver på i miljöfrågorna är positivt, menar CG. Han tycker sig också ha märkt en förändrad attityd hos HSB på senare år när det gäller förhållningssättet till bostadsrättsföreningarna. De uppträder mer som konsulter och bollplank. Från att bara förvalta till att vara en aktiv utvecklingspartner. Det är precis vad vi i bostadsföreningarna behöver. Fortsätt på den vägen, är mitt råd till HSB. 18 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

2011 ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 19

fem år i sammandrag FEM ÅR I SAMMANDRAG Nyckeltal för koncernen 2011 2010 2009 2008 2007 Resultat, tkr Rörelseresultat -2 831 4 885-3 992 1 515 12 524 Rörelseresultat, exkl jämförelsestörande poster -2 697 1 925-1 904-4 532-13 406 Finansnetto 5 279-104 -420 1 048 1 782 Resultat efter finansiella poster 2 448 4 780-4 412 2 563 14 306 Årets resultat 2 209 4 826-4 684 2 127 10 753 Tillväxt, tkr Nettoomsättning 94 350 96 341 102 410 105 672 99 724 Eget kapital 121 507 119 420 114 603 119 332 117 160 Balansomslutning 473 087 448 103 388 319 345 157 374 065 Medeltal anställda (antal) 88 88 108 111 112 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital 2,0 % 4,0 % -3,7 % 2,1 % 12,5 % Rörelsemarginal -2,9 % 2,0 % -1,9 % -4,3 % -13,4% Likviditet 66,8 % 60,6 % 75,8 % 42,7 % 55,9 % Soliditet 25,7 % 26,7 % 29,5 % 34,6 % 31,3 % Soliditet, exkl inlåning 37,2 % 40,2 % 46,4 % 48,3 % 45,0 % Avräkningslikviditet 111 % 110 % 107 % 123 % 139 % Definitioner nyckeltal Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster uttryckt i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet (exklusive jämförelsestörande poster) uttryckt i procent av nettoomsättningen. Likviditet Omsättningstillgångar, minus lager, uttryckt i procent av kortfristiga skulder. Soliditet Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen inklusive inlåning från förvaltade kunder. Soliditet, exklusive inlåning Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen minskad med inlåning från förvaltade kunder. Avräkningslikviditet Likvida medel det vill säga disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, outnyttjade kreditlöften samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uttryckt i procent av inlåning från förvaltade kunder. Årets resultat Mkr Nettoomsättning Mkr Eget kapital Mkr Soliditet % 15 10 5 0-5 -10 110 100 90 80 70 60 120 115 110 105 100 95 35 30 25 20 15 10 07 08 09 10 11 07 08 09 10 11 07 08 09 10 11 07 08 09 10 11 20 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Norra Stor- Stockholm ekonomisk förening, org nr 713200-0295, får härmed avge årsredovisningen för verksamheten i moderföreningen och koncernen för 2011. Verksamheten Verksamheten består i att erbjuda bostäder samt effektiva och prisvärda förvaltningstjänster för medlemmar och externa kunder. Som medlemsägd organisation ska föreningens verksamhet syfta till att skapa mervärden i boendet för medlemmar. Föreningen bedriver verksamhet i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby kommuner samt centrala Kungsängen i Upplands-Bro kommun. Koncernen består av HSB Norra Stor-Stockholm och dess dotterbolag. HSB Norra Stor-Stockholm omfattar medlems- och förvaltningstjänster, nyproduktion och central administration. Koncernens fastighetsbestånd återfinns i moderföreningen, HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB, HSB Fastigheter i Upplands Väsby 1 AB, HSB Fastigheter i Upplands Väsby 2 AB samt HSB Fastigheter Margaretavägen AB. I Fastighets AB Trehörningen, HSB Fastighetsservice i Järfälla AB, HSB Städ och Boservice AB bedrivs för närvarande ingen verksamhet. Föreningen bedriver byggproduktion genom HSB Bostad AB. Bolaget ägs gemensamt med fyra andra HSB föreningar i Stockholms län samt HSB Projektpartner AB. Medlemmar HSB Norra Stor-Stockholm ägs av sina medlemmar; enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar. Medlems antalet vid årets utgång uppgår till 23 002 (23 239) varav 74 (75) är bostadsrättsföreningar. Väsentliga händelser under året och efter årets slut Under 2011 var det byggstart för Brf Rönnen i Viksjö och försäljningsstart. Vi startade försäljningen av de planerade bostäderna vid Folkhögskolan i Jakobsberg. I oktober förvärvades fastigheten Kallhäll 1:29 i Kallhälls centrum. Vi har under året ingått ett samarbete med Väsby Labs. Tillsammans med en lång rad intressenter bidrar vi till moderna och hållbara framtidslösningar för Väsby Stad. Den 12 mars 2012 tecknades ett överlåtelse avtal avseende aktierna i HSB Fastigheter i Upplands Väsby 1 AB och HSB Fastigheter i Upplands Väsby 2 AB. Bolagen äger fastig heterna på Holmvägen 3 9 i Upplands Väsby. Tillträde för köparen sker i april 2012. Koncernen Koncernens nettoomsättning minskade från 96,4 msek till 94,4 msek. Koncernens rörelseresultat uppgick till -2,8 (4,9) msek och koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 2,4 (4,8) msek. Moderföreningen Moderföreningens nettoomsättning uppgick under året till 79,9 (89,9) msek. Resultat efter finansiella poster uppgick till 2,9 (4,2) msek. Likviditet och finansiering Koncernens disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, checkkrediter (10 msek) samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uppgick på balansdagen till 161,9 (166,3) msek. Motsvarande belopp för moderföreningen var 161,9 (166,2) msek. Inlåning från förvaltade kunder Föreningen har betydande inlåning från förvaltade kunder. Inlåningen motsvaras av likvida tillgångar i form av bankmedel och kapitalgaranterade obligationer med hög rating. Syftet med placeringarna är långsiktigt, men samtliga placeringar är omsättningsbara och kan vid behov omvandlas till likvida medel. Föreningens disponibla likvida medel uppgick på balansdagen till 104 % (104 %) av inlåningen och inklusive checkkredit 111 % (110 %). Föreningen lämnade under året in ansökan om att få bedriva betalningsförmedling och blir s.k. betalningsinstitut under tillsyn av Finansinspektionen. Styrelsen har därefter gjort bedömningen att kostnaderna för att vara betalningsinstitut blir alltför höga varför en kontolösning valts. Kontolösningen innebär att betalningar för kunders räkning sker via separata konton i bank. Investeringar i anläggningstillgångar Koncernens investeringar i materiella anläggnings - till gångar uppgick till 32,0 (58,6) msek. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 21

förvaltningsberättelse Förväntad framtida utveckling Under 2012 planeras säljstart för de nya bostäderna i Kallhäll i Järfälla och Edsberg i Sollentuna. Byggstart förväntas ske av Brf Jakobsberg vid Folkhögskolan i Jakobsberg. Detta är startskottet för en byggprocess, där HSB Norra Stor-Stockholm förstärker marknaden med 300 nya bostäder. Förslag till vinstdisposition Till föreningsstämmans förfogande står: Kronor Balanserade vinstmedel 100 026 953 Årets resultat 2 948 882 Summa att disponera 102 975 835 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det disponeras enligt följande: Kronor Till reservfond avsätts 147 444 Att i ny räkning balanseras 102 828 391 Summa 102 975 835 Av koncernens fria egna kapital 100 016 tkr hänför sig 2 209 tkr till årets verksamhet. Avsättning till koncernens bundna kapital uppgår till 147 tkr. 22 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

resultaträkning Koncernen Moderföreningen RESULTATRÄKNING Not 2011 2010 2011 2010 Tkr Nettoomsättning 1 94 350 96 341 79 931 85 289 Kostnad för sålda varor och tjänster 2-95 277-92 391-85 019-84 992 Bruttoresultat -928 3 950-5 088 297 Administrationskostnader 3-1 770-2 025-1 726-1 995 Jämförelsestörande poster 4-134 2 960-1 292 - Rörelseresultat 5, 6-2 831 4 885-8 106-1 698 Resultat från andelar i koncernföretag 7 - - 1 906 3 443 Resultat från övriga värdepapper och fordringar 8 10 322 3 692 10 742 4 112 Övriga finansiella intäkter 9 1 396 459 1 632 666 Övriga finansiella kostnader 10-6 440-4 255-3 258-2 340 Resultat efter finansiella poster 2 448 4 781 2 916 4 183 Skatt på årets resultat 11-238 45 33 527 Årets resultat 2 209 4 826 2 949 4 710 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 23

balansräkning Koncernen Moderföreningen BALANSRÄKNING Not 2011 2010 2011 2010 Tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 258 225 223 897 115 783 78 960 Inventarier 13 3 582 2 303 3 582 2 303 Investeringar i hyrda lokaler 14 14 994 15 892 14 994 15 892 Investeringar i bostadsrätter 15 198 515 - - Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 - - 108 739 110 476 Andelar i intresseföretag 17 133 133 133 133 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 84 054 101 580 84 053 101 580 Andra långfristiga fordringar 19 159 245 159 245 Summa anläggningstillgångar 361 345 344 565 327 443 309 589 Omsättningstillgångar Varulager Handelsvaror 49 48 49 48 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 5 723 7 590 5 565 7 526 Fordringar hos koncernföretag - - 13 123 24 608 Skattefordran 851 3 071 851 3 071 Övriga fordringar 1 898 1 620 1 765 961 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 1 830 3 003 1 696 2 882 Övriga kortfristiga placeringar 15 000-15 000 - Kassa och bank 86 391 88 205 86 340 88 155 Summa omsättningstillgångar 111 742 103 538 124 390 127 252 SUMMA TILLGÅNGAR 473 087 448 103 451 833 436 841 24 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

balansräkning Koncernen Moderföreningen BALANSRÄKNING Not 2011 2010 2011 2010 Tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Andelskapital 16 364 16 487 16 364 16 487 Bundna reserver 5 126 4 980 4 917 4 681 Summa bundet eget kapital 21 490 21 377 21 281 21 168 Fritt eget kapital Balanserat resultat 97 808 93 217 100 027 94 689 Årets resultat 2 209 4 826 2 949 4 710 Summa fritt eget kapital 100 017 98 043 102 976 99 399 Summa eget kapital 21 121 507 119 420 124 257 120 568 Avsättningar Avsättningar 22 5 826 4 295 3 046 1 478 Skulder Skulder till kreditinstitut 23 178 586 153 552 97 024 87 765 Leverantörsskulder 6 131 5 726 4 998 4 932 Skulder till koncernföretag - - 63 916 58 914 Inlåning från förvaltade kunder 146 474 150 929 146 474 150 929 Skatteskulder 496 351 - - Övriga skulder 1 096 1 048 1 024 1 038 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 12 970 12 781 11 095 11 218 Summa skulder och avsättningar 351 580 328 682 327 577 316 273 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 473 087 448 102 451 833 436 841 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 25 203 529 174 734 120 341 92 563 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 25

kassaflödesanalys Koncernen Moderföreningen KASSAFLÖDESANALYS 2011 2010 2011 2010 Tkr Den löpande verksamheten Årets resultat 2 448 4 780 2 916 4 183 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar och nedskrivningar 5 220 5 170 2 724 2 947 Förändring avsättningar 1 531-2 241 1 568-2 196 Betald skatt -239 490-275 795 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 959 8 200 6 933 5 730 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten -1 106-1 12 Förändring av övriga kortfristiga fordringar -10 047 14 671 1 019 5 784 Förändring av leverantörsskulder 406 2 272 66 1 974 Förändring av övriga rörelseskulder 382 1 070 4 865 2 380 Kassaflöde från den löpande verksamheten -300 26 320 12 883 15 880 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -39 584-34 723-39 900-3 652 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 17 526-18 307 17 526-18 306 Förändring av andelar i koncernföretag - - 1 737-21 659 Kassaflöde från investeringsverksamheten -22 057-53 030-20 636-43 617 Finansieringsverksamheten Förändring av inlåning från förvaltade kunder -4 455 9 833-4 455 9 833 Förändring av andra långfristiga fordringar 87 144 87 144 Förändring i andelskapital -123 111-123 111 Koncernbidrag - - 1 171 1 396 Upptagna lån 25 034 16 264 9 259 16 289 Förändring övriga långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten 20 543 26 352 5 939 27 773 Årets kassaflöde -1 814-358 -1 814 35 Likvida medel vid årets början 88 205 88 563 88 155 88 121 Likvida medel vid årets slut 86 391 88 205 86 341 88 155 26 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011

tilläggsupplysningar TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bok.föringsnämndens allmänna råd. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaff.ningsvärde om inget annat anges nedan. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Nyheter Koncernen har ett bestånd av bostadsfastigheter. Föreningens filosofi är att hålla fastigheterna i mycket gott skick. Det görs en individuell bedömning av varje fastighet för att bedömma nyttjandeperioden. Samtliga fastigheter bedöms ha en nytt.jande.period på 50 år förutom fastigheterna Jakobsberg 2:591 och Kallhäll 7:8 som har en bedömd nyttjandeperiod på 100 år.. Detta är en ändrad nyttjandeperiod för fastigheten Kallhäll 7:8. Under 2010 genomfördes en fusion med Brf Gjutaren. Fusionen fick som konsekvens att såväl intäkter som kostnader bruttoredovisades. I år har därför en korrigering av 2010 års intäkter och kostnader skett med 4 620 tkr för att få jämförbarhet mellan åren. Klassificeringsförändring har skett mellan kostnad för sålda varor och administrationskostnader samt övriga skulder och upplupna kostnader vilket påverkat 2010 års värden. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderföreningen har ett bestämmande inflytande. Konsolideringen baseras på följande principer: Bolag i vilka moderföreningen direkt eller indirekt äger aktier. som motsvarar mer än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande, konsolideras i sin helhet med avdrag för minoritetsandelar i bolagen enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarna och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår därmed endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna över.stiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässig goodwill. Intressebolag redovisas enligt anskaffningsmetoden. Handelsbolag redovisas enligt samma rekommendation. Inkomstskatter Aktuell skatt avser den skatt som beräknas för räkenskapsåret inklusive eventuell korrigering av föregående perioders aktuella skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till temporära skillnader och skall regleras i framtiden. Temporär skillnad före.ligger om en tillgångs eller skulds bokföringsmässiga och skattemässiga värden inte uppgår till samma belopp. Skattefordran tas upp om den anses kunna nyttjas. Koncernbidrag Lämnade och mottagna koncernbidrag i moderföreningen redo.visas enligt Redovisningsrådets akutgrupps uttalande. Uttalandet innebär att koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skatt redovisas som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Intäkter Hyresintäkter fördelas jämnt över hyresperioden. Ersättning för administrativa tjänster inom administrativ och teknisk förvaltning intäktsredovisas i de redovisningsperioder som tjänsterna utförs. Avyttring av fastigheter redovisas normalt som intäkt under den redovisningsperiod då bindande avtal om försäljning ingås. Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Avskrivningar Avskrivning enligt plan sker på inventarier, investering i bostadsrätter, byggnader samt på delar av övervärden som hänför sig till fastigheter. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Avskrivningar sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod; datorer skrivs av på 3 år, fordon på 5 år och övriga inventarier på 5 eller 10 år. Inventarier med ett anskaffningsvärde understigande 10.000 kr kostnadsföres direkt. Investeringar i hyrda lokaler och i bostadsrätter skrivs av på 20 år, fastigheter på 50 100 år samt övervärden i fastigheter på 50 100 år. Leasing Moderföreningen innehar leasingavtal avseende fordon och maskiner. Dessa redovisas som operationella leasingavtal. Det innebär att någon tillgångs eller motsvarande skuldpost inte redovisas i balansräkningen. I resultaträkningen fördelas leasingavgiften över åren med utgångspunkt från utnyttjandet. Egna fastigheter Egna fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med till.ägg för värdehöjande investeringar och vid större ny- till- och om.byggnader, räntekostnader under produktionstiden, i den mån eftersatt underhåll eller andra framtida kostnader identifierats och hänsyn har tagits till detta genom avdrag från förvärvspris eller genom ned.skrivning aktiveras motsvarande värdehöjande åtgärd. I övrigt kostnadsförs samtliga åtgärder i den mån skattelagstiftningen så tillåter. Bostadsrätter Innehavet av bostadsrätter värderas till det lägsta av anskaffningsoch marknadsvärdet på balansdagen. Avsättningar Avsättningar är hänförliga till räkenskapsåret, eller tidigare räkenskapsår, och som på balansdagen är säkra eller sannolika till sin förekomst men ovissa till belopp eller till den tidpunkt då de ska inträffa. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats efter HSB Norra Stor-Stockholms verksamhet. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2011 27