Affärsplan 216 219 med sikte mot 23 Tillsammans bygger vi framtiden
Vi måste få full fart på nyproduktionen det är den viktigaste slutsatsen vi kan dra av det gedigna bakgrundsmaterial som ligger bakom affärsplanen för 216 219. Vi har bland annat tittat på befolkningstillväxt, analyser av bostadsbehov, forskning kring stadsutveckling och trender för framtidens boende. I fokus framöver: Nybyggnation och nöjda hyresgäster några fakta ur bakgrundsmaterialet (källhänvisningar till fler fakta hittar du på sista sidan) i sammandrag: n Vår egen kö har vuxit från 5 till 23 personer på åtta år och 13 av dessa är under 29 år. n Sverige har idag den största befolkningstillväxten i Europa, vilket syns i hela landet och även i Skövde. n Boverket rapporterar ett behov av drygt 5 nya lägenheter i Skövderegionen till 225. n Befolkningen blir allt äldre. n Ungdomar får allt svårare att ta sig in på bostadsmarknaden. n Urbaniseringen fortsätter. n Förtätning skapar attraktiva stadsdelar. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att efterfrågan på bostäder är och kommer att fortsätta vara mycket stor men inte var som helst, och inte till vilka kostnader som helst. Bostadsbrist hämmar utvecklingen Bostadsbristen riskerar att hämma Skövdes utveckling genom att den orsakar problem för bland annat näringslivet att rekrytera kompetent personal, eller behålla nyutexaminerade studenter från högskolan. Dessutom har många ungdomar idag ingen möjlighet att flytta hemifrån. Flyttkedjor som frigör villor, men också äldre, mindre och billigare lägenheter som kan efterfrågas av flera, behöver komma igång. Bostäder skapar nya möjligheter vi måste agera nu Kan vi tillmötesgå efterfrågan på bostäder skapas det möjligheter för Skövde att växa och locka till sig investeringar, som i sin tur leder vidare till en fortsatt god utveckling. Vi måste agera nu, eftersom byggande kräver omfattande och tidsödande förberedelser. Kan vi möta efterfrågan på bostäder skapas det möjligheter för Skövde att växa en viktig del i detta är att få fram detaljplanelagd mark som motsvarar behoven. Även faktorer som effektiviserade exploateringsprocesser och ökad konkurrens på byggmarknaden har betydelse. Här spelar kommunen en viktig roll för att tillgängliggöra byggbar mark, medan både offentliga och privata krafter måste samverka för att pressa prisbilden på byggande och material. Vi är medvetna om att planarbetet kommer att ta stora resurser i anspråk, men både vi och andra i branschen är villiga att bidra med kunnande och personal i dessa frågor utan att inkräkta på den demokratiska processen och kommunens planmonopol. Integration och hållbarhet Att bygga nytt är alltså av avgörande betydelse, men vi har fler utmaningar än så framför oss. Tillgången på bostäder har även betydelse för integrationsarbetet i samhället. Lyckad integration är en av de viktigaste faktorerna för att hela Skövde ska kunna utvecklas positivt. Här kan vi som allmännyttigt bostadsföretag göra en insats för att främja integrationen på olika sätt. Miljö- och hållbarhetsfrågorna fortsätter samtidigt att öka i betydelse. Trots att vi kommit längre än många andra bostadsföretag på dessa områden finns det betydande förbättringsmöjligheter kvar. Ekonomiska förutsättningar Både lagstiftningen och vår ägare ställer krav på affärsmässighet i kombination med att skapa samhällsnytta. Tack vare ett strategiskt arbete under många år och framsynt planering av såväl renovering och underhåll som nyproduktion har vi idag en stark ekonomi, med marknadsmässig avkastning och stigande fastighetsvärden. Det gör att vi står väl rustade för den tuffa utmaning som vi på Skövdebostäder nu antar genom att lansera en mycket offensiv affärsplan, där vi tar en stor del av nyproduktionsansvaret och kommer att verka aktivt som katalysator och samarbetspartner för att få andra aktörer att göra detsamma. Viktigast av allt nöjda kunder Vi får dock aldrig glömma vår huvuduppgift: att förvalta det befintliga beståndet på bästa sätt och att få våra nuvarande hyresgäster att känna sig nöjda med servicen, tryggheten och inflytandet över boendemiljön. Inte bara nöjda, utan nöjdare än alla andra hyresgäster i landet det måste hela tiden vara vårt övergripande mål. Sammanfattningsvis ska vi i allt vi gör överraska, överträffa förväntningar och vara så mycket bättre än andra. Då går det bra för Skövdebostäder och därmed även bra för Skövde som helhet. dan sandén, vd 2 affärsplan 216 219
25 2 Färdigställda lägenheter 216 19: 7 22-23: 22 15 1 Vi måste bygga bort bostadsbristen och vi måste börja nu! 5 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 affärsplan 216 219 3
Det finns plats för fler skövdebor: Vi satsar 6 miljarder på Skövdebostäder kan bygga tretusen nya bostäder på femton år för att möta en del av behoven. Vi är beredda att investera omkring sex miljarder för Skövdes utveckling om vi får rätt förutsättningar. efterfrågan på bostäder i Skövde är mycket stor. Skövdebostäder kan med rätt förutsättningar uppföra runt tre tusen bostäder fram till 23 för att täcka en del av behovet. Under affärsplaneperioden (216 219) färdigställer vi i genomsnitt 175 lägenheter per år, sedan drar vi upp årstakten till cirka 22 lägenheter. En sådan expansiv byggtakt kräver effektiv och affärsmässig produktion. Resten hoppas vi kan täckas av andra aktörer inte minst genom att vi själva arbetar aktivt för att få till stånd samverkansprojekt av flera olika slag. En levande stad Undersökningar visar att läget är avgörande för betalningsviljan. Centrumnära och attraktivt är det som gäller. För att tillgodose behovet av centrala bostäder är en lösning att förtäta, det vill säga att bygga mer inne i staden. Att bygga samman stadsdelar bidrar till att bygga broar mellan människor, både bildligt och bokstavligt talat. Forskning visar att det är förtätning i kombination med förekomsten av mötesplatser som skapar en attraktiv stad där invånarna trivs, känner sig trygga och får kraft att utvecklas. En förtätad stadsmiljö bidrar också till att effektivisera en rad viktiga samhällsfunktioner, som till exempel kollektivtrafik, närhet till vård och så vidare. Genom att använda redan etablerad infrastruktur kan dessutom kostnaderna hållas nere och påverkan på miljön blir mindre. Platsen finns! Utan att göra anspråk på en heltäckande analys av möjliga förtätningsprojekt har vi identifierat en rad tänkbara centrumnära och attraktiva lägen, med plats för mer än sex tusen bostäder totalt. Att tänka fritt är ett måste för att se lösningarna. De praktiska invändningarna får komma senare. Samverkan viktigt Vi påstår inte heller att det bör byggas i vart och ett av alla dessa lägen men det är lägen vi bör överväga noggrant om vi ska lyckas skapa förutsättningar för den tillväxt vi alla behöver. Alla platserna ska givetvis inte heller bebyggas av oss och inom ramen för de stora projekt som tidigare angivits i kommunens översiktsplan (Trädgårdsstaden och Stadsskogen) finns plats för ytterligare drygt två tusen lägenheter. Variation och varsamhet Det är viktigt att få till en blandad bebyggelse med olika aktörer och upplåtelseformer. Här vill vi gärna fungera som en Läget är avgörande för betalningsviljan centrumnära och attraktivt är det som gäller Befolkningsprognos Skövde kommuns befolkningsprognos 215 23 samtliga åldergrupper. Befolkningsprognos Skövde kommuns befolkningsprognos 215 23 antal invånare över 65 år. 65 Invånare 13 Invånare 6 12 55 11 5 1 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 4 affärsplan 216 219
3 nya bostäder katalysator och bidra med vårt kunnande för att driva på utbyggnadstakten. Självklart måste utvecklingen av staden också genomföras med omdöme, så att viktiga kultur- och naturvärden bevaras. Insatser i ytterområden Undersökningar visar att efterfrågan på hyresrätter i ytterområdena är låg. Vi ska dock bidra till att möta den efterfrågan som finns. Ett sätt kan vara att bistå med vårt kunnande kring effektivt byggande och förvaltande som stöd till privata eller kooperativa initiativ. Infrastrukturen avgör Det räcker givetvis inte med att bara bygga bostäder. Blir vi fler Skövdebor måste förstås även infrastrukturen anpassas till nya förutsättningar. Utbyggnader kommer alltså att krävas på många områden barnomsorg, skolor, vård, butiker, kontors- och industrilokaler, kollektivtrafik och så vidare. Därför bör delar av den mark som finns tillgänglig nyttjas för andra ändamål än bostäder. Intressenter i bostadskön Intressenter Direktavkastning Soliditet Antal 25 6 5 2 5 216-19 4 15 4 3 3 216-19 1 2 2 5 27 211 215 1 1 Vi vill fungera som en katalysator och bidra med vårt 212 213 214 212 213 214 216-19 kunnande för att driva på utbyggnadstakten Energiförbrukning Hyresförluster outhyrda objekt affärsplan 216 219 5 Totalavkastning kwh/a-temp/år kkr
Byggprojekt under af t NR 5 PÅ KARTAN 242 LÄGENHETER ASPÖ EKO-LOGI I anslutning till Aspö gård bygger vi 242 nya lägenheter i natursköna omgivningar, med ett unikt ekologiskt tänkande som inte kompromissar med boendekomforten. Det blir lägenheter på 2 5 rum och kök, varav 3 som trygghetsbostäder för äldre allt i miljö anpassade material med den senaste energisnåla tekniken. Här kommer vi bland annat att erbjuda en bilpool och möjligheter till egna odlingslotter. En förskola kommer också att finnas i området. Första byggetappen är redan igång, inflyttning från sommaren 216 till 218. NR 44 PÅ KARTAN 15 LÄGENHETER EKEDAL SÖDRA Utmed Henriksbergsgatans södra del bygger vi tre lamellhus med sammanlagt 15 mindre lägenheter med mycket väl utnyttjade ytor, anpassade för att möta en yngre målgrupps behov av boende till måttliga kostnader. Byggstart 216, inflyttning från 217. 6 affärsplan 216 219
färsplaneperioden NR 42 PÅ KARTAN 82 LÄGENHETER STUDENTBOENDE KURORTEN I anslutning till de befintliga studentbostäderna vid Resecentrum planerar vi för ytterligare punkthus med 82 lägenheter. Byggstart 217, inflyttning 218 219. affärsplan 216 219 7
NR 24 PÅ KARTAN 55 LÄGENHETER FOLKETS PARK I anslutning till Folkets park genomför vi en förtätning genom att bygga ett punkthus på 16 våningar, som kommer att bli ett nytt landmärke för Skövde. Påkostad utformning och magnifik utsikt i kombination med det centrumnära läget kommer att göra detta till ett mycket attraktivt boende. Byggstart kan ske 218 med inflyttning 219. 8 affärsplan 216 219
NR 15 PÅ KARTAN 3 LÄGENHETER HAVSTENA På platsen där ICA Nära Havstena låg vill vi bygga ett punkthus med 3 lägenheter. Byggstart kan ske 217 med inflyttning 218. NR 7 PÅ KARTAN 9 LÄGENHETER TRÄDGÅRDSSTADEN ETAPP 1 & 2 I Trädgårdsstaden kan vi bygga cirka 9 lägenheter. Byggstart under affärsplaneperioden. NR 8 PÅ KARTAN 17 LÄGENHETER FROSTALIDEN Mitt emot Lillegården, utmed Karstorpsvägen i anslutning till Lillegårdsrondellen, bygger vi 15 17 lägenheter med trästomme. Tillsammans med andra aktörer kan det här byggas drygt 3 lägenheter sammanlagt. Byggstart kan ske 217, med inflyttning 219. affärsplan 216 219 9
Var ska då alla övriga nya bostäder under det kommande decenniet vara belägna? Det är den stora frågan och svaret kräver att vi alla vågar tänka nytt och ifrågasätta och förändra våra attityder och värderingar. För det handlar om att hitta attraktiva lägen där människor vill bo. 22 23: på nästa uppslag finns en karta där vi pekar ut möjliga platser för cirka 9 framtida bostäder. En del områden är redan angivna i kommunens översiktsplan, inklusive den fördjupade planen för centrum. Här finns exempel som Trädgårdsstaden och Stadsskogen, som skapar utrymme för omkring 23 bostäder. Äldre områden kan också förnyas och moderniseras, till exempel genom förtätningar i Södra Ryd och på Östermalm. Men vi menar att det finns mer plats än så, i centrala och attraktiva lägen. Se kartan som en idéskiss, ett diskussionsunderlag för debatten om hur vi vill ha vårt gemensamma framtida Skövde. Vi har också identifierat några extra spännande utvecklingsmöjligheter som kan bidra till att göra Skövde mer spännande och attraktivt och höja livskvaliteten för alla oss som bor här. Detta är bara fem exempel på den enorma utvecklingspotential som finns och kan frigöras om alla goda krafter samverkar för att göra Skövde till en stad där det händer spännande saker en attraktiv, pulserande och blomstrande stad! Det viktiga är att vi inte låser oss i förväg, utan betraktar alla möjligheter med öppna sinnen. Och att alla parter kommunen och näringslivet samverkar och tar ansvar för att vi skapar ett Skövde som många vill bo och leva i. 1 affärsplan 216 219
SÖDERMALMS IP Som andra redan föreslagit kan anläggningarna vid Södermalms IP flyttas till Lillegården, där de flesta föreningarna redan har sin verksamhet. De skulle då få lokaler och träningsanläggningar samlade på ett ställe där det finns plats att utveckla ett mer koncentrerat idrottscentrum. På detta sätt kan vi frigöra ett stort område för bostadsbebyggelse i bästa tänkbara läge. LINBANA TILL BERGET En linbana mellan Resecentrum och Billingehus med en mellanstation vid Arenan kan låta ogenomförbart, men kan bli verklighet i kombination med nybyggnation på Brända tomten, vid Arena Skövde, Billingehus och på Billingssluttningen. Nya projekt skapar möjligheter för både bostäder och andra verksamheter så att kostnaderna kan spridas på många aktörer. Redan idag är Göteborg igång med liknande projekt och fler planeras. En linbana som alternativ till kollektivtrafik är energieffektiv och ger möjlighet till extremt hög turtäthet för snabb och smidig förflyttning från Resecentrum till bad, kongresshallar, hotell och friluftsliv. Den kan också bli en turistattraktion. En linbana är dessutom både trafik- och driftssäker och medför mycket små störningsrisker. HYRESRÄTTER I HENTORP Det saknas idag hyresrätter i Hentorp. Skövde Golfklubb behöver dock omlokalisera sin driving range och man har redan hittat nya ytor som inte inkräktar på Natura 2- markerna. På nuvarande övningsområde kan det istället byggas attraktiva hyresrätter om det blir möjligt för exploatörer att förvärva marken. EFTER CEMENTA Cementa har successivt påbörjat återställningen av tidigare brytningsmark. När det inte längre bryts kalk på Billingen frigörs ett fantastiskt läge för bostäder mellan Brandstorpsvägen och brottet lägenheter med milsvid utsikt. I kombination med Cementas fortsatta återställningsplaner får ett sådant område förutsättningar att bli hänförande vackert. UTBYGGD SLALOMBACKE Området kring en utbyggd slalombacke kan med fördel också samordnas med bostadsbebyggelse, vilket gör både backen och bostäderna än mer attraktiva och ekonomiskt bärkraftiga. affärsplan 216 219 11
Över femtio tänkbara attraktiva områden 4 2 FRÅN MARIESTAD > Rydsrondellen 1 5 6 8 9 1 11 Lillegårdsrondellen 12 12 19 14 13 17 15 2 21 22 16 18 12 23 Badhusrondellen 29 34 47 25 3 33 46 24 33 36 26 26 32 35 27 31 37 45 38 28 48 42 39 43 44 4 41 49 Mariesjörondellen Hallenbergsrondellen FRÅN SKARA > Timboholmsrondellen 51 52 53 FRÅN FALKÖPING > 55 Segerstorpsrondellen 54 12 affärsplan 216 219 56 Fabiansrondellen
3 < FRÅN TÖREBODA 5 Stallsikenrondellen < FRÅN HJO Horsåsrondellen 3 7 kartnr område antal lägenheter 1 Södra Ryd 6 2 Karstorp norra 2 3 Stadsskogen 15 4 Karstorp västra 45 5 Aspö Eko-logi 242 6 Ringblomman 5 7 Trädgårdsstaden 8 8 Frostaliden 3 9 Lillängen 15 1 Åsenvägen 7 11 Brantvägen 15 12 Billingssluttningen/Billingehus 77 13 Käpplunda gruva 5 14 Käpplundasjön 45 15 Havstena 3 16 Mossagården 21 17 Hammaren 5 18 Ljungbackarna 22 19 Ledningsgatan, Billingen 5 2 Käpplunda park södra 1 21 Käpplunda gärde östra 7 22 Grubbagården 6 23 Cementa 4 24 Folkets park 55 25 Rödfyran 3 26 Fyren 44 27 Vallen 3 28 Nyströms kullar 3 29 Brandstationen 1 3 Ställverket 14 31 Stadshusparkeringen 3 32 Diana 6 33 Garpa 6 34 Drabanten 2 35 Rådhusgatan 3 36 Mörkekorset 55 37 Sleipner 7 38 Vadden 45 39 Vipan 12 4 Duvan 15 41 Rönnen 3 42 Kurorten 82 43 Ekedal sydvästra 5 44 Ekedal södra 15 45 Ekedal norra 12 46 Mariesjö FMCK 65 47 Mariesjö Grönsakshuset 11 48 Östermalm Lövskogen 25 49 Östermalm Beteshagen 25 5 Östermalm Lertaget 1 51 Järnvägsgatan 5 52 Södermalms IP 33 53 Claesborg 5 54 Golfbanans driving range 22 55 Källegården 5 56 Hentorpsvägen 5 summa möjliga nya bostäder: 9 44 Grön text = Färdigställande under 216 219 affärsplan 216 219 13
12. BILLINGSSLUTTNINGEN OCH BILLINGEHUS Utmed den övre delen av Billingssluttningen finns det förutsättningar för cirka 77 mycket attraktiva bostäder i en blandad bebyggelse med fantastisk utsikt i punkthus, loftgångshus och fyrbohus vid Billingehus med fortsättning mot Alphyddan och ut mot Brandstorpsvägen. Byggnation här kommer samtidigt att generera bättre kommunikationer med Billingens friluftsområde, till glädje för alla skövdebor. 1. SÖDRA RYD Genom förtätning i Södra Ryd kan cirka 6 lägenheter i punkthus skapas. 2. KARSTORP NORRA Om delar av Volvos fritidsområde i framtiden frigörs finns det plats för cirka 2 lägenheter i punkthus, lamellhus och fyrbohus. 3. STADSSKOGEN I närheten av Horsåsrondellen, både norr och söder om Törebodavägen, finns det plats för runt 1 5 nya lägenheter. 6. RINGBLOMMAN Mitt emot Aspö Eko-logi i norra delen av Lunden finns det plats för 5 lägenheter i fyrbohus och radhus. 4. KARSTORP VÄSTRA Mitt emot Ulveket ryms cirka 45 nya lägenheter i låghusbebyggelse. 16. MOSSAGÅRDEN På populära Norrmalm finns det plats för cirka 21 lägenheter i punkthus och loftgångshus. 7. TRÄDGÅRDSSTADEN I Trädgårdsstaden, norr om den befintliga bebyggelsen, planeras ytterligare cirka 8 lägenheter i olika former. 9. LILLÄNGEN I Lillängen, mellan Lillegården och Ekängen, finns det plats för cirka 15 lägenheter i punkthus, fyrbohus och radhus. 1. ÅSENVÄGEN Vid Åsenvägen väster om Lillegården finns det utrymme för punkthus med cirka 7 lägenheter i natursköna omgivningar. 14 affärsplan 216 219
18. LJUNGBACKARNA I Ljungbackarna, mellan Grubbavägen och Storegården, finns det plats för loftgångshus med cirka 22 lägenheter i ett lugnt, naturnära och attraktivt läge. 2. KÄPPLUNDA PARK SÖDRA Utmed Dalvägen finns det plats för ytterligare cirka 5 lägenheter i lamellhus i direkt anslutning till det befintliga bostadsområdet, förutsatt att det går att nå en överenskommelse med nuvarande fastighetsägare. 11. BRANTVÄGEN Strax norr om Lillegården finns det plats för punkthus med cirka 15 lägenheter. 14. KÄPPLUNDASJÖN Invid Käpplundasjön, bakom Käpplundaskolan, skulle cirka 45 lägenheter kunna uppföras. 17. HAMMAREN Ytterligare 3 5 lägenheter i punkthus och lamellhus ryms i kvarteret Hammaren, i enlighet med planprogrammet för Norrmalm. 19. LEDNINGSGATAN Där ledningsgatan tidigare gick utmed Billingssluttningen ryms cirka 5 lägenheter i radhus och fyrbohus. 13. KÄPPLUNDA GRUVA I samband med en förlängning av slalombacken finns det förutsättningar för cirka 5 lägenheter i radhus och villor vid Käpplunda gruva. Läs mer på sidan 11. affärsplan 216 219 15
28. NYSTRÖMS KULLAR På Nyströms kullar finns det plats för ett punkthus med 3 lägenheter med fin utsikt. 29. BRANDSTATIONEN När Räddingstjänsten flyttar frigörs ytor för cirka 1 centrumnära lägenheter i lamellhus. 26. FYREN Det stora området runt Arena Skövde erbjuder gott om plats för centralt belägna bostäder. Här ryms cirka 44 lägenheter i en blandad bebyggelse med punkthus och lamellhus. 21. KÄPPLUNDA GÄRDE ÖSTRA Utmed Ekängsvägen, öster om vårdcentralen på Käpplunda gärde, finns det plats för punkthus med cirka 7 lägenheter. 22. GRUBBAGÅRDEN Vid Käpplundabrons västra fäste finns det plats för punkthus med cirka 6 lägenheter. 25. RÖDFYRAN Mitt emot Folkets park, på östra sidan av Norra Bergvägen, finns det plats för ett punkthus med cirka 3 lägenheter. 27. VALLEN I anslutning till Stiftelsehusen mitt emot Radiohuset ryms ytterligare ett punkthus med cirka 3 lägenheter. 31. STADSHUSPARKERINGEN Mitt i centrum kan det skapas cirka 3 nya lägenheter i lamellhus, på parkeringsplatsen bredvid Stadshuset. 35. RÅDHUSGATAN Vid Turistbyrån mitt i centrum kan lamellhus med 3 lägenheter byggas. 3. STÄLLVERKET Utmed Badhusgatan frigörs plats för cirka 14 lägenheter i punkthus och lamellhus när Vattenfalls ställverk flyttas. 16 affärsplan 216 219
37. SLEIPNER På den så kallade Brända tomten ryms bland annat ett lamellhus med cirka 7 lägenheter plus kommersiella lokaler. Byggnaden kan även inrymma en linbanestation och andra verksamheter, läs mer om detta på sidan 11. 32. DIANA Väster om SLA-huset finns det plats för två punkthus med cirka 6 lägenheter, inklusive kommersiella lokaler och parkeringsgarage. 33. GARPA I anslutning till Garpaparken ryms två punkthus med cirka 4 lägenheter. 34. DRABANTEN I Sikaparken vid Slingvägen kan det byggas ett punkthus med cirka 2 lägenheter. 23. CEMENTAS BROTT När kalkbrytningen så småningom upphör kan det bli möjligt att uppföra cirka 4 lägenheter i ett mycket eftertraktat läge. Läs mer på sidan 11. affärsplan 216 219 17
45. EKEDAL NORRA Utmed Boulognersjön finns det plats för tre punkthus med cirka 12 lägenheter. 39. VIPAN Nordväst om Postens lokaler finns det plats för punkthus med cirka 12 lägenheter. 4. DUVAN Mitt emot Coop Extra, på andra sidan Vadsbovägen utmed Vasagatan, finns det plats för cirka 15 lägenheter i punkthus. 41. RÖNNEN I Tingshusparken mitt i centrum finns det plats för cirka 3 lägenheter. 36. MÖRKEKORSET På den provisoriska parkeringen där OKQ8 låg, i korsningen Hjovägen/Mariestadsvägen, finns plats för cirka 55 studentlägenheter i två punkthus. 48. ÖSTERMALM LÖVSKOGEN På Östermalm, öster om Henriksbergsgatan, finns det utrymme för cirka 25 nya lägenheter i lamellhus. 43. EKEDAL SYDVÄSTRA I anslutning till Boulognerskogen planeras för ett punkthus med cirka 5 lägenheter. 38. VADDEN Området Vadden i korsningen Falkvägen/Södra Bergvägen kan kompletteras med ytterligare två punkthus med cirka 45 lägenheter. 49. ÖSTERMALM BETESHAGEN Vid Eriksdalsgatan på Östermalm finns det plats för lamellhus med cirka 25 lägenheter. 5. ÖSTERMALM LERTAGET Vid Lertaget i närheten av Östra leden ryms punkthus med cirka 1 lägenheter. 51. JÄRNVÄGSGATAN På Södermalm, alldeles norr om järnvägen, finns det plats för cirka 5 lägenheter i radhus, punkthus och lamellhus. 53. CLAESBORG Utmed Simsjövägen finns det plats för cirka 5 naturskönt belägna lägenheter. 55. KÄLLEGÅRDEN Utmed Falköpingsvägen kan cirka 5 lägenheter i radhus och fyrbohus byggas. 56. HENTORPSVÄGEN I närheten av Fabiansrondellen finns lämplig mark för att bygga cirka 5 nya lägenheter. 18 affärsplan 216 219
54. GOLFBANAN När Golfklubben flyttar sin driving range frigörs mark för cirka 22 lägenheter. Läs mer på sidan 11. 46 47. MARIESJÖ Förutsatt att befintliga verksamheter kan omlokaliseras kan det skapas plats för nya bostäder på Mariesjö. Där FMCK idag har sina lokaler kan det lämpligen byggas studentbostäder cirka 65 lägenheter i punkthus. Där Grönsakshuset tidigare låg finns det plats för lamellhus med cirka 11 lägenheter. 52. SÖDERMALMS IP Om Södermalms IP flyttas till Lillegårdens fritidsområde frigörs ytor för cirka 33 nya lägenheter i punkthus och lamellhus i ett mycket attraktivt läge. Läs mer på sidan 11. affärsplan 216 219 19
Mycket mer än byggande... Detta ska vi uppnå på På vägen mot att bli Sveriges i särklass bästa hyresvärd med de Antal nöjdaste kunderna Intressenter har vi mycket mer än en snabbt stigande bostadsefterfrågan att fokusera på. 25 Vi har redan nått mycket långt 2 på många områden, men vi har 15 långt högre ambitioner. När en nivå är uppnådd är det dags att 1 höja ribban ytterligare bara så 5 kan vi bli ett bostads företag i en klass för sig! 27 211 215 KUNDER OCH MARKNAD NÖJDASTE KUNDERNA I SVERIGE EXTRA FOKUS PÅ: Inflytande Direktavkastning Service 6 Trygghet och trivsel Attraktivitet 5 VARUMÄRKESKÄNNEDOM 216-19 UTHYRNINGSGRAD 1 212 ska vara uthyrt 213 vid första 214 inflyttning i nyproduktion Hyresbortfall ska inte överstiga 5 kr per år 212 Soliditet 4 Ökad varumärkeskännedom nationellt i allmänhet och branschen i synnerhet. Vi ska vara en förebild för andra bostadsföretag. 3 3 Ökad varumärkeskännedom i Skövde 85 ska ha en positiv attityd till bolaget 2 2 75 ska tycka att vi bidrar till positiv utveckling av kommunen 1 6 ska tycka att vi tar ett aktivt miljöansvar 1 5 4 M 2 213 214 216 Energiförbrukning Direktavkastning kwh/a-temp/år 15 6 14 5 13 12 4 11 3 1 2 9 1 216-19 219 kkr 8 5 21 211 212 213 214 21 211 215 212 213 214 212 5 Hyresförluster outhyrda objekt Soliditet NYBYGGNATION 7 4 Minst 7 lägenheter färdigställda till 219 Ett byggprojekt ska påbörjas i ytterområdena Timmersdala och/eller Stöpen. 3 6 SAMVERKANSPROJEKT 1 216-19 2 Minst fem större samverkansprojekt med färdigställande 22 23 1 NYBYGGNATION 5 216-19 7 Minst så många nya lägenheter ska 212 213 vara 214klara för inflyttning till år 219. 212 213 214 213 214 216-19 2 15 Totalavkastning 2 Hyresförluster Hyresbortfall outhyrda objekt kkr Bortfall för outhyrda objekt. 8 7 Totalavkastning EKONOMI 2 DIREKTAVKASTNING 4 6 i förhållande till marknadsvärdet. 15 TOTALAVKASTNING Över tid högre än 7 i förhållande till marknadsvärdet. 219 6 5 21 211 212 213 214 216-19 1SOLIDITET Synlig > 3, justerad > 4 216-19 5KASSAFLÖDE Motsvarande minst 3 av investeringar 212 Så hög ska vår totalavkastning i förhållande 213 till 214 beståndets marknadsvärde vara över tid. 7 2 affärsplan 216 219
fyra år: ntal 27 Intressenter HÅLLBARHET KLIMAT Klimatneutralitet uppnådd 219 ENERGIFÖRBRUKNING Sänkt energiförbrukning med 2 till 219 jämfört med 214 mätt i kwh/a-temp/år 15 3 INTEGRATION Tillsätta resurser för att arbeta aktivt med integration 2 1 2 Så 6 Antal 25 5 2 4 1 Direktavkastning Intressenter 216-19 5 mycket lägre ska vår energiförbrukning vara 219 jämfört med 214. 211 215 212 213 214 27 211 215 Procent i förhållande till marknadsvärde. 5 6 4 5 3 4 23 12 1 Soliditet Direktavkastning Direktavkastning 212 212 213 214 216-19 216-19 213 214 216-19 5 4 3 2 1 Wh/A-temp/år Energiförbrukning MEDARBETARE NÖJDA MEDARBETARE 8 kwh/a-temp/år Engagemang och motivation > 9 15 Frisknärvaro > 85 7 14 9 Minst 21 211 212 213 214 kkr Hyresförluster outhyrda objekt Energiförbrukning 13 6 så stor andel 12 av våra medarbetare ska känna engagemang och motivation i sitt arbete. 11 219 5 1 216-19 219 9 21 211 212 213 214 21 211 212 213 214 Totalavkastning Hyresförluster Totalavkastning outhyrda objekt 2 kkr 8 15 7 1 6 5 5 212 21 211 213 214 212 213 214 216-19 216-19 2 15 1 5 ntal Intressenter 6 Direktavkastning 5 Soliditet Soliditet 5 216-19 4 4 3 3 216-19 2 2 1 1 27 211 215 212 213 214 212 213 214 216-19 Wh/A-temp/år Energiförbrukning kkr 8 Hyresförluster outhyrda objekt Skövdebostäder Totalavkastning Genomsnitt för IPD (Investment Property Databank, en global aktör för benchmarking av fastighetsavkastning m m) 2 7 15 affärsplan 216 219 21
Skövdebostäder kommer att arbeta med olika strategier för att nå målen i affärsplanen. Vi kommer bland annat att fokusera på byggnation, samverkan, stadsdelsutveckling och hållbarhet. Under perioden kommer vi också att identifiera och erbjuda lämpliga möjligheter till olika upplåtelseformer i vårt bestånd. Våra strategier skövdebostäder använder verksamhetsplaner där det är viktigt att det finns en röd tråd från våra övergripande mål ner till varje enskild medarbetares dagliga arbete. Vi har därför valt att arbeta med breda målsättningar i affärsplanen. Verksamhetsplanerna och strategierna har kortare livslängd än själva affärsplanen och kommer att revideras och vidareutvecklas årligen. Dessa presenteras därför inte i sin helhet här nedan ger vi några exempel på strategiska insatser som hjälp för att nå målen. Nybyggnation För att nå upp till målen för nybyggnation krävs en hög aktivitet och att vi kommer igång snarast. Detaljplaner måste komma på plats så att vi kan hålla en produktionstakt av 175 lägenheter per år till och med 219 nästan en fördubbling av nuvarande nyproduktionsvolymer. Därefter vill vi växla upp ytterligare till en takt av 22 lägenheter per år. Av de 7 lägenheter vi ska bygga till 219 vill vi skapa drygt 2 student- och ungdomsbostäder, eftersom målgruppen har ett stort behov av lägenheter till lite lägre kostnader. Parallellt med detta kan det också finnas behov av fler trygghetsboenden. Under affärsplaneperioden måste också konkreta byggplaner skapas kring de projekt som ska genomföras under åren 22 23. Vi ska också verka för att vara en katalysator för att få igång andra projektörer och bidra till nybyggnation, i enlighet med våra ägardirektiv. I samverkan med kommunen och andra aktörer i näringslivet vill vi utveckla stadsdelar vidare i olika former för att skapa en attraktiv stad. Då är det viktigt att vi får till flera samverkansprojekt med andra aktörer för att kunna nå våra högt uppsatta mål. Vi vill därför genomföra minst fem större samverkansprojekt under perioden 22 23. Nöjdaste kunderna Nöjdast kunder i Sverige är ett ambitiöst och viktigt mål. Nöjdheten har många aspekter. Några av dem som vi kommer att arbeta extra med under perioden är att kunderna ska bli allt nöjdare med sina möjligheter till inflytande, till exempel genom utvecklade kommunikationsformer. Den upplevda tryggheten och trivseln i boendet är andra viktiga fokusområden där vi har höga målsättningar. Boendemiljön är också ett viktigt perspektiv och handlar, förutom att erbjuda vackra och välskötta områden, också om en bra inomhusmiljö och utökade möjligheter att påverka utformningen av sin lägenhet. Varumärkeskännedom Vi ska öka kännedomen om varumärket, såväl lokalt som nationellt. Det är också viktigt att våra hyresgäster tycker att Skövdebostäder är en attraktiv hyresvärd. Genom att arbeta med att göra våra hyresgäster stolta över att bo hos oss stärker vi deras roll som varumärkesbärare. Med hjälp av planerad kommunikation av vår affärsplan och nya projekt kan vi skapa en än mer positiv bild av Skövdebostäder. Genom att fokusera våra budskap Vi ska också verka för att vara en katalysator för att få igång andra projektörer och bidra till nybyggnation, i enlighet med våra ägardirektiv kring positiv utveckling för kommunen som helhet och kring vårt miljötänkande stärker vi förtroendet extra mycket i dessa frågor. Vi ska också sträva efter att få branschoch riksmedia att uppmärksamma våra nybyggnadsprojekt, dels genom traditionellt PR-arbete men också genom ökad aktivitet i sociala medier och ett ökat engagemang i bostadsdebatten. Hållbarhet Vi kommer att arbeta med hållbarhet ur olika perspektiv. Förutom den mycket stora utmaningen att vara klimatneutrala 219 (se faktaruta nästa sida) ska vi arbeta för ökad ekologisk hållbarhet inom flera områden. Till exempel ska vi minska vår miljöpåverkan och energiförbrukning, bland annat genom att installera solcellsanläggningar, laddstolpar för elfordon och moderna system för källsortering i samtliga bostadsområden. Dessutom vill vi öka intresset och förbättra förutsättningarna för ett hållbart boende bland våra hyresgäster. CSR Corporate Social Responsibility Corporate Social Responsibility innebär att företag aktivt engagerar sig i samhällsutvecklingen. Att lägga mer resurser på detta arbete stärker våra relationer med såväl anställda som kunder och ägare och kan dessutom bidra till tillväxt och lönsamhet. Under den kommande affärsplaneperioden blir integration ett viktigt fokusområde inom Skövdebostäders CSR-arbete. Detta kan ske på flera sätt, bland annat genom ett utökat antal sociala kontrakt så att fler som har svårt att själva skaffa boende får hjälp. Det kan också handla om att tillhandahålla information på fler språk och utökade insatser för boendein 22 affärsplan 216 219
För att nå upp till målen för nybyggnation krävs en hög aktivitet. Detaljplaner måste komma på plats så att vi kan hålla en produktionstakt av 175 lägenheter per år till och med 219. Därefter vill vi växla upp ytterligare till en takt av 22 lägenheter per år. formation och introduktioner. Andra insatser kan vara att erbjuda praktikplatser, säsongsanställningar och sommarjobb för invandrare och nyanlända samtidigt som vi kompetensutvecklar vår egen personal inom dessa frågor. Genom att bygga fler bostäder ger vi fler människor möjlighet att hitta någonstans att bo, vilket i sig också bidrar till en ökad integration. Medarbetare en för motivation och frisknärvaro bidrar inte bara till mer engagerade medarbetare. De har också en avgörande roll i arbetet för att uppnå övriga mål. Genom att öka flödet av information och kommunikation internt skapar vi bättre förutsättningar till engagemang och delaktighet. Organisation Vi kommer att titta på verksamheten både organisatoriskt och tvärfunktionellt för att hitta de bästa lösningarna för att säkerställa våra arbetssätt och uppnå ständiga förbättringar. Här handlar det bland annat om att dokumentera processer och ge bättre förutsättningar för uppföljning samt att ta fram en heltäckande IT-strategi som vi sedan kan agera utifrån. Ekonomi Våra ambitiösa målsättningar förutsätter en fortsatt stark och stabil ekonomi, som vi upprätthåller genom att hålla hårt på den affärsmässighet som ägardirektiven kräver, med noga genomtänkta projekt och satsningar framåt. Uppföljning Uppföljning av målen i affärsplanen är avgörande för att säkerställa att vi får den önskade effekten. Byggnation och ekonomi följer vi upp genom redovisningssystemet och konkreta genomförda projekt. Andra mål följer vi upp genom olika typer av undersökningar, bland andra våra årliga kund- och medarbetarundersökningar, varumärkesundersökningar och ägarundersökningar. Vi ska också upprätta förvaltningsplaner för alla våra fastigheter, som ytterligare ett sätt att följa upp våra insatser. Klimatneutral verksamhet innebär att vår verksamhet inte ska påverka klimatet negativt: 1. Utsläpp av växthusgaser mäts enligt internationell standard (Greenhouse Gas Protocol). 2. Ett åtgärdsprogram för att minska utsläppen tas fram. 3. Kompensation sker för eventuella utsläpp som kvarstår (enligt för verksamheten definierad avgränsning). affärsplan 216 219 23
bakgrundsmaterial i urval Ägardirektiv AB Skövdebostäder Sveriges attraktivaste stadsdelar en forskningsrapport, Helsingborgshem 213 Skövde kommuns Översiktsplan ÖP 225 Bostadsködata, AB Skövdebostäder Nyttan med allmännyttan ett forskningsprojekt om allmännyttans roll Boverkets Regeringsuppdrag IJ29/1746/IU Socialt hållbar stadsutveckling en kunskapsöversikt Boverkets rapport 215:18: Behov av bostadsbyggande Teori och metod samt en analys av behovet av bostäder till 225 Bostadsmarknadsanalys Västra Götalands län 215 Rapport 215:41 Länsstyrelsen Västra Götalands län Från Me till We, oktober 213 Kairos Future IPD Svenskt Bostadsindex Resultat för året fram till 31 december 214 samt för tidigare år Läget i ekonomin 1 indikatorer ur 5 perspektiv om svensk ekonomi ekonomifakta.se 215 Kundundersökning studentbostäder genomförd av CMA Research AB, april 214 Rapport Nöjd hyresgäst bostad 214, AB Skövdebostäder, genomförd av Scandinfo AB Skövdebostäder Omvärldsanalys för bostadsmarknaden Reviderad 215-6-3, genomförd av Industrifakta Kartläggning av intresset för hyreslägenheter i Skövde kommun, AB Skövdebostäder genomförd av Hanne K Larssen AB 215 Förstudie av linbanor som alternativ kollektivtrafik i Göteborg, Tyréns, slutrapport 213-11-12, Göteborgs stad Trafikkontoret SABO:s miljöenkät 214 Företaget i siffror 214, SABO Boendeprofil för AB Skövdebostäder, utdrag från SCB:s Boendeprofiler 215 Skövde kommuns befolkningsprognos 215 23 Ett verktyg för att förverkliga Vision Skövde 225 Dnr: KS215.14 Flyttstudie Skövde kommun 213, genomförd av Hanne K Larssen AB Intern rapport Studentbostadsanalys, AB Skövdebostäder Sammanställning av nyckeltal för studenbostadsbranschen 215 avseende data från år 214, Studentbostadsföretagen Varumärkesundersökning Skövdebostäder december 214, genomförd av Scandinfo Ägarundersökning AB Skövdebostäder, intern undersökning genomförd via verktyget Webropol Bostäder för äldre Intern utredning AB Skövdebostäder, 211 rev. 213 och 215 Bedömning inflyttningsklara bostäder 215 23 planeringsscenario, Skövde kommun Medarbetarundersökning genomförd av Scandinfo, AB Skövdebostäder Intern analys av konkurrenter på bostadsmarknaden i Skövde 216 219 postadress: Box 33, 541 27 Skövde besöksadress: Drottninggatan 2 A e-post: info@skovdebostader.se hemsida: www.skovdebostader.se telefon: 5-47 74 telefax: 5-48 82 3 organisationsnummer: 55642-339 PRODUKTION: MOROT KOMMUNIKATION & DESIGN, WWW.MOROT.SE TRYCK: ROLF TRYCKERI, SKÖVDE ILLUSTRATIONER: ABAKO, STUDIO EKBERG, CH ARKITEKTER, CHRISTINA JONSSON, MOROT