5 10 10 10 5 Råd att bygga Allmännyttans ekonomi och roll på bostadsmarknaden i södra Skåne
Undersökningen har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen Region södra Skåne. Malmö, november 2014. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Undersökningen omfattar företag verksamma i södra Skåne. Hyresgästföreningen Region södra Skåne omfattar Malmö, Lund, Burlöv, Lomma, Staffanstorp, Trelleborg, Svedala, Vellinge, Skurup, Ystad, Simrishamn, Sjöbo och Tomelilla. Omslagsillustration, grafisk form och sättning: Johanna Gustavsson, Jojograf form & illustration Tryck: Holmbergs i Malmö AB November 2014 2
Innehåll Om kommunala bostadsföretag som lukrativ verksamhet 5 Analys per företag 6 Burlövs Bostäder AB 7 Lunds Kommuns Fastighets AB (LKF) 8 MKB Fastighets AB (MKB) 9 Simrishamns Bostäder AB 10 AB Sjöbohem 11 Skurupshem AB 12 Bostads AB Svedalahem 13 AB Trelleborgshem 14 Vellingebostäder AB 15 AB Ystadbostäder 16 Österlenhem AB 17 Jämförande analys 18 Varför tar inte kommunerna sitt ansvar? 23 Slutsatser 24 Bilaga 1 Nyckeltal 26
Allmännyttiga bostadsföretag är ett av de mest kraftfulla verktyg som en kommun kan använda för att klara sitt ansvar för bostadsförsörjningen. Vi hoppas att vår rapport kan bidra till den angelägna debatten om kommunernas ansvar för ökat bostadsbyggande och allmännyttans roll på framtidens bostadsmarknad.
10 10 5 5 10 Om kommunala bostadsföretag som lukrativ verksamhet och om kommunledningar som lutar sig tillbaka Kommunala bostadsföretag går bra, ekonomiskt. Vissa kommunala bostadsföretag går väldigt bra, andra går bara mycket bra, enstaka tampas med små marginaler. Det är lönsamt i hyresbostadsbranschen. Men kommunerna, ägarna, har förhoppningsvis ett högre och ädlare syfte med att bedriva allmännyttiga bostadsföretag. Allmännyttiga bostadsföretag är ett av de mest kraftfulla verktyg en kommun kan använda för att klara sitt ansvar för bostadsförsörjningen. Med ett kommunalt bostadsföretag, tillsammans med det kommunala plan- och markmonopolet, kan kommunen besluta att bygga bostäder för att möta en ökande befolkning. Eller för att anpassa befintligt bostadsbestånd efter ändrade behov. Hyresgästföreningen Region södra Skåne har låtit undersöka ekonomi och bostadsbyggande hos de 1 kommunala allmännyttiga bostadsföretag som ingår i regionen. Vi har också låtit kommunledningarna, genom kommunstyrelsens ordförande i respektive kommun, komma till tals. Kommunledningarna motiverar ofta sina vinstkrav på det kommunala bostadsföretaget med att medlen behövs för att klara företagets ökade bostadsbyggande. Men stämmer detta verkligen? Bygger de kommunala bostadsföretagen i paritet med vinsterna? Som vår undersökning visar bygger de kommunala bostadsföretagen inte tillnärmelsevis så mycket som deras vinster motiverar. Det framskymtar en bild av att kommunledningar ofta har vaga krav på sina allmännyttiga bostadsföretag. Även om det i den offentliga debatten ofta låter annorlunda. Sällan eller aldrig finns krav från ägaren, kommunen, i ägardirektiven på hur många bostäder som ska byggas eller renoveras. Vi ser däremot ett antal kommuner använda de allmännyttiga bostadsföretagens vinster för att finansiera generell kommunal verksamhet. Vinster i kommunala bostadsföretag består till varje krona av hyresgästernas inbetalda hyror. Att använda företagens vinster för att finansiera kommunala ange som sporthallar eller ökade kostnader för hemlöshet innebär att hyresgäster i kommunens bostadsföretag betalar mer till kommunal verksamhet än andra kommuninvånare. Möjligtvis lagligt men absolut inte moraliskt korrekt. Vi hoppas att vår rapport kan bidra till den angelägna debatten om kommunernas ansvar för ökat bostadsbyggande och allmännyttans roll på framtidens bostadsmarknad. 5
Lund Malmö Lomma Burlöv Staffanstorp Sjöbo Vellinge Svedala Skurup Tomelilla Simrishamn Ystad Trelleborg Dessa 13 kommuner ingår i Hyresgästföreningen Region södra Skånes verksamhets område. I Staffanstorps kommun och Lomma kommun finns sedan några år tillbaka inga allmännyttiga bostadsföretag. Därför finns inga uppgifter från dessa kommuner med i rapporten. Analys per företag Genomgången utgår från företagens respektive årsredovisningar för 2013. Utöver en nyckeltalsanalys fokuserar undersökningen på frågor kring direkta och indirekta transfereringar, såsom koncernbidrag och utdelningar men också fall där bostadsföretaget det vill säga hyresgästerna på olika sätt tvingas bära en risk och ekonomisk last som är kopplad till kommunal verksamhet och därmed borde omfatta alla invånare. En annan situation som är vanlig, och fullt laglig, är den där bostadsföretaget lämnar koncernbidrag till ägaren eller dess holdingbolag, och sedan får ett något mindre ägartillskott tillbaka. Mellanskillnaden motsvarar den skatt som företaget skulle ha betalat för dessa vinstmedel. Det betyder att företaget fortfarande måste skatta för vinsten, men utbetalningen sker till ägaren istället för till staten. Betraktat efter skatt har företaget kvar samma mängd pengar. Hyresgästföreningen Region södra Skåne har även ställt frågor till kommunledningen i de berörda kommunerna kring vilka ekonomiska förväntningar som finns, hur eventuella överskott ska användas och hur företagens uppdrag kring nyproduktion ser ut. Svaren refereras till eller kommenteras i företags analysen. Kommunledningarnas svar behandlas på sidan 23 i avsnittet Varför tar inte kommunerna sitt ansvar?. Då inte alla redovisningar är utförliga saknas det inte sällan uppgifter, alternativt att ett förhållande inte redovisas tillräckligt tydligt. Då har det om möjligt skett en uppskattning. 6
Burlövs Bostäder AB Företaget har 2 491 och 73 kommersiella lokaler med en total yta om 175 066 kvadratmeter. I sitt svar till Hyresgästföreningen skriver kommunen vidare att bostadsföretaget ska verka för en positiv utveckling av kommunen och det finns en förväntan från ägaren om att uppkomna vinster ska användas för att underlätta finansieringen av nyproduktion av bostäder. Men Burlövs Bostäder har inget sådant formellt uppdrag och under de senaste tre åren har 64 byggts, varav fyra under 2013. Brist på mark uppges vara en anledning till det låga byggandet. Under året förvärvades en fastighet. Det faktum att ägaren plockar ut pengar ur bolaget underlättar inte finansieringen av nyproduktion. Under 2013 lämnade företaget koncernbidrag till moderbolaget (5 985 kkr inkl. skatt) och fick tillbaka ägartillskott på samma nivå. Denna praktik har enligt årsredovisningen tillämpats årligen sedan 2007. På fråga från Hyresgästföreningen skriver kommunen att ägardirektiven inte reglerar hur uppkommen vinst ska hanteras och att kommunen under många år har avstått från utdelning. Men de skriver också att en bedömning om värdeöverföring fattas varje år. Under året utbetalades även 2 000 kkr i utdelning till ägaren, vilket ska täcka en del av kostnaderna för uppförandet av en idrottshall. Ett tydligt fall där en del av kommunkollektivet, hyresgästerna, får betala extra för en nytta som omfattar alla kommuninvånare. För att motivera överföringarna pekar kommunen på förarbeten till den nya Allbolagen där det anses finnas en risk för konkurrenssnedvridning om vinster i sin helhet får stanna kvar i företaget. Ett ställningstagande som kan uppfattas som konstruerat för att motivera värdeöverföring. Ekonomin i företaget får anses vara mycket god. Soliditeten är hög, drift- och underhållskostnaderna på normala nivåer och driftnettot är högt. arna är goda. Företagets VD skriver i årsredovisningen att ekonomin generellt och driftnettot specifikt är bra och att de uppfyller ägarens krav på marknadsmässig avkastning. Hon anser också att soliditeten måste bibehållas men att intäkterna ska öka. Detta trots en redan hög finansiell styrka som inte kommer till användning då ingen omfattande nyproduktion av bostäder sker och trots att företaget redan visar en hög vinst. Vinst per hyreskrona (11,1 %) och årsvinst per typlägenhet (8 142 kr) är tredje högst i undersökningen. Utöver detta erlägger företaget en borgensavgift om 0,4 % (2 464 kkr) motsvarande 82 kr per lägenhet och månad. Tabell 1: Nyckeltal, Burlövs Bostäder AB Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga 1. Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 143 59 339 33,6 % 7,6 % 3,6 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 5,3 % 4,4 % 0,45 % 942 11,1 % 8 142 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 4 75 7 % 0,5 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 7
Lunds Kommuns Fastighets AB (LKF) LKF är verksamt i Lunds kommun och förvaltar 8 974 och 289 lokaler om totalt 644 730 kvadratmeter 1. Kommunen har önskemål om att LKF bygger ca om året, och planen just nu är ca bostäder de kommande sju-åtta åren. Under färdigställdes dock endast och st. påbörjades. Enligt kommunens svar på Hyresgästföreningens frågor ska överskotten i bolaget i första hand användas för ökad bostadsproduktion och fortsatt konsolidering av företagets ekonomi. Trots det betalade LKF ut kkr i utdelning och ytterligare kkr beslutades på stämman. Därutöver erlägger företaget hela kkr i borgensavgift, motsvarande kronor per lägenhet och månad. Underhållskostnaderna ligger på en relativt hög nivå och utgör en stor/central aktivitet i företaget som berör, en tredjedel av beståndet. LKF avser satsa mkr årligen och har enligt årsredovisningen en -årsplan. Trots det är driftnettot högt. Soliditeten och avkastningarna är goda. 1. Inkluderar inte sekunda lokaler. Tabell 2: Nyckeltal, LKF AB Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 235 65 420 24 % 7,5 % 3,6 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 5,9 % 4,2 % 0,52 % 1 019 9,9 % 6 920 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 118 46 17 % 0,1 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 8
MKB Fastigheter AB (MKB) MKB är Malmö kommuns bostadsföretag med 22 700 bostäder och ca 1 100 kommersiella lokaler, om totalt 1 699 232 kvadratmeter. Företagets ekonomi är mycket god och MKB skriver i sin årsredovisning att de hade ett bra år. Resultatet var starkt och det s.k. superdriftnettot har ökat med 5 % per år de senaste fem åren. I bolagsstyrningsrapporten konstateras att finanserna är sunda och att företaget har finansiell kapacitet att förverkliga nyproduktion, renovering och förvärv på egna meriter. Samtidigt upprepar företaget återkommande i stil med att det underliggande resultatet och den slutliga vinsten måste vara hög och dessutom ökande på grund av framtiden. Som vanligt förväntas den innehålla högre räntor, mer underhåll, fler investeringar. Kopplat till det finns en passus för att behålla bolagets finansiella position. Men effektiviseringar anses vara lika viktiga som hyreshöjningar, vilket är bra. Kommunens ambitioner att bygga många bostäder framgår inte av ägardirektivet till bolaget, och under 2013 färdigställdes endast 28 (vid årets utgång var 650 st. påbörjade). Företagets mål är att bygga 500 per år och hittills är utfallet i genomsnitt endast ca 225. Kommunen har lyckats få till det så att MKB inom ramen för att främja integration, social samman hållning och bostadsförsörjning för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar måste ge kommunen ekonomisk kompensation för att företaget bygger för lite: Genom en låg nyproduktion är bolaget delaktigt i ansvaret för kommunens ökade kostnader för strukturell hemlöshet. Den låga nyproduktionen anses bidra till den strukturella hemlösheten som belastar kommunens ekonomi och därmed blir företaget skyldigt pengar. Också ett sätt att motivera varför ägaren plockar pengar ur sitt bostadsföretag. Under 2013 utbetalades 25 100 kkr i utdelning och ytterligare 7 437 kkr i utdelning beslutades för innevarande år 2. Till det ska läggas 7 200 kkr i borgensavgift. Underhållskostnaderna är återigen höga, särskilt i fastigheter byggda före 1975 enligt uppgift (halva beståndet). MKB har 7 000 i miljonprogrammet och räknar med uppåt 500 mkr årligen i underhåll (400 mkr enligt K3-reglerna). Det är mycket pengar. Men trots det lyckas företaget göra starka resultat och har råd att lämna över pengar till ägaren. Vinsten per hyreskrona och årsvinsten per typlägenhet är näst högst i undersökningen. Den kommunala verksamheten utgör en betydande del av företaget och svarar för ⅓ av årshyran. Nya LSSboenden planeras inom ramen för nyproduktionen och gamla ersätts med nya. Här finns också sex rehab- och genomgångsboenden samt 13 LSS-gruppboenden. 2. I kommunens svar till Hyresgästföreningen uppges beloppet 30 000 kkr. Tabell 3: Nyckeltal, MKB AB Tabellen visar uppgifter i urval och avser moderbolaget i koncernen. För fler nyckeltal, se bilaga 1. Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 271 49 314 28,9 % 6,9 % 2,5 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 5,8 % 4,0 % 0,20 % 1 085 11,6 % 8 483 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 28 81 9 % 0,3 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 9
Simrishamns Bostäder AB Simrishamns Bostäder äger 1 340 och 21 lokaler om totalt 99 355 kvadratmeter. Företaget har byggt i genomsnitt 15 20 per år, med 31 nya under 2013, trots att befolkningsnettot är negativt. Ekonomin i företaget förefaller stabil men inte överdrivet stark. Soliditeten ligger på en rimlig nivå (12,9 %) och driftnettot är högt, trots mycket höga driftkostnader. Resultatet efter finansiella poster är medelmåttigt, liksom avkastningarna. Vinst per hyreskrona (2,8 %) och årsvinst per typlägenhet (1 kr) är relativt låga. Likviditeten är dålig, även om det är en ögonblicksbild per den 31 december 2013. Givet att likviditeten varierar under året ska värden för enstaka år tolkas med försiktighet. Det krävs ofta en serie av år för att kunna dra mer adekvata slutsatser. Samtidigt har företaget lånat 4,7 mkr på checkkrediten och bokfört det som en långfristig skuld. Det ser illa ut. Företaget utsätts för en ekonomisk last i form av en nedskrivning om 0,4 mkr på grund av att ett avtal med kommunen är på väg att avvecklas. Tabell 4: Nyckeltal, Simrishamns Bostäder AB Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga 1. (- innebär att uppgift saknas) Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 153 0 429 12,9 % 5,7 % 4,2 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 2,4 % 3,6 % 0,41 % - 2,8 % 1 878 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 31 64 8 % 1,0 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 10
AB Sjöbohem Sjöbohem förvaltar 530 bostäder samt samhälls- och industrifastigheter om totalt 133 110 kvadratmeter. Mindre än hälften av bolagets verksamhet är hyresbostäder ( % av ytan är lokaler). Under har Sjöbohem gått från att bygga bostäder till att bygga och utveckla samhällsfastigheter, efter beslut från ägaren. Företaget ska vara part i nybyggnad av en simhall och bygga en ny idrottshall, en typ av investering som om den sker i egen regi kommer att utgöra en ekonomisk belastning för företaget under många år. Oavsett blir det skevt när hyresgästerna är med och finansierar kommunal verksamhet. Sjöbohem har även köpt en fastighet från Region Skåne för ca mkr där det finns en vårdcentral och folktandvård. Det är verksamheter som har en tendens att flyttas eller läggas ner med jämna mellanrum och innebär också en hög risk. Bolaget har redan höga vakanser på industrilokalsidan. Soliditeten i Sjöbohem är låg men där ett långsiktigt mål enligt ägardirektivet är att den ska öka med, % per år upp till % (förmodligen en felskrivning, enheten bör vara %-enheter). Att nå målet underlättas inte av att företaget lämnar utdelning varje år. Under har kkr utbetalats och ytterligare kr beslutats. Vän av ordning kan undra hur bråttom det egentligen är att konsolidera företaget och varför det inte prioriteras. De utdelade medlen kan säkert komma till användning i företaget när de uppenbarligen inte behöver läggas på hög (för att öka soliditeten). Driftnetto och resultat är höga, liksom avkastningarna och vinster per hyreskrona och årsvinst per typlägenhet. Underhållskostnaderna är låga och merparten avser samhällsfastigheter. Tabell 5: Nyckeltal, AB Sjöbohem Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga 1. (- innebär att uppgift saknas) Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 117 48 425 7,7 % 7,8 % 5,4 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 13,1 % 4,1 % 0,59 % - 7,0 % 4 693 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 0 11 60 % 0,8 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 11
Skurupshem AB Företaget är verksamt i Skurups kommun och äger 1 024 bostäder och 34 lokaler om totalt 78 000 kvadratmeter. Inga nya färdigställdes under året. Fram till den 31 augusti 2013 förvaltade företaget kommunens fastigheter med en tydlig särredovisning, vilket är positivt. Under året nollades den ekonomiska relationen med kommunen och förvaltningen gjorde därmed nollresultat. Uppdraget övergick till ISS efter upphandling. Mindre bra är att lekmannarevisorerna hade synpunkter på administrationen och hur attestering av fakturor går till. För sin skuldportfölj har företaget, som många andra, valt 100 % rörligt vilket ger en låg ränta. Detta kompletteras sedan med derivat för att i praktiken få olika löptider och för att kontrollera risken. Nettoräntan med avseende på derivat redovisas dock inte i årsredovisningen och kan heller inte uppskattas. Höga drift- och underhållskostnader ger lågt driftnetto och resultat. arna är åt det lägre hållet, liksom vinsten per hyreskrona och årsvinsten per typlägenhet. Soliditeten ligger på en lagom nivå (ca 15 %). Tabell 6: Nyckeltal, Skurupshem AB Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga 1. Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 231 36 204 14,9 % 5,3 % 3,3 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 2,5 % 3,3 % 0,35 % 932 2,0 % 1 395 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 0 93 13 % 0,4 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 12
Bostads AB Svedalahem Företaget äger 1 122 och förvaltar totalt 83 578 kvadratmeter. Inga har byggts under året. Med stöd i årsredovisningslagen 3 väljer Svedalahem att inte upprätta en koncernredovisning. Dotterbolaget, Svedala Exploaterings AB (SVEDAB), har efter beslut i kommunfullmäktige köpt stora delar av kommunens fastighetsbestånd (verksamhetslokaler) samt att företaget ska ta över personal. Det är bra att detta placeras i en egen ekonomisk enhet istället för som ett verksamhetsområde inom Svedalahem, då blir det tydligt vad allting kostar och enheten som sådan kan hanteras på ett annat sätt. Under året lånade Svedalahem mkr varav mkr i sin tur lånades ut kortsiktigt till dotterbolaget. Pengarna användes som delfinansiering vid SVEDAB:s förvärv från kommunen i kombination med banklån. Det innebär att hyresgästerna i Svedalahem är med och finansierar kommunal verksamhet oproportionerligt jämfört med resten av invånarna. Svedalahem har få anställda, därav det stora antalet per anställd, och använder en hel del entreprenad istället. Taxerings- och/eller marknadsvärde redovisas inte vilket gör att vissa uppgifter, som direktavkastning på marknadsvärde eller justerad soliditet, inte kan beräknas eller uppskattas. Vid första anblicken ser likviditeten ut att vara exceptionellt stark, men det beror på att lånet om mkr bokförts som långfristig skuld samtidigt som lånet till dotterbolaget tagits upp som kortfristig fordran. Då nyckeltal för likviditet utgår från korta tillgångar och skulder blir ekvationen skev. Driftnetto och resultat efter finansiella poster är höga vilket ger höga avkastningar. Vinst per hyreskrona och årsvinst per typlägenhet är högst i undersökningen. 3. ÅRL 7:3. Moderbolag i mindre koncerner behöver inte upprätta koncernredovisning. Tabell 7: Nyckeltal, Svedalahem Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga 1. (- innebär att uppgift saknas) Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 142 32 401 19,6 % 7,6 % - eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 8,0 % 4,4 % 0,30 % 954 12,5 % 8 755 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 0 187 8 % - Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 13
AB Trelleborgshem Trelleborgshem omfattar 1 846 och 117 lokaler om totalt 182 280 kvadratmeter. Enligt kommunen har företaget inte fått specifika direktiv om att producera nya, men Trelleborgshems målsättning är per år. De senaste fem åren har färdigställts, varav 8 under. Enligt ägardirektivet är målet att företaget ska betala utdelning varje år, och så sker också (och enligt beslut på stämman). Därutöver erläggs nära, mkr i borgensavgift motsvarande kr per lägenhet och månad högst i undersökningen. Utöver en hög andel lokaler och borgensavgiften sticker nyckeltalen inte ut i någon särskild riktning. Tabell 8: Nyckeltal, Trelleborgshem Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga 1. Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 182 55 308 16,6 % 6,7 % 4,2 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 5,0 % 3,7 % 0,50 % 921 5,1 % 3 545 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 8 54 33 % 0,7 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 14
Vellingebostäder AB Företaget äger 858 bostäder och 134 lokaler om totalt 66 839 kvadratmeter. 44 färdigställdes under året. Vellingebostäder erhåller koncernbidrag om kkr från Vellinge koncern AB, moderbolaget i kommunkoncernen, och betalar skatten för transaktionen om kkr. Nettobeloppet, kkr, kommer att betalas tillbaka under i form av utdelning. Netto effekten blir kr, men sett över två bokslut. Bostadsföretagets egna kapital stärks med andra ord tillfälligt. Underhållskostnaderna inkluderar reparationer, men även med dessa exkluderade är nivån sannolikt hög. Kassalikviditeten är låg då en mycket stor skuld till kommunen (koncernkonto) redovisas som kortfristig. Driftnetto, resultat efter finansiella poster, avkastningar och vinst per hyreskrona ligger på genomsnittliga nivåer. Soliditeten är lagom gränsande till låg (, %). Tabell 9: Nyckeltal, Vellingebostäder AB Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga. (- innebär att uppgift saknas) Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 286 0 245 12,9 % 6,2 % 1,9 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 5,0 % 3,0 % 0,00 % - 3,8 % 2 814 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0-44 54 7 % 0,5 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 15
AB Ystadbostäder Ystadbostäder äger 1 240 och 58 lokaler om totalt 87 711 kvadratmeter. Företaget vill bygga till, varav drygt inom två år, samt rusta upp st. Det kräver enligt uppgift försäljningar för att klara den del av finansieringen som sker med egna medel. Den senaste femårsperioden har det uppförts varav under. Enligt kommunens svar på Hyresgästföreningens frågor förväntas Ystadbostäder bidra till delfinansieringen av en pågående investering, men vilken specificeras inte. Ystadbostäder är det företag i undersökningen som utan konkurrens satsar minst på underhåll under, under hundralappen per kvadratmeter och ca en tredjedel jämfört med MKB (som satsar mest). Som en följd är driftnettot högt. arna däremot är relativt låga, och vinst per hyreskrona och årsvinst per typlägenhet medelmåttiga. Koncernbidrag lämnas och ägartillskott erhålls, med nettoeffekten kr efter skatt. Tabell 10: Nyckeltal, Ystadbostäder Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga. (- innebär att uppgift saknas) Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 96 64 363 18,5 % 6,1 % 2,9 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 3,0 % 2,9 % 0,30 % 985 5,3 % 3 689 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 0 0 0 73 6 % - Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 16
Österlenhem AB Företaget äger 574 och förvaltar totalt 55 342 kvadratmeter. Under året sålde företaget bland annat för att skaffa finansiering till framtida byggnation. I väntan på en sådan har en stor amortering gjorts istället. Låga driftkostnader ger ett bra driftnetto. Trots det är resultat efter finansiella poster lågt, och avkastningarna låga eller genomsnittliga. Vinst per hyreskrona och årsvinst per typlägenhet är låga. Tabell 11: Nyckeltal, Österlenhem Tabellen visar uppgifter i urval. För fler nyckeltal, se bilaga. (- innebär att uppgift saknas) Underhåll Reparationer Driftnetto Soliditet (bokfört värde) (marknadsvärde) 173 0 316 12,2 % 7,0 % 6,3 % eget kapital totalt kapital Borgensavgift Bostadshyra, genomsnitt Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) 2,5 % 3,7 % 0,30 % - 1,8 % 1 219 Sålda Köpta Byggda Antal per anställd Andel lokaler Vakansgrad 86 0 0 41 25 % 0,7 % Källa: Stella Borealis, företagets årsredovisning 2013 17
Jämförande analys Soliditeten är god hos de flesta företagen i undersökningen utan att vara uppseendeväckande hög, med enstaka undantag. Ett ovägt genom snitt på 18 % sticker inte ut i onödan. Hos samtliga företag finns betydande övervärden med hänsyn till en marknadsvärdering. En marknadsvärdering kan se olika ut i hur den genomförs, vilka variabler som används, vilka data till variablerna som väljs och om beräkningarna genomförs internt eller med hjälp av en extern konsult. I värderingens natur ligger också att små förändringar i exempelvis diskonteringsräntan slår kraftigt på värdet. Ett marknadsvärde måste därför betraktas som något subjektivt och en ytterst teoretisk konstruktion. Men det ger en indikation på vilka övervärden som kan finnas i bolagens fastighetsbestånd, viktig information för att studera faktiskt långsiktig stabilitet och vilka medel som kan frigöras vid en försäljning. Burlövs Bostäder har en exceptionellt hög soliditet i nivå med några av landets största allmännyttiga bostadsföretag. Trots det anser VD, enligt årsredovisningen, att nivån ska bibehållas. Tabell 12: Byggande, soliditet och vinster 2013, jämförelse Antal byggda lgh# Soliditet Soliditet m.a.p. marknadsvärde Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet (kr) Burlövs Bostäder 4 33,6 % 66,6 %* 11,1 % 8 142 LKF 118 24,4 % 61,4 %* 9,9 % 6 920 MKB 28 28,9 % 71,0 % 11,6 % 8 483 Simrishamns Bostäder 31 12,9 % 33,6 %* 2,8 % 1 878 Sjöbohem 0 7,7 % 34,5 %* 7,0 % 4 693 Skurupshem 0 14,9 % 45,3 %* 2,0 % 1 395 Svedalahem 0 19,6 % ** 12,5 % 8 755 TrelleborgsHem 8 16,6 % 39,0 % 5,1 % 3 545 Vellingebostäder 44 12,9 % 53,9 % 3,8 % 2 814 Ystadbostäder 0 18,5 % 56,1 %* 5,3 % 3 689 Österlenhem 0 12,2 % 27,2 %* 1,8 % 1 219 Medel 18,4 % 48,8 % 6,6 % 4 685 Median 16,6 % 49,6 % 5,3 % 3 689 Max 33,6 % 71,0 % 12,5 % 8 755 Min 7,7 % 27,2 % 1,8 % 1 219 * Uppskattat. ** Kan inte uppskattas. # Under året färdigställda. Källa: Stella Borealis, företagens årsredovisningar för 2013 18
I avsnittet jämförs företagen med varandra i ett urval av nyckeltal. För en jämförelse med samtliga nyckeltal hänvisas till bilaga 1. Tabell 15: Årsvinst per typlägenhet (kr) MKB 8 483 LKF 6 920 Burlövs Bostäder 8 142 Trelleborgshem 3 545 Svedalahem 8 755 Vellingebostäder 2 814 Skurupshem 1 395 Ystadbostäder 3 689 Simrishamns Bostäder 1 878 Sjöbohem 4 693 Österlenhem 1 219 Företagens vinster är i de flesta fall goda till höga, med en genomsnittlig vinst per år och lägenhet om ca 4 700 kr. Typ lägenheten är representativ för hyresbostäder i södra Skåne. 19
Sjöbohem har en klart låg soliditet samtidigt som företaget tvingas genomföra investeringar och förvärv med fokus på idrotts- och simhall samt annan samhällsverksamhet. Det är inget som kommer att stärka balansräkningen. Med hänsyn till eventuella övervärden är bolagen väl konsoliderade. Vinstens storlek är inte nödvändigtvis relaterad till företagens storlek. Sjöbohem är ett av de minsta i undersökningen, men vinsten ligger i det övre skiktet. Österlenhem är ett nästan lika litet företag sett till antal, och har en försvinnande liten vinst (undersökningens lägsta). Svedalahem har högst vinst trots sin ringa storlek. Nivåerna på vinster är överlag höga och majoriteten av företag visar goda vinster. I de undersökta kommunerna byggs det relativt få nya bostäder, trots goda vinster som ofta motiveras med att de, tillsammans med försäljningar, behövs för att finansiera just nyproduktion. Samtidigt plockar kommunerna pengar ur bostadsföretagen direkt och indirekt genom utdelningar, borgensavgifter, koncernbidrag och genom att bolagen tvingas finansiera kommunal verksamhet. en är god Ett fåtal företag satsar kraftigt på underhåll, inte minst MKB som ligger högst i undersökningen, men i genomsnitt är nivåerna inte särskilt höga. Resultaten efter finansiella poster är överlag höga. arna är genomgående relativt homogena inom gruppen, med störst variation för avkastning på eget kapital. Men det är också att vänta då nyckeltalet tenderar att variera kraftigt beroende på resultatet. Nivåerna på avkastning får anses vara goda. Tabell 13: Drift, underhåll och resultat 2013, jämförelse Driftkostnader Underhåll Reparationer Underhåll + reparationer Driftnetto Resultat efter fin. poster Burlövs Bostäder 422 143 59 202 339 109 LKF 371 235 65 300 420 111 MKB 401 271 49 320 314 122 Simrishamns Bostäder 472** 153 0 153 429 30 Sjöbohem 432 117 48 165 425 72 Skurupshem 476 231 36 267 204 19 Svedalahem 413 142 32 175 401 127 Trelleborgshem 458 182 55 237 308 52 Vellingebostäder 433 286* 0 286 245 38 Ystadbostäder 459 96 64 160 363 53 Österlenhem 399 173** 0 173 316 17 Medel 431 185 37 222 342 68 Median 432 173 48 202 339 53 Max 476 286 65 320 429 127 Min 371 96 0 153 204 17 * Inkl. reparationer. ** Sannolikt inkl. reparationer. Källa: Stella Borealis, företagens årsredovisningar för 2013 20
Tabell 14: ar 2013, jämförelse Direktavkastning (bokfört värde) Direktavkastning (marknadsvärde) eget kapital totalt kapital Burlövs Bostäder 7,6 % 3,6 % 5,3 % 4,4 % LKF 7,5 % 3,6 % 5,9 % 4,2 % MKB 6,9 % 2,5 % 5,8 % 4,0 % Simrishamns Bostäder 5,7 % 4,2 % 2,4 % 3,6 % Sjöbohem 7,8 % 5,4 % 13,1 % 4,1 % Skurupshem 5,3 % 3,3 % 2,5 % 3,3 % Svedalahem 7,6 % * 8,0 % 4,4 % Trelleborgshem 6,7 % 4,2 % 5,0 % 3,7 % Vellingebostäder 6,2 % 1,9 % 5,0 % 3,0 % Ystadbostäder 6,1 % 2,9 % 3,0 % 2,9 % Österlenhem 7,0 % 6,3 % 2,5 % 3,7 % Medel 6,8 % 3,8 % 5,3 % 3,7 % Median 6,9 % 3,6 % 5,0 % 3,7 % Max 7,8 % 6,3 % 13,1 % 4,4 % Min 5,3 % 1,9 % 2,4 % 2,9 % * Kan inte beräknas. Källa: Stella Borealis 21
Situationen för de 11 bostadsföretagen i undersökningen är relativt likartad, trots deras skilda storlekar och lokala marknadsförutsättningar. Med få undantag är företagen väl konsoliderade, de gör bra vinster och visar goda avkastningar. Ett stort antal lämnar över pengar till ägarna, direkt såväl som indirekt genom borgensavgifter och genom att ta ansvar för och finansiera kommungemensamma samhällsnyttor. Effekten av värdeöverföringarna direkta eller indirekta är i praktiken att hyresgästerna debiteras extra skatt jämfört med de kommuninvånare som har valt en annan boendeform. Men den etiken verkar gå kommunerna och företagen förbi. 22
Varför tar inte kommunerna sitt ansvar? Kommunledningarnas krav och förväntningar på de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen Allmännyttan har en viktig roll att fylla när det gäller kommunernas bostadsförsörjning. Det kommunala bostadsföretaget förväntas ofta vara en förebild och föregångare på den lokala hyresbostadsmarknaden. För att vi i vår rapport ska kunna ge en bild av vilka krav och förväntningar som finns från ägarna till de kommunala bostadsbolagen har vi ställt en rad frågor till kommunstyrelsens ordförande i samtliga berörda kommuner 4. Det handlar bland annat om krav på företagens ekonomi, men också att man når mål om bostadsbyggande när sådana finns. Svaren vi fått visar att de kommunala bostadsbolagen generellt lyckas väl med att leva upp till ägarnas krav på en god ekonomi. I flera fall ger bolagens vinster även utrymme för vinstuttag till ägarna. Det framgår också att kommunledningarna i teorin har stora förväntningar på att bostadsbolagen ska driva ett offensivt arbete för produktion av nya hyres. Noteras bör samtidigt att inte i någon av kommunerna har man fattat beslut om ägardirektiv som anger mål för bostadsföretagets nyproduktion. Resultaten i rapporten visar entydigt att det finns ett stort gap mellan vad som förväntas och det som blir byggt. Det tydligaste exemplet på detta är MKB Fastighets AB, som under förväntades bygga nya men som i praktiken fick byggt 28. 4. Kommunstyrelsernas ordförande i Svedala, Tomelilla, Vellinge och Skurup har valt att inte svara. Så frågan kvarstår: Varför tar inte kommunerna sitt ägaransvar och beslutar om tydliga ägardirektiv till sina kommunala bostadsföretag? En kort sammanfattning av svar från kommunledningarna Malmös kommunfullmäktige har i samband med sin budgetbehandling ett särskilt beslut om att MKB ska över tid klara en nyproduktion för egen förvaltning på i genomsnitt bostäder per år. Det betyder att MKB, för, och för varje därpå följande år, ska beställa planer för, byggstarta och färdigställa i genomsnitt bostäder per år. Kommunfullmäktige i Lund har antagit direktiv som anger att man önskar att LKF bygger per år. I både Lund och Malmö har bostadsföretagets nyproduktion legat långt ifrån ägarens mer eller mindre uttalade krav. Sjöbohem har ett generellt uppdrag att främja bostadsförsörjningen, men inget direktiv kopplat till antal eller årtal. Ägarens förväntningar på Österlenhems nyproduktion anges inte heller i antal eller kopplas till bostadsförsörjningsansvaret. Kommunledningen förväntar att nivån ska ligga på vad bolaget och den lokala marknaden klarar. Burlövs Bostäder har inget uppdrag från kommunfullmäktige att bygga fler bostäder. Här hänvisar kommunledningen istället till samarbete och diskussion om vissa områden med stora behov. Ystadbostäder har själv antagit ett verksamhetsmål om årlig nyproduktion på i genomsnitt. Detsamma gäller Trelleborgshem, men med målsättningen bostäder om året. 23
5 10 10 5 10 10 10 5 10 5 Slutsatser Situationen för de 11 bostadsföretagen i undersökningen är relativt likartad, trots deras skilda storlekar och lokala marknadsförutsättningar. Med få undantag är företagen väl konsoliderade, de gör bra vinster och visar goda avkastningar. Ett stort antal lämnar över pengar till ägarna, direkt såväl som indirekt genom borgensavgifter och genom att ta ansvar för och finansiera kommungemensamma samhällsnyttor. Vakanser är inga problem på bostadssidan och behovet av att bygga fler finns hos samtliga kommuner, men trots goda vinster hos bostadsföretagen byggs det relativt lite. Kommunernas ambitioner att producera omsätts inte i praktik i bostadsföretagens ägardirektiv. Argumentet bostadsbyggande och investeringsbehov har länge varit bärande i förklaringen varför företagen måste visa vinst. Att ägarna plockar ut vinstmedel ur bolagen är direkt motsägelsefullt. Sett över en period av flera år har företagen stärkt sina ekonomier genom höga vinster och försäljningar, utan en nyproduktion i paritet. Företagen har mer eller mindre påbörjade planer men de senaste åren är det skralt med nyproduktion, även om färdigställandetakten kommer att öka under och kommande år. Ägarna till företagen i undersökningen är noga med att förklara att utdelningar och koncernbidrag ryms inom nya Allbolagens begränsningar. I ett par fall kompletteras det med hänvisning till bostadssociala ändamål eller annat subjektivt, vagt motiv. Transfereringarna redovisas inte alltid tydligt. Totalt sett uppgår de till ordentliga summor. Det är inte självklart att vinstmedel ska lämna bolaget eller komma ägaren tillgodo på annat sätt. Det är inte heller självklart att vinsten behöver vara hög, även om det finns behov av underhåll och investeringar. När ett bostadsföretag även innehåller annan verksamhet, som kommersiella lokaler och samhällsfastigheter, utan tydlig särredovisning finns det alltid en risk för överföring av medel från en verksamhet till en annan. Då hyresbostäder över tiden har ett stabilt och förutsägbart kassaflöde är det ofta från bostadsrörelsen till annan verksamhet som betalningsströmmen går. När det finns underskott från vakanser på lokalsidan eller behov av att finansiera investeringar i skolor och idrottshallar, kan det vara frestande att ta lite från bostäderna. Det kommer ju alltid nya pengar. Särskilt illa är det när det gäller kommunal verksamhet som omfattar alla invånare och där risker och kostnader ska bäras av desamma. Så är dock inte alltid fallet. Effekten av värdeöverföringarna direkta eller indirekta är i praktiken att hyresgästerna debiteras extra skatt jämfört med de kommuninvånare som har valt en annan boendeform. Men den etiken verkar gå kommunerna och företagen förbi. 24
Bilagor 25
26 Ystadbostäder Österlenhem Sjöbohem Simrishamns Bostäder Skurupshem Vellingebostäder Svedalahem Trelleborgshem Burlövs Bostäder (2013, kkr) MKB LKF Bokfört värde, fastigheter 7 737 300 4 339 400 861 496 837 048 452 750 301 105 308 416 527 884 766 977 715 023 240 958 Taxeringsvärde 16 087 000 7 904 400 1 272 817 901 963-672 999 364 643 830 214 483 410 147 202 220 912* Marknadsvärde 21 593 335 8 852 000 1 771 000 1 336 067-831 900 486 191* 1 106 952 1 010 000 1 030 000 294 549* Utdelning, utbetalad 25 100 2 280 2 000 543 0 1 474 45 0 0 1 000 0 Utdelning, beslutad 7 437 2 724 0 648 180 4 000 36 0 0 2 000 0 Koncernbidrag & ägartillskott 0 0 0 0 0 4 000 0 0 0 0 0 Rearesultat 0 0-0 0 0 0 2 704 899 0 1 800 Investeringar 543 000 253 000 22 373 52 820 55 100 42 187 26 877 102 858 27 300 43 200 3 245 Antal 22 700 8 974 2 491 1 846 1 122 858 1 024 1 240 1 340 530 574 Sålda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86 Köpta 0 0 0 0 0-0 0 0 0 0 Byggda (slutförda) 28 118 4 8 0 44 0 0 31 0 0 Driftkostnader 401 371 422 458 413 433 476 459 472 432 399 Underhåll 271 235 143 182 142 286 231 96 153 117 173 Reparationer 49 65 59 55 32 0 36 64 0 48 0 Driftnetto 314 420 339 308 401 245 204 363 429 425 316 Res. e fin. poster (justerat; kr/kvm) 122 111 109 52 127 38 19 53 30 72 17 Soliditet 28,9 % 24,4 % 33,6 % 16,6 % 19,6 % 12,9 % 14,9 % 18,5 % 12,9 % 7,7 % 12,2 % Soliditet, justerad m.a.p. värde 71,0 % 61,4 %* 66,6 %* 39,0 % - 53,9 % 45,3 %* 56,1 %* 33,6 %* 34,5 %* 27,2 %* Kassalikviditet 48 % 144 % 93 % 53 % 655 % 10 % 14 % 61 % 28 % 48 % 117 % Rörelsekapital/ omsättning -9 % 8 % -2 % -9 % 65 % -161 % -35 % -13 % -14 % -18 % 4 % - Uppgift saknas. * Uppgift uppskattad
(2013, kkr) MKB LKF Burlövs Bostäder Simrishamns Bostäder Sjöbohem Trelleborgshem Svedalahem Vellingebostäder Skurupshem Ystadbostäder Österlenhem Direktavkastning (bokfört värde) 6,9 % 7,5 % 7,6 % 6,7 % 7,6 % 6,2 % 5,3 % 6,1 % 5,7 % 7,8 % 7,0 % Direktavkastning (marknadsvärde) 2,5 % 3,6 % 3,6 % 4,2 % - 1,9 % 3,3 % 2,9 % 4,2 % 5,4 % 6,3 % eget kapital 5,8 % 5,9 % 5,3 % 5,0 % 8,0 % 5,0 % 2,5 % 3,0 % 2,4 % 13,1 % 2,5 % totalt kapital 4,0 % 4,2 % 4,4 % 3,7 % 4,4 % 3,0 % 3,3 % 2,9 % 3,6 % 4,1 % 3,7 % Rörelseres./bokfört värde 4,2 % 4,4 % 4,7 % 3,9 % 4,8 % 3,0 % 3,3 % 3,4 % 3,4 % 4,4 % 4,2 % Borgensavgift 0,20 % 0,52 % 0,45 % 0,50 % 0,30 % 0,00 % 0,35 % 0,30 % 0,41 % 0,59 % 0,30 % Borgensavgift (kkr) 7 200* 13 700 2 464 2 990 - - 814 382 - - - Borgensavgift (kr per lgh och månad) 26 127 82 135 - - 66 26 - - - Genomsnittlig skuldränta 2,4 % 3,0 % 3,4 % 3,1 % - 2,5 % 1,7 %1 3,0 % 3,5 % 2,7 % 3,0 % Bokförda fastighetsvärden 4 553 5 619 4 568 4 592 5 417 4 505 3 954 6 018 7 720 5 372 4 354 Skulder 3 757 4 273 2 978 3 828 5 020 3 826 2 968 5 853 6 576 4 958 3 982 Belåningsgrad 83 % 76 % 65 % 83 % 93 % 85 % 75 % 97 % 85 % 92 % 91 % Avtalad bostadshyra, genomsnitt 1 085 1 019 942 921 954-932 985 - - - Antal lgh per anställd 81 46 75 54 187 54 93 73 64 11 41 Andel lokaler 9 % 17 % 7 % 33 % 8 % 7 % 13 % 6 % 8 % 60 % 25 % Vakansgrad 0,3 % 0,1 % 0,5 % 0,7 % - 0,5 % 0,4 % - 1,0 % 0,8 % 0,7 % Vinst per hyreskrona 11,6 % 9,9 % 11,1 % 5,1 % 12,5 % 3,8 % 2,0 % 5,3 % 2,8 % 7,0 % 1,8 % Årsvinst per typlägenhet (kr) 8 483 6 920 8 142 3 545 8 755 2 814 1 395 3 689 1 878 4 693 1 219 Resultat e fin. poster (kkr) 207 800 85 000 20 502 9 395 10 576 2 481 1 513 4 661 2 972 9 440 968 - Uppgift saknas. * Uppgift uppskattad 1 Utan hänsyn till derivat (Skurupshem)
Besöksadress: Fersens väg 9 Postadress: Box 17 203, 200 10 Malmö Telefon: 0771-443 443 E-post: malmo@hyresgastforeningen.se Webbplats: hyresgastforeningen.se Facebook: facebook.com/hgfsodraskane