Underhållsplan Bostadsrättförening Essinge Udde 1 2014 till 2034 Brf Essinge Udde 1 Primusgatan 106-110 Upprättad av Peter Stridh och Maria Hyborn
Uppdrag 2014-12-04 På uppdrag av styrelsen för Brf Essinge Udde 1 har Valvet Förvaltning fått i uppgift att ta fram en underhållsplan till fastigheten. Underhållsplanen innehåller uppgifter om allmänna utrymmen i källare, trapphus, teknikutrymmen, byggnadsdelar och installationer. Utredningen avses att användas för ekonomiska planeringen samt underhållsplanering av fastigheten. Underhållsplanen innehåller en bedömning av det periodiska underhållsbehovet under kommande 30 års period. Varje enskild åtgärd har en uppskattad kostnad och åtgärdstidpunkt angiven. Hur ska planen användas? Arbeta med underhållsplanen aktivt, kontrollera löpande de åtgärder som är inplanerade, ta in offerter och boka in arbeten i god tid innan åtgärden ska genomföras. Planera om eller samplanera åtgärder om vinster kan göras (ekonomiskt eller tidsmässigt). Det rekommenderas att en person äger dokumentet och ansvarar för uppdateringar. Gör inte för mycket ändringar under året utan uppdatera planen med 12 månaders intervall. När underhållsplanen uppdateras skjuts tidsskalan ett år framåt, åtgärder som är utförda stryks, eller planeras in enligt bedömda intervall. Har åtgärden ej utförts innevarande år planeras den in under kommande år. I samband med årlig revidering är det lämpligt att utföra en statusbesiktning av fastigheten och planera in eventuella nya åtgärder som krävs eller omplanera befintliga åtgärder. Observera att utveckling av skador beror på många faktorer och att en aktiv bevakning krävs av hela fastigheten. Underhållsplanen innehåller: Kort beskrivning av fastigheten med historik angivet (ombyggnationer och underhåll). Sammanfattning av kostnader per byggnadsdel med årtal angivet för underhållet och nyckeltal. Detaljerad sammanställning per byggnadsdel, med kort kommentar och åtgärd angiven med mängdberäkning och kostnad. Noteringar och upplysningar med sammanfattning Kostnader är bedömda enligt REPAB fakta, exklusive moms och i dagens prisläge. Vissa av åtgärderna är fördelaktiga att utföra i samband med andra renoveringar, t.ex. stigar byte utförs i samband med stambyte osv. I denna underhållsplan har en sammanställning av periodiska kostnader genomförts, övriga kostnader som tillkommer för fastighetens drift är: 1. löpande underhåll 2. kostnader för förbrukningsmedia, till exempel fjärrvärme, vatten, el 3. kostnader för akuta åtgärder.
Sammanfattning Underlag från föreningen har gåtts igenom, bland annat besiktning på plats vid ett flertal tillfällen, samt underlag från stadsbyggnadskontoret. Fastigheten uppfördes 1935 men byggdes om i sin helhet 2001. Fastigheten ligger på stora Essingen i Stockholm och består av 2 stycken huskroppar. Byggnaden står under den närmsta tiden inte för några större renoveringar. Möjligtvis byte elservic och fönsterrenovering Den totala kostnaden för underhållet är 25 712 290 kr för kommande 30 år. Underhållskostnaden per m2/år är 3731 kr och per lgh/år 352 223kr Priser och tekniska livslängder är tagna ur Repab Fakta 2014 underhållskostnader. Alla priser är exklusive mervärdesskatt. Kontaktuppgifter Denna underhållsplan är upprättad av: Valvet Förvaltning Tel: 08-545 724 40 E-mail info@valvetab.se Maria Hyborn Maria.hyborn@valvetab.se Peter Stridh peter.stridh@valvetab.se Kontakta gärna oss, om ni har frågor eller vill ha hjälp med den årliga revideringen.
Kort beskrivning av fastigheten Huset uppförde år 1935 och gjordes om till bostäder 2001 Hiss 6 st Tvättstuga 1 stycken Lägenhetsförråd Bottenvåning Sophantering Via molocker Uppvärmning Vattenburen fjärrvärme Ventilation Mekanisk frånluft Renoveringshistorik VA stammar 2001 El 2001 Takomläggning 2001 Värmecentral 2001 Expansionskärl 2001 Fönsterrenovering/målning delvis 2011 Trapphus 2001 Balkonger ( ommålning balkongräcken) 2005
Utförd av Period Antal år Kvarter UHP skapad Maria Hyborn, Peter Stridh Fastighetsägare Byggnadsår Ombyggnadsår Ort Brf Essinge Udde 1 2014-2034 30 Kv Lux 4 November 2014 1935 2001 Stockholm Byggrätt ovan mark Bostadsyta Lokalyta Antal lgh Antal lokaler 8615 6892 0 73 0 UHP uppdaterad Byggnadsdel 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Yttertak Fasader målning 688 750 Fönster 265 030 Balkong Trapphus Vindsförråd Tvättstuga 181 500 11 000 Cykelrum Soprum Hiss 72 000 72 000 72 000 72 000 72 000 72 000 Ventilation 95 300 220 740 Vatten och avlopp 80 300 Undercentral 34 000 Gård 30 360 9 500 25 880 9 500 31 130 9 500 Värmestammar & radiatorer El Besiktningar Årskostnad 521 760 1 208 600 105 880 81 500 385 610 81 500 Nyckeltal Genomsnittlig årskostnad per m2 3 771 Genomsnittlig årskostnad per lägenhet 356 018 Genomsnittlig årskostnad Total kostnad 25 989 310
Utveckling av punkter i kalkyldel Yttertak Taken är med ytbeklädnad av plåt samt plåtbeklädda skorstenar, gångbryggor och avloppstosar. Efter syn från gångbrygga upptäcktes inga tydliga täcken på skador på plåten, samt inga omedelbara underhållsbehov. Teknisk livslängd på bandtäckt plåt är ca 40 år. Dock så behövs plåten rostskydds målas med jämna mellanrum, nästa intervall för detta är 2016. Fasad Tekniska livslängden på en fasad av tegelbåde när det gäller ny puts och omfärgning beror på hur utsatt fasaden är mot väder och vind, intervallen som är satt bör ses som ett riktmärke för att göra en närmare syn för att se om behovet är nödvändigt. Man har låtit tvätta och måla norra fasaderna 2014, övriga fasader ligger med i UH planen att målas 2016. Fönster På en fastighet varierar behovet på behandlingsgrad, vissa fönster blir mer utsatt för väder och vind. Priserna är ett snitt för hela huset. När det blir dags för ommålning av fönster bör en fackman undersöka renoveringsbehovet och sätta två olika behandlingsgrader för fönster i olika väderstreck och våningsplan, detta för att inte betala för mer underbehandlingar än vad som är nödvändigt. Man har låtit måla samtliga fönster på sydsidan för både hus 65 och 41. (2011) Balkonger Balkonger är från ombyggnadsår 2001. Trapphus Renovering av trapphus är mer av estetiska skäl, normalt tidsintervall efter 15-20 år. Alternativt målas endast entrévåningar, då dessa har störst slitage. Tvättstuga Tvättutrustning är bra att byta på intervallen 12-15 år, även om maskinerna funkar som de ska så kan det vara lönsamt att byta ut dessa på grund av energibesparingar, det sker stora förändringar på tvättstugeutrustning när det gäller energibesparing, byte av än äldre maskin kan vara återbetald på 5 år i minskad energiförbrukning.
Allmänna utrymmen (lägenhetsförråd, cykelrum, korridor) Dessa är av estetiska skäl, håll koll på ytterväggar så att inte fukt tränger sig igenom från utsida. Väggar målas och putsas upp efter behov. Golven målas om innan allt för stora förslitningsskador uppstår. Ventilation OVK är ett myndighetskrav och skall utföras var 6:e år för att godkänd ventilation ska uppnås i fastigheten. Rensning av ventilationskanal bör utföras var 15-20 år detta är en åtgärd som kan komma efter OVK besiktningen, då de ser att krav för frånluften inte uppfylles. Renovering och byte av styr och regler ligger också med i planen för att eliminera risk att ni får ett för högt flöde som drar ut värmen i huset och medför högre energiförbrukning. Vatten & avlopp Byte av stammar är en stor kostnad för en förening, i denna kalkyl är den inte medräknad då den infaller utanför dessa 30 år, normal kostnad för ett stambyte är ca 240 /lgh. Teknisk livslängd 50 år. Stamspolning rekommenderas att utföras, då detta gör att den tekniska livslängden på stammarna förlängs samt att risk för stamstopp minimeras. Värmecentral Värmecentralens komponenter har en livslängd på mellan 15-25 år, En värmecentral går på högvarv under vinterhalvåret och oftast då går de sönder, därför är det extra viktigt att hålla kolla på de olika komponenterna när den tekniska livslängden börjar närma sig sitt slut. Det kan vara ekonomiskt försvarbart att byta ut hela undercentralen istället för att byta ut vissa komponenter. Fjärrvärmecentralen är från 2001 och har enligt kalkylen en livslängd på 15-20 år till, Det är även bra att justera in/trimma centralen 1-2 gånger under den tekniska livslängden, för att få ut max av kapaciteten och minska driftkostnader. Värmestammar och radiatorer Värmestammar och radiatorer har ett lågt underhållsbehov. Termostatventiler är dock bra att byta ut efter 15-20 år då vanligtvis börjar gå sönder, detta är viktigt då de har en funktion som sänker värmekostnaden i huset. Hissar Hissars tekniska livslängd är ca 40 år, under dessa år uppstår vissa renoveringsbehov som tex. linbyte, byte av elektriska komponenter, renovering motor, etc. Dessa renoveringar sköter
hisserviceföretaget och meddelar er när det är dags. Snittkostnad för renoveringar och service är satt på 72 /år Efter ca 40-50 år sker en större renovering av hissar som beräknas till 500 /hiss El Elanläggningen är från ombyggnadsår och har inget underhållsbehov. Besiktningar Besiktningar av olika slag kan vara bra att utföra på de större underhållsåtgärderna när livslängden börjar nå sitt slut, detta för att se hur pass akuta dessa åtgärder är och om de kan skjutas framåt i tiden. Energideklaration är ett myndighetskrav och ska utföras vart 10:de år. Framtida renoveringar och ombyggnationer Byggledning Vid större renoveringar och ombyggnationer rekommenderas det att en person får ansvaret för teknisk projektstyrning från fastighetsägarens sida, som ser till att myndighetskrav uppfylls, som utför kontroller, byggledning och ser till att arbetet ligger i linje med den långsiktiga strategin avseende fastighetens utveckling. Plats för anteckningar